Dėl įpareigojimo atlikti buto apdailą ir perduoti įrengtą butą perdavimo-priėmimo aktu

Civilinė byla Nr. 3K-3-242/2007

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.9; 42.11.1; 112 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas), Dangutės Ambrasienės (pranešėja) ir Virgilijaus Grabinsko,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Kauno miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 27 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Baileksas“ ieškinį atsakovui Kauno miesto savivaldybei dėl pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo ir atsakovo Kauno miesto savivaldybės priešinį ieškinį ieškovui UAB „Baileksas“ dėl įpareigojimo atlikti buto apdailą ir perduoti įrengtą butą perdavimo–priėmimo aktu; trečiasis asmuo Kauno miesto 9–ojo notarų biuro notarė Dalytė Krikštolaitytė.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė : I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Baileksas“ 2006 m. kovo 15 d. kreipėsi su ieškiniu į teismą ir ieškinio pareiškime nurodė, kad Kauno miesto savivaldybė 2004 m. rugsėjo 22 d. 8 d. paskelbė konkursą butams, kurie reikalingi nuomininkams, gyvenantiems savininkams grąžintose gyvenamosiose patalpose, pirkti. Ieškovas dalyvavo šiame konkurse, ir 2004 m. spalio 19 d. jis pateikė patikslintą pasiūlymą, nurodydamas, kad butų pardavimo kaina apskaičiuota su visa butų apdaila (grindų danga, nudažytos sienos ir lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, elektrinė viryklė, vonia, kriauklė). 2004 m. spalio 21 d. įvykusio konkurso metu atsakovas nusprendė pirkti iš ieškovo dviejų kambarių butą (duomenys neskelbtini), ir 2004 m. gruodžio 3 d. šalys sudarė notarinę nurodyto buto pirkimo–pardavimo sutartį. Sutartyje pirkėjas – Kauno miesto savivaldybė – įsipareigojo sumokėti pardavėjui – UAB „Baileksas“ – buto kainą, t. y. 100 000 Lt, per penkiolika dienų nuo sutarties pasirašymo dienos, o pardavėjas – per penkias dienas po visiško pirkėjo atsiskaitymo perduoti šį butą pirkėjo nuosavybėn pagal priėmimo–perdavimo aktą. Atsakovas 2004 m. gruodžio 9 d. pervedė ieškovui 100 000 Lt. Ieškovo teigimu, po konkurso į jį kreipėsi V. K., t. y. savininkui grąžintame name gyvenantis nuomininkas, kuriam turi būti suteiktas šis butas pagal savivaldybės išduotą garantinį raštą, reikalaudamas nevykdyti jokių buto apdailos darbų, atsisakė santechnikos, kitų įrenginių, be to, šį atsisakymą V. K. patvirtino Kauno miesto savivaldybei raštu. Ieškovas nurodė, kad dėl šios priežasties jis negalėjo įvykdyti įsipareigojimo atlikti visą buto apdailą, o Kauno miesto savivaldybė, žinodama šias aplinkybes, nebendradarbiavo ir nepadėjo išspręsti situacijos, taip pat nevykdė 2004 m. gruodžio 3 d. sutarties 4.6 punkto priimti ginčo butą pagal priėmimo–perdavimo aktą. Ieškovas, remdamasis CK 6.200, 6.217, 6.221, 6.222, 6.393 straipsniais, prašė teismą nutraukti UAB „Baileksas“ ir Kauno miesto savivaldybės sudarytą 2004 m. gruodžio 3 d. buto (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartį ir įpareigoti ieškovę sugrąžinti Kauno miesto savivaldybei šios sumokėtą nurodyto buto kainą – 100 000 Lt.

