Dėl įpareigojimo sudaryti patalpų pirkimo-pardavimo sutartį

Civilinė byla Nr. 3K-3-694/2006

Procesinio sprendimo kategorija 30.6 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas), Janinos Stripeikienės ir Aloyzo Marčiulionio (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos kasacinį skundą dėl Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2006 m. sausio 31 d. sprendimo ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gegužės 24 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės E. K. ieškinį atsakovui Vilniaus miesto savivaldybės tarybai dėl įpareigojimo sudaryti patalpų pirkimo-pardavimo sutartį.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovė E. K. prašė teismo įpareigoti atsakovą Vilniaus miesto savivaldybės tarybą sudaryti su ja pirkimo-pardavimo sutartį dėl pagalbinių patalpų (duomenys neskelbtini) už 17 100 Lt kainą. Ieškovė nurodė, kad Vilniaus miesto vykdomasis komitetas 1985 m. spalio 15 d. sprendimu Nr. 333 leido ieškovės šeimai laikinai naudotis nurodytomis patalpomis. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija 2002 m. sausio 29 d. leido išpirkti šias patalpas, pritarė jų nustatytai 17 100 Lt kainai ir nutarė leisti Senamiesčio seniūnui vykdyti privatizavimo procedūras, S. K. 50 % sumos sumokant iš karto, o likusią dalį išdėstant iki 10 metų. Patalpos pagal priimtą sprendimą nebuvo išpirktos, nes įgaliotas asmuo S. K. mirė ir Senamiesčio seniūnija nusprendė prašymą nagrinėti po to, kai bus pateiktas naujas visų pilnamečių šeimos narių notariškai patvirtintas susitarimas, kieno vardu iš šeimos narių bus perkamos patalpos, ir pažyma iš VĮ Registrų centro apie turimą nuosavybę. Pateikusi nurodytus dokumentus ieškovė gavo Senamiesčio seniūnijos vyresniosios specialistės L. M. pranešimą sumokėti 17 100 Lt į Vilniaus miesto savivaldybės sąskaitą, ieškovė nurodytą sumą sumokėjo. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybės administracija nusprendė iš naujo apsvarstyti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo klausimą ir pavedė atlikti pakartotinį patalpų įvertinimą, nes praėjo treji metai, per kuriuos nebuvo sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus miesto 1-asis apylinkės teismas 2006 m. sausio 31 d. sprendimu ieškinį tenkino, įpareigodamas Vilniaus miesto savivaldybės tarybą su E. K. sudaryti pagalbinių patalpų (duomenys neskelbtini) pirkimo-pardavimo sutartį už 17 100 Lt kainą.

