Dėl skolos priteisimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-9/2008

Procesinio sprendimo kategorijos:

42.9; 50.4 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Česlovo Jokūbausko (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Janinos Januškienės ir Gintaro Kryževičiaus,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo UAB „Metaloidas“ kasacinį skundą dėl Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 22 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Talša“ ieškinį atsakovui UAB „Metaloidas“ dėl skolos priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas UAB „Talša“ prašė priteisti iš atsakovo UAB „Metaloidas“ 17 818 Lt skolos ir 276,47 Lt delspinigių. Ieškovas nurodė, kad pagal 2005 m. sausio 17 d. nuomos sutartį jis išnuomojo atsakovui 1,45 ha aikštelę, esančią (duomenys neskelbtini), padangoms sandėliuoti. Sutarties 2.2.a punkte nustatytas 1770 Lt (įskaitant PVM) per mėnesį nuomos mokestis. Sutarties pagrindu ieškovas išrašė ir atsakovui pateikė apmokėti PVM sąskaitas-faktūras bendrai 21 594 Lt sumai. Atsakovas sumokėjo tik už 2005 metų vasario bei kovo mėnesius po 1888 Lt, taigi liko skolingas 17 818 Lt. Ieškovas taip pat nurodė, kad atsakovas, laiku nesumokėjęs nuomos mokesčio, pagal sutarties 6.1 punktą privalo sumokėti 0,2 proc. delspinigių už kiekvieną uždelstą dieną, iš viso – 276,47 Lt.

Atsiliepime į ieškinį atsakovas UAB „Metaloidas“ nurodė, kad ieškovas negali pateikti išnuomotos teritorijos patvirtinto detaliojo plano, o šio nesant, remiantis Aplinkos apsaugos įstatymo 19 straipsniu, aplinkos ministro 2002 m. vasario 27 d. įsakymo Nr. 80 13 punktu, atsakovas negali naudotis sutarties dalyku, nes teisės aktų nustatyta tvarka negali gauti leidimo padangoms sandėliuoti. Negalėdamas naudotis sutarties dalyku, atsakovas 2005 m. gruodžio 30 d. pranešimu nuomos sutartį nutraukė nuo 2006 m. vasario 1 d.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

