Dėl įpareigojimo atlikti buto apdailą ir perduoti įrengtą butą perdavimo-priėmimo aktu

Civilinė byla Nr.3K-3-218/2007 Procesinio sprendimo kategorijos: 35.4; 35.5; 42.9;

42.10; 42.11.1 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Teodoros Staugaitienės (kolegijos pirmininkė), Juozo Šerkšno ir Prano Žeimio (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Kauno miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimo ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 27 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Baileksas“ ieškinį atsakovui Kauno miesto savivaldybei, trečiajam asmeniui Kauno m. 9-ojo notarų biuro notarei D. K. dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo ir atsakovo priešieškinį ieškovui dėl įpareigojimo atlikti buto apdailą ir perduoti įrengtą butą perdavimo-priėmimo aktu.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Baileksas“ nurodė, kad atsakovas Kauno miesto savivaldybė 2004 m. spalio 8 d. leidinyje „Informaciniai pranešimai“ Nr. 77 pakartotinai paskelbė, jog konkurso būdu perka 10 vieno kambario, 20 dviejų kambarių, 10 trijų kambarių ir 2 keturių kambarių butus. Konkurso data ir laikas buvo nurodyti 2004 m. spalio 21 d. 15 val. Jis (ieškovas), tikslindamas savo 2004 m. spalio 6 d. pasiūlymą, 2004 m. spalio 19 d. raštu informavo atsakovą, kad sutinka parduoti butus po 100 000 Lt ir kad į šią kainą yra įskaityta ir pilna butų apdaila, t. y. grindų danga, nudažytos sienos ir lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, el. viryklė, vonia, kriauklė. Konkurso metu buvo nuspręsta iš jo (ieškovo) nupirkti 2-jų kambarių, 55,10 kv.m bendro ploto butą, esantį (duomenys neskelbtini), ir tai buvo patvirtinta Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2004 m. lapkričio 25 d. įsakymu Nr. A-3168 „Dėl gyvenamųjų patalpų pirkimo“. Vykdant šio įsakymo 2 punktą, 2004 m. gruodžio 3 d. tarp jo (ieškovo) ir atsakovo buvo pasirašyta minėto buto pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje jokių specialių sąlygų ar papildomų įsipareigojimų nebuvo nustatyta. Buto vidutinė rinkos vertė, VĮ Registrų centro Kauno filialo 2004 m. gruodžio 1 d. pažymos duomenimis, buvo nurodyta 120 028 Lt, o butas parduotas – už 100 000 Lt, kuriuos atsakovas įsipareigojo sumokėti per 15 kalendorinių dienų nuo sutarties pasirašymo dienos. Sutarties 4.6 punkte jis (ieškovas) įsipareigojo per 5 darbo dienas po galutinio pirkėjo (atsakovo) atsiskaitymo perduoti pirkėjui butą pagal perdavimo-priėmimo aktą. Atsakovas pinigus pervedė 2004 m. gruodžio 9 d. Ieškovas taip pat nurodė, kad, Kauno miesto savivaldybės administracijos 2004 m. rugpjūčio 31 d. garantinio rašto Nr. 711 duomenimis, į butą, esantį (duomenys neskelbtini), turėjo persikelti A. P. šeima, keldinama iš buvusiems savininkams grąžintino namo. Tačiau A. P. po konkurso kreipėsi į jį (ieškovą), reikalaudamas nevykdyti bute jokių statybos darbų, atsisakydamas santechnikos įrenginių ir bet kokios kitos įrangos. Ieškovo žiniomis, savo atsisakymą A. P. patvirtino atsakovui raštu. Tokiomis aplinkybėmis jis (ieškovas) negali įvykdyti savo įsipareigojimo atlikti pilną buto apdailą. Atsakovui šios aplinkybės yra žinomos, tačiau jis jokių pasiūlymų neteikia, atsisako bendradarbiauti ir kooperuotis (CK 6.200 straipsnio 2 dalis), nevykdo 2004 m. gruodžio 3 d. sutarties 5.2 punkte prisiimto įsipareigojimo priimti butą pagal perdavimo-priėmimo aktą. Butas iki šiol nuosavybės teise priklauso jam (ieškovui), jis moka privalomą turto mokestį, ir tai jam yra nuostolinga. Manydamas, kad 2004 m. gruodžio 3 d. sutartis iki šiol yra neįvykdyta dėl atsakovo nesusitarimo su A. P. ir atsakovo nenoro spręsti ginčą, todėl yra pagrindo nesitikėti, kad ji bus įvykdyta ateityje, ieškovas prašė teismo nutraukti 2004 m. gruodžio 3 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp jo ir Kauno miesto savivaldybės tarybos dėl buto, esančio (duomenys neskelbtini), perleidimo, ir taikyti restituciją, įpareigojant jį (ieškovą) grąžinti Kauno miesto savivaldybės administracijai 100 000 Lt.

