Dėl įpareigojimo atlikti veiksmus

Civilinė byla Nr. e2A-507-940/2023

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-00103-2023-0

Procesinio sprendimo kategorija: 2.6.11.6;

(S)

2.6.16.11.2; 2.6.16.12; 3.2.4.11; 3.3.1.18.4; 3.3.1.20

PANEVĖŽIO APYGARDOS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2023 m. lapkričio 22 d.

Panevėžys

Panevėžio apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Eigirdo Činkos, Alvidos Jasaitytės – Pralgauskienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Dalios Pranckienės, teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės D. K., atsakovių savivaldybės įmonės „Vilniaus miesto būstas“ ir Vilniaus miesto savivaldybės apeliacinius skundus dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 4 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. e2-4189-808/2023 pagal ieškovės D. K. ieškinį atsakovėms Vilniaus miesto savivaldybei, savivaldybės įmonei „Vilniaus miesto būstas“ dėl įpareigojimo atlikti veiksmus.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Ieškovė D. K. patikslinusi ir galutinai suformulavusi ieškinio reikalavimus prašė įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ieškove buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo - pardavimo sutartį, parduodant jai butą, kurio unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), su rūsiu už 58 536,03 Eur; taip pat priteisti ieškovei iš atsakovių po 177,50 Eur bylinėjimosi išlaidų; teismo sprendimą vykdyti skubiai.

2. Nurodė, kad ieškovės šeimai Vilniaus miesto valdybos 1995 m. kovo 23 d. potvarkio Nr. 763V „Dėl tarnybinių butų išnuomojimo“ 1.6. punktu buvo išnuomotas iš Respublikos centralizuoto butų fondo dviejų kambarių 50,52 kv. m. tarnybinis butas, esantis (duomenys neskelbtini). Ieškovei buvo išnuomotas apleistas, nuplyšusiais tapetais, sudėvėtu linoleumu, neveikiančia elektros plytele, sudaužytais santechniniais įrenginiais, neremontuotas butas, kuriuo naudotis buvo galima tik savo lėšomis atlikus buto remontą. 1995 m. gegužės mėn. namo projekto vyr. inžinierius V. Z. ieškovei išdavė leidimą nelaikančios pertvaros pašalinimui gyvenamajame kambaryje, tai patvirtindamas parašu namo 8-ojo aukšto plane. Nugriovus sieną, buvo įrengta veidrodinė pertvara. Šiuos statybos darbus Nekilnojamojo turto registre 2022 m. gegužės 2 d. įregistravo atsakovė savivaldybės įmonė „Vilniaus miesto būstas“ (toliau – ir SĮ „Vilniaus miesto būstas“, Įmonė), ieškovei pateikus jos lėšomis atliktus buto kadastrinius matavimus.

3. Pažymėjo, kad atlikus buto kadastrinius matavimus, buvo nustatyta, kad Vilniaus miesto savivaldybė 2008 m. balandžio 3 d. įregistravo didesnį buto plotą nei jis yra faktiškai, t. y. įregistruotas bendras 51,07 kv. m. plotas, neatlikus buto kadastrinių matavimų. Atlikus kadastrinius matavimus, buvo nustatyta, kad buto bendras plotas 50,14 kv. m. Taig,i nuomos ir kiti buto mokesčiai buvo reikalaujami iš nuomininkų už nepagrįstai įregistruotą didesnį, nei faktinis buto plotą iki 2022 m. gegužės 12 d. Ieškovės skaičiavimu už 0,93 kv. m. per didelį buto plotą už visą laikotarpį iki kadastrinių buto duomenų įregistravimo 2022 m. gegužės 12 d. iš ieškovės buvo išreikalauta 691,87 Eur nuomos mokesčio suma, kuria turi būti mažintina buto pardavimo kaina. Pažymėjo, kad atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės nurodyti argumentai, kad buto plotas sumažėjo dėl atliktų remonto darbų, tokių kaip pertvarų išgriovimas, yra nelogiški, nes priešingai, nugriovus sienas, buto plotas padidėja, o ne sumažėja.

4. 2001 m. balandžio 10 d. atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė ir ieškovė sudarė Nuomos sutartį Nr. 37 (toliau – ir Nuomos sutartis), kuria ieškovei buvo nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą. Tokie remontai buvo atliekami visą nuomos laikotarpį. Ieškovė suteikimą nuomai neremontuoto, itin blogos būklės buto, nustatant nuomininkui pareigą jį remontuoti, vertino kaip nuomotojo sutikimą, kad patalpos būtų pagerintos. Be to, buto pagerinimų įregistravimas valstybės įmonėje Registrų centre (toliau – ir VĮ Registrų centras) buto savininko pareiškimu 2022 m. gegužės 2 d. taip pat patvirtina savininko sutikimą buto remontui.

5. 2020 m. gruodžio mėn. ieškovė kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti nuomojamą butą, atsižvelgiant į buto vertę pakeitusias nuomininkės investicijas. 2021 m. sausio 6 d. raštu ieškovė buvo informuota turinti sumokėti 150 Eur pradinį įnašą už prašomą pirkti butą. Remiantis Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ir išsinuomoti įstatymo (toliau – ir PBĮIĮ) 26 straipsnio 2-3 dalimis, vertės nustatymo išlaidos įskaitomos į būsto pardavimo kainą ir tik nutraukus buto pirkimo procedūras nuomininkas turi apmokėti savivaldybės išlaidas, susijusias su vertės nustatymu. Ieškovė prašė sumažinti nustatytą turto pardavimo kainą jos įmokėtu 150 Eur pradiniu įnašu. Ieškovė vertino, kad asmens įpareigojimas sumokėti pradinį įnašą, jam nepranešus parduodamo daikto kainos, yra neteisėtas veiksmas. Iš pradinio įnašo negali būti išskaitytos atsakovės netinkamai pateiktu užsakymu atlikto turto vertinimo išlaidos, nes turtas parduodamas pagal turto vertinimą, kurį užsakė ieškovė ir dėl to turėjo 250 Eur išlaidų, kurias turi atlyginti atsakovės lygiomis dalimis.

6. Nurodė, kad prašymą parduoti nuomojamą butą ieškovė pateikė PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies pagrindu, kuris numato, kad už rinkos vertę, apskaičiuotą pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (toliau – ir TVVPĮ), Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – ir CK) nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, savivaldybės tarybos sprendimu gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai ir pagalbinio ūkio paskirties pastatai bei jų dalys.

7. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos posėdyje 2022 m. liepos 21 d. buvo nuspręsta pritarti 2022 m. gegužės 27 d. nustatytai uždarosios akcinės bendrovės (toliau – UAB) „Apus turtas“ buto rinkos vertei 89 100 Eur ir rengti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimą dėl buto pardavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo už 89 202,54 Eur (į pardavimo kainą įskaičiuojant turto vertinimo išlaidas – 102,54 Eur). Ieškovė, nesutikdama su parduodamo buto rinkos verte, 2022 m. rugsėjo 7 d. pateikė skundą Vilniaus miesto savivaldybės administracijai.

8. Pažymėjo, kad ypač reikšminga tai, kokios būklės ieškovei buvo suteiktas butas. Tai, kad ieškovė ne tik remontavo buto įrenginius, bet juos keitė naujais, jiems nusidėvėjus dėl ilgo naudojimo laiko, kad toks keitimas buvo būtinas, naudojantis butu, reiškia, kad ieškovė investavo į butą ir vertinimo dienai jis yra žymiai geresnės būklės, nei buvo suteiktas. Siūlymą pirkti butą apmokant nuomininkei pakartotinai už jos turėtas investicijas į butą, ieškovė vertino kaip atsakovių veikimą priešingai teisingumo ir sąžiningumo reikalavimams.

9. Nurodė, kad UAB „Apus turtas“ 2022 m. gegužės 27 d. atliktas vertinimas pažeidžia PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies nuostatas, nes turtas įvertintas neatsižvelgiant į nuomininko investicijas į butą. Be to, vertintojos parinkti lyginamieji pavyzdžiai nėra įvertinti, t. y. nenurodyta, kokios būklės buvo parduoti butai, kurie nurodyti kaip lyginamieji pavyzdžiai, kriterijumi vertinimui buvo imami tokie duomenys kaip namo statybos metai, buto plotas ir aukštas, kuriame yra butas, todėl nėra duomenų, ar lyginamieji pavyzdžiai buvo tapatūs su vertinamu butu pagal jo būklę. Ieškovė užsisakė individualų turto vertinimą. 2022 m. spalio 19 d. buvo apžiūrėtas turtas; 2022 m. spalio 19 – lapkričio 8 d. surašyta vertinimo ataskaita, kurioje pateikta išvada, kad buto, esančio (duomenys neskelbtini), rinkos vertė vertinimo datai (2022 m. spalio 19 d.) yra 86 000 Eur; rinkos vertės pokytis, atsiradęs dėl nuomininko padarytų investicijų, yra 22 000 Eur. Turto rinkos vertė su prielaida, jog vertinamas butas vertinimo dienai yra 1995 m. kovo 23 d. būklės, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą, nustatyta 64 000 Eur.

10. Dėl netinkamai nustatytos buto pardavimo kainos ir dėl to nesudarytos buto pirkimo-pardavimo sutarties, ieškovė buvo priversta toliau nuomotis šį butą. Ieškovei už laikotarpį nuo 2022 m. rugpjūčio 1 d. iki 2022 m. gruodžio mėn. 31 d. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ buvo priskaičiuota 1 986,85 Eur (397,37 Eur/mėn.) mokėtino nuomos mokesčio, o laikotarpiu nuo 2023 m. sausio 1 d. iki 2023 m. birželio mėn. 1 d. – 2 635,25 Eur (527,05 Eur x 5 mėn.) mokėtino nuomos mokesčio (darant prielaidą, kad byloje priimtas sprendimas per šį laikotarpį įsiteisės ir bus įvykdytas), todėl šiomis sumomis ieškovei padaryta žala, kurią turi atlyginti Vilniaus miesto savivaldybė. Atsižvelgiant į tai, buto pardavimo kaina mažintina šiomis sumomis, atlikus priešpriešinių vienarūšių reikalavimų užskaitymą.

11. Pažymėjo, kad, remiantis teismų praktika, būtinomis atlygintinomis turto pagerinimo išlaidomis pripažįstamos tokios, dėl kurių padidėjo nuosavybės objekto vertė, t. y. atlygintina ne turėtų išlaidų suma, o jos dalis, atitinkanti turto vertės padidėjimą. Įdėtų lėšų vertė yra pakitusi dėl padidėjusių nekilnojamojo turto rinkos kainų šalyje. Tai, kad investavimas į butą buvo vykdomas visą nuomos laikotarpį nuo 1995 m. kovo mėn. iki šiol, todėl apmokėjimo už medžiagas ir darbus sumos neatitinka tos turto vertės dalies, kuria padidėjo dėl investavimo.