Šiaulių miesto apylinkės teismas 2006 m. gruodžio 21 d. sprendimu ieškinį atmetė, 2005 m. sausio 17 d. ieškovo UAB „Talša“ ir atsakovo UAB „Metaloidas“ sudarytą 1,45 ha ploto aikštelės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį pripažino niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento ir taikė restituciją: įpareigojo ieškovą UAB „Talša“ grąžinti atsakovui UAB „Metaloidas“ 3776 Lt sumokėto nuomos mokesčio, o atsakovą UAB „Metaloidas“ – išgabenti iš subnuomotos teritorijos padangas bei sumontuotus laikinus statinius ar įrenginius. Teismas nustatė, kad 2005 m. sausio 17 d. ieškovas UAB „Talša“ ir atsakovas UAB „Metaloidas“ sudarė 1,45 ha aikštelės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį padangoms sandėliuoti. Išnuomoto žemės sklypo savininkas yra valstybė, sklypas neišnuomotas ieškovui ir jam nesuteikta teisės subnuomoti žemės sklypą kitiems asmenims. Nuo 2005 metų vasario mėnesio iki 2006 metų sausio mėnesio už nuomą ir komunalinius patarnavimus atsakovas ieškovui turėjo sumokėti 21 594 Lt, tačiau sumokėjo tik už 2005 metų vasario ir kovo mėnesius ir liko skolingas 17 818 Lt. Atsakovas, negalėdamas išsinuomotoje aikštelėje sandėliuoti padangų, nes šiai veiklai vykdyti negavo leidimo iš Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos Šiaulių regiono Aplinkos apsaugos departamento, nutraukė su ieškovu sudarytą nuomos sutartį. Leidimas atsakovui nebuvo išduotas, nes ieškovas negalėjo jam pateikti paraiškai paduoti reikalingo žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), detaliojo plano. Šis patvirtintas tik 2005 m. spalio 3 d. Šiaulių rajono savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Nr. A-698. Teismas nurodė, kad pagal CK 6.477 straipsnio 4 dalį nuomotojas gali būti išnuomojamo daikto savininkas arba asmuo, kuriam teisę išnuomoti svetimą daiktą suteikia įstatymai ar to turto savininkas. Ieškovas 2001 m. sausio 25 d. ir 2001 m. balandžio 6 d. pirkimo-pardavimo sutartimis Nr. 590 ir Nr. 2212 nusipirko pastatus, esančius (duomenys neskelbtini), su teisėmis į valstybinės žemės sklypą, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties nesudarė ir nuomos teisės viešajame registre neįregistravo, nes iki 2005 m. spalio 3 d. nebuvo parengtas žemės sklypo detalusis planas. Nebūdamas išnuomojamo daikto savininkas ir neturėdamas nuomotojo sutikimo išnuomoti svetimą daiktą, ieškovas sudarė su atsakovu žemės sklypo subnuomos sutartį, kurią įvardijo kaip nuomos sutartį, ir žemės sklypą išnuomojo kaip savo nuosavybę, tačiau pagal CK 6.546 straipsnio nuostatas ginčijamas žemės sklypas negalėjo būti žemės nuomos sutarties dalykas, nes nuomos sutarties sudarymo metu jis nebuvo suformuotas, nebuvo parengtas jo detalusis planas, sklypas nebuvo įregistruotas viešajame registre. Atsakovo išsinuomotame sklype planuotai vykdyti veiklai (padangoms sandėliuoti) pagal Aplinkos apsaugos įstatymo 19 straipsnį reikalingas leidimas. Leidimui gauti pagal aplinkos ministro 2005 m. birželio 29 d. įsakymu Nr. D1-330 patvirtintų Taršos integruotos prevencijos ir kontrolės leidimų išdavimo, atnaujinimo ir panaikinimo taisyklių 16.3 punktą būtina pateikti ūkinės veiklos objekto teritorijos planavimo dokumentus. Atsakovui leidimas neišduotas, nes jis negalėjo pateikti išsinuomoto žemės sklypo detaliojo plano, kurio negavo iš ieškovo. Teismas nurodė, kad CK 6.483 straipsnio 3 dalyje nustatyta, jog nuomotojas privalo perduoti nuomininkui daikto dokumentus ir priedus, kurie yra būtini to daikto naudojimui. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą (CK 6.483 straipsnio 1 dalis). Ieškovas atsakovui neperdavė detaliojo plano, nes jo ir neturėjo žemės nuomos sutarties sudarymo metu, išnuomojo jam nuosavybės teise nepriklausantį žemės sklypą, nors to negalėjo daryti, be to, sudarydamas nuomos sutartį, žinojo, kad atsakovas žemės sklypą nuomoja padangoms sandėliuoti, nes tai buvo nurodyta sutartyje, ir garantavo, kad daiktą bus galima naudoti pagal paskirtį, tačiau to neužtikrino. Atsakovas dėl ieškovo kaltės negalėjo gauti leidimo planuotai ūkinei veiklai vykdyti, todėl turėjo teisę atsisakyti sutarties (CK 6.484 straipsnis). Teismas nustatė, kad valstybinės žemės subnuomos sutartis buvo sudaryta negavus žemės nuomotojo – Šiaulių apskrities viršininko administracijos – sutikimo, nesant sudarytos nuomos sutarties su valstybe ir esant netinkamam žemės nuomos sutarties dalykui, t. y. pažeidžiant imperatyviąsias įstatymo nuostatas (CK 6.477 straipsnio 4 dalį, 6.546, 6.553 straipsnius). Be to, situacija, kai valstybinė žemė nuomojama be nuomotojo sutikimo ir tokio sutikimo negauta sutarties vykdymo metu, turi būti vertinama kaip visuomenės interesų ir viešosios tvarkos pažeidimas (CK 1.81 straipsnio 1 dalis), nes valstybinė žemė subnuomos pagrindu, negavus tam įgaliotos valstybės institucijos sutikimo, perduodama privačiam juridiniam asmeniui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. kovo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-176/2006). Teismas konstatavo, kad ieškovas, sudarydamas subnuomos sutartį, pažeidė ne tik žemės nuomotojo teises, bet ir imperatyviąsias teisės normas, todėl šalių sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis pripažintina niekine ir negaliojančia ab initio (CK 1.80 straipsnio 1 dalis, 1.95 straipsnio 1 dalis), nes niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą teismas gali konstatuoti ex officio (CK 1.78 straipsnio 5 dalis). Teismas taip pat nurodė, kad negaliojanti sutartis negali sukurti teisių ir pareigų, todėl ieškovas pagal sudarytą nuomos sutartį neturi teisės reikalauti iš atsakovo nei nuomos mokesčio, nei mokesčio už komunalinius patarnavimus, nei delspinigių. Pripažinęs nuomos sutartį niekine, teismas taikė restituciją (CK 1.80 straipsnio 2 dalis): įpareigojo ieškovą grąžinti atsakovui 3776 Lt sumokėto nuomos mokesčio, o atsakovą – išgabenti iš subnuomotos teritorijos padangas bei sumontuotus laikinus statinius ar įrenginius.

