Dėl iškeldinimo iš buto

Civilinė byla Nr. 3K-3-125/2007

Procesinio sprendimo kategorijos:

30.3; 50.11.5; 92 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė), Virgilijaus Grabinsko ir Algio Norkūno (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės O. T. kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės J. K. ieškinį atsakovei O. T. dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimo iš dalies negaliojančia ir pirkėjo teisių perkėlimo ieškovei, buto teisinės registracijos panaikinimo bei pagal atsakovės priešieškinį dėl iškeldinimo iš buto, tretieji asmenys – Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Vaikų teisių apsaugos tarnyba, VĮ Registrų centras.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė : I. Ginčo esmė

Ieškovė nurodė, kad nuo 1985 metų dirbo buvusiame Vilniaus duonos pramonės gamybiniame susivienijime. Jai 1990 m. buvo suteiktos gyvenamosios patalpos bendrabutyje, esančiame Vilniuje (duomenys neskelbtini). Bendrabučio kambaryje ji gyveno teisėtai - neterminuotos nuomos sutarties pagrindais - kartu su kita nuomininke, vėliau ir su dukterimi. Nuomos sutarties nuomotojas jai nebuvo davęs, tačiau visus mokesčius už kambarį, tarp jų ir nuomos, ji mokėjo AB „Vilniaus duona“, vėliau AB „Vilniaus duona“ pakeitus pavadinimą – AB „Tireksa“ (nuomos mokestis buvo atskaitoms iš jos darbo užmokesčio). Pretenzijų darbdavys jai nereiškė. Galiojant Butų privatizavimo įstatymui ji kambario neprivatizavo, nes nebuvo bendro susitarimo su kita nuomininke. Šiuo metu ji kambaryje gyvena kartu su nepilnamete dukterimi, kita nuomininkė iš kambario išsikėlė 2002 m. gruodžio 31 d.

2003 m. rugsėjo 10 d. pas ją į butą atėjo atsakovė O. T. ir pareikalavo išsikeldinti iš buto. Ieškovė sužinojo, kad jos nuomojamas butas 2002 m. liepos 16 d. buvo parduotos atsakovei. Šis sandoris esmingai pažeidžia jos, kaip gyvenamosios patalpos nuomininkės, konstitucinę teisę – teisę į būstą, nes parduotas butas yra vienintelis jos ir jos nepilnametės dukters būstas. Apie nuomojamo buto pardavimą jai nebuvo pranešta, taip buvo pažeistos CK 6.495 straipsnio nuostatos, įpareigojančios nuomotoją pranešti nuomininkui apie numatomą daikto pardavimą. Šis sandoris sudarytas dėl AB „Tireksa“ likvidatoriaus G. J. ir atsakovės piktavališko susitarimo bei nesąžiningumo. Butas parduotas daug mažesne kaina (250 Lt), negu jo rinkos vertė; nuomotojas AB,,Tireksa“ nepasiūlė jai tokiomis pat sąlygomis pirkti butą; apie sandorį jai buvo pranešta tik praėjus daugiau nei vieneriems metams nuo jo sudarymo ir tik po to, kai jau buvo likviduotas buto pardavėjas – AB „Tireksa“.

Ieškovė prašė: 1) pripažinti negaliojančia 2002 m. liepos 16 d. likviduojamos AB „Tireska“ ir O. T. sudarytą buto, esančio Vilniuje, (duomenys neskelbtini), tą pirkimo-pardavimo sutarties dalį, kurioje buto pirkėja nurodyta O. T.; 2) pripažinti ieškovę šio buto pirkėja, perleidžiant jai visas pirkėjo teises ir pareigas tokiomis pačiomis sąlygomis ir kaina kaip ir atsakovei; 3) įpareigoti ieškovę grąžinti atsakovei 250 Lt, sumokėtų už perkamą butą, 50 Lt atlyginimo notarui ir 12 Lt už dokumentų parengimą, iš viso 312 Lt; 4) panaikinti buto, esančio Vilniuje, (duomenys neskelbtini), teisinę registraciją atsakovės O. T. vardu.

Priešieškiniu atsakovė prašė iškeldinti ieškovę ir jos nepilnametę dukterį su visu turtu iš ginčo buto. Ji nurodė, kad šis butas jai priklauso nuosavybės teise pagal 2002 m. liepos 16 d. sudarytą pirkimo-pardavimo sutartį. Ieškovė neteisėtai gyvena bute ir taip pažeidžia atsakovės, kaip savininkės, teises. Atsakovė 2003 m. rugsėjo 10 d. įteikė ieškovei raštišką įspėjimą atlaisvinti butą, tačiau ieškovė iš buto neišsikėlė. Ieškovė neturi teisių į ginčo butą. Ji nepateikė įrodymų, patvirtinančių teisėto gyvenimo bute pagrindą, be to, ji nėra ginčijamo sandorio šalis. Net jeigu jai ir buvo suteiktas bendrabučio kambarys kaip darbuotojai, ji privalėjo iš jo išsikelti dar 2000 m., kai nutrūko darbo santykiai. Kad nuomos sutartį būtų galima panaudoti prieš trečiuosius asmenis, ji turi būti rašytinės formos ir įregistruota viešame registre. Ieškovė nepateikė teismui rašytinės nuomos sutarties, jokia sutartimi ginčo butas nebuvo apsunkintas viešame registre. Nei AB „Tireksa“, nei atsakovė neturėjo su ginčo buto sandorio sudarymu susijusių įsipareigojimų ieškovei. Net jei ieškovę ir AB „Tireksa“ ginčo sandorio sudarymo metu ir būtų sieję nuomos teisiniai santykiai, ieškovės ieškinyje nurodyto CK 6.495 straipsnio reikalavimų nesilaikymas nedaro šio sandorio negaliojančio. Šio straipsnio reikalavimų nesilaikymas nesuteikia nuomininkui pirmenybės teisės įsigyti perleidžiamą turtą.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

