Dėl turto išreikalavimo iš svetimo neteisėto valdymo ir iškeldinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-22/2009

Procesinio sprendimo kategorija 50.5

(S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas), Gintaro Kryževičiaus ir Sigitos Rudėnaitės (pranešėja),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo VĮ Valstybės turto fondo kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo VĮ Valstybės turto fondo ieškinį atsakovui E. S. ūkinei-komercinei zoofirmai,,Akvariumas” dėl turto išreikalavimo iš svetimo neteisėto valdymo ir iškeldinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Vilniaus miesto Liaudies deputatų tarybos vykdomojo komiteto 1989 m. gruodžio 8 d. sprendimu Nr. 333 atsakovui buvo skirtos 35,34 kv. m. ploto negyvenamosios patalpos (duomenys neskelbtini). 1989 m. gruodžio 18 d. atsakovui buvo išduotas orderis, suteikiantis teisę užimti patalpas parduotuvei įsirengti. 1995 m. sausio 26 d. Vilniaus miesto savivaldybė ir atsakovas sudarė atsakovui perduotų patalpų nuomos sutartį, nustatant, kad sutartis galioja iki 1998 m. liepos 1 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą. Atsakovas naudojosi patalpomis ir pasibaigus sutartyje nustatytam terminui. 1999 m. kovo 8 d. Vilniaus miesto savivaldybei ginčo patalpas Vyriausybės 1998 m. rugpjūčio 4 d. nutarimo Nr. 1005 pagrindu perdavus ieškovui, šis perėmė nuomotojo teises ir pareigas pagal 1995 m. sausio 26 d. nuomos sutartį. VĮ Valstybės turto fondo 2005 m. lapkričio 8 d. raštu Nr. (34)-3R-3334 atsakovas buvo informuotas apie nuomos sutarties nutraukimą CK 6.480 straipsnio pagrindu nuo 2006 m. vasario 10 d. Atsakovui neatlaisvinus patalpų, ieškovas, remdamasis CK 4.95, 4.110, 6.480 straipsniais, 6.499 straipsnio 1 dalimi, 1964 m. CK 301 straipsniu, 311 straipsnio 2 dalimi, prašo išreikalauti patalpas iš svetimo neteisėto valdymo ir iškeldinti iš jų atsakovą.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

Vilniaus miesto 3-iasis apylinkės teismas 2008 m. kovo 4 d. sprendimu ieškinį patenkino – atsakovą su visu jam priklausančiu turtu iškeldino iš ginčo patalpų.

Prijungtos Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo civilinės bylos Nr. 2-35-653/2006 medžiagos pagrindu teismas nustatė, kad E. S. ūkinės-komercinės zoofirmos,,Akvariumas” ieškinys dėl įpareigojimo parengti ginčo patalpų privatizavimo programą, numatant objekto privatizavimą tiesioginių derybų būdu, buvo atmestas dėl to, kad nuomininko išlaidos, patirtos atliekant patalpų remonto darbus, negali būti pripažintos investicijomis, suteikiančiomis teisę privatizuoti objektą tiesioginių derybų būdu, – nuomininkas atliko einamąjį patalpų remontą; kapitaliniam patalpų remontui nuomotojo leidimo nebuvo duota.

