Dėl teisės normų, reglamentuojančių sutarties aiškinimo taisykles bei nustatančių būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo sąlygas, ir proceso teisės normų dėl įrodymų vertinimo, faktinių aplinkybių nustatymo, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. 3K-3-316-611/2017

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-03383-2015-4

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.4; 2.6.8.8; 2.6.11.6

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2017 m. liepos 5 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Birutės Janavičiūtės (kolegijos pirmininkė), Andžej Maciejevski (pranešėjas) ir Dalios Vasarienės,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Ž. B. kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. sausio 27 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Ž. B. ieškinį atsakovėms bankrutavusiai uždarajai akcinei bendrovei „Inresa“ ir uždarajai akcinei bendrovei „Terra magna“ dėl buto rezervavimo sutarties pripažinimo galiojančia buto pirkimo–pardavimo sutartimi, trišalio sandorio dalies pripažinimo negaliojančia, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, valstybės įmonė Turto bankas.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių sutarties aiškinimo taisykles bei nustatančių būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo sąlygas, ir proceso teisės normų dėl įrodymų vertinimo, faktinių aplinkybių nustatymo, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovas prašė pripažinti jo ir atsakovės UAB „Inresa“ (šiuo metu bankrutavusi ir likviduojama) 2013 m. birželio 27 d. Turto rezervavimo sutartį (toliau – Turto rezervavimo sutartis) galiojančia buto Vilniuje, (duomenys neskelbtini)-3 (toliau – ir Butas, ginčo butas), pirkimo–pardavimo sutartimi, priteisti atsakovei UAB „Terra magna“ iš ieškovo 10 426,03 Eur (35 999 Lt); pripažinti negaliojančia 2014 m. balandžio 2 d. trišalės sutarties dalį, kuria BUAB „Inresa“ pardavė, o UAB „Terra magna“ nupirko Butą, panaikinti Buto pirkimo–pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, priteisti iš atsakovių ieškovo nuosavybėn Butą natūra; priteisti solidariai iš atsakovių jo naudai 27 224,57 Eur (94 001 Lt) sumą.

2013 m. birželio 24 d. Turto (buto) rezervavimo sutartimi atsakovė BUAB „Inresa“ įsipareigojo parduoti ieškovui jo apžiūrėtą ir pasirinktą butą Vilniuje, (duomenys neskelbtini), už 130 000 Lt (37 650,60 Eur). Ieškovas sumokėjo atsakovei BUAB „Inresa“ 94 000 Lt (27 224,57 Eur), arba 75 proc. visos buto kainos.

Ieškovo teigimu, atsižvelgiant į tai, kad pirmoji įmoka už Butą buvo labai didelė (80 000 Lt, arba 23 169,60 Eur), faktinę aplinkybę, jog Buto pirkimo–pardavimo sutartis iš karto negalėjo būti sudaryta notarine tvarka, nes jis kaip atskiras daiktas nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, darytina išvada, kad ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ 2013 m. birželio 27 d. sudarė pagrindinę Buto pirkimo–pardavimo sutartį.

Atsakovė BUAB „Inresa“ atsisakė sudaryti notarine tvarka Buto pirkimo–pardavimo sutartį iki sutarto termino (2013 m. lapkričio 1 d.) ir, negrąžinusi ieškovui jo sumokėtų 94 000 Lt, perdavė Butą atsakovei UAB „Terra magna“ pagal trišalę 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis), pasirašytą tarp atsakovių ir trečiojo asmens VĮ Turto banko. Pasak ieškovo, abi atsakovės buvo nesąžiningos, sudarydamos 2014 m. balandžio 2 d. trišalę sutartį, nes žinojo, jog susitaria dėl buto, už kurį ieškovas yra sumokėjęs 94 001 Lt.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. birželio 15 d. sprendimu atmetė ieškinį.

Teismas nustatė, kad 2013 m. birželio 27 d. ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ sudarė Turto rezervavimo sutartį, pagal kurią atsakovė įsipareigojo rezervuoti butą Vilniuje, (duomenys neskelbtini), iki preliminariosios būsimo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo (ne vėliau kaip iki 2013 m. lapkričio 1 d.), nesiūlyti ir nesudaryti jokių sutarčių su trečiaisiais asmenimis dėl ieškovo perkamo buto. Turto rezervavimo sutartimi nustatyta mokėtino avanso suma – 80 000 Lt (23 169,60 Eur), kurie įskaitomi, pasirašant preliminariąją Buto pirkimo–pardavimo sutartį, nurodyta Buto kaina – 130 000 Lt (37 650,60 Eur), už Butą turi būti atsiskaityta ne vėliau kaip 2013 m. gruodžio 31 d. Ieškovas, vykdydamas Turto rezervavimo sutartį, sumokėjo BUAB „Inresa“ 2013 m. birželio 27 d. 80 000 Lt (23 169,60 Eur). Ieškovas teigė, kad jis papildomai sumokėjo BUAB „Inresa“ 2013 m. liepos 19 d. 10 000 Lt (2896,20 Eur), 2013 m. rugpjūčio ir gruodžio mėn. – 4000 Lt (1158,48 Eur), iš viso už Butą buvo sumokėta atsakovei BUAB „Inresa“ 94 001 Lt (27 224,57 Eur).

Teismas konstatavo, kad tarp ieškovo ir atsakovės BUAB „Inresa“ nebuvo sudaryta nei preliminari, nei pagrindinė Buto pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovui nebuvo grąžinta jo sumokėta pagal Turto rezervavimo sutartį suma. Atsakovei BUAB „Inresa“ iškėlus bankroto bylą, ieškovo 26 066,09 Eur finansinis reikalavimas patvirtintas atsakovės bankroto byloje antros eilės kreditorių sąraše.

Teismas sprendė, kad Turto rezervavimo sutartis neatitinka pagal savo turinį ir prasmę įstatymo nustatytų būtinųjų pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.165, 6.401 straipsniai). Ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ pasirašė susitarimą (ketinimą) ateityje sudaryti preliminariąją Buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pagal Turto rezervavimo sutarties 4.4 punktą šalių ikisutartiniai santykiai pasibaigia iki nurodyto termino nesudarius preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties ir pirkėjui grąžinamas rezervavimo mokestis. Teismo teigimu, ieškovą ir atsakovę BUAB „Inresa“ siejo ne sutartiniai, bet ikisutartiniai santykiai – įsipareigojimas ateityje sudaryti preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, o nesudarius preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties, taikytinas susitarimas, nurodytas Turto rezervavimo sutarties 4.4 punkte.

Teismas nurodė, kad Turto rezervavimo sutartyje nebuvo susitarimo dėl pagrindinei Buto pirkimo–pardavimo sutarčiai būtinų sudaryti sąlygų. Nuo 2013 m. lapkričio 1 d. atsirado ieškovo teisė reikalauti, kad būtų grąžintas jo sumokėtas avansas pagal šią sutartį. Teismas sprendė, kad, nesant CK 6.165, 6.401 straipsniuose nustatytų sąlygų, nėra pagrindo pripažinti Turto rezervavimo sutartį Buto pirkimo–pardavimo sutartimi.

Teismas nustatė, kad 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi BUAB „Inresa“, UAB „Terra magna“ ir VĮ Valstybės turto fondas susitarė, kad BUAB „Inresa“ pardavė, o UAB „Terra magna“ nupirko butą Vilniuje, (duomenys neskelbtini)-3. Buto savininkė sutarties pasirašymo metu buvo BUAB „Inresa“. Turto rezervavimo sutartis jau buvo pasibaigusi, jos šalims nesudarius iki 2013 m. lapkričio 1 d. preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties.

