Civilinė byla Nr. e3K-3-280-611/2016
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-37213-2013-1 Procesinio sprendimo kategorija 2.5.16.8
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2016 m. gegužės 19 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Andžej Maciejevski (pranešėjas), Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė) ir Gedimino Sagačio,
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės likviduojamos uždarosios akcinės bendrovės „Žirmūnų vizija“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovei likviduojamai uždarajai akcinei bendrovei „Žirmūnų vizija“ dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio priteisimo, trečiasis asmuo Nacionalinė žemės tarnyba.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos pabaigą ir nuomos mokesčio mokėjimą, aiškinimo ir taikymo.
Ieškovė kreipėsi į teismą prašydama priteisti iš atsakovės 15 587,31 Lt (4514,40 Eur) žemės nuomos mokesčio už naudojimąsi valstybine žeme 2010–2012 m. bei 5 procentus palūkanų. Ji nurodė, kad 2004 m. balandžio 28 d. Vilniaus apskrities viršininko administracija ir atsakovė sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį (toliau – Sutartis), kuria atsakovei buvo išnuomota valstybinės žemės sklypo dalis iki 2097 m. gruodžio 30 d. Atsakovė įsipareigojo žemės nuomos mokestį mokėti savivaldybės tarybos nustatyta tvarka. Pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos 2009 m. birželio 3 d. sprendimu Nr. 1-1048 patvirtintų Valstybinės žemės nuomos mokesčio taisyklių 8 punktą atsakovė iki lapkričio 1 d. privalėjo deklaruoti ir iki lapkričio 15 d. sumokėti 14 241,09 Lt (4124,50 Eur) žemės nuomos mokesčio už 2010–2012 m., tačiau to nepadarė, todėl turi mokėti 5 procentus metinių palūkanų (1346,22 Lt (389,89 Eur). Nors Vilniaus miesto savivaldybės administracija nesudarinėja sutarčių dėl žemės nuomos ir nepriima sprendimų išnuomoti valstybinę žemę, kuri patikėjimo teise nepriklauso Vilniaus miesto savivaldybei, tačiau pagal Biudžeto sandaros įstatymo 22 straipsnio 1 dalies 4 punktą pajamos, gautos už išnuomotą ar suteiktą naudotis valstybinę žemę ir valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinius, sudaro savivaldybių biudžetų pajamas. Dėl šios priežasties valstybinės žemės nuomininkai nuomos mokestį privalo mokėti į savivaldybės, kurios teritorijoje yra valstybinė žemė, biudžetą. VĮ Registrų centro duomenimis, valstybinės žemės nuomos sutartis yra galiojanti, šie duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
Vilniaus miesto apylinkės teismas 2015 m. sausio 5 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas nustatė, kad atsakovei priklausiusių statinių perleidimas buvo registruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl preziumavo, kad ši aplinkybė buvo žinoma. Teismas sprendė, kad valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri buvo sudaryta atsakovei priklausiusiems statiniams eksploatuoti, pasibaigė, kai atsakovė daiktines teises į statinius perleido. Teismas nurodė, kad pagrindo priteisti iš atsakovės nuomos mokesčio nėra, nes teisė naudotis valstybine žeme pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį perėjo naujajam savininkui. Pagal šį straipsnį žemės naudojimo teisė naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereina įstatymo pagrindu, todėl tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, specialaus teisių į žemę perdavimo įforminimo nereikalaujama.
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovės apeliacinį skundą, jį tenkino ir 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimu panaikino Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 5 d. sprendimą ir priėmė naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Teismas priteisė ieškovei 4124,40 Eur valstybinės žemės nuomos mokesčio, 389,89 Eur palūkanų, 5 procentus procesinių palūkanų bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.
