Dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-271/2008

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.8; 114.11 (S)

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2008 m. gegužės 19 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė), Janinos Januškienės ir Sigito Gurevičiaus (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės R. T. kasacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 13 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės R. T. ieškinį atsakovei L. G. dėl nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo; trečiasis asmuo be savarankiškų reikalavimų atsakovės pusėje K. G.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl teisės normų, reglamentuojančių sutartinius pirkimo–pardavimo teisinius santykius, taip pat teisės normų, reglamentuojančių sutarčių aiškinimo principus, aiškinimo ir taikymo. Ieškovė 2001 metų vasarą vietinėje spaudoje paskelbė, kad išsimokėtinai pirktų keturių kambarių butą; į skelbimą atsiliepė atsakovė, su kuria ieškovė susitarė, jog butą (duomenys neskelbtini) pirks už 8900 JAV dolerių, pinigai bus mokami dalimis. Atsakovė iš karto po susitarimo perdavė butą valdyti ieškovei. Šalys planavo susitarimą dėl buto pardavimo įforminti pas notarą, tačiau atsakovės pasiūlymu 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį atspausdino teisininkas A. S. Ieškovė 2001 m. liepos 27 d. už perkamą butą sumokėjo atsakovei 1000 Lt avansą, po to už butą mokėjo dalimis po 500 Lt, iš viso iki 2003 m. kovo 19 d. sumokėjo 7500 Lt. Nuo 2001 m. spalio mėnesio iki 2002 m. vasario mėnesio pabaigos už perkamą butą po 500 Lt atsakovei kiekvieną mėnesį mokėjo ieškovės sūnus, jis iš viso sumokėjo 2500 Lt. Ieškovė 2003 metų pavasarį jau buvo sumokėjusi atsakovei daugiau kaip 2500 JAV dolerių, todėl šią ragino įforminti buto pirkimą notarine tvarka. Šalys 2003 m. spalio 1 d. sudarė ginčo buto nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė mokėjo atsakovei po 100 Lt už buto nuomą. Ieškovės teigimu, iš viso ji už perkamą butą atsakovei sumokėjo 12 000 Lt. Atsakovei atsisakius sudaryti notarinę ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovė prašė teismo patvirtinti sutarties, pagal kurią atsakovė įsipareigojo už 8900 JAV dolerių parduoti ieškovei keturių kambarių butą su rūsiu (duomenys neskelbtini), ieškovė įsipareigojo šį butą priimti ir už jį sumokėti 8900 JAV dolerių, sudarymą; nustatyti, kad ieškovė už šį butą buvo sumokėjusi atsakovei 12 000 Lt.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimų esmė

