Dėl teisės normų, reglamentuojančių teisių į žemės sklypą, reikalingą nekilnojamajam daiktui ar jo daliai (pvz., butui ar kitai patalpai daugiabučiame name) eksploatuoti, perleidimą pirkėjui, kai pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, teismo pareigą ex officio (pagal pareigas) konstatuoti niekinio sandorio teisines pasekmes ir faktą, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-7-244-695/2017

Teisminio proceso Nr. 2-69-3-12518-2015-5

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.4.2.5; 2.6.11.6

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2017 m. spalio 26 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinė teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alės Bukavinienės, Gražinos Davidonienės, Sigito Gurevičiaus, Janinos Januškienės, Andžej Maciejevski, Rimvydo Norkaus (kolegijos pirmininkas) ir Algio Norkūno (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo D. V. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. spalio 26 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo D. V. ieškinį atsakovams L. P., A. P., dalyvaujant tretiesiems asmenims A. E. P., R. V., Genovaitei D. V., Z. P., notarei J. V., notarei V. B., AIG Europe Limited Finland Branch, dėl nuosavybės teisių į žemės sklypo dalis pripažinimo.

Išplėstinė teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių teisių į žemės sklypą, reikalingą nekilnojamajam daiktui ar jo daliai (pvz., butui ar kitai patalpai daugiabučiame name) eksploatuoti, perleidimą pirkėjui, kai pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, teismo pareigą ex officio (pagal pareigas) konstatuoti niekinio sandorio teisines pasekmes ir faktą, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovas prašė teismo:

pripažinti, kad 2006 m. spalio 4 d. sutarčių Nr. 7453 ir 7454 su atsakovu A. P. pagrindu ieškovui perėjo nuosavybės teise žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), 69/1329 dalis, reikalinga garažo ir 1/3 rūsio patalpoms, esančioms daugiabučiame name (duomenys neskelbtini), bei 1/3 daliai ūkinio pastato 5I1p, esančio (duomenys neskelbtini), eksploatuoti;

pripažinti, kad 2009 m. birželio 5 d. sutarties Nr. 7KV-1807 su atsakovu L. P. bei 2009 m. birželio 5 d. Buto ir dalies ūkinio pastato priėmimo ir perdavimo akto Nr. 7KV-1808 pagrindu ieškovui perėjo nuosavybės teise žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), 60/1329 dalis, reikalinga butui (duomenys neskelbtini), daugiabučiame name (duomenys neskelbtini), bei 1/3 daliai ūkinio pastato 5I1p, esančio (duomenys neskelbtini), eksploatuoti.

Ieškovas nurodė, kad atsakovai ketino ieškovui parduoti ir dalį žemės sklypo reikalingą patekti prie ieškovo įsigytų patalpų ir jas eksploatuoti, tačiau nei pirkimo–pardavimo sutartyse, nei perdavimo ir priėmimo aktuose nebuvo aptartos ieškovo nuosavybės teisės ar kitokios daiktinės teisės į žemės sklypo dalį, reikalingos patekti prie minėtų patalpų ir jas eksploatuoti. Po ginčo sutarčių sudarymo atsakovai neginčijo ieškovo teisės naudotis žemės sklypu. 2009 m. atsakovas L. P. inicijavo civilinę bylą dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo ir pateikė projektą, pagal kurį atsakovams neatitektų naudotis ta žemės sklypo dalis, kuri reikalinga prieiti ir privažiuoti prie buto Nr. 5, garažo, rūsio patalpų ir šalia esančio ūkinio pastato, kurios ginčo sandoriais buvo parduotos ieškovui. Ieškovas nurodė, kad garažą ir virš jo esantį butą yra pardavęs trečiajam asmeniui A. E. P. be žemės sklypo dalies, tačiau teigė, kad patenkinus ieškinį, perleisiąs jai teises į žemės sklypo dalį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Kauno apylinkės teismas 2016 m. balandžio 25 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovo atsakovui L. P. 2420 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Teismas nustatė, kad 1329 kv. m ploto ginčo žemės sklypas priklauso trečiajam asmeniui G. D. V. (221 kv. m), atsakovui A. P. (221 kv. m), atsakovui L. P. (443 kv. m), trečiajam asmeniui Z. P. (222 kv. m), J. B. (221 kv. m).

Šiame žemės sklype yra tokie pastatai: 1) pastatas – gyvenamasis namas, plane žymimas 1A1m; 2) pastatas – gyvenamasis namas, plane žymimas 2A1p; 3) pastatas – gyvenamasis namas, plane žymimas 4A1p; 4) pastatas – gyvenamasis namas, plane žymimas 3A2p. Šiame pastate esantis butas Nr. 5 nuosavybės teise priklauso trečiajam asmeniui A. E. P. (butą 2009 m. birželio 5 d. R. V. ir ieškovui pardavė atsakovas L. P., o ieškovas 2010 m. kovo 10 d. sutartimi pardavė trečiajam asmeniui A. E. P.). Šiame pastate esanti negyvenamoji patalpa – garažas (buvęs butas Nr. 4) su rūsiu R-1 (1/3 nuo 46,10 kv. m) nuosavybės teise priklauso trečiajam asmeniui A. E. P. (garažą su rūsiu jai pardavė ieškovas 2010 m. kovo 10 d. sutartimi). Šiame pastate esantys butai Nr. 2 ir Nr. 3 bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklauso ieškovui ir trečiajam asmeniui R. V. (butus pardavė trečiasis asmuo G. D. V. 2006 m. rugsėjo 7 d. sutartimi); 5) pastatas – ūkio pastatas, plane žymimas 5I1p, nuosavybės teise priklauso ieškovui ir trečiajam asmeniui R. V. (1/3 šio pastato jiems pardavė trečiasis asmuo G. D. V. 2006 m. rugsėjo 7 d. sutartimi, 1/3 dalis jų nuosavybės teise yra įregistruota pagal 2006 m. spalio 4 d. pirkimo–pardavimo sutartį su atsakovu A. P., 1/3 dalį šio pastato jiems pardavė atsakovas L. P. 2009 m. birželio 5 d. sutartimi).

Teismas pažymėjo, kad ieškovas prašo pripažinti, kad ginčo sutartimis jam perėjo nuosavybės teisė į ginčo žemės sklypo dalis, apskaičiuotas proporcingai nusipirktų pastatų dalims lyginant su visų pastatų plotu.

Teismas atmetė ieškovo argumentus, kad jo reikalavimus pagrindžia kasacinio teismo išaiškinimai, pateikti Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a>, nes nurodytos bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> faktinės aplinkybės skiriasi nuo nagrinėjamos bylos (byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> šalys buvo sudarę preliminarias sutartis, kuriose buvo aptariamas žemės perleidimo klausimas).