Priešieškiniu atsakovas Kauno miesto savivaldybė prašė teismo įpareigoti atsakovą UAB „Baileksas“ per tris mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo atlikti buto, esančio (duomenys neskelbtini), apdailą: pakloti grindų dangą, nudažyti sienas ir lubas, sumontuoti santechnikos prietaisus, įrengti elektrinę viryklę ir kriauklę, taip pat prašė įpareigoti ieškovą UAB „Baileksas“ perduoti perdavimo-priėmimo aktu jam (atsakovui) įrengtą minėtą butą. Priešieškinyje atsakovas nurodė, kad jis paskelbė apie butų pirkimo konkursą 2004 m. rugsėjo 22 d. leidinyje „Informaciniai pranešimai“ ir 2004 m. rugsėjo 23 d. bei 30 d. dienraščiuose „Kauno diena“ ir „Laikinoji sostinė“. Ieškovo UAB „Baileksas“ ir kitų asmenų pasiūlymai parduoti butus, pateikti Kauno miesto savivaldybės administracijai, buvo išnagrinėti Kauno miesto savivaldybės administracijos Komisijos butams, skirtiems nuomininkams iškeldinti iš savininkams grąžintų gyvenamųjų namų, pirkti (toliau – komisija) 2004 m. spalio 6 d. posėdyje, kuriame buvo nuspręsta skubos tvarka skelbti pakartotinį konkursą 2004 m. spalio 8 d. Ieškovas buvo pasiūlęs parduoti šešis butus, nurodydamas 1 kv.m kainą ir įsipareigodamas, kad butais bus galima naudotis nuo 2004 m. gruodžio mėnesio. Komisija, apžiūrėjusi pasiūlytus parduoti butus, 2004 m. spalio 11 d. buto apžiūros akte nurodė, kad ieškovo pasiūlytame bute, esančiame (duomenys neskelbtini), nėra apdailos, radiatorių, viryklės, vidaus durų, grindų dangos, santechninių prietaisų. 2004 m. spalio 14 d. posėdyje komisija nurodė, kad derybos dėl butų pirkimo su ieškovu atidedamos iki kitų derybų, nes ieškovas pageidavo papildomo laiko siūlomų parduoti butų vertei patikslinti, atsižvelgiant į komisijos 2004 m. spalio 11 d. akte nurodytus atlikti būtinus remonto darbus. 2004 m. spalio 14 d. derybų procedūros protokole Nr. 13 komisija nurodė, kad ieškovo UAB „Baileksas“ siūlomi butai neperkami, nes neatitinka gyvenamųjų patalpų reikalavimų. Šiame protokole taip pat pažymėta, kad ieškovas pasižada siūlomus parduoti butus įrengti. Ieškovas savo pasiūlymą patikslino 2004 m. spalio 19 d., nurodydamas, kad į butų pardavimo kainą yra įskaityta ir pilna butų apdaila. Atsižvelgiant į šį ieškovo įsipareigojimą, 2004 m. spalio 22 d. raštu Nr. 10-2-5094 jis buvo pakartotinai pakviestas į derybas dėl pateikto pasiūlymo. 2004 m. spalio 29 d., vadovaudamasi LR Vyriausybės 2003 m. birželio 23 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintos Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos 41 punktu, komisija preliminariu laimėtoju pripažino ieškovą dėl dviejų butų, tarp jų – ir buto, esančio (duomenys neskelbtini), pirkimo. 2004 m. lapkričio 19 d., atsižvelgiant į pateiktą patikslintą pasiūlymą, t. y. į priimtiną kainą ir ieškovo pasižadėjimą atlikti parduodamo buto apdailos darbus, ieškovas buvo paskelbtas laimėjusiu konkursą, o 2004 m. gruodžio 3 d. su ieškovu buvo sudaryta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, kuria jis (atsakovas) nupirko už ieškovo už 100 000 Lt butą, esantį (duomenys neskelbtini). Tačiau ieškovas savo įsipareigojimo iki 2004 m. gruodžio mėnesio atlikti šio buto apdailos darbus neįvykdė. A. P. nėra ir nebuvo ieškovo prievolės įrengti ginčo butą šalis. Minėtą prievolę įvykdyti ieškovas įsipareigojo jam (atsakovui). Kadangi ieškovas neturėjo jokių įsipareigojimų A. P., tai neturėjo ir pagrindo atsižvelgti į jo reikalavimus. Be to, ieškovo teiginiai, kad asmuo, kuriam suteiktas butas, kategoriškai atsisako visų buto apdailos darbų ir todėl jis negali įvykdyti savo įsipareigojimų, niekuo nepagrįsti (CPK 178 straipsnis). Atsakovo teigimu, ieškovas daug kartų buvo raginamas įvykdyti savo prievolę įrengti ginčo butą ir perduoti jį perdavimo-priėmimo aktu jam (atsakovui), tačiau ieškovas į tai nereagavo. Toks ieškovo elgesys pažeidžia ne tik galiojančius teisės aktus, bet ir jo (atsakovo) teises ir teisėtus lūkesčius, susijusius su prievolių tretiesiems asmenims (nuomininkams) įvykdymu. Neįvykdžius valstybės garantijų nuomininkams, gyvenantiems savininkams grąžintinose gyvenamosiose patalpose, užtruko savininkams gražintinų patalpų atlaisvinimas, o valstybė patiria nuostolių dėl sugrąžintų natūra gyvenamųjų patalpų savininkams mokamo nuomos mokesčio.