Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-23-611/2018

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-18186-2016-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.6.16.5.

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. vasario 7 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danguolės Bublienės, Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė) ir Andžej Maciejevski (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nemuno vaistinė“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 29 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės,,Nemuno vaistinė“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Laurus Properties“ dėl nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti negaliojančia (netaikytina) atsakovės UAB,,Laurus Properties“ ir ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ 2011 m. birželio 10 d. sudarytos nuomos sutarties Nr. PBIG-P01-003 18.2 punkte įtvirtintą sąlygą: „Šiuo Nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią Sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu Šalys nesusitars kitaip.“

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. spalio 24 d. sprendimu ieškinį atmetė, priteisė iš ieškovės UAB,,Nemuno vaistinė“ atsakovės UAB,,Laurus Properties“ naudai 3237,74 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Teismas nustatė, kad ieškovė ir atsakovė 2011 m. birželio 10 d. sudarė 5 metų 180 kv. m ploto patalpų pastate Klaipėdoje, Taikos pr. 139, nuomos sutartį Nr. PBIG-P01-003. Patalpų nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punkte buvo įtvirtinta nuostata, kad nuomininkas atsisako pirmumo teisės pratęsti šią sutartį ir kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip.

Teismo vertinimu, Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.482 straipsnio 1 dalies nuostata nėra imperatyvi teisės norma jau vien dėl to, kad pačioje CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nėra įtvirtinto kategoriško paliepimo ar draudimo, tačiau teismas sutinka su ieškovės nuomone, jog ši teisės norma įtvirtina nuomininko galimybę, kurios ignoruoti nuomotojas negali. Sisteminis CK 6.482 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatų aiškinimas rodo kategorišką paliepimą nuomotojui užtikrinti nuomininkui galimybę pasinaudoti CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta pirmenybės teise, tačiau nagrinėjamu atveju pirmenybės teisės nuomininkas atsisakė dar pasirašydamas nuomos sutartį. CK 6.428 straipsnio 2 dalyje nurodyta įsakmi nuomotojo pranešimo forma nereiškia įsakmaus liepimo pranešti nuomininkui apie nuomos sutarties sudarymą naujam terminui. Teismas sprendė, kad šiuo atveju nėra ir viešojo intereso išsaugant teisinių santykių stabilumą dviejų verslininkų tarpusavio santykiuose ar užtikrinant nuomininko teisinio tikrumą vykdant konkrečią nuomos sutartį, o tuo labiau ieškovės lūkesčius, kad ji galės vykdyti veiklą pasirinktoje vietoje ilgą laiką ir tai skatins investicijas į verslą išsinuomotose patalpose bei kurs ilgalaikius darbo teisinius santykius.

Teismas sutiko su ieškovės nuomone, kad CK 6.482 straipsnis yra skirtas šalių lygiateisiškumui, nuomos santykių teisiniam apibrėžtumui ir teisėtiems lūkesčiams užtikrinti, tačiau pabrėžė, kad nuomos sutartis buvo dviejų civilinės teisės subjektų sandoris, kurių viena, tą sandorį sudarydama, laisva valia atsisakė savo pirmenybės teisės, todėl ieškovė negalėjo turėti lūkesčių pratęsti nuomos santykius dar 5 metams. Teismas sprendė, kad nagrinėjamu atveju nebuvo abiejų šalių suderintos valios tęsti nuomos teisinius santykius. Priešingai, abiejų šalių suderinta valia rašytine forma sutartyje buvo sutarta po 5 metų nebetęsti nuomos sutarties; tokią savo valią atsakovė labai aiškiai ir ne kartą patvirtino ieškovei (pirmą kartą dar 2016 m. sausio 18 d. raštu). Tačiau ieškovė į atsakovės ketinimus nutraukti nuomos sutartį nereagavo ir, teismo manymu, nepakankamai bendradarbiavo su atsakove.

