Dėl Vilniaus apskrities viršininko įsakymo pakeitimo, žemės sklypo nuomos sutarties pripažinimo iš dalies negaliojančia

Civilinė byla Nr. 3K-3-496/2006

Procesinio sprendimo kategorija 50.8 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas), Egidijaus Laužiko (pranešėjas) ir Janinos Stripeikienės,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Lietuvos katalikų mokytojų sąjungos kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 6 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Lietuvos katalikų mokytojų sąjungos ieškinį atsakovams Vilniaus apskrities viršininko administracijai, UAB „Cosmos interiors“ dėl Vilniaus apskrities viršininko įsakymo pakeitimo, žemės sklypo nuomos sutarties pripažinimo iš dalies negaliojančia; tretieji asmenys: valstybės įmonė Registrų centras, AB „Rytų skirstomieji tinklai“.

Teisėjų kolegija

nustatė:

I. Ginčo esmė

Ieškovas Lietuvos katalikų mokytojų sąjunga 2004 m. kovo 24 d. kreipėsi su ieškiniu į teismą ir ieškinio pareiškime nurodė, kad Vilniaus miesto taryba 1991 m. lapkričio 20 d. sprendimu Nr. 164 Lietuvos katalikų mokytojų sąjungai perdavė Augustijonų vienuolyno ansamblį su visais jo statiniais, ir suteikė teisę naudotis atitinkamai priskirtais žemės sklypais. Ansamblio užimamas žemės sklypo, unikalus Nr. 0101-0058-0113, plotas yra 9324 kv. m. Ieškovas nori sudaryti nurodyto valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį. Ieškovas 2003 m. gruodžio 18 d. sužinojo, kad jis su UAB „Cosmos interiors“ yra ansamblio pastatų bendraturčiai ir kad jam priskirta 7934 kv. m dydžio žemės sklypo dalis. Atsakovas UAB „Cosmos interiors“ nuo 2002 m. liepos 9 d. yra atskirų pastatų: gyvenamojo namo, ūkinio pastato, kiemo statinių (unikalūs Nr. 1094-0347-5010, 1094-0347-5021, 1094-0347-5032) savininkas, kurio pastatai užima 563 kv. m dydžio užstatytą žemės sklypo dalį. Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymu Nr. 2816-01 „Dėl valstybinio žemės sklypo Augustijonų g. 4, 4a, Savičiaus g. 13/Augustijonų g. 2, Savičiaus g. 15, Savičiaus g. 17/ Bokšto g. 15, Bokšto g. 17, Vilniuje, dalių dydžio nustatymo“ ieškovui nustatyta nurodyto žemės sklypo 7934 kv. m dydžio dalis, atsakovui UAB „Cosmos interiors“ – 1238 kv. m, UAB „Rytų skirstomieji tinklai“ – 151 kv. m dydžio dalys. Atsakovui UAB „Cosmos interiors“ ieškovo naudojamo žemės sklypo dalis nustatyta neteisingai. Vilniaus apskrities viršininko administracija ir UAB „Cosmos interiors“ 2003 m. liepos 7 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 01/2003-27463, kuria atsakovui UAB „Cosmos interiors“ išnuomota ieškovo naudojamo sklypo 1238 kv. m dydžio dalis. Atsakovui UAB „Cosmos interiors“ neteisėtai išnuomota valstybinės žemės sklypo 675 kv. m dydžio dalis (1238 – 563 = 675 (kv. m)). Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintoje Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkoje (toliau – Tvarka) nustatyta tik naudojamų žemės sklypų išnuomojimo tvarka. Atsakovui UAB „Cosmos interiors“ valstybinė žemė nebuvo perduota Žemės įstatymo 22 straipsnyje nustatyta tvarka, nes neatitiko Vyriausybės 1995 m. lapkričio 13 d. nutarime Nr. 1428 „Dėl valstybinės žemės suteikimo naudotis tvarkos“ nustatytų kriterijų. Vilniaus apskrities viršininkas, primindamas 2003 m. birželio 3 d. įsakymu Nr. 2816-01 įsakymą, neteisingai vadovavosi Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 8 punkto 2 dalimi, nes ieškovas ir atsakovas UAB „Cosmos interiors“ yra ne bendraturčiai (jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise nepriklauso nė vienas pastatas). Taip pat atsakovo UAB „Cosmos interiors“ pastatams eksploatuoti nesuformuotas žemės sklypas. Nurodytas punktas taikytinas tik parduodamiems, o ne nuomojamiems pastatams. Be to, su ieškovu nesitarta dėl perkamo žemės sklypo bendrojoje nuosavybėje dalies (vadovaujantis nurodytu punktu). Vilniaus apskrities viršininkas turėjo vadovautis Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 29.1 punktu ir atsakovui UAB „Cosmos interiors“ išnuomoti jam priklausančių pastatų užimamą žemės sklypo 563 kv. m dydžio dalį. Dėl to pažeistos ieškovo teisės išsinuomoti ginčijamo žemės sklypo 675 kv. m dydžio dalį.

