Dėl nuostolių atlyginimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-478/2011

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01564-2009-2

Procesinio sprendimo kategorija

42.11.1 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė), Algio Norkūno ir Vinco Versecko (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Baltic Property Trust“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2010 m. kovo 17 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. balandžio 11 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Baltic Property Trust“ ieškinį atsakovui UAB „Bonum Publicum“ dėl nuostolių atlyginimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Baltic Property Trust“ prašė priteisti iš atsakovo UAB „Bonum Publicum“ 182 738,28 Lt nuostolių atlyginimo ir 6 proc. metinių palūkanų nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Ieškovo teigimu, atsakovas (nuomininkas) nepagrįstai vienašališkai nutraukė šalių nuomos sutartį, ir dėl tokių jo veiksmų ieškovas prarado galimybę gauti pajamų iš nuomos. Mėnesinė nuomos mokesčio suma sudarė 27 195,54 Lt bei 3260,84 Lt netiesioginių nuomotojo kaštų. Ieškovas už prarastos nuomos laikotarpį priskaičiavo 974 604,16 Lt negautų pajamų, tačiau ieškiniu prašo priteisti nuomos mokestį už šešis mėnesius, t. y. 182 738,28 Lt.

Byloje nustatyta, kad šalys 2007 m. kovo 30 d. sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. GO 18/2007, kurios pagrindu verslo centre (duomenys neskelbtini), atsakovui iki 2012 m. balandžio 1 d. buvo išnuomotos patalpos biuro veiklai: 286,93 kv. m pagrindinių, 34,79 kv. m bendrųjų, 22,63 kv. m kitų patalpų. Sutarties 8.20 punktu šalys susitarė, kad, jei atsakovas (nuomininkas) pageidautų nuomotis daugiau patalpų, jis apie numatomą papildomų patalpų poreikį ir pageidaujamų nuomotis papildomų patalpų plotą ne vėliau kaip prieš šešis mėnesius informuoja ieškovą (nuomotoją). Tuo atveju, jei ieškovas negali pasiūlyti tokio dydžio patalpų nuomai arba pasiūlytos patalpos neatitinka atsakovo poreikių, atsakovas turi teisę nutraukti sutartį prieš nuomos termino pabaigą, raštu apie tai pranešęs ieškovui, bet ne anksčiau nei po dvejų metų nuo nuomos termino pradžios. Atsakovas 2008 m. rugpjūčio 19 d. kreipėsi į ieškovą dėl papildomos 20 kv. m patalpos, esančios pastato 2-4 aukštuose, išnuomojimo. 2009 m. gegužės 26 d. raštu Nr. 10-368 atsakovas informavo ieškovą, kad nuo 2009 m. rugsėjo 1 d. nutraukia sutartį prieš terminą dėl to, kad jam nebuvo pasiūlytos jo poreikius atitinkančios patalpos, nes ieškovo pasiūlytos patalpos buvo per didelio arba per mažo ploto, arba kitaip neatitiko atsakovo poreikių.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus apygardos teismas 2010 m. kovo 17 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Teismas nustatė, kad atsakovui (gyvybės draudimo įmonei) patalpų nuomos metu atsirado poreikis įdarbinti du naujus darbuotojus ir išsinuomoti papildomą apie 20 kv. m ploto patalpą klientams priimti. Atsakovas pageidavo, kad patalpa būtų netoli nuo jo 3 aukšte nuomojamų patalpų, t. y. 2-4 aukšte. Ieškovas pasiūlė 30,44 ir 15,47 kv. m ploto patalpas, kurios atsakovui netiko pagal dydį. Ieškovas taip pat pasiūlė 20 kv. m ir 32,75 kv. m. 3-iajame aukšte už 20 kv. m nuomos mokestį prie atsakovo nuomojamų patalpų, tačiau šiose reikėtų įrengti įėjimą, dėl to būtų prarasta 1 darbo vieta, be to, patekimas į patalpas trukdytų normaliam kitų darbuotojų darbui. Ieškovo pasiūlyta 20,09 kv. m patalpa buvo 5-ajame aukšte, tai neatitiko atsakovo poreikių dėl aukšto. Teismas padarė išvadą, kad ieškovas nepasiūlė atsakovui jo pageidaujamų ir jo poreikius atitinkančių patalpų, todėl atsakovas turėjo teisinį pagrindą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2011 m. balandžio 11 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2010 m. kovo 17 d. sprendimą paliko nepakeistą.