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Kauno miesto apylinkės teismas 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimu ieškinį patenkino, priešieškinį atmetė; nutraukė 2004 m. gruodžio 3 d. nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, sudarytą tarp ieškovo UAB „Baileksas“ ir Kauno miesto savivaldybės tarybos dėl buto, esančio (duomenys neskelbtini), perleidimo; taikė restituciją ir įpareigojo UAB „Baileksas“ sugrąžinti Kauno miesto savivaldybės administracijai 100 000 Lt. Teismas laikė, kad atsakovas, 2004 m. lapkričio 25 d. priimdamas įsakymą Nr. A-3168 „Dėl gyvenamųjų patalpų pirkimo“ ir įgaliodamas juo savo atstovą sudaryti ir pasirašyti pirkimo-pardavimo sutartis bei perdavimo-priėmimo aktus, pripažino, jog ieškovas atsakovui pateikė naudingiausią pasiūlymą, išrinktą pagal jo paties nustatytus kriterijus, susijusius su pirkimo objektu, ir todėl pasiūlė ieškovui sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį. Sutarties 5.3 punkte pažymėta, kad pirkėjo (atsakovo) atstovas patvirtina, jog iki šios sutarties pasirašymo turėjo galimybę ir apžiūrėjo butą, patvirtina, kad butas visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, dėl buto būklės ir kokybės neturi pardavėjui jokių pretenzijų, t. y. patvirtina, kad parduodamo buto kokybė atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, taip pat atitinka pardavimo kainą, kurią pirkėjas sumokės pardavėjui. Jokių kitų papildomų įsipareigojimų ar specialių sąlygų šioje sutartyje nėra nustatyta. Nors ieškovas savo pasiūlyme nurodė, kad į parduodamo buto kainą įskaityta ir pilna buto apdaila, tolimesni atsakovo veiksmai, teismo nuomone, rodo, jog jis jokių pretenzijų dėl apdailos darbų neatlikimo ieškovui iki sutarties pasirašymo neturėjo, jokių papildomų įpareigojimų ieškovui sutartyje nenustatė ir nupirko ginčo butą už 100 000 Lt kainą. Dėl to atsakovo reikalavimas įpareigoti ieškovą atlikti ginčo bute apdailą yra nepagrįstas, ir jo reikalavimas įpareigoti ieškovą perduoti jam perdavimo-priėmimo aktu įrengtą butą yra atmestinas. Teismas pažymėjo, kad A. P. dar iki komisijos sprendimo dėl konkurso nugalėtojo paskelbimo sutiko persikelti į ginčo butą, ir tai rodo, kad jis žinojo apie šio buto būklę. Tiek A. P. 2004 m. spalio 15 d. pareiškimas, tiek jo parodymai teismo posėdžio metu, teismo vertinimu, patvirtina, kad jis atsisakė ieškovo paslaugos įrengti jam suteikiamą butą ir kad ateityje jokių pretenzijų dėl nesuremontuoto ir be apdailos bei santechninių įrengimų jam suteikto buto Kauno miesto savivaldybei jis neturės. Dėl to teismas laikė pagrįstais ieškovo argumentus dėl atsakovo nebendradarbiavimo ir nesikooperavimo su ieškovu vykdant sutartyje įtvirtintą pareigą priimti ginčo butą. A. P. atsisakius įsirengti ginčo butą pasinaudojant ieškovo paslaugomis ir jam užtikrinus nekelti dėl to jokių pretenzijų ateityje, atsakovo principinis reikalavimas, kad ieškovas įrengtų butą medžiagomis ir priemonėmis, netinkančiomis asmeniui, kuriam suteikiamas butas, teismo nuomone, yra neracionalus. Įvertinęs laikotarpį, per kurį sutarties šalys nesusitarė dėl iškilusio ginčo sprendimo, teismas pripažino pagrįstu ieškovo argumentą, kad sutartis nebus vykdoma ir ateityje, ir vertino tai kaip pagrindą nutraukti sutartį (CK 6.217 straipsnio 1 dalis, 2 dalies 4 punktas ir 4 dalis) bei taikyti restituciją (CK 6.222 straipsnis).