Vertindamas ieškovės argumentus dėl esminės šalių nelygybės (CK 6.228 straipsnio 1 dalis), teismas nurodė, kad ieškovės vaistinė „Camelia“ atsakovės prekybos centre veikė nuo 2004 m. Ieškovė yra itin patyręs verslo subjektas ir profesionalas, jai yra taikomi itin aukšti atidumo, rūpestingumo ir protingumo standartai sutartiniuose santykiuose. Iš byloje nustatytų aplinkybių ir pačios ieškovės argumentų teismas sprendė, kad dar prieš ginčijamos numos sutarties sudarymą ieškovė aiškiai suvokė, kad, nesutikusi su atsakovės pasiūlytomis sąlygomis, ji praras įdirbį ir turės papildomų išlaidų, todėl, pasirašydama sutartį su ginčijama sąlyga dėl pirmenybės teisės atsisakymo, ieškovė turėjo suvokti, kad, po 5 metų pasibaigus nuomos sutarčiai, ji turės ieškoti naujų patalpų savo veiklai.

Teismas sprendė, kad ieškovės veiksmai visą šalių santykių egzistavimo laikotarpį įrodo, kad nuomos sutartis bei ginčijama nuostata faktiškai buvo patvirtintos. Be to, pirmenybės teisė pratęsti nuomos sutartį yra suteikiama tik tinkamai sutartį vykdančiam nuomininkui, tuo tarpu šiuo atveju teismas nustatė, kad ieškovė nuomos sutartį vykdė netvarkingai, t. y. nuolat vėluodavo sumokėti nuomos mokestį, buvo ir kitų prekybos centro vidaus tvarkos taisyklių pažeidimų.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovės apeliacinį skundą, 2017 m. birželio 29 d. nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimą paliko nepakeistą.

Kolegija nurodė, kad nuomininkas gali pasinaudoti CK 6.482 straipsnyje nurodyta pirmenybės teise, o nuomotojo pareiga pratęsti nuomos sutartį priklauso nuo kelių sąlygų: pirma, tokią teisę nuomininkas gali įgyvendinti tik tais atvejais, kai nuomotojas daiktą nori nuomoti ir pasibaigus nuomos sutarties terminui; antra, nuomininkas turi pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, jeigu jis tinkamai vykdė pareigas, prisiimtas pagal nuomos sutartį; trečia, nuomos sutartis gali būti atnaujinama nebūtinai tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis ji buvo sudaryta; ketvirta, kad nuomininkas tinkamai galėtų įgyvendinti pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, jam turi būti pranešta apie galimybę sudaryti sutartį naujam terminui.

Kolegija sprendė, kad ieškovė be pagrindo plečiamai aiškina nuomotojo pirmenybės teisę sudaryti (atnaujinti) nuomos sutartį kaip įstatymo garantuojamą nuomininko teisę atnaujinti nuomos sutartį, pasibaigus nuomos sutarties terminui, nepriklausomai nuo nuomotojo valios. CK 6.482 straipsnio 2 dalies norma neįtvirtina nuomotojo pareigos sudaryti sutartį būtent su nuomininku – nuomotojas privalo pranešti apie ketinimus sudaryti sutartį, tačiau tai netrukdo pakeisti nuomos sutarties sąlygų (pakeisti nuomos mokestį, kt.) ir derėtis su nuomininku bei kitais potencialias nuomininkais dėl nuomos sutarties sudarymo kitomis sąlygomis. Nuomotojo pareiga pasiūlyti nuomininkui pirmiau už kitus atnaujinti nuomos sutartį atitinka nuomininko teisę atnaujinti nuomos sutartį, tačiau nepagrindžia CK 6.482 straipsnio 1 dalies normos imperatyvumo. Kolegija sprendė, kad CK 6.428 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra griežta, besąlyginė.

Kolegija nurodė, kad nagrinėjamu atveju šalis sieja komercinės nuomos santykiai, dėl to nagrinėjamas ginčas turi viešojo intereso aspektą tik labai plačia prasme; ieškovės interesas nuomotis patalpas sau priimtiniausiomis sąlygomis vertintinas kaip privatus komercinis bendrovės interesas.

Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad ieškovė ginčo nuomos sutartį vykdė netvarkingai CK 6.428 straipsnio 1 dalies prasme.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 29 d. nutartį ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. lapkričio 24 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti bei priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Pirmosios instancijos teismo sprendime pateiktas dviprasmiškas teisės aiškinimas yra prieštaraujantis paties teismo argumentams ir motyvams, kadangi, viena vertus, pirmosios instancijos teismas CK 6.482 straipsnio 1 dalį pripažino neimperatyvia teisės norma dėl joje nesančio kategoriško paliepimo ar draudimo, kita vertus, teismas jau kitame sakinyje konstatavo, jog šioje normoje yra kategoriškai įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė. Tuo tarpu apeliacinės instancijos teismas CK 6.482 straipsnio 1 dalies normos lingvistiniu metodu iš viso neanalizavo ir apie tai nepasisakė.

Pirmosios instancijos teismas CK 6.482 straipsnio 1 ir 2 dalių nuostatų sisteminį tarpusavio ryšį aiškino izoliuotai, atsižvelgdamas tik į šios konkrečios bylos faktinių aplinkybių kontekstą, tačiau konkrečios normos imperatyvumas negali būti priklausomas nuo tam tikrų individualaus teisinio santykio aplinkybių.

Nuomininkas CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos pirmenybės teisės palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį gali atsisakyti tik gavęs konkretų nuomotojo pranešimą (CK 6.482 straipsnio 2 dalis), kuriame taip pat gali būti aptariamos ir atnaujinamos nuomos sutarties sąlygos (CK 6.482 straipsnio 3 dalis). Nuomininkas pirmenybės teisės negali atsisakyti abstrakčiai, nuomos santykių pradžioje. Toks išankstinis atsisakymas riboja nuomininko civilinį teisnumą ir dėl to negalioja. Be to, CK 6.482 straipsnis yra skirtas nuomininko ir nuomotojo lygiateisiškumui, taip pat nuomos santykių teisiniam apibrėžtumui ir šalių teisėtiems lūkesčiams, draudimui piktnaudžiauti teise užtikrinti.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovė UAB „Laurus Properties“ prašo palikti nepakeistą Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 29 d. nutartį. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:

Tai, kad CK 6.482 straipsnio 1 dalies norma nėra imperatyvi, patvirtina ne tik lingvistinis aiškinimas, bet ir kiti civilinės teisės normų aiškinimo principai, tarp jų normos tikslų, objekto ir saugomų interesų vertinimas. Visų pirma, aiškinantis teisės normos imperatyvumą, turi būti nustatyta, ar egzistuoja viešasis interesas, kuriam užtikrinti ji skirta. Nuomininkas, kaip sutarties šalis, per se (savaime) negali būti laikomas silpnesniąja šalimi. Būtent aiškiu terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas. CK 6.482 straipsnio norma siekiama apsaugoti grynai komercinį, taigi įstatymo niekaip specialiai nesaugomą interesą.

Negyvenamųjų patalpų komerciniai nuomos santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo. Tokiems nuomos santykiams taikomos tos pačios bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos, kurių dauguma (taip pat ir CK 6.482 straipsnis) savo esme yra dispozityvios ir neriboja sutarčių laisvės principo. Tokio intereso, kuris reikalautų imperatyviomis nuostatomis įtvirtintos nuomininko (verslo subjekto) apsaugos, nuomos santykiuose nėra.