Teismas nustatė, kad papildomai patalpai atsakovas kėlė du reikalavimus: jos plotas turi būti apie 20 kv. m, nuo antrojo iki ketvirtojo aukšto. Ieškovas pasiūlė keturis galimus variantus. 30,44 kv. m ir 15,47 kv. m patalpos atsakovui netiko dėl ploto ir dėl to, kad šios patalpos nėra izoliuotos nuo gretimų patalpų. 2008 m. rugsėjo 30 d. pasiūlyta 20 kv. m patalpa 3-iajame pastato aukšte, šalia atsakovo nuomojamų patalpų. 2009 m. sausio 20 d. atsakovas atsisakė motyvuodamas tuo, kad patenkant į šią patalpą būtų nepatogumų kitiems bendrovės darbuotojams. Ieškovas siūlė biuro patalpą ir penktajame pastato aukšte, tačiau ši patalpa atsakovui netiko dėl aukšto. Paskutinis 2009 m. vasario 18 d. ieškovo pasiūlymas – 32,75 kv. m patalpa 3-iajame pastato aukšte, nuomos kainą skaičiuojant kaip už 20 kv. m, tačiau ši patalpa nebuvo izoliuota, įėjimas į ją susijęs su kitais šio pastato aukšte esančiais nuomininkais, dėl to neatitiko atsakovo keliamų reikalavimų.

Teismas nustatė, kad atsakovas neįsipareigojo sudaryti sutartį dėl papildomos nuomos išimtinai ieškovo nurodytomis sąlygomis, nes sutartyje atsakovui suteikta galimybė įvertinti pasiūlytų patalpų atitiktį jo verslo poreikiams, sutartyje šios patalpos neįvardytos, atsakovo pareiga įsikelti į ieškovo siūlomas patalpas nėra besąlyginė. Teikdamas prašymą papildomai patalpai atsakovas akcentavo, kad suteikiama patalpa turi atitikti jo, kaip draudimo kompanijos, kuriai ekonominio nuosmukio sąlygomis atsirado poreikis daugiau susitikti su klientais, reikalavimus, todėl patalpa turėjo būti izoliuota ir vienoje erdvėje su kitomis patalpomis. Priešingu atveju dėl intensyvaus klientų srauto nukentėtų darbo kokybė ir efektyvumas, įmonė patirtų nuostolių. Teismas atmetė kaip nepagrįstus ieškovo argumentus dėl atsakovo nesąžiningumo vertinant pateiktus papildomų patalpų pasiūlymus. Nustatęs, kad nuomos sutartį parengė ir jos bendrąsias bei specialiąsias sąlygas pasiūlė ieškovas, kurio verslas yra negyvenamųjų patalpų nuoma, teismas, aiškindamas šalių nuomos sutartį pagal CK 6.193 straipsnio 4 dalies nuostatas, taikė contra proferentem taisyklę, pagal kurią, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai; visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies nenaudai. Teisėjų kolegija nurodė, kad esminė nuomos sutarties sąlyga – susitarimas dėl nuomos sutarties objekto: nuomos sutartyje turi būti nurodytas daiktas ar jo požymiai, leidžiantys nustatyti daiktą, kurį nuomotojas privalo perduoti nuomininkui. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta (CK 6.477 straipsnio 3 dalis). Šalių nuomos sutarties 8.20 punkte nurodyti požymiai neidentifikuoja nuomos sutarties objekto. Teisėjų kolegija sprendė, kad, ieškovui nekonkrečiai suformulavus sutarties reikalavimus, jos vykdymas nėra aiškus, todėl atsakovo prašymas suteikti papildomą patalpą ir ieškovo atitinkamas siūlymas jas užimti vertintinas kaip pasiūlymas sudaryti naują patalpų nuomos sutartį, o ginčas dėl atsakovo atsisakymo į jas persikelti – kaip kilęs iš ikisutartinių santykių, o ne dėl sutartinių prievolių vykdymo. Teisėjų kolegija nurodė, kad pirmosios instancijos teismas išaiškino nuomos sutarties turinį ir konstatavo, jog atsakovo veiksmai atitiko jo prisiimtas prievoles (Lietuvos Aukščiausiojo teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. vasario 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „BPT Optima Retail“ v. Länstörsäkringar Sak Försäkringsaktiebolag, bylos Nr. 3K-3-48/2011).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas UAB „Baltic Property Trust“ prašo Vilniaus apygardos teismo 2010 m. kovo 17 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. balandžio 11 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį patenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai šalių teisinius santykius kvalifikavo kaip ikisutartinius ir dėl šios klaidos netinkamai taikė teisės normas – užuot taikę teisės normas, reglamentuojančias sutartinę atsakomybę, taikė teisės normas dėl teisinių padarinių nesilaikius ikisutartinių įsipareigojimų. Nagrinėjamoje byloje šalių ginčas kilo dėl nuomos sutarties 8.20 punkto pažeidimo, neteisėtai nutraukus sutartį, o ne dėl atsakovo įsipareigojimo ateityje sudaryti sutartį nevykdymo. Kasatorius reikalavo atlyginti nuostolius, kilusius atsakovui neteisėtai, t. y. nesant pagrindo pagal sutarties 8.20 punktą, nutraukus sutartį, ir ieškinio reikalavimo negrindė atsakovo pareiga ateityje sudaryti papildomų patalpų nuomos sutartį.

