Dėl sutarties pripažinimo preliminariąja sutartimi

Civilinė byla Nr. 3K-3-18/2009

Procesinio sprendimo kategorijos:

42.4; 42.5; 45.6 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė), Sigito Gurevičiaus (pranešėjas) ir Gražinos Davidonienės,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės G. P. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo 2008 m. kovo 21 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės G. P. ieškinį atsakovei R. Ž., trečiajam asmeniui A. P. dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo ir atsakovės R. Ž. priešieškinį dėl sutarties pripažinimo preliminariąja sutartimi.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ginčas byloje kilo dėl šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo preliminariąja arba pagrindine nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartimi, taip pat dėl preliminariąją ir pagrindinę sutartis skiriančių požymių bei kriterijų, pagal kuriuos sutartis priskirtina preliminariajai ar pagrindinei sutarčiai.

Ieškinyje ieškovė G. P. prašė teismo patvirtinti pirkimo-pardavimo sutarties, kuria atsakovė R. Ž. pardavė ieškovei G. P. asmeninės nuosavybės teise žemės sklypą, gyvenamąjį namą, ūkinį pastatą ir kiemo statinius, esančius (duomenys neskelbtini), už 230 000 Lt, sudarymą.

Ieškovė nurodė, kad 2004 m. birželio 14 d. ji su atsakove sudarė sutartį, kuria atsakovė įsipareigojo parduoti jai pastatus ir žemės sklypą už 230 000 Lt, pirkimo-pardavimo sutartį sutarė pasirašyti iki 2004 m. gruodžio 20 d. Prieš pasirašant sutartį, ieškovė sumokėjo atsakovei 5 000 Lt avansą. 2004 m. gruodžio 21 d. ieškovė sudarė su atsakove naują sutartį, kuria nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ir perdavimo-priėmimo akto pasirašymo terminą nustatė iki 2006 m. gruodžio 31 d. Sutartis pasirašyta Kauno miesto 12-ajame notarų biure, sumokėtas 35 000 Lt avansas, įskaitant ir ankstesnius 5 000 Lt. 2004 m. gruodžio 17 d. ieškovė su šeima apsigyveno namų valdoje (duomenys neskelbtini), deklaravo šiuo adresu savo gyvenamąją vietą. Ieškovės teigimu, ji savo lėšomis atliko namo remonto ir pagerinimo darbus: nupirko naują dujinį katilą, apšiltino namo sienas, pakeitė senus nesandarius langus plastikiniais, jos ir atsakovės bendru sutarimu rūpinosi turtu, mokėjo mokesčius. Galutinai įforminti pirkimo-pardavimo sandorio nepavyko, vykstant civiliniams atsakovės ginčams su buvusiu sutuoktiniu S. Ž. 2006 m. gruodžio 29 d. pareiškimu atsakovė pareiškė, kad namo neparduos, 2007 m. vasario 12 d. ji grąžino avansą. Ieškovė prašė teismo patvirtinti pagrindinės (pirkimo-pardavimo) sutarties sudarymą remdamasi CK 6.309 straipsnio 3 dalimi.

Atsakovė R. Ž. priešieškiniu prašė teismo pripažinti 2004 m. gruodžio 21 d. sutartį preliminariąja sutartimi, kurios terminas pasibaigė 2006 m. gruodžio 31 d.

Atsakovės teigimu, pagal šią sutartį jai ieškovė sumokėjo 35 000 Lt avansą. Po sutarties sudarymo atsakovė išvyko į užsienį, grįžusi į Lietuvą 2006 m. spalio mėnesį, ji 2007 m. vasario 21 d. grąžino visą avanso sumą. Nekilnojamiesiems daiktams, dėl kurių sudaryta sutartis, nuo 2002 m. galiojo areštas vykstant ginčui su sutuoktiniu S. Ž., dėl to, atsakovės teigimu, ieškovė žinojo, kad areštuotų daiktų pirkimas-pardavimas yra negalimas. Pagal nurodytą sutartį terminas pagrindinei pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti nurodytas iki 2006 m. gruodžio 31 d., dėl to nurodytą dieną pasibaigė preliminariosios sutarties galiojimas.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Kauno apygardos teismas 2008 m. kovo 21 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį patenkino ir nusprendė pripažinti 2004 m. gruodžio 21 d. sutartį, sudarytą ieškovės G. P. ir atsakovės R. Ž. bei patvirtintą Kauno miesto 12-ajame notarų biure, preliminariąja sutartimi, kurios terminas pasibaigė 2006 m. gruodžio 31 d. Sprendimu teismas priteisė iš ieškovės G. P. atsakovei R. Ž. 2 150 Lt bylinėjimosi išlaidų ir valstybei 25,30 Lt pašto išlaidų.

