Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės, reikalingos statiniams eksploatuoti, nuomą ne aukciono tvarka, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-307-916/2019

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-14825-2017-0

Procesinio sprendimo kategorija 2.6.16.8

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2019 m. spalio 28 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Andžej Maciejevski, Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas) ir Dalios Vasarienės (pranešėja),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės „Archis“ kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. vasario 5 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Archis“ dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia ir žemės sklypo atlaisvinimo; trečiasis asmuo – Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės, reikalingos statiniams eksploatuoti, nuomą ne aukciono tvarka, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – ir NŽT) prašė teismo: 1) pripažinti negaliojančiais 2014 m. lapkričio 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-387 (toliau – ir Sutartis) ir NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 27 d. įsakymą Nr. 8VĮ-(14.8.2.)-1184 (toliau – ir Įsakymas); 2) įpareigoti atsakovę UAB „Archis“ per 3 mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos savo lėšomis atlaisvinti 0,0537 ha žemės sklypą, kadastro Nr. 1901/0221:65, unikalus Nr. 4400-3069-1517, esantį Kaune, Europos pr. 106D, pašalinant pastatus: pastatą – stoginę (unikalus Nr. 1993-0061-7470) ir pastatą – kiemo rūsį (unikalus Nr. 1993-0061-7447), ir pateikti duomenis VĮ Registrų centro Kauno filialui, kad nurodyti pastatai ir daiktinės teisės bei visi juridiniai faktai, susiję su šiais nekilnojamaisiais objektais, būtų išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro; 3) tuo atveju, jei atsakovė UAB „Archis“ per teismo nustatytą terminą neatlaisvins nurodyto žemės sklypo, leisti Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai prie Aplinkos ministerijos pašalinti nurodytus statinius, visas išlaidas išieškoti iš atsakovės.

3. Ieškovė nurodė, kad ginčijamais Įsakymu ir Sutartimi 0,0537 ha žemės sklypas ne aukciono būdu buvo išnuomotas UAB „Archis“. Žemės sklype, Nekilnojamojo turto registro duomenimis, yra pagalbinio ūkio pastatai – stoginė ir kiemo rūsys. Ieškovės nuomone, pagalbinio ūkio pastatai tarnauja pagrindiniam statiniui kaip jo priklausiniai ir nėra savarankiški daiktai, todėl šiems pastatams eksploatuoti negalėjo būti suformuotas ir išnuomotas žemės sklypas, taigi Sutartis pripažintina negaliojančia kaip prieštaraujanti imperatyvioms Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalies ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto normoms.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

4. Kauno apylinkės teismas 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies: pripažino negaliojančiu Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyriaus 2014 m. lapkričio 27 d. vedėjo įsakymą Nr. 8VĮ-(14.8.2.)-1184 „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. 1901/0221:65, esančio Kaune, Europos pr. 106 D, nuomos“; pripažino negaliojančia 2014 m. lapkričio 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-387. Kitą ieškinio dalį atmetė.

5. Teismas nustatė, kad Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2003 m. gruodžio 30 d. įsakymu Nr. A-2282 patvirtino žemės sklypo Julijanavos g. 4D (dabartinis adresas – Europos pr. 106D) planą, pagal kurį šio žemės sklypo pagrindinė žemės naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos. Atsakovė 2014 m. liepos 28 d. įgijo du pagalbinio ūkio pastatus – stoginę ir kiemo rūsį. Remiantis NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 27 d. įsakymu tą pačią dieną sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartimi, minėtas 0,0537 ha žemės sklypas ne aukciono būdu buvo išnuomotas atsakovei. Sutarties 3 punkte nurodyta, kad išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos. NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2015 m. kovo 18 d. įsakymu ir tos pačios dienos susitarimu buvo pakeista 2014 m. lapkričio 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartis, nurodant, kad žemės sklypo naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorija. Atsakovė 2015 m. rugsėjo 17 d. pirkimo–pardavimo sutartimi bendrosios dalinės nuosavybės teise įsigijo žemės sklypo, esančio Kaune, Europos pr. 102A, 601/2150 dalį, taip pat šiame sklype esantį dujų pastatą. Atsakovė teigia siekianti įsigytų pastatų vietoje, nugriovus ginčo sklype ir vėliau įsigytame žemės sklype jai priklausančius pastatus, įrengti vieną komercinės paskirties patalpą.