Teismas nurodė, kad net ir esant Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies įtvirtintam imperatyvui, kad pardavėjas turi perleisti nuosavybės teises į žemės sklypą, šia imperatyvia taisykle nėra paneigiamas sutarčių laisvės principas, t. y. reikalavimas, kad sandorio šalys sudarytų sandorį laisva valia. Atsakovai turėjo laisva valia priimti sprendimą parduoti (ar kitaip perleisti nuosavybėn) ieškovui žemės sklypo dalį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 24 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNDEtNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-241-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-241-611/2015">3K-3-241-611/2015</a>, kuri priimta nagrinėjant šios bylos šalių ginčą dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos nustatymo, taip pat akcentuota, kad „šalys buto (kitų patalpų) pirkimo–pardavimo sutartyje privalo susitarti dėl žemės nuosavybės teisės perleidimo“. Teismas laikė, kad reikia nustatyti, ar ginčo sandorių sudarymo metu egzistavo šalių laisva valia ir kiti nekilnojamojo turto sandoriams sudaryti reikalingi elementai (kaina, sutarties dalykas).

Teismas, įvertinęs atsakovų parodymus, nenustatė, kad ginčo sandorių sudarymo metu egzistavo atsakovų valia parduoti žemės sklypo dalį. Teismas pažymėjo, kad neįrodyta ir paties ieškovo valia sandorių sudarymo metu pirkti žemės sklypo dalis.

Teismas nurodė, kad nebuvo ir kito būtino pirkimo–pardavimo sandorio elemento – kainos sumokėjimo. Teismas, įvertinęs ginčo sutartis ir jose nurodytas kainas, sprendė, kad negalima daryti išvados, kad atsakovams buvo sumokėta už žemės sklypo dalį. Teismo nuomone, patenkinti ieškovo ieškinį tokiu atveju reikštų paimti iš atsakovų žemės sklypo dalis neatlygintinai, kas prieštarautų nuosavybės teisės neliečiamumo principui.

Teismas sprendė, kad nebuvo ir kito sandorio elemento – pirkimo–pardavimo sutarties dalyko. Teismas nurodė, kad buvo galima parduoti žemės sklypo dalis, išreikštas aritmetinėmis dalimis, tačiau tokios aritmetinės dalys ginčo sandorių sudarymo metu nebuvo nustatytos. Ieškovas tik šioje byloje tikslindamas ieškinį pateikė VĮ Registro centro pagal 2015 m. spalio 6 d. ieškovo užsakymą atliktą paskaičiavimą, kokio dydžio žemės sklypo dalis turėtų priklausyti nupirktiems pastatams/pastato dalims, o ginčo sandorių sudarymo metu jokie skaičiavimai nebuvo atliekami ir net nebuvo bandoma nustatyti tokias sklypo dalis.

Teismas laikė, kad Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.223 straipsnyje nustatytos sutarties pakeitimo taisyklės šiuo atveju negali būti taikomos, nes keičiama galėtų būti tik kuri nors iš sutartyje esamų sąlygų. Ginčo sutarčių atveju nėra sąlygų, kaip nors nustatančių žemės sklypo perleidimo klausimus, kurias būtų įmanoma keisti.

Teismas nurodė, kad papildomas pagrindas netenkinti ieškinio dalies pripažinti ieškovo nuosavybe žemės sklypo dalis, reikalingas butui Nr. 5, garažui su rūsiu eksploatuoti yra tas, kad šiuos objektus ieškovas pardavė trečiajam asmeniui A. E. P., kuri jokių reikalavimų nereiškia. Teismas gina pažeistas civilines teises, tačiau ieškovas nenurodė, kokia jo teisė yra pažeista dėl trečiojo asmens A. E. P. turimų patalpų. Ieškovo ketinimai, jeigu būtų patenkintas ieškinys, perleisti žemės sklypus trečiajam asmeniui A. E. P. iš esmės reiškia norą pagerinti trečiojo asmens padėtį. Noras kam nors pagerinti situaciją arba kam nors perleisti kokį nors turtą nėra pažeista teisė, kurią teismas turėtų imtis ginti.

Teismas nurodė, kad tai, jog šalys ginčo sutartis sudarė neaptarę žemės sklypo dalių perleidimo klausimų, yra pagrindas pripažinti sandorius negaliojančiais. Teismas savo iniciatyva (ex officio) konstatuoja sandorį niekiniu tik tada, kai niekinis sandoris yra tiesiogiai susijęs su byloje pareikštais reikalavimais, toks konstatavimas yra būtinas, ginant asmens pažeistas teises ir taikant niekinio sandorio padarinius, ir nereikia rinkti papildomų įrodymų, nes tokio sandorio negaliojimo pagrindas yra akivaizdus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03My8yMDEx" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-73/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-73/2011">3K-3-73/2011</a>). Šioje byloje pripažinus negaliojančiais ginčo sandorius ir taip pat 2010 m. kovo 10 d. sandorį, kuriuo ieškovas pardavė butą Nr.5 ir garažą trečiajam asmeniui A. E. P., būtų iš esmės pažeistos tiek šalių, tiek trečiojo asmens teisės, greičiausiai kiltų nauji teisiniai ginčai tarp šalių dėl atliktų esminių patalpų pagerinimų ir pan. Teismas laikė, kad sandorių pripažinimais negaliojančiais šiuo atveju nėra vienintelė galima pažeistų ieškovo teisių gynimo priemonė. Teismas įvertino, kad ieškovas pagal ginčo sandorių tebeturi nuosavybės teise tik 2/3 dalis ūkinio pastato, į jas gali patekti per likusią 1/3 dalį ūkinio pastato, kurią yra įgijęs iš savo mamos G. D. V.. Ginčo sandoriai yra sudaryti prieš šešerius, septynerius ar net dešimt metų - tokių sandorių pripažinimas negaliojančiais pažeistų teisinio stabilumo principą. Teismas sutiko su trečiųjų asmenų, abiejų notarių tvirtinimu, kad ginčo sandorių sudarymo metu tokia praktika – parduoti butus be žemės sklypų – buvo įsigaliojusi ir plačiai taikoma. Teismas nurodė, kad net ir palikus galioti ginčo sandorius, šalys gali susitarti dėl naudojimosi žemės sklypu, nes atsakovų turimų žemės sklypų dalys yra po tomis dalimis pastatų, kurias atsakovai yra pardavę ieškovui, o pastarasis pardavęs trečiajam asmeniui A. E. P.. Teismas įvertino ir tą aplinkybę, kad ginčo šalys, net ir nesutardamos dėl ginčo sutarčių turinio, visgi vieningai prašė teismo nenaikinti ginčo sandorių, šalys laikė ir laiko sandorius galiojančiais. Teismas nepripažino sandorių negaliojančiais savo iniciatyva.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2016 m. spalio 26 d. nutartimi Kauno apylinkės teismo 2016 m. balandžio 25 d. sprendimą paliko nepakeistą.