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą pagal ieškovo UAB „Talša“ apeliacinį skundą, 2007 m. gegužės 22 d. sprendimu Šiaulių miesto apylinkės teismo 2006 m. gruodžio 21 d. sprendimą panaikino ir ieškinį patenkino: priteisė ieškovui UAB „Talša“ 17 818 Lt skolos ir 276,47 Lt delspinigių. Teisėjų kolegija nustatė, kad nuomos sutarties 1.1 punkte nurodyta, jog žemės sklypas, kuriame yra nuomojama aikštelė, yra Lietuvos Respublikos nuosavybė, žemės sklypo nuomos teisė priklauso nuomininkui, pagal sutarties 1.6 punktą žemės sklypas yra valstybės nuosavybė, valdoma nuomos teise, o 1.3, 2.1 punktuose nurodytas nuomos sutarties terminas – nuo 2005 m. vasario 1 d. iki 2008 m. vasario 1 d. Teisėjų kolegija taip pat nustatė, kad atsakovas išsinuomotą aikštelę pritaikė nuomos sutartyje nustatytai veiklai – padangoms sandėliuoti (aptvėrė tvora, iškirto krūmus) – ir šią veiklą vykdė, už 2005 metų vasario ir kovo mėnesius mokėjo nuomos mokestį, tačiau nuo 2006 m. vasario 1 d. sutartį nutraukė, nurodydamas, kad sudarius sutartį paaiškėjo, jog nuomotojas UAB „Talša“ negali pateikti išnuomotos teritorijos detaliojo plano, be kurio nuomininkas UAB „Metaloidas“ negali gauti leidimo padangoms sandėliuoti, t. y. negali tinkamai naudotis nuomos sutarties dalyku. Teisėjų kolegijos vertinimu, šalių sudarytoje nuomos sutartyje nesant sąlygos, kad nuomos sutarties dalykas perduodamas pagal priėmimo-perdavimo aktą, ir nustačius, jog atsakovas aikštele naudojosi, laikytina, kad ieškovas tinkamai įvykdė pareigą perduoti daiktą, perduodamas išnuomotą aikštelę faktiškai naudotis atsakovui. Teisėjų kolegija nurodė, kad šalių ginčas kilo dėl teisės naudotis žemės sklypu, kuriame yra ieškovo išnuomota aikštelė. CK 6.532 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kartu su nuomos dalyku nuomininkui perduodamos ir teisės naudotis tų pastatų, statinių ar įrenginių užimtu žemės sklypu, būtinu jiems naudoti pagal paskirtį. Pagal CK 6.532 straipsnio 4 dalį, jeigu žemės sklypas, kuriame yra išnuomoti pastatai, statiniai ar įrenginiai, nuosavybės teise nuomotojui nepriklauso, tai tokių pastatų, statinių ar įrenginių nuoma be žemės sklypo savininko sutikimo leidžiama tik tais atvejais, jeigu tai neprieštarauja įstatymams ar žemės sklypo savininko ir pastatų, statinių ar įrenginių nuomotojo sutarčiai. Teisėjų kolegija nustatė, kad šalių nuomos sutarties sudarymo metu žemės sklypo detalusis planas nebuvo parengtas, ieškovas su valstybe nebuvo sudaręs žemės sklypo nuomos sutarties, tačiau nuomos sutarties 1.1 punkte nurodyta, jog žemės sklypo, nuosavybės teise priklausančio Lietuvos Respublikai, nuomos teisė priklauso nuomininkui, t. y. atsakovui UAB „Metaloidas“. Teismo posėdyje ieškovo atstovė paaiškino, kad sutarties 1.1 punkto nuoroda dėl nuomos teisės priklausymo nuomininkui atsirado atsakovo atstovo prašymu, atsakovui tikintis išsinuomoti žemės sklypą. Teisėjų kolegija nustatė, kad atsakovas, sudarydamas aikštelės nuomos sutartį, žinojo, jog ieškovas neturi nuomos teisės į žemės sklypą, kuriame yra aikštelė. Nuomos sutarties 1.1, 1.6. punktai patvirtina, kad atsakovas prisiėmė visą su žemės sklypo valdymu ir naudojimusi susijusią riziką. Šalių sudarytos nuomos sutarties dalykas yra 1,45 ha aikštelė, skirta padangoms sandėliuoti. Kartu su nuomos dalyku teisė į žemės sklypą nebuvo perduota, nes atsakovas sutartyje pažymėjo, jog jis yra žemės sklypo, priklausančio valstybei, nuomininkas. Dėl to teisėjų kolegija pripažino nepagrįstais atsakovo argumentus, kad, ieškovui neperdavus nuomos teisės į žemės sklypą, kuriame yra nuomojama aikštelė, jis negalėjo tinkamai įgyvendinti nuomininko teisių. Konstatavusi, kad nuomos sutarties dalykas yra aikštelė, o ne žemės sklypas, teisėjų kolegija pripažino nepagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą dėl imperatyviųjų teisės normų pažeidimo. Teisėjų kolegija nurodė, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties šalys negalėjo sudaryti, nes šalių sudarytoje nuomos sutartyje nurodyta, kad valstybinę žemę, kurioje yra aikštelė, nuomos teise jau valdo atsakovas. Kadangi atsakovas atsiskaitė su ieškovu tik už du nuomos mėnesius, tai teisėjų kolegija priteisė ieškovui 17 818 Lt nesumokėto nuomos mokesčio bei sutartinius delspinigius.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas UAB „Metaloidas“ prašo Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 22 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Šiaulių miesto apylinkės teismo 2006 m. gruodžio 21 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles (CK 6.193 straipsnį), nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 1998 m. balandžio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3-21/1998, 2000 m. vasario 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-23/2000, 2000 m. balandžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000) ir dėl to padarė neteisingą išvadą, kad atsakovas, iš tikrųjų nebūdamas valstybinės žemės sklypo nuomininkas, save nurodė kaip turintį nuomos teisę ir prisiėmė visą riziką, susijusią su žemės sklypo valdymu ir naudojimu. Teismas, aiškindamas nuomos sutarties 1.1 punktą, neatsižvelgė į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą ir jos sudarymo aplinkybes, šalių elgesį po sutarties sudarymo, taip pat neįvertino, kad sutarties 1.1 punktas akivaizdžiai prieštarauja 1.4, 1.6 punktams, 3.1 punkto 6, 7 dalims. Sutarties 1.1 punkte įrašytas žodis „nuomininkas“ vertintinas kaip klaida, iš tikrųjų turėjo būti įrašyta „nuomotojas“.

2. Apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į ginčo santykiui taikytinas imperatyviąsias teisės normas (CK 1.109 straipsnį, 6.532 straipsnio 1, 4 dalis, 1.80 straipsnį) ir nepripažino šalių sudaryto sandorio niekiniu, nors pagrindai teismui ex officio konstatuoti niekinio sandorio faktą ir taikyti niekinio sandorio teisines pasekmes buvo akivaizdūs. Taip teismas pažeidė CK 1.78 straipsnio 5 dalį ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2002 m. rugsėjo 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-983/2002, 2002 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-1107/2002, 2004 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-150/2004 ir kt.). Šalių sudarytai sutarčiai, be bendrųjų nuomos sutartis reglamentuojančių CK normų, taikytinas ir CK XXVIII skirsnis, kuriame įtvirtintos specialiosios pastatų, statinių ir įrenginių nuomos nuostatos. Šio skirsnio 6.532 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta bendroji taisyklė, kad pagal pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartį kartu su nuomos dalyku nuomininkui perduodamos ir teisės naudotis tų pastatų, statinių ar įrenginių užimtu žemės sklypu, būtinu jiems naudoti pagal paskirtį, o pagal to paties straipsnio 4 dalį, jeigu žemės sklypas, kuriame yra išnuomoti pastatai, statiniai ar įrenginiai, nuosavybės teise nuomotojui nepriklauso, tai tokių pastatų, statinių ar įrenginių nuoma be žemės savininko sutikimo leidžiama tik tais atvejais, jeigu tai neprieštarauja įstatymams ar žemės savininko ir pastatų, statinių ar įrenginių nuomotojo sutarčiai. Tai imperatyviosios teisės normos, jų pažeidimas sandorį daro niekinį, o teismą, esant tokiam akivaizdžiam pažeidimui, įpareigoja niekinio sandorio faktą konstatuoti ex officio ir taikyti niekinio sandorio teisines pasekmes. Byloje nustatyta, kad ieškovas nebuvo sudaręs žemės sklypo nuomos sutarties, taip pat nėra duomenų apie žemės sklypo savininko (valstybės) sutikimą dėl sklypo nuomos. Žemės įstatymo ir Valstybės bei savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo nuostatų analizė leidžia daryti išvadą, kad įstatymuose nenustatyta atvejų, kai statinys, esantis valstybinės žemės sklype, gali būti išnuomojamas neturint jo savininko sutikimo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. kovo 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-176/2006 konstatavo, kad situacija, kai valstybinė žemė nuomojama be nuomotojo sutikimo ir tokio sutikimo negauta sutarties vykdymo metu, turi būti vertinama kaip visuomenės interesų ir viešosios tvarkos pažeidimas (CK 1.93 straipsnio 3 dalis), nes valstybinė žemė subnuomos pagrindu, negavus tam įgaliotos valstybės institucijos sutikimo, perduodama privačiam juridiniam asmeniui. Be to, teismai nustatė, kad sutarties sudarymo metu žemės sklypas nebuvo suformuotas ir įregistruotas, taigi jis negalėjo būti civilinės apyvartos objektas (CK 1.109 straipsnis).