Teismas sprendime nurodė, kad 2004 m. birželio 14 d. ir 2004 m. gruodžio 21 d. šalių sudarytos sutartys atitinka visus preliminariosios sutarties požymius. Jomis šalys susitarė ateityje sudaryti įvardytos sutartyje namų valdos pirkimo-pardavimo sutartį šiame susitarime jų iš anksto aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis); sutartis sudaryta rašytine forma (CK 6.165 straipsnio 2 dalis); joje nustatytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti (iki 2006 m. gruodžio 31 d.) (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Iki nurodyto termino namų valdos pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, taigi pasibaigė prievolė pagrindinei, t. y. pirkimo-pardavimo, sutarčiai sudaryti (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Teismo vertinimu, šalių veiksmais patvirtinta, kad jos suvokė sudarančios preliminariąją sutartį ir jos padarinius. Šalys suprato susitarimą sudaryti ginčo namų valdos pirkimo-pardavimo sutartį ateityje, taip pat kad, per nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti ją pasibaigia, todėl 2004 m. gruodžio 21 d. pasirašė kitą preliminariąją sutartį, nustatydamos naują terminą pirkimo-pardavimo sutarčiai sudaryti. Ieškovė, sudarydama ginčo sutartį, žinojo, kad ginčo objektui įregistruotas areštas ir vyksta teisminiai ginčai, kad yra rizika, jog pagrindinė sutartis gali būti ir nesudaryta, ir dėl šios priežasties patvirtinti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą nėra teisinių galimybių. Ieškovė, pareiškusi ieškinį CK 6.309 straipsnio pagrindu, neįrodinėjo aplinkybės, kad atsakovė būtų vengusi ar atsisakiusi įforminti pirkimo-pardavimo sutartį, nenurodė, kokia valdymo forma jai buvo perduotas ginčo objektas. Šalys negalėjo sudaryti pirkimo-pardavimo sutarties vien dėl tos aplinkybės, kad ginčo turtas areštuotas. Teismas padarė išvadą, kad šalių buvo sudaryta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, kurios terminas pasibaigė 2006 m. gruodžio 31 d. Atsakovė visiškai įvykdė šią sutartį, nes pasibaigus terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti vykdydama sutarties 4 punktą grąžino avansą.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. nutartimi ieškovės G. P. apeliacinis skundas atmestas ir nutarta Kauno apygardos teismo 2008 m. kovo 21 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Nutartyje apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad esminės nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos yra šalių susitarimas dėl konkretaus daikto (sutarties dalyko) perdavimo pirkėjo nuosavybėn ir parduodamo daikto kainos. Ieškinį dėl pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo patvirtinimo teismine tvarka pareiškusi ieškovė privalėjo įrodyti, kad pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaryta, t. y. kad ieškovė ir atsakovė susitarė dėl esminių šios sutarties sąlygų: ieškovės nurodytų nekilnojamųjų daiktų perdavimo jos nuosavybėn, konkrečios šių daiktų kainos ir kad kartu šie daiktai jai, kaip būsimajai pirkėjai, buvo perduoti valdyti. Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarčiai įstatyme nustatyta privaloma rašytinė notarinė forma, kuri yra vienas iš šios rūšies sutarčių elementų, privalomų sutarties galiojimui (CK 6.159 straipsnis, 6.393 straipsnio 1, 2 dalys). Dėl to ieškovė, siekdama įrodyti tokios sutarties sudarymo faktą, gali remtis tik rašytiniais įrodymais, patvirtinančiais, kad ji su atsakove susitarė dėl visų esminių tokios sutarties sąlygų, tačiau atsakovė vengia sutartį įforminti (CK 1.93 straipsnio 2, 3 dalys). CK 6.165 straipsnyje išskiriami šie pagrindiniai bruožai, būdingi preliminariajai sutarčiai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių susitarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių tokios sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime, priimtame civilinėje byloje Nr. 3K-P-382/2006, pažymėjo, kad tuo atveju, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Nustačius, kad išreikšta šalių valia aiškiai rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą, t. y. pagrindinę, sutartį, konstatuotinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. 2004 m. gruodžio 21 d. sutartyje, nors ir neįvardytoje preliminariąja sutartimi, yra visi pagrindiniai bruožai, būdingi preliminariajai sutarčiai: aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį; susitarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių tokios sutarties sąlygų aptarimas (t. y. susitarimas dėl konkrečių daiktų (sutarties dalyko) perdavimo pirkėjo nuosavybėn bei parduodamų daiktų kainos); terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis (2006 m. gruodžio 31 d.); taip pat ir tas faktas, kad šalių susitarimas įformintas rašytine forma. Dalies kainos už nekilnojamuosius daiktus sumokėjimas nenulemia sutarties vertinimo kaip pirkimo-pardavimo. CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimajam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas. Teigdama, kad namas buvo perduotas valdyti kaip būsimajam pirkėjui, kartu įsipareigojant parduoti, kas faktiškai reiškia perdavimą nuosavybėn, ieškovė neįrodė, kad, perduodant namą, jai faktiškai buvo suteiktos savininkės teisės. Todėl vien aplinkybė, kad atsakovė, apsigyvenusi ginčo name, jame su savo šeima deklaravo gyvenamąją vietą, negali reikšti perdavimo valdyti fakto, nes ši aplinkybė tik patvirtina apsigyvenimo faktą, o apsigyventi galima ir kitais pagrindais, pvz. nuomos, panaudos teise. Ieškovė šioje byloje taip pat įrodinėjo aplinkybes, kad ji ginčo name atliko pagerinimus, tačiau byloje nenustatyta, kad tokių pagerinimų atlikimas buvo derinamas su atsakove, kaip namo savininke. Byloje nustatyta, kad ginčo namų valdoje esantys pastatai buvo areštuoti ir jokių sandorių su šiais pastatais dėl jų perleidimo nebuvo galima sudaryti. 2004 m. gruodžio 21 d. pirkimo-pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta dėl objektyvios priežasties – objekto, kurį šalys ketino pirkti ir parduoti, arešto, todėl jos susitarė dėl tokios sutarties sudarymo ateityje.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovė G. P. prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2008 m. kovo 21 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. nutartį bei priimti naują sprendimą, kuriuo ieškinį tenkinti. Kasaciniame skunde išdėstyti tokie kasacijos pagrindai ir juos pagrindžiantys esminiai argumentai:

1. Teismai kvalifikavo šalių faktiškai susiklosčiusius santykius ikisutartiniais, tačiau neįvertino to, kad esant ikisutartiniams santykiams šalys tik tariasi dėl pagrindinės sutarties sudarymo, o ne pradeda ją vykdyti. Kasatorei sumokėjus dalį kainos už nekilnojamuosius daiktus, buvo vykdoma ne preliminariosios, o pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties prievolė. Tokia išvada darytina ir iš CK 6.165 straipsnio, kad pagal preliminariąją sutartį nėra atliekami mokėjimai ar atsiskaitymai būsimosios (pagrindinės) sutarties sąskaita. Toks aiškinimas pateiktas ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. sausio 5 d. nutartyje byloje Nr. 3K-3-11/2005, 2005 m. balandžio 20 d. nutartyje byloje Nr. 3K-3-225/2005. Kasaciniame skunde teigiama, kad preliminarioji sutartis yra susitarimas dėl būsimos sutarties sudarymo, jos objektas – būsimoji sutartis. Bylos ginčo atveju sutartyje aiškiai nurodytas perleidžiamas turtas, kaina, šalių įsipareigojimai. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime byloje Nr. 3K-P-382/2006 šalių valia nurodyta kaip esminis pagrindinės ir preliminariosios sutarties atribojimo požymis. Atsakovės valią parduoti ir per sutartyje nurodytą terminą įforminti pagrindinę sutartį patvirtina jos įgaliojimai K. R., kuriuose konkrečiai nurodyta, kam, už kokią sumą jis turi parduoti nekilnojamuosius daiktus, kokiu būdu pervesti pinigus atsakovei.

2. Pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant jį valdyti būsimajam pirkėjui yra to daikto pirkimas-pardavimas. Byloje nustatyta, kad sudarius sutartį namas perduotas kasatorei valdyti, kuriame ji apsigyveno kartu su šeima ir deklaravo gyvenamąją vietą, taip pat atliko namo būklės pagerinimus. Tai patvirtina valdymo faktą, nes valdymas suprantamas kaip teisė turėti daiktą savo žinioje ir daryti jam fizinį bei ūkinį poveikį. Kadangi sumokėta dalis kainos ir daiktas perduotas valdyti pirkėjai, tai teismai turėjo konstatuoti, kad daiktas nupirktas. Byloje įrodyta, kad sutartis notariškai neįforminta dėl atsakovės kaltės. Dėl to teismai, nepatvirtindami pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, netinkamai taikė CK 6.309 straipsnio nuostatas.

3. Pagal CPK 178 straipsnį šalys turi įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus ir atsikirtimus. Atsakovė nepateikė įrodymų, patvirtinančių teiginį, kad sutartis yra preliminarioji, tuo tarpu ieškovės reikalavimą pripažinti sutartį pagrindine patvirtina pateikti rašytiniai įrodymai – sutartys, daiktų įsigijimo dokumentai ir liudytojų parodymai, kurių teismai visapusiškai neįvertino, taip pažeisdami CPK 185 straipsnyje išdėstytą įrodymų vertinimo reikalavimą.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovė R. Ž. prašo ieškovės G. P. kasacinio skundo netenkinti ir palikti nepakeistus kasaciniu skundu skundžiamus teismų sprendimą ir nutartį. Atsiliepime išdėstyti tokie nesutikimo su kasaciniu skundu esminiai argumentai:

1. Teismai pagrįstai sutartį kvalifikavo preliminariąja, nes šioje sutartyje šalių valia buvo išreikšta ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Šalims nesudarius iki nustatyto termino pabaigos pirkimo-pardavimo sutarties, pasibaigė prievolė sudaryti tokią sutartį (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Ieškovė bylos nagrinėjimo metu pripažino faktą, kad ateityje turėjo būti sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis.

2. CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įsipareigojimas parduoti daiktą kartu perduodant daiktą būsimam pirkėjui valdyti yra to daikto pirkimas-pardavimas. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nurodė, kad ne bet koks turto perdavimas gali būti vertinamas kaip turto perdavimas būsimam pirkėjui. Sutarties pasirašymas atsakovei buvo būtinas, gautą avansą ji panaudojo kaip paskolą, būtiną atsakovei dėl jos sunkios materialinės padėties. Sutartimi ieškovei leista apsigyventi pastatuose, tačiau juose liko atsakovės namų apyvokos daiktai. Atsakovė užsienyje išbuvo vienerius metus ir devynis mėnesius iki 2006 m. spalio 9 d., dėl to pagrindinė sutartis nesudaryta ne dėl jos kaltės. Atsakovė per terminą, nustatytą pagrindinei sutarčiai sudaryti, neatsisakė jos sudarymo, pasibaigus šiam terminui grąžino avansą. Pagrindinės sutarties sudaryti buvo neįmanoma dėl pastatų arešto, kuris išregistruotas 2007 m. gruodžio 14 d. Ieškovė neprašė atsakovės sudaryti pagrindinę sutartį ar pakeisti preliminariosios sutarties sąlygas.

3. Teismai sprendime ir nutartyje įvertino rašytinius įrodymus, liudytojų parodymus nepažeisdami įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisyklių. Pagal CPK 178 straipsnį ieškovei teko pareiga įrodyti teismo prašomos patvirtinti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymą, t. y. susitarimą dėl visų esminių pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų: nekilnojamųjų daiktų perdavimo ieškovės nuosavybėn, konkrečios daiktų kainos ir jų perdavimo valdyti. Tokių sąlygų nepagrindžia šalių sudarytos sutarties turinys ir jų veiksmai.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl preliminariosios ir pagrindinės sutarčių atribojimo

Byloje esminis teisės klausimas yra tai, kaip reikia kvalifikuoti ginčo šalių teisinius santykius – sutartiniais nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo ar ikisutartiniais, kylančiais iš preliminariosios sutarties, civiliniais teisiniais santykiais.

Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai priimtuose sprendime ir nutartyje bylos šalių 2004 m. gruodžio 21 d. sudarytą sutartį kvalifikavo kaip preliminariąją sutartį. Kasaciniame skunde ieškovės advokatė išdėstė teisinius argumentus, kuriais siekiama įrodyti, kad šalių sudaryta sutartis turi būti laikoma ne preliminariąja, o pagrindine nekilnojamųjų daiktų pirkimo-pardavimo sutartimi. Kasacinio teismo teisėjų kolegija nagrinėdama bylą ir pagal nustatytas faktines bylos aplinkybes aiškindama nurodytą teisės klausimą įvertina kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisinių argumentų pagrįstumą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime V. Š. v. A. N. byloje Nr. 3K-P-382/2006 konstatuota, kad, kilus ginčui, kokia sutartis buvo sudaryta (preliminarioji ar pagrindinė), lemiamą reikšmę turi sutartį sudariusių šalių valios prasmė. Byloje nustačius, kad išreikšta šalių valia rodo jų susitarimą ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį, pripažintinas ikisutartinių santykių etapas ir preliminariosios sutarties sudarymo faktas. Preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip turtinės vertybės (esamo ar būsimo daikto, turtinių teisių ir t. t.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, dėl kurios sudarymo ateityje susiderama tokioje preliminariojoje sutartyje (CK 1.63 straipsnio 1, 6 dalys, 6.154 straipsnio 1 dalis, 6.165 straipsnio 1 dalis). Tuo tarpu pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties objektas – turtinė vertybė (daiktas, daiktinės teisės, būsimas daiktas) – visada egzistuoja.

Nurodytame Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos nutarime taip pat išaiškinta, kad pagal CK 6.165 straipsnyje įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą išskirtini tokie šios sutarties bruožai: pirma, aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį; antra, šalių sutarimas dėl būsimos pagrindinės sutarties dalyko ir esminių pagrindinės sutarties sąlygų aptarimas; trečia, terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis; ketvirta, šio susitarimo įforminimas rašytine forma.

Nagrinėjamoje byloje konstatuotina, kad ginčo šalių sudaryta 2004 m. gruodžio 21 d. sutartis (T. 1, b. l. 16) atitinka preliminariosios sutarties požymius, nes šioje sutartyje išdėstytos aiškios sąlygos, pagal kurias sutariama iki 2006 m. gruodžio 31 d. sudaryti pagrindinę pastatų ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartį ir perdavimo-priėmimo aktą. Taigi šalys 2004 m. gruodžio 21 d. sutartyje aiškiai išreiškė valią sudaryti ateityje pagrindinę sutartį ir nustatė terminą tokiai pagrindinei sutarčiai sudaryti bei aptarė tam tikras pagrindinės sutarties sąlygas (sutarties dalyką, t. y. pastatus ir žemės sklypą, kainą ir kt.).

Kasaciniame skunde teigiama, kad ieškovė sumokėjo dalį kainos už 2004 m. gruodžio 21 d. sutartyje nurodytus pastatus ir žemės sklypą, apsigyveno juose, dėl to teismai turėjo konstatuoti, jog šie nekilnojamieji daiktai nupirkti, ir patvirtinti pagrindinę, t. y. pirkimo-pardavimo, sutartį.

Bylą nagrinėjanti kasacinio teismo teisėjų kolegija su nurodytu kasacinio skundo argumentu nesutinka, nes toks argumentas prieštarauja preliminariąją sutartį reglamentuojančioms teisės normoms ir jų taikymo bei aiškinimo praktikai.

Įvertinę šalių ketinimus ir jų elgesį tiek iki 2004 m. gruodžio 21 d. sutarties sudarymo, tiek ir po jos, bylą išnagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai nustatė, kad šalys susitarė dėl pagrindinės, t. y. pirkimo-pardavimo, sutarties sudarymo ateityje (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Tokius ketinimus patvirtina aiškiai išreikšta sutarties sąlyga sudaryti pagrindinę sutartį ateityje per nurodytą terminą, vien dėl šios priežasties 2004 m. gruodžio 21 d. sutartis negali būti pripažįstama pagrindine, t. y. pirkimo-pardavimo, sutartimi.

