Dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-283/2008

Procesinio sprendimo kategorijos:

30.3; 30.5 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Česlovo Jokūbausko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Gintaro Kryževičiaus ir Egidijaus Laužiko,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. T., A. T. ir P. T. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 23 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. T., A. T. ir P. T. ieškinį atsakovui Kauno apskrities viršininko administracijai dėl pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovai A. T., A. T. ir P. T. prašė patvirtinti 390 kv. m žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymą su pardavėju Kauno apskrities viršininko administracija: 1) dėl 130 kv. m šio sklypo dalies pardavimo pirkėjui A. T. už 2764,77 Lt; 2) dėl 130 kv. m dalies pardavimo pirkėjui A. T. už 2764,77 Lt, 3) dėl 130 kv. m dalies pardavimo pirkėjui P. T. už 2764,77 Lt. Ieškovai nurodė, kad 2004 m. kovo 24 d. jie pateikė prašymus Kauno apskrities viršininko administracijos Žemės tvarkymo departamento Kauno miesto Žemėtvarkos skyriui (toliau – Kauno miesto Žemėtvarkos skyrius) leisti pirkti išsimokėtinai per trejus metus 390 kv. m žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), prie jiems nuosavybės teise priklausančių pastatų. Atsakovas 2005 m. vasario 2 d. apskaičiavo parduodamo 390 kv. m valstybinės žemės sklypo vertę pagal verčių žemėlapį ir nustatė 8294,30 Lt kainą. Ši kaina buvo patvirtinta Kauno apskrities viršininko 2005 m. kovo 4 d. įsakymu Nr. 02-01-1592. Ieškovai 2005 m. balandžio 4 d. pasirašė žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarčių projektus (kiekvienas dėl 1/3 dalies, t. y. po 130 kv. m), sumokėjo 1/5 dalį žemės sklypo pardavimo kainos ir pateikė atsakovui mokėjimą patvirtinantį dokumentą, tuo patvirtindami ketinimą sudaryti žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartis. 2005 metų birželio mėnesį ieškovams buvo paaiškinta, kad, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus įsakymu Nr. 1P-89 (paskelbtas 2005 m. gegužės 5 d. „Valstybės žiniose“) nustatytomis didesnėmis žemės kainomis, žemės sklypas jiems bus parduodamas už gerokai didesnę kainą – 19 438,60 Lt. Ieškovai nurodė, kad jie atliko visus pirkėjo veiksmus (pateikė nustatytos formos prašymus leisti išpirkti iš valstybės naudojamą žemės sklypą, savo lėšomis parengė žemės sklypo ribų planą, įmokėjo pardavėjo nustatytą kainą už parduodamą turtą), o pardavėjas Kauno apskrities viršininko administracija nustatė pardavimo kainą, priėmė pirkėjo įmokėtus pinigus už išperkamą valstybinę žemę. Šiais veiksmais pardavėjas ir pirkėjas patvirtino ketinimus sudaryti žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį kainomis, galiojusiomis iki 2005 m. gegužės 5 d. Ieškovams akceptavus Kauno apskrities viršininko administracijos ofertą (CK 6.167, 6.173 straipsniai), ši neturi teisės atšaukti savo pasiūlymo (CK 6.169 straipsnis) ar keisti pardavimo kainos. Be to, imperatyviųjų teisės normų pasikeitimas po sutarties sudarymo neturi įtakos sutarties sąlygoms (CK 6.157 straipsnio 2 dalis).

