Dėl terminuotos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo bei nuostolių priteisimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-325/2007

Procesinio sprendimo kategorija 50.5

„S“

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Prano Žeimio (kolegijos pirmininkas), Gintaro Kryževičiaus (pranešėjas) ir Virgilijaus Grabinsko,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB “Mikrotestas” kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. sausio 23 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Mikrotestas“ ieškinį atsakovui UAB „Terama“ dėl terminuotos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo bei nuostolių priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Mikrotestas“ teismo prašė priteisti iš atsakovo UAB „Terama“ 52 533,50 Lt nuostolius (patalpų remonto (pagerinimo) išlaidas) ir nutraukti šalių 2005 m. liepos 1 d. sudarytą terminuotą negyvenamų patalpų (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr.6/05.

Ieškovas nurodė, kad 2005 m. liepos 1 d. sudarė su atsakovu negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį trejiems metams. Ieškovas, prieš pradėdamas veiklą, išsinuomotose patalpose atliko patalpų remontą: uždėjo naują grindų dangą (4901,53 Lt), įrengė apsaugines žaliuzes (2033,44 Lt), įrengė ir nudažė pertvaras pirmame ir antrame aukštuose (28106,76 Lt), atliko elektros, telefono bei kompiuterinio tinklo instaliacijos darbus (6649,30 Lt), įrengė stiklinę pertvarą (4972,09 Lt), sumokėjo 2500 Lt už dizainerės paslaugas; įsirengė išorės reklamą (3370,38 Lt). 2005 m. rugsėjo mėn. ieškovas kreipėsi į VĮ Registrų centrą dėl nuomos sutarties įregistravimo, tačiau ji nebuvo įregistruota paaiškėjus, kad išnuomotos patalpos nuo 2004 m. kovo 23 d yra areštuotos Kauno miesto apylinkės teismo nutartimi.

2006 m. sausio mėnesį atsakovas pasirašytinai įteikė ieškovui pranešimą, kuriame nurodė, kad vienašališkai sutartį nutraukia dėl to, kad parduoda dalį pastato, esančio (duomenys neskelbtini), taip pat nurodė iki 2006 m. kovo 15 d išsikraustyti iš nuomojamų patalpų.

Ieškovo teigimu, atsakovas, būdamas sunkioje finansinėje būklėje neįspėjo jo iš anksto apie galimą trumpą nuomos laikotarpį, sutiko, kad ieškovas atliktų išnuomotų patalpų remontą, investuotų pinigines lėšas į naujos verslo vietos reklamą, be to, leido ieškovui pagrįstai tikėtis, kad jis turės galimybę išnuomotomis patalpomis naudotis visą trejų metų nuomos laikotarpį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinių sprendimų esmė

Kauno miesto apylinkės teismas 2006 m. rugsėjo 6 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies. Teismas nutraukė ieškovo ir atsakovo 2005 m. liepos 1 d. sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 6/05 ir priteisė iš atsakovo ieškovui 43 489,53 Lt nuostolių, pasireiškusių nuomojamų patalpų remonto (pagerinimo) išlaidomis. Ieškinio dalį dėl 9043,82 Lt priteisimo teismas atmetė kaip nepagrįstą.

Teismas konstatavo, kad atsakovas netinkamai vykdė įstatymu nustatytą pareigą informuoti nuomininką apie nuomojamo turto suvaržymus prieš nuomos sutarties sudarymą (CK 6.486 straipsnio 2 dalis). Teismas taip pat sprendė, kad ginčijama sutartis pripažintina nutraukta ir CK 6.494 straipsnio 3 dalyje nustatytu pagrindu, t. y. nuomininko reikalavimu, kai išnuomoto daikto nuosavybė pereina iš nuomotojo kitam asmeniui.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. sausio 23 d. nutartimi Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. rugsėjo 6 d. sprendimą pakeitė: panaikino Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. rugsėjo 6 d. sprendimo dalį, kuria iš atsakovo priteisti 43 489,53 Lt nuostoliai ieškovui ir šią ieškinio dalį atmetė. Teisėjų kolegija paliko nepakeistas sprendimo dalis, kuriomis nutraukta ginčo šalių sudaryta negyvenamų patalpų nuomos sutartis ir atmesta ieškinio reikalavimų dalis dėl 9043,82 Lt priteisimo.

Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad Negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties III dalies 6 punkte nurodyta, kad sudarant sutartį nuomininkui pateiktas VĮ Registrų centro išduotas pažymėjimas apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą nekilnojamojo turto registre, todėl negalima daryti išvados, kad atsakovas (nuomotojas) nepakankamai informavo ieškovą apie išnuomojamas patalpas. Kolegijos nuomone, daryti tokią išvadą leidžia ir ta aplinkybė, kad nuomos sutartyje buvo aiškiai aptarti veiksmai tuo atveju, jei patalpas nuomotojas sumanytų parduoti kitiems asmenims.

Teismas nustatė, kad nuomininkas įsipareigojo ginčijamą sutartį įregistruoti nekilnojamojo turto registre (III dalies 7 punktas). Ieškovas (nuomininkas) sutarties įregistruoti VĮ Registrų centrui nepateikė. Tokią išvadą kolegija darė vertindama šias aplinkybes: UAB „Mikrotestas“ direktorius B. K. 2006 m. balandžio 7 d. vykusiame Kauno miesto apylinkės teismo posėdyje paaiškino, kad jis 2005 m. rugsėjo mėnesį žodžiu kreipėsi į VĮ Registrų centrą dėl sutarties įregistravimo, tačiau jam buvo paaiškinta, jog sutartis neįregistruotina, nes patalpos areštuotos. Kolegijos vertinimu, tokie UAB „Mikrotestas“ administracijos vadovo veiksmai neatitiko Nekilnojamojo turto registro įstatymo 23 straipsnyje keliamų tokiems veiksmams atlikti reikalavimų, nes VĮ Registrų centrui nebuvo pateiktas prašymas įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą kartu su nuomos sutartimi. Byloje nepateikti duomenys, kad VĮ Registrų centras būtų priėmęs sprendimą atsisakyti įregistruoti daiktines teises, nors būtent tokiu būdu, o ne paaiškinimu žodžiu, kaip nurodė ieškovo atstovas, nekilnojamojo turto registro tvarkytojas privalėjo atsisakyti patenkinti tokio pobūdžio prašymą pagal paminėto įstatymo reikalavimus. Todėl teisėjų kolegija konstatavo, kad nesant nekilnojamojo turto registro tvarkytojo sprendimo atsisakyti įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą, sutartis nebuvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre tik dėl nuomininko pareigos įregistruoti nuomos sutartį nevykdymo ir už visus iš to kylančius padarinius atsakomybė tenka nuomininkui.

Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, ieškovas neįregistravo nuomos sutarties VĮ Registrų centre, negynė savo teisių, nesiekė išsaugoti nuomos sutarties, todėl nėra teisinio pagrindo priteisti jam nuostolius. Kolegija sprendė, kad ieškovui žala padaryta ne dėl kaltų atsakovo veiksmų. Jeigu ieškovas būtų įregistravęs patalpų nuomos sutartį VĮ Registrų centre, sutartis būtų likusi galioti naujam savininkui (CK 6.494 straipsnis).

Kadangi nuomininkas neįregistravo nuomos sutarties nekilnojamojo turto registre, o 2005 m. rugsėjo mėnesį jam tapo žinoma apie kliūtis įregistruoti nuomos sutartį ir dėl tokių kliūčių pašalinimo jis nesikreipė į nuomotoją, kolegijos nuomone, yra pagrindas išvadai, kad jis visus patalpų pagerinimo bei įrengimo darbus atliko savo rizika. Nesant pagrindo spręsti, kad nuomos sutartis nutraukiama dėl atsakovo kaltės, šiam neinformavus apie kitų asmenų teises, t. y. CK 6.486 straipsnio 2 dalyje numatytu pagrindu, o todėl ir nesant atsakovo kaltės, negalima jo civilinė atsakomybė.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas UAB “Mikrotestas” prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. sausio 23 d. nutartį ir palikti galioti Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. rugsėjo 6 d. sprendimą. Kasatorius nurodo šiuos kasacinio skundo argumentus:

1. Apeliacinės instancijos teismas, pažeisdamas CK 6.486 straipsnio 2 dalį, CPK 177, 185 straipsnius bei 331 straipsnio 4 dalį, konstatavo, kad nuomos sutartis negali būti nutraukiama CK 6.486 straipsnio 2 dalies pagrindu - nuomininko reikalavimu, kai nuomotojas prieš nuomos sutarties sudarymą neįvykdo prievolės pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.) - nes ieškovas neįrodė, kad atsakovas kaip nuomotojas taip būtų pasielgęs. Apeliacinės instancijos teismas, aiškindamas CK 6.486 straipsnio 2 dalį, pripažino, kad nuomotojas prieš nuomos sutarties sudarymą privalo pranešti nuomininkui apie nuomos objekto hipoteką (įkeitimą), tačiau teismas padarė esminę teisės aiškinimo klaidą nepripažinęs, kad nuomotojas prieš nuomos sutarties sudarymą privalo pranešti nuomininkui apie nuomos objekto areštą (disponavimo teisės apribojimą). CK 6.486 straipsnio 2 dalis nepateikia „trečiųjų asmenų teisių į daiktą” baigtinio sąrašo, o tik nurodo pavyzdinį trečiųjų asmenų teisių, apie kurias nuomotojas privalo informuoti nuomininką prieš nuomos sutarties sudarymą, sąrašą: „įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt“. Atsižvelgiant į tai, teigtina, kad nuomotojas prieš nuomos sutarties sudarymą privalo pranešti nuomininkui ir apie CK 6.486 straipsnio 2 dalyje pateiktame pavyzdiniame sąraše nors ir nenurodytas trečiųjų asmenų teises, tačiau turinčias esminės reikšmės nuomos sutarčiai sudaryti.

CPK 675 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad skolininko turto areštas yra priverstinis nuosavybės teisės į skolininko turtą arba šios teisės atskirų sudėtinių dalių - valdymo, naudojimosi ar disponavimo - laikinas uždraudimas ar apribojimas. Turto arešto aktų registro įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad turto areštas - tai įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis taikomas priverstinis nuosavybės teisės į turtą arba atskirų šios teisės sudėtinių dalių - valdymo, naudojimosi ar disponavimo - laikinas apribojimas, siekiant užtikrinti įrodymus, civilinį ieškinį, galimą turto konfiskavimą, taip pat baudų bei nesumokėtų įmokų išieškojimą, kreditorių reikalavimų patenkinimą, kitų reikalavimų ir įsipareigojimų įvykdymą. Įstatymo 2 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta taisyklė, kad disponavimo teisės apribojimas - teisės pakeisti turto teisinę padėtį, teisinį jo likimą - teisės turtą atlygintinai ar neatlygintinai perleisti, įkeisti, išnuomoti, perduoti naudoti kitiems asmenims, nustatyti servitutus ar kitaip šį turtą sutartimi apsunkinti -priverstinis laikinas apribojimas.

Kasatoriaus teigimu, sistemiškai analizuojant aukščiau nurodytas CK, CPK bei Turto arešto aktų registro įstatymo nuostatas, teigtina, kad turto areštas (disponavimo teisės apribojimas) suteikia kreditoriui (trečiajam asmeniui) dvejopo pobūdžio teises: suteikia trečiojo asmens (kreditoriaus) teisę reikalauti iš skolininko laikytis turto areštu nustatyto apribojimo, pvz. teisė reikalauti, jog turto savininkas neišnuomotų disponavimo teisės apribojimu suvaržyto turto; suteikia ir užtikrina trečiajam asmeniui (kreditoriui) teisę ir galimybę realizuoti turimas subjektines teises areštuoto turto, priklausančio skolininkui, atžvilgiu.