Teismas nurodė, kad ieškovas neįrodė ir bylos nagrinėjimo metu nenustatyta, jog Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties dalis dėl buto Vilniuje, (duomenys neskelbtini)-3, pirkimo ir pardavimo yra neteisėta kaip prieštaraujanti viešajai tvarkai ir gerai moralei. Ieškovo ginčijama Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo įvykdyta, sumokėta visa sutartyje nurodyta kaina, atsiskaityta už įsigytą valstybinės žemės sklypą. Byloje nenustatyta, kad Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi jos šalys nesiekė sukurti teisių ir pareigų. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisė įregistruota būtent Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, atsakovėms įvykdžius įsipareigojimus, dėl kurių buvo sutarta.

Teismas teigė, kad Turto pirkimo–pardavimo sutarties šalys, pasirašydamos trišalę sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo, nepažeidė įstatymo reikalavimų, todėl nėra pagrindo pripažinti šios sutarties dalies negaliojančia. Dėl to netenkinami ir reikalavimai taikyti restituciją bei Butą grąžinti ieškovui natūra.

Teismas pažymėjo, kad visa suma pagal Turto rezervavimo sutartį buvo sumokėta atsakovei BUAB „Inresa“. Ieškovo reikalavimas dėl šios sumos pripažintas ir patvirtintas BUAB „Inresa“ bankroto byloje. Todėl nėra pagrindo tą patį (tapatų) reikalavimą tenkinti, priteisiant iš atsakovių solidariai ieškovo naudai jo prašomą sumą. Patenkinus ieškovo reikalavimus ir šioje byloje, ir bankroto byloje, būtų pažeistos BUAB „Inresa“ kreditorių teisės. UAB „Terra magna“ negavo lėšų, kurias ieškovas sumokėjo už Butą, atsakovė UAB „Terra magna“ įsigijo Butą teisėtai pagal Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Todėl nepagrįstas ieškovo reikalavimas priteisti iš atsakovių solidariai 27 224,57 Eur.

Teismas nurodė, kad ieškovo ir jo atstovo nurodytos aplinkybės nepagrįstos, jas paneigia byloje esantys rašytiniai įrodymai. Kadangi netenkinamas ieškovo reikalavimas dėl Turto rezervavimo sutarties pripažinimo galiojančia Buto pirkimo–pardavimo sutartimi, nėra pagrindo priteisti iš ieškovo atsakovei UAB „Terra magna“ likusią nesumokėtą už Butą sumą (10 426,03 Eur).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2017 m. sausio 27 d. nutartimi paliko nepakeistą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. birželio 15 d. sprendimą.

Kolegija nurodė, kad sprendžiant, ar Buto rezervavimo sutartis atitinka būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties požymius (CK 6.401 straipsnis), turi būti įvertinta, ar sutartis atitinka preliminariosios sutarties požymius, nustatytus CK 6.165 straipsnyje. Kolegija sprendė, kad Turto rezervavimo sutartis neatitinka šių požymių, nes jos šalys susitarė ateityje sudaryti preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį, t. y. organizacinio pobūdžio sutartį, kurioje būtų aptarti pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo klausimai. Tai įtvirtinta Turto rezervavimo sutarties 1.1, 1.3, 1.7 punktuose.

Kolegijos teigimu, Turto rezervavimo sutartyje nėra pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų – nenustatytas nuosavybės teisės į daiktą perdavimo momentas (CK 6.317–6.318 straipsniai), nėra sąlygų, nustatančių pagrindinės sutarties sudarymo datą, pranešimo apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį pateikimą tvarką; nenustatyta konkreti daikto kainos apmokėjimo tvarka, patvirtinimo apie visišką atsiskaitymą pagal sudarytą pagrindinę sutartį pateikimo terminai; daikto perdavimo pirkėjo (ieškovo) nuosavybėn sąlygos. Turto rezervavimo sutartimi nenustatytos ir preliminariosios sutarties sąlygos, nes jas šalys susitarė aptarti ateityje (Turto rezervavimo sutarties 3.3 punktas).

Kolegija pažymėjo, kad Turto rezervavimo sutarties sudarymo metu ginčo butas jau buvo pastatytas (buvo statomas ne naujas statinys, o atliekamas Buto remontas, tai ieškinyje pripažįsta ir ieškovas). Nekilnojamojo turto registro duomenimis, naujas nekilnojamasis daiktas – Butas – suformuotas pagal 2013 m. liepos 1 d. sudarytą nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, todėl akivaizdu, kad, 2013 m. birželio 27 d. sudarant Turto rezervavimo sutartį, Butas jau buvo pastatytas, todėl šalys galėjo sudaryti ir pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

Kolegija nurodė, kad ieškovas turi teisę reikalauti įvykdyti prievolę natūra, jeigu: 1) į preliminariąją sutartį įtraukta papildoma sąlyga, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nustatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas, ir 2) pirkėjas yra sumokėjęs visą daikto kainą. Kolegija nurodė, kad byloje neįrodyta nė viena iš šių aplinkybių. Kasacinis teismas konstatavo, kad visos daikto kainos sumokėjimas yra būtinas tam, jog asmuo taptų Nekilnojamojo turto registre registruoto nekilnojamojo daikto savininku (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>).

Pasak kolegijos, Turto rezervavimo sutartyje nėra ir CK 6.401 straipsnio 2 dalies 1–4 punktuose, 6, 7 punktuose nustatytų preliminariosios būsimojo buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, tai patvirtina, jog tarp šalių nebuvo sudaryta jokia preliminarioji būsimojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis. Ginčo butas nebuvo perduotas ieškovui, todėl neegzistuoja ir CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nurodytos prielaidos, kad Turto rezervavimo sutartis būtų pripažinta pagrindine.

Kolegija teigė, kad kadangi terminas sudaryti preliminariąją sutartį pasibaigė 2013 m. lapkričio 1 d., o šalys aiškiai susitarė dėl pasekmių pasibaigus atitinkamam terminui, pardavėja BUAB „Inresa“ turi vienintelę pareigą – grąžinti pirkėjui (ieškovui) jo sumokėtą Buto rezervavimo mokestį (Turto rezervavimo sutarties 4.4 punktas). Todėl ieškovo reikalavimas prieštarauja CK 6.165 straipsnio 5 dalies nuostatai.

Kolegija nurodė, kad atsakovė BUAB „Inresa“, perleisdama Butą atsakovei UAB „Terra magna“, patvirtino, jog jokie asmenys neturi teisių į ginčo butą. Vilniaus apygardos teisme nagrinėta civilinė byla Nr. 2-1514-258/2014, iškelta pagal ieškovės VĮ Valstybės turto fondo ieškinį, kurioje nustatyta, kad atsakovė BUAB „Inresa“ nebuvo atsiskaičiusi su VĮ Valstybės turto fondu pagal turto privatizavimo sutartį. Turto privatizavimo sutarties pagrindu atsakovė BUAB „Inresa“ įgijo nuosavybės teisę į visą pastatą Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Patenkinus VĮ Valstybės turto fondo ieškinį, atsakovė UAB „Terra magna“ būtų netekusi nuosavybės teisės į jai perduotus butus pagal 2013 m. rugpjūčio 29 d. notarinę turto pirkimo–pardavimo sutartį. Taip pat būtų panaikinta 2013 m. rugpjūčio 29 d. hipotekos sutartis ir atsakovė būtų netekusi įsipareigojimų pagal 2013 m. rugpjūčio 29 d. sutartyje nurodytas jos įvykdymo užtikrinimo priemones. Atsakovė BUAB „Inresa“ neturėtų nuosavybės teisės į butus (tarp jų – ir į ginčo butą), o atsakovė UAB „Terra magna“ būtų įgijusi reikalavimą, kad BUAB „Inresa“ grąžintų pagal 2013 m. liepos 3 d., rugpjūčio 29 d. sutartis sumokėtas sumas, t. y. 1 000 000 Lt (289 620,02 Eur).