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

Kauno miesto apylinkės teismas 2007 m. gegužės 9 d. sprendimu ieškinį patenkino: patvirtino 390 kv. m žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 130 kv. m dalies pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą tarp pardavėjo Kauno apskrities viršininko administracijos ir pirkėjo A. T. už 2764,77 Lt, 130 kv. m dalies pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą tarp pardavėjo Kauno apskrities viršininko administracijos ir pirkėjo A. T. už 2764,77 Lt ir 130 kv. m dalies pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą tarp pardavėjo Kauno apskrities viršininko administracijos ir pirkėjo P. T. už 2764,77 Lt. Teismas nustatė, kad 2005 m. kovo 24 d. ieškovai pateikė prašymus Kauno miesto Žemėtvarkos skyriui leisti pirkti išsimokėtinai per trejus metus 390 kv. m žemės sklypą, esantį (duomenys neskelbtini), pagal bendraturčių susitarimą. Teismas nurodė, kad pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 „Dėl Žemės įvertinimo tvarkos" 5.5 punktą parduodamų pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimą Nr. 692 nustatytų dydžių žemės sklypų, įsiterpusių tarp privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių), vertė apskaičiuojama pagal verčių žemėlapius, parengtus laikantis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių; žemės sklypo pradinė pardavimo kaina turi būti ne mažesnė už apskaičiuotą pagal Žemės įvertinimo metodiką žemės sklypo vertę. Vadovaujantis nurodytu Vyriausybės nutarimu ir įvertinus žemę pagal 2003 m. liepos 1 d. žemės rinkos būklę, žemės sklypo pardavimo kaina buvo 8294,30 Lt. 2005 m. balandžio 4 d. ieškovai sumokėjo po 552,95 Lt, t. y. kiekvienas po 20 proc. nuo 2764,77 Lt. Teismas nustatė, kad 2005 m. kovo 4 d. buvo parengtas Kauno apskrities viršininko įsakymo Nr. 02-01-1592 „Dėl valstybinės žemės sklypo (Kauno m.)“ projektas su priedu žemės sklypui (duomenys neskelbtini) įregistruoti Nekilnojamojo turto registre, tačiau šis įsakymas nebuvo pasirašytas. Įsigaliojus Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2005 m. balandžio 21 d. įsakymui Nr. 1P-89 „Dėl žemės vertinimo masiniu būdu dokumentų tvirtinimo“, žemės sklypo vertė buvo perskaičiuota ir ieškovams pasiūlyta jį pirkti už 19 438,60 Lt. Teismas nurodė, kad sutartis sudaroma pateikiant pasiūlymą (oferta) ir priimant pasiūlymą (akceptas) arba kitais šalių susitarimą pakankamai įrodančiais veiksmais (CK 6.162 straipsnio 1 dalis). Tokius veiksmus šalys atliko: ieškovai pateikė prašymus dėl sklypo pirkimo, atsakovas apskaičiavo kainą, t. y. 8294,30 Lt, ieškovams buvo nurodyta, kokias sumas reikia įmokėti, šie jas sumokėjo, atsakovas parengė pirkimo–pardavimo sutartis, taip pat atitinkamo apskrities viršininko įsakymo projektą. Teismas nurodė, kad nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 straipsnio 1 dalis), jos nesilaikymas sutartį daro negaliojančią (CK 6.393 straipsnio 2 dalis). Kita vertus, teismas nustatė, kad ieškovų kaltės dėl to, jog sutartis notarine tvarka nebuvo sudaryta, nėra, nes atsakovas delsė notariškai patvirtinti parengtas sutartis, laukdamas, kol įsiteisės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2005 m. balandžio 21 d. įsakymas.