Teismas nurodė, kad atsakovė 2009 m. rugpjūčio 14 d. pateikė prašymą dėl Sutarties nutraukimo Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriui, o šis 2010 m. balandžio 21 d. raštu įpareigojo pateikti duomenis apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotus nekilnojamuosius daiktus. Tuo metu galiojusioje Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – ir Taisyklės) redakcijoje nebuvo nustatyta, kaip turėtų būti keičiama nuomos sutartis, pasikeitus statinių savininkui. Nuo 2011 m. gegužės 5 d. įsigaliojusios Taisyklių redakcijos 45 punkte nustatyta, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys). Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis – joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Šį valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą pasirašo naujasis nuomininkas ir nuomotojas.
Atsižvelgdamas į šį reglamentavimą bei Sutarties sąlygas, teismas sprendė, kad Sutartis turėjo būti nutraukta taip pat, kaip ir sudaryta – raštu, dėl jos nutraukimo turėjo būti priimtas Vilniaus apskrities viršininko įsakymas ir ji turėjo būti išregistruota iš Nekilnojamojo turto registro. Nors atsakovė 2009 m. rugpjūčio 14 d. prašyme dėl Sutarties nutraukimo Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriui nurodė, kad jai suteiktas likviduojamos įmonės statusas ir kad išsinuomotame žemės sklype neturi jokių nuosavybės teise valdomų statinių, patalpų ir jokio registruoto nekilnojamojo turto, tačiau dokumentų, patvirtinančių prašyme nurodytas aplinkybes, nepridėjo, todėl laikytina, kad ji nevykdė savo pareigos tinkamai informuoti nuomotoją apie nuomos sutarties nutraukimo pagrindą.
Teismas nurodė, kad byloje nėra dokumentų, kuriais negyvenamosios patalpos, butai ir garažai nuosavybės teise buvo perduoti kitiems asmenims, todėl neaišku, ar naujiesiems savininkams buvo tinkamai atskleistas žemės sklypo savininkas ir išaiškinta pareiga mokėti žemės nuomos mokestį. Teismas sprendė, kad CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos, pagal kurias pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas, nereiškia, jog pirkėjas žemės sklypo nuomininku tampa iš karto, nesudaręs žemės nuomos sutarties su savininku. Įgyvendinant šią įgytą teisę yra būtina sudaryti naują valstybinės žemės nuomos sutartį, ji turi būti įregistruota Nekilnojamojo turto registre. Tik įgyvendinus šias sąlygas, valstybinės žemės nuomos sutartis galėtų būti pripažįstama nutraukta ir atsakovė būtų atleidžiama nuo nuomos mokesčio mokėjimo.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į kasacinius skundus teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 5 d. sprendimą bei priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
Teismas netinkamai aiškino CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatas konstatuodamas, kad atsakovė būtų atleidžiama nuo nuomos mokesčio mokėjimo tik tada, kai būtų sudaryta ir Nekilnojamojo turto registre įregistruota nuomos sutartis su naujuoju pastatų savininku. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad pagal CK 6.393 straipsnio 3 dalį žemės naudojimo teisė naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereina įstatymo pagrindu, todėl tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, specialaus teisių į žemę perdavimo įforminimo nereikalaujama (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy05NC8yMDA4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-94/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-94/2008">3K-3-94/2008</a>). Taigi, žemės sklypo dalies nuomos teisės ex lege pereina atitinkamų nekilnojamų daiktų įgijėjams, nepriklausomai nei nuo pirkimo–pardavimo, nei nuo nuomos sutarčių šalių valios, atsakovės ir ieškovės nuomos teisiniai santykiai pasibaigė, kai atsakovė perleido visus ginčo žemės sklype jai priklausiusius statinius. Pažymėtina, kad pirkėjui negali pereiti pardavėjo teisė sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, nes tokios teisės (pakartotinai sudaryti nuomos sutartį) pats pardavėjas nebeturi. Pagal CK 6.545 straipsnio 1 dalį valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono būdu būtina sąlyga yra tai, kad valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį. Taigi, atsakovei perleidus nuosavybės teises į statinius tretiesiems asmenims, atsakovės ir ieškovės sudarytos nuomos sutarties dalykas prarado įmanomumo savybę ir valstybinės žemės nuomos santykiai nutrūko.