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas UAB „Talša“ prašo kasacinį skundą atmesti ir Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 22 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodyti tokie nesutikimo su kasaciniu skundu argumentai:

1. Atsakovas buvo informuotas apie tai, kad žemės sklypas yra valstybės nuosavybė (tai nurodyta ir nuomos sutarties 1.1, 1.6 punktuose), taip pat žinojo, kad ieškovas nėra sudaręs žemės nuomos sutarties. Ieškovas perdavė atsakovui (nuomininkui) aikštelės nuosavybės dokumentus, o apie detaliojo plano būtinumą nebuvo informuotas. Ieškovas nepažeidė imperatyviųjų įstatymo normų, todėl nuosavybės teise valdomo daikto nuomos sutartis negali būti vertinama kaip visuomenės interesų ir viešosios tvarkos pažeidimas, o sutartis pripažinta niekine. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. kovo 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-176/2006 išdėstyti išaiškinimai šioje byloje netaikytini, nes toje byloje buvo sprendžiami kitokio pobūdžio teisės klausimai.

2. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, vadovavosi ne tik pažodiniu sutarties aiškinimu, bet ir jos esme. Atsakovo veikla susijusi su padangų sandėliavimu ir rūšiavimu, todėl jis privalėjo žinoti, kokie dokumentai reikalingi šiai veiklai vykdyti, ir dar iki sutarties sudarymo išsiaiškinti, ar galės ją vykdyti, be to, sutartyje įvardydamas save žemės sklypo nuomininku, atsakovas prisiėmė visą riziką dėl žemės sklypo nuomos.

k o n s t a t u o j a :