Ieškovas, remdamasis CK 1.138 straipsnio 5 punktu, prašė teismo pakeisti Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymo Nr. 2/816-01 1 ir 3 punktus, juos išdėstyti taip: 1. Lietuvos katalikų mokytojų sąjungos – 8609 kv. m ploto dalis; 3. Uždarosios akcinės bendrovės „Cosmos interiors“ – 563 kv. m ploto dalis. Taip pat ieškovas prašė teismo pripažinti negaliojančia 2003 m. liepos 7 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 01/2003-27463 dalį dėl 675 kv. m dydžio žemės sklypo dalies nuomos.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus apygardos teismas 2005 m. rugpjūčio 19 d. sprendimu ieškovo Lietuvių katalikų mokytojų sąjungos ieškinį atmetė. Teismas sprendime nurodė, kad Augustijonų vienuolyno pastatų ansamblis Lietuvių katalikų mokytojų sąjungai perduotas 1991 m. spalio 1 d., 1992 m. spalio 13 d., 1994 m. sausio 21 d. patalpų perdavimo–priėmimo aktais (T. 1, b. l. 69–72, 75–76, 98). Atsakovas UAB „Cosmos interiors“ 2002 m. birželio 25 d. pirkimo–pardavimo sutartimi iš ieškovo nupirko ir perėmė gyvenamąjį namą, esantį Vilniuje, Savičiaus g. 13/ Augustijonų g. 2 (unikalus Nr. 10/940-3475-01-0), kiemo statinius (unikalus Nr. 10/940-3475-03-2) ir pagalbinį pastatą (unikalus Nr. 10/940-3475-02-1). Teismas nustatė, kad ginčijamas žemės sklypas priskirtinas valstybinės žemės fondui. Ginčo dėl žemės sklypo ribų ir dydžio nėra. Teismas padarė išvadą, kad ginčijamas bendras žemės sklypas buvo suformuotas keliems jo naudotojams: ieškovui, atsakovui UAB „Cosmos interiors“ ir trečiajam asmeniui AB „Rytų skirstomieji tinklai“ (Žemės įstatymo 22 straipsnis, Vyriausybės 1995 m. lapkričio 13 d. nutarimo Nr. 1428 „Dėl valstybinės žemės suteikimo naudotis tvarkos“ 1.2.2 punktas). Atsakovas UAB „Cosmos interiors“ 2003 m. kovo 26 d. pareiškė norą išsinuomoti bendro žemės sklypo dalį. Jis atitiko visus tokį sandorį sudaryti galinčio subjekto reikalavimus (Žemės įstatymo 21 straipsnio 3 dalis). Dėl to atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija turėjo teisę nagrinėti atsakovo prašymą, vadovaudamasi Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“, nes kito teisės akto, reglamentuojančio panašius teisinius santykius, nėra (CPK 3 straipsnio 5 dalis). Teismas pažymėjo, kad nurodytos Tvarkos 29.1 punktas reiškia, kad užstatymo pastatais faktas nereiškia nuomojamo žemės sklypo ribų ar dalių nustatymo, nes tai tik galimybė kreiptis dėl ginčijamo žemės sklypo nuomos. Atsakovas UAB „Cosmos interiors“, vadovaudamasis nurodytu punktu, turėjo teisę kreiptis dėl žemės sklypo nuomos. UAB „Cosmos interiors“ pateikė visus Vyriausybės nutarimo Nr. 260 32.1–32.6 punktuose nustatytus dokumentus. Dėl to atsakovo Vilniaus apskrities viršininko administracijos atstovai turėjo teisę pradėti rengti dokumentus, reikalingus su atsakovu UAB „Cosmos interiors“ sudaryti ginčijamo žemės sklypo dalies nuomos sutartį (Tvarkos 30.2 punktas). Teismas nustatė, kad nėra bendrai naudojamo žemės sklypo naudotojų susitarimo dėl naudotinų žemės sklypo dalių byloje. Dėl to Vilniaus apskrities viršininko administracijos atstovai turėjo teisę sprendimu nustatyti žemės sklype esančių pastatų savininkams išnuomoti tenkančias sklypo dalis, nors ieškovas ir atsakovas UAB „Cosmos interiors“ nėra pastatų bendraturčiai (Tvarkos 31.5 punktas). Vilniaus apskrities viršininko įsakyme Nr. 2816-01 netinkamai nurodytas jo priėmimo teisinis pagrindas: vietoj Vyriausybės nutarimo Nr. 260 8 punkto turėtų būti 31.5 punktas. Teismas nurodė, kad nurodyto Vyriausybės nutarimo 8 ir 31.5 punktai vienas kitam neprieštarauja, juose nustatytas vienodas ginčo sprendimo principas, todėl Vilniaus apskrities viršininko įsakymas Nr. 2816-01 neiškraipė atsakovų UAB „Cosmos interiors“ ir Vilniaus apskrities viršininko administracijos tikrosios valios, nesukėlė sunkių neigiamų pasekmių teisinių pasekmių šalims bei yra galiojantis. Be to, ieškovui ir atsakovui UAB „Cosmos interiors“ tenkančios žemės sklypo dalys yra proporcingos jų turimų pastatų plotui, todėl Vilniaus apskrities viršininko įsakymas Nr. 2816-01 nekeistinas. Teismas padarė išvadą, kad reikalavimui pakeisti nurodytą įsakymą ieškinio senatis netaikoma, nes byloje nėra duomenų apie jo įteikimą ieškovui. Teismas taip pat konstatavo, kad atsakovai Vilniaus apskrities administracija ir UAB „Cosmos interiors“ pagrįstai sudarė 2003 m. liepos 7 d. ginčijamos žemės sklypo dalies nuomos sutartį. To, kad nuomos sutartyje Nr. 01/2003-27463 yra nurodyti skirtingi ją rengę ir pasirašę atsakovo UAB „Cosmos interiors“ atstovai, nepakanka šią sutartį pripažinti negaliojančia, nes ieškinyje sandoris ginčijamas kitais motyvais. Be to, nepaneigti byloje surinkti įrodymai, patvirtinantys atsakovo UAB „Cosmos interiors“ atstovų įgaliojimus skirtinguose nuomos sutarties sudarymo etapuose.