Šiaulių rajono apylinkės teismas 2007 m. liepos 5 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: patvirtino, kad šalys sudarė ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį, nustatė, jog ieškovė už šį butą buvo sumokėjusi atsakovei 10 000 Lt. Teismas, aiškindamasis tikruosius šalių ketinimus 2001 m. rugpjūčio 1 d. sudarant sutartį, nustatė, kad būtent atsakovė atsiliepė į ieškovės skelbimą pirkti butą išsimokėtinai, butas buvo apžiūrėtas, pakeistos durų spynos, ieškovė iš karto įsikėlė į butą gyventi; atsakovė teismo posėdyje nurodė, kad 8900 JAV dolerių suma į 2001 m. liepos 27 d. raštelį buvo įrašyta dėl to, jog buvo tariamasi ateityje parduoti butą išsimokėtinai. Teismas, vertindamas atsakovės argumentą, kad 500 Lt suma per mėnesį buvo tik nuomos mokestis, pažymėjo, jog toks teiginys prieštaravo duomenims apie butų nuomos kainas 2001 metais Šiaulių mieste. Teismas nurodė, kad atsakovės valia parduoti butą išsimokėtinai buvo aiškiai išreikšta 2001 m. rugpjūčio 1 d. ginčo buto nuomos sutarties 5 punkte, t. y. šalys susitarė dėl buto kainos mokėjimo dalimis, o mėnesio įmokos suma negalėjo būti mažesnė kaip 500 Lt. Byloje nebuvo ginčo dėl 7500 Lt, kuriuos ieškovė sumokėjo atsakovei, tačiau ginčas kilo dėl 2500 Lt, kuriuos, kaip nurodo ieškovė, atsakovei mokėjo ieškovės sūnus tuo metu, kai pati ieškovė buvo išvykusi į Vokietiją. Teismas, atsižvelgdamas į liudytojų parodymus ir bylos aplinkybes, padarė išvadą, kad ieškovė buvo sumokėjusi atsakovei 2500 Lt, ieškovės sūnui perduodant po 500 Lt grynais pinigais atsakovei kiekvieną mėnesį nuo 2001 metų spalio iki 2002 metų vasario mėnesių. Teismas šią išvadą padarė įvertinęs civilinės bylos Nr. 2-0021-207/2006 medžiagą, iš kurios matyti, kad Šiaulių miesto apylinkės teisme dėl ieškovės iškeldinimo iš ginčo buto ir nuomos mokesčio priteisimo, pati atsakovė ieškinyje nurodė 800 Lt nuompinigių skolą, o pasirašydama taikos sutartį sutiko su 600 Lt skola už buto nuomą ir ją skaičiavo nuo 2004 m. gegužės mėnesio, t. y. netiesiogiai patvirtino, kad ieškovė iki 2004 m. gegužės mėnesio neturėjo atsakovei jokių piniginių įsipareigojimų. Dėl to teismas, atsižvelgdamas į šias aplinkybes, konstatavo, kad 2003 metų kovo mėnesį ieškovė jau buvo sumokėjusi atsakovei 10 000 Lt, taigi visiškai įvykdė 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punkte nustatytus reikalavimus. Teismas taip pat nurodė, kad 2003 m. spalio 1 d. ginčo buto nuomos sutartyje, kuria atsakovė perdavė ieškovei nuomos teise naudotis keturių kambarių butą su rūsiu laikotarpiui iki 2004 m. spalio 1 d., o nuomininkė įsipareigojo už nuomojamą butą kiekvieną mėnesį mokėti po 100 Lt nuomos mokesčio, šildymo sezono metu – tik už komunalines paslaugas, visiškai neminima 2001 m. rugpjūčio 1 d. nuomos sutartis, nebuvo įrašyta jokios sąlygos apie šios sutarties nutraukimą arba pasibaigimą, todėl, ieškovei 2003 metų kovo mėnesį įvykdžius 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punktą dėl 2500 JAV dolerių sumokėjimo, buvo galima įforminti ginčo buto pirkimą–pardavimą notarine tvarka, atsakovė nevykdė savo įsipareigojimo parduoti butą nuomininkei. Be to, teismas, nustatęs, kad byloje nebuvo duomenų apie tai, jog atsakovė prieš trisdešimt dienų būtų pranešusi ieškovei apie 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties nutraukimą. Teismo nuomone, byloje esančios dvi šalių sutartys buvo sudarytos dėl skirtingo prievolės dalyko: 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartis – dėl buto (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo išsimokėtinai, 2003 m. spalio 1 d. sutartis – dėl to paties buto nuomos nuo 2003 m. spalio 1 d. iki 2004 m. spalio 1 d., 2006 m. balandžio 26 d. taikos sutartimi pratęsiant nuomos teisinius santykius pagal tą sutartį iki 2006 m. rugpjūčio 1 d. Teismas konstatavo, kad 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartis nebuvo nutraukta ar kitaip pasibaigusi, atsakovė vengė įforminti ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį notarine tvarka, todėl buvo pakankamas pagrindas patvirtinti šios sutarties sudarymą CK 6.309 straipsnio 3 dalyje nustatytu pagrindu, o pagal 2003 m. spalio 1 d. ginčo buto nuomos sutartį mokėti nuompinigiai nebuvo pripažinti įmokomis pagal 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį, todėl ieškovės reikalavimas nustatyti, kad ji už ginčo butą buvo sumokėjusi 12 000 Lt, buvo atmestas ir nustatyta, kad ieškovė už ginčo butą buvo sumokėjusi atsakovei 10 000 Lt.