2. Apeliacinės instancijos teismas sprendė ne dėl sutarties nutraukimo teisėtumo, o dėl jos 8.20 punkto aiškinimo vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Šie teismo motyvai nesusiję su ginčo esme: nė viena iš šalių nesirėmė tuo, kad sutarties sąlygos yra neaiškios, šalių ginčas kilo ne dėl sutarties 8.20 punkto aiškinimo, o dėl to, ar atsakovui taikytina sutartinė civilinė atsakomybė už sutarties 8.20 punkto pažeidimą, t. y. ar atsakovas teisėtai nutraukė sutartį, o jeigu ne – ar kasatorius turi teisę į nuostolių atlyginimą ir kokio dydžio.

3. Apeliacinės instancijos teismas ginčą sprendė vadovaudamasis netinkama teisės norma – CK 6.477 straipsnio 3 dalimi, todėl be pagrindo konstatavo, kad kasatoriaus ir atsakovo sutartis dėl papildomų patalpų nuomos nesudaryta, nes sutarties 8.20 punkte nurodyti požymiai neidentifikuoja nuomos sutarties objekto. Iš šalių sudarytos nuomos sutarties 8.20 punkto matyti, kad atsakovo teisės vienašališkai nutraukti sutartį atsiradimas šalių susitarimu saistomas atidedamosios sąlygos, bet ne šalių ikisutartinių teisių ir pareigų. Esant sąlyginiam sandoriui, šalių susitarimas dėl konkretaus objekto nuomos (CK 6.477 straipsnio 3 dalis) ne tik nėra būtinas, bet ir neįmanomas, nes paneigia sąlyginio sandorio esmę, todėl CK 6.477 straipsnio 3 dalis negali būti taikoma. Pagal šalių nuomos sutarties 8.20 punktą atsakovas įgyja teisę nutraukti sutartį tik esant visoms nurodytoms sąlygoms: 1) yra atsakovo pageidavimas nuomotis papildomas patalpas pastate; 2) apie papildomų patalpų poreikį ir plotą atsakovas turi informuoti kasatorių prieš šešis mėnesius; 3) kasatorius negali pasiūlyti atsakovo pageidaujamo dydžio patalpų arba patalpos neatitinka atsakovo poreikių; 4) atsakovas turi teisę nutraukti sutartį ne anksčiau kaip po dvejų metų nuo jos sudarymo. Toks sutartinės teisės atsiradimas atitinka CK 1.66 straipsnio 2 dalį, reglamentuojančią sandorius su atidedamąja salyga. Sąlyginių sandorių taisyklės taikomos prievoliniams santykiams (CK 6.30 straipsnio 3 dalis). Taigi šalių ginčui spręsti turėjo būti taikomos sąlyginius sandorius reglamentuojančios CK normos. Teismai turėjo įvertinti, ar atsirado atsakovo teisė (pirmiau nurodytos keturios sąlygos) nutraukti sutartį prieš terminą. Šalių ginčas kilo dėl trečiosios sąlygos. Kasatorius teigė, kad šios sąlygos nebuvo, todėl atsakovo teisės nutraukti sutartį neatsirado, o atsakovas rėmėsi tuo, kad ši sąlyga buvo. Tokiomis aplinkybėmis byloje turėjo būti išsiaiškinta, ar kasatorius tikrai negalėjo pasiūlyti atsakovo pageidaujamo dydžio patalpų arba pasiūlytos patalpos neatitiko atsakovo poreikių ir ar atsakovo veiksmai teisiškai vertintini kaip padėję atsirasti sutarties 8.20 punkte nurodytai sąlygai ir dėl to pripažintina, kad ši sąlyga neįvyko (CK 1.67 straipsnio 2 dalis), o atsakovas neįgijo teisės nutraukti sutartį.