Kolegija, sutikdama su pirmosios instancijos teismo išvadomis, nurodė, kad ieškovas ieškinio faktiniu pagrindu pasirinko faktines aplinkybes, kad ginčo pirkimo–pardavimo sutarties šalių valia ir ketinimai buvo perleisti ir žemės sklypo dalis, reikalingas statiniams eksploatuoti.

Kolegija pažymėjo, kad sutartyse šalys neaptarė pirkėjo teisių į žemės sklypą, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas. Ieškovas su sutuoktine, kaip pardavėjai, ir trečiasis asmuo A. E. P., kaip pirkėja, 2010 m. kovo 10 d. sudarė pirkimo–pardavimo sutartį pirkėja iš pardavėjų nupirko butą Nr. 5, garažą ir 1/3 rūsio patalpų (kurias ieškovas buvo įsigijęs iš atsakovų ginčo sutartimis). Šios sutarties 2 punkte nurodyta, kad pirkėjai yra žinoma, jog pardavėjai nėra žemės sklypo, ant kurio stovi pastatai, kuriuose yra parduodamas butas ir garažas, savininkai. Jų teisės į žemės sklypą nėra nustatytos. Pirkėjai įgyja teisę naudotis žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis ir tvarka taip, kaip naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjai (CK 6.394 straipsnio 3 dalis).

Kolegija, įvertinusi tiek rašytinius įrodymus, tiek šalių ir trečiųjų asmenų paaiškinimus, tiek šalių elgesį po sutarčių sudarymo, sprendė, jog ieškovas neįrodė, kad jis ir atsakovai turėjo valią atitinkamai pirkti ir parduoti žemės sklypo dalis, ar kad atsakovų faktiniai veiksmais patvirtina nuosavybės teisių perleidimą.

Kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad naudojantis dispozityvioms teisėmis ieškovas pats pasirinko savo teisių gynybos būdą – įrodyti, kad sudarytomis pirkimo–pardavimo sutartimis jam buvo perleistos ir nuosavybės teisės į žemės sklypo dalis, t. y. ieškinio faktiniu pagrindu pasirinko faktines aplinkybes, kurių buvimas civilinio proceso metu buvo akivaizdžiai paneigtas, todėl teismas šiuo pagrindu pagrįstai ieškinio negalėjo patenkinti ir jį atmetė (CK 1.138 straipsnio 1 dalies 1 ir 5 punktai, 6.394 straipsnis, Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis). Teismas negali išeiti iš ieškinio ribų ir nesant ieškovo prašymo sudarytų sutarčių spragų ištaisyti kitu būdu, pavyzdžiui, įpareigodamas šalis sudaryti žemės sklypo dalių pirkimo–pardavimo sutartis pasiūlytomis sąlygomis, pakeisti pirkimo–pardavimo sutartis ar kitokiu būdu nustatyti šalių teises į atitinkamas žemės sklypo dalis, reikalingas butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, nes taip būtų pažeistas šalių rungimosi principas, nepagrįstai išeita už ieškinio reikalavimo ribų (CK 6.195 straipsnis, Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 12 straipsnis, 265 straipsnio 2 dalis).

Kolegija dėl bylinėjimosi išlaidų nurodė, kad civilinėje byloje yra pateikta atsakovo L. P. ir advokačių V. K. ir S. E. Š. 2015 m. rugsėjo 30 d. teisinių paslaugų sutartis Nr. 30, kuria advokatėms buvo pavesta ginti, atstovauti, surašyti dokumentą, suteikti patarimą ar kitas teisines paslaugas, atstovauti civilinėje byloje Nr. e2-17750-638/2015 pagal D. V. ieškinį Kauno apylinkės teisme, nurodant, kad sutartas užmokestis yra 2420 Eur. Byloje pateiktas 2015 m. rugsėjo 30 d. mokėjimo nurodymas, kad šie 2420 Eur buvo pervesti V. K. ir S. E. Š. profesinei bendrijai.

Kolegija nustatė, kad po 2015 m. rugsėjo 30 d. teisinių paslaugų sutarties sudarymo atsakovui L. P. advokatės parengė 2015 m. spalio 14 d. papildomą atsiliepimą į ieškovo D. V. 2015 m. spalio 6 d. patikslintą ieškinį, kurį atsakovas, atstovaujamas advokačių, turėjo teisę pateikti po to, kai ieškovas patikslino ieškinį (CPK 42 straipsnio 1 dalis, 142 straipsnis). Advokatė S. E. Š. atsakovą L. P. atstovavo teismo posėdžiuose 9 val. 51 min.

Kolegija pažymėjo, kad Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio (toliau – ir Rekomendacijos), atsakovui L. P. už advokatės pagalbą maksimalus dydis galėjo būti priteistas 2618,87 Eur (756,9 eurai X (2,5 (už atsiliepimą į patikslintą ieškinį) + 0,96 (už atstovavimą teismo posėdžiuose), todėl pirmosios instancijos teismo priteistas 2420 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas neviršija Rekomendacijų nustatyto maksimalaus dydžio.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai, pareiškimas dėl prisidėjimo prie kasacinio skundo

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. spalio 26 d. nutartį ir Kauno apylinkės teismo 2016 m. balandžio 25 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Ieškovas ieškiniu prašė teismo modifikuoti tris sutartis, nustatant, kad kartu su butu ir garažu daugiabučiame name bei ūkinio pastato 2/3 dalimis atsakovai pardavė ir žemės sklypo dalis, reikalingas šiam pastatui ir patalpoms eksploatuoti. Ieškovas žyminį mokestį sumokėjo kaip už ginčą dėl sutarčių modifikavimo (CPK 80 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad ieškovas sutarčių neginčija, tačiau prašo jas modifikuoti, tačiau taip pat pažymėjo, kad teismas negali išeiti iš ieškinio ribų ir nesant ieškovo prašymo sudarytų sutarčių spragų ištaisyti kitu būdu, pvz., įpareigodamas šalis sudaryti žemės sklypo dalių pirkimo–pardavimo sutartis pasiūlytomis sąlygomis, pakeisti pirkimo–pardavimo sutartis ar kitokiu būdu nustatyti šalių teises į atitinkamas žemės sklypo dalis, reikalingas butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti. Teismo išvada, kad ieškovas nepasirinko tinkamo teisių gynimo būdo, atsižvelgiant į tai, kad ieškovas būtent ir prašė pakeisti pirkimo–pardavimo sutartis, nepagrista. Be to, pagal kasacinio teismo praktiką bylos, kai patalpos daugiabučiame name parduotos be atitinkamos žemės sklypo dalies, pripažintinos turinčios viešąjį interesą ir jose teismas gali peržengti ieškinio ribas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a>).