2006 m. balandžio 21 d. atsakovas Kauno miesto savivaldybė pareiškė priešieškinį, kuriame nurodė, kad ieškovo argumentas, jog asmuo, kuriam suteiktas ginčo butas kategoriškai atsisako visų buto apdailos darbų ir todėl ieškovas negali įvykdyti savo sutartinių įsipareigojimų, yra nepagrįstas, nes ieškovas neturi jokių įsipareigojimų trečiajam asmeniui, prievolė įrengti ginčo butą jį sieja su Kauno miesto savivaldybe, tačiau ieškovas šios prievolės nevykdo. Atsakovo teigimu, jis daug kartų žodžiu ir raštu ragino ieškovą įvykdyti nurodytą prievolę, tačiau jis į tai nereagavo, ir ieškovo įsipareigojimų nevykdymas pažeidžia ne tik teisės aktus, bet ir atsakovo teises bei teisėtus lūkesčius, nes savivaldybės negali įvykdyti savo prievolės tretiesiems asmenims, t. y. valstybės garantijas turtintiems nuomininkams, gyvenantiems savininkams grąžintose gyvenamosiose patalpose. Atsakovas, remdamasis CK 6.59, 6.60, 6.317, 6.324, 6.398 straipsniais, prašė teismą įpareigoti ieškovą per tris mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos atlikti ginčo buto apdailą (pakloti grindų dangą, nudažyti sienas ir lubas, sumontuoti santechnikos prietaisus, įrengti elektrinę viryklę, vonią bei kriauklę) ir perduoti įrengtą butą Kauno miesto savivaldybei pagal perdavimo–priėmimo aktą.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Kauno miesto apylinkės teismas 2006 m. spalio 13 d. sprendimu ieškovo ieškinį patenkino, o atsakovo priešieškinį atmetė. Teismas sprendime nurodė, kad Kauno miesto savivaldybė, paskelbdama ieškovą konkurso butams pirkti laimėtoju, pripažino, jog ieškovas pateikė naudingiausią pasiūlymą, atitinkantį konkurso sąlygose nustatytus kriterijus. Teismas pažymėjo, kad šalių pasirašytos 2004 m. gruodžio 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties 5.3 punkte nurodyta, jog pirkėjo atstovas iki šios sutarties pasirašymo apžiūrėjo perkamą butą ir patvirtina, kad butas visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei pardavimo kainą, kurią pirkėjas sumokės pardavėjui; sutartyje jokių kitų papildomų įsipareigojimų ar specialių sąlygų nenustatyta. Teismas taip pat pažymėjo, kad, nors ieškovas pasiūlyme nurodė, jog parduodamo buto kaina nustatyta įskaitant visą buto apdailą, tačiau sutartyje atsakovas nenustatė ieškovui jokių papildomų įpareigojimų dėl apdailos darbų ir pirko ginčo butą už 100 000 Lt kainą. Teismo nuomone, ieškovas pagrįstai nurodė, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su ieškovu, vykdant šalių sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas dėl ginčo buto perdavimo–priėmimo. Teismas taip pat pažymėjo, kad V. K. atsisakius ieškovo paslaugų įrengiant ginčo butą, atsakovo reikalavimas, jog ieškovas įrengtų šį butą tokiomis medžiagomis ir priemonėmis, kurios netinka asmeniui, kuriam suteikiamas butas, yra neracionalus. Teismas nusprendė, kad atsakovo reikalavimas įpareigoti ieškovą atlikti ginčo bute apdailą yra teisiškai nepagrįstas, todėl atmestinas ir reikalavimas įpareigoti ieškovą perduoti atsakovui priėmimo–perdavimo aktu įrengtą ginčo butą. Teismas konstatavo, kad, įvertinus laiko tarpą, per kurį sutarties šalys nesusitarė dėl kilusio ginčo išsprendimo, yra pagrindas manyti, jog sutartis nebus vykdoma ir ateityje, ir tai yra pagrindas nutraukti šalių 2004 m. gruodžio 3 d. ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį bei taikyti restituciją, įpareigojant ieškovą grąžinti atsakovui sumokėtą buto kainą – 100 000 Lt.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. gruodžio 27 d. nutartimi atmetė atsakovo apeliacinį skundą ir Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. spalio 13 d. sprendimą paliko nepakeistą. Kolegija nutartyje nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, pradėdamas iš karto po parengiamojo posėdžio žodinį bylos nagrinėjimą iš esmės, nepažeidė proceso teisės normų, nes ieškovui UAB „Baileksas“ atstovavusi advokatė ir atsakovo atstovė sutiko, jog po parengiamojo teismo posėdžio būtų pradėtas žodinis bylos nagrinėjimas (CPK 231 straipsnio 5 dalis). Kolegija pažymėjo, kad CPK 231 straipsnio 5 dalies nuostatos reikalauja tik šalių (t. y. ieškovo ir atsakovo) sutikimo dėl perėjimo į žodinį bylos nagrinėjimą iš esmės iš karto po parengiamojo teismo posėdžio, tuo tarpu notarė šioje byloje yra trečiasis asmuo, taigi jos sutikimo pradėti iš karto po parengiamojo teismo posėdžio bylos nagrinėjimą teismo posėdyje nereikėjo. Kolegijos nuomone, apeliacinio skundo argumentai dėl šalių derybų ir kitų veiksmų iki ginčo sutarties sudarymo iš esmės neturi jokios reikšmės sprendžiant šį ginčą, nes šalių sutartis pasirašyta be jokių sąlygų ir įsipareigojimų. Kolegija pažymėjo, kad ginčo sutarties 5.3 punkte nurodyta, jog atsakovo atstovas apžiūrėjo perkamą butą ir neturi pardavėjui jokių pretenzijų dėl buto būklės bei kokybės, taigi atsakovas patvirtino, kad ieškovo parduodamo buto kokybė atitinka atsakovo, t. y. pirkėjo, keliamus reikalavimus ir pardavimo kainą. Kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su ieškovu dėl tinkamo ginčo sutarties įvykdymo, t. y. ginčo buto priėmimo–perdavimo, šiuo butu iš viso nesirūpino. Kolegija pažymėjo, kad nors atsakovo 2005 m. kovo 14 d. akte nurodyta, jog ieškovas buvo kviečiamas 2005 m. kovo 11 d. pasitarti dėl buto vidaus apdailos darbų atlikimo ir šio buto priėmimo–perdavimo akto pasirašymo, tačiau Kovo 11–oji yra valstybinė šventė ir akivaizdu, kad šią dieną valstybės įstaigos nedirba; atsakovas nepateikė įrodymų, kad 2005 m. kovo 29 d. ir 2005 m. balandžio 13 d. raštai ieškovui buvo įteikti. Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas teisingai išsprendė šalių ginčą.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas Kauno miesto savivaldybė prašo panaikinti Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. spalio 13 d. sprendimą, Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 27 d. nutartį, priimti naują sprendimą ir ieškinį atmesti, o priešieškinį patenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Teismai pažeidė CPK 185 straipsnį, nes nevisapusiškai ir neobjektyviai įvertino byloje esančių įrodymų visetą. Teismai netyrė ir nevertino: UAB „Baileksas“ 2004 m. spalio 29 d. patikslinto pasiūlymo, kuriame nurodyta, kad į pardavimo kainą (100 000 Lt) įskaityta ir visa butų apdaila; Kauno miesto savivaldybės komisijos 2004 m. spalio 11 d. buto apžiūros akto, kuriame konstatuota, kad ginčo bute nėra apdailos, radiatorių, viryklės, vidaus durų, grindų dangos, santechninių prietaisų ir kad buto pardavimo metu bus sumontuoti radiatoriai, elektros jungikliai ir rozetės; savivaldybės komisijos 2004 m. spalio 14 d. posėdžio protokolo, kuriame nurodyta, kad ieškovo siūlomi butai neperkami, nes neatitinka gyvenamųjų patalpų reikalavimų ir UAB „Baileksas“ pasižada įrengti siūlomus parduoti butus už mažesnę kainą. Teismai nepagrįstai nusprendė, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su ieškovu dėl ginčo buto priėmimo–perdavimo: byloje yra pateikta įrodymų, kad savivaldybė ne vieną kartą ragino ieškovą įvykdyti prievolę, t. y. įrengti ginčo butą ir perduoti jį Kauno miesto savivaldybei perdavimo–priėmimo aktu.