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. gruodžio 27 d. nutartimi Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimą paliko nepakeistą, atsakovo apeliacinį skundą atmetė. Teisėjų kolegija pripažino pirmosios instancijos teismą pagrįstai atmetus atsakovo priešieškinį, nes ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartis šalių buvo pasirašyta nenustatant joje jokių sąlygų ir papildomų įsipareigojimų. Svarbi aplinkybė, teisėjų kolegijos vertinimu, yra ta, kad pats atsakovas pripažino, jog derybos su ieškovu dėl buto pirkimo baigėsi pasirašius sutartį, ir būtent sutartyje atsispindi derybų rezultatas (sutarties 5.3 punktas). Pagal LR Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintos Žemės, esamų pastatų ir kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos 49 punktą derybos su kandidatais laikomos įvykusiomis ir pasibaigusiomis, kai galutinai susitariama su kandidatu dėl pirkimo sąlygų <...>; derybų su kandidatu pabaiga įforminama derybų protokolu. Tokiu protokolu teisėjų kolegija laikė komisijos 2004 m. spalio 29 d. derybų procedūros protokolą Nr. 21, kuriame konkurso laimėtoju buvo pripažintas ieškovas ir kuriame šalys suderino ginčo buto pirkimo kainą (100 000 Lt), tačiau jokių papildomų sąlygų ir papildomų darbų atlikimo nenustatė bei pažymėjo, kad UAB „Baileksas“ parduodamų butų techniniai reikalavimai atitinka pirkimo dokumentų sąlygų reikalavimus. Pripažindama pagrįstomis pirmosios instancijos teismo išvadas, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su ieškovu dėl ginčo buto priėmimo-perdavimo, kad ilgas laiko tarpas, per kurį atsakovas neperėmė buto, leidžia vertinti, jog sutartis nebus vykdoma ir ateityje, o tai yra CK 6.217 straipsnyje nustatytas pagrindas sutarčiai nutraukti, teisėjų kolegija pažymėjo, kad atsakovas nepateikė įrodymų, jog jis sutiko perimti butą tokį, kokį šalys aptarė sutartyje. Jokių papildomų ieškovo įsipareigojimų dėl parduodamo buto įrengimo sutartyje nėra nustatyta, todėl nėra pagrindo pripažinti, kad ieškovas nevykdė savo įsipareigojimų pagal šią sutartį. Atsakovas pats pripažino, kad buto neperėmė ir teisinės registracijos savo vardu neatliko, todėl, teisėjų kolegijos nuomone, pirmosios instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad atsakovas nesikooperavo ir nebendradarbiavo su ieškovu tikslu tinkamai įvykdyti sutartį. Įvertinusi, kad atsakovas neįrodė, jog ieškovas vienašališkai atsisako vykdyti sutartį ar vienašališkai keičia jos įvykdymo sąlygas, teisėjų kolegija atmetė atsakovo apeliacinio skundo argumentus dėl netinkamo materialinės teisės normų – CK 6.38 ir 6.200 straipsnių – taikymo.