4. Byloje nustatyta, kad kasatorius pasiūlė atsakovui kelias šio pageidavimus atitinkančias papildomas patalpas. Kadangi pagal sutarties 8.20 punktą atsakovo teisė nutraukti sutartį siejama su patalpų atitiktimi atsakovo poreikiams, byloje turėjo būti išsiaiškinta, kokius atsakovo poreikius turėjo tenkinti papildomos patalpos ir tai, ar šiuos poreikius tenkino ieškovo pasiūlytos patalpos. Byloje nustatyta, kad atsakovo poreikiai buvo įvardyti 2008 m. rugpjūčio 19 d. rašte kasatoriui: 20 kv. m patalpos, esančios pastato 2-4 aukštuose. Kasatoriaus pasiūlytos patalpos šiuos poreikius patenkino. Taigi atsakovas neįgijo teisės vienašališkai nutraukti sutartį pagal jos 8.20 punktą. Tačiau kasatoriui pasiūlius atsakovo poreikius atitinkančias papildomas patalpas, atsakovas pradėjo sieti reikalavimus patalpoms ne su savo poreikiais, nurodytais kasatoriui, bet su naujai nurodomais pageidavimais patalpų savybėms: tuo, kad papildomų patalpų prijungimas prie pagrindinių tariamai trukdytų į jas patekti ir pan. Nuomos sutarties 8.20 punkto sąlyga nesiejama su atsakovo pageidavimais patalpų savybėms, neaptartoms sutartyje. Priežastys, kurias atsakovas nurodė kaip pagrindą atsisakyti siūlomų patalpų, nesusijusios nė su vienu iš atsakovo poreikių turėti papildomas patalpas, t. y. reikiamų naujai samdomiems darbuotojams patalpų plotu ir patalpų dislokacija pastate. Šalys sutartyje nenustatė jokių specialių kriterijų, taikomų papildomai nuomojamoms patalpoms, todėl atsakovo poreikiai turėtų būti suprantami kaip bet kurio verslo subjekto reikalavimai, keliami verslo klasės patalpoms konkrečiame verslo centre. Vis naujų nepagrįstų pageidavimų reiškimas vertintinas kaip atsakovo tikslingas elgesys siekiant vienašališkai nutraukti sutartį. Toks atsakovo elgesys teisiškai kvalifikuotinas kaip prisidėjimas prie to, kad jam naudinga sąlyga atsirastų. Tokiu atveju taikytini CK 1.67 straipsnio 2 dalyje nustatyti padariniai – pripažįstama, kad sąlyga neįvyko. Sąlygos nutraukti sutartį neatsiradus, darytina išvada, kad sutartis buvo nutraukta neteisėtai, ir tai sukelia sutartinę civilinę atsakomybę už kasatoriui padarytus nuostolius (CK 6.256 straipsnio 2 dalis).

5. Byloje nustatytos aplinkybės (atsakovo veiksmai iki ir po sutarties nutraukimo) patvirtina atsakovo nesąžiningumą siekiant pasinaudoti jam naudingos sąlygos nutraukti sutartį atsiradimu. Teismai nepagrįstai šių aplinkybių nevertino kaip teisiškai svarbių (CK 1.67 straipsnio 2 dalis) kvalifikuojant šalių santykius ir sprendžiant dėl šalių sutartos sąlygos įvykimo.

6. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. vasario 8 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje UAB „BPT Optima Retail“ v. Länstörsäkringar Sak Försäkringsaktiebolag, bylos Nr. 3K-3-48/2011, nes toje byloje buvo kitokios faktinės aplinkybės.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas gyvybės draudimo UAB „Bonum Publicum“ prašo teismų sprendimą bei nutartį palikti nepakeistus ir nurodo tokius nesutikimo su kasaciniu skundu argumentus:

1. Apeliacinės instancijos teismas šalių santykius tinkamai kvalifikavo kaip ikisutartinius. Pagal šalių nuomos sutarties 8.20 punkto nuostatas iš esmės šalys susitarė ateityje sudaryti papildomų patalpų nuomos sutartį, jei atsakovui toks poreikis kiltų. Tiksliai nežinodamas konkrečių atsakovo būsimų poreikių, kasatorius neaptarė reikalavimų nuomos objektui, todėl apeliacinės instancijos teismas teisingai nustatė, kad šalių derybos dėl papildomų patalpų vertintinos kaip ikisutartiniai santykiai. Be to, teismas ginčą dėl atsakomybės sprendė vadovaudamasis sutartinę atsakomybę reglamentuojančiomis teisės normomis, o ikisutartiniais santykiais įvardijo tik šalių derybas dėl papildomų patalpų nuomos, todėl nėra pagrindo teigti, kad priėmė neteisėtą ir nepagrįstą nutartį.

2. Aiškinant nuomos sutarties 8.20 punktą akivaizdu, kad šalys susitarė dėl atidedamosios sąlygos, kuriai įvykus atsakovas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį. Byloje nustatyta, kad kasatoriaus siūlomos patalpos neatitiko atsakovo verslo poreikių. Tai yra fakto klausimas ir kasatorius negali jo kelti kasaciniame teisme.

3. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai taikė CK 6.193 straipsnyje įtvirtintas sutarčių aiškinimo taisykles. Ginčas byloje būtent ir kilo dėl sutarties 8.20 punkto aiškinimo: kasatorius teigė, kad atsakovas besąlygiškai turėjo priimti jo pasiūlytas patalpas, neatsiželgiant į tai, kad jos neatitiko atsakovo poreikių, o atsakovas su tuo nesutiko, nes tai pažeistų jo, kaip nuomininko, interesus nuomotis tik tokias patalpas, kuriose jis galėtų efektyviai vykdyti veiklą. Teismai teisingai nurodė, kad kasatoriaus reikalavimas atsakovui nuomotis jo poreikių neatitinkančias patalpas nesuderinamas su sąžiningumu, juolab kad sutartį parengė kasatorius, o atsakovas prie jos tik prisijungė. Teismai turėjo nustatyti tikruosius nuomos sutarties šalių ketinimus, tikrąją sutarties prasmę, tai ir buvo padaryta, todėl kasatoriaus argumentai dėl netinkamo CK 6.193 straipsnio taikymo atmestini kaip nepagrįsti.

4. Teismai pagrįstai netaikė CK 1.67 straipsnio 2 dalies, nes nenustatė jos taikymo sąlygų – atsakovo nesąžiningumo ir aplinkybės, kad sąlyga jam yra naudinga. Atsakovas, kreipdamasis į kasatorių 2008 m. rugpjūčio 19 d. raštu dėl papildomų patalpų nuomos, nurodė, kokius reikalavimus papildomos patalpos turėtų atitikti. Kasatorius nepasiūlė atsakovui šiuos reikalavimus atitinkančių patalpų. Atsakovo elgesys derybų metu (jos truko apie šešis mėnesius) patvirtina, kad jo tikslas ir siekis buvo išsinuomoti naujas patalpas, o ne nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Teismai atsakovo nesąžiningumo nenustatė, tai yra faktinė aplinkybė. Teismams pripažinus, kad atidedamoji sąlyga, leidžianti nutraukti sutartį prieš terminą, yra įvykusi, ieškinys buvo pagrįstai atmestas.

5. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai rėmėsi nurodyta kasacinio teismo nutartimi, nepaisant to, kad tos bylos aplinkybės nėra identiškos nagrinėjamai bylai. Teismas motyvavo, kodėl taikomos sutarčių aiškinimo taisyklės, nes tiek toje byloje priimtoje nutartyje, tiek nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl patalpų nuomos. Būtinybė taikyti sutarčių aiškinimo principus akcentuota ir daugelyje kitų kasacinio teismo nutarčių, todėl kasatoriaus argumentas, kad apeliacinės instancijos teismas rėmėsi nutartimi, kurioje faktinės aplinkybės, nors ir panašios, nėra identiškos, atmestinas kaip nepagrįstas ir nepakankamas.

6. Kasatorius nepagrįstai nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas neturėjo taikyti CK 6.477 straipsnio 3 dalies. Nei teismas, nei atsakovas neteigė, kad sudarytas sandoris nėra sąlyginis. Kita vertus, teismas, nustatęs, kad pagal CK 6.477 straipsnio 3 dalį dėl iš anksto žinomų patalpų nebuvo susitarta, šalių santykius dėl patalpų nuomos vertino kaip ikisutartinius, ir tai patvirtina, jog atsakovas nebuvo įsipareigojęs įsikelti į bet kurias kasatoriaus pasiūlytas patalpas. Papildomos patalpos visų pirma turėjo atitikti atsakovo verslo poreikius. Tai turi esminę reikšmę, nes kasatorius teigė, kad atsakovas sutarties 8.20 punktą pažeidė atsisakydamas įsikelti į jo nurodytas, tačiau atsakovo veiklai netinkamas patalpas. Nustačius, kad atsakovas nebuvo įsipareigojęs išsinuomoti kasatoriaus nurodytų patalpų tais atvejais, kai atsakovui jos netinka, nebuvo jokio pagrindo konstatuoti atsakovo nesąžiningumo ar neteisėtų veiksmų, kurie būtų pagrindas civilinei atsakomybei.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumo

Šalys, sudarydamos sutartis, neišeidamos už įstatymų nustatytų ribų, laisvai disponuoja savo teisėmis ir sprendžia dėl pareigų prisiėmimo. CK 6.156 straipsnyje įtvirtintas sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir CK nenumatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams, be to, gali sudaryti sutartis, turinčias kelių rūšių sutarčių elementų; sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos. Taigi tiek, kiek tai nedraudžiama įstatymo, šalių teisė susitarti dėl sudaromos sutarties sąlygų priklauso nuo jų valios, laisvo apsisprendimo, tačiau ši teisė turi būti įgyvendinama sąžiningai (CK 6.158 straipsnis). Kita vertus, sudariusios sutartį ir prisiėmusios tam tikras sutartines teises ir pareigas, šalys privalo laikytis sutarties sąlygų ir tinkamai jas vykdyti, t. y. teisėtai sudaryta ir galiojanti sutartis jos šalims turi įstatymo galią (CK 6.189 straipsnio 1 dalis).