Ieškovas ieškinį grindė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a>, kuria toko pobūdžio ginčas (parduodant nekilnojamąjį turtą be žemės) išspręstas, modifikuojant turto pardavimo sandorį, ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. balandžio 24 d. nutartimi civilinėje byloje Nr.<a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNDEtNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-241-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-241-611/2015">3K-3-241-611/2015</a>, kurioje vertintos ginčo sutartys, parduodant nekilnojamąjį turtą be žemės, ir kasacinis teismas, grąžindamas bylą nagrinėti iš naujo, nurodė, kad nustačius, jog žemės dalys nebuvo parduotos, ginčo sandorius naikinti ex officio. Remiantis nurodyta kasacinio teismo praktika, teismai konstatavę, kad nebuvo valios ir ketinimų parduoti ir atitinkamų žemės sklypo dalių, turėjo sutartis pripažinti niekinėmis ex officio (CK 1.78, 1.80, 6.394 straipsniai, Žemės įstatymo 30 straipsnio 6 ir 7 dalys). Teismai nemodifikuodami sutarčių ir nepripažindami jų niekinėmis ex officio, pažeidė nurodytas teisės normas ir nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos.

Parduodant dalį žemės sklypo nedraudžiama nesukonkretinti šių dalių. Tą patvirtina Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> rezoliucinė dalis. Tai, kad ginčo sutartyse nenurodytos žemės sklypo dalys, jų kaina ar vieta bendrame žemės sklype, nesudaro pagrindo atmesti ieškinį, grindžiamą Žemės įstatymo 30 straipsnio 6 ir 7 dalimis bei CK 6.394 straipsnio 2 dalimi. Teismai nurodydami šią aplinkybę kaip papildomą pagrindą atmesti ieškinį nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos.

Atsakovui negalėjo būti priteistos tokio dydžio bylinėjimosi išlaidos už atsiliepimo į patikslintą ieškinį parengimą. CPK 42 straipsnio 1 dalis, 142 straipsnis nustato teisę teikti atsiliepimą į ieškinį, bet ne į patikslintą ieškinį. Ieškovas patikslintu ieškiniu patikslino tik reikalavimo dalyką, nurodydamas, kokios konkrečiai žemės sklypo dalys jam priklauso (110/1329 ir 60/1329), ieškinio teisinė argumentacija nebuvo keičiama. Pagal CPK 141 straipsnio 2 dalį, 93 straipsnio 4 dalį, atskiras atsiliepimas į taip minimaliai patikslintą ieškinį neturi būti rengiamas. Šiuo atveju atsakovas turėjo teisę teikti prieštaravimus raštu (CPK 42 straipsnis), todėl turėjo būti taikomas ne Rekomendacijų 8.2 punkte nustatytas koeficientas 2,5, bet Rekomendacijų 8.16 punkte nustatytas koeficientas 0,4.

Pareiškimu dėl prisidėjimo prie kasacinio skundo tretieji asmenys A. E. P., R. V., G. D. V. prisidėjo prie ieškovo kasacinio skundo ir prašo jį tenkinti.

Atsakovai atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

Kadangi ginčo pastatų pirkimo–pardavimo metu nei viena iš šalių neturėjo valios parduoti – pirkti žemės sklypo, nebuvo nustatytos žemės sklypo dalys reikalingos pastatams eksploatuoti, nebuvo sutarta kaina dėl žemės sklypo perleidimo, tai parduodant ginčo pastatus nebuvo parduotos žemės dalys ir sandorių šalys nesiekė to padaryti. Teismai tinkamai vertino įrodymus.

Pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalį prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki trejų metų - žemės sklypo planas arba schema. Žemės sklypo planas ar schema yra neatskiriama žemės sandorio dalis. Tai reiškia, kad sandoriai, kurių objektas yra žemės sklypas, gali būti sudaryti ir patvirtinti tik tada, kai perleidžiamas sklypas yra apibrėžiamas konkrečiu žemės sklypo planu.

Ieškovo nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> ir 2015 m. balandžio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNDEtNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-241-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-241-611/2015">3K-3-241-611/2015</a> priimtos bylose, kurių faktinės aplinkybės skiriasi nuo nagrinėjamos bylos, todėl teismai neprivalėjo vadovautis juose nurodytais išaiškinimais. Nagrinėjamos bylos atveju nebuvo pagrindo naikinti ginčo sandorius ex officio.

Bylos nagrinėjimo metu ieškovas prašė neatlygintinai pripažinti nuosavybės teises į žemės sklypo dalis ir neprašė jo teises apginti kitokiais būdais, pvz., nustatyti servitutą, įpareigoti sudaryti pirkimo–pardavimo sutartis dėl žemės sklypo dalių, todėl teismai pagrįstai jo ieškinį atmetė. Nagrinėjamoje byloje nebuvo pagrindo peržengti ieškinio ribas.

Kadangi dalį turto, įsigyto ginčo sutartimis, ieškovas perleido trečiajam asmeniui A. E. P., o ji nereiškė reikalavimo dėl jai priklausantiems objektams žemės sklypo dalies priskyrimo, tai ieškovas nepagrįstai reiškia reikalavimus, susijusius su trečiojo asmens teisėmis.

Atsakovas nėra teisininkas ir atsiliepimą į ieškinį parengė pats. Ieškovui patikslinus ieškinį, įstatymas nustato teisę atsakovui atsiliepti į ieškovo patikslintą ieškinį. Pirmosios instancijos teismo priteistas 2420 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimas neviršija Rekomendacijų nustatyto maksimalaus dydžio.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl CK 6.394 straipsnio 2 dalies ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies aiškinimo

CK 6.394 straipsnis reglamentuoja teises į žemės sklypą, kai parduodamas nekilnojamasis daiktas, esantis žemės sklype. Pagal CK 6.394 straipsnio 1 dalį, pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį.

Pagal CK 6.394 straipsnio 2 dalį, jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.

Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms. Kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.

Pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalį (2004 m. sausio 27 d. įstatymo Nr. IX-1983 redakcija), perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.