Kolegijos teigimu, ieškovo dėstomos aplinkybės dėl to, kad atsakovė UAB „Terra magna“ pripažintina nesąžininga, nes BUAB „Inresa“ bankrotas pripažintas tyčiniu, yra teisiškai nereikšmingos, kadangi byloje nebuvo konstatuoti neteisėti ir nesąžiningi UAB „Terra magna“ ar jos atstovų veiksmai. Teismo nutartimi dėl bankroto pripažinimo tyčiniu prejudiciniai faktai dėl šalių sąžiningumo nenustatomi. Byloje neįrodyti bet kokie išankstiniai atsakovių susitarimai dėl bendrų veiksmų, kurie būtų nesąžiningi ieškovo atžvilgiu. Atsakovė UAB „Terra magna“ sužinojo apie butus rezervavusius asmenis po turto įkeitimo ir po 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, atsakovei BUAB „Inresa“ per trečiuosius asmenis pasinaudojant teise atpirkti patalpas.

Kolegija pažymėjo, kad teiginiai apie tai, jog buvo pateikti butus rezervavusių asmenų sąrašai, pagrįsti ieškovą ir atsakovę UAB „Terra magna“ apgaudinėjusio asmens V. K. (V. K.) paaiškinimais, kuris minėjo kažkokius sąrašus, nepateikdamas jokios informacijos apie tai, kas yra tuose sąrašuose, bei apie tai, kad pateikta informacija, jog butus rezervavę asmenys sumokėjo dalį butų kainos. Liudytojas V. V. yra tiesiogiai suinteresuotas bylos baigtimi. Liudytojas T. D. patvirtino, kad apie BUAB „Inresa“ sudarytas sutartis su kitais potencialiais butų pirkėjais sužinojo tik po 2014 m. balandžio 2 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, kai atsakovė BUAB „Inresa“, pasinaudodama 2014 m. balandžio 1 d. sutartyje nustatyta atpirkimo teise, pristatydavo savo klientus notaro biure.

Kolegija nurodė, kad, susipažinus su liudytojų V. V. (kito buto pirkėjo), I. Ž. Z. (I. Ž. Z.) (UAB „Terra magna“ vadovo) ir I. K. (I. K.) (asmens, kuris turėjo rūpintis UAB „Terra magna“ įgytų butų realizavimu) paaiškinimais, konstatuotina, jog aplinkybė, kad 2013 m. UAB „Terra magna“ žinojo apie ieškovo ir atsakovės tarpusavio įsipareigojimus, neįrodyta. Turto rezervavimo sutartis nebuvo viešinama viešuose registruose. Neįrodžius atsakovės UAB „Terra magna“ nesąžiningumo, nėra pagrindo konstatuoti, kad jos veiksmai yra neteisėti ir ieškovas buvo apgautas, o pasirašyta sutartis yra niekinė, prieštaraujanti viešajai tvarkai ir gerai moralei. Neįrodyta, kad atsakovė UAB „Terra magna“ nesilaikė pareigos laikytis tokio elgesio taisyklių, jog savo veiksmais nepadarytų kitam asmeniui žalos (CK 6.263 straipsnio 1 dalis). Nėra būtinųjų žalos atsiradimo sąlygų – neteisėtų veiksmų ir kaltės.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. sausio 27 d. nutartį ir priimti naują sprendimą tenkinti ieškinį. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Teismai netinkamai aiškino ir taikė CK 6.401 straipsnį. Ieškovas yra fizinis asmuo, kuris sudarė Turto rezervavimo sutartį, siekdamas įgyti savo šeimai vienintelį gyvenamąjį būstą. Atsakovė BUAB „Inresa“, kaip pardavėja, yra juridinis asmuo, kuris sudarė Turto rezervavimo sutartį verslo tikslais – rekonstruoti buvusio vaikų darželio patalpas į daugiabutį ir vieną iš jame įrengtų butų parduoti ieškovui. Ieškovas sumokėjo atsakovei BUAB „Inresa“ pagal Turto rezervavimo sutartį daugiau nei 75 proc. visos Buto kainos, o šios lėšos buvo panaudotos butui pastatyti. Tai patvirtina liudytojas V. K., parodydamas, kad darželio rekonstrukcija į daugiabutį buvo finansuojama ne nuosavomis ar skolintomis lėšomis, o iš avansų, kuriuos sumokėjo butus rezervavę būsimi jų pirkėjai, tarp jų ir ieškovas. Liudytojas T. D. patvirtino, kad vaikų darželio pastatas rekonstrukcijos pradžioje buvo visiškai apleistas, bevertis, be langų ir durų, šildymo, sutvarkyto stogo ir laiptinės. Todėl negalima sutikti su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad sudarant Turto rezervavimo sutartį ieškovo pasirinktas butas jau buvo pastatytas ir galėjo būti iš karto sudaryta pagrindinė šio buto pirkimo–pardavimo sutartis. Apeliacinės instancijos teismas, nustatęs priešingą aplinkybę, turėjo tirti, kodėl šalys nesudarė pagrindinės Buto pirkimo–pardavimo sutarties, nes šioje situacijoje teismas turėjo būti aktyvus, atsižvelgti į ieškovo kaip vartotojo statusą. Turto rezervavimo sutartyje buvo aptarti pagrindiniai preliminarūs statomo buto duomenys (plotas, buvimo vieta), pažymėta, kad, vykdant statybos darbus ir registruojant butą Nekilnojamojo turto registre, šie duomenys gali keistis, sutartyje buvo aptarta statomo buto kaina, jos nustatymo ir tikslinimo tvarka, prie sutarties pridėtas statomo Buto planas ir Buto dalinės apdailos darbų aprašymas. Aplinkybė, kad Turto rezervavimo sutartyje nėra visų CK 6.401 straipsnyje nurodytų preliminariosios būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, buvo nulemta to, kad šią sutartį rengė atsakovė BUAB „Inresa“, kuri neįtraukė visų sąlygų sąmoningai, ruošdamasi apgauti ieškovą ir pasipelnyti.

Teismai nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos dėl CK 6.401 straipsnio išaiškinimo. Kasacinio teismo nurodyta, kad tam tikrų CK 6.401 straipsnyje nustatytų esminių sąlygų nebuvimas sutartyje, kurią parengė atsakovė (pardavėjas – juridinis asmuo), negali būti vertinamas kaip esminis trūkumas, užkertantis kelią sutartį kvalifikuoti ieškovo (vartotojo) naudai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NDEvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-441/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-441/2006">3K-3-441/2006</a>). Apeliacinės instancijos teismo cituotoje kasacinio teismo nutartyje pasisakyta klausimu, ar asmuo turi galimybę CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu įgyti nuosavybės teisę į dalį Nekilnojamojo turto registre įregistruoto nebaigto statyti pastato, jeigu sumokėta visa jo kaina (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>). Minėtoje byloje kasacinis teismas nepasisakė, kaip turi būti sprendžiamas nuosavybės teisės įgijimo klausimas pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, kai sumokėta didžioji dalis jau pastatyto pastato kainos. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a> išaiškino, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos neįgyja daiktinių teisių; nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas finansavo tik dalį statybos. Apeliacinės instancijos teismas be pagrindo rėmėsi išaiškinimais, pateiktais Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy04MS0yMTkvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-81-219/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-81-219/2015">3K-3-81-219/2015</a>, nes šioje byloje kasacinis teismas nepasisakė dėl ieškovo reikalavimo CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu šalių sudarytą preliminariąją sutartį laikyti pagrindine, nes turto pirkimo–pardavimo sutartį sudarė du juridiniai asmenys. Nagrinėjamoje byloje situacija yra kitokia, nes Turto rezervavimo sutartį sudarė fizinis asmuo (vartotojas) ir juridinis asmuo (verslininkas), be to, ginčo butas nebuvo perduotas ieškovui dėl atsakovių kaltės bei nesąžiningų veiksmų, nors ieškovas dėjo pastangas, jog šį Butą perimtų.