Nagrinėjamu atveju ieškovės atsisakymas suformuluotas ne apskritai visiems santykiams (abstrakčiai), o santykiams, kylantiems iš konkrečios nuomos sutarties, dėl konkrečių nuomojamų patalpų su konkrečiu kontrahentu – atsakove. Ieškovės ir atsakovės nuomos sutartis ir joje įtvirtinta ginčijama nuostata buvo sudaryta laisva valia ir vykstant deryboms dėl nuomos sutarties sąlygų. Ieškovė buvo ir yra patyręs verslo subjektas, turintis derybinių pajėgumų ir ne pirmą kartą susiduriantis su komercine negyvenamųjų patalpų nuoma, ieškovė, kaip profesionalus verslininkas ir derybininkas, prieš sudarant nuomos sutartį įvertino teigiamus ir neigiamus atitinkamų nuomos sutarties nuostatų padarinius bei savo laisva valia ir niekieno neverčiama sąmoningai prisiėmė sutartinius įsipareigojimus pagal nuomos sutartį.

Ieškovė netvarkingai vykdė nuomos sutartį, todėl neturi pirmenybės teisės netgi pagal įstatymą, o pareikšdama ieškinį ji piktnaudžiauja savo teisėmis, siekdama daryti spaudimą atsakovei, kad kuo ilgiau naudotųsi patalpomis ir išsiderėtų palankesnes sau sąlygas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį

Nagrinėjamoje byloje sprendžiama, ar CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį yra imperatyvi teisės norma, kurios šalys tarpusavio susitarimu negali iš anksto atsisakyti taikyti pasibaigus nuomos sutarties terminui. Ieškovės, nuomininkės, teigimu, šios normos nevertinant kaip imperatyvios yra pažeidžiamas esminis šalių lygiateisiškumas, todėl nuomos sutarties sąlyga, kuria „nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią sutartį; šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip“ (ginčo sutarties 18.2 punktas), yra niekinė ir negaliojanti. Bylą nagrinėję teismai ieškinį atmetė, spręsdami, kad nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį yra dispozityvi teisės norma.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad CK 1.80 straipsnio 1 daliai taikyti būtina konstatuoti dviejų sąlygų visetą: 1) kad teisės norma yra imperatyvi ir 2) kad šios normos pažeidimo pasekmė yra sandorio negaliojimas. Sprendžiant dėl abiejų šių sąlygų esminę reikšmę turi ne lingvistinė normos išraiška, o interesas, kurio apsaugą ji užtikrina (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>).

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad imperatyviąsias teisės normas identifikuoja tokie požymiai: jos griežtai formuluoja paliepimą ir neleidžia paliepimo suprasti dviprasmiškai, tai reiškia, kad jų išraiškos forma – kategoriški paliepimai, veiksmų aprašymas ir jų atlikimo eiga, nurodytų veiksmų draudimas, teisės normų įgyvendinimo sąlygos ir būdai. Taigi sprendžiant, ar elgesio taisyklė yra kategoriška ir teisinių santykių subjektai nuo jos nukrypti negali, lingvistinės išraiškos priemonės – žodžiai „draudžiama“, „neturi teisės“, „privalo būti“ ir pan. – aiškiausiai parodo teisės normos imperatyvųjį pobūdį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMDIvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-102/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-102/2011">3K-3-102/2011</a>). Imperatyvi nuostata reiškia, kad teisės subjektas pats negali pasirinkti kitokio elgesio varianto (skirtingai nei esant dispozityviai teisės normai), o privalo elgtis taip, kaip yra nustatyta imperatyvioje teisės normoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-394/2009). Vien privalomojo teisės normos pobūdžio konstatavimas nepakankamas pripažinti, kad ją pažeidžiantis sandoris yra niekinis, jeigu privaloma taisyklė saugo tik privačius civilinės apyvartos dalyvių interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>). Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad kai teisės normoje nėra taip aiškiai išreikšto imperatyvo, sprendžiant dėl normos imperatyvumo, įvertinami jos tikslai, objektas ir interesai, kuriuos ta teisės norma gina, taip pat jos sisteminiai ryšiai su kitomis normomis ir t. t. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMDIvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-102/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-102/2011">3K-3-102/2011</a>).