Nuomotojo pranešimas nuomininkui apie ketinamo išnuomoti turto areštą (disponavimo teisės apribojimą) turi esminės reikšmės nuomos sutarčiai sudaryti, nes ši informacija suteikia galimybę nuomininkui įvertinti galimos greitos nuomos sutarties pabaigos riziką, kurią sąlygoja objektyvus teisinis negalimumas įregistruoti nuomos sutartį VĮ „Registrų centras“ ir ją panaudoti prieš trečiuosius asmenis. Tai draudžia Turto arešto aktų registro įstatymo 2 straipsnio 4 dalis. Atsižvelgiant į tai, apeliacinės instancijos teismas turėjo aiškinti CK 6.486 straipsnio 2 dalį, kaip nustatančią nuomotojo pareigą prieš nuomos sutarties sudarymą pranešti nuomininkui apie išnuomojamo turto areštą (disponavimo teisės apribojimą), nes turto areštas (disponavimo teisės apribojimas) suteikia trečiajam asmeniui teises į daiktą. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino CK 6.486 straipsnio 2 dalį, nepripažinęs nuomotojo pareigos informuoti nuomininką apie daikto areštą (disponavimo teisės apribojimą), dėl ko padarė materialinės teisės normos pažeidimą, turintį esminės reikšmės vienodam teisės aiškinimui bei taikymui, kuris turėjo įtakos neteisėtos nutarties priėmimui.

2. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą teisės taikymo praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2001-10-10 nutartį c/b 3K-3-927/2001) įrodymų vertinimo ir kitų įrodinėjimo taisyklių taikymas yra teisės klausimas. Apeliacinės instancijos teismas, priimdamas nutartį, netinkamai taikė ir pažeidė procesines teisės normas, nustatančias įrodymų vertinimo bei įrodinėjimo taisykles (CPK 177, 182, 185 straipsniai bei 331 straipsnio 4 dalis), nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo teismo suformuotos įrodymų vertinimo bei įrodinėjimo taisyklių taikymo ir aiškinimo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2002-06-12 nutartį c/b Nr. 3K-3-862/2002 m.), dėl ko priėmė neteisėtą nutartį.

3. Apeliacinės instancijos teismas, pažeisdamas Turto arešto aktų registro įstatymo 2 straipsnio 4 dalies reikalavimus, konstatavo, kad nesant nekilnojamojo turto registro tvarkytojo sprendimo atsisakyti įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą, tik dėl nuomininko pareigos įregistruoti nuomos sutartį nevykdymo tokia sutartis nebuvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre ir už visas iš to kylančias pasekmes atsakomybė tenka nuomininkui. Šios byloje teismų nustatytos aplinkybės patvirtina, jog esant nustatytam ir viešajame registre įregistruotam draudimui disponuoti turtu, kasatorius neturėjo teisinės galimybės įregistruoti išsinuomotų negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties VĮ Registrų centre, nors tokią kreipimosi teisę ir būtų realizavęs Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka, ir tuo pačiu negalėjo įgyvendinti teisės nuomos sutartį panaudoti prieš trečiuosius asmenis.

4. Apeliacinės instancijos teismas, pažeisdamas CK 6.501, CPK 182 bei 320 straipsnius, konstatavo: „kadangi nuomininkas neįregistravo nuomos sutarties nekilnojamojo turto registre, o 2005 m. rugsėjo mėnesį jam tapo aišku apie kliūtis įregistruoti nuomos sutartį ir dėl tokių kliūčių pašalinimo jis nesikreipė į nuomotoją, yra pagrindas vertinti, jog jis visus patalpų pagerinimo bei įrengimo darbus atliko savo rizika“.

Tokia teismo išvada nepagrįsta byloje surinktais įrodymais, nes apeliacinės instancijos teismas nurodo į nuomos sutarties priedą, kurio byloje nėra. Ši teismo išvada prieštarauja byloje esantiems įrodymams – UAB „Terama“ direktorės N. L. paaiškinimams teismo posėdžio metu ir nuomos sutarties II dalies 3 punktui.

5. CK 6.501 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Nagrinėjamoje byloje visi nuomos objekto pagerinimai kasatoriaus buvo padaryti turint atsakovo sutikimą. Šią aplinkybę patvirtina Nuomos sutarties III d. 3 punktas, kuriame nurodyta, jog „Šalys susitaria, kad Nuomininkas savo lėšomis gali grindis padengti nauja danga, įsirengti lengvų konstrukcijų išardomą pertvarą su durimis, papildomą apsaugos signalizaciją ir apšvietimą bei kompiuterinius, telefoninius ir elektros tinklus patalpoje, pažymėtoje indeksu 1-2, taip pat patalpoje, pažymėtoje indeksu 2-1. Taip pat nuomininkas gali įsirengti stiklinę lengvų konstrukcijų pertvarą patalpoje 1-2, atskirdamas savo nuomojamas patalpas nuo bendrų prekybinių patalpų.