Teismai netinkamai taikė CK 6.193 straipsnyje įtvirtintas ir kasacinio teismo praktikoje išplėtotas sutarčių aiškinimo taisykles. Apeliacinės instancijos teismas nesilaikė kasacinio teismo praktikoje suformuluotos taisyklės, kad tai, kaip teismas teisiškai kvalifikuoja susiklosčiusius šalių teisinius santykius, lemia ne sutarties pavadinimas ar forma, o jos turinys, kuriame išdėstytos šalių teisės ir pareigos, sutarties sąlygos, kurios teisiškai kvalifikuojamos kaip būdingos tam tikrai CK reglamentuojamai sutarčių rūšiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNi02ODYvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-26-686/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-26-686/2015">3K-3-26-686/2015</a>). Turto rezervavimo sutarties pavadinimas neatitinka sutarties turinio, t. y. sutartis pagal visus požymius atitinka preliminariąją būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartį, o ne turto rezervavimo sutartį. Tai patvirtina ir ieškovo atsakovei sumokėtas 90 001 Lt „turto rezervavimo mokestis“, kuris yra neprotingai didelis, įvertinus šalių sutartą būsimo buto kainą (130 000 Lt) ir turto rezervavimo veiksmų esmę (nesiūlyti turto kitiems asmenims tam tikrą laikotarpį, kol bus apsispręsta dėl rezervuoto turto pirkimo).

Teismai ignoravo tai, kad ieškovas laikytinas silpnesniąja ginčo santykių šalimi – vartotoju, todėl jam turi būti taikoma šį statusą atitinkanti teisinė apsauga (CK 6.188 straipsnis). Šis pažeidimas lėmė tai, kad teismai išsamiai neišnagrinėjo bylos faktinių aplinkybių ir aktyviai nesiekė nustatyti byloje tiesą bei apginti ieškovo pažeistas teises ir teisėtus interesus. Bylos įrodymai patvirtina, kad atsakovės nesąžiningai pasinaudojo ieškovo kaip vartotojo nepatyrimu, siekdamos pasisavinti jo sumokėtą didžiąją dalį buto kainos. Tai patvirtina ir ta aplinkybė, kad Turto rezervavimo sutartis yra neaiški, nesuteikianti ieškovui jokių garantijų ar apsaugos sutartinių įsipareigojimų nevykdymo atveju. Pavyzdžiui, į Turto rezervavimo sutartį nebuvo įtrauktos nuostatos dėl atsakomybės, jeigu atsakovė BUAB „Inresa“ nesudarys su ieškovu preliminariosios ar pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties, sąmoningai įtraukta sąlyga ne dėl pagrindinės, bet dėl preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Teismai netyrė, kodėl vykdant Turto rezervavimo sutartį atsakovė BUAB „Inresa“ nesudarė su ieškovu nei preliminariosios, nei pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties, nors ieškovas ne kartą nurodė, kad aktyviai siekė tokių sutarčių sudarymo, o atsakovė BUAB „Inresa“ vis prašė palaukti, kol galiausiai perleido Butą atsakovei UAB „Terra magna“. Pastaroji didžiąją dalį jai perleistų butų pardavė atsakovės BUAB „Inresa“ nurodytiems butus anksčiau rezervavusiems pirkėjams, tačiau kategoriškai nesutinka parduoti ieškovui jo rezervuoto Buto.

Teismai, konstatuodami atsakovių sąžiningumą, pažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančias CPK normas bei jas plėtojančią kasacinio teismo praktiką, nes netinkamai įvertino byloje apklaustų ginčo šalių ir liudytojų parodymus bei byloje esančius rašytinius įrodymus. Teismo posėdžio metu atsakovės UAB „Terra magna“ vadovas I. Ž. Z. paaiškino, kad atsakovė UAB „Terra magna“, kaip ir BUAB „Inresa“, svarstė galimybę aukciono metu įsigyti vaikų darželio pastatą ir jį rekonstruoti į daugiabutį, tačiau to nepadarė, nes manė, jog tai yra per rizikinga, o vėliau sutiko prisidėti prie atsakovės BUAB „Inresa“ vykdytos vaikų darželio pastato rekonstrukcijos finansavimu ir darbais su sąlyga, kad atsakovė BUAB „Inresa“ įkeis ir perleis UAB „Terra magna“ nuosavybėn pastatytus butus. Vėliau perkant iš BUAB „Inresa“ butus už juos buvo mokama mažiau, atėmus butus rezervavusių fizinių asmenų atsakovei BUAB „Inresa“ sumokėtus avansus. Liudytojas taip pat nurodė, kad buvo sutarta su BUAB „Inresa“, jog atsakovė UAB „Terra magna“ iki konkretaus termino įsigytus butus perparduos atsakovės BUAB „Inresa“ atvestiems butus anksčiau rezervavusiems ir avansus sumokėjusiems asmenims, dėl to buvo pasirašyta butų atpirkimo sutartis. Šiuos parodymus patvirtino ir byloje esantys rašytiniai įrodymai. Liudytojas atsakovės BUAB „Inresa“ vadovas V. K. nurodė, kad abi atsakovės žinojo visas aplinkybes, susijusias su atsakovės BUAB „Inresa“ prisiimtais įsipareigojimais fiziniams asmenims, tarp jų – ieškovui pagal Turto rezervavimo sutartį. UAB „Terra magna“ atstovai advokatai T. B. ir T. D. nesugebėjo paaiškinti atsakovių tarpusavio susitarimų dėl butų perleidimo ir atpirkimo, suteikiant galimybę butus įsigyti anksčiau turto rezervavimo sutartis sudariusiems ir avansus sumokėjusiems fiziniams asmenims, prasmės ir tikslo. Atsakovė UAB „Terra magna“ sumokėjo už butus, įsigytus iš BUAB „Inresa“, gerokai mažesnę kainą nei butus rezervavę fiziniai asmenys, tai patvirtina jos nesąžiningus veiksmus.

Teismai pažeidė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, nes padarė išvadas dėl ieškovo reikalavimų pagrįstumo, formaliai įvertinę pavienius įrodymus, bet ne byloje surinktų rašytinių įrodymų, ginčo šalių ir liudytojų paaiškinimų visetą. Teismo posėdžio metu ieškovas nuosekliai tvirtino, kad jis nuolat bendravo su abiejų atsakovių atstovais, kurie klaidino ieškovą dėl jų tarpusavio santykių, savo tikrųjų ketinimų, slėpė nuo ieškovo aplinkybes, susijusias su Buto likimu. 2014 m. Turto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti pripažinta negaliojančia ir dėl to, kad ji pažeidžia Turto rezervavimo sutartį, kuri draudė atsakovei BUAB „Inresa“ atlikti bet kokius veiksmus, apsunkinančius ieškovo teises į jo išsirinktą ir beveik apmokėtą Butą. Butas buvo įkeistas atsakovei UAB „Terra magna“ 2013 m. rugpjūčio 29 d., taigi dar nesuėjus Turto rezervavimo sutartyje nurodytam terminui, t. y. jau tuomet BUAB „Inresa“ ėmėsi veiksmų, kad ieškovo išsirinktas butas būtų perleistas ne jam, o atsakovei UAB „Terra magna“.

Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad Vilniaus apygardos teismo 2016 m. gegužės 11 d. nutartis, kuria atsakovės BUAB „Inresa“ bankrotas pripažintas tyčiniu, yra teisiškai nereikšminga ir nepatvirtina atsakovės BUAB „Inresa“ bei UAB „Terra magna“ nesąžiningumo. Teismas minėtoje nutartyje nurodė, kad bylos faktai leidžia teigti, jog BUAB „Inresa“ vadovas, prisiėmęs įsipareigojimus pagal sutartis, ne tik per jose nustatytą laikotarpį nevykdė šių įsipareigojimų tam, kad būtų galima pasirašyti preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis, bet nevykdė ir pareigos sąžiningai informuoti kreditorius (kitą šalį pagal Turto rezervavimo sutartis) apie tai, kad negalima įvykdyti savo įsipareigojimų, kad pasikeitė turto savininkas ir (ar) turtas yra įkeistas. Sudarius Turto rezervavimo ir (ar) preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis ir gavus avansus, turtas, dėl kurio buvo susitarta ateityje sudaryti preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis ar pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis, buvo perleistas kitam juridiniam asmeniui ir (ar) įkeistas ne tik nesiekiant vykdyti prisiimtų įsipareigojimų pagal šias sutartis, bet ir negrąžinant gautų avansinių mokėjimų bei nemokant baudų, nustatytų sutartyse.

Atsakovės nesilaikė CK 6.263 straipsnio 1 dalyje nurodytos pareigos nedaryti kitam asmeniui žalos, bei bendrais nesąžiningais veiksmais atėmė iš ieškovo galimybę įsigyti Butą, tokiu būdu padarė jam žalą, kuri bus reali, jei nebus pripažinta ieškovo teisė į Butą ar nebus įvykdytas ieškovo finansinis reikalavimas atsakovės BUAB „Inresa“ bankroto byloje. Ieškovas pagrįstai reiškė šioje byloje alternatyvų reikalavimą dėl jam padarytos žalos atlyginimo priteisimo, o teismai turėjo tenkinti šį reikalavimą, nes yra visos deliktinės atsakomybės sąlygos (CK 6.246–6.249 straipsniai). Pažymėtina, kad kasacinis teismas yra išaiškinęs, jog vienas kitą dubliuojančių ieškovo reikalavimų reiškimas vienu metu tokio pobūdžio bylose yra sąžiningas ir tinkamas ieškovo pažeistų teisių gynimo būdas, nes ieškovas negali praleisti piniginių reikalavimų pareiškimo terminų bankroto byloje ir ieškinio senaties terminų, reiškdamas reikalavimą dėl nuostolių atlyginimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>).

Atsakovė UAB „Terra magna“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo atmesti šį skundą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

Ieškovo sudaryta Turto rezervavimo sutartis neatitinka CK 6.165 straipsnio reikalavimų. Joje nėra jokių pagrindinės sutarties sudarymo sąlygų. Kadangi terminas sudaryti preliminariąją sutartį pasibaigė 2013 m. lapkričio 1 d., atsakovė BUAB „Inresa“ turi vienintelę pareigą – grąžinti ieškovui jo sumokėtą turto rezervavimo mokestį.

Ieškovo Turto rezervavimo sutartis neatitinka ir CK 6.401 straipsnio reikalavimų. Ši nuostata taikytina tik tuo atveju, jei sutartis atitinka visus preliminariosios sutarties požymius, be to, tik tuo atveju, kai šalys sudaro preliminariąją sutartį dėl statomo, t. y. neegzistuojančio, daikto, sukuriamo statinio statybos proceso metu. Ieškovas pripažįsta, kad Turto rezervavimo sutarties sudarymo metu Butas jau buvo pastatytas. Byloje neįrodyta nė viena aplinkybė, kuri būtų pagrindas įvykdyti prievolę natūra pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, t. y. neįrodyta, kad į sutartį įtraukta papildoma sąlyga, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas; neįrodyta, kad ieškovas sumokėjo visą daikto kainą. Turto rezervavimo sutartis negali būti pripažinta pagrindine buto pirkimo–pardavimo sutartimi, nes ginčo butas nebuvo perduotas ieškovui. Kadangi ieškovo ir atsakovės BUAB „Inresa“ santykiai dėl Buto perleidimo ateityje laikytini pasibaigusiais nuo 2013 m. lapkričio 1 d., šalių teisiniai santykiai pasibaigė ikisutartiniame etape (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-61/2012).

Turto rezervavimo sutartis nebuvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, jos sudarymo faktas negalėjo būti žinomas UAB „Terra magna“, todėl šios sutarties nuostatų ir fakto negalima naudoti prieš UAB „Terra magna“ CK 1.75 straipsnio pagrindu. UAB „Terra magna“ buvo patvirtinta, kad jokie asmenys neturi teisės į ginčo butą. Atsakovės BUAB „Inresa“ nesąžiningi veiksmai prieš jos kreditorius negali reikšti atsakovės UAB „Terra magna“ nesąžiningumo. Bet kokie išankstiniai susitarimai prieš ieškovą neįrodyti.

Tuo atveju, jeigu teismas manytų, kad turi būti įvykdyta restitucija šioje byloje, ieškovui grąžintinam Butui turi būti nustatyta hipoteka atsakovės UAB „Terra magna“ naudai, nes iki 2014 m. balandžio 2 d. Turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo Butas buvo įkeistas UAB „Terra magna“. Be to, ieškovas nėra Buto savininkas, todėl jis neturi teisės ginčyti Turto pirkimo–pardavimo sutartį, nes neturi teisinio suinteresuotumo pagal CK 1.78 straipsnio 5 dalį. Turto pirkimo–pardavimo sandoriu UAB „Terra magna“ siekė įgyti nuosavybės teisę į butus, kurių dalis 2013 m. rugpjūčio 29 d. buvo įkeisti atsakovės naudai, bei išsaugoti nuosavybės teisę į jau įsigytus butus, atsižvelgiant į trečiojo asmens pareikštą ieškinį civilinėje byloje Nr. 2-1514-258/2014. Toks tikslas neprieštarauja gerai moralei ar viešajai tvarkai.

Ieškovui įrodžius sandorių neteisėtumą, teismas turėtų spręsti klausimą ne dėl žalos atlyginimo, o dėl restitucijos, todėl reikalavimas atsakovei UAB „Terra magna“ atlyginti žalą negali būti tenkinamas. Nepaneigus sandorių teisėtumo, reikalavimas dėl žalos atlyginimo priteisimo nepagrįstas. Ieškovas neįrodinėja atitinkamo žalos dydžio, netgi prašo iš jo priteisti atsakovei 10 426,03 Eur, taigi ieškovas neįrodo subsidiarių pagrindų taikyti civilinę atsakomybę. Ieškovas neįrodė solidariosios atsakomybės taikymo atsakovei UAB „Terra magna“ pagrindų, nes, teikdamas reikalavimus dėl žalos atlyginimo priteisimo, neįrodė civilinės atsakomybės pagrindų.

Atsakovė BUAB „Inresa“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo atmesti šį skundą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

Ieškovas nepagrindžia savo reikalavimo pripažinti Turto pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia dėl prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei, jos šalių veiksmų neteisėto pobūdžio. Turto pirkimo–pardavimo sandorio tikslas buvo atsiskaityti už atsakovės BUAB „Inresa“ turto privatizavimo sutartimi iš Lietuvos valstybės įgytą žemės sklypą, todėl Turto pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo pagrįstas anksčiau sudaryta ir privalomai vykdytina 2013 m. balandžio 10 d. Privatizavimo objekto pirkimo–pardavimo sutartimi. Ieškovas neįrodė, kad šalys nesiekė sukurti ginčo sutartimi teisių ir pareigų. Trišalė Turto pirkimo–pardavimo sutartis buvo sudaryta nepažeidžiant CK reikalavimų, todėl restitucija šioje byloje negalima.