2. Teismai pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles (CK 6.193 straipsnis) ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos šiuo klausimu praktikos (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2001 m. rugsėjo 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-837/2001; 2003 m. spalio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-966/2003; 2004 m. rugsėjo 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-417/2004). Teismai tinkamai neįvertino ginčo sutarties sudarymo tikslo (t. y. pirkti butą tam, kad į jį galėtų įsikelti gyventi valstybės garantiją turintis nuomininkas, kuris turi būti iškeldintas iš savininkui grąžintų gyvenamųjų patalpų), taip pat atsakovo veiksmų iki nurodytos sutarties sudarymo (Kauno miesto savivaldybė nesutiko pirkti iš ieškovo ginčo buto, kol šis nepažadėjo jo įrengti). Teismai nesiaiškino tikrųjų ieškovo tikslų nutraukiant ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį.

3. Teismai pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias teismo teisę pradėti žodinį bylos nagrinėjimą iš esmės iš karto po parengiamojo teismo posėdžio, ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2005 m. balandžio 4 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-228/2005, suformuotos šių proceso teisės normų aiškinimo ir taikymo praktikos. Teismas gali išnagrinėti bylą iš es0mės iš karto po parengiamojo teismo posėdžio (nepriimdamas nutarties) ir priimti sprendimą tik tokiu atveju, kai parengiamajame teismo posėdyje dalyvauja visi dalyvaujantys byloje asmenys ar jų atstovai. Priešingu atveju teismas turi priimti nutartį skirti bylą nagrinėti teismo posėdyje ir informuoti dalyvaujančius byloje asmenis apie teismo posėdžio laiką ir vietą. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas negalėjo iš karto po parengiamojo posėdžio pradėti žodinio bylos nagrinėjimo iš esmės, nes parengiamajame teismo posėdyje dalyvavo ne visi byloje dalyvaujantys asmenys, t. y. nebuvo trečiojo asmens – ginčo sutartį patvirtinusios notarės (CPK 234 straipsnis), be to, apie nurodytą teismo posėdį nebuvo tinkamai pranešta atsakovui UAB „Baileksas“.