Valstybinės žemės nuomos mokesčio administravimo taisyklėse nustatyta, kad žemės nuomos mokestį privalo mokėti žemės naudotojai. Nesudariusiems žemės nuomos sutarčių asmenims yra taikomas padidintas mokesčio tarifas (pavyzdžiui, taisyklių 6 ir 9 punktai). Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 2.4. punkte nustatyta, kad naudojami žemės sklypai – tai fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais arba jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais užstatyti sklypai, todėl, esant tokiai situacijai, kiekvienas statinio savininkas yra laikomas žemės naudotoju, o kiekvienam naudotojui tenka ir pareiga mokėti žemės mokestį pagal Valstybinės žemės nuomos mokesčio administravimo taisyklių, pavyzdžiui, 4, 6, 9, punktus ir Žemės reformos įstatymo 22 straipsnio 2 dalį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzcvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-377/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-377/2010">3K-3-377/2010</a>; 2011 m. balandžio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNjMvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-163/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-163/2011">3K-3-163/2011</a>). Pagal šį reikalavimą pasibaigus žemės nuomos sutarčiai su atsakove nuo 2008 m. gruodžio 31 d. ieškovė gali reikalauti žemės nuomos mokesčio iš naujųjų žemės sklypo naudotojų, todėl viešasis interesas dėl žemės nuomos mokesčio surinkimo nėra pažeidžiamas. Priešingas aiškinimas suponuotų galimybę gauti dvigubą nuomos mokestį.
Apeliacinės instancijos teismo nurodytos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. birželio 26 d. nutarties ir nagrinėjamo ginčo ratio decidendi nesutampa, nes pirmiau nurodytoje nutartyje buvo sprendžiamas sutarties pripažinimo sudaryta klausimas, todėl ši nutartis nagrinėjamu atveju neturi precedentinės galios.
Teismas nepagrįstai vadovavosi CK 6.192 straipsnio 4 dalimi ir konstatavo, kad valstybinės žemės nuomos sutartis turėjo būti nutraukta tokia pačia forma, kaip ir buvo sudaryta – raštu, nes santykiams taikytina specialioji norma – CK 6.394 straipsnio 3 dalis. Pažymėtina ir tai, kad nuomos sutarties galiojimo ir pabaigos momentas nepriklauso nuo sutarties įregistravimo ar išregistravimo iš Nekilnojamojo turto registro.
Atsiliepimu ieškovė prašo kasacinį skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad valstybinės žemės naudojimo, valdymo bei disponavimo ja teisiniams santykiams yra taikomas specialusis teisinis reglamentavimas, kurį lemia ir su viešuoju interesu susijęs santykių objektas – valstybinė žemė. Šiam teisiniam reglamentavimui yra būdingas imperatyvusis pobūdis: taip užtikrinama valstybinės žemės socialinė paskirtis – teikti visuomeninę naudą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzcvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-437/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-437/2009">3K-3-437/2009</a>; 2010 m. spalio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzcvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-377/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-377/2010">3K-3-377/2010</a>). Valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymo tvarką reglamentuojančių Taisyklių 45 punkte nustatyta, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar Įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Valstybinės žemės nuomininkas yra įpareigojamas pateikti valstybinės žemės nuomotojui žemės sklypo planą, kuriame pagal Taisyklių 8 punktą būtų išskirta perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalinga žemės sklypo dalis. Perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis, joje įrašant naująjį nuomininką, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Taigi, pareiga mokėti nuomos mokestį kyla iš teisės aktų nustatyta tvarka sudarytos ir galiojančios žemės nuomos sutarties iki tol, kol ji pasibaigia arba yra nutraukiama laikantis reikalavimų. Perleidus nuosavybės teises į statinius, esančius ant ginčo žemės sklypo, turėjo būti vertinama, koks žemės sklypo plotas yra reikalingas statiniui eksploatuoti, ir tik tuomet, vadovaujantis Taisyklių 45 punktu, buvo galima sudaryti valstybinės žemės nuomos pakeitimo sutartį. Ieškovė nepateikė duomenų, kad buvo atliktas bent vienas iš šių veiksmų, todėl ieškinys buvo pagrįstai tenkintas.