Teismas pripažino, kad tarp šalių susiklostė neterminuoti nuomos santykiai. Nuomos sutartis nutraukta nuo 2006 m. vasario 10 d. ieškovo 2005 m. lapkričio 8 d. raštu Nr. (34)-3R-3334), tai atitinka CK 6.480 straipsnio nuostatas, suteikiančias teisę bet kuriai neterminuotos nuomos sutarties šaliai nutraukti nuomos sutartį, apie tai įspėjus kitą šalį prieš tris mėnesius, vienašališko nuomos sutarties nutraukimo atsakovas neskundė. Kaip nepagrįsti atmesti atsakovo argumentai dėl netinkamo ieškovo sutartinių prievolių vykdymo – nesirūpinimo pašalinti atsakovo teisių pažeidimus kitiems asmenims trukdant naudotis išsinuomotomis patalpomis, pažymint, kad teisę gintis nuo valdymo pažeidimų turi ne tik savininkas, bet ir teisėtas daikto valdytojas, koks iki nuomos sutarties nutraukimo buvo atsakovas. Teismas pripažino atsakovo argumentus, kad tebesitęsiančius nuomos santykius patvirtina nuomos mokesčio mokėjimas, nepagrįstais, nurodydamas, kad tais atvejais, kai nuomininkas daiktą grąžina pavėluotai ar kai daikto negrąžina, jis turi sumokėti nuomos mokestį ir atlyginti nuomotojui atsiradusius nuostolius (CK 6.499 straipsnio 2 dalis).

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. sprendimu pirmosios instancijos teismo sprendimas panaikintas ir priimtas naujas sprendimas – ieškinys atmestas.

Teisėjų kolegija nurodė, kad siekiant užtikrinti viešąjį interesą – teisingumą šalyje ir gerą moralę visuomenėje, byla turi būti nagrinėjama peržengiant atsakovo pateikto apeliacinio skundo ribas. Teismas nusprendė, kad atsakovas negali būti iškeldintas iš ieškovo patikėjimo teise valdomų ginčo patalpų ieškinyje nurodytu pagrindu, nes nuomos sutartis nenutraukta įstatymų nustatyta tvarka. Tokia išvada buvo padaryta, nustačius, kad ginčo patalpos neįtrauktos į privatizavimo programą, ieškovas 2008 m. balandžio 17 d. raštu Nr. (34)-3R-1025 pripažino, jog atsakovui yra teikiamos nuomos paslaugos pagal 1995 m. sausio 26 d. nuomos sutartį. Teismas nurodė, kad, sprendžiant kilusį ginčą, CK 6.497 straipsnio ir 6.499 straipsnio 1 dalies nuostatos netaikytinos, nes byloje nepareikšta reikalavimo nutraukti nuomos sutartį, o ieškovo 2005 m. lapkričio 8 d. raštas Nr. (34)-3R-3334 dėl nuomos sutarties nutraukimo, jame nenurodžius nė vieno teisėto nuomos sutarties nutraukimo pagrindo (CK 6.497 straipsnis), nesukėlė teisinių pasekmių. Neįrodžius nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo, ieškovo reikalavimas dėl pažeistos daiktinės teisės gynimo – atsakovo, kaip neteisėtai valdančio ginčo patalpas, iškeldinimo, negali būti tenkinamas. Teisėjų kolegija padarė išvadą, kad atsakovas turi teisę naudotis ginčo patalpomis iki jų įtraukimo į privatizavimo programą ir negali būti laikomas viešosios nuosavybės teisės pažeidėju, nes tai prieštarautų geros moralės, protingumo, teisingumo ir sąžiningumo principams, kartu pažymėdama tai, kad sprendžiant ginčą dėl iškeldinimo, būtina vertinti ne tik reikalavimo iškeldinti teisėtumą, bet ir tai, ar iškeldinimu siekiama teisėtų viešosios nuosavybės valdymo tikslų, ar to reikia demokratinės visuomenės interesams ir ar tai atitinka proporcingumo principą. Teisėjų kolegija, pabrėždama būtinybę ginti atsakovo Vilniaus miesto LDT VK 1989 m. gruodžio 8 d. sprendimo Nr. 333 ir 1995 m. sausio 26 d. nuomos sutarties pagrindu įgytą teisę naudotis ginčo patalpomis, nurodė, kad ieškovas, siekdamas iškeldinti atsakovą iš ginčo patalpų, elgėsi formaliai, nesivadovavo protingumo ir teisingumo kriterijais bei konstituciniu asmenų lygybės įstatymui principu.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas, remdamasis CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytu pagrindu peržiūrėti bylą kasacine tvarka, prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo 2008 m. kovo 4 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias nuomos sutarčių nutraukimą; nenurodė, dėl kokių priežasčių šalių sudarytos nuomos sutarties nutraukimui turi būti taikomas CK 6.497 straipsnis, skirtas terminuotos nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo reikalavimu teisiniam reglamentavimui. Kasatoriaus manymu, šalių nuomos sutarties nutraukimui taikytinas CK 6.480 straipsnis, įtvirtinantis neterminuotos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties šalies teisę nutraukti sutartį, įspėjus apie tai kitą sutarties šalį prieš tris mėnesius ar sutartyje nustatytą ilgesnį terminą. Kasaciniame skunde teigiama, kad, šalims susitarus, jog nuomos sutartis sudaroma terminui iki 1998 m. liepos 1 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą, sutarties terminas buvo apibrėžtas laiko tarpu su sąlyga, kad sutartis nutraukiama, įtraukus patalpas į privatizavimo programą. Sutarties terminas negalėjo būti nustatytas iki patalpų įtraukimo į privatizavimo programą, nes šis įvykis nėra neišvengiamas ir gali neįvykti, jei patalpų savininkui atstovaujanti Vyriausybė nuspręstų jų neprivatizuoti. Nuomos sutartis po 1998 m. liepos 1 d. tapo neterminuota, nes nuomininkas ir toliau naudojosi turtu, o nuomotojas tam neprieštaravo; be to, privatizavimo programa iki sutartyje nustatyto termino pabaigos nebuvo paskelbta.

