Dėl žemės nuomos sutarties termino

Civilinė byla Nr. 3K-3-74/2014

Teisminio proceso Nr. 2-17-3-01354-2012-1

Procesinio sprendimo kategorija 50.1 (S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2014 m. sausio 3 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė), Janinos Stripeikienės (pranešėja) ir Dalios Vasarienės,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo žemės ūkio bendrovės „Pėdžiai“ kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. balandžio 19 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės žemės ūkio bendrovės „Pėdžiai“ ieškinį atsakovei A. B. dėl žemės nuomos sutarties termino.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 11 dalies (2001 m. rugpjūčio 3 d. redakcija) aiškinimo ir taikymo.

ŽŪB „Pėdžiai“ nuosavybės teise priklauso pramoniniai sodai (duomenys neskelbtini); žemės sklypo dalis, kurioje yra pramoniniai sodai, buvo grąžinta savininkams. Pagal tuo metu galiojusio įstatymo „Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų“ redakciją žemė buvo grąžinama buvusiems savininkams, tačiau tik tuo atveju, jei jie sudarys su žemės ūkio bendrove, kuri žemės sklype buvo pasodinusi, privatizavusi vaismedžius, žemės nuomos sutartį. Bendrovė 1995 m. kovo 30 d. su S. M., pretenduojančiu susigrąžinti 12,91 ha ploto žemę natūra, esančią išperkamosios žemės teritorijoje, pasirašė rašytinį susitarimą, kuriuo jis sutiko išnuomoti bendrovei šį žemės sklypą neterminuotam laikotarpiui iki šios įmonės veiklos nutraukimo. 1996 m. lapkričio 14 d. S. M. ir bendrovė pasirašė nuomos sutartį, kuria nuomotojas išnuomojo bendrovei 12,91 ha žemės sklypą trejiems metams iki 1999 m. lapkričio 14 d.; sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre. S. M. 2000 m. balandžio 3 d. padovanojo atsakovei 12,91 ha žemės sklypą. Atsakovė ir bendrovė 2001 m. liepos 19 d. sudarė privačios žemės sklypo nuomos sutartį, kuria atsakovė išnuomojo bendrovei 12,91 ha sklypą penkeriems metams; 2004 m. rugsėjo 13 d. šios sutarties šalys sudarė naują žemės sklypo nuomos sutartį šešeriems metams, bendrovei mokant po 100 Lt už vieną ha; sutartys buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Bendrovė po sutarties termino pabaigos ir toliau naudojasi išnuomota žeme, vykdo veiklą, susijusią su obelų sodais. 2010 m. rugsėjo 20 d. bendrovė iš atsakovės gavo pasiūlymą pratęsti nuomos terminą, tačiau didesne nuomos kaina. Dėl žemės nuomos kainos šalys nesusitarė ir naujo nuomos sutarties termino nenustatė, tačiau, bendrovės teigimu, žemės nuomos sutartis turi tęstis iki bendrovės likvidavimo arba, atsakovei atsiskaičius už pramoninio sodo vaismedžius ir vaiskrūmius, bendrovė atlaisvintų žemės sklypą per trejus metus, kaip tai nustatyta Vyriausybės 1999 m. spalio 22 d. nutarime Nr. 1177 „Dėl atsiskaitymo už pramoninių sodų vaismedžius ir vaiskrūmius, esančius savininko grąžintoje žemėje“.