Atsiliepime į kasacinį skundą ieškovas UAB „Baileksas“ prašo kasacinį skundą atmesti ir teismų sprendimą bei nutartį palikti nepakeistus. Atsiliepime nurodoma, kad:

1. Teismai, nutraukdami ginčo šalių sutartį, nepažeidė CPK 185 straipsnyje nustatytų įrodymų vertinimo taisyklių. Sutarties 5.3 punkte nurodyta, kad pirkėjo (t. y. atsakovo) atstovas apžiūrėjo perkamą butą ir patvirtino, jog neturi jokių pretenzijų pardavėjui dėl buto būklės, kokybės bei kainos. Sutarties šalių atstovai bylos nagrinėjimo metu pripažino, kad ginčo sutartis buvo pasirašyta be jokių papildomų ieškovo (pardavėjo) įsipareigojimų. 2004 m. spalio 29 d. derybų protokole Nr. 21 butų pirkimo konkurso laimėtoju pripažintas ieškovas ir nurodyta, kad butų techniniai reikalavimai atitinka pirkimo dokumentų sąlygų reikalavimus. Atsakovas 2004 m. lapkričio 25 d. įsakymu įgaliojo savivaldybės atstovą pasirašyti ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį bei priėmimo–perdavimo aktą, nenurodydamas jokių papildomų reikalavimų ir sąlygų. Teismai taip pat pagrįstai konstatavo, kad Kauno miesto savivaldybė nebendradarbiavo ir nesikooperavo su UAB „Baileksas“ dėl ginčo buto perdavimo–priėmimo, juolab kad Sutarties 5.2 punkte pirkėjas įsipareigojo per penkias dienas po galutinio atsiskaitymo priimti iš pardavėjo butą pagal perdavimo–priėmimo aktą. Pirkėjas, t. y. atsakovas, neįvykdė nurodyto sutartinio įsipareigojimo, todėl pardavėjas, laukęs net penkiolika mėnesių, pateikė teismui ieškinį dėl ginčo buto pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimo.

2. Teismai nepažeidė sutarčių aiškinimo taisyklių. Iki 2004 m. gruodžio 3 d. buto pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo šalys kėlė viena kitai tam tikrus reikalavimus, tačiau kai nuomininkas, kuriam savivaldybė ketino suteikti perkamą butą, atsisakė apdailos ginčo bute, sutarties šalys sutarė, kad pardavėjas sumažins buto kainą ir parduos jį už 100 000 Lt. Šalys sutartyje nekėlė viena kitai jokių papildomų įpareigojimų, ir tai patvirtina 2004 m. spalio 29 d. derybų procedūros protokolas. Be to, atsakovas sutiko su 2004 m. gruodžio 3 d. sutartimi, neginčijo jos teismine tvarka, todėl privalėjo šią sutartį vykdyti tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnis).

3. Kasacinio skundo argumentai dėl to, kad byla pirmosios instancijos teisme išnagrinėta nepranešus UAB „Baileksas“ ir trečiajam asmeniui, t. y. ginčo sutartį patvirtinusiai notarei, yra nepagrįsti. UAB „Baileksas“ teismui nurodė, kad bylą ves per advokatę, kuriai ir buvo pranešta apie parengiamojo posėdžio laiką bei vietą, ir ji dalyvavo šiame posėdyje. Trečiajam asmeniui – notarei – buvo tinkami pranešta apie visus parengiamuosius teismo posėdžius, tačiau ji į juos neatvyko. Parengiamajame teismo posėdyje ne tik ieškovo, bet ir atsakovo atstovė sutiko, kad būtų pradėtas žodinis bylos nagrinėjimas iš esmės, t. y. teismas pradėjo žodinį bylos nagrinėjimą iš esmės bylos šalių, t. y. ieškovo ir atsakovo, sutikimu. Trečiasis asmuo – notarė – nėra bylos šalis, todėl jos sutikimo pereiti į žodinį bylos nagrinėjimą nereikėjo (CPK 231 straipsnio 5 dalis).

k o n s t a t u o j a :

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Atsakovas – Kauno miesto savivaldybė – 2004 m. rugsėjo 22 d. ir 2004 m. spalio 8 d. „Valstybės žiniose“ paskelbė gyvenamųjų patalpų (butų), reikalingų valstybės garantijoms nuomininkams, gyvenantiems savininkams grąžintuose natūra namuose, įvykdyti, pirkimo konkursą skelbiamų derybų būdu. Ieškovas UAB „Baileksas“ pateikė pasiūlymą pirkti šešis dviejų kambarių butus, tarp jų ir ginčo butą. UAB „Baileksas“ 2004 m. spalio 19 d. raštu patikslino pradinį pasiūlymą ir nurodė, kad sutinka parduoti butus po 100 000 Lt, o į šią kainą yra įskaityta visa butų apdaila, t. y. grindų danga, nudažytos sienos, lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, el. viryklė, vonia, kriauklė. 2004 m. spalio 29 d. komisija butams pirkti pripažino ieškovą preliminariu laimėtoju dėl dviejų kambarių butų, tarp jų ir ginčo buto, už suderėtą 100 000 Lt kainą. 2004 m. gruodžio 3 d. Kauno miesto savivaldybė ir UAB „Baileksas“ sudarė notarinę ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį. Sutarties 4.6 punkte pardavėjas UAB „Baileksas“ įsipareigojo per penkias darbo dienas po galutinio pirkėjo – Kauno miesto savivaldybės – atsiskaitymo perduoti pirkėjui butą pagal perdavimo–priėmimo aktą. Sutarties 5.3 punkte nurodyta, kad pirkėjo atstovas patvirtino, jog iki šios sutarties pasirašymo apžiūrėjo butą ir šis visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, dėl buto būklės ir kokybės neturi pardavėjui jokių pretenzijų. 2004 m. gruodžio 9 d. Kauno miesto savivaldybė sumokėjo ieškovui 100 000 Lt buto pirkimo kainą, tačiau per sutartyje nurodytą penkių dienų terminą buto perdavimo–priėmimo aktas nebuvo surašytas. 2006 m. kovo 15 d. pardavėjas UAB „Baileksas“ kreipėsi į teismą, prašydamas nutraukti ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį dėl to, kad negali įvykdyti buto apdailos darbų, nes tam prieštarauja nuomininkas, kuriam numatyta skirti perkamą butą, o pirkėjas – Kauno miesto savivaldybė – nebendradarbiauja su pardavėju dėl buto perdavimo–priėmimo akto surašymo ir nuosavybės teisės į šį butą perleidimo.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasaciniame skunde teigiama, kad teismai, nutraukdami ginčo sutartį, tinkamai neįvertino sutarties sudarymo aplinkybių ir šios sutarties tikslo, nevisapusiškai ištyrė ir įvertino byloje esančių įrodymų visetą. Teisėjų kolegija iš dalies sutinka su šiais kasatoriaus argumentais.