12. Nurodė, kad 1995 m. kovo mėn. ieškovei išnuomojus butą, taip pat buvo perduotas naudotis namo rūsyje esantis sandėliukas, kuris buvo pažymėtas 31 numeriu. Pateikus pareiškimą parduoti butą, paaiškėjo, kad SĮ „Vilniaus miesto būstas“ atsisako ieškovei parduoti rūsio sandėliuką, kadangi rūsys nėra įregistruotas kaip buto priklausinys nekilnojamojo turto registre. Atsisakymą parduoti rūsio sandėliuką ir jo neįregistravimą VĮ Registrų centre kaip buto priklausinio ieškovė apskundė Vilniaus miesto savivaldybės administracijai. 2023 m. sausio mėn. atsakyme į skundą nurodyta, kad bus teikiamas prašymas SĮ „Vilniaus miesto būstas“ kartu su namo administratoriumi organizuoti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą arba balsavimą dėl rūsio patalpų paskirstymo, naujo namo laiptinės rūsio plano parengimo ir jo įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Atsižvelgdama į tai, ieškovė prašė įpareigoti atsakoves parduoti butą su rūsiu.

13. Nurodė, jog, atsižvelgiant į tai, kad ieškovė jau 2020 m. kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ dėl buto pardavimo; taip pat su pareiškimais grąžinti jai nepagrįstai išreikalautas lėšas už namui atliktus remontus, kaupiamąsias ir kt. lėšas, kurias mokėti pareiga nustatyta ne buto nuomininkui, o buto savininkui, tačiau lėšos nebuvo grąžintos, dėl užsitęsusio buto pardavimo proceso ieškovė patiria nuostolius, mokėdama nuolat didėjančius nuomos mokesčius už nuomojamą butą, todėl tikslinga priimtą teismo sprendimą pagal ieškinį vykdyti skubiai.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo esmė

14. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. gegužės 4 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies ir įpareigojo atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto, esančio adresu (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), buto pirkimo - pardavimo sutartį su ieškove D. K. už 67 202,54 Eur; taip pat priteisė ieškovei lygiomis dalimis iš atsakovių 177, 50 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, t. y. iš kiekvienos po 88,75 Eur. Kitą ieškinio dalį atmetė.

15. Teismas nustatė, kad 1995 m. kovo 23 d. Vilniaus miesto valdyba potvarkiu „Dėl tarnybinių butų išnuomojimo“ Nr. 763V D. K. dviejų asmenų šeimai išnuomotas tarnybinis butas, adresu (duomenys neskelbtini). 2001 m. balandžio 10 d. UAB „Jurita“ ir D. K. sudarė Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos, buto adresu (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį Nr. 37. Ieškovė 2022 m. sausio 28 d. prašymu kreipėsi į Savivaldybę, prašydama leisti pirkti rinkos kainomis minėtą butą – (duomenys neskelbtini). Prašymas nagrinėtas 2022 m. kovo 3 d. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijoje (Nr. NTS-22/8), kurioje nuspręsta užsakyti gyvenamosios patalpos vertinimą. 2022 m. birželio 29 d. UAB „Apus turtas“ turto vertės nustatymo pažymoje Nr. 22/577 NT minėto buto rinkos vertė nustatyta 89 100 Eur. Apskaičiuotos turto vertinimo išlaidos sudaro 102,54 Eur. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ 2022 m. rugpjūčio 8 d. raštu Nr. 1.35-22/4789 D. K. buvo informuota apie 2022 m. liepos 21 d. įmonės nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos nustatytą 89 202,54 Eur buto pardavimo kainą ir paprašyta, kad ieškovė, ne vėliau kaip per 30 dienų susisiektų su įmone ir informuotų ar sutinka su nustatyta buto pardavimo kaina bei pasirašytinai susipažintų su buto įkainojimo aktu.

16. Teismas taip pat nustatė, kad buto privatizavimo procedūra yra nutraukta, o ieškovei teisė privatizuoti būstą buvo pripažinta 2022 m. kovo 3 d. atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos (Nr. NTS-22/8) sprendimu, kuriuo pritarta ieškovės prašymui ir minėtą butą – (duomenys neskelbtini), leista pirkti rinkos kainomis bei pavesta užsakyti gyvenamosios patalpos rinkos vertės vertinimą.

17. Teismas rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, kurioje aiškinamos normos, reglamentuojančios valstybės (savivaldybės) gyvenamųjų patalpų privatizavimą; taip pat rėmėsi Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo (toliau – ir Privatizavimo įstatymas) 10 straipsnio 13 dalies nuostatomis, kurios aiškinamos ir taikomos taip, kad valstybės (savivaldybės) turto privatizavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, patirtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles. Kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama: tokiu atveju turto pagerinimo išlaidas turi kompensuoti buvęs privatizuoto turto savininkas (valstybė ar savivaldybė). Priešingas įstatymo aiškinimas ir taikymas reikštų nepagrįstą savivaldybės (valstybės) praturtėjimo nuomininko sąskaita įteisinimą, todėl prieštarautų bendriesiems teisės ir civilinių santykių teisinio reglamentavimo principams.

18. Teismas, įvertinęs bylos aplinkybes, kad Nuomos sutartyje nenurodyta, jog nuomininkui bus atlyginta už patalpų pagerinimus, kad leidimas investuoti į ginčo patalpų pagerinimą nuomininkui buvo išduotas 1995 metais ankstesnio buto savininko, ieškovei leista išgriauti pertvarą, o 2001 metais, - sudarius Nuomos sutartį, nuomininkei nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą, taip pat atsižvelgęs į ieškovės pateiktą turto vertinimo ataskaitą, konstatavo, jog atsakovės suteikė ieškovei leidimą gerinti ginčo patalpas ir pripažino pastarosios teisę į tokių išlaidų atlyginimą teisės aktų nustatyta tvarka.

19. Teismas, atsižvelgęs į nustatytas aplinkybes ir suformuotą teismų praktiką, ieškinį tenkino iš dalies, įpareigodamas Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti su ieškove buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo - pardavimo sutartį už 67 202,54 Eur.

20. Teismas, įvertinę tai, jog VĮ Registrų centras nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše atsakovės nuosavybės teisė į butą, esantį adresu (duomenys neskelbtini), užregistruota kaip į patalpą/butą be priklausinių ir byloje nesant kitų duomenų, sprendė, jog neturi pagrindo išvadai, kad atsakovei šis butas priklauso su rūsiu. Atsižvelgdamas į tai, teismas tokį ieškinio reikalavimą atmetė.

III. Apeliacinių skundų ir atsiliepimų į juos teisiniai argumentai

21. Apeliaciniu skundu ieškovė D. K. prašo: 1) pakeisti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 4 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys patenkintas iš dalies ir priteistos bylinėjimosi išlaidos; 2) įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pirkimo - pardavimo sutartį su ieškove už 64 000 Eur; 3) priteisti ieškovei lygiomis dalimis iš atsakovių po 177,50 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo; 4) teismo sprendimo dalį, kuria ieškinys atmestas dėl įpareigojimo parduoti rūsį, palikti nepakeistą; 5) kitą teismo sprendimo dalį, kuria ieškinys atmestas, ieškinį palikti nenagrinėtą.

22. Teigia, kad teismas nepagrįstai nurodė, jog atsakovė įpareigojama parduoti butą už 67 202,54 Eur. Tai, kad UAB „Apus turtas“ rinkos vertę nustatė žymiai ankstesnei turto vertinimo dienai – 2022 m. gegužės 27 d., nei buvo atliktas UAB „Krivita“ turto vertinimas – 2022 m. spalio 19 d., leidžia daryti išvadą, kad buto rinkos vertė, nustatyta lyginamuoju metodu UAB „Krivita“ ataskaitoje, tiksliau atitinka šio turto rinkos vertę bylos nagrinėjimo dienai, nei turto vertė, kuri nustatyta beveik prieš metus. Teismui konstatavus, kad vertinimą atlikus UAB „Apus turtas“ nebuvo atsižvelgta į nuomininkės investicijas į butą, padarius išvadą, kad tokios investicijos padarytos nuomotojo leidimu, ši aplinkybė buvo pagrindu atmesti ir galutinę bendrovės „Apus turtas“ išvadą apie turto rinkos vertę. Ekspertė I. K., darydama išvadą dėl vertinamo buto rinkos vertės su nuomininko investicijomis, įvertino tai, kad pagal VĮ Registrų centro duomenis vertinamas butas neturi rūsio, todėl sumažino atitinkama pataisa (0,98 dalimi) parduodamo buto 1 kv. m. buto kainą, o UAB „Apus turtas“ vertinimo ataskaitoje nebuvo vertinta ta aplinkybė, jog butui nėra įregistruotas rūsys ir buto rinkos vertę nustatė kaip buto, parduodamo su rūsiu. Atsakovių įrodymai dėl turto vertės nustatymo byloje atmestini, todėl teismas nepagrįstai sumažino pardavimo kainą šiomis išlaidomis.

23. Pažymi, kad ieškovės reikalavimai sumažinti parduodamo buto kainą žalos suma, kurią sudaro sumokėtas ir reikalaujamas mokėti nuomos mokestis už neparduotą butą (4 622,10 Eur), taip pat padidinto nuomos mokesčio mokėjimas už didesnį, nei faktinis buto plotą (691,87 Eur) yra turtiniai reikalavimai, kurie turėjo būti pareikšti kaip reikalavimai priteisti iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės padarytą žalą ir po to užskaityti patenkintą reikalavimą kaip ieškovės apmokėjimą pardavėjui už perkamą turtą. Ieškovės reikalavimas sumažinti parduodamo buto kainą 150 Eur pradiniu įnašu taip pat yra turtinis reikalavimas. Už visus minėtus turtinius reikalavimus turėjo būti sumokėtas žyminis mokestis, tačiau šis ieškinio pareiškimo trūkumas nebuvo nustatytas, todėl ieškovė prašo panaikinti šią teismo sprendimo dalį ir ieškinį palikti nenagrinėtu Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 296 straipsnio 1 dalies 8 punkto pagrindu.

24. Nurodo, kad teismo sprendimo dalis, kurioje nustatyta, kad ieškinys patenkintas 50 procentų, neatitinka teismo sprendimo motyvuojamosios dalies (7-28 punktai). Įvertinus tai, jog ieškinys dėl įpareigojimo parduoti butą yra neturtinis reikalavimas ir jo dalinio patenkinimo atveju nustatyti, kokia proporcija reikalavimas buvo patenkintas, nėra kriterijų, todėl pripažintina, kad iš esmės patenkinus ieškinį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, turi būti atlyginamos jos turėtos bylinėjimosi išlaidos žyminiam mokesčiui sumokėti. Esminis ginčas byloje – ar nuomininkei turi būti atlyginta už investicijas į butą, buvo išnagrinėtas priimant ieškovės pateiktą įrodymą – UAB „Krivita“ turto vertinimo ataskaitą, todėl šią ieškinio dalį tenkinant, ieškovei turėjo būti priteistos iš atsakovių visos turto vertinimo išlaidos – 250 Eur.