Byloje nustatyta, kad ieškovas (kasatorius) UAB „Baltic Property Trust“ ir atsakovas UAB „Bonum Publicum“ 2007 m. kovo 30 d. sudarė nuomos sutartį Nr. GO 18/2007, kurios pagrindu iki 2012 m. balandžio 1 d. atsakovui buvo išnuomotos patalpos biuro veiklai. Sutarties 8.20 punktu šalys susitarė: „Jei Nuomininkas pageidautų nuomoti daugiau patalpų Pastate, jis apie numatomą papildomų patalpų poreikį ir pageidaujamų nuomoti papildomų patalpų plotą ne vėliau kaip prieš 6 (šešis) mėnesius informuoja Nuomotoją. Tuo atveju, jei Nuomotojas negali pasiūlyti tokio dydžio patalpų nuomai arba pasiūlytos patalpos neatitinka Nuomininko poreikių, Nuomininkas turi teisę nutraukti Sutartį prieš Nuomos termino pabaigą, raštu apie tai pranešęs Nuomotojui, bet ne anksčiau nei po 2 (dvejų) metų nuo nuomos termino pradžios“. Nei visa nuomos sutartis, nei jos 8.20 punkte įtvirtinta sąlyga nagrinėjamoje byloje neginčijama. Be to, nėra šalių ginčo dėl sutarties 8.20 punkte nurodytos sąlygos turinio, t. y. abi šalys sutinka, kad šiame punkte įtvirtinta nuomininko (atsakovo) teisė vienašališkai nutraukti nuomos sutartį tuo atveju, jeigu nuomininkas, pranešęs apie tai nuomotojui raštu ne mažiau kaip prieš šešis mėnesius, pageidautų nuomotis daugiau patalpų, o nuomotojas (kasatorius) negalėtų pasiūlyti nuomininko pageidaujamo dydžio ir jo poreikius atitinkančių patalpų, bet sutartis gali būti nutraukta ne anksčiau kaip po dvejų metų nuo nuomos termino pradžios (CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Kasatorius teigia, kad atsakovas (nuomininkas) neteisėtai nutraukė nuomos sutartį, nes, jo nuomone, nebuvo sutarties 8.20 punkte nustatytų sąlygų, kurios sudaro teisinį pagrindą tokiai atsakovo (nuomininko) teisei atsirasti ir įgyvendinti. Taigi kasatorius, neginčydamas šalių sudarytos nuomos sutarties ar atskirų jos sąlygų teisėtumo, kelia nuomos sutarties 8.20 punkto sąlygos tinkamo vykdymo klausimą.