Jei žemės sklypo savininkas parduoda butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, tai pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalį jis turi perleisti ir nuosavybės teises į žemės sklypą, šioje teisės normoje nepalikta galimybės sutarties šalims susitarti kitaip. Jeigu buto ar kitos patalpos pardavėjas yra žemės sklypo (viso ar jo dalies) savininkas, tai Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma jį įpareigoja perduoti buto ar kitos patalpos pirkėjui būtent nuosavybės teisę, o ne kitos daiktinės ar kurios nors prievolinės teisės pagrindu leisti pirkėjui naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi. Pagal CK 6.394 straipsnio 2 dalį pirkėjas nebūtinai įgytų ir nuosavybės teises į žemės sklypą ar jo dalį, nes CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nustatytos ir kitos alternatyvos dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį (pvz., pirkėjas žemės sklypu ar jo dalimi galės naudotis nuomos teisės pagrindu). Taigi, palyginus CK 6.394 straipsnio 2 dalies ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies nuostatas, darytina išvada, kad Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis siauriau nustato pirkėjo ir pardavėjo teisę susitarti dėl teisių į atitinkamą žemės sklypo dalį, kai perleidžiamas butas ar kita patalpa daugiabučiame name, negu CK 6.394 straipsnio 2 dalis.

Pagal CK 1.3 straipsnio 2 dalį, jeigu yra šio kodekso ir kitų įstatymų prieštaravimų, taikomos CK normos, išskyrus atvejus, kai CK pirmenybę suteikia kitų įstatymų normoms. Pagal CK 6.305 straipsnio 3 dalį atskirų rūšių daiktų (prekių) pirkimo–pardavimo ypatumus gali nustatyti atitinkami įstatymai.

Pagal ankstesnę kasacinio teismo praktiką tais atvejais, kai pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra butai, patalpos daugiabučiuose namuose, ir pardavėjas yra atitinkamos žemės sklypo dalies savininkas, tai sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą taikyta Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis ir laikyta, kad pirkėjui kartu su butu ar patalpomis turi būti perduodama ir nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a>; 2015 m. sausio 9 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-68-686/2015; 2015 m. kovo 12 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMTQtMzc4LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-114-378/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-114-378/2015">3K-3-114-378/2015</a>; 2015 m. balandžio 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNDEtNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-241-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-241-611/2015">3K-3-241-611/2015</a>). Šiose nutartyse detaliau CK 6.394 straipsnio 2 dalies ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies santykis neanalizuotas.

Taigi, nagrinėjamoje byloje kilo klausimas dėl CK 6.394 straipsnio 2 dalies ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies santykio. Sprendžiant, ar Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje nustatyti buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo ir pardavimo ypatumai ir, vadovaujantis CK 1.3 straipsnio 2 dalimi, 6.305 straipsnio 3 dalimi, kai parduodamas butas ar kitos patalpos daugiabučiame name, taikytina Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis kaip specialioji norma, ar yra Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies ir CK 6.394 straipsnio 2 dalies prieštaravimų, todėl, vadovaujantis CK 1.3 straipsnio 2 dalimi, kai parduodamas butas ar kitos patalpos daugiabučiame name, taikytina CK 6.394 straipsnio 2 dalis, būtina išanalizuoti travaux preparatoires (parengiamieji darbai) medžiagą dėl Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies priėmimo (įstatymo projektą, Lietuvos Respublikos Seimo komitetų išvadas ir pan.) ir nustatyti įstatymo leidėjo ketinimus.

Nurodytos Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies nuostatos buvo priimtos 2004 m. sausio 27 d. įstatymu Nr. IX-1983. Iki to laiko Žemės įstatyme nebuvo reglamentuojama dėl buto ar kitų patalpų daugiabučiame name įgijėjo teisių į žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.

2003 m. sausio 28 d. Seime įregistruotas pirminis Žemės įstatymo projektas Nr. IXP-2275, bet nurodytų nuostatų jame nebuvo. Seimo Teisės departamentas savo išvadoje dėl šio projekto varianto pateikė nuomonę, kad gali būti nustatyti tam tikri ribojimai perleisti nuosavybės teisę į valdomą žemės sklypą atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą.

Žemės įstatymo projekto Nr. IXP-2275 (2) 30 straipsnio 6 dalyje buvo nustatyta, kad žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą). Seimo Teisės departamentas savo išvadoje dėl Žemės įstatymo projekto Nr. IXP-2275 (2) nurodė, kad projekto 30 straipsnio 6 dalis derintina su CK 6.394 straipsnio 2 dalimi. Seimo Kaimo reikalų komitetas šiai pastabai pritarė.

Žemės įstatymo projekto Nr. IXP-2275 (3) 30 straipsnio 6 dalis liko nepakeista, bet projektas buvo papildytas 30 straipsnio 7 dalimi, nustatančia, kad, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir žemės sklypo dalis, reikalinga šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Seimas 2004 m. sausio 27 d. priėmė įstatymą Nr. IX-1983, kurio 30 straipsnio 7 dalyje įtvirtinta nuostata galioja iki šiol.

Išplėstinė teisėjų kolegija, įvertinusi nurodytą travaux preparatoires medžiagą, atsižvelgdama į tai, kad Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje įtvirtinta teisės norma pasiūlyta ir suformuluota po to, kai, Seime svarstant Žemės įstatymo pakeitimo projektą, Seimo Teisės departamentas pateikė pastabą dėl projekto nuostatų derinimo su CK 6.394 straipsnio 2 dalimi ir šiai pastabai buvo pritarta Seimo Kaimo reikalų komitete, daro išvadą, kad įstatymo leidėjo tikslas buvo suderinti Žemės įstatymo nuostatas su CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, o ne nustatyti buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo ir pardavimo ypatumus.

Išplėstinė teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad kai parduodamas butas ar kitos patalpos daugiabučiame name ir pardavėjas yra atitinkamos žemės sklypo dalies savininkas, tai dėl teisių į žemės sklypo dalį, reikalingą butui ar kitai patalpai eksploatuoti, sprendžiama taikant Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies nuostatas (perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį) kartu su CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostatomis (pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką nustato sutartis), t. y. buto ar kitos patalpos daugiabučiame name pirkėjui turi būti perleidžiama nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį, žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką nustato sutartis.

Minėta, kad, pagal CK 6.394 straipsnio 2 dalį, jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti.

Civiliniuose santykiuose dalyvaujantys asmenys naudojasi sutarties laisve, čia galioja nuosavybės neliečiamumo ir nesikišimo į privačius santykius principai. Šie ir kiti civilinių santykių teisinio reglamentavimo principai laiduoja, kad asmenys civilinėmis teisėmis naudojasi laisvai savo nuožiūra tiek, kiek jos nėra apribotos. Pagal CK 1.2 straipsnio 2 dalį, civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu – teismas. Įstatymais nustatyti ribojimai turi būti aiškiai ir suprantamai išdėstyti, paskelbti ir prieinami visiems asmenims, kad būtų sudarytos sąlygos jais vadovautis ir juos veiksmingai taikyti. Asmens teisių ribojimai neatitiktų apibrėžtumo reikalavimo, jei būtų tik numanomi, daromi iš prielaidų ar nekonkrečiai suformuluotų ketinimų. Tokiais atvejais būtų sudarytos sąlygos be pagrindo riboti asmenų civilines teises ir laisves, atsirastų prielaidos teisiniam neapibrėžtumui, kuris trukdo įgyvendinti teisinio tikrumo ir teisinės valstybės principą.