2. Pagal prijungtos Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo civilinės bylos Nr. 2-35-653/2006 medžiagą nustačius, kad bendra ginčo patalpų vidaus apdailos būklė yra nepatenkinama (elektra ir vandentiekis atjungti, durų skambutis išmontuotas, telefono linija neveikianti, patalpos nešvarios, sienos pažeistos drėgmės), yra pagrindas teigti, kad nuomininkas savo veikimu ar neveikimu blogina išnuomotų patalpų būklę, taip pažeisdamas nuomotojo teises, todėl kasatorius, atsižvelgdamas į Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 81 straipsnyje įtvirtintus visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės taikymo principus, privalėjo nutraukti nuomos sutartį su atsakovu.

3. Apeliacinės instancijos teismo sprendime išdėstytos išvados dėl kasatoriaus veiksmų neatitikties protingumo ir teisingumo kriterijams, konstituciniam asmenų lygybės įstatymui principui yra deklaratyvaus pobūdžio, nepagrįsti byloje surinktais įrodymais ir nesusiję su byloje nustatytomis aplinkybėmis.

4. VĮ Valstybės turto fondo 2008 m. balandžio 17 d. raštas Nr. (34)-3R-1025 negali būti vertinamas kaip įrodymas, patvirtinantis nuomos sutartinių santykių tarp šalių egzistavimą. Šiuo raštu, kuris buvo išsiųstas atsakovui jau po bylos išnagrinėjimo pirmosios instancijos teisme, atsižvelgiant į Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 31 straipsnio pakeitimus, buvo siekiama išsiaiškinti, ar atsakovas yra pridėtinės vertės mokesčio mokėtojas.

5. Nusprendus ginti atsakovo, kaip ginčo patalpų nuomininko, teisę naudotis patalpomis, jam buvo nepagrįstai suteikta išskirtinė teisių apsauga. Apeliacinės instancijos teismas privalėjo atsižvelgti į tai, kad kasatorius civiliniuose teisiniuose santykiuose veikia ne kaip viešojo administravimo įgaliojimus turintis asmuo, o lygiais pagrindais su kitais civilinių teisinių santykių dalyviais ir naudojasi tik tomis teisėmis, kurios jam, kaip patalpų nuomotojui, suteiktos įstatymų.