Vilniaus m. 2-asis apylinkės teismas 2006 m. balandžio 24 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį patenkino: teismas nusprendė iškeldinti ieškovę ir jos nepilnametę dukterį iš ginčo buto.

Teismas nustatė, kad ieškovei dirbant valstybinėje įmonėje 1990 m. buvo suteikta teisė gyventi lovų tipo bendrabutyje, esančiame Vilniuje, Vivulskio g. 35 (bendrabučio kambaryje Nr. 78). Kambario nuomos sutarties ji nebuvo sudariusi. Bendrabučio kambaryje ji gyveno kartu su kita nuomininke, kuri iš jo išsikėlė 2002 m. gruodžio 31 d. ir nuo tada kambaryje liko gyventi ieškovė su dukterimi. Ieškovė neprivatizavo bendrabučio kambario, nes neturėjo tokios teisės. Pagal Butų privatizavimo įstatymą lovų tipo bendrabučių kambariai, kuriuose gyveno keli nuomininkai, nebuvo parduodami. Neprivatizuotos bendrabučio patalpos kartu su kitu valstybinės akcinės įmonės,,Vilniaus duona“ turtu 1994 m. balandžio 29 d. aktu buvo perduotos AB,,Vilniaus duona“, o AB,,Tireksa“ vardu patalpos įregistruotos po AB,,Vilniaus duona“ pavadinimo pakeitimo į AB,,Tireksa“. Ieškovei būnant ginčo patalpos nuomininke 2002 m. liepos 16 d. buvo sudaryta ginčijama pirkimo-pardavimo sutartis.

Teismas konstatavo, kad šis sandoris neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms, nes likviduojama įmonė turėjo teisę parduoti savo turtą (AB „Tireksa“ likvidavimo metu galiojusio Akcinių bendrovių įstatymo 77 straipsnio redakcija). Teismas, atmesdamas ieškovės reikalavimą pripažinti sandorį iš dalies negaliojančiu ir perkelti jai buto pirkėjos teises, nurodė, kad ieškovę su AB „Vilniaus duona“ darbo santykiai nesieja nuo 2000 m. spalio 17 d. Ji nepateikė įrodymų apie tai, kad buvo sudariusi ginčo patalpos nuomos sutartį su AB „Tireksa“, nors tokia sutartis turėjo būti rašytinės formos ir įregistruota viešame registre. CK 6.495 straipsnyje nustatytos nuomotojui pareigos perspėti nuomininką apie išnuomoto daikto perleidimą nesilaikymas nedaro ginčo sandorio negaliojančio. Teismas konstatavo, kad ieškovė neįrodė savo teisės tapti buto savininke sudaryto sandorio pagrindu. Kadangi ginčo sandoris yra sudarytas teisėtai, tai atsakovė įgijo nuosavybės teises į ginčo butą ir teisėtai atliko buto registraciją savo vardu. Ieškovė, gyvendama atsakovei nuosavybės teise priklausančiame bute, pažeidžia atsakovės teises. Ieškovė su dukterimi ginčo bute gyvena neterminuotos nuomos sutarties pagrindu. Tokią sutartį nuomotojas gali nutraukti apie tai įspėjęs nuomininką raštu prieš šešis mėnesius (CK 6.614 straipsnio 1 dalis). Atsakovė 2003 m. rugsėjo 10 d. įteikė ieškovei CK 6.614 straipsnio nuostatas atitinkantį įspėjimą apie neterminuotos buto nuomos sutarties nutraukimą. Ieškovė, turėdama nepilnametę dukterį ir žinodama, kad gyvena bute, kuris nėra jos nuosavybė, privalėjo elgtis apdairiai ir protingai, kad neliktų be būsto. Ieškovė dirba, gauna pajamas ir turi galimybę apsirūpinti būstu pati ir aprūpinti juo dukterį. Teismas konstatavo, kad yra visos sąlygos iškeldinti ieškovę ir jos dukterį iš ginčo buto.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovės apeliacinį skundą, 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimu pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą. Juo ieškinį patenkino, o priešieškinį atmetė: pripažino negaliojančia nuo sudarymo momento ginčo buto pirkimo-pardavimo sutarties dalį, kurioje buto pirkėja nurodyta atsakovė; perkėlė visas pirkėjo teises šioje sutartyje ieškovei; priteisė atsakovei ir ieškovės 312 Lt, sumokėtų už perkamą butą; panaikino buto teisinę registraciją atsakovės vardu.