25. Apeliaciniu skundu atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė (toliau – ir Savivaldybė) prašo Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 4 d. sprendimo dalį, kuria ieškinys patenkintas iš dalies, panaikinti ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškovės patikslintą ieškinį atmesti visa apimtimi kaip nepagrįstą arba bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

26. Nurodo, kad teismo sprendime nėra pasisakyta dėl atsakovės nurodytų esminių aplinkybių ir argumentų, paneigiančių ieškinio pagrįstumą o teismo išvada tenkinti ieškinį ir įpareigoti atsakovę parduoti ieškovei butą padaryta vadovaujantis su ginču nesusijusiais teisės aktais ir teismų praktika. Privatizavimo įstatymas, kuriuo rėmėsi teismas spręsdamas šalių ginčą, nėra taikytinas ginčo atveju. Taip pat teismo sprendime be jokio pagrindo cituojama Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, kurioje yra pasisakyta dėl Privatizavimo įstatymo normų taikymo. Pirmosios instancijos teismo sprendime daromos nuorodos į kasacinio teismo praktiką, kurioje aptartas Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo taikymas, nors šis įstatymas apskritai nuo 2001 m. sausio 1 d. yra netekę galios, be to, jo paskirtis buvo nustatyti valstybinio ir visuomeninio butų fondo pirkimo-pardavimo tvarką nuomininkams, iki 1992 m. gruodžio 1 d. pareiškusiems norą įsigyti nuosavybėn gyvenamąsias patalpas, o tokios aplinkybės šioje byloje šalių nebuvo įrodinėjamos ir faktinėje ginčo situacijoje apskritai net neegzistavo, kadangi butas ieškovei buvo išnuomotas po minėtame įstatyme nurodytos datos, t. y. 1995 m. kovo 23 d.

27. Pažymi, kad ginčas turėjo būti sprendžiamas taikant Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – VSTVNDĮ), PBĮIĮ bei CK normas ir remiantis jas aiškinančia teismų praktika. Pagal PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalis normos formuluotę, kuri yra blanketinė, dėl savivaldybės būste, kurį siekiama įgyti, padarytų investicijų (jų apskaičiavimo ir atlyginimo) turėjo būti sprendžiama pagal CK normas, o būtent pagal CK 6.501 straipsnį, taip pat remiantis VSTVNDĮ nurodytomis išimtimis, susijusiomis su valstybės (savivaldybės) turto perleidimu. Pirmosios instancijos teismas nenustatinėjo visų kasacinio teismo nurodytų būtinų nustatyti tokių sąlygų: 1) nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; 2) nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; 3) nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; 4) įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių.

28. Pažymi, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 29 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-224-969/2020 yra išaiškinta, kad už savivaldybei priklausančio būsto pagerinimo darbus, kuriuos atliko nuomininkas iki 2002 m. birželio 19 d. (iki VSTVNDJĮ 14 straipsnio 5 dalis normos, kuria buvo įvestas draudimas kompensuoti turto pagerinimo išlaidas, įsigaliojimo), turi būti kompensuojama savivaldybės lėšomis, tačiau tik tuo atveju, jeigu nuomos sutartimi šalys nebuvo susitarusios dėl tokių išlaidų neatlygintinamumo (nekompensavimo). Už savivaldybės būsto pagerinimo darbus, kurie buvo atlikti po 2002 m. birželio 19 d., nuomininkas neturi teisės į išlaidų atlyginimą, nepaisant to, kad nuomos sutartis buvo sudaryta iki nurodytos datos ir (ar) šalys sutartyje buvo sutarusios kitaip, kadangi tą draudžia imperatyvus teisinis reguliavimas, nustatantis disponavimo valstybės (savivaldybės) turtu tvarką.

29. Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais ir lygiomis teisėmis su kitais asmenimis (šiuo atveju – su ieškove) ir jai galioja sutarties laisvės principas, atsižvelgus į PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto normos formuluotę, atsakovė neabejotinai turėjo įstatymo suteiktą teisę, bet ne pareigą parduoti ieškovei išnuomotą butą. PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies normos taikymas susijęs tik su nuomininko gyvenimo nuomojamame būste trukme, būtent todėl savivaldybei palikta diskrecijos teisė nuspręsti dėl nuomojamo būsto (ne)pardavimo. Taigi, atsakovė teismo sprendimu apskirtai negalėjo būti įpareigota parduoti jai nuosavybės teise priklausantį turtą ieškovei.

30. Teigia, kad priešingai, nei nurodyta pirmosios instancijos sprendime, jokia ieškovei teisė privatizuoti būstą nebuvo ir negalėjo būti pripažinta 2022 m. kovo 3 d. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos sprendimu Nr. NTS-22/8, kadangi šiuo komisijos sprendimu buvo tik išreikštas pasiūlymas pirkti butą už turto savininkės nustatytiną kainą, su kuria ieškovė nesutiko ir dėl to atsisakė įsigyti butą, t. y. atmetė atsakovės ofertą (pasiūlymą).

31. Nurodo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai įvertino faktines aplinkybes, todėl padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovė turėjo atsakovės suteiktą leidimą atlikti buto pagerinimo darbus. Šalių sudarytos Nuomos sutarties 2.3 papunktyje yra (buvo) nurodyti konkretūs darbai, kuriuos ieškovė galėjo atlikti gyvendama nuomojamame bute be atskiro atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės ar jos įgalioto asmens sutikimo. Tačiau į šį sąrašą nepateko ieškovės įvardinti darbai, kurių kompensacijos, sumažinant buto pardavimo kainą, ieškiniu buvo prašoma iš atsakovės. Ieškovė su butu elgėsi kaip savininkė, t. y. atliko visus remonto (pagerinimo) darbus savo nuožiūra, jų nederindama su nei su atsakove, nei su jos įgaliotu asmeniu, tokiu būdu akivaizdžiai prisiimdama riziką, kad jai už šiuos darbus ateityje nebus kompensuojama, kaip tai numato CK 6.501 straipsnio 3 dalis. Visiškai nemotyvuota pirmosios instancijos teismo pozicija Nuomos sutarties 2.3 punktą interpretuoti taip, kad pagal jį ieškovė turėjo neribotą teisę atlikti bet kokius buto, kuris nuosavybės teise priklauso ne jai, o atsakovei, remonto (pagerinimo) darbus. Visi atsakovės atlikti remonto darbai, kuriuos ji atliko per visus gyvenimo bute metus galėjo būti ir buvo skirti tam, kad būtų išlaikoma buto būklė. Dėl to nėra pagrindo teigti, kad ieškovė iš esmės yra pagerinus buto būklę.

32. Pažymi, kad tiek UAB,,Apus turtas“ 2022 m. gegužės 27 d. parengtoje buto vertės nustatymo ataskaitoje, tiek pačios ieškovės užsakymu turto vertinimo ekspertės I. K. parengtoje nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitoje buto būklė įvertinta tik kaip vidutinė. Tą pripažino ir ieškovė. Be to, ieškovės nurodytas pagrindinis buto remontas atliktas prieš 15 metų, todėl jis jokios ypatingos reikšmės, nustatant šios dienos buto vertę, neturi. Buto rinkos vertę iš esmės sudaro jo lokacija, statybos metai ir plotas, o ne prieš keliolika metų atlikti remonto darbai, kuriais ieškovė visus tuos metus pati ir naudojosi.

33. Nurodo, jog byloje nėra jokių duomenų, kurie patvirtintų, kad (duomenys neskelbtini) seniūnas ginčui aktualiu laikotarpiu būtų turėjęs įgaliojimą suteikti ieškovei leidimą atlikti buto remonto (pagerinimo) darbus. Be to, (duomenys neskelbtini) seniūno sutikimas buvo tik dėl pertvaros nugriovimo, o tai reiškia, kad kitiems buto remonto (pagerinimo) darbams ieškovė iš esmės nebuvo gavusi net žodinio sutikimo. Atsakovės vertinimu, pertvaros išgriovimas (sumontavimas) nelaikytinas turto pagerinimu, kadangi juo yra tik keičiamas būsto erdvių išsidėstymas pagal individualius gyventojo poreikius, todėl savaime tokie darbai negali nei didinti, nei mažinti būsto vertės. Atkreipia dėmesį, jog ieškovės nurodytos aplinkybės apie remonto darbus, kuriuos ji atliko laikotarpiu iki 2002 m. birželio 19 d. neturi jokios reikšmės nagrinėjamam ginčui, kadangi I. K. nekilnojamo turto akto išvadoje buvo nustatyta tik tų darbų, kurie atlikti vėlesniu laikotarpiu, vertė.

34. Atsakovė atkreipia dėmesį, kad joks teisės aktas ar ginčo šalių sudaryta nuomos sutartis dėl buto, esančio (duomenys neskelbtini), išnuomojimo ieškovei, nenumatė sąlygos, kad būsto savininkė, t. y. atsakovė ar jos įgaliotas atstovas, nereikšdama pretenzijų dėl ieškovės atliekamų remonto (pagerinimo) darbų ar neprieštaraudama, jog nekilnojamo turto registre būtų įregistruoti aktualūs (faktiniai) nekilnojamojo turto objekto darbai, tokiu būdu suteikia ieškovei sutikimą atlikti pagerinimo darbus.

35. Pažymi, kad teismas nevertino ir nepasisakė dėl ieškovės į bylą teiktos nekilnojamojo turto akto išvados įrodomosios reikšmės, be to, nepateikė jokių skaičiavimų, kaip nustatė galutinę pardavimo kainą. Turto vertinimo ekspertės I. K. parengtoje nekilnojamojo turto vertinimo išvadoje yra ydingai apskaičiuota atliktų buto pagerinimo darbų vertė. Pirma, šiai ekspertei nebuvo teikti pirminiai dokumentai, pagrindžiantys atliktus remonto darbus. Antra, 1995 m. buvusi buto būklė, kurios pagrindu ekspertė padarė išvadą, kad ieškovės atliktų pagerinimų vertė siekia 22 000 Eur, nustatyta be jokių objektyvių duomenų, t. y. tuometinių fotonuotraukų, kadastrinių duomenų ir pan.

36. Atkreipia dėmesį, kad pirmosios instancijos teismas apskritai net nepasisakė dėl dalies ieškovės ieškinio reikalavimų (dėl ieškovės patirtos žalos, sumokėtų sumų įskaitymo į pardavimo kainą, buto ploto pasikeitimų ir t. t.). Atsakovė nurodytos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies apeliacine tvarka neginčija ir neprašo jos pakeisti, tačiau šiuo faktu pažymi, kad pirmosios instancijos teismas bylą išnagrinėjo formaliai, padarydamas esminius procesinius pažeidimus.