Atsiliepimo į kasacinį skundą CPK 351 straipsnio nustatyta tvarka negauta.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasaciniame skunde keliami teisės normų, reglamentuojančių valstybei ir savivaldybėms priklausančių negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties terminą bei nuomos sutarties nutraukimą, aiškinimo ir taikymo klausimai, kurie sudaro kasacinio teismo nagrinėjimo dalyką byloje.

Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlygų, apibrėžiančių sutarties galiojimą laiko atžvilgiu (terminą), teisinės reikšmės ir aiškinimo

Nuomos sutartis yra sutartis dėl daikto perdavimo laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį (CK 6.477 straipsnio 1 dalis). Iš valstybei ir savivaldybėms priklausančių negyvenamųjų patalpų nuomos kilusiems teisiniams santykiams taikytinos bendrosios CK šeštosios knygos XXVIII skyriaus normos, tarp jų – bendrosios nuostatos (CK 6.477-6.482 straipsniai), nuomos sutarties šalių teises ir pareigas nustatančios normos (CK 6.483-6.495 straipsniai) bei nuomos sutarties pabaigos taisyklės (CK 6.496-6.503 straipsniai). Valstybės ir savivaldybių turto nuomos tvarką reglamentuojantys teisės aktai taikytini pagal CK 1.3 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas kodekso ir kitų įstatymų konkurencijos taisykles.

Nuomos sutartinių teisinių santykių įstatyminis reguliavimas lemia sąlygų, apibrėžiančių daikto perdavimo valdyti ir naudotis trukmę, t. y. nustatančių nuomos sutarties terminą, svarbą. Pagal CK leidžiama sudaryti tiek terminuotą, tiek neterminuotą nuomos sutartį; nuomos sutarties šalys gali laisvai susitarti dėl nuomos sutarties termino trukmės, tačiau nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis negu vienas šimtas metų; įstatymas gali nustatyti kitokius turto, esančio valstybės nuosavybe, nuomos terminus; tuo atveju, jeigu šalys nuomos sutartyje jos galiojimo termino nenustato, laikoma, kad yra sudaryta neterminuota nuomos sutartis (CK 6.479 straipsnis). Ginčo sutarties sudarymo metu (1995 m. sausio 26 d.) galiojusio 1964 m. Civilinio kodekso 299, 300 straipsniuose (Lietuvos Respublikos 1992 m. spalio 29 d. įstatymo Nr. I-3011 redakcija) nuomos sutarties termino nustatymas buvo reglamentuojamas analogiškai, išskyrus tai, kad įstatymu nebuvo ribojamas maksimalus privataus turto nuomos terminas.

Sutarties šalims leidžiant laisvai spręsti dėl nuomos sutarties termino, kartu įstatyme nustatytos iš esmės skirtingos terminuotos ir neterminuotos nuomos sutarties pabaigos (nutraukimo) taisyklės (CK 6.480, 6.496, 6.497, 6.498 straipsniai, 1964 m. Civilinio kodekso 300, 312, 313 straipsniai). Dėl šių aplinkybių nuomos sutarties galiojimą laiko atžvilgiu (terminą) apibrėžiančių sutarties sąlygų aiškinimas yra itin svarbus sprendžiant ginčus dėl nuomos sutarties nutraukimo. Nagrinėdamas ginčą dėl nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo ir su tuo susijusių teisinių pasekmių taikymo, teismas visų pirma turi kvalifikuoti ginčo teisinius santykius, t. y. nustatyti, ar šalis sieja terminuotos ar neterminuotos nuomos sutartiniai santykiai. Dėl terminą nustatančių nuomos sutarties sąlygų teisinės reikšmės yra išsamiai pasisakęs kasacinis teismas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje UAB,,Sarteksas“ v. UAB,,Beltateksas“, bylos Nr. 3K-3-203/2007; 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje UAB,,Tikroji vaivorykštė“ v. UAB,,Glass market“, bylos Nr. 3K-3-430/2008).