Teismas nustatė, kad Vilniaus miesto vykdomojo komiteto 1985 m. spalio 16 d. sprendimu Nr. 333 (b. l. 48) buvo nuspręsta leisti ieškovės šeimai laikinai naudotis pagalbinėmis ginčo patalpomis, esančiomis (duomenys neskelbtini). 2001 m. spalio 19 d. S. K. kreipėsi į Senamiesčio seniūniją su prašymu leisti šias patalpas išsipirkti (b. l. 49). 2002 m. sausio 29 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija pritarė nustatytai pagal atliktą turto įvertinimą 17 100 Lt patalpų kainai ir nutarė leisti Senamiesčio seniūnui vykdyti privatizavimo procedūras, S. K. 50 % sumos sumokant iš karto, likusią dalį išdėstant 10 metų. S. K. mirus jos teisių perėmėja E. K. 2005 m. kovo 25 d. sumokėjo 17 100 Lt į Vilniaus miesto savivaldybės Ekonomikos departamento Biudžeto ir finansų skyriaus sąskaitą, tačiau patalpų pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. 2005 m. balandžio 26 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija nutarė, kad tais atvejais, jeigu per vienerius metus nėra sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis dėl pirkėjo kaltės, turi būti atliktas pakartotinis patalpų įvertinimas. Senamiesčio seniūnijos užsakymu pakartotinį ginčo patalpų vertinimą 2005 m. liepos 25 d. atliko AB „Centro kubas“, nustatyta vertė – 101 000 Lt (b. l. 26-39). Teismas įvertino, kad esant šalių ikisutartiniams santykiams nei ieškovės motina, nei vėliau ji pati nebuvo informuotos apie galimą pakartotinį ginčo patalpų įvertinimą ateityje. Ieškovės motinai nebuvo nustatytas joks konkretus terminas iki kada ir kokiomis dalimis susimokėti patvirtintą ginčo patalpų kainą. Teismas, vadovaudamasis CK 6.169 straipsnio 2 dalimi, atsižvelgęs į nustatytas aplinkybes, sprendė, kad ieškovė neturėjo jokio pagrindo manyti, jog oferta dėl ginčo patalpų privatizavimo už 17 100 Lt gali būti atšaukiama. Įmokėdama sutartą kainą į Senamiesčio seniūnijos pareigūnės nurodytą sąskaitą ieškovė tinkamai įvykdė savo prievolę ir įgijo teisę to paties reikalauti iš atsakovo.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. gegužės 24 d. nutartimi netenkino atsakovo Vilniaus miesto savivaldybės tarybos apeliacinio skundo ir paliko nepakeistą Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2006 m. sausio 31 d. sprendimą.

Teisėjų kolegija nurodė, kad prašymo išsipirkti pagalbines patalpas pateikimo metu galiojusio Gyventojų apsirūpinimo gyvenamosiomis patalpomis įstatymo 13 straipsnio 3 dalies 3 punkte (galiojančio įstatymo - Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 2 punktas) nustatyta, kad gali būti parduodamos gyvenamųjų patalpų savininkų teisėtai naudojamos pagalbinės patalpos už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Šių patalpų privatizavimo tvarką nustatė Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtinta Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarka. Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad atsakovas priėmė sprendimą dėl pagalbinių patalpų pardavimo S. K., ir ji įgijo teisę įsigyti šias patalpas už 17 100 Lt. Šią turtinę teisę paveldėjo ieškovė, kuriai pripažintina galimybė įgyvendinti šią teisę.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas Vilniaus miesto savivaldybės taryba prašo panaikinti Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2006 m. sausio 31 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gegužės 24 d. nutartį bei priimti naują sprendimą, kuriuo ieškinį atmesti. Kasacinio skundo prašymas grindžiamas šiais argumentais:

1. Kasaciniame skunde teigiama, kad teismai netinkamai taikė pagalbinių patalpų privatizavimą reglamentuojančius Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 2 punktą ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. rugpjūčio 21 d. nutarimu Nr. 1013 patvirtintą Savivaldybės (valstybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimo (pardavimo) lengvatinėmis sąlygomis ir lėšų, gautų už privatizuojamas (parduodamas) gyvenamąsias patalpas, apskaitos ir naudojimo tvarką. Nurodytame įstatyme nustatyta, kad patalpos, esant nustatytoms sąlygoms, gali būti parduodamos įstatyme įvardytiems subjektams, tačiau tai nėra savivaldybės pareiga parduoti patalpas. Taip teismai pažeidė sutarties sudarymo laisvės principą (CK 1.2 straipsnio 1 dalis, 6.156 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2004 m. gruodžio 1 d. nutartyje civilinėje byloje D. A. v. Klaipėdos miesto savivaldybė, bylos Nr. 3K-3-660, spręsdamas panašų atvejį, kai buvo prašoma įpareigoti sudaryti sutartį pagal Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalį, yra pasisakęs, kad kito asmens įpareigojimas sudaryti patalpų pirkimo-pardavimo sutartį prieštarautų sutarties laisvės principams. Nurodytame įstatyme įtvirtintas teisinis reguliavimas išreiškia įstatymo leidėjo siekį, kad valstybės ir savivaldybių turtas būtų parduodamas už realią rinkos kainą, o ne už ženkliai mažesnes, negu rinkos, kainas. Įstatymo 12 straipsnio 2 dalyje nustatytas patalpų pardavimas už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, kuriame turto vertė siejama su vertinimo atlikimo laiku bei sandorio atlikimo laiku. Viešąjį interesą atitiktų valstybės ir savivaldybių patalpų privatizavimas už rinkoje labiausiai tikėtiną kainą. Įgaliotas asmuo - Senamiesčio seniūnas nepriėmė sprendimo dėl ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo su E. K. ir tokia sutartis nebuvo sudaryta. CK 2.133 straipsnyje nėra nustatyta, kad juridinio asmens darbuotojo veiksmai yra pakankamas pagrindas pripažinti, kad sandoris buvo sudarytas juridinio asmens vardu. Taigi Seniūnijos vyresnioji specialistė L. M., neturėdama teisinių įgaliojimų, negalėjo priimti sprendimą dėl savivaldybės patalpų, kurios yra viešosios nuosavybės objektas, pardavimo. Ieškovė nepaveldėjo turtinės teisės į patalpų privatizavimą, nes jokiame įstatyme nėra nustatyta, kad teisė privatizuoti pagalbines patalpas gali būti paveldima.