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. vasario 6 d. nutartimi atmetė ieškovo apeliacinį skundą ir Vilniaus apygardos teismo 2005 m. rugpjūčio 19 d. sprendimą paliko nepakeistą. Kolegija nutartyje nurodė, kad 2002 m. birželio 25 d. pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovas dalį valdomų pastatų pardavė atsakovui UAB „Cosmos interiors“. Sutartis nenuginčyta, galioja, šalims turi įstatymo galią. Kolegija padarė išvadą, kad atsakovas UAB „Cosmos interiors“, įsigijęs nekilnojamųjų daiktų (statinių) ieškovui suteiktame naudotis valstybinės žemės sklype, įgijo teisę naudotis atitinkama to žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias turėjo ieškovas (CK 6.394 straipsnio 3 dalis). Pastatų pirkimo–pardavimo sutarties 1.1.5 punkte nustatyta, kad Vilniaus apskrities viršininko administracijos Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrius neprieštarauja, kad būtų parduoti valstybiniame žemės sklype Vilniuje, Savičiaus g. 13/ Augustijonų g. 2, esantys statiniai su sąlyga, kad statinių įgijėjas per vieną mėnesį nuo sandorio įregistravimo kreipsis į Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrių dėl naudojamo valstybinės žemės sklypo pardavimo arba nuomos. Tokia pat pareiga nustatyta pirkimo–pardavimo sutarties 4.2 punkte. Nurodytoje sutartyje neaptartas teisės naudotis žemės sklypu turinys. Dėl to kolegija padarė išvadą, kad atsakovui išnuomotinos žemės sklypo dalį reikėjo nustatyti pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintą Tvarką (Žemės įstatymo 22 straipsnio 3 dalis). Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo motyvais dėl bendro žemės sklypo dalių jo naudotojams nustatymo. Papildomai kolegija nurodė, kad Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakyme Nr. 2816-01 nurodytas Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos 8 punktas nereiškia, kad ginčijamas žemės sklypas ar jo dalis buvo ruošiami parduoti. Nurodyta nuostata remtasi tik tiek, kiek reikėjo nustatyti bendro žemės sklypo naudotojams tenkančias dalis. Analogiškas bendrai naudojamo žemės sklypo dalių nustatymas kiekvienam naudotojui nustatytas Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos 31.5 punkte. Kolegija taip pat pažymėjo, kad Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos redakcijoje, galiojusioje priimant ginčijamą Vilniaus apskrities viršininko įsakymą, nebuvo konkrečiai aptarta, kuo remiantis apskaičiuojamos ir nustatomos žemės sklypo dalys, kai vieną bendrą žemės sklypą naudoja keli naudotojai, jame turintys asmeninės nuosavybės teise atskirus statinius. Kolegija padarė išvadą, kad visiems ginčijamo žemės sklypo dalių, proporcingų turimų pastatų plotui, nustatymas atitinka sąžiningumo, teisingumo ir protingumo principus (CK 1.5 straipsnis, CPK 3 straipsnio 1 dalis), taip pat atitiko Vilniaus apskrities viršininko įsakymo priėmimo metu buvusią bendrai naudojamo žemės sklypo dalių nustatymo praktiką ir kasacinio teismo praktiką, aiškinant žemės sklypo dalių nustatymo taisykles pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintą tvarką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. kovo 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-246/2004). Kolegija nesutiko su apelianto argumentu, kad, apskaičiuojant naudotojams tenkančias žemės sklypo dalis, neturėjo būti skaičiuojami kai kurių tiek ieškovui, tiek atsakovui UAB „Cosmos interiors“ priklausančių ūkio pastatų plotai. Ūkio pastatai yra įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Vilniaus miesto valdyba 1995 m. kovo 23 d. sprendimu Nr. 775V patvirtino Vilniaus senamiesčio regeneravimo projektą. Vadovaudamasi šiuo specialiojo planavimo dokumentu Vilniaus miesto valdyba 2002 m. spalio 3 d. sprendimu Nr. 1879V, iš dalies pakeistu 2003 m. vasario 13 d. sprendimu Nr. 292V nustatė ginčijamo žemės sklypo ribas ir plotą. Vadovaudamasis nurodytais sprendimais Vilniaus apskrities viršininkas 2003 m. birželio 3 d. įsakymu Nr. 2815-01 patvirtino ginčijamo žemės sklypo pagrindinę tikslinę paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį – kitos paskirties žemė: gyvenamoji, visuomeninės paskirties teritorija (gyvenamajam namui, bažnyčios, sandėlio, ūkiniams, transformatorinės pastotės statiniams ir negyvenamajam pasatui eksploatuoti). Nuostata dėl ginčijamo žemės sklypo paskirties pakartota Vilniaus apskrities viršininko administracijos 2003 m. liepos 1 d. įsakyme Nr. 3406-01. Dėl to kolegija konstatavo, kad prieš išnuomojant ginčijamą žemės sklypą neturėjo būti keičiama pagrindinė tikslinė žemės sklypo paskirtis, nereikėjo rengti kito teritorijų planavimo dokumento, nebuvo pažeista Žemės įstatymo 21 straipsnio 3 dalis. Kolegija taip pat nurodė, kad Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintoje Tvarkoje nenustatyta, kad apskrities viršininkas, nustatydamas keliems naudotojams išnuomojamo žemės sklypo dalis, turi atsižvelgti į faktinį sklypo naudojimą. Ieškovas neįrodė, kad sandorio ar kito teisiškai reikšmingo fakto pagrindu jis įgijo teisę į didesnę naudojamo žemės sklypo dalį negu kiti ginčijamo sklypo naudotojai.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas Lietuvos katalikų mokytojų sąjunga prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismas 2005 m. rugpjūčio 19 d. sprendimą, Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. vasario 6 d. nutartį ir priimti naują sprendimą, ieškinį patenkinant. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