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą pagal atsakovo Kauno apskrities viršininko administracijos apeliacinį skundą, 2007 m. lapkričio 23 d. sprendimu Kauno miesto apylinkės teismo 2007 m. gegužės 9 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė. Teisėjų kolegija nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi bendrosiomis CK normomis, reglamentuojančiomis sutarčių sudarymą. Byloje nagrinėjamas ginčas dėl valstybinės žemės pirkimo–pardavimo, todėl pirmiausia turi būti remiamasi specialiųjų įstatymų, reglamentuojančių tokios žemės pardavimą, nuostatomis. Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal CK 6.155 straipsnio 2 dalį atskirų rūšių sutarčių specialiosios normos gali būti nustatytos ir kituose įstatymuose, todėl specialiajame įstatyme nustatyti reikalavimai negali būti laikomi prieštaraujančiais CK nuostatoms. Žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad valstybinę žemę privačion nuosavybėn perleidžia apskričių viršininkai CK, kitų įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka. Žemės reformos įstatymo 8 straipsnio 2 dalyje taip pat nustatyta, kad valstybinė ne žemės ūkio paskirties žemė parduodama Vyriausybės nustatyta tvarka, o pagal šio įstatymo 8 straipsnio 3 dalį parduodamos žemės įvertinimo bei mokėjimo tvarką nustato Vyriausybė. Teisėjų kolegija konstatavo, kad valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartis turi atitikti galiojančių teisės normų reikalavimus, o parduodamos žemės kaina nustatoma ne šalių susitarimu, bet remiantis sandorio sudarymo metu galiojančiais Vyriausybės nutarimais, t. y. kaina nėra šalių susitarimo dalykas, ji turi atitikti teisės normų reikalavimus. Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, kurio pagrindu ieškovams parduodamas valstybinės žemės sklypas, 2.15 punktą tokių žemės sklypų pardavimo kaina turi būti nustatoma pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimą Nr. 205. Šio nutarimo 5.5 punkte nurodyta, kad parduodamų pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimą Nr. 692 nustatytų dydžių žemės sklypų, įsiterpusių tarp privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių), vertė apskaičiuojama pagal žemės verčių žemėlapius, parengtus laikantis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių. Tokia kaina turi būti ne mažesnė už apskaičiuotą pagal Žemės įvertinimo metodiką žemės sklypo vertę. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr. 692 2.15 punkto nuostata, kad valstybinės žemės plotai, įsiterpę tarp privačių žemės sklypų, parduodami apskrities viršininko sprendimu, jei besiribojančių privačios žemės sklypų savininkai sutinka su žemės sklypų pardavimo kaina, konstatavo, jog tol, kol nepriimtas apskrities viršininko įsakymas dėl sklypo pardavimo, negalima pripažinti, kad sklypo kaina buvo nustatyta. Kauno apskrities viršininko įsakymas dėl ginčijamo žemės sklypo pardavimo iki žemės kainos pasikeitimo nebuvo priimtas, todėl, teisėjų kolegijos sprendimu, negalima daryti išvados, kad viena iš sandorio šalių – Kauno apskrities viršininkas – buvo pateikusi visiškai suformuotą pasiūlymą ieškovams sudaryti sutartį tam tikromis sąlygomis. Teisėjų kolegija nurodė, kad Kauno apskrities viršininko 2005 m. kovo 4 d. įsakymas priimtas siekiant įregistruoti parduodamą žemės sklypą nekilnojamojo turto registre, nes tik įregistruotas žemės sklypas gali būti civilinių santykių objektas (CK 1.109 straipsnis), tačiau tai nėra apskrities viršininko sprendimas parduoti žemės sklypą. Teisėjų kolegija konstatavo, kad, laikantis