6. Teismas pažymėjo, kad pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 9 straipsnio 1 dalį Nekilnojamojo turto registre registruojami šie nekilnojamieji daiktai, jeigu jie Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka yra suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems suteiktas unikalus numeris: 1) žemės sklypas; 2) statiniai; 3) butai; 4) patalpos. Nekilnojamojo turto registre stoginė ir kiemo rūsys įregistruoti kaip atskiri objektai, jiems suteikti unikalūs numeriai, jie nėra susiję funkciniu ryšiu su kokiu nors pagrindiniu daiktu, todėl yra savarankiški civilinių teisinių santykių objektai.

7. Teismas sprendė, kad pagal teisės aktų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą ne aukciono tvarka, nuostatas išsinuomoti valstybinę žemę tokia tvarka turi teisę tik tie asmenys, kurie tame žemės sklype turi nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių, ir tik tą žemę, kuri reikalinga šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Ginčijamos Sutarties sudarymo metu – 2014 m. lapkričio 27 d. – išnuomojamo žemės sklypo paskirtis buvo „kita“, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, t. y. atitiko atsakovės statinių paskirtį. 2015 m. kovo 18 d. šalių sutarimu žemės sklypo nuomos sutartis buvo pakeista, pakeičiant lengvatine tvarka išnuomoto žemės sklypo naudojimo būdą į komercinės paskirties objektų teritorijos, t. y. ginčo sklypas tapo nebenaudojamas atsakovės turimiems statiniams eksploatuoti pagal tiesioginę jų paskirtį – jis nebetarnauja atsakovei priklausantiems statiniams eksploatuoti. Dėl to atsakovės lūkestis, kad, įsigijus pagalbinio ūkio pastatus, o vėliau pakeitus jiems eksploatuoti skirto žemės sklypo naudojimo būdą į kitą, žemės sklypas ir toliau bus nuomojamas lengvatine tvarka, nėra teisėtas, prieštarauja viešajam interesui, valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti ginamas. Teismas konstatavo, kad ginčijamas valstybinės žemės nuomos sandoris pripažintinas niekiniu kaip imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris (CK 1.80 straipsnio 1 dalis), kartu pripažįstant negaliojančiu NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 27 d. įsakymą.

8. Nenustatęs atsakovės kaltės dėl sandorio, kurio pagrindu buvo naudojamasi ginčo žemės sklypu, pripažinimo negaliojančiu, teismas atmetė ieškovės reikalavimą įpareigoti atsakovę savo lėšomis atlaisvinti ginčo žemės sklypą.

9. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos ir atsakovės UAB „Archis“ apeliacinius skundus, 2019 m. vasario 5 d. nutartimi Kauno apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimą paliko nepakeistą.

10. Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija pažymėjo, kad ginčo statinių pagrindinė naudojimo paskirtis – pagalbinio ūkio. Pagal statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ 8.16 punktą pagalbinio ūkio pastatai – namų ūkio pastatai, esantys privačiame namų valdos žemės sklype, ūkininko sodybos žemės ūkio paskirties žemės sklype, sodo sklype ir skirti pagelbėti name gyvenantiems žmonėms tenkinti jų būtiniausias nuolatines reikmes; pagal STR 1.01.07:2010 „Nesudėtingi statiniai“ pagalbinio ūkio pastatai kvalifikuotini kaip nesudėtingi statiniai, o pagal 5.3 punkte nurodytą sąvoką stoginė – tai inžinerinis statinys, stogas ant stulpų (gali būti su galinėmis sienomis ar be jų) žmonėms ar daiktams pridengti nuo kritulių ir saulės, kuris gali būti atskiras statinys ar priestatas prie kito pastato. Stoginės pagal savo tiesioginę paskirtį nėra skirtos sandėliuoti, tai iš esmės atitinka ir šiuo metu galiojančio statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ sąvokas (4.6, 7.9, 7.17 punktai).