Lietuvos apeliacinis teismas pažeidė CPK 197 straipsnio 2 dalį, nes nepreciziškai tiksliai vadovavosi Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymu Nr. 2816-01. Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos 8 punktas netaikytinas sprendžiant ginčą, nes jis reglamentuoja valstybinės žemės pardavimą, o ne nuomą, pastatų bendraturčių, o ne atskirų savininkų teisinius santykius. Lietuvos apeliacinis teismas nustatė, kad Vilniaus apskrities viršininkas padarė klaidą, bet nepasisakė, jog ji turėjo būti ištaisyta Viešojo administravimo įstatymo 32 straipsnyje nustatyta tvarka; taip pat nepasisakė dėl ieškovo apeliaciniame skunde pateikto argumento, kad Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymas Nr. 2816-01 turėjo būti įvertintas viešojo intereso požiūriu, atsižvelgiant į Administracinių bylų teisenos įstatymo 89 straipsnio 1 dalies 3 punktą, 2 dalį.

Lietuvos apeliacinis teismas pažeidė CK 1.2, 1.5, 1.9 straipsnius, nes padarė neteisingą išvadą, kad Vilniaus apskrities viršininkas, priimdamas 2003 m. birželio 3 d. įsakymą Nr. 2816-01, padarė procedūrinių pažeidimų, neturinčių įtakos ieškovui. Ieškovo nuomone, procedūriniai pažeidimai yra esminiai, nes ieškovas iki ir po Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymo Nr. 2816-01 priėmimo nebuvo informuotas, kad vyksta jo naudojamo žemės sklypo dalių nustatymo procedūra. Be to, nepasibaigus vieno mėnesio terminui ginčijamam įsakymui apskųsti atsakovai sudarė žemės sklypo dalies nuomos sutartį. Atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija privalėjo informuoti ieškovą apie veiksmus, kurių jis ketina imtis.