III. Kasacinio skundo dalykas ir pagrindas, atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas Kauno miesto savivaldybė prašo Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. rugpjūčio 23 d. sprendimą ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 27 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti, o priešieškinį patenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Bylą nagrinėję teismai, pažeisdami CPK 185 straipsnio 1 dalį ir nukrypdami nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo senato 2004 m. gruodžio 30 d. nutarime Nr. 51 suformuotos teismų praktikos, neištyrė ir neįvertino visų byloje surinktų įrodymų (neaptarė UAB „Baileksas“ patikslinto 2004 m. spalio 19 d. pasiūlymo, komisijos 2004 m. spalio 11 d. apžiūros akto, komisijos 2004 m. spalio 14 d. posėdžio protokolo Nr. 13 ir kitų dokumentų), todėl padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovas neturėjo pareigos atlikti ginčo buto apdailą ir perduoti pirkėjui (kasatoriui) įrengtą butą, taip pat bylos medžiagai prieštaraujančią išvadą, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su ieškovu dėl ginčo buto perdavimo-priėmimo.

2. Bylą nagrinėję teismai, nuspręsdami dėl ieškovo įsipareigojimo įrengti ginčo butą sutartyje nebuvimo ir sutarties tuo pagrindu nutraukimo, nepakankamai aiškinosi tikruosius šalių ketinimus sudarant sutartį, ir taip netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnio 1 dalyje, bei nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo šiuo klausimu suformuotos praktikos. Kasatoriaus (atsakovo) teigimu, teismai nesiaiškino sutarties sudarymo tikslo (jo (atsakovo) siekio įsigyti gyvenamosios paskirties patalpas, kurios būtų tinkamos naudoti pagal paskirtį ir į kurias galėtų persikelti gyventi žmonės) bei tikrųjų ieškovo, reikalaujančio nutraukti sutartį ir pritaikyti restituciją, ketinimų (vienašališkai patenkinti savo interesus, pažeidžiant ir nepaisant kitų asmenų interesų).

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas UAB „Baileksas“ prašo atsakovo kasacinį skundą atmesti, skundžiamus teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus. Atsiliepime ieškovas nurodo, kad derybų tarp šalių rezultatas atsispindi sutartyje, todėl kasatoriaus argumentai dėl įsipareigojimų, derybų ir kitų veiksmų atlikimo iki sutarties sudarymo iš esmės neturi jokios reikšmės sprendžiant dėl apdailos ginčo bute atlikimo. Jis (ieškovas) ne kartą kreipėsi į atsakovą dėl buto priėmimo, tačiau pastarasis kategoriškai atsisakė vykdyti sutarties 5.2 punktą, todėl teismai pagrįstai sprendė dėl atsakovo nebendradarbiavimo ir nesikooperavimo su UAB „Baileksas“. Atsakovo atstovas pasirašė sutartį, joje pažymėdamas, kad iki sutarties pasirašymo turėjo galimybę ir apžiūrėjo butą, kuris atitinka pirkėjo (atsakovo) keliamus reikalavimus (sutarties 5.3 punktas), tačiau perdavimo-priėmimo akto nepasirašė. Atsakovas su sutartimi sutiko ir jos teismine tvarka neginčijo, todėl privalėjo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnis).