Terminą nustatančios nuomos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taikant bendrąsias sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje, vadovaujantis sąžiningumo bei sisteminio sutarties sąlygų aiškinimo principais. Aiškinant sutarties turinį prioritetas turi būti teikiamas tikrųjų sutarties šalių ketinimų (valios) nustatymui, aiškinant sutartį nepakanka remtis pažodiniu jos tekstu (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės, susijusios su konkrečios sutarties šalių elgesiu sudarant ir vykdant sutartį, jų santykių praktika; kartu įstatymas įpareigoja įvertinti ir visuomenėje nusistovėjusią analogiškų sutartinių santykių praktiką: jeigu sutarties šalių turėtų ketinimų negalima nustatyti, tai sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tai, kokią prasmę jai tokiomis aplinkybėmis būtų suteikę analogiški šalims protingi asmenys; aiškinant sutartį reikia atsižvelgti ir į įprastines sąlygas, nors jos sutartyje ir nenurodytos, priimtinausią pagal sutarties prigimtį sąvokų reikšmę, papročius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. balandžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „Turto bankas“ v. UAB „Vaidluvė“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-406/2000; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Auksinis varnas“ v. AB „Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BUAB „Bivainis“ v. A. Bartkevičiaus firma „Arum“, bylos Nr. 3K-3-406/2005 ir kt.). Tai, kad įstatyme neteikiamas prioritetas pažodiniam sutarties aiškinimui, nereiškia, kad gali būti ignoruojamas sutarties tekstas ir jos sąlygose vartojamų žodžių ar žodžių junginių bendrinė, visuomenėje nusistovėjusi reikšmė. Tikrasis sutarties (sutarties sąlygos) turinys gali nesutapti su pažodine teksto reikšme, jeigu pažodinį tekstą paneigia įstatyme (CK 6.193 straipsnis) įvardytos sutarties aiškinimui reikšmingos aplinkybės (sutarties sąlygų kontekstas, faktinis šalių elgesys, kt.). Įstatymu teismas įpareigotas patikrinti, ar pažodinis sutarties tekstas atitinka tikruosius sutarties šalių ketinimus. Teisėjų kolegija pažymi, kad teismo išvada dėl sutarties sąlygų tikrojo turinio visais atvejais turi būti motyvuota ir pagrįsta įstatyminių sutarties aiškinimo kriterijų taikymu. Visuotinai priimtų ir analogiškų šalims protingų asmenų vienodai suprantamų posakių (terminų) vartojimas sudarant sutartį yra viena priemonių, užtikrinančių teisinį tikrumą ir sutarties šalių teisėtų lūkesčių apsaugą. Siurprizinis, priešingas įprastinei prasmei sutarties tekste vartojamų posakių (sąvokų) aiškinimas, nepagrįstas įstatyminėmis sutarčių aiškinimo taisyklėmis, teismo sprendime yra negalimas.

Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl 1995 m. sausio 26 d. Vilniaus miesto savivaldybės Nekilnojamojo turto apskaitos skyriaus ir E. Stankevičiaus ūkinės-komercinės zoofirmos,,Akvariumas“ sudarytos negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties sąlygos, nustatančios sutarties terminą, aiškinimo ir teisinių pasekmių. Ginčo sutarties 3 punkte nurodyta, kad,,nuomojimo terminas nustatomas nuo 1995 m. sausio 1 d. iki 1998 m. liepos 1 d., bet ne ilgiau kaip iki patalpų (pastato) įtraukimo į privatizavimo programą“. Pirmosios instancijos teismas pripažino, kad tokia sutarties sąlyga reiškia, jog buvo sudaryta terminuota nuomos sutartis, kurios terminas apibrėžtas kalendorine data – 1998 m. liepos 1 d. Apeliacinės instancijos teismas laikė, kad nuomos sutartis buvo sudaryta terminui, kurio pabaiga – patalpų įtraukimas į privatizavimo programą. Teisėjų kolegija sutinka su kasacinio skundo argumentais, kad ši apeliacinės instancijos teismo išvada yra padaryta pažeidžiant įstatymines sutarčių aiškinimo bei terminų nustatymo taisykles ir yra nepagrįsta.