Ieškovui pateikus į bankroto bylą finansinį reikalavimą, atsakovė BUAB „Inresa“ nesutiko su dalimi šio reikalavimo. Dalis reikalavimo, kurį tvirtino bankroto administratorius, buvo patvirtinta 2015 m. rugpjūčio 18 d. Vilniaus apygardos teismo nutartimi, o kitą finansinio reikalavimo dalį Vilniaus apygardos teismas išskyrė į atskirą civilinę bylą Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/QjItNTM1NC00NTAvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'B2-5354-450/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="B2-5354-450/2015">B2-5354-450/2015</a>. Kadangi ieškovas pateikė tapatų reikalavimą kaip ir atsakovės BUAB „Inresa“ bankroto byloje, šioje byloje negali būti patenkintas reikalavimas dėl 27 224,57 Eur priteisimo iš BUAB „Inresa“, kitaip bus nepagrįstai pažeisti BUAB „Inresa“ kreditorių interesai.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl Turto rezervavimo sutarties kvalifikavimo

Pagal CK 6.165 straipsnio 1 dalį, preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Šio straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Formos reikalavimų nesilaikymas preliminariąją sutartį daro negaliojančią. CK 6.165 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Šio straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal šio straipsnio 5 dalį, jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia.

CK 6.401 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Pagal šio straipsnio 2 dalį, preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyta: 1) pirkėjo teisė per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties; 2) būsimo gyvenamojo namo ar buto kaina ir jos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos; 3) sutarties dalyko aprašymai ir darbai, kuriuos privalo atlikti pardavėjas; 4) gyvenamojo namo ar buto statybos terminai; 5) teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi); 6) rangovas, architektas, inžinierius ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys; 7) žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą. Šio straipsnio 4 dalyje nurodyta, kad neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai.

CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje numatytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos sumokėjimo.

Pagal kasacinio teismo praktiką, CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. CK 6.401 straipsnio reglamentavimas skirtas užtikrinti būtent pirkėjo – fizinio asmens, siekiančio įsigyti butą ar namą, t. y. patenkinti savo poreikį į gyvenamąjį būstą, interesus, kai jis sudaro preliminariąją sutartį dėl dar statomo (būsimo) gyvenamojo būsto pirkimo ir savo lėšomis finansuoja statybą. Svarbus būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties bruožas yra tas, kad viena būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties šalis – pirkėjas visada yra fizinis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy04MS0yMTkvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-81-219/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-81-219/2015">3K-3-81-219/2015</a>).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodyta, kad vienas iš kriterijų kvalifikuojant šalių santykius kaip preliminariąją sutartį – šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas. Esminėmis sutarties sąlygomis yra laikomos sąlygos, kurių nesant sutartis laikoma nesudaryta. Kurios sąlygos yra esminės, o kurios – ne, priklauso nuo sutarties rūšies, jos pobūdžio, šalių valios ir įstatymo (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00ODgvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-488/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-488/2010">3K-3-488/2010</a>).

Kasacinio teismo praktikoje taip pat išaiškinta, kad tam, jog į CK 6.401 straipsnio 5 straipsnyje nurodytu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>, 34 punktas).

Pagal kasacinio teismo praktiką, CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ negali būti aiškinama taip, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs tik dalį kainos daiktinių teisių neįgyja. Nesant reglamentuotos situacijos dėl statomo gyvenamojo namo ar buto nuosavybės teisės, kai pirkėjas sumoka ne visą, o dalį jo kainos, tokio objekto nuosavybės teisės klausimas turi būti nustatomas kiekvienu atveju atskirai, atsižvelgiant į sumokėtą kainos dalį, sukurto objekto dalį, į tai, ar gyvenamasis namas ar butas perduotas pirkėjui, ir pan. Be to, įstatymo nedraudžiama pripažinti bendrosios dalinės pirkėjo ir pardavėjo nuosavybės, kai pirkėjas yra finansavęs tik dalį statybos. Kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a>).

CK 6.193 straipsnyje įtvirtintos sutarčių aiškinimo taisyklės: sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai. Aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. Jeigu šalių tikrų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis pat aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys (1 dalis). Visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Aiškinant sutartį, reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje nenurodytos (2 dalis). Jeigu abejojama dėl sąvokų, kurios gali turėti kelias reikšmes, šioms sąvokoms priskiriama priimtiniausia, atsižvelgiant į tos sutarties prigimtį, esmę bei jos dalyką, reikšmė (3 dalis). Kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai. Visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų naudai ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai (4 dalis). Aiškinant sutartį, taip pat turi būti atsižvelgiama į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių tarpusavio santykių praktiką, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje nurodyta, kad, kilus ginčui dėl tam tikros sutarties vykdymo, tai, kaip teismas teisiškai kvalifikuoja susiklosčiusius šalių teisinius santykius, lemia ne sutarties pavadinimas ar forma, o jos turinys, kuriame išdėstytos šalių teisės ir pareigos, sutarties sąlygos, kurios teisiškai kvalifikuojamos kaip būdingos tam tikrai CK reglamentuojamai sutarčių rūšiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNi02ODYvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-26-686/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-26-686/2015">3K-3-26-686/2015</a>).

Šioje byloje teismai sprendė, kad ginčo Turto rezervavimo sutartis nėra nei preliminarioji, nei būsimo buto pirkimo–pardavimo, nei pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis, remdamiesi tuo, jog joje nėra visų įstatyme nurodytų būtinų sąlygų, siekiant kvalifikuoti sutartį taip, kaip prašo ieškovas (CK 6.165, 6.401, 6.317, 6.318 straipsniai). Šalis siejo ikisutartiniai santykiai, jie pasibaigė suėjus Turto rezervavimo sutartyje nustatytam terminui 2013 m. lapkričio 1 d., nesudarius joje numatytu laikotarpiu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties. Apeliacinės instancijos teismas taip pat nustatė, kad Turto rezervavimo sutartis sudaryta 2013 m. birželio 27 d., Butas suformuotas pagal 2013 m. liepos 1 d. nekilnojamojo daikto kadastro duomenų bylą, todėl akivaizdu, kad ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ galėjo sudaryti iš karto pagrindinę Buto pirkimo–pardavimo sutartį. Teismai atmetė ieškinio reikalavimą priteisti solidariai iš atsakovių 27 224,57 Eur sumą, nes nustatė, kad BUAB „Inresa“ bankroto byloje patvirtintas ieškovo finansinis reikalavimas, o UAB „Terra magna“ yra sąžininga buto Vilniuje, (duomenys neskelbtini)-3, įgijėja.

Ieškovas nesutinka su šia teismų pozicija, tvirtindamas, kad Turto rezervavimo sutartis turi būti pripažinta būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartimi, nes jis sumokėjo didžiąją dalį Turto rezervavimo sutartyje nurodytos buto kainos, jo sumokėti pinigai buvo panaudoti Butui statyti. Turto rezervavimo sutarties sudarymo dieną butas nebuvo pastatytas, todėl negalėjo būti sudaryta pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis, atsakovė BUAB „Inresa“ nuolat atsisakydavo sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, nors ieškovas to prašė ne vieną kartą. Atsakovės sudarė su kitais butus rezervavusiais asmenimis pagrindines butų pirkimo–pardavimo sutartis, bet nepagrįstai atsisako sudaryti tokią sutartį su ieškovu. Pasak ieškovo, ginčo butas jam priklauso CK 6.401 straipsnio 5 dalies bei ją aiškinančios kasacinio teismo praktikos pagrindu, o teismai, atmesdami ieškinį, pažeidė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, nenustatę visų byloje reikšmingų aplinkybių.