Teisėjų kolegija nurodė, kad ginčijamas sandoris pažeidžia CK 4.37 straipsnyje 1 dalyje įtvirtintą reikalavimą savininkui, disponuojant jam priklausančiu turtu, nepažeisti įstatymų bei kitų asmenų teisių ir interesų. AB,,Tireksa“, perimdama buvusios valstybės įmonės turtą, perėmė ir su tuo turtu susijusias teises bei pareigas, o disponuodama šiuo turtu, privalėjo elgtis taip, kad nebūtų pažeidžiamos kitų asmenų teisės bei teisėti interesai. Iš AB,,Tireksa“ visuotinio akcininkų susirinkimo protokolo nutarimo matyti, kas akcininkai nepriėmė sprendimo, jog ginčo butas turi būti parduodamas būtent atsakovei. Tai reiškia, kad bendrovės likvidatorius, parduodamas turtą, nebuvo susaistytas akcininkų valios dėl sandorio subjekto ir privalėjo elgtis taip, kad disponavimas turtu nepažeistų kitų asmenų teisių bei teisėtų interesų. Tuo tarpu parduodama ginčo butą atsakovei šiuo metu jau likviduota AB,,Tireksa“ pažeidė vieną iš esminių ieškovės teisių – teisę į būstą. Byloje nustatyta, kad ieškovė nuo 1990 metų ginčo bute gyveno teisėtu pagrindu. Jai, kaip valstybinės įmonės darbuotojai, buvo suteikta vieta lovų tipo bendrabutyje. Butų privatizavimo įstatymo galiojimo metu ji neįgyvendino savo teisės privatizuoti nuomojamą patalpą, tačiau teisės naudotis šia patalpa ji neprarado. Pagal Butų privatizavimo įstatymo 12 straipsnį, asmenims, neprivatizavusiems jų naudojamų gyvenamųjų patalpų, išliko teisė šiomis patalpomis toliau naudotis nuomos ar panaudos pagrindais. Ta aplinkybė, kad ieškovė negalėjo teismui pateikti rašytinės nuomos sutarties, neįrodo, jog ji nebuvo šios gyvenamosios patalpos nuomininkė. AB,,Tireksa“, perėmusi iš buvusios valstybinės įmonės bendrabučio pastatą, tapo jo savininke, taip pat ir neprivatizuotų gyvenamųjų patalpų nuomotoja. AB,,Tireksa“ įstatymų nustatyta tvarka nuomos sutarties su ieškove nenutraukė, dėl jos iškeldinimo iš gyvenamosios patalpos į ieškovę ir į teismą nesikreipė. Atsakovės argumentai, kad ieškovės nuo 2000 m. spalio 17 d. darbo santykiai su AB,,Vilniaus duona“ nebesieja, o su AB,,Tireksa“ ji nuomos sutarties nebuvo sudariusi, yra teisiškai nereikšmingi. Esant tokiai situacijai, parduodama gyvenamąsias patalpas, likviduojama bendrovė privalėjo laikytis CK 6.495 straipsnio reikalavimų ir informuoti ieškovę, kaip nuomininkę, apie ketinimą parduoti butą. CK 6.495 straipsnyje nustatyta informavimo pareiga, bet nenustatytos jos nesilaikymo pasekmės. Teismas privalo vadovautis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais. Šiais privalėjo vadovautis ir ginčijamo sandorio šalys, tačiau nesivadovavo. Likviduojama bendrovė AB „Tireksa“ butą pardavė visiškai pašaliniam šio turto atžvilgiu asmeniui už labai mažą kainą ir nepasiūlė tokiomis pat sąlygomis jį įsigyti ieškovei, kuri turėjo neginčijamą teisinį bei faktinį suinteresuotumą šiuo turtu – ji buvo buto nuomininkė ir tai yra vienintelis jos ir jos nepilnametės dukters būstas. Teisėjų kolegija konstatavo, kad ta sandorio dalis, kurioje buto pirkėja nurodyta atsakovė, dėl CK 6.495 straipsnio reikalavimų pažeidimo bei CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų principų nesilaikymo prieštarauja gerai moralei (CK 1.81 straipsnis) ir dėl to jis yra niekinis. Kai sandoris negalioja dėl jo prieštaravimo gerai moralei, galima vienašalė ar dvišalė restitucija. Šiuo atveju dvišalė restitucija negalima, nes viena iš sandorio šalių (AB,,Tireksa“) yra likviduota, ir grąžinti to, ką ji yra gavusi pagal sandorį, nėra galimybės. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CK 6.145 straipsnio 2 dalimi, pakeitė restitucijos būdą ir perkėlė ieškovei visas pirkėjo teises sandoryje, o iš jos priteisė atsakovei tai, ką ji sumokėjo pagal sandorį. Teisėjų kolegija nepripažino atsakovės sąžininga turto įgijėja, nes jos veiksmai neatitiko CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų principų. Atsakovės nesąžiningumą rodo šios byloje nustatytos faktinės aplinkybės: ji įsigijo butą, kuriame gyveno ir buvo registruota ieškovė kartu su dukterimi; butas įgytas už septyniasdešimt penkis kartus mažesnę kainą negu jo vidutinė rinkos vertė; apie buto įsigijimą ji ieškovei pranešė tik praėjus metams po sandorio sudarymo ir po vienos iš sandorio šalių likvidavimo, taip siekdama apsunkinti galimą restitucijos taikymą.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir palikti galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą. Ji nurodė šiuos argumentus:

1. Apeliacinės instancijos teismas, pripažindamas ginčo sandorį niekiniu dėl jo prieštaravimo gerai moralei (CK 1.81 straipsnio 1 dalis), nemotyvavo, kurios nustatytos bylos aplinkybės dėl šio sandorio sudarymo reiškia prieštaravimą gerai moralei. Teisėjų kolegija, pripažindama sandorį niekiniu šiuo pagrindu, iš esmės rėmėsi tik tuo, kad ieškovei nebuvo pranešta apie buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą. CK 6.495 straipsnyje nustatytos buto nuomotojo pareigos informuoti nuomininką apie numatomą buto perleidimą nesilaikymas dar nereiškia, kad dėl nuomininko buvo pažeisti minimalūs geros moralės reikalavimai. Ši pareiga reiškia, kad, informavus nuomininką apie buto savininko pasikeitimą, nuomos sutartis lieka galioti naujajam savininkui CK 6.494 straipsnio 1 dalies sąlygomis. Nepriklausomai nuo to, ar nuomininkas yra informuojamas apie buto perleidimą, tai nesukuria jam subjektinės teisės reikalauti buto nuosavybės, nes nuomos santykiai nuosavybės nesukuria. Vien dėl šios priežasties turėjo būti atmesti ieškovės reikalavimai pripažinti ją buto savininke ir perkelti jai pirkėjo teises. Byloje nenustatyta nė vieno iš CK 4.47 straipsnyje nurodytų pagrindų tam, kad galima būtų pripažinti ieškovei nuosavybės teises į ginčo butą. Teisėjų kolegija taip pat nenurodė teisės normų, kurių pagrindu pakeitė vieną iš sutarties šalių nauja šalimi. Teisė reikalauti pirkėjo teisių ir pareigų perleidimo nustatyta daikto bendraturčiui CK 4.79 straipsnio 3 dalyje, tačiau byloje nustatytos aplinkybės yra visiškai kitokios. Kadangi skundžiamu sprendimu pirkėjo teisės ir pareigos perkeltos nemotyvuotai ir nesant juridinio pagrindo, tai laikytina absoliučiu apeliacinės instancijos teismo sprendimo negaliojimo pagrindu pagal CPK 329 straipsnio 2 dalies 4 punktą.

2. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai netaikė teisės normų, kurias reikėjo taikyti.

Ieškovė, dirbdama valstybinėje įmonėje, įgijo nuomininkės teises į vietą lovų tipo bendrabutyje. Šios teisinius santykius reglamentavo Vyriausybės 1992 m. rugsėjo 25 d. nutarimu Nr. 704 patvirtinti Bendrabučių nuostatai. Bendrabučio patalpos darbuotojui buvo suteikiamos darbo laikui. Darbo sutarties nuraukimas buvo įstatyminis pagrindas bendrabučio patalpos nuomos santykiams pasibaigti (Nuostatų 11 punktas). Ieškovė darbo santykius su AB „Vilniaus duona“ nutraukė 2000 m. spalio 17 d., nuomos sutartis su ja nebuvo pratęsta, ji nemokėjo nuomos mokesčio, dėl to ji bendrabučio kambariu toliau naudojosi neteisėtai. Ieškovė ginčo sandorio metu neturėjo jokių teisių į ginčo butą. Kai ginčo patalpos savininke tapo atsakovė, tai ši įgijo teisę reikalauti iškeldinti ieškovę. Teisėjų kolegija nesivadovavo Bendrabučių nuostatų normomis, nepagrįstai gynė ieškovės, kaip nuomininkės, teises vadovaudamasi Butų privatizavimo įstatymo 12 straipsniu, taip akivaizdžiai nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos civilinėje byloje Nr. 3K-3-789/2003.

3. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai CK 6.495 straipsnio nuostatą dėl nuomotojo pareigos pranešti nuomininkui apie numatomą išnuomoto daikto pardavimą aiškino ir taikė plečiamai. Jei ir būtų laikoma, kad sandorio metu ieškovė buvo ginčo buto nuomininkė, ji neturėjo jokių pirkėjo teisių šio buto atžvilgiu. Kasatorės manymu, ginčo sandorį ieškovė gali ginčyti tik tiek, kiek šis sandoris pažeidžia jos, kaip nuomininkės, teises. CK 6.495 straipsnyje nėra įtvirtinta, kad nepranešimas nuomininkui apie nuomoto daikto pardavimą darytų šį veiksmą negaliojantį, dėl to nėra pagrindo pripažinti ginčo sandorį negaliojančiu. Tokiu atveju nuomininko teisės yra ginamos kitomis teisės normomis, reglamentuojančiomis nuomą (CK 6.494, 6.585, 6.607 straipsniai). Nuomininko teisė negali būti ginama perleidžiant jam išnuomoto daikto pirkėjo teises. Tuo tarpu teisėjų kolegija, taikydama CK 6.495 straipsnį, konstatavo nuomotojo pareigos pasiūlyti nuomininkui įsigyti išnuomotą turtą nuosavybėn pažeidimą, t. y. pripažino sandorį niekiniu asmens, kuris neturėjo pagrįstos reikalavimo teisės ginčo sandorio atžvilgiu, jam dar ir perkeldama vienos iš sandorio šalių teises ir pareigas. Toks CK 6.495 straipsnio turinio aiškinimas yra klaidingas, nepagrįstai išplečiantis nuomos santykių dalyvių teises ir pareigas.