11. Teisėjų kolegija sprendė, kad atsakovės pagalbinio ūkio pastatai neturi aiškios paskirties, nėra skirti sandėliuoti, o atsakovės argumentus, kad ji pastatus naudojo sandėliavimui pagal jų paskirtį, laikė nepakankamais konstatuoti, jog atsakovė įgijo teisę ne aukciono būdu išsinuomoti ginčo žemės sklypą. Atsakovės nuosavybėn įgyti pagalbiniai ūkio pastatai neatitiko ginčo žemės sklypo naudojimo būdo nei nuomos Sutarties sudarymo metu, nei 2015 m. šį būdą pakeitus į komercinės paskirties objektų teritorijas. Ginčo statinių paskirtis – pagalbinio ūkio – nepasikeitė, t. y. atsakovė nenaudojo statinių pagal tiesioginę paskirtį. Taigi, atsakovei be aukciono išnuomojus valstybinę žemę, buvo pažeistos imperatyvios Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies nuostatos, įtvirtinančios, kad užstatyti žemės sklypai be aukciono išnuomojami juose esantiems statiniams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

12. Atsakovė nuo pat statinių įsigijimo siekė juos perstatyti į komercinės paskirties statinius (rekonstruoti), tačiau nei teisės aktai, nei teismų praktika nesuteikia jokio teisinio pagrindo nuomoti be aukciono valstybinės žemės sklypus naujų statinių statybai ar kokiems nors statybos darbams. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

13. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2019 m. vasario 5 d. nutartį ir ieškinį atmesti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

13.1. Atsakovei priklausantys pastatai – stoginė, kiemo rūsys ir dujų pastatas, taip pat ginčo žemės sklypas yra vienoje geografinėje vietovėje. Pagal parengtus projektinius dokumentus šie statiniai turi aiškią funkcinę priklausomybę ir apibrėžtą naudojimą – jie bus skirti su atsakovės komercine veikla susijusiems sandėliavimo poreikiams tenkinti. Taigi atsakovei priklausantys pastatai gali būti vertinami kaip savarankiški daiktai, o ne tik kaip pagalbinio ūkio paskirties, todėl nuomos Sutartis buvo sudaryta pagrįstai ir yra teisėta.

13.2. Ginčijamos Sutarties sudarymo metu, t. y. 2014 m. lapkričio 27 d., išnuomojamo žemės sklypo paskirtis buvo kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, t. y. atitiko atsakovės statinių paskirtį. Ieškovės 2015 m. kovo 18 d. įsakymu žemės sklypo naudojimo būdas buvo pakeistas neatsižvelgiant į ginčo žemės sklype esančių pastatų paskirtį, todėl būtent šis įsakymas galėjo būti pripažintas negaliojančiu. Teismai neatsižvelgė į faktą, kad tiek iki priimant 2015 m. kovo 18 d. įsakymą, tiek po to ieškovė ginčo statinius naudojo sandėliavimo reikmėms.

13.3. Ginčo Sutartis neturėjo būti pripažinta negaliojančia, nes ji sudaryta vadovaujantis teisės normomis, reglamentuojančiomis valstybinio žemės sklypo nuomą. Ginčo pastatai Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti kaip atskiri objektai ir gali funkcionuoti kaip atskiri objektai. Stoginės ir kiemo rūsio naudojimas sandėliavimui atitinka Nekilnojamojo turto registre įregistruotą pagalbinio ūkio statinių paskirtį ir ginčo žemės sklypo naudojimo būdą, buvusį Sutarties sudarymo metu, – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos.