Šalių ikisutartinių santykių teisiniam kvalifikavimui nedaro įtakos ir tokio kvalifikavimo nenuginčija aplinkybė, kad ieškovė sumokėjo dalį pastatų bei žemės sklypo kainos. Sutarčių laisvės principas leidžia šalims susitarti dėl bet kokių sąlygų, neprieštaraujančių imperatyviosioms įstatymų normoms, viešajai tvarkai ir gerai moralei (CK 6.156 straipsnis). Sutartyje šalys susitarė dėl avanso dydžio ir sąlygos, kad atsisakymo pirkti nurodytus žemės sklypą ir pastatus atveju sumokėtas avansas ieškovei bus grąžintas (sutarties 4 punktas). Kadangi pagrindinė sutartis iki nustatyto termino – 2006 m. gruodžio 31 d. – nesudaryta, tai ieškovei grąžinta jos sumokėta avanso suma – 35 000 Lt (T. 1, b. l. 88).

Kasacinio skundo argumentas, kad ieškovė įgijo valdymo teisę į ginčo pastatus ir žemės sklypą, yra paneigtas žemesniųjų instancijų teismų pagal bylos įrodymus nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis. Vien ieškovės apsigyvenimo ir gyvenamosios vietos deklaravimo ginčo name faktas nesuteikia jai nekilnojamojo daikto savininko valdymo teisių. Nekilnojamojo daikto perdavimas pirkėjui atliekamas CK 6.398 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka, pagal kurią nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Byloje nepateikta rašytinių įrodymų apie savininko valdymo teisių perdavimą ieškovei. Priešingai, 2004 m. gruodžio 21 d. sutartyje aiškiai nurodyta, kad tiek pirkimo-pardavimo sutartį, tiek perdavimo-priėmimo aktą šalys numato sudaryti iki 2006 m. gruodžio 31 d. Byloje nustatyta, kad ieškovė ginčo name apsigyveno atsakovei išvykus į užsienį, kuri, grįžusi į Lietuvą, 2007 m. vasario 14 d. pareiškimu per notarą pareikalavo ieškovę išsikraustyti. Taigi faktinis asmens apsigyvenimas ginčo name nereiškia, kad toks asmuo įgijo ginčo namo savininkui priklausančias valdymo teises.

Konstatavus, kad šalių sudarytas ikisutartinis susitarimas yra preliminarioji sutartis ir pasibaigė joje nurodytas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, toks susitarimas, fiksuojantis ikisutartinius šalių santykius, negali būti prilyginamas pagrindinei sutarčiai pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį, nes šalys nėra išreiškusios ir įgyvendinusios valios, patvirtinančios pagrindinės sutarties sudarymą. Tokia valia negalėjo būti išreikšta dėl objektyvios kliūties – ginčo nekilnojamųjų daiktų arešto, galiojusio nuo 2002 m. rugpjūčio 8 d. iki 2005 m. liepos 26 d. ir nuo 2005 m. lapkričio 14 d. iki 2007 m. gruodžio 14 d., uždraudusio disponuoti areštuotu turtu (T. 1, b. l. 78-80).

Dėl išdėstytų motyvų darytina išvada, kad žemesniųjų instancijų teismai teisiškai pagrįstai kvalifikavo ginčo šalių sutartį preliminariąja, išnagrinėję bylos įrodymų visetą, kaip to reikalaujama CPK 185 straipsnio 1 dalyje. Pirmosios instancijos teismas sprendimu teisingai nusprendė atmesti neįrodytą ieškinį, tai patvirtino ir apeliacinės instancijos teismas nutartimi, kuri yra teisėta, dėl to paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Šaliai, kurios naudai priimamas sprendimas, teismas priteisia advokato atstovavimo išlaidas iš antrosios šalies, jeigu prašymas dėl jų priteisimo bei išlaidų dydį patvirtinantys įrodymai pateikti iki bylos išnagrinėjimo pabaigos (CPK 98 straipsnio 1, 3 dalys). Atsakovės kartu su atsiliepimu į kasacinį skundą pateiktas byloje dokumentas patvirtina 500 Lt išlaidų advokato pagalbai už atsiliepimo į kasacinį skundą surašymą. Šią sumą atsakovė prašo priteisti iš ieškovės, prašoma priteisti suma už advokatės surašytą atsiliepimą į kasacinį skundą neviršija teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų rekomendacijų dėl civilinėje byloje priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą maksimalaus dydžio (Rekomendacijų 8 punkto 14 papunktis). Dėl to 500 Lt priteistina atsakovei iš ieškovės.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

nutaria:

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. rugsėjo 2 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei R. Ž. iš ieškovės G. P. 500 Lt (penkis šimtus litų) bylinėjimosi išlaidų.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Janina Januškienė

Sigitas Gurevičius

Gražina Davidonienė