2. Teismai netinkamai aiškino ir taikė įrodinėjimą bei įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas (CPK 185 ir 202 straipsnius), būtent, neatsižvelgė į tai, kad S. K. neatliko jokių veiksmų, jog būtų sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis. S. K. galėjo kreiptis dėl privatizavimo procedūros vykdymo, tačiau šia teise nepasinaudojo. Žemesnių instancijų teismai neatsižvelgė į tai, kad S. K. siekė mažinti 2002 m. nustatytą kainą, tačiau 2002 m. gavusi neigiamą atsakymą, į savivaldybę daugiau nesikreipė, nepranešė, kad sutinka pirkti butą minėta kaina (b. l. 99-100). Tokius jos veiksmus privatizavimą vykdanti institucija pagrįstai vertino kaip nenorą pirkti minėtas patalpas. Todėl 2002 m. sausio 29 d. savivaldybės negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos nutarimas nebuvo įgyvendintas: nesant pirkėjo sutikimui dėl nustatytos kainos, seniūnas nerengė Vilniaus miesto valdybos projekto dėl ginčo patalpų privatizavimo, taigi savivaldybės sprendimas dėl pagalbinių patalpų privatizavimo nebuvo priimtas.

3. Apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas bylą, nepagrįstai nenustatė absoliutaus sprendimo negaliojimo pagrindo, nustatyto CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punkte. Trečiaisiais asmenimis turėjo būti patraukti visi buto (duomenys neskelbtini) bendraturčiai, nes įstatymai teisę pirkti pagalbines patalpas suteikia pagrindinių patalpų savininkams. Gyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) bendraturtės yra R. K., E. K., D. M., A. K. ir M. N. Ginčo patalpų privatizavimas ieškovės vardu neabejotinai turės įtakos visų bendraturčių interesams.

Atsiliepimų į kasacinį skundą byloje nepateikta.

k o n s t a t u o j a :