4. Apeliacinės instancijos teismas be pagrindo netaikė CK 4.96 straipsnio 2 dalies nuostatos, ginančios sąžiningo įgijėjo teises. Teisėjų kolegija, konstatuodama atsakovę nesąžininga turto įgijėja, nurodė, kad ginčo bute gyveno ir buvo registruotos ieškovė su dukterimi, butas įsigytas mažesne nei rinkos verte, taip pat nurodė atsakovės veiksmus, atliktus įsigijus butą. Teisėjų kolegija turėjo atsižvelgti į atsakovės veiksmus iki ir sudarant ginčo sandorį, o ne į veiksmus po buto įsigijimo. Nė viena iš teisėjų kolegijos nurodytų faktinių aplinkybių negali turėti įtakos ieškovės teisėms ginčo buto atžvilgiu. Nepriklausomai nuo to, kokia kaina atsakovė įsigijo butą, nuo to ieškovės teisių į šį butą nei padaugėjo, nei sumažėjo. Šiuo atveju atsakovės nesąžiningumas sudarant sandorį turėtų būti vertinamas ne sandorio verte, bet atsižvelgiant į tai, ar ieškovė turėjo reikalavimo teisę, kurią atsakovė teismo nurodytais veiksmais būtų pažeidusi. Nei fizinių asmenų registracija nekilnojamojo daikto adresu, nei sandorio vertė neturi įtakos sandorio šalių nuosavybės teisės judėjimui, kartu nesuteikia jokių papildomų teisių ir nuomininkui. Atsakovės sąžiningumas galėjo būti vertinamas tik kaip nuomininko, bet ne asmens, pretenduojančio įsigyti ginčo butą, teisių pagrindu. Atsakovė, sudarydama sandorį, ieškovės teisių nepažeidė, jos veiksmuose nėra nesąžiningumo. Teisėjų kolegija turėjo taikyti CK 4.96 straipsnio 2 dalies nuostatą, neleidžiančią išsireikalauti turto iš sąžiningo įgijėjo.

5. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.145 straipsnio 2 dalį, reglamentuojančią restitucijos taikymą.

Kasatoriaus manymu, restitucija dėl ieškovės negalima, nes ji yra sąžininga turto įgijėja. Net ir tuo atveju, jei sandoris būtų pripažintas niekiniu, tai sudarytų tik prielaidas sugrąžinti sandorio šalis į pradinę padėtį. CK 6.145 straipsnio nuostatos reglamentuoja būtent sandorio šalių iki sandorio sudarymo buvusios padėties atkūrimo ypatumus, būdą. Ieškovė nebuvo ir nėra ginčo sandorio šalis, dėl to nėra jokio pagrindo taikyti restituciją dėl sandorio šalimi nesančio asmens bei pripažinti ieškovei visas pirkėjo teises pagal sutartį. Jei AB „Tireksa“ šiuo metu būtų veikianti bendrovė, niekiniu pripažinto sandorio pasekmės nesukurtų ieškovei teisių į ginčo butą, nes šis būtų grąžintas bendrovei. Pažymėtina, kad pagal Akcinių bendrovių įstatymo 73 straipsnio 13 dalį likęs likviduojamos bendrovės turtas padalijamas akcininkams. Analogiškai dalijamas ir vėliau išaiškėjęs bendrovės turtas. Teisėjų kolegija nesivadovavo šia įstatymo nuostata.