Lietuvos apeliacinis teismas netinkamai taikė ir aiškino Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos 8, 31.5 punktus, nes apskaičiavo bendrai naudojamo žemės sklypo dalis proporcingai naudotojų (bet ne bendraturčių) turimų pastatų ir ūkinių pastatų (malkinės, sandėliuko) plotui. Tai neatitinka faktinių aplinkybių. Atsakovui UAB „Cosmos interiors“ priskirta žemės sklypo dalis apima žemės plotą prieš pat bažnyčios, priklausančios ieškovui, centrinį įėjimą. Pažymėtina, kad Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos (2004 m. lapkričio 15 d. redakcija) 30.10 punkte nustatyta, kad pastatų, esančių viename žemės sklype, savininkams išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui eksploatuoti. Be to, išnuomojamo žemės sklypo dydis nustatomas pagal teritorijų dokumentą ir jo pagrindu parengtą išnuomojamo žemės sklypo planą. Taigi atsakovui UAB „Cosmos interiors“ galėjo būti išnuomota tik po jam priklausančiais pastatais esanti valstybinė žemė.

Lietuvos apeliacinis teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, apskaičiuojant skirtingų pastatų, esančių viename žemės sklype, savininkams priklausančias naudotis žemės sklypo dalis. Kasacinis teismas pastato bendraturčiams priklausančias naudotis bendro žemės sklypo dalis nustato tik pagal nuosavybės teisės dalis gyvenamajamame name ar kitame pastate (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. kovo 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-246/2004). Lietuvos apeliacinis teismas turėjo tirti ir nagrinėti skirtingas atskirų pastatų savininkų teisių naudotis žeme apimtis.

Lietuvos apeliacinis teismas nepateikė motyvų, kodėl atmetė apeliacinio skundo argumentus dėl pirmosios instancijos teismo sprendimo neteisėtumo.

Lietuvos apeliacinis teismas turėjo pripažinti atsakovų sudarytą žemės sklypo dalies nuomos sutartį negaliojančia, nes ji prieštarauja imperatyviajai įstatymo normai – Žemės įstatymo 22 straipsniui. Nurodytoje teisės normoje nustatyta, kad žemės naudojimo tvarką nustato įstatymai ir Vyriausybė. Sudarant ginčijamą sutartį nesilaikyta Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos.

Atsiliepime į kasacinį skundą atsakovas UAB „Cosmos interiors“ prašo kasacinį skundą atmesti ir teismų sprendimą bei nutartį palikti nepakeistus. Atsiliepime nurodoma, kad skundžiami procesiniai sprendimai yra teisėti, pagrįsti, atitinka kasacinio teismo praktiką ginčijamais klausimais. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