Negyvenamųjų patalpų komerciniai nuomos santykiai neturi specialaus teisinio reglamentavimo, kaip, pavyzdžiui, žemės nuoma, todėl tokiems nuomos santykiams taikomos bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00ODcvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-487/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-487/2008">3K-3-487/2008</a>). Atitinkamai šioje byloje sprendžiamas klausimas dėl CK 6.482 straipsnyje įtvirtintos nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį reguliavimo imperatyvumo.

CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad „nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį“. Šioje normoje nėra aiškiai išreikšto imperatyvo dėl privalomumo atnaujinti sutartį (pavyzdžiui, nėra nustatyta, kad sutarties sąlygos, nukrypstančios nuo šios normos, negalioja arba kad šalims draudžiama susitarti kitaip, nei nurodyta šioje normoje).

Teisėjų kolegija pažymi, kad CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nesant aiškiai išreikšto imperatyvo, sprendžiant dėl šios normos imperatyvumo taikytini bendrieji teisės normų aiškinimo metodai, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais (CK 1.5 straipsnio 4 dalis). Tam, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtina teisės norma būtų pripažinta imperatyvia, būtina nustatyti, ar šia norma ginama vertybė sudaro viešąjį interesą, gintiną imperatyvia forma.

Teisėjų kolegija sutinka su ieškove, kad CK 6.482 straipsniu siekiama užtikrinti civilinių teisinių santykių stabilumą. Tačiau civilinių teisinių santykių stabilumą užtikrina ne tik teisės normos, bet ir bendras šalių interesas tęsti atitinkamus teisinius santykius ir bendrą veiklą.

Negyvenamųjų patalpų komerciniai nuomos santykiai paprastai susiklosto tarp dviejų verslo subjektų, kurių vienas verčiasi patalpų nuoma ir yra nuomotojas, o kitas, nuomininkas, teikia tam tikras paslaugas, užsiima prekyba, gamyba ar kitais panašaus pobūdžio komerciniais santykiais, kuriems plėtoti reikalingos negyvenamosios patalpos. Priklausomai nuo to, kiek ilgai yra nuomojamos tos pačios patalpos veiklai vykdyti, kiek į jas yra investuota, t. y. kiek jos yra pritaikytos atitinkamai veiklai vykdyti, ir kiek nuomininko veikla priklauso nuo konkrečių patalpų vietos, pavyzdžiui, viešbučio ar restorano lokacija gali turėti didelę įtaką verslo sėkmei, nuomininkas gali turėti didesnį ar mažesnį interesą atnaujinti nuomos sutartį. Tačiau lygiai taip pat ir nuomotojas gali turėti interesą ne tik išlaikyti tvarkingai nuomos sutartį vykdantį nuomininką, bet ir keisti savo veiklos koncepciją bei patalpas naudoti kitais tikslais.

Tais atvejais, kai nuomos sutartis sudaroma tarp dviejų verslo subjektų, yra preziumuojama, kad jie abu yra savo veiklos profesionalai ir pajėgūs prisiimti savo veiksmų ar neveikimo riziką. Dispozityvumas galėtų būti ribojamas nebent tuo atveju, jei viena iš sutarties šalių yra silpnesnė, tačiau nuomininkas pats savaime nėra silpnesnioji nuomos sutarties šalis, kuriai būtų reikalinga ypatinga valstybės apsauga. Todėl ir nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nesudaro viešojo intereso, gintino imperatyvia teisės norma. Pats savaime argumentas, jog nuomininkas gali būti investavęs į išnuomotą turtą ir dėl to jo interesas pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį turi būti ginamas kaip viešasis interesas, negali būti laikomas argumentu, patvirtinančiu CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos normos imperatyvumą, nes galima ir tokia situacija, kai ir pats nuomotojas investuoja į nuomojamą turtą, siekdamas pritaikyti nuomojamą daiktą nuomininko poreikiams. Be to, nuomininko pirmenybės teisės įgyvendinimo aktualumas gali skirtis priklausomai nuo to, ar nuomos sutartis sudaryta trumpam ar ilgesniam terminui, taip pat nuo nuomojamo daikto rūšies (kilnojamasis ar nekilnojamasis).