14. Ieškovė atsiliepime į kasacinį skundą prašo šį skundą atmesti. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

Pagal Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2003 m. gruodžio 30 d. įsakymą Nr. A-2282 ginčo žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdas – komercinės paskirties objektų teritorijos. Pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40 patvirtinto Žemės naudojimo būdų turinio aprašo 20 punktą komercinės paskirties objektų teritorijos – tai teritorijos, į kurias patenka žemės sklypai, skirti viešbučių paskirties pastatams; administracinės paskirties (išskyrus valstybės ir savivaldybės institucijų, kitų iš valstybės ar savivaldybių biudžetų išlaikomų įstaigų administraciniams pastatams) pastatams; prekybos paskirties pastatams; paslaugų paskirties pastatams; maitinimo paskirties pastatams ir sporto paskirties pastatams. Pagal Sutarties ir jos pakeitimo metu galiojusio Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. birželio 11 d. įsakymu Nr. 289 patvirtinto Statinių klasifikavimo pagal jų naudojimo paskirtį 8.17 punktą pagalbinio ūkio paskirties pastatai – tai namų ūkio pastatai, esantys privačiame namų valdos žemės sklype, ūkininko sodybos žemės ūkio paskirties žemės sklype, sodo sklype ir skirti pagelbėti name gyvenantiems žmonėms tenkinti jų būtiniausias nuolatines reikmes. Nekilnojamojo turto registro duomenimis, ginčo pastatai, t. y. stoginė ir kiemo rūsys, yra pagalbinio ūkio. Taigi, atsakovės turimų pastatų tikslinė naudojimo paskirtis (pagalbinio ūkio) nei pasirašant Sutartį, nei atliekant jos pakeitimą neatitiko išnuomoto žemės sklypo nustatytos naudojimo paskirties.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl valstybinės žemės, reikalingos statiniui eksploatuoti, nuomos reglamentavimo ir pagrindo tokios žemės nuomos sutartį pripažinti negaliojančia

15. Žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą reglamentuoja Žemės įstatymas. Šio įstatymo 1 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta nuostata žemės santykius reguliuoti taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

16. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzYvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-436/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-436/2014">3K-3-436/2014</a>; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-76-684/2018, 25 punktas).

17. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nurodytais atvejais. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto redakciją, nustatytą 2013 m. birželio 27 d. įstatymu Nr. XII-411, galiojančią nuo 2014 m. sausio 1 d., valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui).

18. Valstybinės žemės nuomos teisinis reglamentavimas detalizuojamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse, kurių 2.2 punkte nustatyta, kad pagal Taisykles parduodami ir išnuomojami valstybinės žemės sklypai, užstatyti statiniais ar įrenginiais ir naudojami šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, taip pat statiniais ar įrenginiais neužstatyti (nauji) valstybinės kitos paskirties žemės sklypai, kai tokių valstybinės žemės sklypų pardavimas ar nuoma be aukciono numatyti Lietuvos Respublikos įstatymuose. Pagal Taisyklių 28 punktą išnuomojami naudojami žemės sklypai, užstatyti asmenims nuosavybės teise priklausančiais arba jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išskyrus žemės sklypus, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar (ir) pastatyti tik laikinieji statiniai arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui (jo priklausiniui) ar įrenginiui.

19. Kasacinio teismo praktikoje aiškinant šias teisės normas pažymėta, kad būtina sąlyga valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka yra ta, jog valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį, kitaip tariant, ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pastato eksploatacijai reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy05Ni8yMDA4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-96/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-96/2008">3K-3-96/2008</a>; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NTAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-550/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-550/2013">3K-3-550/2013</a>; 2018 m. rugsėjo 27 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018 21 punktą).

20. Kasacinio teismo taip pat išaiškinta, kad nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių ir jų suvaržymų registracija yra reikšminga išviešinimo tikslais, o daiktų teisinis kvalifikavimas yra atliekamas išanalizavus materialiosios teisės normas, ištyrus esamas faktines aplinkybes, su jomis susijusius įrodymus bei atsižvelgiant į teismų praktikoje suformuluotus kriterijus (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gruodžio 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-551/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-551/2014">3K-3-551/2014</a>). Lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018 26 punktą).

21. Nagrinėjamoje byloje ieškinio reikalavimas pripažinti negaliojančiais 2014 m. lapkričio 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartį ir NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 27 d. įsakymą pareikštas tuo pagrindu, kad ne aukciono tvarka išnuomotame valstybinės žemės sklype esantys atsakovei priklausantys stoginė ir kiemo rūsys yra pagalbinio ūkio pastatai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui kaip jo priklausiniai ir nėra savarankiški daiktai, todėl pagal CK 6.551 straipsnio 2 dalies ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas tokiems pastatams eksploatuoti negalėjo būti suformuotas ir išnuomotas žemės sklypas. Taigi, ieškovės nuomone, ginčijama Sutartis pripažintina negaliojančia kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymo normoms.

22. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad ginčo stoginė ir kiemo rūsys Nekilnojamojo turto registre įregistruoti kaip atskiri objektai, jiems suteikti unikalūs numeriai, jie nėra susiję funkciniu ryšiu su kokiu nors pagrindiniu daiktu, todėl yra savarankiški civilinių teisinių santykių objektai. Įvertinęs byloje nustatytas faktines ginčo statinių naudojimo aplinkybes, teismas nurodė, kad stoginė ir kiemo rūsys, atsakovės naudojami sandėliavimui, atitinka Nekilnojamojo turto registre įregistruotą pagalbinio ūkio pastatų paskirtį ir išnuomoto žemės sklypo naudojimo būdą – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos.

23. Vis dėlto pirmosios instancijos teismas ginčo Sutartį pripažino negaliojančia, nustatęs kitą nei ieškovės nurodytą Sutarties negaliojimo faktinį pagrindą – 2015 m. kovo 18 d. šalių sutarimu žemės sklypo nuomos sutartis buvo pakeista, pakeičiant lengvatine tvarka išnuomoto žemės sklypo naudojimo būdą į komercinės paskirties objektų teritorijų. Teismas sprendė, kad po šio Sutarties pakeitimo ginčo sklypas tapo nebenaudojamas atsakovės turimiems statiniams eksploatuoti pagal tiesioginę jų paskirtį, t. y. jis nebetarnauja atsakovei priklausantiems statiniams eksploatuoti.

24. Apeliacinės instancijos teismas pirmosios instancijos teismo nurodytu sutarties negaliojimo pagrindu nesirėmė ir atkreipė dėmesį į tai, kad 2014 m. lapkričio 27 d. sudarytos Sutarties 3 punkte buvo nustatyta galimybė keisti žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, nurodant paskirtį ir (ar) būdą, nustatytus pagal Kauno miesto savivaldybės teritorijos bendrąjį ar specialųjį planą.

25. Teisėjų kolegija pažymi, kad galimybė keisti išnuomojamo žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą nustatyta Taisyklių 30.8 punkte. Šiame punkte nurodyta: „Kai pagal savivaldybės bendrąjį planą ir (ar) jos dalies bendrąjį planą, jeigu šis parengtas, išnuomojamame žemės sklype (teritorijoje) numatoma plėtoti veiklą, neatitinkančią statinio ar įrenginio, kuris yra ilgesniam kaip 3 metų terminui išnuomojamame žemės sklype ir kuriam eksploatuoti šis žemės sklypas suformuotas, tiesioginės paskirties, įrašytos Nekilnojamojo turto kadastre, sudaromoje valstybinės žemės nuomos sutartyje kartu su esamais išnuomojamo žemės sklypo pagrindine žemės naudojimo paskirtimi ir (ar) naudojimo būdu turi būti numatyta galimybė keisti išnuomojamo žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą į paskirtį ir (ar) būdą, nurodytus savivaldybės bendrajame plane ir (ar) jos dalies bendrajame plane, jeigu šis parengtas. <...> Pakeitus išnuomoto valstybinės žemės sklypo pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą, nuomotojas patikslina išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis Nekilnojamojo turto kadastre ir įrašus Nekilnojamojo turto registre ir perskaičiuoja išnuomoto žemės sklypo vertę, nuo kurios mokamas žemės nuomos mokestis. Patikslinus išnuomoto žemės sklypo kadastro duomenis, šalių susitarimu keičiama valstybinės žemės nuomos sutartis“.

26. Pirmosios instancijos teismas nekonstatavo, kad ginčo Sutarties šalys būtų neįvykdžiusios kokių nors sąlygų Sutarčiai teisėtai pakeisti, bei nenurodė aplinkybių, sudarančių pagrindą spręsti, kad valstybinės žemės nuomos sutarties šalys neturėjo teisės įgyvendinti pirmiau cituotoje teisės normoje nustatytą galimybę. Taigi pirmosios instancijos teismas, sistemiškai neįvertinęs valstybinės žemės nuomos reglamentavimo, teisės normoje nustatytos galimybės įgyvendinimą nepagrįstai kvalifikavo kaip pagrindą Sutartį pripažinti negaliojančia.

27. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad ginčo Sutartis pripažintina negaliojančia, tačiau kitu nei pirmosios instancijos teismo nurodytu pagrindu. Atsižvelgdamas į tai, kad ginčijama Sutartimi išnuomoto žemės sklypo pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, kad ginčo stoginė ir kiemo rūsys Nekilnojamojo turto registre įregistruoti kaip pagalbinio ūkio pastatai, tai pat į teisės aktuose įtvirtintas pagalbinio ūkio pastatų ir stoginės sąvokas, apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad atsakovės pagalbinio ūkio pastatai neturi aiškios paskirties ir nėra skirti sandėliavimui, todėl valstybinės žemės sklypas atsakovei negalėjo būti išnuomotas be aukciono, o tai padarius ginčijamais NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjo 2014 m. lapkričio 27 d. įsakymu ir Sutartimi buvo pažeistos pirmiau cituotos imperatyvios Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies nuostatos, įtvirtinančios sąlygas nuomoti valstybinę žemę lengvatine tvarka.

28. Apeliacinės instancijos teismas nesilaikė šios nutarties 20 punkte nurodytų teismų praktikos nuostatų dėl kriterijų, pagal kuriuos sprendžiama dėl konkretaus nekilnojamojo daikto teisinio kvalifikavimo: ne tik neatsižvelgė į byloje surinktus įrodymus, patvirtinančius faktinį ginčo statinių naudojimą, bet ir sistemiškai neanalizavo materialiosios teisės normų, reglamentuojančių statinių paskirtį.

29. Teismas ginčo statinių paskirties neatitiktį išnuomoto žemės sklypo naudojimo būdui konstatavo, remdamasis šiais kriterijais: pagal statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių kvalifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ 8.17 punktą pagalbinio ūkio pastatai – tai namų ūkio pastatai, esantys privačiame namų valdos žemės sklype, ūkininko sodybos žemės ūkio paskirties žemės sklype, sodo sklype ir skirti pagelbėti name gyvenantiems žmonėms tenkinti jų būtiniausias nuolatines reikmes; pagal statybos techninio reglamento STR 1.01.07:2010 „Nesudėtingi statiniai“ priedo 1 lentelės 2 punktą pagalbinio ūkio paskirties pastatai kvalifikuotini kaip nesudėtingi statiniai, o pagal 5.3 punkte įtvirtintą sąvoką stoginė yra inžinerinis statinys, stogas ant stulpų (gali būti su galinėmis sienomis ar be jų) žmonėms ar daiktams pridengti nuo kritulių ir saulės, kuris gali būti atskiras statinys ar priestatas prie kito.

30. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad minėtas statybos techninio reglamento STR 1.01.09:2003 „Statinių kvalifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį“ 8.17 punktas yra detalizuojamas, pateiktame sąraše konkrečiau įvardijant pastatus, priskiriamus prie pagalbinio ūkio pastatų. Šiame sąraše, be kita ko, nurodyta: sandėlis (8.17.1 punktas); kietojo kuro sandėlis (malkinė) (8.17.5 punktas). Taigi statinys, įvardijamas kaip pagalbinio ūkio pastatas, gali būti naudojimas sandėliavimo paskirčiai.

31. Apeliacinės instancijos teismas, konstatuodamas ginčo statinių paskirties neatitiktį išnuomoto žemės sklypo naudojimo būdui, taip pat rėmėsi teisės aktuose apibrėžtomis nesudėtingų statinių ir stoginės sąvokomis. Pažymėtina, kad ginčo Sutarties sudarymo metu nesudėtingo statinio sąvoka buvo apibrėžta Statybos įstatymo 2 straipsnio 6 dalyje (2009 m. rugsėjo 22 d. įstatymo Nr. XI-421 redakcija): tai paprastų konstrukcijų pastatas, kurio didžiausias aukštis 8,5 m, kurio visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma yra ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto; paprastų konstrukcijų inžinerinis statinys. Minėta, kad statybos techninio reglamento STR 1.01.07:2010 „Nesudėtingi statiniai“ 5.3 punkte nurodyta stoginės sąvoka – inžinerinis statinys, stogas ant stulpų (gali būti su galinėmis sienomis ar be jų) žmonėms ar daiktams pridengti nuo kritulių ir saulės, kuris gali būti atskiras statinys ar priestatas prie kito.