įstatymų nustatytų valstybinės žemės sklypų pardavimo sąlygų ir tvarkos, įsigaliojus Nacionalinės žemės tarnybos prie žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2005 m. balandžio 21 d. įsakymui Nr. 1P-89 „Dėl žemės vertinimo masiniu būdu dokumentų tvirtinimo“, žemės sklypas ieškovams gali būti parduotas tik remiantis šiuo įsakymu nustatyta kaina. Ieškovų teiginiai, kad atsakovas delsė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, laukdamas, kol įsigalios teisės aktas, nustatantis kitokią sklypo kainą, teisėjų kolegijos nuomone, negali būti pagrindas patvirtinti pirkimo–pardavimo sutartį, kuri nebuvo sudaryta. Ieškovai, manydami, kad atsakovas delsė atlikti tam tikrus veiksmus, turėjo galimybę ginti savo teises pareikšdami reikalavimus dėl įpareigojimo atsakovą šiuos veiksmus atlikti.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovai A. T., A. T. ir P. T. prašo Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 23 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Kauno miesto apylinkės teismo 2007 m. gegužės 9 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Pagal CK 6.162 straipsnį sutartis sudaroma pateikiant pasiūlymą (ofertą) ir priimant pasiūlymą (akceptuojant) arba kitais šalių susitarimą pakankamai įrodančiais veiksmais. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimas Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, kurio pagrindu kasatoriams yra parduodama valstybinė žemė, laikytinas vieša oferta (CK 6.167, 6.171 straipsniai), nes tai yra siūlymas visiems suinteresuotiems asmenims, atitinkantiems šiuo nutarimu patvirtintų Naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 1 punkto reikalavimus, įsigyti nuosavybėn žemės sklypus šiose Taisyklėse nustatyta tvarka ir sąlygomis. Kasatoriai, pateikę nustatytos formos prašymą bei parengę žemės sklypo dokumentus, šią ofertą priėmė. Pagal CK 6.169 straipsnį oferta negali būti atšaukta, jeigu akceptantas turėjo protingą pagrindą manyti, kad oferta yra neatšaukiama, ir remdamasis ja atitinkamai veikė. Atsakovas priėmė bei patvirtino kasatorių akceptą ir Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarime Nr. 692 nustatyta tvarka parengė įsakymą parduoti žemės sklypą išsimokėtinai per trejus metus pirkimo–pardavimo sutarčių projektuose nurodytomis sąlygomis bei įskaityti kasatorių sumokėtas įmokas. Taigi apeliacinės instancijos teismo išvada, kad atsakovas nepateikė visiškai suformuluotos ofertos, yra nepagrįstas, nes atsakovo darbuotojai parengė ir suderino įsakymo „Dėl žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pardavimo“ projektą, kuriame yra aiškiai suformuluota parduoti išsimokėtinai per trejus metus valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių projektuose nurodytomis sąlygomis 390 kv. m žemės sklypą už 8294,30 Lt ir įskaityti jau už žemės sklypą sumokėtas įmokas. Byloje nustatyta, kad kasatoriai atliko visus akceptanto veiksmus: pateikė nustatytos formos prašymus leisti išpirkti naudojamą žemės sklypą, aptarė perkamo žemės sklypo kainą, apmokėjimo už žemę tvarką ir sąlygas bei pasirašė pirkimo–pardavimo sutarčių projektus, kuriuose nustatytos visos sąlygos (preliminarioji sutartis), taip pat sumokėjo nustatytą pardavėjo kainą, o pardavėjas nustatė pardavimo kainą, priėmė įmokėtus pinigus, pateikė ir suderino su ieškovais valstybinės žemės pardavimo sąlygas, kainą ir apmokėjimo tvarką.

2. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė CK 1.2 straipsnyje įtvirtintą teisėtų lūkesčių principą, pagal kurį asmuo turi pagrindą tikėti, kad veikdamas pagal galiojančius įstatymus jis gali siekti tam tikrų tikslų, ir tokio asmens lūkesčiai turi būti apsaugoti. Pirminė šio principo paskirtis yra apsaugoti privatų asmenį nuo valstybės. Konstitucinio Teismo 2001 m. liepos 21 d. nutarime nurodyta, kad valstybės pareiga – užtikrinti teisinio reguliavimo tikrumą ir stabilumą, apsaugoti teisinių santykių subjektų teises, taip pat įgytas teises, gerbti teisėtus interesus ir teisėtus lūkesčius.

3. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.157 straipsnio nuostatą, kad imperatyviųjų teisės normų pasikeitimas po sutarties sudarymo (akceptavus ofertą) neturi įtakos sutarties sąlygoms. Ši nuostata išplaukia iš bendrojo teisės principo, kad įstatymas atgaline tvarka negalioja.

4. Kasatoriai laikytini silpnąja ginčijamų teisinių santykių šalimi, todėl pagal CK 6.193 straipsnyje įtvirtintą principą būtent jie turi būti ginami.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas Kauno apskrities viršininko administracija prašo Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 23 d. sprendimą palikti nepakeistą ir nurodo tokius nesutikimo su kasaciniu skundu argumentus:

1. Kasacinis skundas grindžiamas bendrosiomis CK normomis, reglamentuojančiomis sutarčių sudarymą, neatsižvelgiant į tai, kad ginčas vyksta dėl valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. CK 6.155 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad atskirų rūšių sutarčių specialiosios teisės normos gali būti nustatytos ir kituose įstatymuose. Taigi apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad, kilus ginčui dėl valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, turi būti remiamasi specialiųjų įstatymų, reglamentuojančių tokios žemės pardavimą, nuostatomis. Ne žemės ūkio paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimas vykdomas Vyriausybės nustatyta tvarka (Žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalis, Žemės reformos įstatymo 8 straipsnio 2 dalis), be to, Vyriausybė nustato ir valstybinės žemės įvertinimo bei mokėjimo už perkamą žemę tvarką. Taigi pardavimo kaina nustatoma ne šalių susitarimu, o pagal galiojančius Vyriausybės nutarimus. Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 5.5 punkte nustatyta, kad parduodamų pagal Vyriausybės 1999 m. birelio 2 d. nutarimą Nr. 692 nustatytų dydžių žemės sklypų, įsiterpusių tarp privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių), vertė apskaičiuojama pagal verčių žemėlapius, parengtus laikantis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių. Ši žemės sklypo pradinė pardavimo kaina turi būti ne mažesnė už apskaičiuotą pagal Žemės įvertinimo metodiką žemės sklypo vertę. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė ir aiškino nurodytų įstatymų ir nutarimų normas ir padarė pagrįstą išvadą, kad nėra pagrindo patvirtinti pirkimo–pardavimo sutartį, kuri nebuvo sudaryta. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimas Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nelaikytinas viešąja oferta, nes jame ne siūloma visiems suinteresuotiems asmenims įsigyti nuosavybėn žemės sklypus, o reglamentuojama tokių sklypų įsigijimo tvarka. Pagal šio nutarimo 2.15 punktą naujo kitos paskirties valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pagrindas yra apskrities viršininko sprendimas. Apeliacinės instancijos teismas, tinkamai įvertinęs aplinkybę, kad Kauno apskrities viršininkas iki žemės kainos pasikeitimo nebuvo priėmęs sprendimo dėl ginčijamo žemės sklypo pardavimo, pagrįstai panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimą ir ieškinį atmetė.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo

Šios kasacinės bylos pagrindą sudaro kasacinio skundo teisiniai argumentai, susiję su materialinės teisės normų, reglamentuojančių naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimą ir valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymą, tinkamu aiškinimu ir taikymu. Taigi kasacinis teismas, remdamasis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, šiuos teisės klausimus nagrinėja ir dėl jų pasisako (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Byloje nustatyta, kad ginčijamas 390 kv. m ploto žemės sklypas yra tarp privačių namų valdų įsiterpęs laisvos valstybinės žemės sklypas, atitinkantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarime Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatytas sąlygas, pagal kurias jis gali būti parduotas ne aukciono būdu besiribojančių privačios žemės sklypų savininkams. Kasatoriai 2005 m. kovo 24 d. pateikė prašymus Kauno apskrities viršininko administracijai dėl šio valstybinės žemės sklypo (kiekvienas iš jų – dėl 1/3 dalies, t. y. 130 kv. m ploto), esančio prie jiems nuosavybės teise priklausančių pastatų, pardavimo. Vadovaujantis Kauno apskrities viršininko 2005 m. kovo 4 d. įsakymu Nr. 02-01-1592, valstybinės žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), buvo įregistruotas nekilnojamojo turto registre kaip valstybės nuosavybė, patikėjimo teise valdoma Kauno apskrities viršininko administracijos. Šio Kauno apskrities viršininko įsakymo priede nurodyta indeksuota žemės sklypo vertė (8294,30 Lt) nustatyta remiantis žemės sklypo verte, kuri buvo apskaičiuota 2005 m. vasario 2 d. pagal tuo metu galiojusių teisės aktų reikalavimus ir 2003 m. liepos 1 d. žemės rinkos būklę. 2005 m. balandžio 4 d. kasatoriai sumokėjo kiekvienas po 1/5 dalį pirmiau nurodytos žemės sklypo vertės (8294,30 Lt). Kauno apskrities viršininko sprendimas dėl ginčijamo žemės sklypo pardavimo kasatoriams nepriimtas ir valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartys su jais nepasirašytos. 2005 m. gegužės 6 d. įsigaliojus Nacionalinės žemės tarnybos prie Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2005 m. birželio 21 d. įsakymui Nr. 1P-89 „Dėl žemės vertinimo masiniu būdu dokumentų tvirtinimo“, ginčijamo žemės sklypo vertė buvo perskaičiuota ir kasatoriams pasiūlyta jį pirkti už 19 438,60 Lt.