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

2005 m. sausio 17 d. ieškovas UAB „Talša“ (nuomotojas) ir atsakovas UAB „Metaloidas“ (nuomininkas) sudarė 1,45 ha aikštelės, esančios (duomenys neskelbtini), nuomos sutartį padangoms sandėliuoti. Nuomos terminas – nuo 2005 m. vasario 1 d. iki 2008 m. vasario 1 d. Žemės sklypo, kuriame yra išnuomota aikštelė, savininkė yra valstybė, sklypas neišnuomotas ieškovui ir jam nesuteikta teisės subnuomoti žemės sklypą kitiems asmenims. Atsakovas sumokėjo nuomos mokestį tik už du mėnesius, o pagal kitas ieškovo išrašytas sąskaitas-faktūras (iš viso 17 818 Lt sumai) atsiskaityti atsisakė ir nuo 2006 m. sausio 1 d. nuomos sutartį nutraukė, motyvuodamas tuo, kad negali naudotis aikštele numatytai veiklai, nes negauna leidimo. Leidimui gauti reikalingas žemės sklypo, kuriame yra aikštelė, detalusis planas, tačiau ieškovas negali jo pateikti. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovas išnuomojo atsakovui žemės sklypą nesant žemės savininko sutikimo, todėl nuomos sutartis yra niekinė. Apeliacinės instancijos teismas išaiškino, kad šalių sudarytoje aikštelės nuomos sutartyje valstybinės žemės nuomos teisės turėtoju įvardytas atsakovas (nuomininkas), taigi jis pats prisiėmė su žemės sklypo valdymu ir naudojimusi susijusią riziką.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl statinio nuomos sutarties, pagal kurią jis išnuomojamas tokiai veiklai, kuriai reikia specialaus valstybės institucijų išduodamo leidimo, sudarymo ir vykdymo ypatumų, nuomotojo ir nuomininko teisių ir pareigų

Byloje nustatyta, kad ieškovas UAB „Talša“ ir atsakovas UAB „Metaloidas“ 2005 m. sausio 17 d. sudarė nuomos sutartį, pagal kurią ieškovas išnuomojo atsakovui 1,45 ha aikštelę, esančią (duomenys neskelbtini). Apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegija teisingai konstatavo, kad šios sutarties dalykas yra aikštelė, įregistruota nekilnojamojo turto registre kaip nekilnojamojo turto objektas – statinys.

Pagal CK 6.477 straipsnio 1 dalį ir 6.530 straipsnio 1 dalį pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartis yra dvišalė sutartis, taigi jos šalys turi ir teises, ir pareigas, kurios nustatytos tiek įstatymuose, tiek sutartyje. Šioje byloje keliamas klausimas dėl to, kokios apimties yra nuomotojo pareigos, susijusios su nuomos sutarties dalyko būkle, atitiktimi tai paskirčiai, kuriai nuomininkas ketina jį naudoti, ir pan. Pagal CK bendrąsias nuostatas šalys, sukurdamos sutartinius santykius, turi laikytis teisėtumo, taip pat teisingumo ir sąžiningumo reikalavimų, nepažeisti viešosios tvarkos. Be šių bendro pobūdžio reikalavimų, CK 6.483 straipsnio 1 dalyje tiesiogiai įtvirtinta nuomotojo pareiga garantuoti, kad išnuomotas daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Taigi nuomotojas, sudarydamas jam nuosavybės teise priklausančio statinio nuomos sutartį, turi žinoti, kokiai konkrečiai veiklai jis bus naudojamas, ar nuomininko numatyta veikla yra nedraudžiama įstatymų ir pan. Atsakovas (nuomininkas) atsisakė mokėti nuompinigius ir sutartį nutraukė motyvuodamas tuo, kad ieškovas (nuomotojas) nepateikė žemės sklypo, kuriame yra išnuomota aikštelė, detaliojo plano, be kurio atsakovas negali gauti leidimo išsinuomotoje aikštelėje numatytai veiklai (naudotoms padangoms sandėliuoti) vykdyti. Pagal CK 6.202 straipsnio nuostatas, jeigu tam tikri įstatymai nustato, kad būtinas atitinkamos valstybės institucijos leidimas, turintis reikšmės sutarties galiojimui ar vykdymui, tai leidimą privalo gauti šalis, kuriai ši pareiga yra nustatyta įstatymuose. Taigi pareiga gauti leidimą, suteikiantį teisę vykdyti naudotų padangų sandėliavimo veiklą, tenka atsakovui (nuomininkui). Kita vertus, viena iš šio leidimo išdavimo sąlygų yra susijusi su nuomos objekto atitinkamu sutvarkymu (žemės sklypo detaliojo plano parengimu ir patvirtinimu), todėl, atsižvelgiant į šalių teisių ir pareigų pagal nuomos sutartį turinį, nesant specialaus sutarties šalių susitarimo tokiu klausimu, darytina išvada, kad šioje byloje susiklosčiusioje situacijoje sprendžiant klausimus, susijusius su tinkamu sutarties vykdymu, tam tikros pareigos tenka tiek nuomininkui, pagal įstatymą įpareigotam rūpintis leidimu užsiimti jo planuojama veikla, tiek nuomotojui, kuris, kaip turto savininkas, įpareigotas išnuomoti ir perduoti turtą tokį, kad nuomininkas turėtų objektyvias galimybes juo naudotis sutartyje nurodytam tikslui įgyvendinti.