6. CPK 182 straipsnio 1 dalies 2 punkte įtvirtina taisyklė, kad nereikia įrodinėti aplinkybių, nustatytų įsiteisėjusiu teismo sprendimu kitoje civilinėje ar administracinėje byloje, kurioje dalyvavo tie patys asmenys, išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisines pasekmes ir nedalyvaujantiems byloje asmenims (prejudiciniai faktai). Kasatorius šioje byloje prašė priteisti iš atsakovo žalą, kuri kilo ieškovui pagerinus atsakovui nuosavybės teise priklausančias patalpas. Kasatorius šioje byloje nereikalavo priteisti patalpų pagerinimo išlaidas remdamasis 6.501 straipsnio 1 dalimi. Tačiau apeliacinės instancijos teismas, išeidamas už bylos nagrinėjimo ribų, pasisakė ir dėl kasatoriaus padarytų pagerinimų remiantis CK 6.501 straipsnio 1 dalimi. Teismo nustatyta aplinkybė - „patalpų pagerinimo bei įrengimo darbus atliko savo rizika“ - yra prejudicinis faktas, kuris tiesiogiai prieštarauja CK 6.501 straipsnio 1 daliai ir galėtų būti atsakovo panaudotas prieš kasatorių tuo atveju, jeigu kasatorius kreiptųsi į teismą ir reikalautų priteisti patalpų nuomos objekto pagerinimo, padaryto turint savininko sutikimą, išlaidas remdamasis CK 6.501 straipsnio 1 dalimi.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas UAB „Terama“ prašo jį atmesti. Atsakovas nurodo, kad pats kasatorius nevykdė ginčo nuomos sutarties sąlygų, dėl ko jam negali būti priteisti nuostoliai. Atsakovo teigimu, kasacinis skundas yra pagrįstas vieninteliu argumentu, kad, neva UAB „Terama“ nepranešė jam prieš sudarant nuomos sutartį apie turto įkeitimą ir turto areštą. CK 6.486 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad daikto išnuomojimas nepanaikina ir nepakeičia trečiųjų asmenų teisių į daiktą. Straipsnio 2 dalyje nustatyta nuomotojo pareiga prieš nuomos sutarties sudarymą pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą ir t. t.). Priešingai kasacinio skundo argumentams, atsakovas pareigą, nustatytą CK 6.486 straipsnyje įvykdė, kas akivaizdu iš nuomos sutarties teksto. Atsakovui priklausančios patalpos buvo įkeistos 2002 metais. Ieškovas žinojo ir privalėjo žinoti apie išnuomotų patalpų įkeitimą.

Atsakovo teigimu, apeliacinės instancijos teismas tinkamai įvertino faktines bylos aplinkybes ir teisingai taikė materialinės teisės normas, todėl jo priimta nutartis paliktina galioti.

k o n s t a t u o j a :

IV. Teismų nustatytos faktinės bylos aplinkybės

UAB „Terama“ ir UAB „Mikrotestas“ 2005 m. liepos 1 d. sudarė terminuotą negyvenamųjų patalpų, esančių (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį trejų metų laikotarpiui. Tą pačią dieną atsakovas perdavė, o ieškovas priėmė patalpas perdavimo-priėmimo aktu. 2003 m. balandžio 2 d. pažymėjime apie nekilnojamo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimo Nekilnojamojo turto registre pažymėta, kad UAB „Terama“ priklausantis turtas įkeistas, hipoteka įregistruota nuo 2002 m. birželio 4 d. Kauno miesto apylinkės teismas laikotarpiu nuo 2004 m. kovo 23 d. iki 2006 m. sausio 30 d. areštavo pastatą, apribodamas disponavimo teisę.