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2007 m. lapkričio 13 d. sprendimu panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priėmė naują sprendimą: ieškinį atmetė. Kolegija nesutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, jog tikroji šalių valia pasirašant 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punktą buvo pirkti butą išsimokėtinai; motyvavo, kad ši sutartis, jos turinys atitiko visus nuomos sutarties požymius, šalys ją įvardijo buto nuomos sutartimi; sutarties 5 punkte nustatytas šalių susitarimas dėl buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje turi sąlyginės prievolės, susietos su tikėtina aplinkybe (2500 JAV dolerių sumokėjimu), požymių (CK 1.66 straipsnio 2 dalis). Kolegija pažymėjo, kad vien tai, jog ieškovė nuo sutarties pasirašymo dienos apsigyveno bute, mokėjo mokesčius, pakeitė durų spynas, nesuteikė pagrindo konstatuoti, kad šalių buvo sudaryta buto pirkimo–pardavimo sutartis. Kolegija taip pat nesutiko su pirmosios instancijos teismo atliktu įrodymų įvertinimu; motyvavo, kad liudytojų parodymai ir rašytiniai įrodymai (mokėjimo dokumentai) nesuteikė pagrindo daryti išvadą, jog ieškovė įvykdė 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punktą ir 2003 m. kovo mėnesį jau buvo sumokėjusi atsakovei sutartyje nustatytą 2500 JAV dolerių sumą už buto nuomą. Kolegija padarė priešingą išvadą – ieškovė neįvykdė įsipareigojimų pagal šalių pasirašytos sutarties 5 punktą laiku ir tinkamai. Šią išvadą kolegija argumentavo tuo, kad pirmosios instancijos teismas, darydamas minėtą išvadą, rėmėsi byloje apklausto liudytojų A. T. parodymais ir kitais netiesioginiais įrodymais; ieškovė jokiais kitais įrodymais neįrodinėjo, kad nuo 2001 m. spalio mėnesio iki 2002 metų vasario mėnesio sumokėjo atsakovei 2500 Lt. Be to, kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas neatsižvelgė į tai, kad pati ieškovė 2005 m. lapkričio 7 d. pareiškime ir 2006 m. sausio 7 d. atsiliepime į ieškinį byloje dėl jos iškeldinimo iš ginčo buto nurodė, kad atsakovė buvo jai skolinga ir negrąžino 7500 Lt, sumokėtų už buto pirkimą (civilinė byla Nr. 2-0021-207/2006). Dėl to kolegija padarė išvadą, kad ieškovė nepateikė įrodymų, jog po 2003 metų kovo mėnesio būtų raštu kreipusis į atsakovę su reikalavimu parduoti butą ir aktyviais veiksmais būtų siekusi ginčo buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, suprato, kad ji nebuvo buto savininkė, dėl savo teisių niekur nesikreipė iki 2006 metų, o tai patvirtino aplinkybę, jog ieškovė nemanė atsakovę turint pareigą parduoti jai butą. Kolegija, aiškindama 2003 m. spalio 1 d. to paties buto nuomos sutartį, nustatė, kad joje buvo nustatytas 100 Lt nuomos mokestis ir nebuvo jokios sąlygos apie būsimą buto pardavimą, t. y. šios sutarties sudarymas patvirtino tarp šalių susiklosčiusius nuomos teisinius santykius. Be to, kolegijos manymu, šiuos santykius dar kartą patvirtino Šiaulių miesto apylinkės teismo 2006 m. balandžio 26 d. nutartis (civilinėje byloje Nr. 2-0021-207/2006), kuria buvo patvirtinta ginčo šalių taikos sutartis, ieškovė pripažino 600 Lt nuompinigių skolą ir įsipareigojo išsikelti iš nuomojamo buto, t. y. buvo pripažintas šalių nuomos santykių tęstinumas pagal 2003 m. spalio 1 d. nuomos sutartį iki 2006 m. rugpjūčio 1 d. Dėl to kolegija pripažino, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, pažeidė CPK 178 ir 185 straipsnius, nepagrįstai tenkino ieškinį.