37. Apeliaciniu skundu atsakovė SĮ „Vilniaus miesto būstas“ prašo panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo sprendimą civilinėje byloje Nr. e2-4189-808/2023 ir priimti naują sprendimą – atmesti ieškinį pilna apimtimi.

38. Nurodo, kad PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalyje nurodyta Vilniaus miesto savivaldybės teisė, bet ne pareiga parduoti gyvenamąsias patalpas. Teismas įpareigojo Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo sutartį nepagrįstai. Teismas taip pat nepagrįstai konstatavo, kad ieškovei teisė privatizuoti būstą buvo pripažinta 2022 m. kovo 3 d. atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos (Nr. NTS-22/8) sprendimu. Pagal Įmonės įstatų 8.4 ir 9.14 punktus Įmonė atsakinga už turto pirkimo - pardavimo sutarčių organizavimo procesą, išskyrus šio turto perleidimą. Šios funkcijos Vilniaus miesto savivaldybė nėra perleidusi turto patikėtiniui.

39. Vadovaujantis Vilniaus miesto savivaldybės būsto, pagalbinio ūkio paskirties pastatų ar patalpų ir inžinerinių statinių pardavimo tvarkos aprašu, patvirtinto Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. rugsėjo 16 d. sprendimu Nr. Nr. 1-227 (toliau – ir Aprašas), prašymas leisti privatizuoti Vilniaus miesto savivaldybei nuosavybės teise priklausantį būstą gali būti netenkinamas bet kurioje jo nagrinėjimo stadijoje, esant bent vienai iš 14.1-14.13 punktuose nustatytų aplinkybių. Remiantis Aprašo 14.9 punktu privatizavimo procedūra nutraukiama, jei pareiškėjas neatvyksta pasirašyti įkainojimo akto per 20 darbo dienų nuo kvietimo pasirašyti įkainojimo aktą išsiuntimo dienos. SĮ,,Vilniaus miesto būstas“ 2022 m. rugpjūčio 8 d. raštu Nr. 1.35-22/4789 D. K. inter alia buvo paprašyta ne vėliau kaip per 30 dienų susisiekti su įmone ir informuoti, ar sutinka su nustatyta buto pardavimo kaina bei pasirašytinai susipažinti su buto įkainojimo aktu. Ieškovė pasirašytinai su buto įkainojimo aktu nesusipažino, tad buto privatizavimo procedūra yra nutraukta, o ieškovė nereiškė prašymo atnaujinti procedūrą. Nagrinėjamu atveju nėra jokio galiojančio turto savininko sprendimo parduoti butą, šio buto privatizavimo procedūra nėra vykdoma.

40. Nurodo, jog ieškovė nepateikė dokumentų, kurie pagrįstų jos investicijas į ginčo butą (statybos darbų sąmatų (sutarčių), atliktų darbų priėmimo – perdavimo aktų) bei atliktų darbų apmokėjimą patvirtinančių dokumentų). Buto remonto (perplanavimo) darbus, kuriems buvo reikalingas statybą (kapitalinį remontą) leidžiantis dokumentas, ieškovė 1992 – 1995 metais turėjo derinti su seniūnija, kurios teritorijoje buvo (yra) butas, o 1995 – 2002 metais dėl šių leidimų išdavimo (suderinusi darbus su patalpų savininke Vilniaus miesto savivaldybe) turėjo kreiptis į Vilniaus apskrities viršininko administraciją. Byloje nėra pateikti dokumentai, kurie patvirtintų faktą, kad ieškovė turėjo nuomotojo leidimą buto pagerinimo darbams. Ieškovės į bylą pateiktas vyr. inžinieriaus V. Z. 1995 m. gegužės mėn. buto projektas, ant kurio nurodyta, kad leidžiama pašalinti nelaikančią pertvarą gyvenamajame kambaryje, negali būti prilygintas nuomotojo leidimui buto pagerinimo darbams atlikti. Be to, pertvaros pašalinimas nelaikytinas buto pagerinimu, dėl kurio padidėjo buto vertė.

41. Teigia, kad ieškovė neturi teisės į pagerinimo išlaidų atlyginimą pagal CK 6.501 straipsnį, nes neatitinka būtinų sąlygų – neturėjo nuomotojo leidimo, neįrodė savo kaip nuomininkės turėtų buto pagerinimo tikslui būtinų išlaidų dydžio. Ieškovės pateiktoje turto vertinimo ataskaitoje ekspertė remiasi pačios ieškovės surašytu raštu, jame nurodant atliktų remonto darbų kainas. Tad ekspertės išvada dėl ieškovės turėtų investicijų dydžio, laikytina nepagrįsta. Teismas, nukrypdamas nuo kasacinio teismo suformuotos praktikos, nenustatinėjo, ar nagrinėjamu atveju yra visos būtinos sąlygos nuomininko investicijoms atlyginti.

42. Atsiliepimais į atsakovių apeliacinius skundus ieškovė D. K. prašo atsakovių apeliacinius skundus atmesti.

43. Nurodo, kad teismas ieškinį tenkino iš dalies, remdamasis PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 5 punktu, bei CK 6.501 straipsnio 1 dalimi. Tai, kad teismas nurodė šių teisės normų turinį vienuose punktuose, o išvadą, kad ieškinys tenkinamas iš dalies nurodė kituose punktuose, nereiškia, jog teismo sprendimas yra neaiškus.

44. Teigia, kad sprendime cituojamoje kasacinio teismo praktikoje buvo aiškinamos ir taikomos materialinės teisės normos, reglamentuojančios nuomininko teisę į nuomojamų savivaldybės patalpų pagerinimo išlaidų atlyginimą, todėl pripažintina kaip taikytina ir šioje, analogiškoje byloje, kur ginčas kyla ne tarp savivaldybės ir verslo subjekto - nuomininko dėl pagerinimo išlaidų atlyginimo, o tarp savivaldybės ir nuomininko privataus asmens, nuomojančio iš savivaldybės gyvenamąsias patalpas – butą. Buto nuomininkas yra silpnesnė sandorio šalis, nei negyvenamų patalpų nuomos atveju – verslo subjektas - nuomininkas. Tai leidžia vertinti, kad buto nuomininko interesai turi būti plačiau ginami, nei komerciniais tikslais nuomojančio patalpas verslo subjekto. Ieškinį teismas iš dalies tenkinto nesiremdamas Privatizavimo įstatymu, o padarė išvadą, kad analogiškai aiškintinos ir PBĮIĮ nuostatos, sprendžiant klausimą dėl to, ar turi būti atlyginama patalpas įsigyjančiam iš savivaldybės nuomininkui, kuris pagerino nuomotas patalpas.

45. Sutinka, kad teismo sprendimo 13 punkte be pagrindo aptariamas Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo taikymas, tačiau dėl to nėra pagrindo naikinti teismo sprendimo.

46. Atkreipia dėmesį, jog atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė, teigdama, kad byloje netaikytinas Privatizavimo įstatymas, cituoja teisės normų aiškinimą, nurodytą aukščiau minėtoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. sausio 13 d. nutartyje Nr. 3K-3-69/2015, kuri išnagrinėta taikant būtent šį Privatizavimo įstatymą. Teigia, jog teismas, nurodydamas, kad nepasisako dėl argumentų, kurie nėra esminiai byloje, atmetė atsakovės argumentą dėl VSTVNDĮ 15 straipsnio 9 dalies taikymo byloje, kaip neesminį argumentą.

47. Pažymi, kad byloje nustatytos faktinės aplinkybės leidžia daryti išvadą, kad VSTVNDĮ 2002 m. įstatyme atsiradęs draudimas atlyginti nuomininkui už pagerinimus netaikytinas ieškovei, įgijusiai teisę į pagerinimo išlaidų atlyginimą iki nurodytos datos. Kaip ir kasacinės instancijos teismo nutartyje Nr. 3K-3-69/2015, analogiškai aiškintinos įstatymo, reglamentuojančio specialius santykius – savivaldybės turto pardavimą nuomininkams (PBĮIĮ ir VSTVNDĮ) normos. Esant specialiai normai – PBĮIĮ 25 straipsniui, kuri buvo priimta vėliau (2014 m. spalio 9 d.), nei VSTVNDĮ 15 straipsnis (2002 m. gegužės 23 d. VSTVNDĮ pakeitimo įstatymas Nr. IX-900, 14 straipsnio 5 dalis), ir dėl šios konkurencijos byloje taikytina PBĮIĮ, kaip vėliau priimta teisės norma. Atsakovės nurodyta teisės norma – VSTVNDĮ 15 straipsnio 9 dalis nereglamentuoja nuomotojo ir nuomininko santykių, kai nuomotojas nusprendžia turtą parduoti nuomininkui, priešingai, reglamentuoja santykius, kurie susidaro tarp nuomininko ir nuomotojo nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu. Atkreipia dėmesį, jog atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės nurodytoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. e3K-3-224-969/2020 ginčas nenagrinėjamas tarp savivaldybės būsto nuomininko ir nuomotojo dėl buto pardavimo kainos ir nuomininko investicijų vertinimo.

48. Teigia, kad 2007-2008 metais, vykdant Nuomos sutartimi nustatytas pareigas, nuomininkui buvo atliekamas pakartotinis buto remontas, kurio kai kurios pasekmės matyti ir šiuo metu, t. y. buvo atliekant turto vertinimą. Bute sanitariniai įrenginiai ir inžinerinė įranga buvo keičiama dėl to, kad nuomotojas nevykdė įsipareigojimo keisti juos pasibaigus naudojimo terminui.

49. Pažymi, kad tai, jog atsakovės įgaliota savivaldybės įmonė 2022 m. kovo 3 d. nusprendė parduoti butą ieškovei ir apie tai jai pranešė, reiškia, kad atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė savo valia nusprendė parduoti turtą ir tuo civiliniuose teisiniuose santykiuose dalyvauja lygiais pagrindais kaip kiti šių santykių dalyviai. Tai, kad atsakovės įgaliotas asmuo įpareigojo ieškovę įmokėti pradinę įmoką už parduodamą turtą – 150 Eur, reiškia, kad tuo buvo patvirtinta, jog butas bus parduotas ir ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad bus nustatyta turto pardavimo kaina pagal įstatymo reikalavimus. Savivaldybė nėra tolygu privačiam turto pardavėjui, todėl ji savo turto pardavimą turi vykdyti pagal įstatymo reikalavimus. Teisminės praktikos pavyzdys analogiškoje byloje Nr. 2A-785-278/2018 leidžia daryti išvadą, kad atsakovės argumentai prieštarauja teisminei praktikai.

50. Nei viena iš turto vertintojų nenustatė, kad butas būtų pagerintas daugiau, nei reikalauja elementarus higieniškas naudojimasis butu, todėl atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės argumentai, jog plytelių išklojimas vonios ir tualeto patalpoje, laminato grindų įrengimas padidino buto vertę daugiau nei ieškovė buvo įpareigota jį gerinti, nepagrįstas.