Pagal CK nuostatas ir jas aiškinančią kasacinio teismo praktiką (nutarties 30–38 punktai) šioje byloje turėjo būti nustatyta, ar ginčo Turto rezervavimo sutartimi buvo susitarta dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko bei esminių pagrindinės sutarties sąlygų. Šios aplinkybės turėjo būti nustatomos, vadovaujantis sutarčių aiškinimo taisyklėmis ir jas aiškinančia kasacinio teismo praktika.

Nagrinėjamu atveju teismai sprendė, kad ginčo Turto rezervavimo sutartimi buvo susitarta dėl preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo iki 2013 m. lapkričio 1 d., neištyrę ir neišnagrinėję tikrosios ginčo sutarties šalių valios pagal CK 6.193 straipsnio nuostatas bei preliminariosios turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo aplinkybių. Teismai nenagrinėjo, ar ginčo sutartyje, įvardytoje Turto rezervavimo sutartimi, dar iki joje nurodomos preliminariosios sutarties sudarymo datos (2013 m. lapkričio 1 d.) nebuvo susitarta dėl konkretaus būsimos pagrindinės sutarties dalyko (buto), ir ar toje Turto rezervavimo sutartyje nebuvo aptartos esminės pagrindinės sutarties (buto pirkimo–pardavimo) sąlygos.

Teismai, atmetę ieškovo argumentus dėl ginčo Turto rezervavimo sutarties pripažinimo būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartimi, pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, aiškindami Turto rezervavimo sutartį formaliai, t. y. pažodžiui, tinkamai neįvertinę sutarties esmės (sutarties dalyko), jos sąlygų tarpusavio ryšio, sutarties sudarymo aplinkybių (kad butas buvo statomas buvusiame vaikų darželio pastate, ginčo butas tuo metu nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre).

Teismai, nurodę, kad ginčo sutartyje nėra visų būtinų sutarties sąlygų, numatytų įstatyme, neatsižvelgė į kasacinio teismo praktiką, kurioje nurodyta, kad CK 6.401 straipsnis skirtas būtent pirkėjo (fizinio asmens, siekiančio įgyti butą ar namą) interesams užtikrinti (žr. nutarties 33 punktą). Dėl to nepagrįstai visų sąlygų, nurodytų CK 6.401 straipsnyje, nebuvimas Turto rezervavimo sutartyje teismų buvo aiškinamas ieškovo (vartotojo) nenaudai.

Be to, teismai neatsižvelgė į ieškovo nurodomą aplinkybę, kad atsakovės sudarydavo pagrindines butų Vilniuje, (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartis su kitais fiziniais asmenimis, sumokėjusiais butų rezervavimo mokesčius, bet atsisakė sudaryti tokią sutartį su ieškovu. Byloje esant įrodymų apie ieškovo minėtų sutarčių sudarymą (2014 m. liepos 25 d. Buto pirkimo pardavimo sutartis su M. B., 1 t., b. l. 39-43, 2014 m. gegužės 21 d. Buto pirkimo–pardavimo sutartis su L. R., 1 t., b. l. 66-68), byloje turėjo būti ištirtos ieškovo nurodytos aplinkybės, nes minėtų Butų pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatos leido daryti prielaidą, kad atsakovės sudarydavo su fiziniais asmenimis, sumokėjusiais butų rezervavimo mokesčius, pagrindines buto pirkimo–pardavimo sutartis ir suėjus turto rezervavimo sutartyse nurodytam laikotarpiui, nesudarius preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių. Taigi teismai neištyrė ir neįvertino BUAB „Inresa“ elgesio po ginčo Turto rezervavimo sutarties sudarymo ir su ieškovu, ir su kitais subjektais, sumokėjusiais jai butų rezervavimo mokesčius už butus Vilniuje, (duomenys neskelbtini).

Šioje byloje teismams išaiškinus ginčo Turto rezervavimo sutarties šalių valią, nesilaikant sutarčių aiškinimo taisyklių (CK 6.193 straipsnis), yra pagrindas teigti, kad byloje netinkamai buvo nustatyta tikroji ginčo sutarties šalių valia, todėl galėjo būti netinkamai kvalifikuoti ir ginčo šalių santykiai. Byloje nesant nustatytų šių reikšmingų aplinkybių, negali būti teisingai išspręstas šalių ginčas dėl Turto rezervavimo sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalies nuostatas. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, neįvertinę minėtų aplinkybių, pažeidė materialiosios teisės nuostatas bei nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos dėl sandorių kaip preliminariųjų turto pirkimo–pardavimo sutarčių kvalifikavimo.

Dėl bylos faktinių aplinkybių ir įrodymų vertinimo

CPK 176 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja.

CPK 185 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Šio straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad jokie įrodymai teismui neturi iš anksto nustatytos galios, išskyrus šiame CK numatytas išimtis. Pagal CPK 265 straipsnio 1 dalį, priimdamas sprendimą, teismas įvertina įrodymus, konstatuoja, kurios aplinkybės, turinčios reikšmės bylai, yra nustatytos ir kurios nenustatytos, koks įstatymas turi būti taikomas šioje byloje ir ar ieškinys tenkintinas.

Kasacinis teismas ne kartą yra išaiškinęs, kad teismo sprendimas ar nutartis pripažįstami teisėtais ir pagrįstais, kai teismo išvados atitinka įstatymo nustatytomis priemonėmis ir tvarka konstatuotas turinčias reikšmės bylai aplinkybes. Pagal CPK 176 straipsnio 1 dalį faktą galima pripažinti įrodytu, jeigu byloje esančių įrodymų pagrindu susiformuoja teismo įsitikinimas to fakto buvimu. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTYtNzAxLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-156-701/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-156-701/2016">3K-3-156-701/2016</a>).

Įrodymų vertinimas pagal CPK 185 straipsnį reiškia, jog faktinių duomenų įrodomąją vertę nustato teismas pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais. Ar tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistavo arba neegzistavo, teismas sprendžia ištyręs ir įvertinęs byloje esančius įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. kovo 16 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTYtNzAxLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-156-701/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-156-701/2016">3K-3-156-701/2016</a>).

Teisėjų kolegijos vertinimu, nagrinėjamu atveju kasacinio skundo argumentai, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai pažeidė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, yra pagrįsti. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, jog ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ galėjo iš karto sudaryti pagrindinę ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartį, nenustatęs ir neįvertinęs visų bylos aplinkybių bei įrodymų.

Bylos duomenimis, ginčo butas yra buvusio vaikų darželio pastate, kurį atsakovė BUAB „Inresa“ siekė pertvarkyti į gyvenamąjį namą su butais. Ginčo butas buvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre 2013 m. rugpjūčio 2 d., 2015 m. sausio 15 d. Nekilnojamojo turto registro išraše nurodytas jo baigtumo procentas – 68 proc. Šios aplinkybės sudaro pagrindą teigti, kad ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ 2013 m. birželio 27 d. sudarė Turto rezervavimo sutartį dar iki apeliacinės instancijos teismo neidentifikuoto nekilnojamojo daikto kadastro formavimo bylos (2013 m. liepos 1 d.), tuo metu ginčo butas dar nebuvo pastatytas bei įregistruotas Nekilnojamojo turto registre įstatymo nustatyta tvarka (žr. nutarties 35 punktą). Tai sudaro pagrindą teigti, kad apeliacinės instancijos teismas, netinkamai įvertinęs bylos faktines aplinkybes (Turto rezervavimo sutarties sudarymo datą, nekilnojamojo daikto kadastro duomenų datą, buto statybos baigtumo procentą bei ginčo buto įregistravimo Nekilnojamojo turto registre datą) bei šalių paaiškinimus, nepagrįstai nurodė, jog ieškovas ir atsakovė BUAB „Inresa“ Turto rezervavimo sutarties sudarymo dieną galėjo sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį.