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Vilniaus miesto vykdomojo komiteto 1985 m. spalio 16 d. sprendimu Nr. 333 buvo nuspręsta patalpas (duomenys neskelbtini) išbraukti iš gyvenamųjų patalpų fondo, priskirti jas pagalbinėms ir leisti A. K. šeimai laikinai naudotis šiomis patalpomis (b. l. 48). 2001 m. spalio 19 d. S. K. kreipėsi į Senamiesčio seniūniją su prašymu leisti šias patalpas išsipirkti (b. l. 49). 2002 m. sausio 29 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija pritarė nustatytai pagal atliktą nepriklausomo turto vertintojo turto įvertinimą 17 100 Lt patalpų rinkos kainai ir nutarė leisti Senamiesčio seniūnui vykdyti privatizavimo procedūras, S. K. 50 % sumos sumokant iš karto, likusią dalį išdėstant 10 metų (b. l. 91). S. K. mirus 2004 m. gegužės 26 d. jos teisių perėmėja E. K. 2004 m. gruodžio 15 d. pateikė prašymą pirkti nurodytas patalpas (b. l. 51). 2005 m. balandžio 26 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisija nutarė, kad tuo atveju, kai per vienerius metus nėra sudaroma patalpų pirkimo-pardavimo sutartis dėl pirkėjo kaltės, turi būti atliktas pakartotinis patalpų įvertinimas (b. l. 132). 2005 m. liepos 25 d. UAB,,Centro kubas“, atlikęs 32,21 kv. m patalpų nurodytu adresu įvertinimą, pateikė išvadą dėl šių patalpų 101 000 Lt rinkos vertės.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas civilinės bylos kasaciniame procese tikrina kasacine tvarka skundžiamų teismų procesinių sprendimų teisėtumą. Spręsdamas klausimus, ar teismai tinkamai taikė ir aiškino materialinės ir procesinės teisės normas ir ar nenukrypo nuo suformuotos teismų praktikos kasacinis teismas yra saistomas teismų nustatytų faktinių bylos aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatyme teisiškai reglamentuojamos sąlygos, kurioms esant asmenys gali įgyti nuosavybės teise tam tikras įstatyme nurodytas valstybei (savivaldybei) priklausančias patalpas. Tais atvejais, kai savivaldybė pagal šio įstatymo sąlygas pripažįsta privataus asmens teisę į patalpų įgijimą nuosavybėn, tai negali būti traktuojama kaip sutarties sudarymo laisvės principo pažeidimas. Viešosios teisės normomis viešųjų subjektų, tarp jų ir savivaldybių, veikla sudarant pirkimo-pardavimo sutartis gali būti ribojama arba saistoma tam tikromis sąlygomis, atsižvelgiant į tokių viešųjų subjektų statusą, jų paskirtį. Taigi atsakovui Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymu pavesta vykdyti vieną iš savivaldybės socialinių funkcijų, susijusių su būsto ir kitų patalpų perleidimu privatiems asmenims.

Kasacine tvarka nagrinėjamoje byloje keliamas teisės klausimas dėl asmens prašymo pirkti pagalbines patalpas pateikimo metu, t. y. 2001 m. spalio 19 d. galiojusios redakcijos Gyventojų apsirūpinimo gyvenamosiomis patalpomis įstatymo 13 straipsnio 3 dalies 3 punkto (atitinka galiojančio įstatymo - Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 2 punktą) taikymo ir aiškinimo. Pagal nurodytą teisės normą už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, gali būti parduodamos prie gyvenamųjų patalpų esančios ir priklausančios savivaldybei (valstybei) pagalbinės patalpos, teikiant pirmenybę šių gyvenamųjų patalpų savininkams ir bendrijoms. Ši taisyklė taikytina ieškovei kaip buto (duomenys neskelbtini) bendraturtei, 2004 m. gruodžio 15 d. pateikusiai prašymą nusipirkti pagalbines patalpas (duomenys neskelbtini).

Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 2 punkte įtvirtintas teisinis pagrindas parduoti savivaldybei priklausančias patalpas negali būti tapatinamas kitose šio įstatymo normose nustatytam gyvenamųjų patalpų privatizavimui lengvatinėmis sąlygomis, taip pat netapatintinas su kitomis šio įstatymo valstybės paramos būstui įsigyti formomis. Esminis teisinio reglamentavimo dėl savivaldybės pagalbinių patalpų pardavimo privatiems asmenims skirtumas nuo privatizavimo lengvatinėmis sąlygomis yra tas, kad nurodyto įstatymo prasme pagalbinės patalpos gali būti parduodamos privatiems asmenims už kainą, Vyriausybės nustatyta tvarka apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo 2 straipsnio 8 dalyje turto vertinimu laikomas nešališkas turto vertės nustatymas, apimantis tikėtiną piniginę vertę rinkoje. Pagal Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtintos Turto vertinimo metodikos 21 punktą turto vertintojas parenka turto vertės nustatymo metodą, atsižvelgdamas į tai, kas geriausiai rodo konkretaus turto vertę atviroje rinkoje. Taigi Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti bei daugiabučiams namams modernizuoti įstatymo 12 straipsnio 2 dalies 2 punkte nustatyta tvarka savivaldybei priklausančios gyvenamosios patalpos gali būti parduodamos už realią rinkos kainą, apskaičiuotą kiekvienu tokių patalpų pardavimo atveju pagal rinkos vertę jų pardavimo metu, šiuo atveju kainos lengvata netaikoma. Esant byloje šalių ginčui dėl kainos pagalbinėms patalpoms (duomenys neskelbtini) nustatymo, teismai turėjo atsižvelgti į nurodytą įstatymo nuostatą, pagal kurią šių patalpų kaina nėra lengvatinė, ji turi atitikti tokių patalpų vertę nekilnojamojo turto rinkoje.

Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų bei patalpų komisijos 2002 m. sausio 29 d. sprendimu pripažinus S. K. turtinę teisę už 17 100 Lt išpirkti patalpas (duomenys neskelbtini), tačiau nurodytos teisės S. K. neįgyvendinus, po jos mirties šią turtinę teisę įgijo paveldėtojų (gyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) bendraturčių) sutarimu ieškovė E. K. (CK 5.1 straipsnio 2 dalis). Teismai pagrįstai neįtraukė byloje dalyvaujančiais byloje asmenimis patalpų (duomenys neskelbtini) bendraturčių, nes jos atsisakė ieškovės naudai turtinės teisės į pagalbinių patalpų įgijimą (b. l. 15), taigi bendraturtės neturi materialinio teisinio suinteresuotumo bylos baigtimi. Byloje teismų nėra nustatyta, dėl kokių priežasčių S. K. nerealizavo teisės nusipirkti ginčo patalpas. Šios turinčios reikšmės bylos aplinkybės teismai neišaiškino, t. y. nenustatė, dėl kokių priežasčių nebuvo sudaryta ginčo patalpų pirkimo-pardavimo sutartis ir ar ši sutartis nesudaryta dėl kurios nors šalies kaltės. Bylą nagrinėję teismai teisingai sprendė, kad S. K. turtinė teisė į patalpų įgijimą po jos mirties perėjo ieškovei E. K., tačiau byloje liko neišnagrinėtas ir neįvertintas klausimas, kiek objektyviai pakito ginčo patalpų reali rinkos vertė ir kuri iš šalių turi prisiimti patalpų rinkos kainų pokyčių skirtumą, susidariusį per laikotarpį nuo turtinės teisės į patalpų įgijimą pripažinimo dienos, t. y. nuo 2002 m. sausio 29 d., iki bylos iškėlimo teisme dienos.

Nurodytų faktinių bylos aplinkybių nustatymas yra pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų prerogatyva, fakto klausimų kasacinis teismas nenustatinėja (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Tam, kad būtų tinkamai suformuota bylos medžiaga ir nustatytos visos teisiškai reikšmingos bylos baigčiai aplinkybės, įrodinėjimo procesas turi būti kartojamas iš naujo tam, kad būtų pasiekti CPK 176 straipsnyje nustatyti įrodinėjimo tikslai. Tik įvertinus visas reikšmingas bylos aplinkybes, jų pagrindu padarius pagrįstas išvadas, byloje galėtų būti priimti teisėti teismų sprendimai (CPK 270 straipsnio 4 dalis). Dėl to byloje priimti pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesiniai sprendimai naikintini ir byla perduotina iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 360 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 360 ir 362 straipsniais,

n u t a r i a :

Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2006 m. sausio 31 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gegužės 24 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą nagrinėti iš naujo Vilniaus miesto 1-ajam apylinkės teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo jos priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Janina Stripeikienė

Aloyzas Marčiulionis