Ieškovė prašė teismo pripažinti, kad žemės nuomos sutartis 2010 metais nenutrūko, įpareigoti atsakovę pratęsti su bendrove 12,91 ha žemės sklypo nuomos sutartį nuo 2010 m. rugsėjo 14 d. iki ŽŪB „Pėdžiai“ veiklos nutraukimo.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Jonavos rajono apylinkės teismas 2012 m. spalio 17 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: pripažino, kad ŽŪB „Pėdžiai“ ir atsakovės 2004 m. rugsėjo 13 d. sudaryta žemės sklypo nuomos sutartis 2010 m. rugsėjo 13 d. nenutrūko. Teismas nurodė, kad, S. M. atkūrus nuosavybės teises į žemę, kurioje buvo užsodinti sodai, jam pagal įstatymą buvo nustatyta pareiga nuomoti žemę sodinių savininkams iki šių žemės ūkio įmonių veiklos nutraukimo, ir šią pareigą vykdė tiek jis, tiek dovanojimo sutarties pagrindu žemę įsigijusi atsakovė. Abi šalys teismo posėdžio metu paaiškino, kad, net ir pasibaigus nuomos sutarties terminui, nuomininkas ir toliau naudojosi šiuo žemės sklypu, jame eksploatavo sodinius. Teismas pažymėjo, kad sudaryti žemės nuomos sutartį, pasirinkus nuosavybės teisių atkūrimo būdą, savininkas turėjo pareigą pagal specialiąsias nuosavybės teisių atkūrimą reglamentuojančias teisės normas. Pasirinktas nuosavybės teisės atkūrimo būdas leido užbaigti natūra atkurtos žemės nuomos santykius tarp nuomotojo ir nuomininko tik dviem atvejais: 1) nutraukus nuomininko žemės ūkio įmonės veiklą (tuo metu galiojusio Lietuvos Respublikos įstatymo „Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų“ 12 straipsnis (Žin. 1993, Nr. 32-725); arba 2) žemės savininkui atsiskaičius su naudotoju už medžius ir vaiskrūmius Vyriausybės nustatyta tvarka (Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo (Žin. 1997, Nr. 65-1558) 4 straipsnio 9 dalis). Teismas nurodė, kad atsakovė neįrodė nė vieno šio žemės nuomos santykių pasibaigimo pagrindo, o žemės nuomos sutartis galiojo ir pagal bendrąsias teisės normas, reglamentuojančias žemės nuomos teisinius santykius, t. y. jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas ir daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi daiktu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota (CK 6.481 straipsnis). Teismas nustatė, kad abi šalys neprieštaravo nuomos sutarties tęstinumui, sklypo savininkė (atsakovė) iš esmės sutiko, kad bendrovė toliau jos žemės sklype eksploatuotų vaismedžius, net tris kartus ketino pratęsti nuomos sutartį ir tęsti bendradarbiavimą, tačiau, kilus ginčui dėl žemės nuomos kainos, atsisakė ją pratęsti. Byloje nekeliant klausimo dėl nuomos kainos nustatymo, teismas konstatavo, kad šalių 2004 m. rugsėjo 13 d. sudaryta terminuota žemės nuomos sutartis tapo neterminuota.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2013 m. balandžio 19 d. nutartimi jį tenkino ir panaikino pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria pripažinta, kad šalių 2004 m. rugsėjo 13 d. žemės sklypo nuomos sutartis nenutrūko 2010 m. rugsėjo 13 d., ir priėmė naują sprendimą – šį ieškovo reikalavimą atmetė; kitą teismo sprendimo dalį paliko nepakeistą. Kolegija nurodė, kad tarp šalių teisiniai santykiai susiklostė remiantis terminuotomis žemės sklypo nuomos sutartimis. S. M. ir ŽŪB „Pėdžiai“ 1995 m. kovo 30 d. sudarytas susitarimas, kuriuo šalys susitarė sudaryti neterminuotą žemės sklypo nuomos sutartį, negali būti prilygintas nuomos sutarčiai. Paskutinės ginčo šalių sudarytos žemės sklypo nuomos sutarties terminas – 2010 m. rugsėjo 13 d. Kolegija nesutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad, suėjus 2004 m. rugsėjo 13 d. žemės nuomos sutarties terminui ir nuomininkui toliau naudojantis žemės sklypu, o nuomotojui tam neprieštaraujant, šalių 2004 m. rugsėjo 13 d. terminuota žemės nuomos sutartis tapo neterminuota; motyvavo, kad CK 6.481 straipsnyje nenustatyta, kokia konkrečia valios išreiškimo forma nuomotojas privalo pareikšti prieštaravimą dėl nuomininko naudojimosi turtu pasibaigus terminuotai nuomos sutarčiai. Taigi, kolegija, nustatydama nuomotojo valią dėl terminuotos nuomos sutarties pasikeitimo į neterminuotą, vertino nuomotojo elgesį, jo veiksmus ir iš atsakovės rašytų pranešimų turinio nustatė, kad ji nesutiko, jog bendrovė toliau naudotųsi žemės sklypu 2004 m. rugsėjo 13 d. žemės nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis. Juolab kad pirmosios instancijos teismo posėdžio metu ieškovo atstovas paaiškino, jog už 2010 metus sumokėtas nuomos mokestis buvo nepripažintas ir grąžintas ieškovui. Taigi ieškovas tinkamai nevykdė 2004 m. rugsėjo 13 d. žemės nuomos sutarties sąlygų, nemokėjo atsakovei nuomos mokesčio už 2011 metus. Kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sprendė, jog atsakovė neprieštaravo tolesniam naudojimuisi žemės sklypu. Tam, kad sutartis taptų neterminuota CK 4.81 straipsnio pagrindu, būtinas tolimesnis naudojimasis daiktu ir nuomotojo sutikimas. Nesant bet vieno iš pirmiau išvardytų elementų negalimas ir terminuotos nuomos sutarties tapimas neterminuota. Nagrinėjamoje byloje nuomotojai prieštaravus pasibaigusios žemės sklypo nuomos sutarties pratęsimui, siūlius bendrovei sudaryti naują nuomos sutartį su pakeistomis sąlygomis ir ieškovei šio pasiūlymo nepriėmus, kolegija padarė išvadą, kad šalių derybos dėl galimybės ieškovei naudotis žemės sklypu buvo nerezultatyvios, todėl nebuvo pagrindo taikyti CK 6.481 straipsnyje nustatytą taisyklę dėl terminuotos nuomos sutarties pasikeitimo į neterminuotą. Priešinga išvada prieštarautų sutarties laisvės principui.