Pažymėtina, kad CK 6.394 straipsnio 2 dalyje suformuluotos nuostatos yra privatinės, o ne viešosios teisės normos. Tai, kad jose išdėstytos tam tikros konkrečias teises suteikiančios ar jų taikymą įtvirtinančios nuostatos, ne visada reiškia, kad asmenims yra apribojamos teisės ar yra pagrindas netaikyti kitų teisių, kurias asmenys turi. Atkreiptinas dėmesys, kad CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nėra nuostatų, kurios leistų spręsti, kad pardavėjas su pirkėju neturi teisės ar kad jiems draudžiama susitarti dėl žemės sklypo dalies, kurią nekilnojamasis daiktas, butas ar negyvenamoji patalpa užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį, naudojimo kitokiu teisiniu pagrindu. Vien ta aplinkybė, kad šioje teisės normoje išvardytos konkrečios teisės, kuriomis vadovaujantis gali būti naudojamasi žemės sklypo dalimi, nesudaro pagrindo aiškinti, kad taip yra apribotos asmenų teisės sudaryti kitokius sandorius dėl tarpusavio teisių nustatymo. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal CK 1.136 straipsnio 1 dalį, 2 dalies 1 punktą civilinės teisės ir pareigos atsiranda, be kita ko, iš sandorių, nors įstatyme ir nenurodytų, bet jiems neprieštaraujančių. Įstatymams prieštarautų sandoris, kurio įstatymas neleidžia ar kurį riboja sudaryti.

Remiantis nurodytais argumentais, CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostata „atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis“ leidžia daryti išvadą, kad šioje normoje pateiktas pavyzdinis, o ne baigtinis naudojimosi žemės sklypu pagrindų sąrašas. Be to, tokį aiškinimą pagrindžia ir tai, kad neaišku, kuo remiantis turėtų būti išskirti būtent šie trys naudojimosi žeme pagrindai – nuosavybės teisė, nuomos teisė, užstatymo teisė – ir atmesti visi kiti teisiniai naudojimo pagrindai. Nėra tokių požymių, kurie būtų būdingi būtent nuosavybės, nuomos ir užstatymo teisei, ir to, kas pagal tuos požymius išskirtų nurodytas teises iš kitų naudojimosi žemės sklypu teisių. Taigi ši teisės norma aiškintina taip, kad jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjas ir pardavėjas turi susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą, bet nebūtinai tik šiame straipsnyje tiesiogiai įvardytais pagrindais, t. y. kad pirkėjas naudosis žemės sklypu nuosavybės, nuomos ar užstatymo teise. Galimi ir kiti CK ar įstatymų nustatyti konkretūs naudojimosi žemės sklypu pagrindai (pvz., panauda ar servitutas).

Išplėstinė teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais ir vadovaudamasi CPK 361 straipsnio 4 dalies 2 punktu, formuluoja tokią teisės taikymo taisyklę: pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto, taip pat buto ar kitų patalpų daugiabučiame name pirkimo–pardavimo sutartį, kai pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, ar jo dalies, reikalingos šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, savininkas, pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą ar jo dalį visais CK ir įstatymuose nustatytais ar jiems neprieštaraujančiais pagrindais.

Nagrinėjamoje byloje ieškovas reiškė ieškinį, kuriuo prašė pripažinti, kad kartu su butu ir garažu daugiabučiame name bei ūkinio pastato 2/3 dalimis atsakovai pardavė ir žemės sklypo dalis, reikalingas šiam pastatui ir patalpoms eksploatuoti, ieškinį grindė aplinkybe, kad jam (pirkėjui) patalpos daugiabučiame name parduotos be žemės sklypo dalies, o pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalį perleidžiant patalpas daugiabučiame name privalėjo būti perleistos ir nuosavybės teisės į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti.

Išplėstinė teisėjų kolegija sprendžia, kad, remiantis šioje nutartyje pateiktais išaiškinimais, kad kai parduodamas butas ar kitos patalpos daugiabučiame name ir pardavėjas yra atitinkamos žemės sklypo dalies savininkas, taikytina Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis kartu su CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, pagal kurias pirkėjas ir pardavėjas turi susitarti dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, bet kuriuo CK ar įstatymų nustatytu pagrindu, suteikiančiu teisę naudotis žemės sklypu (t. y. nuosavybės teisės į atitinkamą žemės sklypo dalį nebūtinai turi būti perleistos), ieškovo pareikštas reikalavimas, jo nurodytu pagrindu, netenkintinas ir nepripažintina, kad jam nuosavybės teise buvo perleistos ir atitinkamos žemės sklypo dalys, reikalingos butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti.

Kasacinio skundo argumentas, kad ieškovas pareiškė reikalavimą modifikuoti sutartis, savaime nesudaro pagrindo tenkinti pareikštus reikalavimus. Sutarties modifikavimas suprantamas kaip sutarties sąlygų pertvarkymas. Jis galimas tik jei yra pagrindas. Tokiu atveju turi būti vertinama, koks prašymas buvo pareikštas, ar modifikavimas yra įmanomas pareikštuoju būdu. Nagrinėjamoje byloje pagal šalių sutartis buvo parduotas butas ir garažas daugiabučiame name bei ūkinio pastato dalis, bet neįvykdyti įstatymo reikalavimai ir nepasisakyta dėl žemės sklypo dalies, reikalingos jiems eksploatuoti, naudojimo teisių, o ieškovas prašė pripažinti, kad kartu su butu ir garažu daugiabučiame name bei ūkinio pastato dalimi atsakovai pagal šias sutartis pardavė ir atitinkamą žemės sklypo dalį. Toks sutartyje nesančios sąlygos pripažinimas reikštų dar vieno pirkimo–pardavimo sandorio sudarymą, papildomo objekto (žemės sklypo dalies) įtraukimą į pirkimo–pardavimo sutartį. Reikalavimui patenkinti turi būti įrodyta, kad šalys sudarė sandorį ir dėl kito objekto (žemės sklypo dalies), bet jo tinkamai neįformino. Tokiu atveju teismas turėtų pašalinti sandorio įforminimo trūkumus. Ieškovo nurodytoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. balandžio 12 d. nutartimi išspręstoje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> buvo iš dalies tenkintas ieškovų ieškinys ir, be kita ko, pripažinta, kad ieškovams bendrosios dalinės nuosavybės teise perėjo žemės sklypo dalys, reikalingos butams ir patalpoms daugiabučiame name eksploatuoti, atsižvelgiant į byloje nustatytas aplinkybes, kad šalių preliminariųjų sutarčių 3.3 punkte buvo susitarta, jog pardavėjas perduos žemės sklypo savininko teises ir pareigas pirkėjui proporcingai jo perkamam turtui arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai, jei tokia būtų įsteigta, ar kitam turto administratoriui. Nagrinėjamoje byloje aplinkybė, kad nekilnojamojo turto pardavėjai įsipareigojo perleisti ir atitinkamas žemės sklypo dalis, neįrodyta, todėl kasacinio skundo argumentai dėl nukrypimo nuo nurodytos kasacinio teismo praktikos ir būtinumo pagal pareikštą reikalavimą modifikuoti sutartis nepagrįsti.