32. Apeliacinės instancijos teismas, pateikęs nurodytas nesudėtingo statinio ir stoginės sąvokas, nemotyvavo, kaip, jo nuomone, šių sąvokų nuostatos paneigia galimybę šiomis sąvokomis įvardijamus statinius naudoti tam tikriems daiktams sandėliuoti. Be to, apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į byloje esančius ir pirmosios instancijos teismo vertintus įrodymus, patvirtinančius faktinę ginčo statinių būklę ir jų tinkamumą sandėliuoti bei nepaneigė pirmosios instancijos teismo nustatytų aplinkybių, kurių pagrindu konstatuota, kad stoginė ir kiemo rūsys, atsakovės naudojami sandėliavimui, gali funkcionuoti kaip atskiri objektai ir atitinka Nekilnojamojo turto registre įregistruotą pagalbinio ūkio pastatų paskirtį. Dėl to teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismo išvada, jog atsakovės pagalbinio ūkio pastatai neturi aiškios paskirties ir neskirti sandėliavimui, kaip teisiškai nepagrįsta, nesudaro pagrindo Sutartį pripažinti negaliojančia.

33. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas ginčijamu sprendimu nepagrįstai iš dalies tenkino ieškinį, o apeliacinės instancijos teismas nutartimi šį sprendimą paliko nepakeistą, todėl atitinkamos nurodytų sprendimo ir nutarties dalys naikintinos bei priimtinas naujas sprendimas – ieškinį atmesti (CPK 359 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

34. Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (CPK 93 straipsnio 1 dalis). Panaikinant pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų priimtus sprendimą ir nutartį bei priimant naują sprendimą, atitinkamai paskirstomos šalių turėtos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

35. Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad 2395,80 Eur bylinėjimosi išlaidos, atsakovės patirtos šiame teisme, laikytinos pagrįstomis. Apeliacinės instancijos teisme atsakovė patyrė 1164 Eur bylinėjimosi išlaidų ir pateikė tai patvirtinančius įrodymus. Kasacinio teismo galutine nutartimi visiškai atmetus ieškinį, atsakovei iš ieškovės priteistinas nurodytų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas.

36. Atsakovė pateikė prašymą dėl 1406 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimo priteisimo bei šias išlaidas pagrindžiančius rašytinius įrodymus. Prašomų atlyginti išlaidų dydis neviršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (toliau – Rekomendacijos), 8.13 punkte nurodyto dydžio, todėl, tenkinus atsakovės kasacinį skundą, jos patirtų išlaidų atlyginimas priteistinas iš ieškovės (CPK 98 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. vasario 5 d. nutarties dalį, kuria palikta nepakeista Kauno apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimo dalis, kuria, ieškinį iš dalies tenkinus, pripažintas negaliojančiu Nacionalinės žemės tarnybos Kauno miesto skyriaus 2014 m. lapkričio 27 d. vedėjo įsakymas Nr. 8VĮ-(14.8.2.)-1184 „Dėl kitos paskirties valstybinės žemės sklypo, kadastro Nr. 1901/0221:65, esančio Kaune, Europos pr. 106 D, nuomos“; pripažinta negaliojančia 2014 m. lapkričio 27 d. valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 8SŽN-387. Šią Kauno apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimo dalį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti.

Pakeisti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. vasario 5 d. nutarties dalį, kuria priteistas bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme atlyginimas ir palikta nepakeista Kauno apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimo dalis, kuria priteistas bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme atlyginimas, bei šią dalį išdėstyti taip:

„Pakeisti Kauno apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimo dalį, kuria atsakovei UAB „Archis“ (j. a. k. 300646127) iš ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) priteistas bylinėjimosi išlaidų pirmosios instancijos teisme atlyginimas, jį padidinant iki 2395,80 Eur (dviejų tūkstančių trijų šimtų devyniasdešimt penkių eurų 80 ct).

Atsakovei UAB „Archis“ (j. a. k. 300646127) iš ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) priteisti 1164 (vieno tūkstančio vieno šimto šešiasdešimt keturių) Eur bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme atlyginimą.“

Kitas Kauno apylinkės teismo 2018 m. rugpjūčio 1 d. sprendimo ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2019 m. vasario 5 d. nutarties dalis palikti nepakeistas.

Atsakovei UAB „Archis“ (j. a. k. 300646127) iš ieškovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) priteisti 1406 (vieno tūkstančio keturių šimtų šešių) Eur bylinėjimosi išlaidų kasaciniame teisme atlyginimą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Andžej Maciejevski

Algis Norkūnas

Dalia Vasarienė