Šalių ginčo objektu esanti buto pirkimo–pardavimo sutartis sudaryta atsakovui – Kauno miesto savivaldybei – siekiant įsigyti butą, kuris galėtų būti suteiktas turinčiam valstybės garantiją nuomininkui, gyvenančiam pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą savininkui sugrąžintose natūra gyvenamosiose patalpose. Savivaldybės institucijų vykdomų nekilnojamųjų daiktų pirkimų organizavimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtinta Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarka. Ginčo butas Kauno miesto savivaldybės buvo perkamas skelbiamų derybų būdu. Skelbiamos derybos – tai pirkimo būdas, kai perkančioji organizacija su visais ar atrinktais kandidatais derasi dėl pirkimo sąlygų. Tokio pirkimo ypatumas yra tas, kad perkančioji organizacija nustato sąlygas dėl perkamo objekto ir jo pirkimo, taip pat pasiūlymų vertinimo kriterijus, paskelbdama juos pirkimo dokumentuose, o po to derasi su kandidatais, siekdama ekonomiškai naudingiausio ir konkrečiu atveju pagal kitus kriterijus geriausio rezultato. Pirkimo–pardavimo sutartis sudaroma su tuo kandidatu, kurio pasiūlymas pirkimo komisijos pripažįstamas geriausiu pagal pirkimo dokumentuose nustatytus vertinimo kriterijus ir derybose pasiektas sąlygas. Derybose pasiekti susitarimai ir suderintos pirkimo–pardavimo sąlygos teisiškai saisto tiek perkančiąją organizaciją, tiek kandidatą, dalyvavusį derybose (ir pirkėją, ir pardavėją).

Nagrinėjamu atveju Kauno miesto savivaldybės patvirtintų 2004 m. spalio 6 d. Butų pirkimo skelbiamų derybų būdu sąlygų (toliau – Sąlygos) 2 punkte nurodyta, kad perkamos gyvenamosios patalpos turi atitikti normatyvinių statybos techninių dokumentų nustatytus reikalavimus, keliamus gyvenamosioms patalpoms, o 3 punkte – kad siūlomos gyvenamosios patalpos gali būti visiškai ar iš dalies įrengtos arba reikalaujančios nežymaus (kosmetinio) remonto; Sąlygų 19 punkte nustatyta, kad darbo grupė apžiūri siūlomas pirkti gyvenamąsias patalpas ir jas įvertina, pateikdama komisijai išvadas dėl siūlomų gyvenamųjų patalpų atitikties keliamiems reikalavimams ir poreikiui pagal nuomininkų–garantijų turėtojų apklausas; pagal Sąlygų 21 punktą komisija, priimdama sprendimą dėl laimėjusios kandidato, vertina parduodamo nekilnojamojo turto dokumentus, atsižvelgdama į darbo grupės išvadas, derybų rezultatus ir remdamasi pirkimo dokumentuose nustatytais vertinimo kriterijais; Sąlygų 25 punkte nurodyta, kad pirkimo komisija vertina pasiūlymo ekonominį naudingumą, taip pat vadovaujasi palyginamosios vertės rinkoje principu, darbo grupės išvadomis, kitais vertinimo kriterijais, tarp jų – kaip pasiūlymas atitinka nuomininkų, gyvenančių savininkams grąžintuose namuose, pageidavimus (pagal Nuosavybės teisių atkūrimo skyriaus atliktos nuomininkų–garantijų turėtojų apklausos duomenis) (26.1 punktas) (b. l. 35–38).