Kasaciniame skunde taip pat remiamasi argumentu, kad teismas turėjo remtis viešuoju interesu ir peržengti bylos ribas, kaip tai padaryta kasacinio teismo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a>. Kasacinis teismas yra ne kartą išaiškinęs, jog teismų precedentų, kaip teisės šaltinių, negalima suabsoliutinti. Remtis teismų precedentais reikia itin apdairiai. Teismams sprendžiant bylas precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo sukurti analogiškose bylose, t. y. precedentas taikomas tik tose bylose, kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į tos bylos, kurioje buvo sukurtas precedentas, faktines aplinkybes ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė, kaip toje byloje, kurioje buvo sukurtas precedentas. Taip pat būtina atsižvelgti ir į kitas reikšmingas aplinkybes: į precedento sukūrimo laiką; į tai, ar precedentas atspindi jau susiformavusią teismų praktiką, ar yra pavienis atvejis; į precedento argumentacijos įtikinamumą; į įvykusius priėmus atitinkamą precedento reikšmę turintį teismo sprendimą reikšmingus socialinius, ekonominius ir kitus pokyčius ir kt. Be to, būtina vadovautis bendraisiais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo kriterijais (CK 1.5 straipsnis) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 20 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MDcvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-507/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-507/2014">3K-3-507/2014</a> ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).

Ieškovo nurodytoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> argumentai dėl viešojo intereso gynimo buvo pateikti akcentuojant tai, kad byloje yra pagrindas ginti vartotojo interesus, kad byloje dalyvaujančiu asmeniu buvo bankrutuojanti įmonė, kad sprendžiamas ginčas dėl daugiabučio namo butų pardavimo ir tai paliečia daugelio tokio daugiabučio gyvenamojo namo bendraturčių teises. Nagrinėjamoje byloje yra ginčas dėl namo, kuriame butus turi 4 savininkai, byloje neturi būti taikomos su vartotojų teisių gynimu ar bankroto santykiais susijusios normos. Joje vyksta privatus ginčas tarp pirkėjo ir pardavėjo dėl tarpusavio sutarties sąlygų ir teisių išsiaiškinimo ir nustatymo. Išplėstinė teisėjų kolegija sprendžia, kad kasacinio skundo argumentas dėl viešojo intereso taikymo nepagrįstas, o šiuo aspektu taikyti civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-221/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-221/2013">3K-3-221/2013</a> suformuotą teismų praktiką nebuvo pagrindo, nes skiriasi bylos aplinkybės.

Dėl teismo pareigos ex officio konstatuoti niekinio sandorio teisines pasekmes ir faktą

Pagal CK 1.78 straipsnio 5 dalį niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą teismas konstatuoja ex officio. Kasacinio teismo praktikoje konstatuota, kad ex officio, nesant ginčo šalies reikalavimo, teismas pripažįsta sandorį niekiniu ir taiko niekinio sandorio pasekmes tik tuomet, kai nagrinėjant bylą pagrindas pripažinti sandorį ar aktą niekiniu tampa akivaizdus. Tam, kad pagrindas pripažinti sandorį niekiniu būtų akivaizdus (ir kad jį teismas galėtų konstatuoti procesiniame sprendime), būtina, kad tokį pagrindą patvirtinančios aplinkybės būtų nustatytos (ištirtos, išnagrinėtos ir įvertintos) laikantis CPK įtvirtintų reikalavimų arba kad išvadą dėl tokio pagrindo egzistavimo patvirtintų kitos byloje nustatytos (t. y. CPK nustatyta tvarka ištirtos, išnagrinėtos ir įvertintos) aplinkybės (CPK 263 straipsnis, 270 straipsnio 4 dalies 1, 2 punktai) (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 16 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0zMDEtNzA2LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-301-706/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-301-706/2015">3K-7-301-706/2015</a> ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką). Pripažinęs sandorį niekiniu teismas turi taikyti atitinkamus teisinius padarinius, neatsižvelgdamas į bylos šalių reikalavimus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. balandžio 3 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy03NC0zMTMvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-74-313/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-74-313/2017">3K-7-74-313/2017</a> 54 punktą ir jame nurodomą kasacinio teismo praktiką).

Kasacinis teismas taip pat yra pažymėjęs, kad teismas savo iniciatyva konstatuoja, jog sandoris yra niekinis, tik tada, kai šis yra tiesiogiai susijęs su byloje pareikštais reikalavimais, toks konstatavimas yra būtinas, ginant asmens pažeistas teises ir taikant niekinio sandorio padarinius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03My8yMDEx" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-73/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-73/2011">3K-3-73/2011</a>; 2012 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy05NS8yMDEy" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-95/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-95/2012">3K-3-95/2012</a>; kt.).

Išplėstinė teisėjų kolegija konstatuoja, kad nors CK 6.394 straipsnio 2 dalies nuostatos yra imperatyviosios ir ginčo sutartimis šios imperatyviosios normos akivaizdžiai pažeistos (sutartyse neaptartos dalies pastato, buto ir kitų patalpų daugiabučiame name pirkėjo teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis), tačiau nagrinėjamu atveju toks konstatavimas ir niekinio sandorio padarinių taikymas nėra būtinas ginant pažeistas ieškovo ar kitų asmenų teises. Nagrinėjamoje byloje buvo sprendžiamas ieškovo reikalavimas dėl jam priklausančių teisių apimties iš sudarytų nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių. Ieškovas prašė pripažinti, kad jam pagal šias sutartis buvo perduotos ir nuosavybės teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis, nors šios teisės sutartyse nebuvo aptartos. Tam, kad būtų apgintos ieškovo ar kitų asmenų teisės, nagrinėjamu atveju nebūtina pripažinti sandorių niekiniais ir spręsti dėl niekinių sandorių pasekmių taikymo. Taigi teismas neturėjo teisinio pagrindo, spręsdamas pareikštą reikalavimą, veikti savo iniciatyva ir pasisakyti dėl sandorių pripažinimo niekiniais ir restitucijos taikymo. Teismas turėjo spręsti, ar sudaryti sandoriai suteikia pagrindą konstatuoti ieškovą turint tas teises, kurių jis prašo, t. y. ar sutartimis buvo perleista ir nuosavybės teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis.