Atsiliepime į kasacinį skundą ieškovė prašo apeliacinės instancijos teismo sprendimą palikti nepakeistą, o skundą atmesti. Jame nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas teisingai konstatavo sandorio prieštaravimą geros moralės normoms ir sprendime aiškiai nurodė priežastis. Pagal CK 6.495 straipsnį nuomotojas privalėjo pranešti nuomininkei apie numatomą buto perleidimo sandorio sudarymą su atsakove. Asmuo, kuris nesilaikė teisės normoje įtvirtinto reikalavimo, pažeidė ir CK 6.495 straipsnį, ir geros moralės normas. Nepranešimas nuomininkei, vienai auginančiai mažametį vaiką ir neturinčiai kitos gyvenamosios patalpos, apie numatomą buto pardavimą už neįtikėtinai mažą kainą, yra nusižengimas moralės normoms. Nors CK nenumatytos sankcijos už informavimo pareigos nesilaikymą, tačiau įstatyme nustatytos pareigos nesilaikymas savaime yra CK 1.5 straipsnyje įtvirtintų imperatyviųjų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principų pažeidimas. Nepagrįstas skundo argumentas, kad teisėjų kolegija, perkeldama ieškovei pirkėjo teises ir pareigas, nemotyvavo ir nenurodė juridinio pagrindo. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos aplinkybes ir konstatavusi atsakovės nesąžiningumą, pagrįstai ex officio taikė CK 6.145 straipsnio 2 dalį ir nusprendė taikyti tokį restitucijos būdą, kai pirkėjo teisės perkeliamos ieškovei. Teisėjų kolegija pagrįstai konstatavo atsakovės nesąžiningumą. Visų pirma pardavėjas butą atsakovei pardavė už neįtikėtinai mažą kainą, t. y. 75 kartus mažesnę negu jo vidutinė rinkos vertė. Kadangi CK nėra tiksliai nurodyta, kada turto įgijėjas pripažįstamas nesąžiningu, tai kaip analogija taikytinas CK 6.67 straipsnio 4 punktas ir galima teigti, kad yra ryški priešpriešinių įsipareigojimų disproporcija, dėl to atsakovė preziumuojama kaip nesąžininga turto įgijėja. Ginčo atvejui netaikytini Bendrabučių nuostatai, nes ieškovės darbo sutartis buvo nutraukta šalių susitarimu. Nei VĮ „Vilniaus duona“, nei AB „Tireksa“ nekėlė ir negalėjo kelti klausimo dėl ieškovės iškeldinimo iš buto pasibaigus darbo santykiams, nes tuo metu galioję įstatymai leido nuomininką iškeldinti iš buto nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos tik nuomininkui nutraukus darbo sutartį paties prašymu arba atleidus jį iš darbo už darbo drausmės pažeidimą. Teisėjų kolegija pagrįstai ginčo santykiams taikė Butų privatizavimo įstatymo 12 straipsnį, nustatantį, kad asmenims, neprivatizavusiems jų naudojamų patalpų, išlieka teisė jomis naudotis panaudos ar nuomos pagrindais. Ieškovė teisėtai faktinės nuomos pagrindu gyveno ginčo bute, mokėjo nuomos mokestį, dėl to turėjo būti informuota apie buto perleidimo sandorį. Pažymėtina, kad ieškovė neįgyvendino teisės privatizuoti butą ne dėl savo kaltės. Jai nebuvo sudaryta teisinių prielaidų nusipirkti nuomojamas patalpas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Civilinio proceso kodekso 353 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinės instancijos teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimą ir nutartį teisės taikymo aspektu, kartu kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų faktinių bylos aplinkybių. Pagal CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktą vienas iš pagrindų peržiūrėti bylą kasacine tvarka yra materialinės ar proceso teisės normų pažeidimas, turintis esminės reikšmės vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, jeigu šis pažeidimas galėjo turėti įtakos neteisėto sprendimo (nutarties) priėmimui. Tačiau kasacinis teismas turi teisę peržengti kasacinio skundo ribas, jeigu to reikalauja viešasis interesas (CPK 353 straipsnio 2 dalis).

Šioje byloje viešasis interesas yra susijęs su fizinių asmenų teisės įsigyti nuosavybėn valstybinio buto fondo nuomojamas patalpas įgyvendinimu. Dėl to kasacinis teismas peržengia kasacinio skundo ribas ir nurodo, kad byloje kilę teisės klausimai yra susiję su civilinių įstatymų, reglamentuojančių valstybinio turto privatizavimą ir gyvenamosios patalpos nuomą, aiškinimu ir taikymu.

Šioje byloje kilo keletas pagrindinių klausimų, dėl kurių kasacinis teismas pasisako. Visų pirma tai, ar pagrįstai akcinė bendrovė įgijo nuosavybės teises į valstybinį turtą – neprivatizuotą bendrabučio kambarį.

Byloje nustatyta, kad ieškovei 1990 m. gyvenamąją patalpą bendrabutyje suteikė valstybinė įmonė „Vilniaus duona“. Ieškovė tapo valstybiniam butų fondui priklausančios gyvenamosios patalpos nuomininke (patalpos suteikimo metu galiojusio Butų kodekso 5, 6 straipsniai). 1991 m. įsigaliojo Valstybinio turto pirminio privatizavimo įstatymas, reglamentuojantis valstybinių įmonių ir jų turto privatizavimo tvarką. Įstatymo 1 straipsnio 2 dalyje buvo nurodyti privatizavimo objektai, kuriems nebuvo taikomos šio įstatymo nuostatos. Tarp jų – valstybinis butų fondas, kurio privatizavimo tvarką ir sąlygas nustatė kiti Lietuvos Respublikos įstatymai. Iš to išplaukia, kad akcinė bendrovė „Vilniaus duona“ neturėjo teisės pagal šį įstatymą įsigyti savo nuosavybėn valstybinės akcinės įmonės „Vilniaus duona“ valdomų gyvenamųjų patalpų, priklausančių valstybiniam butų fondui.