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 13 d. sprendimą ir palikti galioti Šiaulių rajono apylinkės teismo 2007 m. liepos 5 d. sprendimą, priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Apeliacinės instancijos teismas, aiškindamas 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį, netinkamai taikė CK 6.193 straipsnio 1, 2, 4, 5 dalyse nustatytus reikalavimus dėl sutarčių aiškinimo, nukrypo nuo teismų praktikos šiuo klausimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 1998 m. balandžio 15 d. nutarties, priimtoje civilinėje byloje Valstybinio socialinio draudimo valdybos Visagino miesto skyrius v. UAB „Rina“; Nr. 3K-21/1998; 2000 m. vasario 2 d. nutarties, priimtos civilinėje byloje Ž. S. v. H. Ch.; Nr. 3K-7-23/2000; 2000 m. balandžio 3 d. nutarties, priimtos civilinėje byloje AB „Turto bankas“ v. UAB „Vaidluvė“; Nr. 3K-3-406/2000; skelbta Teismų Praktika 14; 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimo, priimto civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N.; Nr. 3K-P-382/2006; skelbta Teismų Praktika 26). Teismas neatsižvelgė į tai, kad sutartis turėjo būti aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus, tikrąją jų valią, o ne tik į rašytinės sutarties gramatinį tekstą; juolab kad teisinių santykių kvalifikaciją lemia ne šalių vartota terminija, o tų santykių turinys. Kasatorės teigimu, apeliacinės instancijos teismas, aiškindamas minėtą sutartį, iš esmės rėmėsi labai lakonišku, tik lingvistiniu (verbaliniu) 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties aiškinimu, nepaaiškindamas, kodėl prioritetą atidavė šiam sutarties aiškinimo metodui. Tuo tarpu byloje surinkti įrodymai patvirtino, kad šalių valia pasirašant 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį buvo buto pirkimas–pardavimas išsimokėtinai. Apeliacinės instancijos teismas neatkreipė dėmesio į tai, kad pati atsakovė atsiliepė į ieškovės skelbimą, jog ji išsimokėtinai pirktų keturių kambarių butą, t. y. nebuvo jokios užuominos apie tai, kad ieškovė būtų ieškojusi buto nuomai. Šią aplinkybę patvirtino ir liudytojų parodymai. Apeliacinės instancijos teismas visiškai nevertino ir nepasisakė dėl aplinkybės, kad 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punkte nurodyta bendra buto pirkimo išsimokėtinai suma, nebuvo nuomos mokestis. Kasatorės teigimu, iš byloje esančio laikraščio,,Express kontaktas“ 2007 m. gegužės 9 d. rašto, šio laikraščio 2001 m. vasaros numerių matyti, jog 2001 metų vasarą keturių kambarių buto mėnesio nuomos mokestis svyravo nuo 50 iki 100 Lt, todėl nelogiška apeliacinės instancijos teismo išvada, kad ieškovė būtų norėjusi sudaryti buto nuomos sutartį ir mokėti penkis kartus didesnį nei įprasta nuomos mokestį. Be to, atsakovė nemokėjo fizinių asmenų pajamų mokesčio už gautas įmokas pagal 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį, o tai patvirtino, kad ji pati šių nelaikė nuomos mokesčiu.