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. balandžio 19 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ginčo nuomos sutartį pratęsti iki bendrovės veiklos nutraukimo, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasaciniame skunde nurodom, kad pagrindas atsirasti šalių teisiniams santykiams buvo Įstatymo „Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų“ 12 straipsnio 10 dalis (1993 m. liepos 15 d. redakcija), kurioje nurodyta, kad žemė, kurioje yra buvusių specializuotų žemės ūkio įmonių pagrindu įsteigtų žemės ūkio bendrovių, akcinių bendrovių ir uždarųjų akcinių bendrovių sodai, uogynai bei medelynai, suformavus jų žemėnaudas pagal pramoninių sodų įveisimo projektus, taip pat specializuotų žemės ūkio įmonių daržai su įrengtomis drėkinimo sistemomis gali būti grąžinami nuosavybėn natūra, nekeičiant žemės naudojimo pobūdžio, asmenims, kurie šią žemę išnuomoja ją naudojančioms žemės ūkio įmonėms šio straipsnio 9 punkte nurodytomis sąlygomis, t. y. žemės plotai, išskyrus gamybinių pastatų užimamą teritoriją, grąžinami nuosavybėn natūra asmenims, sudarantiems su žemės ūkio įmonėmis ar kitais gamybinių pastatų savininkais privačios žemės nuomos sutartis iki šių žemės ūkio įmonių ar kitų ūkių veiklos nutraukimo. Juolab kad Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 9 dalyje (1997 metų liepos 1 d. redakcija) įtvirtinta nuostata, jog žemė, kurioje įveisti pramoniniai sodai, uogynai bei medelynai, grąžinama natūra piliečiams; šios žemės naudotojai, jeigu žemės savininkas pageidauja ir atsiskaito su naudotojais už medžius ir vaiskrūmius (nesusitarus kitaip), privalo žemę atlaisvinti per trejus metus. Sugrąžintos žemės savininkai su tos žemės naudotojais už medžius ir vaiskrūmius atsiskaito Vyriausybės nustatyta tvarka. Taigi Įstatyme detalizuojama aplinkybė, kad nurodyti klausimai sprendžiami, kai jau yra išspręstas klausimas dėl žemės grąžinimo. Nagrinėjamoje byloje žemė grąžinta, todėl turėjo būti sprendžiami po žemės grąžinimo susiklostę sugrąžintos žemės savininkų ir tos žemės naudotojų teisiniai santykiai. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad žemė S. M. buvo grąžinta po to, kai jis sudarė su bendrove nuomos sutartį, todėl atsakovei pareiga nuomoti žemę, kuri buvo grąžinta S. M., kilo pagal dovanojimo sutartį bei Įstatymą „Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų“, 1995 m. kovo 30 d. susitarimą, 1995 m. gruodžio 28 d. aktą, 1996 m. lapkričio 14 d. privačios žemės nuomos sutartį, Kauno apskrities valdytojo administracijos 1996 m. birželio 19 d. įsakymą Nr. 03-2661 „Dėl nuosavybės teisės atstatymo į žemę (mišką) kaimo vietovėje Jonavos rajone“. Įpareigojimas savininkui išnuomoti žemę yra laikina priemonė, naudojama vykdant žemės reformą; buvusiems savininkams, pasirinkusiems nuomą, žemė grąžinama ir tuo atveju, jei jie patys šios žemės pagal paskirtį nenaudos. Jeigu savininkas pasirenka žemės ar jos dalies nuomą, kaip jo nuosavybei priklausiusios žemės grąžinimo sąlygą, faktinis tos žemės naudotojas privalo sudaryti su žemės savininku nuomos sutartį. Kitoks įstatymo nuostatų dėl žemės nuomos aiškinimas reikštų buvusio žemės savininko teisių ir lygiateisiškumo principo tarp sutarties šalių pažeidimą. Jei buvęs savininkas nepageidauja sudaryti nuomos sutarties, jis alternatyviai gali pasirinkti kitą nuosavybės teisių atkūrimo būdą. Tokia galimybė pasirinkti nepaneigia nuosavybės neliečiamumo principo (Konstitucinio Teismo 1994 m. gegužės 27 d. nutarimas). Be to, apeliacinės instancijos teismas neįvertino ir nepasisakė dėl bendrovės teisėtų lūkesčių ir jų apsaugos. Bendrovė, grąžindama žemę savininkui, pagrįstai tikėjosi, kad jai bus palikta teisė naudotis jai priklausančiais sodais arba bus kompensuotas jos turto praradimas. Konstitucinis Teismas ne kartą yra konstatavęs teisėtų lūkesčių principų apsaugą (2003 m. kovo 4 d., 2001 m. gruodžio 18 d. nutarimai). Teismas taip pat neteisingai įvertino aplinkybes, kad atsakovė nesutiko pratęsti žemės nuomos sutarties, neatsižvelgė į tai, kad atsakovė žemės nuomos mokestį, kurį bendrovė jai 2010 m. gruodžio 13 d. sumokėjo banko pavedimu, ji grąžino bendrovei žemės nuomos mokestį už 2011 metus, t. y. sutiko su žemės nuomos mokesčio dydžiu, patvirtino žemės nuomos sutarties sąlygas. Apeliacinės instancijos teismas neįvertino Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 9 dalies nuostatos, kad žemės naudotojai, jeigu žemės savininkas pageidauja ir atsiskaito su jais už medžius ir vaiskrūmius (nesusitarus kitaip), privalo žemę atlaisvinti per trejus metus arba grąžintos žemės savininkui suteikiama galimybė nutraukti nuomos sutartį, jei jis apmoka už vaismedžius žemės ūkio bendrovei. Toks teisinis mechanizmas leidžia užtikrinti nepertraukiamą bendrovės veiklą, neleidžia žemės savininkui piktnaudžiauti savo teisėmis, kurios trukdytų bendrovės normaliai veiklai. Tačiau teismas, spręsdamas, kad nuomos santykiai nutrūko, neatsižvelgdamas į tai, jog žemės savininkas turi apmokėti bendrovei už vaismedžius, netiesiogiai pripažino, kad vaismedžiai priklauso atsakovei, nepasisakydamas dėl kompensavimo už juos bendrovei. Konstitucijos 23 straipsnyje nurodyta, kad nuosavybė neliečiama, ji gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama. Teismas, neanalizuodamas visų atsiliepimo į apeliacinį skundą argumentų, nepateikdamas išsamių nutarties motyvų, priėmė neteisingą sprendimą byloje, nukrypo nuo teismų praktikos analogiškose bylose (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. spalio 13 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje R. V. v. UAB „Aukštikalnių sodai”, bylos Nr. 3K-3-l034/2003; 2004 m. gegužės 5 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje R. V. v. UAB „Aukštikalnių sodai”, bylos Nr. 3K-3-302/2004).