Teismai padarė teisingą išvadą, kad 2003 m. liepos 7 d. valstybinio žemės sklypo nuomos sutartis yra galiojanti. Kasatorius teigia, kad nuomos sutartis prieštarauja imperatyviosioms įstatymų normoms, bet neįrodo, jog sutartimi buvo pažeista jo subjektinė teisė. Ieškovas turėjo įrodyti, kad jam priklauso didesnė žemės sklypo dalis, negu numatyta priskirti Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymu Nr. 2816-01. UAB „Cosmos interiors“ su ieškovo valia tapo žemės sklypo naudotoja. UAB „Cosmos interiors“ pirkimo–pardavimo sutarties ir CK 6.394 straipsnio 3 dalies pagrindu įgijo tokias pat naudotojo teises. Dėl to UAB „Cosmos interiors“ turėjo būti atliktas tenkančios žemės sklypo dalies apskaičiavimas vadovaujantis Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtinta Tvarka. Bylą nagrinėję teismai teisingai taikė ir aiškino nurodytos Tvarkos 8, 29, 31.5 punktus, nes teismų aiškinimas neprieštarauja kasacinio teismo praktikai. Tai, kad Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakyme nurodytas 8, o ne 31.5 punktas, yra techninė korektūros klaida. Tai nepažeidžia ieškovo interesų, nes abiem atvejais žemės sklypo dalys ieškovui ir atsakovui būtų nustatytos tokios pačios. Kasatoriaus keliamas žemės sklypo dalių dydžio apskaičiavimo klausimas yra fakto klausimas. Teismai nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, suformuotos 2004 m. kovo 31 d. nutartimi, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-246/2004, nes šioje byloje ūkinės paskirties pastatų nebuvo, o nagrinėjamoje byloje šie buvo nesuformuoti kaip savarankiški objektai. Ūkinės paskirties pastatų įtraukimas skaičiuojant žemės sklypo dalis buvo naudingesnis kasatoriui, bet ne UAB „Cosmos interiors“. Atsakovas pabrėžė, kad kasatorius nurodė dabar galiojančią Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 redakciją, kuri negaliojo sudarant ginčijamą nuomos sutartį. Kasatorius nepagrįstai nurodo, kad reikia vadovautis Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Tvarkos 29.1 punktu, nes šiame nenustatytos taisyklės, pagal kurias būtų skaičiuojami žemės sklypo plotai. Be to, ieškovo aiškinimas, kad gali būti išnuomota tik po pastatais esanti žemė, yra nelogiškas, nes lieka neaišku, ką daryti su likusia žemės sklypo dalimi. Kasatoriaus teiginys, kad, nustatant žemės sklypo dalis, negalėjo būti taikomas 31.5 punktas, nes ieškovas ir UAB „Cosmos interiors“ yra ne bendraturčiai, nepagrįstas. Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintoje Tvarkoje nebuvo konkrečios normos, reglamentuojančios žemės sklypo, ant kurio yra skirtingų savininkų pastatai, nuomą. Tai nereiškia, kad nurodyta Tvarka iš viso negalėjo būti taikoma išnuomojant ginčijamą žemės sklypą. Ginčijamo žemės sklypo dalių nustatymas nuomai atitiko Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką, suformuotą pirmiau nurodytoje byloje. Kasatoriaus teiginys, kad teismai nepagrįstai ignoravo oficialaus dokumento turinį ir jo įrodomąją galią, yra neteisingas, nes nuomotino žemės sklypo dalys apskaičiuotos teisingai. Tai, kad ieškovas apie 2003 m. liepos 7 d. nuomos sutartį sužinojo po jos sudarymo, negali būti pagrindas pripažinti ją negaliojančia, nes ji nepažeidė ieškovo teisių.

konstatuoja:

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Vilniaus miesto taryba 1991 m. lapkričio 20 d. sprendimu Nr. 164 Lietuvos katalikų mokytojų sąjungai perdavė Augustijonų vienuolyno ansamblį su visais jo statiniais ir suteikė teisę naudotis atitinkamai priskirtais žemės sklypais. Atsakovas UAB „Cosmos interiors“ 2002 m. birželio 25 d. pirkimo–pardavimo sutartimi iš ieškovo nupirko ir perėmė gyvenamąjį namą, esantį Vilniuje, Savičiaus g. 13/ Augustijonų g. 2 (unikalus Nr. 10/940-3475-01-0), kiemo statinius (unikalus Nr. 10/940-3475-03-2) ir pagalbinį pastatą (unikalus Nr. 10/940-3475-02-1). Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. įsakymu Nr. 2816-01 „Dėl valstybinio žemės sklypo Augustijonų g. 4, 4a, Savičiaus g. 13/Augustijonų g. 2, Savičiaus g. 15, Savičiaus g. 17/ Bokšto g. 15, Bokšto g. 17, Vilniuje, dalių dydžio nustatymo“ ieškovui nustatyta nurodyto žemės sklypo 7934 kv. m dydžio dalis, atsakovui UAB „Cosmos interiors“ – 1238, UAB „Rytų skirstomieji tinklai“ – 151 kv. m dydžio dalys. Vilniaus apskrities viršininko administracija ir UAB „Cosmos interiors“ 2003 m. liepos 7 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį, kuria atsakovui UAB „Cosmos interiors“ išnuomota ieškovo naudojamo sklypo 1238 kv. m dydžio dalis.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