Kasatoriai, vadovaudamiesi CK šeštosios knygos II dalies Sutarčių teisė nuostatomis, teigia, kad jie iš esmės yra sudarę valstybinės žemės pirkimo–pardavimo sutartis dėl ginčijamo 390 kv. m ploto žemės sklypo įsigijimo už 8294,30 Lt, tačiau atsakovas vengia jas įforminti, todėl sutarčių sudarymas pripažintinas teismo keliu. Toks kasacinio skundo teiginys grindžiamas argumentu, kad Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimas Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“, kurio nuostatos leidžia visiems asmenims, atitinkantiems nurodytas sąlygas, kreiptis dėl žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, laikytinas viešąja oferta, o kasatoriai, pateikę prašymus dėl valstybinės žemės įsigijimo pagal nurodyto nutarimo nuostatas ir sumokėję po 1/5 dalį tuo metu nustatytos žemės sklypo vertės, pripažintini ją akceptavę. Be to, pagal CK 6.169 straipsnį oferta negali būti atšaukta, jeigu akceptantas turėjo protingą pagrindą manyti, kad oferta yra neatšaukiama, ir atitinkamai veikė. Taigi, kasatorių teigimu, vadovaujantis CK 6.162, 6.167, 6.171 straipsniais laikytina, kad valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartys buvo sudarytos. Kasacinio teismo teisėjų kolegija tokį įstatymų aiškinimą pripažįsta klaidingu.