Naudotų padangų sandėliavimo veikla gali būti vykdoma tik gavus Taršos integruotos prevencijos ir kontrolės leidimą (Aplinkos apsaugos įstatymo 19 straipsnis, aplinkos ministro 2005 m. birželio 29 d. įsakymu Nr. D1-330 patvirtintos Taršos integruotos prevencijos ir kontrolės leidimų išdavimo, atnaujinimo ir panaikinimo taisyklės). Vadovaujantis aplinkos ministro 2005 m. birželio 29 d. įsakymu Nr. D1-330 patvirtintų Taisyklių 16.3 punktu, tokiam leidimui gauti būtina pateikti ūkinės veiklos objekto teritorijos planavimo dokumentus. Teritorijų planavimo įstatyme nustatyta, kad detalusis teritorijų planavimas – tai savivaldybės teritorijos dalių planavimas žemės sklypo riboms nustatyti, naudojimo ir veiklos jame plėtojimo sąlygoms nustatyti, pakeisti arba panaikinti; detalusis planas – teritorijų planavimo dokumentas, kuriame yra nustatytos žemės sklypų ribos, teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimas (statybos ir kitos veiklos privalomosios sąlygos); formuojamas žemės sklypas – žemės sklypas, kurio planuojamoje teritorijoje nustatomos ribos, plotas, pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis bei teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimas (2 straipsnio 3, 4, 5 dalys). To paties įstatymo 22 straipsnio 1 dalies 7 punkte nustatyta, kad detalieji planai rengiami, kai žemės sklypai formuojami prie naudojamų statinių, o pagal 23 straipsnio 1 dalį vienas iš detaliųjų planų rengimo metu nustatomo privalomo teritorijos tvarkymo ir naudojimo režimo aspektų yra teritorijos (žemės sklypo) naudojimo būdas ir (ar) pobūdis. Detaliojo plano rengimo organizavimas yra pakankamai ilgas ir sudėtingas procesas, susijęs su projektinių darbų finansavimu, nuosavybės dokumentų pateikimu, užsakymo pateikimu, kitų pastatų, esančių planuojamoje teritorijoje, savininkų dalyvavimu rengiant teritorijos planavimo projektą ir kitomis aplinkybėmis.

Tiek teritorijų planavimo proceso ypatumai, tiek pirmiau aptartų nuomotojo pareigų pagal nuomos sutartį ir įstatymus turinys rodo, kad tokioje situacijoje, kai išnuomotame statinyje nuomininko numatytai veiklai vykdyti reikalingas atitinkamas leidimas, o jam gauti – dar ir žemės sklypo detalusis planas, ieškovo kaip nuomotojo ir nuomos objekto savininko pareigos nesibaigia savaime vien pagal šalių nuomos sutartį, kai ten nesusitarta dėl aptariamų atsakovo veiklos leidimui gauti būtinų veiksmų, susijusių su teritorijos sutvarkymu ir planavimu, atlikimo pavedimo atsakovui (nuomininkui).