CPK 353 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinės instancijos teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimą ir nutartį teisės taikymo aspektu, kartu kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų faktinių bylos aplinkybių. Pagal CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktą vienas iš pagrindų peržiūrėti bylą kasacine tvarka yra materialinės ar proceso teisės normų pažeidimas, turintis esminės reikšmės vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, jeigu šis pažeidimas galėjo turėti įtakos neteisėto sprendimo (nutarties) priėmimui. Nagrinėjamoje byloje esminę reikšmę turi du klausimai. Pirma, ar apskrities viršininko administracijos veiksmai, išnuomojant bendro žemės sklypo dalį, atitiko CK šeštosios knygos XXIX skyriaus nuostatas. Antra, ar teisėtai ir pagrįstai yra taikytos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos (2002 m. spalio 19 d. Vyriausybės nutarimo redakcija) nuostatos dėl nuomojamos valstybinės žemės sklypo dalių skirtingų pastatų, esančių viename žemės sklype, savininkams nustatymo. Teisėjų kolegija dėl šių klausimų turi pasisakyti.

Dėl nuomos sutarties

Pagal Žemės įstatymo (2001 m. rugpjūčio 17 d. redakcija) 22 straipsnio 3 dalį valstybinės žemės nuomojimo tvarką nustato įstatymai ir Vyriausybė. CK 6.546 straipsnyje nustatyta, kad žemės nuomos sutarties dalykas yra valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymo nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre. Teisėjų kolegija nurodo, kad tai yra imperatyvioji įstatymo norma. Imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negaliojantis (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Vilniaus apskrities viršininko administracijos ir UAB „Cosmos interiors“ 2003 m. liepos 7 d. sudarytoje valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje sutarties dalyku nurodytas 1238 kv. m dydžio žemės sklypas, bet nėra nurodytų jo duomenų, įrašytų žemės kadastre ir viešame registre (T. 1, b. l. 36). Žemės sklypo plane nurodytas 9324 kv. m dydžio žemės sklypas, t. y. pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymo nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre žemės sklypas, kuriame pastatus turi trys savininkai: ieškovas Lietuvos katalikų mokytojų sąjunga, atsakovas UAB „Cosmos interiors“, trečiasis asmuo UAB „Rytų skirstomieji tinklai“. Byloje nėra duomenų, kad 1238 kv. m žemės sklypas įstatymų nustatyta tvarka buvo suformuotas kaip valstybinės žemės nuomos dalykas (objektas) ir kad jo dydis buvo nustatytas, suderinus su kitais bendrame sklype esančių pastatų savininkais, turinčiais teisę išsinuomoti žemės sklypus 9324 kv. m dydžio valstybinės žemės sklype. Teisėjų kolegija nurodo, kad pirmiausia kaip atskiras žemės sklypas turėjo būti suformuota atsakovui UAB „Cosmos interiors“ priklausanti ginčijamo žemės sklypo dalis ir tik po to sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Dėl to, vadovaudamasi CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, teisėjų kolegija konstatuoja, kad šioje byloje, nustačius faktines aplinkybes, turėjo būti svarstyta, ar atsakovų 2003 m. liepos 7 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis negali būti laikoma niekine ir negaliojančia.

Dėl žemės sklypo, kuriame yra skirtingų savininkų pastatai, dalių nustatymo

Byloje yra nustatyta, kad Vilniaus apskrities viršininko 2003 m. birželio 3 d. priėmė įsakymą Nr. 2816-01 „Dėl valstybinio žemės sklypo Augustijonų g. 4, 4a, Savičiaus g. 13/ Augustijonų g. 2, Savičiaus g. 15, Savičiaus g. 17/ Bokšto g. 15, Bokšto g. 17, Vilniuje, dalių dydžio nustatymo“. Jame ieškovui buvo nustatyta 7934 kv. m dydžio žemės sklypo dalis, atsakovui UAB „Cosmos interiors“ – 1238 kv. m, UAB „Rytų skirstomieji tinklai“ – 151 kv. m dydžio dalys. Vadovaudamasi nurodytu įsakymu Vilniaus apskrities viršininko administracija ir UAB „Cosmos interiors“ 2003 m. liepos 7 d. sudarė 1238 kv. m dydžio valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.