Teisėjų kolegija pripažįsta teisinga pirmosios instancijos teismo išvadą, kad aptariama sutarties termino sąlyga reiškia, jog sutarties galiojimas baigiasi sukakus nurodytai kalendorinei datai – 1998 m. liepos 1 d., tačiau sutartis gali pasibaigti ir anksčiau, jeigu atsiranda termino išlygoje aptarta aplinkybė – nuomos objektu esantis turtas įtraukiamas į privatizavimo programą. Tokį termino sąlygos turinį patvirtina gramatinis jos aiškinimas ir teismų analizuotos nuomos sutarties sąlygų kontekstas: nuomojamų patalpų įtraukimas į privatizavimo programą šalių yra sulygtas kaip vienas iš sutarties nutraukimo prieš terminą pagrindų. Byloje nenustatyta teisiškai reikšmingų aplinkybių, kurių pagrindu būtų galima daryti išvadą, kad toks sutarties termino nustatymas ginčo sutartyje neatitiko tikrųjų sutarties šalių ketinimų.

Nagrinėjamo ginčo kontekste atsižvelgtina ir į tai, kad termino nustatymas kalendorine data kartu nustatant sąlygą, kad nuomos sutartis galioja ne ilgiau kaip iki objekto įtraukimo į privatizavimo programą, buvo įprasta praktika sudarant valstybei priklausančių patalpų (pastatų) nuomos sutartis. Ginčo sutarties sudarymo metu valstybei priklausančių patalpų nuomą reglamentavusiame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. rugsėjo 22 d. nutarime Nr. 689,,Dėl negyvenamųjų pastatų, statinių ir patalpų nuomos“ buvo nustatyta, kad negyvenamųjų pastatų, statinių ar patalpų nuomos sutartis, kurioje nenurodoma, kad ji gali būti nutraukta, pastatus, statinius ir patalpas įtraukus į privatizavimo programą, yra niekinė (nutarimo 1.4 punktas). Tokios sąlygos teisinę reikšmę analogiškose nagrinėjamai valstybinio turto nuomos sutartyse yra vertinęs kasacinis teismas. Šio teismo praktikoje išaiškinta, kad valstybinio turto nuomos sutarties termino nustatymas kalendorine data kartu nustatant sąlygą, kad nuomos sutartis galioja ne ilgiau kaip iki objekto įtraukimo į privatizavimo programą, reiškia, kad šalys sudarė sąlyginį sandorį, t. y. šalių teisių ir pareigų pasibaigimas buvo padarytas priklausomas nuo sąlygos – negyvenamųjų patalpų įtraukimo į privatizavimo programą, įvykimo (1964 m. CK 61 straipsnio 1 dalis); toks sandoris laikytinas sudarytu su naikinamąja sąlyga (1964 m. CK 61 straipsnio 3 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. sausio 15 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Seneva” v. Vilniaus miesto taryba ir valdyba, Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės Vilniaus filialas, Vilniaus apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-58/2003; 2006 m. sausio 18 d. nutartis civilinėje byloje JAV korporacija GT International, Inc. v. Vilniaus miesto savivaldybė, bylos Nr. 3K-3-40/2006). Kartu teisėjų kolegija pažymi, kad aptarta kasacinio teismo praktika nereiškia, kad atskiru atveju, priklausomai nuo individualių ginčo aplinkybių, analogišką formuluotę turinčios nuomos sutarties terminas negali būti išaiškintas kitaip.