Be to, šalių sudarytos nuomos sutarties turinys, atsižvelgiant į pirmiau nurodytas aplinkybes, susijusias su leidimo gavimu ir detaliojo plano parengimu, vertintinas ir CK 6.532 straipsnio 4 dalies požiūriu, t. y. ar ieškovas, nebūdamas žemės sklypo, kuriame yra jam priklausanti aikštelė, savininkas, galėjo savo aikštelę išnuomoti atsakovui vykdyti tokiai veiklai, kuriai reikia specialaus valstybės institucijų išduodamo leidimo, o pastarajam gauti – ir atitinkamų žemės sklypo teritorijos planavimo dokumentų parengimo. Šalių sandoris CK 6.532 straipsnio 4 dalies atžvilgiu nėra niekinis, tik jam įgyvendinti reikia atlikti teritorijos planavimo darbus. Taip pat pažymėtina, kad atsakovas turi tikslą užsiimti leistina ir net visuomeniškai naudinga ir reikalinga veikla – atliekų sandėliavimu bei perdirbimu.

CK 6.535 straipsnio nuostatose įtvirtinta statinio nuomotojo pareiga perduoti išnuomotą daiktą nuomininkui. Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta pirmiau, konstatuotina, kad apeliacinės instancijos teismo išvada dėl ieškovo (nuomotojo) pareigų tinkamo vykdymo yra nepakankamai pagrįsta tiek bylos aplinkybėmis, tiek teisiniais argumentais, nes pagal byloje nustatytas aplinkybes nėra pagrindo pripažinti, kad atsakovas tinkamai įvykdė pareigą perduoti išnuomotą aikštelę nuomininkui. Taip pat pažymėtina, kad šalių nuomos sutarties 1.1 punkte įrašyta nuoroda, kam pagal sutartį priklauso žemės sklypo nuomos teisė, nepašalina ieškovo pareigos perduoti tinkamą naudoti pagal sutartį daiktą atsakovui.

Šalių teisių ir pareigų pagal nuomos sutartį ir sutartinės atsakomybės klausimai spręstini atsižvelgiant ir į tai, kaip kiekviena iš jų, būdama sutartinių santykių dalyvė, vykdė bendradarbiavimo (kooperacijos) pareigą (CK 6.200 straipsnio 2 dalis), pagal kurią šalys privalo padėti vienai kitai įgyvendinti sutartines teises ir vykdyti sutartines pareigas, t. y. dėti visas pastangas, kad būtų pasiektas sutarties tikslas. Į šalių kooperacijos pareigos turinį įeina ir pareiga keistis informacija, pranešti viena kitai apie sutarties vykdymo ypatumus, taip pat apie nenumatytas kliūtis ir pan. Byloje yra duomenų apie šalių keitimąsi tam tikra informacija dėl sutarties vykdymo metu atsirandančių sunkumų, taip pat ir duomenų, kad ieškovas dar iki sutarties sudarymo kreipėsi į savivaldybę dėl detaliojo plano rengimo, tačiau teismai nei šių aplinkybių, nei apskritai šalių elgesio pirmiau nurodytu aspektu nevertino. Tuo tarpu tai yra tiesiogiai susiję su šalių sudaryta sutartimi, nes išnuomotas nekilnojamasis daiktas, nesant detaliojo plano, kai pagal nuomininko numatomą vykdyti veiklą jis yra būtinas, negali būti naudojamas teisėtai atsakovo veiklai. Abi šalys yra verslo subjektai ir sudarydamos sutartį siekė ekonominio teigiamo rezultato. Atsakovo negalėjimas užsiimti veikla tiesiogiai susijęs ir su negalėjimu naudotis išsinuomotu objektu – sutarties dalyku.

Apibendrinant konstatuotina, kad apeliacinės instancijos teismas nenustatė ir neįvertino reikšmingų šiai bylai aplinkybių, netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, todėl teismo sprendimas naikintinas. Pirmosios instancijos teismas, konstatuodamas, kad šalys sudarė sutartį dėl valstybinės žemės sklypo nuomos, klaidingai aiškino nuomos sutarties sąlygas ir netinkamai vadovavosi sutarčių aiškinimo taisyklėmis, tai lėmė neteisingą šalių sutartinių santykių kvalifikavimą. Dėl to byla grąžintina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Šiaulių apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 22 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Česlovas Jokūbauskas

Janina Januškienė

Gintaras Kryževičius