Pirmosios instancijos teismas išsamiai motyvavo savo išvadas, kodėl pripažino sudaryta ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl apeliacinės instancijos teismas, nesutikdamas su tokiomis teismo išvadomis, turėjo argumentuotai jas paneigti, tačiau teismas, aiškindamas šalių 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį, visiškai nemotyvavo savo nesutikimo su pirmosios instancijos teismo padarytomis išvadomis, todėl pažeidė CPK 331 straipsnio 4 dalį.

Kasatorės manymu, apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimą, priimtą civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N.; Nr. 3K-P-382/2006; skelbta Teismų Praktika 26, kuriame išdėstyta, kad kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai. Nors apeliacinės instancijos teismas sprendime konstatavo, kad atsakovė perdavė ieškovei ginčo butą valdyti, tačiau nepagrįstai netaikė CK 4.22 straipsnio 1 dalies, 6.309 straipsnio 1 dalies, nukrypo nuo teismų praktikos. Apeliacinės instancijos teismo nustatyta aplinkybė, kad butas buvo perduotas valdyti ieškovei, prieštarauja apeliacinės instancijos teismo padarytai išvadai, jog tai nereiškia, kad šalių buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis. Kadangi valdymo fakto nustatymas pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį reiškia, kad šalių buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis, tai, kasatorės manymu, valdymo perdavimas nėra nuomos ir preliminariosios sutarties elementas.

Pirmosios instancijos teismas išsamiai išanalizavo ir įvertino įrodymus, konstatavo, kad ieškovė įvykdė 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punktą, tuo tarpu apeliacinės instancijos teismas padarė priešingą išvadą, tačiau, kritikuodamas pirmosios instancijos teismo padarytą išvadą, apeliacinės instancijos teismas tik nurodė, kad pirmosios instancijos teismo išvada pagrįsta liudytojo parodymais ir kitais netiesioginiais įrodymais, t. y. teismas sprendime neišvardijo netiesioginių įrodymų, neatliko įrodymų analizės, neatskleidė įrodymų reikšmės. Juolab kad apeliacinės instancijos teismas visai neaptarė aplinkybių, susijusių su tuo, kad liudytojo A. T. parodymus netiesiogiai patvirtino kiti liudytojai J. H., B. S., kurie parodė, jog atsakovė, paėmusi grynus pinigus banko kasoje, neduodavo kvito, tuo tarpu šiuos parodymus pirmosios instancijos teismas vertino ir jais rėmėsi priimdamas sprendimą.

Apeliacinės instancijos teismas vertino ir rėmėsi bylos dėl ieškovės iškeldinimo iš gyvenamosios patalpos medžiaga (civilinė byla Nr. 2-0021-207/2006), tačiau nevertino visų įrodymų viseto, t. y. to, kad atsakovė toje byloje pripažino, jog ieškovė jai buvo sumokėjusi 7500 Lt. Apeliacinės instancijos teismas taip pat visiškai nevertino aplinkybių, susijusių su tuo, kad atsakovė byloje dėl ieškovės iškeldinimo ir nuomos mokesčio priteisimo ieškinyje nurodė 800 Lt skolą, ją skaičiavo nuo 2004 m. gegužės mėnesio, visiškai neužsiminė apie ieškovės skolas už ankstesnius laikotarpius, o tai, anot kasatorės, patvirtino aplinkybę, kad ieškovė iki 2004 m. gegužės mėnesio nebuvo skolinga atsakovei, tinkamai įvykdė 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties 5 punktą.

Kasatorės teigimu, nepagrįsta apeliacinės instancijos teismo išvada, kad šalių 2003 m. spalio 1 d. sudaryta sutartis dėl ginčo buto nuomos patvirtina tarp šalių susiklosčiusius nuomos santykius. Ši išvada neatitinka faktinių bylos aplinkybių, nepagrįsta jokiais įrodymais, prieštarauja įrodinėjimo teismo procese tikslui, yra nemotyvuota, nes pirma, 2003 m. spalio 1 d. sutartyje (kaip teisingai nustatė pirmosios instancijos teismas) neįrašyta jokios sąlygos apie 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutarties nutraukimą arba pasibaigimą; antra, pati atsakovė apeliaciniame skunde nurodė, kad 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartis nebuvo nutraukta jokiais pagrindais, o 2003 m. spalio 1 d. sutartis buvo pasirašyta dėl to, kad nuo 2002 m. gruodžio mėnesio iki 2004 metų atsakovės vyras buvo išvykęs į Ispaniją, o be jo nebuvo galima patvirtinti ginčo buto pirkimo–pardavimo sutarties.