Ieškovas UAB „Baileksas“ pateikė atsakovui pasiūlymą pirkti šešis dviejų kambarių butus, tarp jų ir ginčo butą, naujos statybos gyvenamajame name Kaune, Savanorių pr. 170. Komisijos posėdyje buvo nuspręsta kviesti kandidatus derėtis dėl butų kainų ir pirkimo 2004 m. spalio 14 d., o iki to laiko apžiūrėti siūlomus pirkti butus, surašant apžiūros aktus, taip pat įvertinti butus ir nustatyti jų reikalingumą balais, atsižvelgiant į garantijų turėtojų pageidavimus, pateiktus papildomos apklausos lapuose (b. l. 33–34). Iš ginčo buto apžiūros akto matyti, kad konkurso darbo grupė apžiūrėjo šį butą ir nurodė, jog butas – be apdailos, nėra vidaus durų, radiatorių, grindų dangos, santechnikos prietaisų, viryklės, tačiau pažymėjo, kad pardavimo metu bus sumontuoti radiatoriai, elektros jungikliai ir rozetės (b. l. 42). 2004 m. spalio 14 d. įvykusio komisijos butams pirkti posėdžio protokole nurodyta, kad UAB „Baileksas“ pageidavo papildomo laiko (iki kitų derybų), kad galėtų patikslinti pasiūlymą dėl numatomų atlikti butuose darbų ir šių butų vertės (b. l. 44). UAB „Baileksas“ 2004 m. spalio 19 d. raštu patikslindamas 2004 m. spalio 6 d. pasiūlymą nurodė, kad sutinka parduoti butus po 100 000 Lt ir į šią kainą yra įskaityta visa butų apdaila, t. y. grindų danga, nudažytos sienos, lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, el. viryklė, vonia, kriauklė (b. l. 14). Komisijos butams pirkti 2004 m. spalio 29 d. posėdyje nutarta pripažinti ieškovą preliminariu laimėtoju dėl dviejų kambarių butų, tarp jų ir ginčo buto, už suderėtą 100 000 Lt kainą (b. l. 49-50). Pagal 2004 m. lapkričio 19 d. pirkimo ataskaitą UAB „Baileksas“ pripažinta laimėtoja, atsižvelgus į darbo grupės išvadas, derybų rezultatus, remiantis pirkimo dokumentuose nustatytais vertinimo kriterijais ir keldinamų nuomininkų apklausomis (b. l. 54). Kauno miesto savivaldybė ir UAB „Baileksas“ 2004 m. gruodžio 3 d. sudarė notarinę ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį (b. l. 10-13).

Bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad šalių sudarytoje ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartyje nenustatyta jokių pardavėjo įsipareigojimų dėl buto apdailos atlikimo, šalių derybos ir kiti veiksmai iki ginčo sutarties sudarymo iš esmės neturi jokios reikšmės sprendžiant šį ginčą, nes šalių sutartis pasirašyta be jokių sąlygų ir įsipareigojimų.

Teisėjų kolegija pažymi, kad, aiškinant bet kurią sutartį, svarbu ne tik sutarties tekstas, bet turi būti atsižvelgiama ir į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, pasirašytus derybų dokumentus, tarpusavio susirašinėjimą, žodinius ir rašytinius šalių pareiškimus ir pan. (CK 6.193 straipsnis). Nagrinėjamoje byloje, aiškindami ginčo sutartį, sudarytą skelbiamų derybų būdu, ir darydami nurodytas išvadas, teismai neatsižvelgė į tokiu būdu sudaromos sutarties ypatumus. Ginčo sutartis buvo sudaryta, kai pirkimo komisija pripažino ieškovą UAB „Baileksas“ laimėjusiu derybas, atsižvelgusi į darbo grupės išvadas, derybų rezultatus, remiantis pirkimo dokumentuose nustatytais vertinimo kriterijais ir keldinamų nuomininkų apklausomis (b. l. 54). Dėl to nagrinėjamoje byloje teismai, spręsdami šalių ginčą, turėjo ne tik formaliai remtis ginčo pirkimo–pardavimo sutarties sąlygomis, bet ir įvertinti šalių derybose pasiektus susitarimus, nes būtent per derybas suderintų sąlygų pagrindu ir buvo sudaryta ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartis. Iš byloje pateiktų dokumentų matyti, kad ieškovas buvo įsipareigojęs atlikti konkrečius ginčo buto vidaus apdailos darbus (UAB „Baileksas“ 2004 m. spalio 19 d. raštu patikslindamas pasiūlymą nurodė, kad sutinka parduoti butus po 100 000 Lt ir į šią kainą yra įskaityta visa butų apdaila, t. y. grindų danga, nudažytos sienos, lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, el. viryklė, vonia, kriauklė (b. l. 14). Be to, ieškovas netgi neginčija, kad jis prisiėmė tokį įsipareigojimą, ir ieškinio reikalavimą nutraukti ginčo sutartį grindžia ne tuo, kad jis neturi prievolės atlikti nurodytus darbus, bet tuo, jog jis negali šių darbų atlikti dėl nuomininko, kuriam šis butas perkamas, prieštaravimo, o atsakovas – Kauno miesto savivaldybė – nebendradarbiauja sprendžiant šį klausimą ir nepasirašo buto perdavimo–priėmimo akto. Teismai nenustatinėjo ir netyrė bylos faktų, nurodytų ieškovo jo reikalavimo nutraukti ginčo sutartį pagrindu, neišsiaiškino visų kilusio šalių ginčo aplinkybių, o tik formaliai rėmėsi tuo, kad ginčo sutartyje nurodyta, jog butas visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei pardavimo kainą ir nenustatyta jokių kitų papildomų įsipareigojimų ar specialių sąlygų.