51. Nurodo, jog nepagrįstai skunde teigiama, kad sutikimas remontuoti butą nebuvo gautas, nes byloje pateiktas architekto leidimas griauti patvirtina ieškovės paaiškinimą, kad gauti leidimą remontui iš architekto nurodė turto valdymą atliekantis (duomenys neskelbtini) seniūnas. Ieškovė tokio pobūdžio sutikimą vertino kaip tinkamą, nes pertvaros išgriovimas yra ne savivaldybės valdininko, o specialisto kompetencijos klausimas, todėl tokio pareigūno duotas sutikimas pagrindiniam darbui, kuris gali kelti pavojų žmonėms, buvo reikalingas buto remontui atlikti.

52. Pažymi, kad atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės argumentas, jog ekspertės I. K. išvadoje ydingai apskaičiuota atliktų buto pagerinimų vertė, nepagrįsta, nes pagerinimų vertė buvo išskaičiuota iš rinkos kainų skirtumo, vertinant kokia yra buto rinkos vertė pagal jo stovį vertinimo dienai ir įvertinus kokia vertė yra šio buto su prielaida, kad butas yra 1995 m. kovo 23 d. būklės.

53. Teigia, jog nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl to, ar buto savininkas sutinka, ar atsisako parduoti butą. Atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ užsakymu UAB „Apus turtas“ atlikus turto vertinimą ir nustačius, kad buto rinkos vertė 89 100 Eur, Komisija 2022 m. liepos 21 d. posėdyje nusprendė pritarti nustatytai buto rinkos vertei ir, gavus pareiškėjos sutikimą, nusprendė pavesti įmonės skyriui rengti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimą dėl paradavimo ir įkainojimo akto tvirtinimo. Atsakovės valia nuspręsti dėl buto pardavimo buvo išreikšta šiais sprendimais, todėl sutarties laisvės principas nebuvo pažeistas. Atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ nurodytas teisminės praktikos pavyzdys – Vilniaus apygardos teismo nutartis, priimta 2022 m. vasario 8 d. civilinėje Nr. e2A-78-656/2022, nėra analogiškas šiai nagrinėjamai bylai.

54. Ieškovė pasinaudojo teise apskųsti SĮ „Vilniaus miesto būstas“ jai pateiktą pasiūlymą įsigyti butą už 89 202,54 Eur Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, pastarajai netenkinus skundo ir nurodžius terminą, per kurį ieškovė turi pasirašytinai susipažinti su turto įkainojimo aktu, ieškovė nustatytu terminu šį aktą pasirašė, nurodydama, kad nesutinka su nustatyta turto rinkos verte. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovė aktą pasirašė, atsakovės neturėjo pagrindo nutraukti buto privatizavimo procedūros.

55. Tai, kad atsakovė nekilnojamojo turto registre 2022 m. gegužės 4 d. įregistravo bute atliktą statybą ir tokius pakeitimus bute, kaip laminuotas grindis, šarvo duris, plastikinius langus ir kt., reiškia, jog atsakovė sutiko, kad šiuos daiktus perima nuosavybėn iš ieškovės, ir tuo patvirtino, kad sutinka su tokiais buto pagerinimais.

56. Pažymi, kad ieškovės paaiškinimas apie tai, kad (duomenys neskelbtini) seniūnas pasirašytinai derinimą atlikti pavedė projekto autoriui, patvirtintas pateiktu įrodymu – aukšto planu, kuriame yra architekto parašas, patvirtinantis leidimą, todėl teismas pagrįstai vertino, kad ieškovė turėjo leidimą atlikti pagerinimus ir jis išduotas tinkamo asmens. Nekilnojamojo turto registre įregistravimas išgriautų sienų, lyginant su ankstesniu buto planu, naujos sienos įregistravimas yra įrodymai, kad darbai atlikti. Atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ cituojama Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008, buvo priimta ne analogiškoje byloje.

57. Atkreipia dėmesį, kad ieškovė pateikė įrodymus – PVM sąskaitas faktūras, apmokėjimo už medžiagas kvitą, nurodė asmenį, vykdžiusį remonto darbus, jo sudarytą atliktų darbų sąrašą ir sumas, kurios jam buvo sumokėtos, paaiškino, jog kiekvienos naudotos medžiagos, užsakytos paslaugos apmokėjimo dokumento neteikia, nes mokėjimai vykdyti per visą 27 metų laikotarpį, todėl tikslios sumos dėl kainų, piniginio vieneto keitimosi šiuo laikotarpiu, nustatymas nėra tikslingas byloje.

k o n s t a t u o j a :

IV. Apeliacinės instancijos teismo nustatytos bylos aplinkybės, teisiniai argumentai ir išvados

58. Bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas. Neatsižvelgdamas į apeliacinio skundo ribas, apeliacinės instancijos teismas ex officio patikrina, ar nėra Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 329 straipsnyje nustatytų absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų (CPK 320 straipsnio 1 ir 2 dalys). Teisėjų kolegija CPK 329 straipsnio 2 dalyje numatytų absoliučių šio sprendimo negaliojimo pagrindų nenustatė.

59. Nagrinėjamoje byloje apeliacinis procesas vyksta pagal ieškovės ir atsakovių apeliacinius skundus. Byloje ginčo dėl to, kad butas, esantis (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso Vilniaus miesto savivaldybei ir yra įtrauktas į savivaldybės tarybos patvirtintą savivaldybės būsto fondo sąrašą bei aplinkybių, kad butas nėra socialinis, nėra. Byloje kilo ginčas dėl įpareigojimo Vilniaus miesto savivaldybei sudaryti su ieškove buto pardavimo sutartį už ieškovės nurodomą buto kainą, o apeliacijos dalykas – pirmosios instancijos teismo priimto sprendimo, kuriuo ieškinys dėl įpareigojimo Vilniaus miesto savivaldybei atlikti veiksmus buvo patenkintas iš dalies, teisėtumo ir pagrįstumo patikrinimas.

Esminės ginčo faktinės aplinkybės

60. Nustatyta, kad 1995 m. kovo 23 d. Vilniaus miesto valdybos potvarkiu Nr. 763V ieškovei D. K. iš Lietuvos Respublikos centralizuoto butų fondo išnuomotas 50,52 kv. m bendro ploto (27,78 kv. m gyvenamojo ploto) butas, esantis (duomenys neskelbtini). Šis potvarkis buvo dalinai pakeistas Vilniaus miesto valdybos 1998 m. birželio 25 d. sprendimu Nr. 1329.

61. Atsakovė Vilniaus miesto savivaldybė, 1998 m. liepos 13 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo Nr. 870 ir 1999 m. gruodžio 29 d. perdavimo – priėmimo akto Nr. 1404-01 pagrindu įgijusi nuosavybės teisę į šį butą, 2001 m. balandžio 10 d. su ieškove sudarė Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos nuomos sutartį Nr. 37. Nuomos sutarties 1 punkte nurodyta, kad ieškovei ir jos šeimos nariams neterminuotam naudojimui yra suteikiamas 51,07 kv. m bendrojo (naudingo) ploto butas esantis (duomenys neskelbtini). Toks buto plotas buvo įregistruotas ir viešajame Nekilnojamojo turto registre.

62. Vilniaus miesto savivaldybės taryba 2008 m. gegužės 28 d. sprendimu Nr. 1-474 perdavė savivaldybės įmonei,,Vilniaus miesto būstas“ patikėjimo teise valdyti visas Savivaldybei nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias patalpas.

63. 2020 m. gruodžio mėn. ieškovė kreipėsi į atsakovę SĮ „Vilniaus miesto būstas“ su prašymu parduoti nuomojamą butą už kainą, iš kurios būtų atimtos ieškovės atliktos investicijos į buto būklės pagerinimą, už būsimą pardavimo sandorį sumokėdama pradinį 150 Eur dydžio įnašą.

64. Atsakovė SĮ „Vilniaus miesto būstas“ 2022 m. liepos 21 d. remdamasi UAB „Apus turtas“ atliktu nekilnojamojo turto vertinimu nustatė 89 202,54 Eur buto pardavimo kainą ir 2022 m. rugpjūčio 8 d. raštu informavo ieškovę bei pavedė Teisės ir skolų administravimo skyriui rengti Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimą dėl buto pardavimo įkainojimo akto tvirtinimo. Rašte taip pat buvo nurodyta, jog ieškovei sutinkant su kaina, ji per 30 dienų turi informuoti įmonės specialistę ir pasirašytinai susipažinti su buto įkainojimo aktu, o per nustatytą terminą to neatlikus, buto pardavimo procedūra bus laikoma nutraukta be atskiro pranešimo.

65. 2022 m. rugsėjo 7 d. Vilniaus miesto savivaldybės administracijos direktoriui ieškovė pateikė skundą dėl SĮ „Vilniaus miesto būtas“ nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos sprendimo. 2022 m. rugsėjo 28 d. Vilniaus miesto savivaldybės raštu D. K. skundas netenkintas, ieškovę informuojant, kad atsižvelgiant į tai, jog per 30 dienų terminą ji pasirašytinai nesusipažino su buto įkainojimo aktu jai papildomai suteikiamas 14 kalendorinių dienų terminas, per kurį pasirašytinai nesusipažinus su buto įkainojimo aktu, buto pirkimo – pardavimo procedūros bus laikomos nutrauktos be atskiro pranešimo.

66. 2022 m. lapkričio 17 d. SĮ „Vilniaus miesto būstas“ raštu ieškovė D. K. informuota, jog, atsižvelgiant į tai, kad ji per suteiktas papildomas 14 kalendorinių dienų terminą pasirašytinai nesusipažino su buto įkainojimo aktu, buto (duomenys neskelbtini), pirkimo-pardavimo procedūra laikoma nutraukta.

67. Ieškovė nagrinėjant ginčą teisme ir nustatant buto kainą prašė vadovautis jos užsakymu atlikta UAB „Krivita“ parengta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 22-I-059 ir tikslinamuoju priedu, kuriuose nurodoma buto rinkos vertė – 86 000 Eur bei nustatyta, kad buto rinkos vertės pokytis, atsiradęs dėl ieškovės atliktų investicijų vertinimo dienai (2022 m. spalio 19 d.) yra 22 000 Eur.

68. 2022 m. balandžio 4 d. ieškovės užsakymu atlikus kadastrinius matavimus nustatyta, kad buto bendras plotas 50,14 kv. m, gyvenamas plotas 32,68 kv. m. Kadastriniai matavimai įregistruoti viešajame registre 2022 m. gegužės 11 d. Atliekant kadastrinius matavimus užfiksuota, kad bute 2021 m. atliktas paprastasis remontas. Nurodytais aktualiais kadastriniais matavimais UAB „Krivita“ rėmėsi atliekant buto rinkos vertės nustatymą.