CK 6.482 straipsnio reguliavimo turinys taip pat nesuponuoja šiame straipsnyje nustatyto reguliavimo imperatyvumo. Pagal CK 6.482 straipsnyje nustatytą reguliavimą nuomininkas turi teisę pirmiau nei kiti asmenys atnaujinti nuomos sutartį esant tam tikroms sąlygoms: 1) tais atvejais, kai nuomininkas tvarkingai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas; 2) pasibaigus nuomos sutarties terminui; 3) esant šalių susitarimui dėl kitų, naujų nuomos sutarties sąlygų. Kitaip tariant, CK 6.482 straipsnyje nustatytas reguliavimas neužtikrina nuomininko teisės nuomotis daiktą tomis pačiomis sąlygomis. CK 6.482 straipsnis nenustato draudimo keisti sutarties sąlygas, o priešingai – nurodo, kad šalių susitarimu nuomos sąlygos, pavyzdžiui, nuomojamo daikto, šiuo atveju negyvenamųjų komercinių patalpų dydis, vieta, nuomos kaina, terminas, gali būti keičiamos. Be to, CK 6.482 straipsnis nenustato, kokia tvarka turėtų būti atnaujinama nuomos sutartis, nurodant, kad nuomotojas privalo per nuomos sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jeigu toks terminas nenumatytas, – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Taigi, nuomininko pirmenybės teisės įgyvendinimo tvarka turėtų būti nustatoma nuomos sutartyje.

Ieškovės argumentai, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtintos teisės normos imperatyvumą rodo ir nuomininko pirmenybės teisės pažeidimo sukeliami sunkūs teisiniai padariniai, yra nepagrįsti, nes tam tikrų specifinių, atsižvelgiant į sutarties specifiką, teisinių padarinių nustatymas yra skirtas civilinio teisinio santykio šalių teisių ir pareigų pusiausvyrai užtikrinti, t. y. kad nuomotojas privalo užtikrinti nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį esant objektyvioms aplinkybėms (nuomojamas daiktas, jo vieta, naudojimo sąlygos, terminas, kaina), kurios tenkina abi sutarties šalis. Tačiau, kaip pažymėta pirmiau, CK 6.482 straipsnis neužtikrina nuomininko pirmenybės teisės į tam tikras nuomos sutarties sąlygas, todėl ir CK 6.482 straipsnyje nustatyti nuomininko pirmenybės teisės pažeidimo padariniai patys savaime nepatvirtina, kad ši teisė yra įstatymo leidėjo ginamas viešasis interesas ir kad nuomos sutarties šalys negali susitarti dėl kitokių teisinių padarinių.

Atsižvelgdama į nurodytus argumentus teisėjų kolegija sprendžia, kad CK 6.482 straipsnis imperatyvia forma neįtvirtina papildomos nuomininko apsaugos, o tik suteikia teisę nuomininkui pasinaudoti pirmenybės teise prieš kitus asmenis su tuo pačiu nuomotoju sudaryti naują nuomos sutartį. Toks šios normos pobūdis suponuoja išvadą, kad nuomininkas turi teisę ir nepasinaudoti jam suteikta pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį. Nepasinaudoti pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį nuomininkas gali ne tik pasibaigus sutarties terminui, bet ir sudarydamas nuomos sutartį.