Atsakovė atsiliepimu į ieškovo ŽŪB „Pėdžiai“ kasacinį skundą prašo jį atmesti ir palikti nepakeistą apeliacinės instancijos teismo nutartį, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ji nurodo, kad kasatorius pareiškė du priešingus reikalavimus: ieškiniu prašė teismo pripažinti, kad žemės nuomos sutartis po 2010 m. rugsėjo 13 d. nenutrūko, o kasaciniame skunde – teigia, kad žemės nuomos sutartis apskritai buvo neterminuota remiantis 1995 m. kovo 30 d. susitarimu. Atsakovė pagal 2000 m. balandžio 3 d. dovanojimo sutartį įgijo ginčo žemės sklypą ir šio sandorio sudarymo metu su kasatoriumi nebuvo sudaryta jokia žemės nuomos sutartis, todėl laikytina, kad atsakovė dovanojimo sutarties pagrindu neįgijo jokių pareigų nuomoti žemės sklypą. Priešingai, šalių buvo sudarytos dvi atskiros terminuotos žemės nuomos sutartys, kurių turinys nebuvo susijęs su juridiniais faktais, kurie buvo iki žemės sklypo dovanojimo sutarties. Kasatorius neteisingai aiškina žemės dovanojimo sutartį, joje nenustatyta žemės sklypo naudojimo apribojimų arba savininko pareigos nuomoti žemę. Tokių apribojimų nenurodyta ir 2001 m. liepos 19 d. bei 2004 m. rugsėjo 13 d. žemės nuomos terminuotose sutartyse. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai išnagrinėjo bylą, kasatoriaus skunde nurodyti motyvai dėl teisėtų lūkesčių ir specialiųjų normų taikymo yra nepagrįsti, nes visi žemės nuomos klausimai yra reglamentuoti Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse, kurio nuostatas tinkamai taikė apeliacinės instancijos teismas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl žemės nuomos teisinių santykių, kai žemės savininkui nuosavybės teise nepriklauso ant žemės esantys vaismedžiai