CK 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta, kad nekilnojamojo turto pirkėjas įgyja teisę naudotis žemės sklypu, ant kurio yra statiniai, t. y. naujieji nekilnojamojo turto savininkai įgijo teisę sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį tokiomis pat sąlygomis, kokiomis žemės sklypą nuomojosi atsakovė. Atsakovės nurodomoje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 31 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy05NC8yMDA4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-94/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-94/2008">3K-3-94/2008</a>, nurodoma, kad pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį žemės naudojimo teisė naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereina įstatymo pagrindu, todėl tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, specialaus teisių į žemę perdavimo įforminimo nereikalaujama. Tai reiškia, kad parduodant nekilnojamąjį turtą nereikia specialiai įforminti žemės sklypo perdavimo, nes teisė naudotis žemės sklypu perduodama pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, tačiau tai neeliminuoja pardavėjo ir pirkėjo pareigos jau po nuosavybės teisių perdavimo atlikti privalomus veiksmus, nustatytus teisės aktuose, tam, kad žemės sklypo nuomos sutartis būtų atitinkamai pakeista. Dėl šios priežasties atsakovė, vadovaudamasi nurodyta nutartimi, nepagrįstai teigia, kad jos ir ieškovės Sutartis nutrūko iš karto, kai statiniai, esantys ant ginčo žemės sklypo, buvo perduoti kitiems subjektams.
Kadangi atsakovė turėjo pareigą mokėti valstybinės žemės nuomos mokesti iki valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo, jos teiginiai, kad ieškovė reikalavimą dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio priteisimo turėjo reikšti naujiesiems statinių savininkams, nepagrįsti. Valstybinės žemės nuomos sutartis nutraukiama tik atlikus privalomus teisės aktuose nustatytus veiksmus, jų atsakovė neatliko, todėl ji laikytina žemės sklypo nuomininke. Nustačius, kad ginčo laikotarpiu žemės naudotoja faktiškai buvo ne atsakovė, pastaroji patirtus nuostolius gali išsiieškoti iš faktinių žemės naudotojų, tačiau ši pareiga negali būti perkelta kitai sutarties šaliai – žemės nuomotojai.
Atsiliepimu trečiasis asmuo prašo kasacinį skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
Valstybinės žemės naudojimo, valdymo ir disponavimo tvarkos pažeidimas laikytinas viešojo intereso pažeidimu. Teisinių santykių dėl valstybinės žemės reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais ir yra imperatyvūs (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzYvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-436/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-436/2014">3K-3-436/2014</a>).
Taisyklių 45 punkte nustatyta valstybinės žemės nuomos sutarčių pakeitimo tvarka tuo atveju, kai keičiasi sutarties šalis (nuomininkas). Būtent valstybinės žemės nuomininkas yra įpareigojamas pateikti valstybinės žemės nuomotojui žemės sklypo planą, kuriame pagal Taisyklių 8 punktą būtų išskirta perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalinga žemės sklypo dalis.
Atsakovei 2008 m. rugpjūčio 14 d. kreipusis į Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrių su prašymu nutraukti sudarytą nuomos sutartį, Vilniaus miesto žemėtvarkos skyrius 2010 m. balandžio 21 d. informavo atsakovę, kad dėl nepakankamo lėšų skyrimo neturi galimybės naudotis VĮ Registrų centro duomenų baze, ir pasiūlė pačiai atsakovei pateikti duomenis apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotus nekilnojamus daiktus – žemės sklypą ir jame esančius statinius, tačiau atsakovė tokių duomenų nepateikė.
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl pareigos mokėti nuomos mokestį
Kasacinėje byloje nėra ginčo, kad atsakovė buvo sudariusi valstybinės žemės nuomos sutartį jai nuosavybės teise priklausiusiems statiniams eksploatuoti. Šalys taip pat neginčija, kad laikotarpiu, už kurį ieškovė reikalauja atsakovės sumokėti nuomos mokestį (2010–2012 metais), atsakovė statinių ginčo sklype nebeturėjo, jie buvo perleisti (2007 ir 2008 metais) kitiems asmenims ir nuosavybės teisės perėjimas buvo įregistruotas Registrų centre.