Dėl ieškovės dalies reikalavimų palikimo nenagrinėtais

69. Pagal CPK 135 straipsnio 1 dalies 2 ir 4 punktus ieškovas ieškinyje privalo nurodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimą (faktinis ieškinio pagrindas), ir reikalavimą (ieškinio dalykas). Pagal dispozityvumo principą (CPK 13 straipsnis) ieškinio faktinį pagrindą ir ieškinio dalyką, išskyrus įstatymo nustatytas išimtis, pasirenka ir gali keisti tik ieškovas. Teismas dispozityviose bylose savo iniciatyva keisti šių ieškinio elementų negali.

70. Iš ieškinio turinio ir jame suformuluoto reikalavimo matyti, kad iš esmės ieškovė reiškė ne tik reikalavimą įpareigoti atsakovę Savivaldybę sudaryti sutartį už jos nurodomą buto kainą, bet tuo pačiu ir reiškė turtinius reikalavimus dėl žalos atlyginimo, kurią, ieškovės teigimu, sudaro: 1) 691,87 Eur permokėtas nuomos mokestis, skaičiuotas už nepagrįstai didesnį nei yra faktinis buto plotas; 2) 4622,10 Eur faktiškai sumokėtas mėnesinis ir mokėtinas nuomos mokestis už laikotarpį nuo 2022 m. rugpjūčio 1 d. iki 2023 m. birželio 1 d.; 3) 150 Eur sumokėtas pradinis įnašas SĮ „Vilniaus miesto būstas“. Ieškovė šias sumas prašė įskaityti į galutinę buto pardavimo kainą ir įpareigoti Savivaldybę sudaryti buto pardavimo kainą už 58 536,03 Eur. Ginčijamu teismo sprendimu ši ieškinio reikalavimų dalis buvo atmesta, nors faktiškai dėl nurodytų reikalavimų teismas sprendime iš esmės nepasisakė. Pateiktu apeliaciniu skundu ieškovė prašo šią sprendimo dalį panaikinti ir ieškinio reikalavimų dalį dėl nesumokėto žyminio mokesčio palikti nenagrinėtais.

71. Pagal CPK 296 straipsnio 1 dalies 8 punktą teismas pareiškimą palieką nenagrinėtą jeigu yra pareikštas keletas reikalavimų, o žyminis mokestis sumokėtas tik už dalį iš jų, – neapmokėtų reikalavimų dalyje. Tačiau nurodytu pagrindu ieškinys gali būti paliekamas nenagrinėtas tik tuo atveju, jeigu šalis per teismo nustatytą terminą trūkumų nepašaliną ir tik pirmosios instancijos teismas (CPK 296 straipsnio 2 dalis). Šiuo atveju ieškovės ieškinys ir patikslintas ieškinys buvo priimti, trūkumai nebuvo nustatyti. Nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme nebuvo keliamas klausimas dėl dalies ieškovės reikalavimų palikimo nenagrinėtais tuo pagrindu, kad nebuvo sumokėtas žyminis mokestis.

72. Pagal CPK 306 straipsnio 2 dalį apeliacinis skundas negali būti grindžiamas aplinkybėmis, kurios nebuvo nurodytos pirmosios instancijos teisme. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovės (apeliantės) nurodoma aplinkybė dėl žyminio mokesčio nesumokėjimo ir dalies reikalavimų, kurie pirmosios instancijos teismo buvo atmesti, bet iš esmės neišspręsti, palikimo nenagrinėtais nebuvo ginčo dalykas pirmosios instancijos teisme, todėl sistemiškai aiškinant CPK 296 straipsnio 2 dalį, 306 straipsnio 2 dalį, ji nėra nagrinėtina apeliacinės instancijos teisme (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-257-706/2016).

Dėl ginčijamo spendimo (ne)teisėtumo ir (ne)pagrįstumo

73. Teismų praktikoje nuosekliai pažymima, kad tam, jog asmens, kuris kreipėsi į teismą dėl pažeistos teisės ar teisėto intereso gynybos, reikalavimas būtų patenkintas, turi būti identifikuotas materialusis teisinis santykis, kuris sieja ginčo šalis, ir iš jo kylanti ieškovo reikalavimo teisė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-117-687/2016).

74. Teisinė kvalifikacija nėra savitikslė, neskirta vien tik atitinkamoms teisės normoms pritaikyti; jos tikslas – identifikuoti teisinius santykius tam, kad ginčas būtų teisingai išspręstas taikant būtent konkrečius teisinius santykius reguliuojančias teisės normas. Teisinės kvalifikacijos tikslas – nustatyti, kokie teisiniai santykiai sieja ginčo šalis, ir, atitinkamai pritaikius šiuos santykius reglamentuojančias teisės normas, išspręsti ginčą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gegužės 26 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-135-381/2021, 24 punktas). Kadangi bylos nagrinėjimo teisme ribas apibrėžia faktinis ieškinio pagrindas ir dalykas, būtent atsižvelgiant į šiuos elementus nustatytina, kas sudaro konkrečios bylos esmę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. sausio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-123-823/2022, 31 punktas).

75. Teisėjų kolegija, įvertinusi bylos medžiagą, ginčijamą teismo sprendimą, apeliaciniuose skunduose ir atsiliepimuose į juos išdėstytus argumentus, vertina, kad pirmosios instancijos teismas neįvykdė jam teisės aktuose įtvirtintos pareigos ir netinkamai sprendė dėl ginčui taikytinų konkrečių materialinės teisės normų.

76. Iš ginčijamo teismo sprendimo matyti, kad teismas iš dalies tenkindamas ieškinį vadovavosi Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo, taip pat rėmėsi kasacinio teismo praktika, kurioje yra pasisakyta dėl šio bei Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo normų taikymo, nors nurodyti teisės aktai ginčo santykiams nėra taikytini. Atkreiptinas dėmesys, kad į privatizavimo objektų sąrašą pagal Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymą negalėjo būti įtrauktas savivaldybių gyvenamosios patalpos (išskyrus avarinius gyvenamuosius namus, iš kurių iškeldinti gyventojai ir jiems neterminuotai išnuomotos kitos gyvenamosios patalpos, ir jei tie avariniai namai išbraukti iš gyvenamųjų patalpų apskaitos dokumentų), o šio įstatymo 10 straipsnio 13 dalyje įtvirtinta teisės norma su kai kuriais pakeitimais, padarytais 2002 m. kovo 5 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo 10, 11, 17, 19 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymu Nr. IX-754, galiojo iki 2014 m. spalio 1 d. Ši norma, kuria nepagrįstai rėmėsi pirmosios instancijos, teismas neteko galios 2014 m. kovo 20 d. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymo Nr. VIII-480 pakeitimo įstatymu Nr. (duomenys neskelbtini) Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymą Nr. VIII-480 išdėsčius nauja redakcija, reglamentuojančia valstybei ir savivaldybei priklausančių akcijų (bet ne viso valstybės ar savivaldybės turto) privatizavimą už pinigus.

77. Valstybinio ir visuomeninio butų fondo pirkimo-pardavimo tvarką nuomininkams, iki 1992 m. gruodžio 1 d. pareiškusiems norą įsigyti nuosavybėn gyvenamąsias patalpas, nustatė 1991 m. gegužės 28 d. Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymas (toliau – Butų privatizavimo įstatymas), kuriame buvo nustatytos pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo sąlygos (Butų privatizavimo įstatymo 5 straipsnis), sutarties forma (Butų privatizavimo įstatymo 10 straipsnis) ir kt. Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymas (su išimtimis) galiojo iki 1998 m. liepos 1 d. (Lietuvos Respublikos Seimo 1997 m. balandžio 29 d. nutarimas Nr. VIII-206), o 2000 m. spalio 12 d. įstatymu Nr. VIII-2033, įsigaliojusiu 2001 m. sausio 1 d., pripažintas netekusiu galios.

78. Pagal kasacinio teismo suformuotą praktiką, pasibaigus specialiojo Butų privatizavimo įstatymo galiojimui, jo pagrindu negalima įgyti naujų teisių, tačiau gali būti įgyvendinamos ir turi būti ginamos asmenų teisės, įgytos galiojant šiam įstatymui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-189/2006). Pasibaigus Butų privatizavimo įstatymo galiojimui, galimybė teismine tvarka įgyvendinti šio įstatymo pagrindu ir jo galiojimo metu įgytas ir pradėtas įgyvendinti asmenų privatizavimo teises nustatyta Valstybės paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti ir daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) įstatyme, o nuo 2015 m. sausio 1 d. Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme.

79. Teisėjų kolegija pažymi, kad pirmosios instancijos teismo sprendime nurodoma kasacinio teismo praktika, kurioje aptartas Lietuvos Respublikos butų privatizavimo įstatymo taikymas, taip pat nėra aktuali nagrinėjamam ginčui, nes butas, kaip teisingai nurodo apeliaciniame skunde atsakovė Savivaldybė, ieškovei buvo išnuomotas po minėtame įstatyme nurodytos datos – 1995 m. kovo 23 d. (nutarties 60, 61, 77, 78 punktai). Be to, aplinkybės dėl ieškovės teisės Butų privatizavimo įstatymo pagrindu privatizuoti butą byloje nebuvo įrodinėjamos ir nebuvo šios bylos nagrinėjimo dalykas.

80. Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas (1998 m. gegužės 12 d. Nr. VIII-729, su vėlesniais papildymais ir pakeitimas) nustato valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo tvarką ir sąlygas, valstybės ir savivaldybių institucijų įgaliojimus šioje srityje tiek, kiek to nereglamentuoja kiti šio turto valdymo ir (ar) naudojimo, ir (ar) disponavimo juo įstatymai (1 straipsnis). Paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti teikimo asmenims ir šeimoms principus, finansavimo šaltinius, formas, paramą būstui įsigyti ar išsinuomoti gaunančių asmenų teises ir pareigas, taip pat socialinio būsto ir savivaldybės būsto nuomos bei būsto pardavimo sąlygas ir tvarką reglamentuoja Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatymas (2014 m. spalio 9 d. Nr. XII-1215).

81. PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto norma, galiojusi ieškovės prašymo dėl buto įsigijimo pateikimo metu nustatė, kad už rinkos kainą, apskaičiuotą pagal Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, Civiliniame kodekse nustatyta tvarka įvertinus parduodamo objekto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, gali būti parduodami savivaldybei nuosavybės teise priklausantys būstai, kurie nuomojami ne socialinio būsto nuomos sąlygomis ir kuriuose nuomininkai yra išgyvenę ne trumpiau kaip 5 metus nuo būsto nuomos sutarties sudarymo dienos, neatsižvelgiant į taikytas būsto nuomos sąlygas. Pažymėtina ir tai, kad PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalies 5 punkto nuostatos turi būti aiškinamos ir taikomos taip, kad valstybės (savivaldybės) turto pardavimo atveju nuomininko teisėtai, turint nuomotojo leidimą, turėtos būtinos turto pagerinimo išlaidos jam būtų kompensuotos pagal CK 6.501 straipsnyje įtvirtintas taisykles, t. y. kai pagerintą turtą įsigyja pats pagerinimus padaręs nuomininkas, jo teisė į turto pagerinimo išlaidų atlyginimą išlieka ir turi būti ginama, tačiau tik tokiu atveju, kai šie pagerinimai buvo atlikti teisėtai – turint nuomotojo leidimą.