Teisėjų kolegija sutinka, kad ginčo buto pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai sieja ieškovą su atsakovu, bet ne su valstybės garantiją turinčiu nuomininku, kuriam šį butą galėtų suteikti jį nupirkęs atsakovas. Kita vertus, iš konkurso dokumentų matyti, kad atsakovas perkamus butus rinkosi ir atsižvelgdamas į valstybės garantijų turėtojų pageidavimus. Iš byloje esančių duomenų matyti, jog ginčo butą numatyta suteikti konkrečiam valstybės garantinį raštą turinčiam nuomininkui – V. K., ir šis asmuo 2004 m. spalio 29 d. prašyme Kauno miesto savivaldybės administracijos Nuosavybės teisių atkūrimo skyriui nurodė, kad jis sutinka kartu su savo šeimos nariais persikelti į ginčo butą, be to, pageidauja visiškai įrengto buto (b. l. 15). Tačiau byloje yra 2005 m. balandžio 20 d. V. K. prašymas Kauno miesto savivaldybei, kuriame nurodyta, kad jis sutinka, jog ginčo butas būtų suteiktas nesuremontuotas, be santechnikos įrengimų, be visos apdailos, ir dėl to jis ateityje nereikš pretenzijų savivaldybei; taip pat nurodyta, kad sutinka su buto kaina – 100 000 Lt (b. l. 108). Bylą nagrinėję teismai nenustatinėjo bylos faktų, susijusių su ieškovo teiginiais, kad V. K. kategoriškai prieštarauja tam, jog UAB „Baileksas“ atliktų vidaus apdailos ir įrengimo darbus, nesiaiškino ir nenustatė, dėl kokių priežasčių V. K. iš esmės pakeitė savo pageidavimus dėl buto apdailos ir įrengimo, neapklausė jo, kad išsiaiškintų šias aplinkybes. Nurodytos aplinkybės yra reikšmingos nagrinėjamoje byloje, nes, minėta, tuo ieškovas grindžia savo reikalavimą nutraukti ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį.

Teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą, konstatuoja, kad bylą nagrinėję žemesniųjų instancijų teismai neatsižvelgė į ginčo šalių sutarties, sudarytos skelbiamų derybų būdu, specifiką ir šios sutarties tikslą, nenustatė šalių ginčui teisingai išspręsti reikšmingų bylos faktų, neapklausė byloje valstybės garantiją turinčio nuomininko, kuriam yra nuspręsta skirti būtent ginčo butą. Dėl nurodytų motyvų teisėjų kolegija panaikina apeliacinės instancijos teismo nutartį ir perduoda bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui (CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas).