Ieškovės vertinimu, atsakovės pareiga mokėti valstybinės žemės nuomos mokestį kyla iš nuomos sutarties ir tęsiasi tol, kol ši sutartis bus nutraukta, nepriklausomai nuo to, kam nuosavybės teise priklauso ginčo sklype esantys statiniai. Bylą nagrinėjęs apeliacinės instancijos teismas iš esmės pritarė tokiai argumentacijai, papildomai pažymėjo, kad atsakovei teko pareiga tinkamai informuoti nuomotoją apie nuomos sutarties nutraukimo pagrindą.
Teisėjų kolegija tokius argumentus laiko nepagrįstais. Kasacinio teismo praktikoje ne kartą yra nurodyta, kad žemės santykiai turi būti tvarkomi atsižvelgiant į įstatymuose įtvirtintus žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teisių apsaugos, būtinybės žemę naudoti pagal pagrindinę tikslinę paskirtį ir kitus principus. Teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra iš įstatymo kylanti teisė (Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnis, Civilinio kodekso XXIX skyrius, Žemės įstatymas, kiti specialieji įstatymai). Valstybinės žemės naudojimo, valdymo bei disponavimo teisiniams santykiams yra taikomas specialusis teisinis reglamentavimas, kurį lemia ir su viešuoju interesu susijęs santykių objektas – valstybinė žemė. Šiam teisiniam reglamentavimui yra būdingas imperatyvusis pobūdis; taip užtikrinama valstybinės žemės socialinė paskirtis – teikti visuomeninę naudą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. UAB „Saunų rojus“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzcvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-437/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-437/2009">3K-3-437/2009</a>; 2010 m. spalio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Stenrosus“ v. Vilniaus miesto savivaldybės administracija, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzcvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-377/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-377/2010">3K-3-377/2010</a>; kt.).
Šie kasacinio teismo išaiškinimai reiškia, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga statiniams eksploatuoti, visų pirma kyla iš įstatymo. CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Pagal CK 6.394 straipsnio 3 dalį, kai nekilnojamasis daiktas, esantis ne jo savininko žemės sklype, parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Taigi, iš pirmiau nurodyto teisinio reglamentavimo bei kasacinės praktikos išplaukia, kad teisė naudotis valstybine žeme, reikalinga pastatams ir statiniams eksploatuoti, taip pat teisė teisės aktuose nustatyta tvarka ją nuomoti ar pirkti yra įstatymo suteikta teisė, kuri naujajam statinių savininkui pereina kartu (tuo pačiu momentu) su nuosavybės teisėmis. Pažymėtina, kad CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobūdžio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo. Vadinasi, naujajam statinių savininkui pereina tiek teisės, tiek pareigos, susijusios su žemės sklypu.
Nesant sudarytos nuomos sutarties, naujasis statinių savininkas laikomas valstybinės žemės naudotoju. Žemės įstatymo 2 straipsnio 11 punkte nustatyta, kad žemės naudotojas yra žemės savininkas arba kitas fizinis ar juridinis asmuo, užsienio organizacija, juridinio asmens ar užsienio organizacijos filialas, kurie naudoja žemę įstatymų, administracinių aktų, teismo sprendimų, sandorių ar kitu teisiniu pagrindu.
Žemės reformos įstatymo 22 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinės žemės sklypų naudotojai, kuriems žemės sklypai suteikti teisės aktų nustatyta tvarka arba kuriems žemę administruojančių institucijų sprendimais leista žeme naudotis reformos metu, Vyriausybės nustatyta tvarka už naudojimąsi žeme iki nuomos ar pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo moka žemės nuomos mokestį, išskyrus už žemę, perduotą naudotis panaudai.