k o n s t a t u o j a :

IV. Teismų nustatytos bylos aplinkybės

Atsakovas Kauno miesto savivaldybė 2004 m. spalio 8 d. leidinyje „Informaciniai pranešimai“ Nr. 77 pakartotinai paskelbė, kad konkurso (skelbiamų derybų) būdu perka butus. Ieškovas UAB „Baileksas“ savo 2004 m. spalio 19 d. pasiūlyme nurodė, kad sutinka parduoti butus po 100 000 Lt ir kad į šią kainą yra įskaityta ir pilna butų apdaila, t. y. grindų danga, nudažytos sienos ir lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, el. viryklė, vonia, kriauklė. Konkurso metu buvo nuspręsta nupirkti iš ieškovo 2-jų kambarių 55,10 kv.m bendro ploto butą, esantį (duomenys neskelbtini). 2004 m. gruodžio 3 d. tarp ieškovo ir atsakovo buvo pasirašyta šio buto pirkimo-pardavimo sutartis. Ginčo butas pilnai nebuvo įrengtas.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu. Dėl to kasacinis teismas pasisako tik dėl tų kasacinio skundo argumentų, kuriais keliami teisės klausimai (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Kasacinio nagrinėjimo dalykas šioje byloje yra klausimai, ar bylą nagrinėję teismai, spręsdami dėl ieškovo (pardavėjo) pareigos atlikti ginčo buto apdailą ir perduoti atsakovui (pirkėjui) įrengtą butą, laikėsi CK 6.193 straipsnio 1 dalyje tvirtintų sutarčių aiškinimo taisyklių ir ar nepažeidė įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą reglamentuojančių procesinės teisės normų (CPK 185 straipsnio 1 dalis). Šiuos teisės klausimus kasaciniame skunde kelia atsakovas Kauno miesto savivaldybė, todėl kasacinio teismo teisėjų kolegija dėl jų ir pasisako, kartu pažymėdama, kad tikrindama skundžiamų procesinių sprendimų teisėtumą, teisėjų kolegija yra saistoma pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nustatytų bylos aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Bylos duomenimis, atsakovo Kauno miesto savivaldybės paskelbtame konkurse butams pirkti dalyvavęs ieškovas UAB „Baileksas“, tikslindamas savo pradinį 2004 m. spalio 6 d. pasiūlymą, 2004 m. spalio 19 d. raštu informavo atsakovą, kad sutinka parduoti butus po 100 000 Lt ir kad į šią kainą yra įskaityta ir pilna butų apdaila. Konkurso metu, išnagrinėjus šį ieškovo pasiūlymą, buvo nuspręsta nupirkti iš jo dviejų kambarių, 55,10 kv.m bendro ploto butą, esantį (duomenys neskelbtini). 2004 m. gruodžio 3 d. tarp ieškovo ir atsakovo buvo pasirašyta šio buto pirkimo-pardavimo sutartis. 2004 m. gruodžio 9 d. atsakovas sumokėjo ieškovui sutartyje nustatytą 100 000 Lt buto kainą, tačiau butas pilnai nebuvo įrengtas.

Sudarydamos sandorį šalys juo siekia tam tikro tikslo. Pagal CK 6.305 straipsnio 1 dalį, sudarydamos pirkimo-pardavimo sutartį, viena jos šalis (pirkėjas) siekia įsigyti daiktą, o kita (pardavėjas) – gauti už jį nustatytą pinigų sumą. Taigi sandorio pagrindu atsiranda prievolė, kurios dalykui yra būdingas tam tikras vienos ir kitos sandorio šalies interesas: pirkėjo – kad jam bus perduotas sutartyje aptartas daiktas, o pardavėjo – kad jam bus sumokėta sutartyje nustatyta kaina. Nagrinėjamoje byloje tarp šalių kilo ginčas dėl sutarties sąlygų, susijusių su sutarties dalyku (joje aptartu daiktu), vykdymo. Atsakovas, laikydamas, kad pagal sutartį jis už 100 000 Lt įsigijo pilnai įrengtą butą, iki šiol nepriėmė iš ieškovo nusipirkto buto ir prašo įpareigoti ieškovą atlikti buto apdailą bei perduoti atsakovui perdavimo-priėmimo aktu įrengtą butą. Ieškovas, nurodydamas, kad sutartyje jokių sąlygų ir įsipareigojimų dėl parduodamo buto įrengimo nėra nustatyta, tvirtina, jog atsakovas nepagrįstai atsisako priimti iš jo butą, laiko esant pagrindo manyti, kad sutartis nebus vykdoma ir ateityje, todėl prašo ją nutraukti.