Pagrįstu pripažintini ir kasatoriaus argumentai dėl CK įtvirtintų terminų nustatymo taisyklių netinkamo taikymo apeliacinės instancijos teismo sprendime. Terminas civiliniuose teisiniuose santykiuose reiškia laiko tarpą, su kuriuo įstatymas sieja tam tikrų civilinių teisinių pasekmių buvimą. Pagal CK 1.117 straipsnio 1, 2 dalies normas įstatymų ar sandorių nustatytas arba teismo paskiriamas terminas gali būti apibrėžiamas trejopai: kalendorine data, laiko tarpu, skaičiuojamu metais, mėnesiais, savaitėmis, dienomis ar valandomis, taip pat nurodant įvykį, kuris neišvengiamai turi įvykti. Termino nustatymas užtikrina teisinį apibrėžtumą, teisinių santykių teisinės padėties aiškumą laiko atžvilgiu bei teisinių santykių stabilumą. Iš termino, kaip civilinio teisinio instituto, esmės išplaukia, kad jis negali būti apibrėžiamas įvykiu, kuris nėra neišvengiamas (gali įvykti arba neįvykti iš viso), nes tokiu būdu neapibrėžiamas termino, kaip laiko tarpo, pabaigos momentas. Sutarties galiojimo susiejimas su įvykiu, kuris gali įvykti arba neįvykti, iš esmės reiškia, kad nustatoma naikinamoji sutarties sąlyga (CK 1.66 straipsnio 3 dalis), sutarties terminas tokiu susitarimu nenustatomas.

Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pabaigos

Minėta, kad negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties pabaiga iš esmės priklauso nuo to, kokia sutartis – terminuota, ar neterminuota – yra sudaryta. Terminuota nuomos sutartis gali pasibaigti suėjus jos terminui arba gali būti teismine tvarka nutraukta prieš terminą esant įstatyme nustatytiems arba šalių sutartyje išvardytiems pagrindams ir sąlygoms (nuomotojas, prieš nutraukdamas nuomos sutartį, turi suteikti nuomininkui protingą terminą prievolės vykdymo trūkumams ištaisyti). Neterminuota nuomos sutartis abiejų šalių gali būti nutraukta bet kada, nesikreipiant į teismą, nenurodant sutarties nutraukimo pagrindų, įspėjus kitą šalį prieš tris mėnesius (kai nuomos objektas yra nekilnojamasis turtas, taigi ir patalpos) arba ilgesnį, sutarties šalių sutartą, įspėjimo terminą. Termino suėjimas pagal bendrąją taisyklę yra terminuotos nuomos sutarties pabaigos pagrindas, tačiau terminuota nuomos sutartis nepasibaigia, jeigu suėjus jos terminui šalys sudaro susitarimą sutartį atnaujinti arba pasibaigus terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja (tokiu atveju sutartis tampa neterminuota).