Lietuvos Respublikos Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 11 dalyje (Įstatymo 2001 m. rugpjūčio 3 d. redakcija Nr. IX-489) nurodyta, kad kaimo vietovėje žemė, kuri naudojama arba nuomojama fiziniams ir juridiniams asmenims, personalinėms įmonėms nuosavybės teise turimų pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų), taip pat poilsiaviečių pastatų ir statinių (statomų ar pastatytų) eksploatacijai ir kuri pagal šio įstatymo 12 straipsnį nepriskirta valstybės išperkamai žemei, grąžinama natūra šio įstatymo nustatyta tvarka ir terminais; teisės ir pareigos pagal žemės nuomos sutartį pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesusitaria kitaip.

Konstitucinis Teismas 2013 m. spalio 9 d. nutarime nurodė, kad savininkas, kuriam atkurtos nuosavybės teisės į atitinkamą užstatytą žemę grąžinant ją natūra, toliau nuomoja šią žemę joje esančių pastatų ir statinių savininkui valstybinės žemės nuomos sutartyje, sudarytoje iki nuosavybės teisių atkūrimo, nustatytomis sąlygomis, t. y. po 2001 m. rugpjūčio 3 d. nustatyto teisinio reguliavimo savininkams grąžinus natūra kaimo vietovėje esančią užstatytą žemę, joje esančių pastatų ir statinių savininkams buvo nustatyta teisė toliau naudotis šia žeme jau ne žemės servituto, o žemės nuomos sutarties pagrindu. Teismas taip pat pažymėjo, kad Įstatymo 4 straipsnio 11 dalies (2001 m. rugpjūčio 3 d. redakcija) nuostata, jog teisės ir pareigos pagal žemės nuomos sutartį pereina žemės savininkui, jeigu šalys nesusitaria kitaip, aiškintina atsižvelgiant į CK nuostatas, kuriomis reguliuojami inter alia su nuomos, kartu ir žemės nuomos, bei daiktinėmis teisėmis susiję santykiai.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad ŽŪB „Pėdžiai“ nuosavybės teise priklauso pramoniniai sodai, o žemės sklypo dalis, kurioje jie yra, buvo grąžinta savininkui, kuris pagal Įstatymo „Dėl piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų“ 12 straipsnio 10 punktą (1993 m. liepos 15 d. redakcija) su bendrove sudarė žemės nuomos sutartį, kuria išnuomojo 12,91 ha žemės sklypą. Žemės sklypo savininkui 2000 m. balandžio 3 d. padovanojus atsakovei nurodytą žemės sklypą, ši pateikė bendrovei pasiūlymą pratęsti nuomos sutarties terminą, tačiau didesne nuomos kaina. Dėl žemės nuomos kainos šalys nesusitarė, byloje ginčas kilo iš esmės dėl šio klausimo.