Kasacinis teismas, analizuodamas nuomos sutarties ir faktinio žemės naudojimo santykių tarpusavio ryšį prievolės mokėti mokestį už naudojimąsi valstybine žeme aspektu, yra nurodęs, kad prievolė mokėti žemės nuomos mokestį už naudojimąsi valstybine žeme kyla ne tik iš valstybinės žemės nuomos sutarties, bet ir iš įstatymo, todėl, nustačius, kad valstybinės žemės naudotojas naudojasi žeme ir po valstybinės žemės nuomos sutarties pasibaigimo, yra pagrindas konstatuoti jo prievolę mokėti už naudojimąsi valstybine žeme mokestį, t. y. žemės nuomos mokestį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. 420-oji gyvenamųjų namų statybos bendrija, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMzMvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-333/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-333/2012">3K-3-333/2012</a>). Kitoje byloje kasacinis teismas, atsižvelgdamas į tai, kad, nutrūkus subnuomos sutarčiai, asmuo valstybei žemės sklypo negrąžino, šis buvo užimtas asmeniui priklausančių statinių, t. y. asmuo faktiškai naudojosi žemės sklypu, nepaisant to, jog nebaigti statyti pastatai neeksploatuojami pagal jų tikslinę paskirtį, sprendė, kad tai nepaneigė naudotojo pareigos mokėti nuomos mokestį už jam priklausančiais statiniais užimtą žemę. Teismas pabrėžė, kad faktinis žemės naudotojas negali įgyti daugiau privilegijų negu asmuo, su kuriuo yra sudaryta žemės sklypo nuomos sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. UAB „Saunų rojus“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzcvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-437/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-437/2009">3K-3-437/2009</a>).
Šie kasacinio teismo išaiškinimai, nors ir priimti bylose, kurių faktinės aplinkybės šiek tiek skiriasi nuo nagrinėjamos bylos (nurodytose bylose nuomos sutartis buvo pasibaigusi, o nagrinėjamu atveju – galioja), yra aktualūs ir ginčo atveju, nes leidžia daryti išvadą, kad pagal kasacinio teismo praktiką pareiga mokėti mokestį už naudojimąsi valstybine žeme šios žemės naudotojui kyla nepriklausomai nuo to, ar nuomos sutartis yra sudaryta, nes tokia naudotojo prievolė įtvirtinta teisės aktuose.
Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad įstatymu pagrįstas pirmiau nurodytas kasacinio teismo aiškinimas koreliuoja su pačios ieškovės institucijos – Vilniaus miesto savivaldybės tarybos – 2009 m. birželio 3 d. sprendimo Nr. 1-1048 „Dėl valstybinės žemės nuomos mokesčio administravimo taisyklių patvirtinimo“ nuostatomis. Šių taisyklių 4 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos mokestis pradedamas skaičiuoti nuo kito mėnesio, per kurį buvo sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, arba nuo kito mėnesio, kai buvo tapta valstybinės žemės naudotoju. Mokestis baigiamas skaičiuoti nuo kito mėnesio po valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo ar naudojimosi valstybine žeme pabaigos. Taigi, nuomos mokesčio mokėjimą pati savivaldybė sieja ne tik su nuomos sutarties sudarymu (pasibaigimu), bet ir su faktiniu žemės naudojimu.