Teismai nustatė, kad atsakovas, kreipdamasis į kasatorių dėl papildomų patalpų tame pačiame verslo centro pastate išsinuomojimo, išreiškė tokius pageidavimus pagal savo poreikius: patalpos turėtų būti 20 kv. m ploto, nuo 2 iki 4 aukšto. Kasatoriaus pasiūlytos patalpos atsakovo poreikių nepatenkino, nes: iš pradžių pasiūlytos 30,44 kv. m ir 15,47 kv. m patalpos netiko dėl dydžio, vėliau pasiūlyta 20,09 kv. m patalpa penktajame aukšte netiko dėl aukšto, o 20 kv. m ir 32,75 kv. m (už 20 kv. m nuomos kainą) patalpos trečiajame aukšte buvo netinkamai dislokuotos, kabinetui įrengti reikėtų atskiro įėjimo ir dėl to būtų prarasta viena darbo vieta, be to, patekimas į patalpas trukdytų normaliam kitų darbuotojų darbui, 32,75 kv. m ploto patalpa nebuvo izoliuota, įėjimas į ją susijęs su kitais šio pastato aukšte esančiais nuomininkais. Taigi byloje nustatyta, kad, pirma, atsakovo pageidavimai dėl papildomų patalpų išsinuomojimo buvo pareikšti vadovaujantis nuomos sutarties 8.20 punkto sąlyga, kurioje įtvirtinta nuomininko teisė išreikšti pageidavimus dėl patalpų dydžio ir atitikties jo poreikiams, antra, kasatorius nepasiūlė atsakovui jo nurodytus poreikius atitinkančių patalpų. Kasacinio teismo teisėjų kolegija pažymi, kad tai, ar kasatoriaus pasiūlytos patalpos atitiko atsakovo išreikštame pageidavime dėl papildomų patalpų išsinuomojimo nurodytus jo poreikius, yra faktinio pobūdžio aplinkybės, jos nustatinėjamos pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų, tai nėra kasacinio teismo kompetencija. Kasatorius, ginčydamas pirmiau nurodytas teismų nustatytas aplinkybes, kelia fakto klausimus, kurie nėra kasacinio bylos nagrinėjimo dalykas. Kasacinis teismas faktinių bylos aplinkybių nenustatinėja, jis yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių ir sprendžia tik teisės aiškinimo ir taikymo klausimus (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad, byloje nesant ginčo dėl nuomos sutarties sąlygų turinio, t. y. jose įtvirtintų šalių teisių ir pareigų apimties, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytos aplinkybės, jog atsakovas, remdamasis jam nuomos sutartimi suteikta teise, išreiškė pageidavimus dėl reikalavimų papildomai išsinuomotinoms patalpoms, o kasatorius nepasiūlė atsakovui šių reikalavimų atitinkančių patalpų, reiškia, jog pagal šalių sutarties 8.20 punktą atsakovas įgijo teisę nutraukti nuomos sutartį prieš terminą (CK 6.217 straipsnio 5 dalis). Dėl to teismai, remdamiesi nustatytomis aplinkybėmis, nurodė, kad atsakovas šalių nuomos sutarties 8.20 punkto nepažeidė. Pažymėtina, kad kasatorius savo pozicijos, jog nuomos sutartis buvo nutraukta neteisėtai, negrindė tuo, kad buvo nesilaikyta kitų sutarties 8.20 punkte nurodytų sutarties vienašališko nutraukimo sąlygų – raštiško pranešimo nuomotojui apie papildomų patalpų poreikį ne mažiau kaip prieš šešis mėnesius, draudimo nutraukti sutartį anksčiau nei po dvejų metų termino nuo nuomos sutarties pradžios. Kasatorius kasaciniame skunde teigia, kad teismai turėjo išsiaiškinti, ar kasatorius tikrai negalėjo pasiūlyti atsakovo pageidaujamo dydžio patalpų ir ar pasiūlytos patalpos neatitiko atsakovo poreikių. Minėta, kad teismai aiškinosi kasatoriaus nurodytas aplinkybes, tyrė bei vertino byloje surinktus įrodymus ir jais remdamiesi padarė išvadą, jog kasatorius nepasiūlė atsakovui jo poreikius atitinkančių patalpų. Bylos duomenys neteikia pagrindo išvadai, kad šios aplinkybės nustatytos netinkamai, pažeidžiant įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles.

Kasatorius kasaciniame skunde nurodo, kad teismai netinkamai nustatė įrodinėjimo dalyką, dėl to nepagrįstai sprendė ne sutarties nutraukimo teisėtumo, o jos 8.20 punkto aiškinimo klausimą. Šis kasacinio skundo argumentas neturi pagrindo. Byloje buvo ginčijamas nuomos sutarties nutraukimo teisėtumas. Sutartį atsakovas nutraukė vadovaudamasis jos 8.20 punkte nustatytomis sąlygomis. Taigi šios bylos įrodinėjimo dalykas buvo tiek nuomos sutarties sąlygų (konkrečiai – 8.20 punkto) turinys, tiek atsakovo veiksmų atitiktis šioms sąlygoms. Tam, kad galėtų nustatyti, ar sutarties šalies veiksmai nepažeidė sutarties nuostatų, teismas privalo išsiaiškinti šių nuostatų turinį; tai jis daro vadovaudamasis sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Kasatorius neteigia ir byloje nėra pagrindo išvadai, kad teismai netinkamai aiškino šalių sudarytos sutarties sąlygas ir dėl to padarė neteisėtas išvadas. Priešingai, kasatorius teigia, kad sutarties sąlygų turinys aiškus ir dėl to šalių ginčo nekilo. Taigi išaiškinus sutarties sąlygas sutarties nutraukimo teisėtumo klausimas gali būti išspręstas tik nustačius, ar sutarties šalies, kuri pasinaudojo teise vienašališkai nutraukti sutartį, veiksmai buvo teisėti, t. y. ar jie atitiko sutarties nuostatas. Kasatorius nepagrįstai supriešina sutarties nutraukimo teisėtumo ir sutarties aiškinimo aspektus; jie vienas kitam neprieštarauja, priešingai, tik išsiaiškinus sutarties turinį galima nustatyti, ar ji buvo nutraukta teisėtai. Sutarties šalies veiksmų neteisėtumas yra viena iš sutartinės atsakomybės sąlygų (CK 6.246 straipsnio 1 dalis). Nenustačius neteisėtų veiksmų, nėra pagrindo sutartinei civilinei atsakomybei kilti. Minėta, teismai nagrinėjamoje byloje atsakovo neteisėtų veiksmų nenustatė, todėl kasatoriaus argumentai, kad teismai nesprendė atsakovo sutartinės civilinės atsakomybės taikymo klausimo, atmestini kaip nepagrįsti.