Teisėjų kolegija nurodo, kad žemės nuomos bendrosios nuostatos reglamentuotos Civilinio kodekso šeštosios knygos XXIX skyriuje, kurio normos aptaria atitinkamų institucijų kompetenciją sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartis, nustatyti valstybinės žemės išnuomojimo būdai, kitos žemės nuomos sąlygos (nuomos pasibaigimo, nuomos sutarties nutraukimo pagrindai ir kt.). Valstybinės žemės nuomos sutartis pagal savo kompetenciją gali sudaryti apskrities viršininkas, savivaldybės institucija ar kita valstybinės žemės valdytojo funkcijas atliekanti institucija (CK 6.548 straipsnio 2 dalis). Valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu Vyriausybės nustatyta tvarka, šios žemės nuoma ne aukciono būdu galima, jeigu ji užstatyta fiziniam ar juridiniam asmeniui nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais (CK 6.551 straipsnis).

Ši įstatymo nuostata detalizuojama Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse, pagal kurias parduodami ir išnuomojami valstybinės žemės sklypai, užstatyti statiniais ar įrenginiais ir naudojami šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, taip pat statiniais ar įrenginiais neužstatyti (nauji) valstybinės kitos paskirties žemės sklypai, kai tokių valstybinės žemės sklypų pardavimas ar nuoma be aukciono numatyti Lietuvos Respublikos įstatymuose. Pagrindas įgyvendinti teisę nuomoti valstybinę žemę ne aukciono tvarka yra teisėtas šioje žemėje esančių statinių, įrenginių ar kitų objektų valdymas. Taigi pastatų ir kitų objektų savininkai (nuomotojai) turi įstatyme garantuotą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą žemės sklypą. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pažymėta, kad būtina sąlyga valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka yra ta, jog valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Semerta“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-577/2008; 2005 m. balandžio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vyriausybės atstovas Klaipėdos apskrities institucija v. Klaipėdos miesto savivaldybės taryba, UAB,,Klaipėdos autobusų parkas“ ir kt., bylos Nr. 3K-7-123/2005; 2006 m. gruodžio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Ranga“ ir kt. v. UAB „Automobilių lagūna“ ir kt.; bylos Nr. 3K-3-684/2006; 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Rudalita“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba, Vilniaus apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-96/2008; kt.).

Nagrinėjamoje byloje nekeliamas klausimas, ar pagal dovanojimo sutartį atsakovė perėmė prieš tai buvusio nuomotojo (žemės sklypo savininko) teises ir pareigas bei kokia apimtimi, todėl, vadovaujantis CK 6.559 straipsniu, kad kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, taip pat kai pasikeičia valstybinės žemės nuomotojas, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui arba valstybinės žemės nuomotojui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre, darytina išvada, kad atsakovei galiojo ankstesniojo žemės sklypo savininko (nuomininko) teisės ir pareigos, tačiau pažymėtina, kad atsakovė vėliau (2001 m. liepos 19 d. ir 2004 m. rugsėjo 13 d.) sudarė naujas žemės nuomos sutartis pagal bendrąsias civilinės teisės normas, todėl ginčo santykiams taikytinos CK šeštosios knygos normos, nes tarp ginčo šalių susiklostę daiktinės teisės normų reguliuojami teisiniai santykiai tapo klasikiniais prievoliniais (nuomos) teisiniais santykiais, reguliuojamais privatinės teisės normų.

CK 6.546 straipsnyje nurodyta, kad žemės nuomos sutarties dalykas yra valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre. Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis).

Nors byloje buvo keliamas klausimas, ar, kilus ginčui dėl žemės nuomos mokesčio, žemės nuoma tęsėsi ar tapo neterminuota, tačiau iš esmės buvo keliamas klausimas dėl žemės nuomos sutarties galiojimo nuomotojai išreiškus norą gauti didesnį nuomos mokestį (atsakovei 2010 m. rugsėjo 20 d. bendrovei pateikus pasiūlymą pratęsti nuomos terminą, tačiau didesne nuomos kaina), tačiau bylą nagrinėję teismai šios aplinkybės visiškai neįvertino. CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Teisėjų kolegija nurodo, kad, šalims nepavykus susitarti dėl mokesčio dydžio, tai nelaikytina sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu, tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis). Pažymėtina, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio.