Valstybinio butų fondo gyvenamųjų patalpų, tarp jų ir kambarių bendrabučiuose, pirkimo-pardavimo tvarka ir sąlygos buvo nustatytos 1991 m. birželio 30 d. įsigaliojusiame Butų privatizavimo įstatyme (galiojo iki 1998 m. liepos 1 d.). Pagal šio įstatymo 4 straipsnį įmonių balanse esančios valstybinio butų fondo gyvenamosios patalpos buvo parduodamos šių patalpų nuomininkams arba jiems prilygintiems asmenims. Valstybė, priimdama Butų privatizavimo įstatymą, garantavo teisę visiems teisėtai gyvenamosiose patalpose gyvenantiems asmenims šias patalpas privatizuoti. Byloje nustatyta, kad ieškovė teisėtai – nuomos sutarties pagrindu – gyveno ginčo patalpoje. Tačiau galiojant butų privatizavimo įstatymui, ji neprivatizavo bendrabučio kambario, nes tuo metu neturėjo subjektinės teisės privatizuoti šią patalpą. Ginčo patalpa, priklausanti valstybiniam butų fondui, liko neprivatizuota. Lietuvos Respublikos Vyriausybė 1992 m. gegužės 29 d. priėmė nutarimą Nr. 410 „Dėl įmonių, įstaigų ir organizacijų bendrabučių“. Šiuo nutarimu įmonėms, įstaigoms ir organizacijoms kartu su atitinkamų miestų, rajonų valdybomis buvo pavesta iki 1992 m. liepos 1 d. apskaityti visus neprivatizuotus bendrabučius (nepriklausomai nuo jų neprivatizavimo priežasčių, t. y. ar nuomininkai nenorėjo arba nesusitarė dėl privatizavimo, ar kambariai bendrabučiuose nebuvo privatizavimo objektas ir pan.). Nutarimo 2.1 punkte buvo nustatyta, kad neprivatizuotus bendrabučius įmonės gali perduoti, o miestų, rajonų valdybos privalo juos priimti į savo balansą. Valstybinė įmonė „Vilniaus duona“ nepasinaudojo jai suteikta teise perduoti neprivatizuotas bendrabučio patalpas (tarp jų ir ginčo patalpą) miestų, rajonų valdybų tolimesniam valdymui. Tai reiškia, kad valstybinė įmonė turėjo toliau patikėjimo teise valdyti šį valstybinį turtą, ir ji neįgijo teisės perduoti neprivatizuotų bendrabučio patalpų akcinės bendrovės nuosavybėn. Atitinkamai neprivatizuotose bendrabučių patalpose gyvenantys nuomininkai ir jų šeimos nariai, neperdavus neprivatizuotų bendrabučių patalpų miestų, rajonų valdybų valdymui, toliau išliko valstybinio butų fondo bendrabučio patalpų nuomininkais, jų šeimos nariais ar buvusiais šeimos nariais (pvz., buvęs sutuoktinis po skyrybų). Dar viena šių asmenų teisinio statuso ypatybė yra ta, kad jie išsaugojo Butų privatizavimo įstatyme nustatytą teisę privatizuoti nuomojamą patalpą bendrabutyje, o keičiantis gyvenamųjų patalpų privatizavimo teisiniam reglamentavimui – jie galėjo įgyti teisę privatizuoti šias patalpas, nors anksčiau tokios teisės neturėjo. Minėta, kad ieškovė, galiojant Butų privatizavimo įstatymui (nuomininkams, gyvenantiems bendrabučių patalpose, galiojo iki 2001 m. sausio 1 d.), o po jo įsigaliojus Gyventojų apsirūpinimo gyvenamosiomis patalpomis įstatymui nepasinaudojo ginčo patalpos išpirkimo teise, bet tai nereiškia, kad ji prarado gyvenamosios patalpos, priklausančios valstybiniam butų fondui, nuomininkės statusą ir teisę toliau naudotis šią patalpa. Pagal Butų privatizavimo įstatymo 12 straipsnį asmenims, neprivatizavusiems jų naudojamų gyvenamųjų patalpų, išliko teisė šiomis patalpomis toliau naudotis nuomos ar panaudos pagrindais.

Byloje nustatyta, kad valstybinė akcinė įmonė „Vilniaus duona“ 1994 m. balandžio 29 d. aktu perdavė valstybiniam butų fondui priklausančias neprivatizuotas bendrabučio patalpas (tarp jų ir ginčo patalpą) akcinei bendrovei „Vilniaus duona“, ši jas įregistravo savo nuosavybėn, o AB „Vilniaus duona“ 2001 m. pakeitus pavadinimą patalpos buvo įregistruotos AB „Tireksa“ vardu. Likviduojamos AB „Tireksa“ likvidatorius 2002 m. liepos 16 d. pardavė ginčo patalpas atsakovei O. T. Ginčo patalpos buvo parduotos ne gyvenamosios patalpos nuomininkui ar jo šeimos nariui, bet visai pašaliniam fiziniam asmeniui už 250 Lt. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nurodyti veiksmai prieštarauja Valstybinio turto pirminio privatizavimo, Butų privatizavimo įstatymų, Vyriausybės 1992 m. gegužės 29 d. nutarimo Nr. 410 nuostatoms, nes valstybinė įmonė, valdžiusi neprivatizuotas bendrabučių patalpas, neturėjo teisės jas perleisti kitiems asmenims. AB „Tireksa“ neįgijo teisės įsigyti savo nuosavybėn valstybiniam butų fondui priklausančią neprivatizuotą bendrabučio patalpą ir įregistruoti ją savo vardu.

Teisėjų kolegija pažymi, kad butų privatizavimas – tai viena iš valstybės vykdytos socialinės-ekonominės politikos krypčių. Privatizavimo (taip pat ir būtų privatizavimo) tikslas – nuosavybę išvalstybinti, t. y. perleisti valstybinio ir visuomeninio butų fondo patalpas fizinių asmenų, paprastai tų patalpų nuomininkų, nuosavybėn. Dėl šios priežasties yra nepagrįsta ir netikslinga spręsti klausimą dėl ginčo patalpos deprivatizavimo, nes tai neatitinka privatizavimo esmės ir tikslų, be to, tai prieštarautų ieškovės siekiui ginti jos pažeistas teises ir teisėtus interesus.