Dėl kitų kasacinio skundo argumentų

Kasacinio teismo teisėjų kolegija sutinka su kasacinio skundo argumentu, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai šalių santykius kvalifikavo kaip ikisutartinius ir dėl to netinkamai rėmėsi kasacinio teismo praktika (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. vasario 8 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje UAB „BPT Optima Retail“ v. Länstörsäkringar Sak Försäkringsaktiebolag, bylos Nr. 3K-3-48/2011). Kita vertus, tai, kad apeliacinės instancijos teismas nuomos sutarties 8.20 punkto sąlygą be pagrindo vertino kaip susitarimą ateityje sudaryti papildomų patalpų nuomos sutartį, nelėmė apeliacinės instancijos teismo nutarties neteisėtumo. Minėta, byloje nėra šalių ginčo dėl to, kokios šalių teisės ir pareigos nustatytos nuomos sutarties 8.20 punkte. Teismai, atsižvelgdami į sutarties 8.20 punkte įtvirtintas sąlygas, aiškinosi ir nustatė reikšmingas bylos faktines aplinkybes ir jomis remdamiesi konstatavo, kad atsakovo veiksmai (vienašalis sutarties nutraukimas) atitiko sutarties sąlygas. Tai, kad apeliacinės instancijos teismas rėmėsi dar ir argumentais dėl ikisutartinius teisinius santykius reglamentuojančių teisės normų taikymo, neturi reikšmingos įtakos teismo nutarties teisėtumui ir pagrįstumui, dėl to teisėjų kolegija plačiau šiuo klausimu nepasisako.

Kasatorius nurodo, kad šalių nuomos sutartis kvalifikuotina kaip sandoris su atidedamąja sąlyga, nes atsakovo teisė prieš terminą vienašališkai nutraukti sutartį pagal jos 8.20 punktą siejama su jame nurodytos sąlygos atsiradimu. Kasatoriaus teigimu, pagal CK 1.67 straipsnio 2 dalį, nustačius, kad sutarties šalis, kuriai atidedamoji sąlyga naudinga (šiuo atveju – atsakovas), nesąžiningai padėjo šiai sąlygai atsirasti, pripažįstama, jog sąlygos nebuvo; šioje byloje tai yra teisinis pagrindas konstatuoti neteisėtą vienašalį nuomos sutarties nutraukimą. Kasacinio teismo teisėjų kolegija pažymi, kad CK 1.67 straipsnio 2 dalies taikymo prielaida – byloje nustatytos sutarties šalies nesąžiningumą patvirtinančios faktinės aplinkybės. Nagrinėjamoje byloje tokių aplinkybių nenustatyta. Teismai aiškinosi šalių nuomos sutarties nutraukimo aplinkybes ir nustatė, kad atsakovas teisėtai įgyvendino savo sutartinę teisę, esant sutarties 8.20 punkte nurodytoms aplinkybėms, vienašališkai nutraukti sutartį. Sutarties šalies sąžiningumas yra faktinė aplinkybė, tai nėra kasacinio nagrinėjimo dalykas. Kasatorius, teigdamas, kad atsakovas elgėsi nesąžiningai, remiasi aplinkybėmis, kurių byloje nenustatyta, dėl to kasacinio skundo argumentas dėl CK 1.67 straipsnio 2 dalies netinkamo taikymo atmestinas kaip nepagrįstas.

Apibendrinant tai, kas išdėstyta, konstatuotina, kad kasacinio skundo argumentai nesudaro pagrindo pripažinti neteisėtais pirmosios instancijos teismo sprendimą ir apeliacinės instancijos teismo nutartį, todėl teismų sprendimas ir nutartis paliktini nepakeisti, o kasacinis skundas atmestinas.

Atmetus kasacinį skundą, atitinkamai paskirstomos kasaciniame teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnis). Iš atsakovo pateiktų dokumentų matyti, kad jis už atstovavimą kasaciniame teisme sumokėjo advokatui 4902,07 Lt. Ši suma, atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 2 punktą ir 8.14 papunktį, mažintina iki 1200 Lt (CPK 98 straipsnis). Valstybei iš kasatoriaus priteisiamas išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, atlyginimas – iš viso 28,80 Lt (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 93, 98 straipsniais, 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2010 m. kovo 17 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. balandžio 11 d. nutartį palikti nepakeistus.

Priteisti atsakovui gyvybės draudimo UAB „Bonum Publicum“ (juridinio asmens kodas 110081788) iš ieškovo UAB „Baltic Property Trust“ (juridinio asmens kodas 111751444) 1200 (vieną tūkstantį du šimtus) Lt bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Priteisti valstybei iš ieškovo UAB „Baltic Property Trust“ (juridinio asmens kodas 111751444) 28,80 Lt (dvidešimt aštuonis litus 80 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Janina Januškienė

Algis Norkūnas

Vincas Verseckas