CK 6.487 straipsnio 2 dalyje nurodyta galimybė teismui nustatyti žemės nuomos mokestį, t. y. jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti. Bylą nagrinėję teismai neatkreipė dėmesio į tai, kad žemės savininkas turi teisę pakeisti sąlygas, tačiau nagrinėjamoje byloje, pripažinę sutartį pasibaigusia, pripažino nuomotojo teisę nutraukti sutartį, tačiau tokiu atveju visiškai nesprendė klausimo dėl vaismedžių priklausomybės ir likimo. Šiam klausimui spręsti turėtų būti taikomas CK 4.9 straipsnis, nes daiktines teises galima taikyti bet kuriuo metu, taip pat atsižvelgiama į tai, kad siekiama suderinti asmenų, kuriems atkurtos nuosavybės teisės grąžinant natūra kaimo vietovėje esančią žemę, ir asmenų, kuriems išnuomota ši žemė, reikalinga jiems nuosavybės teise priklausantiems pastatams ir statiniams eksploatuoti, interesus. Tokiu atveju asmenų, kuriems atkurtos nuosavybės teisės į žemę grąžinant ją natūra, ir asmenų, išsinuomojusių (besinuomojančių) šią žemę, reikalingą jiems nuosavybės teise priklausantiems pastatams ir statiniams eksploatuoti, interesai būtų derinami taikant Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse įtvirtintas daiktinės ar prievolių teisės normas.

Konstitucinis Teismas, aiškindamas Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 4 straipsnio 11 dalies (2001 m. rugpjūčio 3 d. redakcija) ir CK 6.562 straipsnio 6 punkto teisinį reglamentavimą, nurodė, kad žemės nuomos sutartis gali būti nutraukta žemės savininko, kuriam atkurtos nuosavybės teisės į atitinkamą užstatytą žemę grąžinant ją natūra, ir jos nuomininko, kuriam nuosavybės teise priklauso šioje žemėje esantys pastatai ir statiniai, susitarimu, tačiau nustatant inter alia daiktines teises tam, kad būtų sudaryta galimybė naudotis žemės nuomos sutarties dalyku esančiu žemės sklypu ar jo dalimi (Konstitucinio Teismo 2013 m. spalio 9 d. nutarimas). Taigi nagrinėjamoje byloje tokiu atveju turėtų būti sprendžiamas žemės sklypo suvaržymo klausimas nutraukus žemės nuomos sutartį, tačiau nagrinėjamoje byloje atsakovė nereiškė noro nutraukti sutartį, tik išreiškė savo valią dėl nuomos sutarties sąlygos (nuomos mokesčio) pakeitimo (CK 6.223 straipsnis), vadinasi, norėjo pratęsti sutartį. Bylą nagrinėję teismai šio aspekto byloje nevertino, nepasiūlė šalims spręsti klausimo dėl nuomos mokesčio dydžio keitimo. Nagrinėjamoje byloje, šalims nesutariant dėl nuomos mokesčio ir kreipusis dėl to į teismą, teismas, keisdamas nuomos sutartį, gali skirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti (CK 6.487 straipsnio 2 dalis). Nors pirmosios instancijos teismas teisingai sprendė, kad nuomos sutartis nenutrūko, tapo neterminuota, tačiau liko neišspręstas klausimas dėl nuomos mokesčio, bet teismas šalims nepasiūlė keisti nuomos sutartį ir susitarti dėl mokesčio nustatymo arba skirti ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti, apeliacinės instancijos teismas neištaisė šio pirmosios instancijos teismo padaryto materialiosios teisės normų pažeidimo, apsiribojo tik ginčo nuomos sutarties termino vertinimu.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija, atsižvelgdama į išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, nustatančias nuomos mokesčio sprendimo alternatyvas, tai yra fakto klausimas, kurio kasacinis teismas nesprendžia, todėl byla perduodama iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

Dėl kitų kasacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie nesudaro CPK 346 straipsnio 2 dalyje nustatytų kasacijos pagrindų ir yra teisiškai nereikšmingi.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Kasacinis teismas patyrė 35,74 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Kadangi byla grąžinama nagrinėti iš naujo, tai dėl teismo ir šalių turėtų išlaidų priteisimo turės pasisakyti teismas, dar kartą išnagrinėjęs bylą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. balandžio 19 d. nutartį ir perduoti bylą šiam teismui nagrinėti iš naujo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjos Sigita Rudėnaitė

Janina Stripeikienė

Dalia Vasarienė