Dėl turto nuomos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo

Civilinė byla Nr. 3K–3–254/2006

Procesinio sprendimo kategorijos:

25.2; 50.5

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2006 m. gegužės 24 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Algio Norkūno ir Broniaus Pupkovo,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Panevėžio miesto savivaldybės mero kasacinį skundą dėl Panevėžio apygardos teismo 2005 m. balandžio 19 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. spalio 17 d. nutarties civilinėje byloje pagal ieškovo akcinės bendrovės,,Apotheca“ (buvusi uždaroji akcinė bendrovė,,Korio vaistinė“) ieškinį atsakovui Panevėžio miesto savivaldybės tarybai dėl turto nuomos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo. Byloje trečiuoju asmeniu dalyvauja akcinė bendrovė,,Panfarma“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas prašė: 1) nutraukti jo ir atsakovo 2003 m. vasario 5 d. sudarytą ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. IL-15; 2) priteisti iš atsakovo 17 690 103 Lt nuostolių dėl negautų pajamų atlyginimo už visą sutarties galiojimo laikotarpį; 15 309,66 Lt, sumokėtus atsakovui už dalyvavimą Panevėžio miesto savivaldybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos konkurse, taip pat bylinėjimosi išlaidas.

Ieškovas nurodė, kad jis 2003 m. sausio 14 d. laimėjo Panevėžio miesto savivaldybės Ekonomikos ir turto valdymo skyriaus skelbtą viešąjį konkursą dėl 303,47 kv. m negyvenamųjų patalpų, esančių Panevėžyje, Nemuno g. 75, nuomos. Ieškovas 2003 m. vasario 5 d. su atsakovu sudarė ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartį Nr. IL-15, tačiau atsakovas, pažeisdamas šios sutarties 8.1 punktą, Civilinio kodekso (toliau – CK) nuostatas, neperdavė per dešimt dienų šio turto ieškovui. Dėl to ieškovas negalėjo šiose patalpose vykdyti savo veiklos ir negavo sutarties galiojimo laikotarpiu (per dešimt metų) planuotų gauti pajamų. Nuomos sutarties terminas ieškovui buvo esminė sutarties sąlyga, o atsakovui pasiūlius perimti ginčo patalpas, praėjus daugiau nei metams po sutarties sudarymo, buvo iš esmės pasikeitusi situacija rinkoje: pradėjo veikti konkuruojančios įmonės, pirkėjai įprato pirkti prekes kitose vaistinėse, nutrūko susitarimai dėl bendradarbiavimo. Ieškovas nurodė, kad nuostolius apskaičiavo, atsižvelgdamas į nuomos sutarties terminą, planuotą ieškovo veiklą ir gautiną dešimties metų pelną iš farmacijos ir medicinos prekių mažmeninės prekybos šiose patalpose, panaudojęs lyginamąjį metodą – palygindamas penkių iš maždaug penkiasdešimties ieškovui priklausančių vaistinių Lietuvoje pajamas ir apskaičiuodamas vidutinį vienos vaistinės grynąjį pelną. Ieškovas atsižvelgė į tai, kad jam nepradėjus veiklos ginčo patalpose, nutrūko subnuomos sutartys, sudarytos su UAB,,Medikona“, UAB,,Vitrolabo servisas“, UAB,,Optikona“ dėl dalies ginčo patalpų subnuomos. Ieškovas taip pat atsižvelgė ir į tai, kad nuomojamose patalpose veikusi vaistinė 2002 m. pardavė prekių maždaug už 6 000 000 Lt, ir į tai, kad 500 m atstumu nuo nuomojamų patalpų nebuvo kitų vaistinių, kad, investuojant lėšas į aktyvius rinkodaros veiksmus pirmaisiais metais, pardavimų skaičius padidėja apie 30 procentų, o investuojant į palaikomuosius veiksmus, pardavimų skaičius padidėja apie 10 procentų.