Atsiliepimu į ieškovės kasacinį skundą atsakovė prašo jo netenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ji nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas nepažeidė sutarčių aiškinimo taisyklių, padarė teisingas išvadas, kad 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartis atitiko nuomos sutarties požymius. Teismas taip pat tinkamai ir visapusiškai įvertino visus bylai reikšmingus įrodymus, pakankamai aiškiai ir pagrįstai motyvavo savo išvadas; pagrįstai rėmėsi civilinės bylos Nr. 2-0021-207/2006 medžiaga ir nurodė, kad tarp šalių buvo susiklostę tik nuomos teisiniai santykiai.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus teismų sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Nagrinėdamas bylą, kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnis). Teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje tiria, ar apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė teisės normas, nustatančias sutarčių aiškinimo principus, reglamentuojančias sutartinius pirkimo–pardavimo teisinius santykius, ar nepažeidė įrodymų įvertinimą reglamentuojančių procesinės teisės normų, ar nenukrypo nuo teismų praktikos šiais klausimais (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1, 2 punktai).

Kasatorei ginčijant apeliacinės instancijos teismo išvadas dėl netinkamo sutarčių aiškinimo, kasacinio skundo argumentai vertintini atsižvelgiant į CK 6.193 straipsnyje nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles. Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotuose precedentuose konkrečiose bylose (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 1998 m. balandžio 15 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-21/1998; 2000 m. balandžio 3 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000; 2000 m. lapkričio 8 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje N. 3K-3-1145/2000; 2001 m. rugsėjo 24 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-837/2001 ir kt.).

Teisėjų kolegija pripažįsta pagrįstu kasatorės skundo argumentą, kad apeliacinės instancijos teismas, aiškindamas 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį, netinkamai taikė CK 6.193 straipsnį. Pagal nurodytą teisės normą sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutarties sąlygas ir iš jų kylančių prievolinių santykių turinį, vertintini tikrieji sutarties šalių ketinimai, t. y. ko sutarties šalys, sudarydamos sutartį, siekė ir kaip suderino savo valią, o ne vien pažodinis sutarties tekstas (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Tikrajai šalių valiai atskleisti reikšmingos sutarties sudarymo aplinkybės, kurios nulėmė šalių valią vienaip ar kitaip elgtis bei sudaryti sutartį būtent tokiomis sąlygomis, kokiomis ji buvo sudaryta, ir šalių derybos dėl sutarties sudarymo, taip pat jų elgesys po sutarties sudarymo (CK 6.193 straipsnio 5 dalis). Jeigu sutarties šalių tikrųjų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys. CK 6.156 straipsnyje nustatyta, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūrą nustatyti tarpusavio teises ir pareigas. Šalys turi teisę sudaryti sutartis, turinčias kelių rūšių sutarčių elementų. Tokioms sutartims taikomos atskirų rūšių sutartis reglamentuojančios normos, jeigu ko kita nenumato šalių susitarimas arba tai neprieštarauja sutarčių esmei. Nors šalys ginčo sutartį įvardijo kaip buto nuomos (T. 1, b. l. 11), tačiau ši sutartis turi ir kitų sutarčių požymių (CK 6.361 straipsnis).