Šiuo atveju nagrinėtinas kitas esminis teisinis klausimas – ar ieškovė nėra praradusi nuomininkės statuso į patalpą bendrabutyje dėl galbūt nutrukusių jos darbo santykių įmonėje, suteikusioje jai šią patalpą, ir dėl to ji yra praradusi galimybę, esant atitinkamoms sąlygoms, ją įsigyti nuosavybės teise.

Bendrabučio patalpos suteikimo ieškovei metu galiojo 1983 m. patvirtinti Bendrabučių nuostatai. Pagal juos bendrabučio patalpos buvo suteikiamos laikinai – darbuotojo darbo, tarnybos ar mokymosi laikotarpiui, o jam pasibaigus, atsiranda pagrindas pasibaigti nuomos santykiams. Tai šios rūšies gyvenamosios patalpos specifika. Byloje nustatyta, kad ieškovei bendrabučio kambarys buvo suteiktas 1990 m. dėl jos darbo valstybinėje įmonėje „Vilniaus duona“. Byloje taip pat nustatyta, kad valstybinė įmonė „Vilniaus duona“ 1993 m. buvo reorganizuota į valstybinę akcinę įmonę „Vilniaus duona“, 1994 m. gegužės 10 d. įmonė buvo privatizuota ir perregistruota į AB „Vilniaus duona“, 2001 m. vasario 15 d. jos pavadinimas buvo pakeistas į AB „Tireksa“. Ieškovės darbo santykiai po įmonės reorganizavimo į akcinę bendrovę „Vilniaus duona“ dėl šios bendrovės pavadinimo pakeitimo į AB „Tireksa“ nenutrūko. Iš byloje esančių įrodymų matyti, kad ieškovės darbo santykiai tęsėsi toje pat darbo vietoje, bet pertvarkant darbo organizavimą: AB „Tireksa“ įsteigė komanditines ūkines bendrijas, į kurias buvo priimti bendrovės darbuotojai, tarp jų ir ieškovė, o po AB „Tireksa“ likvidavimo buvo įsteigta UAB „Vilniaus duona plius“, joje ieškovė dirba šiuo metu. Byloje taip pat įrodytas ryšys tarp likviduotos AB „Tireksa“ ir UAB „Vilniaus duona plius“: likviduojama AB „Tireksa“ perdavė UAB „Vilniaus duona plius“ tolimesniam saugojimui reorganizuotų įmonių archyvinius dokumentus. Nors byloje yra įrodymas, kad ieškovė 2000 m. spalio 17 d. buvo atleista iš darbo AB „Vilniaus duona“ šalių susitarimu, tačiau nustatyta, kad, jai perėjus dirbti į UAB „Konslita“ ir partnerių komanditinę ūkinę bendriją, jos darbo vieta išliko ta pati. Atleidimo iš darbo įforminimas šalių susitarimu ir vėlesnis ieškovės darbas su ankstesne įmone susijusioje įmonėje nepaneigia jos teisės naudotis ginčo patalpa dėl darbo santykių nutraukimo. Teisėjų kolegija daro išvadą, kad ieškovė neprarado teisės naudotis valstybinio butų fondo gyvenamąja patalpa, esančia bendrabutyje, todėl neprarado ir galimybės įsigyti šią patalpą savo nuosavybėn kaip valstybinio butų fondo bendrabučio patalpos nuomininkė.

Teisėjų kolegija pažymi, kad teismas gali pripažinti nuomininkui nuosavybės teisę į jo nuomojamą gyvenamąją patalpą bendrabutyje, perkeldamas jam pirkėjo teises, jeigu nustato šias aplinkybes: 1) patalpa bendrabutyje priklauso valstybiniam butų fondui ir ši patalpa buvo privatizuota pažeidus Valstybinio turto pirminio privatizavimo ir Butų privatizavimo įstatymus; 2) nuomininkas nėra praradęs teisės naudotis patalpa bendrabutyje (ši sąlyga taikytina ir tuo atveju, kai yra įformintas darbo santykių nutraukimas, bet teisme įrodyta, kad darbuotojo darbo vieta išlikusi ir jis dirba reorganizuotoje ar pertvarkytoje įmonėje, susijusioje su ankstesne įmone); 3) patalpa bendrabutyje neteisėtai parduota nesąžiningam įgijėjui, t. y. asmeniui, kuris žinojo ar turėjo žinoti, kad patalpose gyvena nuomininkai, ir nesiaiškino šių asmenų teisių į gyvenamąją patalpą bendrabutyje. Nagrinėjamoje byloje šios nurodytos sąlygos yra nustatytos ir įrodytos (CK 1.136 straipsnio 2 dalies 2 punktas, 1.138 straipsnio 1 punktas).

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas iš esmės tinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, priėmė teisėtą ir pagrįstą sprendimą, todėl nenustatyta pagrindų pakeisti ar panaikinti skundžiamą teismo sprendimą (CPK 359 straipsnio 3 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Janina Januškienė

Virgilijus Grabinskas

Algis Norkūnas