Ieškovas, perėmęs patalpas, atliko patalpų remonto darbus, t. y. pritaikė šias patalpas prekybinei veiklai vystyti. Atliktų darbų suma 52533,50 Lt. Atsakovas pranešimu informavo ieškovą apie patalpų pardavimą, nurodė, kad nuomos sutartį nutraukia ir prašė iš jų išsikelti iki 2006 m. kovo 15 d. Pirkimo-pardavimo sutartimi 2006 m. kovo 17 d. atsakovas ginčo patalpas pardavė STT UAB „Swedich transport technics“.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinio teismo paskirtis yra spręsti teisės taikymo ir aiškinimo klausimus. Tai sudaro sąlygas užtikrinti visoje valstybės teritorijoje vienodą teisės taikymą ir aiškinimą. CPK 353 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis teisės taikymo aspektu. Kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Taigi kasacinis teismas sprendžia tik teisės, o ne fakto klausimus. Šioje byloje kasacinio nagrinėjimo ribas lemia kasacinio skundo dalykas ir pagrindas. Dėl šių priežasčių teisėjų kolegija nurodo, kad kasacine tvarka gali būti nagrinėjami tik tie kasaciniame skunde išdėstyti kasacijos pagrindai ir teisiniai argumentai, pagrindžiantys nurodomus pagrindus, kuriuose yra formuluojamos teisės taikymo ir aiškinimo problemos, reikšmingos vienodinant teismų praktiką, susijusią su teisės taikymu ir aiškinimu (interpretavimu). Šie kasaciniam teismui suteikti įgalinimai leidžia siekti kasacijos tikslų – vykdyti teisingumą konkrečioje byloje (kasacijos individualus pobūdis) ir užtikrinti harmoningą teisės plėtrą valstybėje (norminę reikšmę turintis kasacijos pobūdis).

Ieškovas kasaciniame skunde teigia, kad pagal CK 6.486 straipsnio 2 dalį nuomos sutartis nutraukiama nuomininko reikalavimu, kai nuomotojas prieš nuomos sutarties sudarymą neįvykdo prievolės pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.). Ši pareiga, ieškovo tvirtininimu, apima ir pranešimą apie nuomojamo objekto areštą. Toks teisės aiškinimas klaidingas.

CK 6.486 straipsnio 2 dalyje nustatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie trečiųjų asmenų teises į tą daiktą, kurios įtakoja ar gali įtakoti nuomojamo objekto teisinį statusą (nuosavybės santykių pasikeitimus, daiktinių teisių atsiradimą, pasikeitimą ar pasibaigimą ir pan.), tačiau tokių teisių egzistavimas neatima nuomotojui teisės sudaryti nuomos sutartį. Tuo tarpu turto areštas (šiuo atveju kalbama apie turto areštą, taikytą teismo nutartimi) priverstinai laikinai apriboja nuomotojo teisę išnuomoti turtą. Tai reiškia, jog negalimi jokie susitarimai dėl areštuoto turto nuomos, o jei tokie sudaromi – yra niekiniai ir negaliojantys (CK 1.80, 6.154, 6.157 straipsniai). Tokia išvada daroma įvertinus CPK 675 straipsnio 1 dalyje, Turto arešto aktų registro įstatymo 2 straipsnyje įtvirtintą teisinį reguliavimą, pagal kurį turto areštas tai įstatymų nustatyta tvarka ir sąlygomis taikomas priverstinis nuosavybės teisės į turtą arba atskirų šios teisės sudėtinių dalių - valdymo, naudojimosi ar disponavimo - laikinas apribojimas, siekiant užtikrinti įrodymus, civilinį ieškinį, galimą turto konfiskavimą, taip pat baudų bei nesumokėtų įmokų išieškojimą, kreditorių reikalavimų patenkinimą, kitų reikalavimų ir įsipareigojimų įvykdymą (Įstatymo 2 straipsnio 1 dalis). Disponavimo teisės apribojimas - teisės pakeisti turto teisinę padėtį, teisinį jo likimą - teisės turtą atlygintinai ar neatlygintinai perleisti, įkeisti, išnuomoti, perduoti naudoti kitiems asmenims, nustatyti servitutus ar kitaip šį turtą sutartimi apsunkinti - priverstinis laikinas apribojimas (Įstatymo 2 straipsnio 4 dalis). Iš nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo (t. 1, b. l. 23) matyti, kad nuomos sutarties sudarymo metu nuomos objektui taikytas turto areštas – apribota disponavimo turtu teisė. Šie faktai bei teisės aiškinimo byloje argumentai leidžia prieiti prie išvados, jog CK 6.486 straipsnio 2 dalyje nustatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie trečiųjų asmenų teises į tą daiktą anksčiau nurodytos teisės normos taikymo aspektu neapima pareigos pranešti apie turto areštą. Pažymėtina, kad aiškindamas taikytiną teisę teismas yra saistomas nagrinėjamos bylos faktinių ir teisinių pagrindų, todėl nepasisako dėl iš niekinės sutarties atsirandančių šalių turtinių teisių bei pareigų.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijų nutartyse suformuota teisės taikymo praktika (pvz., kasaciniame skunde minima Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2001 m. spalio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-927/2001, bylų kategorija 31.4; 37.6; 37.7 ir kt.) įrodymų vertinimo ir kitų įrodinėjimo taisyklių taikymas yra teisės klausimas, todėl yra nagrinėjimo dalykas kasacinės instancijos teisme (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Iš nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo (t. 1, b. l. 23), be to, matyti, kad nuomos sutarties sudarymo metu nuomojamas nekilnojamasis daiktas buvo įkeistas (hipoteka). Ieškovas neigia žinojęs apie numojamo daikto įkeitimą ir sutarties sudarymo metu kaip jos priedą turėjęs VĮ Registrų centro išduotą pažymėjimą apie registruotas daiktines teises bei juridinius faktus.