82. Ginčui aktualiam Vilniaus miesto savivaldybės būsto ir pagalbinio ūkio paskirties pastatų pardavimo tvarkos aprašo (redakcija galiojusi ieškovės prašymo dėl būsto įsigijimo pateikimo metu), patvirtinto Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2019 m. rugsėjo 16 d. sprendimu Nr. 1-227, 22 punkte numatyta, kad Savivaldybės būsto parduodamo pagal PBĮIĮ 25 straipsnio 2 dalį, kaina apskaičiuojama taip: 1) vertintojas nustato nekilnojamojo turto rinkos vertę; 2) vykdytojas (SĮ „Vilniaus miesto būstas) įvertina parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusias nuomininko investicijas, t. y. nuomininko atliktą nekilnojamojo turto kapitalinį remontą ar rekonstrukciją, jei jis buvo atliktas, kaip nurodyta nuomos sutartyje ir Civiliniame kodekse, ir asmuo turi teisę į tokių išlaidų atlyginimą pagal nuomos sutartį ir (ar) Civilinį kodeksą; 3) vykdytojas (SĮ „Vilniaus miesto būstas) į nekilnojamojo turto kainą įskaito išlaidas, susijusias su parduodamo Savivaldybės nekilnojamojo turto vertės nustatymu.

83. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas konstatuodamas, kad buto privatizavimo procedūra yra nutraukta, o ieškovei teisė privatizuoti būstą buvo pripažinta 2022 m. kovo 3 d. atsakovės SĮ „Vilniaus miesto būstas“ Nuomos teisinių santykių nagrinėjimo komisijos (Nr. NTS-22/8) sprendimu, kuriuo pritarta ieškovės prašymui ir minėtą butą – (duomenys neskelbtini), netinkamai nustatė teisinį ieškovės reikalavimų pagrindą ir netinkamai sprendė dėl šalių teisinimas santykiams taikytinų materialinės teisės normų. Kadangi, nagrinėjamu atveju kilusiam ginčui teisingai išspręsti aktualus teisinis reguliavimas įtvirtintas Lietuvos Respublikos paramos būstui įsigyti ar išsinuomoti įstatyme, Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse ir Apraše bei šias normas aiškinanti teismų praktika.

84. Iki 2001 m. birželio 30 d. galiojusio 1964 m. CK 316 straipsnio 1 dalyje buvo nustatyta, kad, jeigu nuomininkas, nuomotojui leidus, nusinuomotą turtą pagerina, tai jis turi teisę į padarytų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymas arba sutartis nustato ką kita. Nuo 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio CK 6.501 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar sutartis nustato ką kita. Kasacinio teismo praktikoje dėl bendrųjų CK nuostatų, reglamentuojančių nuomojamo turto pagerinimo išlaidų kompensavimą, išaiškinta, kad, sprendžiant dėl daikto pagerinimo išlaidų atlyginimo, būtina nustatyti tokias sąlygas: 1) nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą; 2) nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus; 3) nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį; 4) įstatymų ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 29 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-224-969/2020 35 punktas).

85. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad Nuomos sutartyje nebuvo nurodyta, jog ieškovei (nuomininkui) bus atlyginta už patalpų pagerinimus, leidimas investuoti į ginčo patalpų pagerinimą, nuomininkui buvo išduotas 1995 metais ankstesnio buto savininko, o 2001 m. sudarius nuomos sutartį, nuomininkei nustatyta pareiga periodiškai atlikinėti buto remontą. Teismas vertino, kad ieškovės į bylą pateikta UAB „Krivita“ parengta nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita Nr. 22-I-059 ir tikslinamasis priedas patvirtina, kad rinkos vertės pokytis, atsiradęs dėl nuomininkės padarytų investicijų, yra 22 000 Eur. Vadovaujantis nurodytomis aplinkybėmis pirmosios instancijos teismas vertino, kad Savivaldybė suteikė ieškovei leidimą gerinti ginčo patalpas ir pripažino pastarosios teisę į tokių išlaidų atlyginimą teisės aktų nustatyta tvarka. Su šiomis pirmosios instancijos teismo išvadomis teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti, nes jos yra prieštaringos, nėra argumentuotos bei nėra pagrįstos byloje surinktais ir ištirtais įrodymais.

86. Tam tikri daikto remonto darbai savaime nereiškia, kad daiktas yra pagerintas. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad daikto pagerinimu gali būti pripažįstami tokie darbai, dėl kurių pagerėja to daikto techninės savybės, konkretus daiktas tampa vertingesnis, naudingesnis, tačiau daikto pagerinimui paprastai nepriskiriamas jo pritaikymas specifiniams nuomininko poreikiams, kai tokie daikto pertvarkymai naudingi tik naudojant daiktą pagal tam tikrą konkrečią paskirtį, o naudojant daiktą kitam tikslui – nereikalingi (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-425/2008). Faktas, ar daiktas buvo pagerintas, nustatomas, be kita ko, lyginamuoju aspektu įvertinus tą daiktą iki atitinkamų darbų atlikimo ir po jų atlikimo. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad paprastai atlikti paprastojo remonto darbai nėra vertinami, kaip investicija didinanti turto kainą. Be to, tiek CK 6.493 straipsnio normos, tiek Nuomos sutartis įpareigoja ieškovę atitinkamai atlikti paprastojo (einamojo) remonto darbus ginčo bute. Minėto Aprašo 22 punkte taip pat yra įtvirtinta, kad nustatant parduodamo būsto kainą yra įvertinama parduodamo nekilnojamojo turto vertę pakeitusios nuomininko investicijos, t. y. nuomininko atliktas nekilnojamojo turto kapitalinis remontas ar rekonstrukcija.

87. Pažymėtina, kad viena būtinųjų sąlygų, suteikiančių teisę į išlaidų, panaudotų daiktui pagerinti, atlyginimą, – tokių pagerinimų atlikimas turint nuomotojo leidimą. Leidimo atlikti nuomojamo daikto pagerinimus davimas savo esme yra sandoris, nes šiuo veiksmu siekiama tam tikrų teisinių padarinių. Įstatymas šiam sandoriui nenustato konkrečios formos, todėl jis gali būti sudarytas bet kuria įstatymo įtvirtinta forma (CK 1.71 straipsnis). Teisėjų kolegija pažymi, kad galiojantis teisinis reglamentavimas taip pat nenustato nuomotojo leidimo nuomininkui gerinti nuomojamą daiktą turinio. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad leidimo daryti daikto pagerinimus detalumas kiekvienu konkrečiu atveju yra šalių susitarimo dalykas; daikto savininkas, spręsdamas duoti ar ne jo daiktą naudojančiam asmeniui leidimą pagerinti daiktą, turi teisę detaliai išsiaiškinti, ką ir kaip ketinama daryti su jo daiktu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2008).

88. Bylos duomenys patvirtina, kad ieškovei gyvenant ginčo bute buvo atliktas perplanavimas: tarp patalpų, plane pažymėtų indeksais 31-3 ir 31-7 ir 31-2 ir 31-7 buvo išgriautos pertvaros, patalpoje 31-7 įrengta nauja pertvara. Ieškovė teigė, kad jog pagrindiniai buto pagerinimo darbai buvo atlikti 2007 m., kurie tik 2022 m. balandžio 4 d. atliekant naujus kadastrinius matavimus buvo užfiksuoti ir būtent antruoju etapu (2007 - 2008 m.) atliktų pagerinimo (remonto) darbų verte ieškovė ir prašė sumažinti buto pardavimo kainą. Ieškovės nuomone atsakovės Savivaldybės sutikimas įregistruoti jos inciatyva atliktus naujus kadastrinius matavimus įrodo, jos leidimą ir sutikimą buto remonto darbams atlikti. Atsakovės su tokia pozicija nesutiko nurodydamos, kad nelaikančios pertvaros gyvenamajame kambaryje pašalinimas, negali būti prilygintas nuomotojo leidimui buto pagerinimo darbams atlikti. Be to, pertvaros pašalinimas nelaikytinas buto pagerinimu, dėl kurio padidėjo buto vertė. Atsakovių nuomone, ieškovės atlikti einamieji buto remonto darbai taip pat negali būti priskirtini buto pagerinimui, o dalis darbų buvo atlikta neturint Savivaldybės sutikimo. Aplinkybės, kad atsakovės nereiškė pretenzijų dėl ieškovės atliekamų remonto (pagerinimo) darbų ir neprieštaravo, jog nekilnojamo turto registre būtų įregistruoti aktualūs (faktiniai) nekilnojamojo turto objekto darbai, neįrodo, kad tokiu būdu (tylėjimu) suteikė ieškovei sutikimą atlikti pagerinimo darbus.

89. Taigi, kaip matyti iš bylos duomenų, atsakovės tiek savo procesiniuose dokumentuose teiktuose pirmosios instancijos teismui, tiek apeliaciniuose skunduose išdėstytais argumentais ginčija ne tik ieškovės įrodinėtiną 22 000 Eur atliktų pagerinimų vertę, bet ir leidimo tokiems darbams atlikti išdavimą bei kėlė jų pagrįstumo bei atlygintinumo klausimą. Pažymėtina, kad tokio pobūdžio civilinėse bylose išlaidų dydis įeina į įrodinėjimo dalyką ir teismo nustatomas kaip bylai reikšminga aplinkybė tiriant bei vertinant joje esančius įrodymus, todėl nagrinėjamoje byloje sprendžiant klausimą dėl atliktų pagerinimų buvo būtina nustatyti ne tik tai ar nuomotoja (ieškovė) darbus atliko turėdama nuomotojo leidimą, bet ir tai ar atlikti darbai priskirtini prie darbų, kurie pagerino išsinuomotą daiktą ir nuomininko turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų dydį, taip pat buvo būtina vertinti Nuomos sutartyje įtvirtintas šalių teises ir įsipareigojimus (Nuomos sutarties 2, 3 ir 4 punktai ir jų papunkčiai) bei teisės aktuose įtvirtintą teisinį reguliavimą. Šių reikšmingų ginčo išsprendimui aplinkybių atsakovių argumentų ir byloje pateiktų įrodymų kontekste pirmosios instancijos teismas visiškai nevertino ir netyrė.