Dėl kasacinio skundo argumentų, kad teismai neteisingai aiškino ir taikė teisės normas, reglamentuojančias teismo teisę pradėti žodinį bylos nagrinėjimą iš esmės iš karto po parengiamojo teismo posėdžio, teisėjų kolegija pažymi, kad CPK 231 straipsnio 5 dalyje nurodyta, jog tais atvejais, kai parengiamojo teismo posėdžio metu paaiškėja, kad papildomi pasirengimo bylai nagrinėti teisme veiksmai nėra reikalingi, šalių sutikimu teismas turi teisę pradėti žodinį bylos nagrinėjimą ir išspręsti bylą iš esmės iš karto po parengiamojo teismo posėdžio, nepriimdamas CPK 232 straipsnyje nurodytos nutarties. Ši proceso teisės norma yra labai svarbi proceso koncentruotumo principui įgyvendinti, nes sutaupoma tiek teismo, tiek šalių laiko, nenukeliant teisminio bylos nagrinėjimo, bet tęsiant bylos nagrinėjimą iš karto po parengiamojo teismo posėdžio. Be to, tokiu atveju sutaupomas įžanginės teismo posėdžio dalies laikas, nes teisminis nagrinėjimas iš karto pradedamas nuo bylos nagrinėjimo iš esmės (CPK 231 straipsnio 5 dalis). Tam, kad teismas galėtų pasinaudoti šia teise, turi būti įstatymo reikalaujamos sąlygos: pirma, byloje nereikia atlikti jokių papildomų pasirengimo teisminiam bylos nagrinėjimui veiksmų, t. y. byloje yra visi būtini įrodymai, šalys yra galutinai suformulavusios savo reikalavimus; antra, šalys, t. y. ieškovas ir atsakovas, sutinka, kad būtų pradėtas bylos nagrinėjimas iš esmės. Kartu teisėjų kolegija pažymi, kad teismas, siekdamas proceso koncentruotumo ir naudodamasis šia teise, negali pažeisti kitų byloje dalyvaujančių asmenų interesų. Taigi tais atvejais, kai byloje yra ir trečiųjų asmenų, juolab trečiųjų asmenų, pareiškusių savarankiškus reikalavimus, kurie turi visas ieškovo teises ir pareigas (CPK 46 straipsnio 2 dalis), teismas turėtų atsižvelgti ir į jų poziciją, nes jie taip pat turi apsispręsti, ar pakankamai pasirengę teisminiam nagrinėjimui. Šalių, taip pat trečiųjų asmenų sutikimas gali būti išreiškiamas tiek žodžiu, įrašant tokiu atveju apie jų sutikimą į posėdžio protokolą ir kiekvienam iš jų pasirašant protokole, tiek raštu, t. y. pateikiant teismui atitinkamą procesinį dokumentą. Tačiau teisėjų kolegija pažymi ir tai, kad tuo atveju, kai tokio sutikimo reikia iš trečiųjų asmenų, nurodytas įstatymo reikalavimas neturėtų būti taikomas pernelyg formaliai, turėtų būti atsižvelgiama į tos konkrečios bylos situaciją. Nagrinėjamoje byloje, sprendžiant dėl to, ar teismas pažeidė CPK 231 straipsnio 5 dalį, pradėjęs iš karto po parengiamojo teismo posėdžio bylos nagrinėjimą iš esmės šalių, t. y. ieškovo ir atsakovo, sutikimu, tačiau negavęs trečiojo asmens, nepareiškusio savarankiškų reikalavimų, sutikimo, reikia įvertinti tai, kad nurodytam trečiajam asmeniui – ginčo sutartį patvirtinusiai notarei buvo tinkamai pranešta apie parengiamąjį teismo posėdį, tačiau ši atsiuntė teismui prašymą nagrinėti bylą jai nedalyvaujant ir į posėdį neatvyko (b. l. 58), taip pat nepateikė teismui atsiliepimo į ieškinį (b. l. 25). Tai rodo, kad šis trečiasis asmuo nesidomėjo prasidėjusio proceso eiga. Dėl to nagrinėjamu atveju vien ta aplinkybė, kad teismas negavo trečiojo asmens sutikimo pereiti iš karto po parengiamojo teismo posėdžio į teisminį bylos nagrinėjimą iš esmės, nebūtų pagrindas konstatuoti esminį proceso teisės normų pažeidimą, kuris būtų pagrindas naikinti pirmosios instancijos teismo sprendimą, juolab kad atsakovas nepagrindė, kokią įtaką nurodytas proceso teisės normų pažeidimas turėjo priimto teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui (CPK 329 straipsnio 1 dalis).

Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad kasaciniame skunde nepagrįstai teigiama, jog apie parengiamąjį teismo posėdį nebuvo tinkamai pranešta ieškovui UAB „Baileksas“. Ieškovas teismui buvo nurodęs, kad bylą ves per advokatą (CPK 51 straipsnio 1 dalis). Tais atvejais, kai šalis ar trečiasis asmuo veda bylą per atstovą, visi procesiniai dokumentai, tarp jų ir šaukimai, yra siunčiami tik atstovui (CPK 118 straipsnio 1 dalis). Tinkamas pranešimas atstovui prilygsta pranešimui atstovaujamajam, nes atstovas procese visiškai pakeičia atstovaujamąjį: veikia jo vardu ir interesais. Nagrinėjamu atveju teismas išsiuntė šaukimą apie parengiamąjį posėdį ieškovo nurodytai advokatei (CPK 118 straipsnio 1 dalis), ir ši atvyko į posėdį. Pagal CPK 51 straipsnio 2 dalyje atstovo atvykimas į teismo posėdį laikomas tinkamu byloje dalyvaujančio asmens, kuriam jis atstovauja, dalyvavimu teismo posėdyje, išskyrus atvejus, kai teismas pripažįsta atstovaujamojo dalyvavimą procese būtinu. Ieškovui atstovavusi advokatė turėjo teisę pareikšti teismui ieškovo vardu sutikimą pradėti iš karto po parengiamojo teismo posėdžio žodinį bylos nagrinėjimą iš esmės (CPK 59 straipsnis, 231 straipsnio 5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 27 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacine tvarka Kauno apygardos teismo teismui naujos sudėties.

Nutarties nuorašus nusiųsti VĮ Registrų centrui ir Centrinei hipotekos įstaigai.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Dangutė Ambrasienė

Virgilijus Grabinskas