Pirma, valstybinės žemės pirkimo–pardavimo santykius reglamentuoja ne tik Civilinio kodekso, bet ir kitų įstatymų bei lydimųjų teisės aktų normos. Pagal CK 6.155 straipsnio 2 dalį atskirų rūšių sutarčių specialiosios normos gali būti nustatytos ir kituose įstatymuose, 6.305 straipsnio 3 dalyje taip pat įtvirtinta nuostata, kad atskirų rūšių daiktų pirkimo–pardavimo ypatumus gali nustatyti atitinkami įstatymai. Žemės įstatyme nurodyta, kad valstybinę žemę, išskyrus išvardytus žemės sklypus, parduoda ar kitaip privačion nuosavybėn perleidžia apskričių viršininkai Civilinio kodekso, kitų įstatymų ir Vyriausybės nustatyta tvarka (10 straipsnio 1 dalis), valstybinės žemės sklypai privačių žemės sklypų savininkams parduodami be aukciono, jeigu jie įsiterpę tarp šių privačių žemės sklypų ir neviršija Vyriausybės nustatyto dydžio (10 straipsnio 5 dalies 4 punktas), valstybinio žemės sklypo pardavimo be aukciono tvarką nustato Vyriausybė (10 straipsnio 7 dalis). Pagal Žemės reformos įstatymą ne žemės ūkio paskirčiai žemė miestuose ir kaimo vietovėse parduodama Vyriausybės nustatyta tvarka (8 straipsnio 2 dalis), taip pat nurodyta, kad parduodamos valstybinės žemės įvertinimo bei mokėjimo už perkamą žemę tvarką nustato Vyriausybė (8 straipsnio 3 dalis). Iš šių įstatymų nuostatų išplaukia išvada, kad valstybinės žemės sklypo, įsiterpusio tarp privačių žemės sklypų ir parduodamo ne aukciono tvarka, pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo pagrindas yra apskrities viršininko sprendimas (įsakymas), kuris turi būti priimtas laikantis imperatyviųjų teisės normų nustatytos tvarkos. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr. 692 „Dėl naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.15 punkte nurodyta, kad suformuotų įsiterpusių valstybinės žemės sklypų pardavimo kaina turi būti nustatoma pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimą Nr. 205; apskrities viršininko sprendimu tokie sklypai gali būti parduodami ne aukciono būdu besiribojančių privačios žemės sklypų savininkams, jeigu jie sutinka su žemės sklypų pardavimo kaina. Tokia Vyriausybės nutarimo nuostata reiškia, kad viena iš būtinųjų pagal CK 6.397 straipsnio 1 dalį žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų – kaina – nėra šalių derybų objektas, o nustatoma vadovaujantis teisės aktų reikalavimais, kurių šalys negali pakeisti. Pagal CK 6.159 straipsnį sutarties elementai, kurių pakanka sutarties galiojimui, yra veiksnių šalių susitarimas, o įstatymų nustatytais atvejais – ir sutarties forma. Šiuo atveju šalių galimybės tartis dėl kainos yra apribotos pirmiau nurodytų imperatyviųjų teisės normų. Susitarimo elementas yra tik toks, kad pirkėjas (šiuo atveju – kasatoriai) turi teisę sutikti arba nesutikti su pagal teisės aktų reikalavimus nustatyta valstybinės žemės sklypo pardavimo kaina. Darytina išvada, kad tol, kol ši kaina nenustatyta (nepriimtas apskrities viršininko įsakymas parduoti žemės sklypą nustatyta kaina), nėra pagrindo pripažinti pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, nes dėl pagrindinių sutarties sąlygų nesusitarta. Kasatorių nurodytas Kauno apskrities viršininko 2005 m. kovo 4 d. įsakymas Nr. 02-01-1592 nepripažintinas sprendimu dėl ginčijamo žemės sklypo pardavimo, nes šiuo įsakymu tik kreiptasi į Nekilnojamojo turto registro tvarkytoją dėl žemės sklypo įregistravimo, o jo priede nurodyta žemės sklypo vertė nustatyta pagal įsakymo priėmimo metu galiojusius teisės aktus. Pažymėtina, kad apskrities viršininko pareiga įregistruoti valstybinės žemės sklypą nekilnojamojo turto registre įtvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu patvirtintų Naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 10 punkte, ir tai yra tik vienas iš pirminių valstybinės žemės pardavimo procedūros etapų, dar nereiškiantis sprendimo parduoti valstybinės žemės sklypą priėmimo. Be to, nurodytas Kauno apskrities viršininko įsakymas buvo priimtas anksčiau, negu kasatoriai pateikė prašymus įsigyti ginčijamą žemės sklypą.