Teisėjų kolegija pažymi, kad sutarties šalims nesutariant dėl tam tikrų jų sudarytos sutarties sąlygų, teismas turi ištirti ir įvertinti byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu išnagrinėjimu aplinkybių (CPK 185 straipsnio 1 dalis), į kurias turi būti atsižvelgiama aiškinant sutartį (CK 6.193 straipsnis). Sutartis aiškinama vadovaujantis CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Pagal CK 6.193 straipsnio 1 dalį sutartys turi būti aiškinamos sąžiningai, t. y. aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji abiejų sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties teksto aiškinimu. CK 6.193 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas sisteminis sutarčių aiškinimo principas įpareigoja visas sutarties sąlygas aiškinti atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes. Pagal CK 6.193 straipsnio 5 dalyje nustatytą taisyklę, teismas, spręsdamas šalių ginčą dėl sutarties sąlygų vykdymo, turi analizuoti ne tik sutarties tekstą, bet ir faktines aplinkybes, susijusias su sutarties sudarymu, vykdymu ar kitokiais šalių veiksmais. Dėl to atsižvelgtina į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, jų pasirašytus dokumentus, šalių tarpusavio susirašinėjimą ir tarp jų susiklosčiusius santykius.

Sutarties 5.3 punkte pirkėjo (atsakovo) atstovas patvirtino, kad iki šios sutarties pasirašymo turėjo galimybę ir apžiūrėjo butą, patvirtino, kad butas visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, dėl buto būklės ir kokybės neturi pardavėjui jokių pretenzijų, t. y. patvirtino, kad parduodamo buto kokybė atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, taip pat atitinka pardavimo kainą, kurią pirkėjas sumokės pardavėjui. Kasacinio teismo teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo argumentu, kad svarbi yra ta aplinkybė, jog atsakovo derybos su ieškovu dėl buto pirkimo baigėsi pasirašius sutartį, ir būtent sutartyje atsispindi derybų rezultatas (sutarties 5.3 punktas), tačiau pažymi, jog, atsižvelgiant į tai, kad esminis šalių derybų dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo objektas buvo būtent buto įrengimo klausimas (1 T., b. l. 66, 69 – 72, 12), ir į tai, kad konkurso laimėtoju ieškovą atsakovas pripažino tik gavęs ir išnagrinėjęs patikslintą ieškovo 2004 m. spalio 19 d. pasiūlymą, kuriuo ieškovas sutiko parduoti ginčo butą už 100 000 Lt, į šią kainą įskaitydamas ir pilną jo apdailą, negalima sutikti su skundžiamoje nutartyje išreikšta pozicija, kad pirkėjo keliamus reikalavimus, minimus sutarties 5.3 punkte, visiškai atitinkantis butas, kaip derybų rezultatas, yra neįrengtas butas.