Ieškovas rėmėsi CK 6.498 straipsnio 3 punkto, 6.484 straipsnio normomis. Ieškovas, patikslinęs ieškinį, nurodė, kad atsakovas, neinformavęs nuomininko, ginčo patalpas 2004 m. vasario 2 d. perdavė valdyti patikėjimo teise viešajai įstaigai Panevėžio miesto poliklinikai, o 2005 m. jas išnuomojo UAB,,Litfarma“. Atsakovas vienašališkai ir neteisėtai – nesikreipdamas į teismą ir nesant CK 6.497 straipsnyje nustatytų pagrindų – nutraukė nuomos sutartį, dėl ko ieškovas negalėjo naudotis išsinuomotomis patalpomis. Ieškovo teigimu, jis neatsisakė perimti patalpų, bet pasikeitus esminei terminuotos nuomos sutarties sąlygai – sutrumpėjus nuomos sutarties terminui, pasiūlė peržiūrėti šalių pasirašytos sutarties sąlygas, t. y. pratęsti nuomos sutarties terminą iki dešimties metų, tačiau atsakovas nesutiko.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Panevėžio apygardos teismas 2005 m. balandžio 19 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies: priteisė ieškovui iš atsakovo 15 309,66 Lt nuostolių, 297 153,15 Lt negautų pajamų ir 7124,63 Lt žyminio mokesčio. Kitą ieškinio dalį teismas atmetė. Teismas priteisė iš atsakovo ir ieškovo į valstybės biudžetą po 14,90 Lt teismo turėtų išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu.

Teismas konstatavo, kad atsakovas neįvykdė 2003 m. vasario 5 d. nuomos sutartimi prisiimto įsipareigojimo per dešimt dienų nuo sutarties sudarymo perduoti nuomininkui nuomojamą turtą pagal perdavimo ir priėmimo aktą. Atsakovas, organizuodamas patalpų nuomos konkursą ir sudarydamas ginčo sutartį, žinojo, kad ginčo patalpas yra užėmęs trečiasis asmuo AB,,Panfarma“. Atsakovas turėjo elgtis apdairiai ir numatyti objektyviai egzistuojančias kliūtis tinkamai vykdyti sutartį, tačiau nebuvo tiek rūpestingas ir apdairus, kiek buvo būtina susidariusioje situacijoje. Teismas atmetė kaip nepagrįstą atsakovo teiginį, kad sutarties 8.1 punktu jis įsipareigojo patalpas perduoti per dešimt dienų nuo to momento, kai patalpas atlaisvins AB,,Panfarma“.

Teismas nurodė, kad, trečiajam asmeniui atlaisvinus ginčo patalpas, ieškovas neatvyko perimti patalpų atsakovo nurodytais terminais, nei į atsakovą, nei į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ar jos nutraukimo nesikreipė ir atsakovo teisės vienašališkai nutraukti sutartį neginčijo. Teismo nuomone, ieškovas, neperimdamas jam išnuomotų patalpų, esmingai pažeidė sutartį ir nuo 2004 m. birželio 4 d. yra kaltas dėl sutarties nevykdymo, nes nuo šios datos atsakovas negavo to, ko tikėjosi gauti pagal sutartį – nuompinigių (CK 217 straipsnio 2 dalis). Ieškovui neatvykus perimti patalpų, atsakovas 2004 m. liepos 21 d. vienašališkai nutraukė nuomos sutartį (CK 6.218 straipsnio 1 dalis), dėl to teismas atmetė ieškovo reikalavimą nutraukti sutartį.

Teismas ieškovo patirtus nuostolius vertino, atsižvelgdamas į minėtas aplinkybes. Ieškovui negalint tiksliai įrodyti nuostolių dydžio, jų dydį nustatė teismas. Dėl už dalyvavimą ilgalaikio materialiojo turto nuomos konkurse sumokėtos sumos teismas nurodė, kad pagal Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimu Nr. 1524 patvirtintas Valstybės ilgalaikio materialiojo turto nuomos konkurso organizavimo taisykles pradinis turto nuomos konkurso laimėtojo įnašas yra įskaitomas į nuompinigius, tačiau nuomos sutartis nutrūko po to, kai ieškovas laimėjo konkursą ir pasirašė sutartį, todėl ieškovo reikalavimas iš atsakovo priteisti minėtą sumą yra tenkintinas.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovo apeliacinį skundą, 2005 m. spalio 17 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.

Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvadomis.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas prašė panaikinti apeliacinės instancijos teismo nutarties ir pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuriomis buvo iš dalies patenkintas ieškinys ir priimti naują sprendimą – šią ieškinio dalį atmesti, taip pat priteisti iš ieškovo atsakovo naudai bylinėjimosi išlaidas. Kasaciniame skunde nurodyti šie argumentai:

1. Teismai netinkamai aiškino 2003 m. vasario 5 d. sutarties 6, 8.1, 18 punktų nuostatas ir taip pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles, suformuluotas CK 6.193 straipsnyje ir Aukščiausiojo Teismo praktikoje (nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000, Teismų praktika 14; 2004 m. rugsėjo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-451/2004). Atsakovas ir ieškovas, pasirašydami minėtą sutartį, žinojo, kad patalpos yra užimtos. Kadangi nebuvo žinoma data, kada AB,,Panfarma“ atlaisvins patalpas, tai šalys susitarė tipinės nuomos sutarties sąlygas papildyti dviem punktais: 6 punktu, kuriame nuomos termino pradžia buvo nustatyta nuo patalpų perdavimo-priėmimo dienos, ir 18 punktu, kuriame buvo nustatyta, kad sutartis įsigalioja nuo patalpų perdavimo-priėmimo akto pasirašymo dienos.

Kadangi aiškinant sutartį būtina įvertinti ir šalių elgesį po jos sudarymo, tai svarbu, kad ieškovas po sutarties sudarymo iki 2004 m. gegužės 21 d. jokių pretenzijų dėl patalpų perdavimo nereiškė. Pasiūlymą keisti sutarties sąlygas ieškovas pateikė tik tada, kai atsakovas pranešė apie būtinumą priimti patalpas.

Kasatorius nesutinka su teismų išvada, kad sutarties 6 ir 18 punktai susiję su nuomos mokesčio mokėjimo termino pradžia, tačiau nesusiję su sutarties įsigaliojimo termino pradžia. Tokia teismų išvada neatitinka CK 6.477 straipsnio ir sutarties esmės.

2. Teismai netinkamai nusprendė dėl visų civilinės atsakomybės sąlygų, netinkamai taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias civilinę atsakomybę.

Jei ir buvo padaryta žala, ji atsirado dėl AB,,Panfarma “ neteisėtų veiksmų. Atsakovas nepažeidė bendro pobūdžio pareigos elgtis atidžiai ir rūpestingai. Atsakovas neatliko jokių neteisėtų veiksmų, taip pat nebuvo neteisėto neveikimo iki sutarties sudarymo ir ją sudarius, todėl nėra ir priežastinio ryšio tarp atsakovo veiksmų ir ieškovo nurodytos žalos. Kaltės ieškovo veiksmuose taip pat nėra – abi šalys susitarė, kad nuomos terminas bus skaičiuojamas ne nuo sutarties pasirašymo, o nuo patalpų perdavimo dienos. Atsakovo elgesys atitiko apdairumo, rūpestingumo ir atidumo standartus.

3. Teismai netinkamai aiškino CK 6.253 straipsnio normą. Akivaizdu, kad atsakovas neatliko jokių neteisėtų veiksmų nei organizuodamas konkursą, nei suteikdamas patalpas nuomininkui. Nuomos sutarties su AB,,Panfarma“ terminas baigėsi 2002 m. gruodžio 31 d. Atsakovas informavo bendrovę apie sutarties pasibaigimą ir net du kartus reikalavo išsikelti iš patalpų. 2003 m. vasario 24 d. kreipėsi į teismą dėl AB,,Panfarma“ iškeldinimo. Atsakovas turėjo teisėtų lūkesčių, kad patalpos bus atlaisvintos.

Atsakovas, sudarydamas sutartį, tikėjosi gauti nuompinigių. Ieškovas pats nesielgė sąžiningai, nesilaikė sutarties, dėl to atsakovas ir turėjo nuostolių. Teismas, priimdamas sprendimą, neįvertino ieškovo nesąžiningo elgesio nei AB,,Panfarma“ atlaisvinus patalpas, nei teismo proceso metu.