Taisyklių 6.3 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės nuomininkų mokėtinas mokestis, jei asmuo tapo valstybinės žemės naudotoju (įsigijo (išsinuomojo) ar kitokiu pagrindu naudoja nekilnojamąjį turtą, esantį ant valstybinės žemės) iki 2008 m. gruodžio 31 d., apskaičiuojamas žemės sklypo vertę, nustatytą pagal Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, padauginus iš mokesčio tarifo, nustatyto Taisyklių 9 punkte. Taisyklių 9 punkte nurodomos kelios asmenų grupės, kurioms tenka pareiga mokėti nuomos mokestį, tai: a) valstybinės žemės nuomininkai, iki 2008 m. gruodžio 31 d. sudarę valstybinės žemės nuomos sutartis; b) asmenys, tapę valstybinės žemės naudotojais iki 2008 m. gruodžio 31 d.; c) asmenys, kuriems iki 2008 m. gruodžio 31 d. valstybinės žemės sklypai ar jų dalys, ar valstybinės žemės plotai suteikti teisės aktų nustatyta tvarka arba kuriems žemę administruojančių institucijų sprendimais leista naudotis žeme žemės reformos metu. Šioms asmenų grupėms nustatomi tam tikri mokesčio tarifai, kurie, inter alia, priklauso ir nuo to, ar asmuo per 3 mėnesius nuo nekilnojamojo turto, esančio ant valstybinės žemės, įsigijimo ar statinio (pastato) pastatymo, įrenginio įrengimo teisės aktuose nustatyta tvarka pateikė ar nepateikė Valstybinės žemės nuomotojui prašymą ir būtinus dokumentus bei atliko ar neatliko privalomus veiksmus valstybinės žemės nuomos sutarčiai sudaryti (Taisyklių 9.3 punktas).
Šių nuostatų analizė teikia pagrindą daryti išvadą, kad tiek pagal įstatymą, tiek pagal Vilniaus miesto savivaldybės tarybos patvirtintą reglamentavimą, galiojusį ginčo laikotarpiu (jis, be kita ko, išlieka analogiškas ir naujoje Taisyklių redakcijoje, patvirtintoje 2014 m. gegužės 14 d. Vilniaus miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr. 1-1792), pareiga mokėti valstybinės žemės nuomos mokestį visų pirma siejama su faktiniu jos naudojimu.
Teisėjų kolegija taip pat pažymi, kad atsakovė buvo informavusi tiek ieškovę, tiek valstybinės žemės nuomotoją apie tai, kad ginčo sklype nebeturi nuosavybės teise valdomų pastatų, ir prašė nutraukti nuomos sutartį. Nuosavybės teisių į ginčo sklype esančius pastatus perėjimas taip pat buvo įregistruotas Nekilnojamo turto registre, taigi, ieškovei buvo prieinami duomenys apie naujuosius žemės naudotojus. Esant įstatyme bei savivaldybės teisės aktuose įtvirtintai žemės naudotojo pareigai mokėti už naudojimąsi valstybine žeme, būtų nepagrįsta ir nesąžininga pripažinti savivaldybės teisę šį mokestį išieškoti ir iš žemės nuomininko, taip sudarant prielaidas jai gauti dvigubą apmokėjimą.
Remdamasi išdėstytais motyvais teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė valstybinės žemės nuomos mokestį reglamentuojančias teisės normas, nepagrįstai netaikė CK 6.394 straipsnio nuostatų ir tai lėmė nepagrįsto ir neteisėto procesinio sprendimo priėmimą. Dėl šių priežasčių procesinis apeliacinės instancijos teismo sprendimas naikintinas ir paliktinas galioti pirmosios instancijos teismo sprendimas.
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Panaikinus apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir palikus galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, perskirstomas apeliacinėje instancijoje patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas (CPK 93 straipsnio 5 dalis) bei paskirstomos kasaciniame teisme turėtos išlaidos.
Iš ieškovės valstybės naudai priteistinas 8 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimas.
Atsakovė patyrė 418 Eur išlaidų už advokato pagalbą apeliacinės instancijos ir 1600 Eur kasaciniame teisme bei sumokėjo 102 Eur žyminį mokestį už kasacinį skundą. Šių išlaidų (iš viso – 2120 Eur) atlyginimas atsakovei priteistinas iš ieškovės.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 3 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a:
Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. gruodžio 7 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. sausio 5 d. sprendimą.
Priteisti iš Vilniaus miesto savivaldybės (duomenys neskelbtini) 2120 (du tūkstančius vieną šimtą dvidešimt) Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo LUAB „Žirmūnų vizija“ (duomenys neskelbtini) ir 8 Eur valstybės naudai. Valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Finansų ministerijos, įstaigos kodas – 188659752, biudžeto surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Andžej Maciejevski
Sigita Rudėnaitė
Gediminas Sagatys