90. Teisminio nagrinėjimo dalyką apibrėžia ieškinio turinį sudarantys elementai – ieškinio dalykas ir ieškinio pagrindas. Asmuo, kreipdamasis į teismą dėl, jo manymu, pažeistos subjektinės teisės ar įstatymo saugomo intereso, ieškinyje nurodo tokio pažeidimo aplinkybes (faktinį pagrindą) ir pasirenka teisių gynimo būdą (ieškinio dalyką) (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2, 4 punktai). Ginčas privalo būti išspręstas pagal ieškovo pareikštus reikalavimus, teismas negali pats nei suformuluoti už ieškovą ieškinio dalyko ir pagrindo, nei, spręsdamas bylas, pakeisti ieškinio dalyko ar faktinio pagrindo ar taikyti alternatyvius pažeistų teisių gynimo būdus (išskyrus įstatyme nustatytas išimtis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. gruodžio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-429-701/2017, 31 punktas).

91. Teisėjų kolegija įvertinusi bylos medžiagą, šalių procesinių dokumentų turinį, turi pagrindo iš dalies sutikti su atsakovių apeliacinių skundų argumentais, kad teismas visiškai neanalizavo byloje pateiktų atsakovių atsikirtimų į ieškinį dėl galimai atliktų pagerinimų teisėtumo ir vertės, o pateiktus įrodymus vertino atsietai neatsižvelgdamas į kasacinio teismo formuojamą praktiką bei faktines bylos aplinkybes. Teismas visiškai nemotyvuodamas ir neargumentuodamas sprendė, kad buto vertė yra 67 202,54 Eur, tačiau visiškai nepasisakė nei dėl ieškovės UAB „Krivita“, nei dėl atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės teikto UAB „Apus turtas“ parengto nekilnojamojo turto akto išvadų ir jų įrodomosios reikšmės, be to, nepateikė jokių argumentų, skaičiavimų, kaip nustatė galutinę buto pardavimo kainą. Teismo sprendime nėra nurodyti jokie argumentai ir motyvai, dėl kurių teismas atmetė, kuriuos nors įrodymus (CPK 270 straipsnio 4 dalies 3 punktas). Atkreiptinas dėmesys, kad nekilnojamojo turto vertinimo ataskaitos šiuo atveju yra įrodymai, kurie teismo turėjo būti įvertinti pagal CPK nustatytas įrodymų vertinimo taisykles, o šalims savo poziciją grindžiant vienas kitam prieštaraujančiais įrodymais dėl turto vertės bei nustačius specialiųjų žinių byloje poreikį byloje gali būti sprendžiamas klausimas dėl teismo ekspertizės skyrimo.

92. CPK 265 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad teismas turi priimti sprendimą dėl visų ieškovo, atsakovo ir trečiojo asmens pareikštų reikalavimų, išskyrus atvejus, kai priimamas dalinis sprendimas. Teisėjų kolegija, susipažinusi su byloje dalyvaujančių asmenų pateiktais procesiniais dokumentais, pirmosios instancijos teismo posėdžių garso įrašais, nustatė, jog ieškovė iki bylos nagrinėjimo iš esmės pabaigos palaikė savo ieškinio reikalavimus, tačiau ginčijamu teismo sprendimu pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškinį iš dalies ir nustatydamas ginčo objektu esančio buto kainą, visiškai nepasisakė dėl ieškovės byloje reikštų turinių reikalavimų (galimai patirtos žalos, pasireiškusios sumokėtu ir mokėtinu nuomos mokesčiu bei jo permoka, 150 Eur sumokėto pradinio įnašo SĮ „Vilniaus miesto būstas“) (ne)pagrįstumo ir jų įskaitymo nustatant galutinę buto kainą, nurodytą ieškinio dalį atmetė, net nevertindamas ir netirdamas šalių byloje pateiktų įrodymų ir argumentų.

93. Sutarties laisvės principas reiškia, kad civilinių teisinių santykių subjektai (tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys) patys sprendžia, sudaryti jiems konkrečią sutartį ar jos nesudaryti. Tai reiškia, kad negalima priversti asmens sudaryti sutarties prieš jo valią, išskyrus atvejus, kai tokia pareiga nurodyta įstatyme ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnis).

94. Apeliacinės instancijos teismas neturi pagrindo sutikti su ieškovės atsiliepime į apeliacinius skundus nurodytais argumentais, kad nagrinėjamoje byloje nėra ginčo dėl to ar buto savininkė Vilniaus miesto savivaldybė sutinka, ar atsisako parduoti butą. Kadangi tiek apeliaciniuose skunduose, tiek procesiniuose dokumentuose teiktuose pirmosios instancijos teismui ir atsikirsdamos į pareikštą ieškinį atsakovės nuosekliai teigė, kad pirkimo procedūra yra nutraukta ir butas nėra parduodamas, o ginčo santykyje Vilniaus miesto savivaldybė dalyvauja kaip civilinių teisinių santykių subjektas, kuriems galioja sutarties laisvės principas. Ieškovės (apeliantės) teiginiai, kad ginčas byloje kilo tik dėl turto pardavimo kainos, o ne dėl atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės teisės spręsti ar parduoti ginčo turtą, ar jo neparduoti, nėra teisiškai pagrįsti ir neatitinka bylos faktinių aplinkybių. Tokia ieškovės pozicija prieštarauja ir jos pareikštam reikalavimui (ieškinio dalykui), kuriuo ji prašė įpareigoti atsakovę Vilniaus miesto savivaldybę sudaryti buto pirkimo – pardavimo sutartį. Todėl pirmosios instancijos teismas turėjo vertinti ir pasisakyti dėl atsakovių nurodytų argumentų ir atsikirtimų į ieškinį – buto padavimo procedūros nutraukimo bei sutarties laisvės principo ir šio principo išlygų, tai yra kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį (CK 6.156 straipsnio 2 dalis) ginčo šalių santykiams (ne)taikymo. Paminėtina ir tai, kad pirmosios instancijos teismo sprendime nėra nurodoma, kokie norminiai teisės aktai nustato atsakovei Savivaldybei pareigą sudaryti ginčo objektu esančio buto pirkimo – pardavimo sutartį kompensuojant ieškovei būsto vertę pakeitusias investicijas.

95. Teisėjų kolegija pažymi, kad teismo sprendimas turi būti teisėtas ir pagrįstas (CPK 263 straipsnis). Šie reikalavimai taikytini visų instancijų teismų priimamiems sprendimams ir yra susiję su įstatymu pavesta teismo pareiga tinkamai motyvuoti priimamą sprendimą, t. y. jį pagrįsti faktiniais ir teisiniais argumentais (CPK 270 straipsnis). Toks teisinis reglamentavimas reiškia, kad sprendimo motyvuojamojoje dalyje teismas turi pagrįsti išvadas, išdėstytas sprendimo rezoliucinėje dalyje, t. y. jis turi įvertinti dalyvaujančių byloje asmenų pateiktus įrodymus ir nustatyti ginčui reikšmingas faktines aplinkybes, pritaikyti ginčui aktualias teisės aktų nuostatas, nurodyti argumentus, kodėl jis nelaiko patikimais ir nesiremia konkrečiais įrodymais, atmeta kaip nepagrįstus šalių nurodytus argumentus ir pan. Tik išsamiai ištyręs visas bylai teisingai išspręsti reikšmės galinčias turėti aplinkybes ir sprendime išdėstęs argumentus dėl šių aplinkybių nustatymo bei vertinimo. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas šių reikalavimų priimdamas skundžiamą sprendimą neįvykdė, kadangi teismo išvada tenkinti ieškinį iš dalies ir įpareigoti Savivaldybę parduoti ieškovei butą padaryta vadovaujantis su ginčo teisiniais santykiais nesusijusiais teisės aktais, o teismo sprendime nėra pasisakyta dėl ginčo esminių aplinkybių ir argumentų.

Dėl bylos procesinės baigties

96. Apibendrindama tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas tinkamai nesilaikė vadovavimo procesui principo, neužtikrino tinkamo bylos išnagrinėjimo ir tinkamo įrodinėjimo proceso, netinkamai pritaikė materialinės teisės ir proceso teisės normas ir neišsprendė dalies reikalavimų, dėl to buvo neatskleista bylos esmė ir galėjo būti neteisingai išspręsta byla.

97. Nors apeliacinės instancijos teismas turi teisę ir pareigą išnagrinėti visas bylos faktines ir teisines aplinkybes bei išspręsti ginčą iš esmės, tačiau tokia apeliacinės instancijos teismo teisė ir pareiga nereiškia, kad apeliacinės instancijos teismas įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo procese gali pakeisti pirmosios instancijos teismą. Pažymėtina ir tai, kad apeliacinės instancijos teismas neturi teisės tirti ir vertinti to, ko neišnagrinėjo pirmosios instancijos teismas, todėl pagal byloje pateiktus įrodymus bylos nėra galimybės išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme, nes byla apeliacinės instancijos teisme iš esmės būtų nagrinėjama naujais aspektais ir proceso šalims būtų užkirstas kelias į apeliaciją. Nurodytų argumentų pagrindu skundžiamas sprendimas naikinamas ir byla perduotina pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 185 straipsnis, 263 straipsnio 1 dalis, 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 329 straipsnio 1 dalis, 326 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

98. Bylą pakartotinai nagrinėsiantis pirmosios instancijos teismas turėtų iš naujo tinkamai apibrėžti ginčo ribas, spręsti dėl būtinumo taikyti ieškinio trūkumų šalinimo institutą, tinkamai kvalifikuoti ginčo šalių teisinius santykius ir pagal kasacinio teismo išaiškinimus spręsti dėl jų pagrįstumo ir atitikties teisės aktų nuostatoms.

99. Byla grąžintina iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui, todėl dėl šios priežasties nėra tikslinga pasisakyti dėl kitų ieškovės ir atsakovių apeliaciniuose skunduose ir atsiliepimuose į juos išdėstytų argumentų, kurie aktualūs ir vertintini teismui iš naujo nagrinėjant bylą ir pasisakant dėl ginčo esmės.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

100. Tol kol nėra išnagrinėta civilinė byla ir nėra priimtas sprendimas nė vienos iš šalių naudai, t. y. kol teismas dėl ginčo esmės nėra priėmęs teismo procesinio sprendimo, iš kurio būtų galima nustatyti, kuri šalis laimėjo ginčą byloje, priteisti bylinėjimosi išlaidas byloje dėl procesinių klausimų išsprendimo nėra pagrindo, nes neegzistuoja visos CPK 93 straipsnio 1 dalies taikymo sąlygos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-47-916/2021).

101. Pirmosios instancijos teismo sprendimą panaikinus, bylinėjimosi išlaidų, šalių patirtų pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose, taip pat ir valstybei priteistinų, paskirstymo klausimas apeliacinės instancijos teisme nesprendžiamas. Patirtų bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas spręstinas pirmosios instancijos teismui iš naujo išnagrinėjus bylą ir priėmus joje galutinį procesinį sprendimą.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 326 straipsnio 1 dalies 4 punktu,

n u t a r i a :

Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. gegužės 4 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Teisėjai Eigirdas Činka

Alvida Jasaitytė – Pralgauskienė

Dalia Pranckienė