Antra, neturi teisinio pagrindo ir kasatorių teiginys, kad Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimas Nr. 692 pripažintinas viešąja oferta. CK 6.167 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad oferta yra pasiūlymas sudaryti sutartį, kuris yra pakankamai apibūdintas ir išreiškia oferento ketinimą būti sutarties saistomam ir įsipareigojančiam akcepto atveju. Tuo tarpu nurodytas Vyriausybės nutarimas yra norminis teisės aktas, kuriuo reglamentuojami valstybinės žemės sklypų pardavimo sąlygos ir tvarka, t. y. nustatytos teisinės prielaidos, kurioms esant gali būti parduodami valstybinės žemės sklypai, bei imperatyvūs reikalavimai, kurių privalo laikytis žemės sklypų pirkimo–pardavimo santykių šalys, sudarydamos pirkimo–pardavimo sutartis. Pripažinti norminį teisės aktą pasiūlymu sudaryti sutartį nėra jokio teisinio pagrindo, nes jame nustatytos bendro pobūdžio privalomos elgesio taisyklės, o ne išreikšta sutarties subjekto valia dėl sutarties sudarymo tam tikromis sąlygomis.

Remiantis išdėstytais argumentais, nėra pagrindo išvadai, kad valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartys su kasatoriais dėl ginčijamo žemės sklypo įsigijimo už 8294,30 Lt buvo sudarytos. Įsiterpusio tarp privačių naujo kitos paskirties valstybinės žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties pagrindas, minėta, yra apskrities viršininko įsakymas, tačiau šiuo atveju tokio įsakymo nebuvo priimta.

Taip pat pažymėtina, kad žemės vertės nustatymas pirminiuose valstybinės žemės sklypo pardavimo procedūros etapuose savaime nereiškia, jog privatus asmuo, ketinantis įsigyti šį žemės sklypą, įgyja teisėtus lūkesčius, susijusius su sklypo pardavimo kaina. Valstybinės žemės pardavimo procedūra yra pakankamai griežtai reglamentuota, taigi valstybės įgaliota institucija, vykdanti pardavėjo funkcijas, turi laikytis įstatymų reikalavimų ir užtikrinti valstybinės žemės sklypo pardavimo teisėtumą. Tai, kad iki sprendimo parduoti valstybinės žemės sklypą priėmimo pasikeitė teisės aktų reikalavimai ir pagal juos apskaičiuota žemės vertė padidėjo, dar nereiškia kasatorių teisėtų lūkesčių pažeidimo, pateikdami prašymus dėl žemės sklypo įsigijimo jie įgijo tik subjektinę teisę reikalauti, kad šie prašymai būtų išnagrinėti ir dėl jų priimtas teisėtas sprendimas. Parduodamo žemės sklypo kaina nustatoma pagal tuo metu galiojančius įstatymų ir kitų teisės aktų reikalavimus, todėl nėra pagrindo teigti, kad nustačius didesnę ginčijamo žemės sklypo vertę iki sprendimo dėl žemės sklypo pardavimo priėmimo buvo pažeisti kasatorių teisėti lūkesčiai. Be to, vertinant, ar buvo pažeistos kasatorių teisės, atsižvelgtina ir į tai, kad ginčijamas žemės sklypas yra papildomas prie jų jau turimos namų valdos.

Dėl pirmiau išdėstytų argumentų atmestinas ir kasacinio skundo teiginys dėl įstatymo galiojimo laiko atžvilgiu principo pažeidimo bei netinkamo CK 6.157 straipsnio nuostatos, pagal kurią imperatyviųjų teisės normų pasikeitimas po sutarties sudarymo (akceptavus ofertą) neturi įtakos sutarties sąlygoms, taikymo.

Pažymėtina ir tai, kad, nesant priimto apskrities viršininko sprendimo parduoti žemės sklypą, 1/5 dalies jo 2005 m. vasario 2 d. nustatytos vertės sumokėjimas nesuteikia kasatoriams teisės reikalauti patvirtinti sandorį pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalies nuostatas.

Remiantis išdėstytais motyvais, konstatuotina, kad apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė valstybinės žemės pirkimo–pardavimo santykius reglamentuojančias teisės normas ir priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą. Kasacinio skundo argumentai nepatvirtina pagrindo šį sprendimą naikinti ar pakeisti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 23 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Česlovas Jokūbauskas

Gintaras Kryževičius

Egidijus Laužikas