CPK 178 straipsnyje nustatyta, kad šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus bei atsikirtimus. Remiantis šia procesine norma konstatuotina, kad faktinę aplinkybę, jog ieškovas sutarties sudarymo metu negavo VĮ Registrų centro išduoto pažymėjimo apie registruotas daiktines teises į nuomos objektą, iš kurio matytųsi, kad nekilnojamas daiktas įkeistas (hipoteka), turi įrodyti kasatorius, tačiau tokie įrodymai nepateikti, taigi darytina išvada, kad aplinkybė, kuria grindžiamas reikalavimas, neįrodyta. Tuo tarpu atsakovas savo atsikirtimus į ieškovo argumentus grindžia sutartimi, kurioje nurodyta, kad prie sutarties pridedamas VĮ Registrų centro išduotas pažymėjimas apie registruotas daiktines teises į nuomos objektą. Todėl pripažinti, kad nuomotojas pažeidė CK 6.486 straipsnio 2 dalyje nustatytą pareigą pranešti nuomininkui apie nuomojamo turto hipoteką nėra teisinio pagrindo. Ši išvada paneigia reikalavimo nutraukti nuomos sutartį ir atlyginti nuostolius CK 6.486 straipsnio 2 dalies pagrindu teisėtumą.

Kasatorius be pagrindo tvirtina, kad apeliacinės instancijos teismas išėjo už bylos nagrinėjimo ribų - pasisakė dėl pagerinimams turėtų išlaidų atlyginimo remiantis CK 6.501 straipsnio 1 dalimi. Iš apeliacinės instancijos teismo nutarties matyti, kad dėstomi argumentai pagrindžia teismo išvadas dėl reikalavimo priteisti nuostolių atlyginimą remiantis CK 6.486 straipsnio 2 dalimi atmetimo, tačiau nepasisakoma dėl daikto pagerinimui patirtų išlaidų atlyginimą taikant CK 6.501 straipsnyje numatytas taisykles.

Vertindama apeliacinės instancijos teismo argumentus dėl ieškovo reikalavimo atlyginti nuostolius remiantis CK 6.486 straipsnio 2 dalimi atmetimo nurodant, kad ieškovas, neregistruodamas nuomos sutarties viešame registre, o nuo 2005 m. rugsėjo sužinojęs apie kliūtis ją registruoti nesikreipdamas dėl jų pašalinimo į nuomotoją, patyrė išlaidų savo rizika, nesant atsakovo kaltės, teisėjų kolegija pažymi, jog ne šie, o kasacinės instancijos teismo nutartyje nurodytieji motyvai yra pagrindas atmesti reikalavimą atlyginti nuostolius pagal CK 6.486 straipsnio 2 dalį.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, CPK 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. sausio 23 d. nutartį palikti nepakeistą.

Ši kasacinės instancijos teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Pranas Žeimys

Gintaras Kryževičius

Virgilijus Grabinskas