Byloje nebuvo ištirtos visos reikšmingos faktinės aplinkybės, siekiant tinkamai išaiškinti Turto rezervavimo sutarties šalių valią dėl sutarties dalyko, tarp jų – dėl ieškovo atsakovei BUAB „Inresa“ sumokėtos pagal Turto rezervavimo sutartį sumos (CPK 176 straipsnio 1 dalis). Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad BUAB „Inresa“ bankroto byloje patvirtintas 26 066,09 Eur dydžio ieškovo finansinis reikalavimas, o ieškovas ieškinyje nurodė, jog sumokėjo BUAB „Inresa“ bendrą 94 001 Lt (27 224,57 Eur) sumą pagal Turto rezervavimo sutartį. Ieškovo ir liudytojo BUAB „Inresa“ vadovo V. K. parodymais, ieškovo sumokėta atsakovei BUAB „Inresa“ suma buvo panaudota butams Vilniuje, (duomenys neskelbtini), statyti.

Esant pirmiau paminėtoms aplinkybėms (nutarties 53 punktas) bei teismo pareigai nustatyti visas bylai reikšmingas aplinkybes, byloje, vadovaujantis įrodymų vertinimo ir įrodinėjimo taisyklėmis (CPK 176–179 straipsniai, 185 straipsnis), turėjo būti nustatytos faktinės aplinkybės dėl ieškovo atsakovei BUAB „Inresa“ sumokėtos pagal Turto rezervavimo sutartį sumos dydžio, jos paskirties bei faktinio panaudojimo. Teismai nenustatė šių reikšmingų faktinių aplinkybių.

Teisėjų kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai neatsižvelgė į V. K. paaiškinimus dėl rezervavimo mokesčio panaudojimo ginčo buto statybai. Vien tai, kad liudytojas V. K. galėjo apgaudinėti tiek ieškovą, tiek atsakovę UAB „Terra magna“, nesudaro pagrindo teigti, jog šis liudytojas melagingai nurodė teismui, kad butų rezervavimo mokesčiai turėjo būti panaudoti butams statyti. Pažymėtina, kad ieškovas taip pat nurodė šias aplinkybes. Todėl nors Turto rezervavimo sutartyje ir nebuvo įtvirtinta, jog butai statomi iš pirkėjų lėšų, byloje buvo pagrindas svarstyti, ar ginčo sutarties šalys vis dėlto buvo susitarę, kad butai statomi, panaudojus ir rezervavimo mokesčius.

Be to, teismai neatsižvelgė ir į kitus liudytojo BUAB „Inresa“ vadovo V. K. parodymus apie tai, kad, atsakovėms vykdant 2014 m. balandžio 1 d. sutartį dėl BUAB „Inresa“ butų atpirkimo iš UAB „Terra magna“, buvo sudarytas sąrašas, kuriame buvo nurodyti fiziniai asmenys, sumokėję atsakovei BUAB „Inresa“ rezervavimo mokesčius už atsakovei UAB „Terra magna“ parduotus butus, kad tuos sąrašus matė ir UAB „Terra magna“ atstovai. Šiuos parodymus netiesiogiai patvirtino ir kito liudytojo UAB „Terra magna“ savininko I. Ž. Z. paaiškinimai. Liudytojas I. Ž. Z. nurodė, kad UAB „Terra magna“ turėjo sumokėti BUAB „Inresa“ už pastarosios parduodamus jai butus tam tikrą sumą, tačiau, atsižvelgiant į fizinių asmenų sumokėtus atsakovei BUAB „Inresa“ rezervavimo mokesčius už atsakovei UAB „Terra magna“ parduotus butus, iš UAB „Terra magna“ mokėtinos atsakovei BUAB „Inresa“ sumos buvo atskaityti pastarajai sumokėti fizinių asmenų butų rezervavimo mokesčiai. Teismai išsamiau netyrė ir nenagrinėjo šių liudytojų nurodytų aplinkybių, nors jos yra reikšmingos, sprendžiant klausimą dėl ieškovo sumokėto rezervavimo mokesčio panaudojimo ir ginčo santykių kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį.

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, šioje byloje tinkamai nepritaikę sutarčių aiškinimo taisyklių (žr. nutarties 42–46 punktus), nenustatę ir neįvertinę visų šiai bylai reikšmingų aplinkybių bei jas patvirtinančių įrodymų (nutarties 52–56 punktai), pažeidė materialiosios ir proceso teisės taisykles (CK 6.193 straipsnis, CPK 176–179 straipsniai, 185 straipsnis), tai galėjo turėti esminę įtaką šioje byloje priimant teisingą teismo sprendimą. Todėl apeliacinės instancijos teismo nutartis naikintina, o byla perduotina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 359 straipsnio 3 dalis, 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Nagrinėjant bylą apeliacinės instancijos teisme, nustatytinos šios faktinės aplinkybės: ar Turto rezervavimo sutartimi buvo susitarta dėl pagrindinės sutarties dalyko bei esminių pagrindinės sutarties sąlygų, kiek ieškovas sumokėjo BUAB „Inresa“ pagal Turto rezervavimo sutartį, ieškovo BUAB „Inresa“ sumokėtos sumos panaudojimo aplinkybės, UAB „Terra magna“ ir BUAB „Inresa“ tarpusavio atsiskaitymai pagal jų sudarytas sutartis. Apeliacinės instancijos teismui nustačius šias papildomas faktines aplinkybes, byloje spręstinas klausimas dėl ginčo Turto rezervavimo sutarties pripažinimo būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartimi ir ieškovo ieškinio reikalavimų pagrįstumo.

Teisėjų kolegijai perdavus bylą apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, nepasisakoma dėl kitų kasacinio skundo argumentų (dėl teismo sprendimo atmesti ieškinio reikalavimą dėl žalos atlyginimo priteisimo pagal CK 6.263 straipsnį, esant patvirtintam ieškovo finansiniam reikalavimui BUAB „Inresa“ bankroto byloje, bei dėl atsakovės UAB „Terra magna“ sąžiningumo nustatymo).

Dėl naujų įrodymų priėmimo

Pagal CPK 353 straipsnį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis teisės taikymo aspektu ir nenustato bylos faktinių aplinkybių bei netiria naujų įrodymų. Kasaciniame skunde neleidžiama remtis naujais įrodymais bei aplinkybėmis, kurie nebuvo nagrinėti pirmosios ar apeliacinės instancijos teisme (CPK 347 straipsnio 2 dalis). Todėl 2017 m. gegužės 31 d. ieškovo prašymas dėl naujų įrodymų (informacijos, gautos iš Interneto svetainių „Rekvizitai.lt“ ir „Creditinfo“ apie UAB „Terra magna“ veiklą) pridėjimo prie šios bylos netenkinamas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Ieškovas pateikė kasaciniam teismui prašymą dėl 1210 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų kasaciniame procese, atlyginimo priteisimo iš atsakovių. Atsakovė UAB „Terra magna“ prašo priteisti jos naudai iš ieškovo 1306,80 Eur bylinėjimosi išlaidų, turėtų kasaciniame teisme, atlyginimą. Teisėjų kolegijai nutarus perduoti bylą nagrinėti iš naujo apeliacinės instancijos teismui, šalių bylinėjimosi išlaidų, turėtų kasaciniame teisme, paskirstymo klausimas paliktinas spręsti apeliacinės instancijos teismui kartu su kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymu (CPK 93 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. sausio 27 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Birutė Janavičiūtė

Andžej Maciejevski

Dalia Vasarienė