Atsakovams sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį galiojusios redakcijos Tvarkos 8, 31.5 punktuose buvo nustatytas gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato bendraturčių nuomojamo žemės sklypo dalių dydžio nustatymo principas. Pagal jį parduodamo ar išnuomojamo žemės sklypo dalys pirmiausia nustatomos bendraturčių susitarimu, o jiems nesusitarus – institucijos sprendimu, atsižvelgiant į kiekvienam bendraturčiui priklausančią gyvenamojo namo ar kito pastato dalį (proporcingumo principas). Tvarkos nuostatos taikytinos gyvenamojo ar kitos paskirties namo bendraturčiams. Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl to, kaip turėtų būti nustatytas nuomojamo žemės sklypo plotas, kai pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą suformuotame žemės sklype yra kelių savininkų pastatai, t. y. kai jie nėra pastato bendraturčiai. Tvarkoje nebuvo reglamentuoti teisiniai santykiai, dėl kurių kilo bylos šalių ginčas. Apeliacinės instancijos teismas vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. kovo 31 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-246/2004, suformuluota teisės taikymo ir aiškinimo taisykle, pagal kurią gyvenamojo namo dalies savininkui pagal sutartį atsirasdavo žemėnaudos teisė į proporcingą žemės sklypo dalies naudojimą, jei įstatyme ar sutartyje nebuvo nustatyta kitaip. Lietuvos apeliacinis teismas nurodė, kad tokia pat taisykle reikia vadovautis, kai viename namų valdos sklype yra keli gyvenamieji namai, priklausantys skirtingiems savininkams.

Kasacinio teismo teisėjų kolegijos nuomone, nagrinėjamoje byloje turi būti atsižvelgiama į tai, koks žemės sklypas reikalingas pastatui eksploatuoti. Teisėjų kolegija nurodo, kad, sprendžiant ginčijamo valstybinio žemės sklypo dalių nustatymo klausimą, būtina atsižvelgti į tai, kad sklypas yra architektūrinė kultūros vertybė – Augustijonų vienuolyno pastatų ansamblis, Vilniaus miesto senamiesčio, kuris taip pat turi ypatingą kultūrinę, architektūrinę ir istorinę reikšmę, teritorijos dalis. Pastatų, sudarančių unikalų ansamblį, išdėstymas yra specifinis. Teisėjų kolegija nurodo, kad nagrinėjamoje byloje turėjo būti svarstoma ar, byloje dalyvaujantiems asmenims nustačius ginčijamo žemės sklypo dalis proporcingai jų turimų pastatų plotui, atsakovui UAB „Cosmos interiors“ tektų žemės dalis, esanti prieš bažnyčios, priklausančios ieškovui, centrinį įėjimą. Tokia situacija galėtų susidarytų dėl to, kad atsakovui UAB „Cosmos interiors“ priklausantis pastatas yra prie pat bažnyčios centrinio įėjimo. Nurodytos aplinkybės nebuvo svarstytos nagrinėjant šalių ginčą pirmosios bei apeliacinės instancijos teismuose. Dėl to, vadovaudamasi teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais (CK 1.5 straipsnio 1 dalis), teisėjų kolegija konstatuoja, kad, nustatant byloje dalyvaujančių asmenų dalis ginčijamame žemės sklype, turi būti atsižvelgta ne tik į asmenų turimų pastatų plotą, bet ir į tai, kokių žemės dalių reikia specifiniams pastatams pagal tiesioginę paskirtį naudoti.

Dėl pirmiau nurodytų priežasčių teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomos santykius, taip pat netinkamai aiškino Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintoje Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos (2002 m. spalio 18 d. redakcija) nuostatas, todėl pažeidė imperatyviąją CK 6.546 straipsnio nuostatą, neištyrė, neįverto visų reikšmingų aplinkybių ir priėmė neteisėtus sprendimą ir nutartį. Kasacinis skundas tenkintinas iš dalies, Vilniaus apygardos teismo 2005 m. rugpjūčio 19 d. sprendimas ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 6 d. nutartis naikintini, byla perduotina iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas, 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas, 360 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 360 straipsniu, 362 straipsnio 1 dalimi,

nutaria:

Vilniaus apygardos teismo 2005 m. rugpjūčio 19 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 6 d. nutartį panaikinti ir bylą perduoti iš naujo nagrinėti Vilniaus apygardos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai

Zigmas Levickis

Egidijus Laužikas

Janina Stripeikienė