Papildomų sąlygų ir įsipareigojimų dėl buto įrengimo komisijos 2004 m. spalio 29 d. derybų procedūros protokole Nr. 21, kuriame konkurso laimėtoju buvo pripažintas ieškovas ir kuriame šalys suderino ginčo buto pirkimo kainą (100 000 Lt), nebuvimas bei tokių sąlygų ir ieškovo įsipareigojimų į sutartį neįtraukimas, esant minėtam ieškovo sutikimui parduoti ginčo butą už 100 000 Lt, įskaitant į šią kainą ir jo apdailą, išreikštam jo 2004 m. spalio 19 pasiūlyme, kurį atsakovas įvertino kaip pagrindą pripažinti ieškovą konkurso laimėtojų ir sudaryti su juo ginčo pirkimo-pardavimo sutartį, teisėjų kolegijos manymu, taip pat negali būti vertinami kaip aplinkybės, patvirtinančios ieškovą neprisiėmus pareigos atlikti pilną ginčo buto apdailą ir perduoti atsakovui įrengtą butą. Dėl atsakovo nebendradarbiavimo ir nesikooperavimo su ieškovu priimant-perduodant ginčo butą teisėjų kolegija pažymi, kad ši aplinkybė būtų reikšminga tuo atveju, jei nebūtų ginčo dėl paties priėmimo-perdavimo objekto, t. y. įrengto arba neįrengto buto. Atsakovas galėtų būti pripažintas nebendradarbiavusiu ir nesikooperavusiu su ieškovu perimant nusipirktą butą, jei jis nepagrįstai nevykdytų sutarties 5.2 punkte prisiimtos pareigos priimti iš pardavėjo sutartimi sulygtą daiktą, t.y. pirkėjo keliamus reikalavimus atitinkantį butą (sutarties 5.3 punktas). Šiuo gi atveju atsakovas minėtos pareigos nevykdo dėl to, kad nepripažįsta ginčo buto atitinkančiu jo, kaip pirkėjo, keliamus reikalavimus, t. y. dėl to, kad savo sutartinių įsipareigojimų, jo manymu, nevykdo ieškovas (CK 6.46 straipsnio 2 dalis). Dėl to apeliacinės instancijos teismo nutartyje minima aplinkybė, kad atsakovas nepateikė įrodymų, jog jis sutiko perimti butą tokį, kokį šalys aptarė sutartyje, tokiu butu laikant neįrengtą butą, negali būti vertinama kaip patvirtinanti atsakovą nebendradarbiavus ir nesikooperavus su ieškovu vykdant sutartyje prisiimtą pareigą priimti ginčo butą ir šiuo pagrindu, kaip leidžiančiu manyti, jog sutartis nebus vykdoma ir ateityje, nutraukti sutartį.

Apibendrindama išdėstytus argumentus, teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas, iš esmės sutikdamas su visais pirmosios instancijos teismo motyvais ir išvadomis dėl neįrengto buto, kaip sutartyje šalių aptarto daikto, tuo pagrindu, kad jokių papildomų ieškovo (pardavėjo) įsipareigojimų dėl parduodamo buto įrengimo nėra nustatyta nei komisijos 2004 m. rugsėjo 29 d. derybų procedūros protokole, nei pačioje 2004 m. gruodžio 3 d. pirkimo-pardavimo sutartyje, neanalizavo, ar būtent toks buvo atsakovo (pirkėjo) interesas sutarties sudarymo metu, t. y. nesiaiškino atsakovo intereso sudarant sutartį šalių ikisutartinių santykių, šalių derybų dėl sutarties sudarymo bei jų pasirašytų dokumentų (1 T., b. l. 12, 31, 62-65, 69, 72) turinio kontekste, ir taip nesilaikė CPK 185 straipsnio 1 dalyje nustatytų įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo bei CK 6.193 straipsnyje įtvirtintų sutarčių aiškinimo taisyklių. Tokiomis aplinkybėmis konstatuotina byloje nebuvus pakankamo pagrindo pripažinti ieškovą tinkamai, o atsakovą – netinkamai vykdžius savo sutartinius įsipareigojimus ir, remiantis tuo, padaryti atitinkamus sprendimus dėl ieškinio ir priešieškinio reikalavimų.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl šalių įsipareigojimų pagal ginčo sutartį vykdymo, netinkamai taikė sutarčių aiškinimą reglamentuojančias materialinės teisės normas (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), pažeidė įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles (CPK 185 straipsnio 1 dalis), todėl, nustačius CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktuose įtvirtintus kasacijos pagrindus, skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis dėl minėtų pažeidimų naikintina ir byla perduotina iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui (CPK 359 straipsnio 3 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. gruodžio 27 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Teodora Staugaitienė

Juozas Šerkšnas

Pranas Žeimys