Byloje nustatyta, kad suėjus ginčo nuomos sutarties terminui – 1998 m. liepos 1 d. – sutarties šalys nesiėmė veiksmų nei nutraukti sutartinius santykius, nei atnaujinti terminuotos nuomos sutarties galiojimą, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad vadovaujantis 1964 m. CK 301 straipsniu, nuomos sutartis tapo neterminuota ir po 1998 m. liepos 1 d. jos nutraukimui turėjo būti taikomos neterminuotos nuomos sutarties nutraukimo taisyklės, nustatytos 1964 m. CK 300, CK 6.480 straipsniuose. Tai reiškia, kad kasatoriui vienašališkai, prieš tris mėnesius, įspėjus atsakovą dėl sutarties nutraukimo ir suėjus įspėjimo terminui (2006 m. vasario 10 d.), sutartis pasibaigė. Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkui atsiranda pareiga grąžinti nuomos objektu buvusį daiktą nuomotojui (CK 6.499 straipsnis), o jam šios pareigos nevykdant atsiranda CK 6.499 straipsnio 2 dalyje nurodytos pasekmės – nuomotojas įgyja teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą, bei atlyginti nuostolius (CK 6.499 straipsnio 2 dalis). Nuomotojo pasinaudojimas teise reikalauti nuomos mokesčio už pradelstą grąžinti daiktą laiką negali būti pagrindas išvadai, kad nuomos sutartis toliau galioja. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad vykstant teisminiam ginčui dėl patalpų išreikalavimo (2008 m. balandžio 17 d. raštu) kasatoriaus darbuotojas paprašė atsakovą pateikti informaciją apie PVM mokėtojo statusą, jos reikalingumą motyvuodamas tuo, kad kasatorius teikia nuomos paslaugas pagal ginčo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas šį raštą vertino kaip įrodymą, kad nuomos sutartis galioja. Teisėjų kolegija sutinka su kasatoriaus argumentu, kad tokia apeliacinės instancijos teismo išvada padaryta pažeidžiant įstatymines įrodinėjimo taisykles ir yra nepagrįsta. Vienas iš pagrindinių įrodymų vertinimo reikalavimų, įtvirtintas CPK 185 straipsnyje, yra visapusiškumas, kuris reiškia, kad byloje surinkti įrodymai turi būti vertinami atsižvelgiant į jų visumą ir tarpusavio sąryšį, vieno įrodymo vertinimas atskirtai nuo kitos bylos medžiagos šioms taisyklėms prieštarauja. Įvertindamas įrodymus, teismas, vadovaudamasis įstatymo reikalavimais ir remdamasis logikos dėsniais, turi spręsti apie visų byloje surinktų faktinių duomenų (įrodymų) tikrumą, sąsajumą, leistinumą, tarpusavio ryšį, pakankamumą įrodinėjimo dalyko faktams konstatuoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. kovo 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Z. K. v. K. K. ir kt., bylos Nr. 3K-3-147/2005). Teismų nustatytų bylos aplinkybių (tai, kad kasatorius įspėjo atsakovą apie nuomos sutarties nutraukimą, o jam negrąžinant patalpų užvedė bylą dėl turto išreikalavimo, kad aptariamas raštas parašytas priėmus kasatoriui palankų pirmosios instancijos teismo sprendimą) visuma patvirtina, kad kasatorius laikė nuomos sutartį pasibaigusia, o duomenų apie PVM mokėtojo statusą reikalavo įmonės mokestinės veiklos tikslais.

Minėta, kad neterminuotai negyvenamųjų patalpų nuomos sutarčiai nutraukti pakanka bet kurios šalies vienašališko pareiškimo, padaryto nustatytu terminu, jokių papildomų pagrindų neterminuotai nuomos sutarčiai nutraukti įstatymas nereikalauja. Šios taisyklės galioja visiems civilinių santykių subjektams, tarp jų ir patikėjimo teise valdantiems valstybės turtą. Nepagrįsti įstatymu ir faktinėmis bylos aplinkybėmis apeliacinės instancijos teismo argumentai, kad kasatoriaus reikalavimai dėl patalpų išreikalavimo negali būti patenkinti, nes yra formalūs, nebūtini demokratinėje visuomenėje, neatitinka teisėtų viešosios nuosavybės valdymo tikslų ir demokratinės visuomenės interesų. Bylos duomenimis, ginčo patalpos yra nenaudojamos, apleistos, tai neatitinka racionalaus, efektyvaus, visuomenei naudingo valstybės turto naudojimo ir valdymo principų, įtvirtintų Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatyme (2002 m. gegužės 23 d. įstatymo Nr. IX-900 81 straipsnis), ir nesuteikia pagrindo netaikyti bendrųjų įstatyme nustatytų negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo pasekmių.

Nurodytų argumentų visumos pagrindu teisėjų kolegija pripažįsta, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinį įstatymą, tai sąlygojo neteisėto sprendimo priėmimą (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas), todėl skundžiamas sprendimas panaikinamas ir paliekamas galioti pirmosios instancijos teismo sprendimas.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Vilniaus miesto 3-ojo apylinkės teismo 2008 m. kovo 4 d. sprendimą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Gintaras Kryževičius

Sigita Rudėnaitė