Teisėjų kolegija pažymi, kad vien tik išankstinis nuomininko atsisakymas pasinaudoti pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį nereiškia esminės šalių nelygybės. Kasacinio teismo praktikoje nurodyta, kad CK 6.228 straipsnyje įtvirtintos nuostatos dėl esminės nelygybės suteikia teisę sutarties šaliai atsisakyti sutarties ar atskiros jos sąlygos, jeigu sutarties sudarymo metu sutartis ar atskira jos sąlyga nepagrįstai suteikė kitai šaliai perdėtą pranašumą. Be kitų aplinkybių, šiais atvejais turi būti atsižvelgiama ir į tai, jog viena šalis nesąžiningai pasinaudojo tuo, kad kita šalis nuo jos priklauso, turi ekonominių sunkumų, neatidėliotinų poreikių, yra ekonomiškai silpna, neinformuota, nepatyrusi, veikia neapdairiai, neturi derybų patirties, taip pat atsižvelgiant į sutarties prigimtį ir tikslą (CK 6.228 straipsnio 1 dalis). Pagrindas konstatuoti perdėtą vienos sutarties šalies pranašumą yra tada, kai sutarties sąlyga nulemia didelę šalių prievolių neatitiktį, kai viena šalis kitos sąskaita įgyja neproporcingai didelę, palyginti su jos prievolėmis, naudą, o kita šalis negauna nieko arba jos nauda yra neproporcingai maža, palyginus su kitos šalies prievole. Tokia nelygybė dėl tarpusavio prievolių neatitikties turi būti jau sudarant sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-476-469/2016, 30 punktas).

Nagrinėjamu atveju negyvenamųjų patalpų komercinės nuomos sutarties bendrosiose sąlygose buvo nustatyta ginčijama sąlyga, kuria nuomininkas atsisakė savo pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį. Tačiau iš bylos dokumentų matyti, kad sutarties šalys derėjosi dėl nuomos sutarties sąlygų, taip pat ir dėl bendrųjų jos nuostatų. Ieškovė neįrodinėjo, kad atsakovė ja nesąžiningai pasinaudojo ir kad dėl tokios sutarties sąlygos įtvirtinimo atsakovė įgijo perdėtą pranašumą ieškovės sąskaita ar kad dėl ginčijamos sąlygos neturėjo galimybės derėtis. Teisėjų kolegija pažymi, kad esminė šalių nelygybė ir dėl to galimas sutarties ar atskiros jos sąlygos atsisakymas yra atskiras sutarčių teisės institutas, kuriam nustatytos ir atitinkamos įrodinėtinos aplinkybės ir kuris negali būti konstatuojamas tik dėl to, kad nuomininkas atsisakė pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį.

Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais ir vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 361 straipsnio 4 dalies 2 punktu, formuluoja tokią teisės aiškinimo taisyklę: CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra imperatyvi, todėl, vadovaujantis bendraisiais civilinės teisės principais ir nepažeidžiant esminės šalių lygybės, šalys derybų keliu yra laisvos iš anksto susitarti dėl nuomininko nesinaudojimo pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį.

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai tinkamai aiškino CK 6.482 straipsnyje įtvirtintą nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį ir priėmė teisėtus bei pagrįstus procesinius sprendimus. Kasacinio skundo argumentai neteikė pagrindo daryti priešingą išvadą, todėl skundas atmetamas ir apeliacinės instancijos teismo nutartis paliekama nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Kasacinis skundas yra atmestas, vadinasi, atsakovė turi teisę į bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą (CPK 93 straipsnio 1 ir 3 dalys).

Atsakovė prašo priteisti 1710,59 Eur išlaidų už advokato pagalbą atlyginimą. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

Teisėjų kolegija, spręsdama klausimą dėl pirmiau nurodytų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ir atsižvelgdama į maksimalų užmokesčio už atsiliepimo į kasacinį skundą parengimą dydį, kurį rekomenduojama priteisti pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio 7 ir 8.14 punktus, sprendžia, kad atsakovės prašoma priteisti atlyginimo už advokato pagalbą suma yra mažintina iki maksimalaus rekomenduojamo priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimo dydžio ir atsakovei iš ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ priteisiamas 1432,59 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą atlyginimas.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 29 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti uždarajai akcinei bendrovei „BIG Klaipėda“ (j. a. k. 304438515) iš uždarosios akcinės bendrovės „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) 1432,59 Eur (vieno tūkstančio keturių šimtų trisdešimt dviejų Eur 59 ct) bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą atlyginimą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Danguolė Bublienė

Janina Januškienė

Andžej Maciejevski