Teismams ex officio byloje, kurioje pareikšti tokie reikalavimai, pasisakant, kad sudaryti sandoriai yra niekiniai, ir tuo pagrindu taikant restituciją, tai reikštų, kad šalys neturi galimybės susitarti dėl naudojimosi žemės sklypu, o tai prieštarautų civilinės apyvartos santykių tvarkymo principams ir sandorių negaliojimo instituto paskirčiai. Pažymėtina, kad šalys, neaptarusios pirkėjo teisių į žemės sklypą, kaip to reikalauja CK 6.394 straipsnio 2 dalis, gali šį sutarties trūkumą ištaisyti sudarydamos sutartį dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą, jos taip pat gali kreiptis į teismą, prašydamos apginti jų pažeistas teises pasirinktu būdu (pvz., įpareigoti kitą šalį sudaryti sutartį, pripažinti, kad šalys susitarė dėl panaudos, ar nustatyti servitutą ir pan.).

Atsižvelgiant į bylos aplinkybes, kad perleista dalis ūkinio pastato ir patalpos daugiabučiame name, kurį sudaro tik 4 butai, kad ginčas vyksta tik tarp bendraturčių, kad žemės sklype yra keli bendraturčių nuosavybės teise valdomi kiti pastatai, o ne tik daugiabutis namas, kad daugumą bendraturčių sieja giminystės ryšiai, sprendžiama, kad šio ginčo pobūdis yra aiškiai privatus ir dėl to nereikalauja teismo iniciatyvaus vaidmens. Išplėstinė teisėjų kolegija sprendžia, kad teismas neturėjo pagrindo veikti aktyviai dėl sandorių pripažinimo niekiniais ir dėl restitucijos taikymo, kai reikalavimai buvo pareikšti prašant nuspręsti dėl sutartimis įgytų teisių remiantis tuo, kad jos galioja. Išplėstinė teisėjų kolegija sprendžia, kad kasacinio skundo argumentai dėl CK 1.78 straipsnio 5 dalies, 1.80 straipsnio pažeidimo yra teisiškai nepagrįsti.

Dėl atstovavimo išlaidų pirmosios instancijos teisme

Kasaciniame skunde teigiama, kad atsakovui negalėjo būti priteistos tokio dydžio bylinėjimosi išlaidos už atsiliepimo į patikslintą ieškinį parengimą, kaip priteisė pirmosios instancijos teismas. Ieškovo nuomone, atsakovas turėjo teisę teikti prieštaravimus raštu, o ne atsiliepimą į patikslintą ieškinį, todėl teismas turėjo taikyti ne Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) 8.2 punkte nustatytą 2,5 koeficientą, bet Rekomendacijų 8.16 punkte nustatytą 0,4 koeficientą.

Išplėstinė teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovo teisė tikslinti ieškinį nustatyta CPK 42 straipsnio 1 dalyje, 141 straipsnio 1 dalyje. Pagal CPK 42 straipsnio 1 dalį atsakovas, be kita ko, turi teisę duoti teismui paaiškinimus žodžiu ir raštu, teikti savo argumentus ir samprotavimus visais bylos nagrinėjimo metu kylančiais klausimais, prieštarauti kitų dalyvaujančių byloje asmenų prašymams, argumentams ir samprotavimams. Nors CPK tiesiogiai nereglamentuoja, kokia forma atsakovas teikia teismui paaiškinimus, prieštaravimus dėl patikslinto ieškinio, bet šiuo atveju pagal analogiją taikant CPK 142 straipsnį konstatuotina, kad atsakovas privalo pateikti atsiliepimą į patikslintą ieškinį. Tokiu atveju priteisiant atstovavimo išlaidas už atsiliepimo į patikslintą ieškinį parengimą šaliai, kurios naudai priimtas teismo sprendimas, taikytinas Rekomendacijų 8.2 punktas, reglamentuojantis, kokio dydžio išlaidos priteisiamos už ieškinį, priešieškinį, atsiliepimą į ieškinį ar priešieškinį. Tai, ar yra pagrindas mažinti priteistinas atstovavimo išlaidas už patikslinto atsiliepimo į ieškinį parengimą, yra teismo diskrecija, įvertinus konkrečias bylos aplinkybes. Išplėstinė teisėjų kolegija konstatuoja, kad atsižvelgiant į tai, jog nagrinėjamu atveju advokatas nerengė atsiliepimo į ieškinį, o rengė tik atsiliepimą į patikslintą ieškinį, tai teismas turėjo pagrindą taikyti Rekomendacijų 8.2 punkte nustatytą 2,5 koeficientą už atsiliepimo į patikslintą ieškinį parengimą ir nevertinti tų aplinkybių, kad ieškinys patikslintas minimaliai. Išplėstinė teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai, jog iš ieškovo netinkamai priteistas bylinėjimosi išlaidų atlyginimas, atmestini.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Kasacinis teismas patyrė 45,05 Eur išlaidų, susijusių su bylos nagrinėjimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. spalio 26 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Netenkinus ieškovo kasacinio skundo, šių išlaidų atlyginimas valstybės naudai priteistinas iš ieškovo (CPK 92, 96 straipsniai).

Atsakovas L. P. patyrė 270 Eur, o atsakovas A. P. patyrė 380 Eur išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti. Vadovaujantis CPK 98 straipsniu, Rekomendacijų 7, 8.14 punktais, netenkinus ieškovo kasacinio skundo, iš ieškovo atsakovui L. P. priteistina 270 Eur, o atsakovui A. P. priteistina 380 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus išplėstinė teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. spalio 26 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovo D. V. (duomenys neskelbtini) atsakovui L. P. (duomenys neskelbtini) 270 (du šimtus septyniasdešimt) Eur išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti atlyginimo.

Priteisti iš ieškovo D. V. (duomenys neskelbtini) atsakovui A. P. (duomenys neskelbtini) 380 (tris šimtus aštuoniasdešimt) Eur išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti atlyginimo.

Priteisti valstybei iš ieškovo D. V. (duomenys neskelbtini) 45,05 Eur (keturiasdešimt penkis Eur 5 ct) bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, atlyginimo. Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Alė Bukavinienė

Gražina Davidonienė

Sigitas Gurevičius

Janina Januškienė

Andžej Maciejevski

Rimvydas Norkus

Algis Norkūnas