4. Teismai netinkamai taikė Vyriausybės 2001 m. gruodžio 14 d. nutarimo Nr. 1524 nuostatas. Nutarime nustatyta, kad pradinis įnašas gali būti grąžinamas konkurso dalyviams, nelaimėjusiems konkurso. Kasatorius nesutinka su teismų išvada, kad ieškovo sumokėtas įnašas turi būti jam grąžintas kaip nuostoliai.

5. Ieškovo reikalavimai buvo patenkinti 1,77 procento. Teismas turėjo proporcingai atmestų reikalavimų daliai atsakovui priteisti bylinėjimosi išlaidas (išlaidas advokato pagalbai apmokėti). Tačiau atsakovui išlaidos advokato pagalbai nebuvo priteistos, pašto išlaidos šalims buvo paskirstytos po lygiai, žyminio mokesčio dydis taip pat buvo apskaičiuotas neteisingai.

IV. Atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas prašė palikti nepakeistus skundžiamus teismų sprendimą ir nutartį. Atsiliepime nurodyti šie argumentai:

1. Ieškovo, dalyvavusio konkurse, pagrindinis tikslas buvo gauti patalpas, todėl nėra jokios prasmės ir logikos aiškinti ieškovo valią taip, kaip nurodo atsakovas – kad ieškovas buvo informuotas, jog patalpos užimtos, ir kad ieškovas sutiko laukti iki jos bus atlaisvintos. Teismai padarė pagrįstą išvadą, kad aplinkybė, jog ginčo patalpos buvo užimtos, aiškintina kaip kasatoriaus prisiimta rizika dėl sutarties sąlygų netinkamo vykdymo.

Atsakovas netinkamai remiasi CK 6.165 straipsnio normų dėl preliminariosios sutarties aiškinimu teismų praktikoje. Preliminariosios sutarties aiškinimo argumentais nebuvo grindžiami atsakovo atsikirtimai pirmosios instancijos teisme, todėl atsakovas nebegali jais remtis kasaciniame procese.

Ginčo sutarties 8.1 ir 18 punktuose nurodytos sąlygos viena kitai neprieštarauja ir neduoda pagrindo išvadai, kad kasatorius buvo atleistas nuo pareigos per sutartyje nustatytą terminą perduoti patalpas ieškovui.

2. Atsakovas yra neabejotinai kaltas dėl uždelsto pagal nuomos sutartį patalpų perdavimo ieškovui, nes nebuvo pakankamai rūpestingas ir apdairus tiek, kiek atitinkamomis sąlygomis buvo būtina. Atsakovui laiku nesiėmus teisėtų veiksmų patalpoms atlaisvinti ir neįvykdžius sutartimi prisiimto įsipareigojimo, atsirado teisėtas ir pagrįstas pagrindas atsakovui taikyti civilinę atsakomybę.

3. Teismai pagrįstai nustatė, kad atsakovas yra atsakingas už ieškovui atsiradusius nuostolius ir pagrįstai tenkino ieškovo reikalavimo dalį dėl nuostolių atlyginimo.

4. Teismai 15 309,66 Lt sumą ieškovui priteisė ne kaip grąžinamą pradinį įnašą už dalyvavimą nuomos konkurse, o kaip nuostolius, patirtus dalyvaujant šiame konkurse.

5. Teismas teisingai paskirstė šalims bylinėjimosi išlaidas. Teismas bylinėjimosi išlaidas iš atsakovo priteisė tik nuo patenkintos reikalavimo dalies.

k o n s t a t u o j a :

Kasacinis teismas sprendžia tik teisės klausimus ir nesprendžia fakto klausimų ir yra saistomas žemesnės instancijos teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Teisėjų kolegija pasisako tik dėl tų kasacinio skundo argumentų, kurie susiję su teisės aiškinimu ir taikymu, o ne faktų nustatymu ar vertinimu.

1. Šalių nuomos sutarties dalykas buvo patalpos, kurių savininkas yra atsakovas. Savininko teisių apsauga yra įtvirtinta Lietuvos Respublikos Konstitucijoje, konkrečiai – jos 23 straipsnyje, taip pat kituose žemesnės galios teisės aktuose – pvz., įstatymuose (Civilinio kodekso Ketvirtosios knygos V skyriaus Penktajame skirsnyje).

Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas 2000 m. gruodžio 21 d. nutarime konstatavo, kad nuosavybės teisė – viena pamatinių žmogaus teisių. Suprantama, kad tokiu Konstitucijos nuostatų aiškinimu nepaneigiamos kitų savininkų, ne fizinių asmenų, (šioje byloje – Panevėžio miesto savivaldybės tarybos), teisės. Savininko teisės nėra beribės. Nuosavybės teisės įgyvendinimas suponuoja ir tam tikras savininko pareigas. Konstitucinio Teismo 2000 m. gruodžio 21 d. ir 2002 m. kovo 14 d. nutarimuose konstatuota, kad Konstitucijos 23 straipsnio normose taip pat išreiškta nuosavybės socialinė funkcija. Pagal Konstitucinio Teismo konstatavimą savininkas, turėdamas teisę valdyti nuosavybę, ja naudotis ir disponuoti, negali pažeisti įstatymų, taip pat kitų asmenų teisių. Tokia nuostata yra įtvirtinta ir CK 4.37 straipsnio 1 dalyje.

2. Byloje nustatyta, kad nuomojamų patalpų savininkas yra atsakovas. Jis žinojo, kad nuomos sutartį yra sudaręs su trečiuoju asmeniu – akcine bendrove,,Panfarma“. Savininkas turėjo sutartu terminu perduoti ieškovui išnuomotas patalpas, negalėjo pažeisti patalpų nuomos konkursą laimėjusio ieškovo teisių naudotis jam išnuomotomis patalpomis. Atsakovui, nenutraukus nuomos sutarties su AB,,Panfarma“, buvo akivaizdu, kad ieškovas negalės naudotis išsinuomotomis patalpomis ir įgyvendinti savo verslą. Teismai konstatavo, kad, sudarydamas nuomos sutartį su ieškovu, atsakovas turėjo suprasti, kad ieškovas negalės plėsti savo verslo ir dėl to negaus atitinkamų pajamų. Kita vertus, savininko (atsakovo) veiksmai ar neveikimas dėl išnuomotų patalpų perdavimo nustatytu laiku nepaneigia įmonės (verslininko) (šioje byloje – ieškovo) teisės domėtis išnuomojamų patalpų galimybe ir perspektyva naudotis savo ūkinėje veikloje. Tačiau ir tokiu atveju išlieka savininko pareiga užtikrinti kito sutarties dalyvio teisę į savininko konkurso tvarka išnuomotą objektą. Detalesnis sutarties pagal Civilinio kodekso 6.246, 6.248, 6.483, 6.484 straipsnius aiškinimas ir taikymas yra fakto klausimų aiškinimas ir taikymas, todėl dėl jų kasacinis teismas nepasisako. Neneigiant ieškovo pareigos išsiaiškinti konkurso tvarka išnuomojamų patalpų teisinės padėties ir praktinės galimybės jomis pasinaudoti, teismai pagrįstai konstatavo, kad civilinė atsakomybė tenka atsakovui. Taigi atsakovas privalo atlyginti ieškovui žalą – ieškovo negautas pajamas (CK 6.249 straipsnio 1 dalis).

3. Pagal CK 6.249 straipsnio 1dalį, jeigu šalis nuostolių dydžio negali tiksliai įrodyti, tai jų dydį nustato teismas. Negautų pajamų dydį tiksliai įrodyti paprastai yra problemiška. Teismas, nustatydamas nuostolių dydį, vadovavosi šia įstatymo norma. Nuostolių dydžio konkrečios sumos nustatymas yra fakto klausimai. Kasacinio skundo motyvai dėl pašto išlaidų ir žyminio mokesčio taip pat yra fakto klausimai. Minėta, kad kasacinis teismas fakto klausimų nesprendžia (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

4. Teisės normos pritaikytos ir išaiškintos tinkamai. Ieškovo reikalavimai patenkinti remiantis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimas ir apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktini galioti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Panevėžio apygardos teismo 2005 m. balandžio 19 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. spalio 17 d. nutartį palikti nepakeistus.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Algis Norkūnas

Bronius Pupkovas