Šalių 2001 m. rugpjūčio 1 d. sudarytos sutarties 3 punkte nustatyta, kad nuomininkas (ieškovė) už nuomojamą butą kiekvieną mėnesį įsipareigojo mokėti ne mažesnį kaip 500 Lt nuomos mokestį (125 JAV dolerius). Sutarties 5 punkte nustatyta, kad, nuomininkui sumokėjus už buto nuomą 2500 JAV dolerių (litais pagal mokėjimo dienos JAV dolerio ir lito santykį), nuomotojas (atsakovė) įsipareigojo nutraukti šią sutartį ir parduoti butą nuomininkei išsimokėtinai už 6400 JAV dolerių (litais pagal mokėjimo dienos JAV dolerio ir lito santykį), sudarant buto pardavimo sutartį pagal galiojančius įstatymus. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas iš esmės neanalizavo ir nevertino nurodytos ginčo sutarties 3 ir 5 punktų tarpusavio santykio, o tai yra svarbu siekiant nustatyti ginčo šalių tikrąją valią ir tikslus, sudarant analizuojamą sutartį. Apeliacinės instancijos teismas nesiaiškino, kodėl pagal 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį ieškovė buvo įsipareigojusi mokėti ne mažiau 500 Lt (125 JAV dolerių) kiekvieną mėnesį, o vėliau, 2003 m. spalio 1 d., sudaryta kita ginčo buto nuomos sutartimi šalys susitarė dėl kitokio nuomos mokesčio dydžio (po 100 Lt kiekvieną mėnesį). Apeliacinės instancijos teismas taip pat netyrė ir nevertino abiejų šalių pripažinto 7500 Lt sumokėjimo fakto, netikslino, kokia būtų šių sumokėtų pinigų paskirtis ir funkcija, nesudarius ginčo buto pirkimo–pardavimo sutarties. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad sutarties 5 punkte įtvirtintas šalių susitarimas dėl buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje turi sąlyginės prievolės, susietos su tikėtina aplinkybe – 2500 JAV dolerių sumokėjimu – požymių (CK 1.66 straipsnio 2 dalis). Toliau teismas konstatavo, kad ieškovė laiku ir tinkamai neįvykdė savo įsipareigojimų pagal šalių pasirašytos sutarties 5 punktą, t. y. 2003 m. kovo mėnesį nebuvo sumokėjusi 2500 JAV dolerių. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad analizuojamos sutarties 5 punkte nenustatyta jokio termino, iki kurio ieškovė privalėjo sumokėti nurodytus 2500 JAV dolerių. Nuomos santykiai tarp ginčo šalių tęsėsi ir toliau; iš bylos medžiagos matyti, kad nuomininkė (ieškovė) ir toliau mokėjo nuomos mokestį (po 100 Lt kiekvieną mėnesį), todėl apeliacinės instancijos teismas tinkamai neargumentavo savo išvados, kad ieškovė „laiku ir tinkamai neįvykdė“ savo įsipareigojimų, nes sutarties 5 punkte prievolės įvykdymo terminas, minėta, nebuvo nustatytas, t. y. iš apeliacinės instancijos teismo motyvų neaišku, kokios prievolės – nuomos ar pirkimo–pardavimo teisinių santykių – nevykdė šalys ir kokios buvo prievolės nevykdymo teisinės pasekmės. Apeliacinės instancijos teismas ieškovės pasirinktą gynybos būdą, teigiant, kad 2003 metų pavasarį ji jau buvo sumokėjusi atsakovei daugiau nei 2500 JAV dolerių, įvertino kaip terminą, iki kurio ši sąlyga turėjo būti įvykdyta, tačiau tokia išvada neseka iš sutarties 5 punkto turinio, o sutarties sąlygų keitimas galimas tik abiejų šalių bendru susitarimu.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas neteisingai aiškino 2001 m. rugpjūčio 1 d. sutartį, netyrė ir išsamiai nevertino šios sutarties nuostatų, pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, todėl apeliacinės instancijos teismo sprendimas naikintinas ir byla perduotina iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas, 359 straipsnio 5 punktas).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Panaikinti Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 13 d. sprendimą ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti Šiaulių apygardos teismui apeliacine tvarka.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Janina Stripeikienė

Janina Januškienė

Sigitas Gurevičius