Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos pasibaigimo pagrindus ir momentą, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. 3K-3-606-421/2015

Teisminio proceso Nr. 2-58-3-00311-2013-9

Procesinio sprendimo kategorija 2.3.4.5.4.

(S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Andžej Maciejevski, Donato Šerno (pranešėjas) ir Dalios Vasarienės (kolegijos pirmininkė),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų D. P. ir V. P. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 10 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų D. P. ir V. P. ieškinį atsakovėms bankrutuojančiai S. J. įmonei, uždarajai akcinei bendrovei „LKU turto valdymas“, tretiesiems asmenims S. J., kredito unijai „Žemdirbio gerovė“, uždarajai akcinei bendrovei „Rūtagra energy“ dėl sutarties sąlygų pakeitimo pripažinimo, dėl statybos rangos sutarties pripažinimo pirkimo–pardavimo sutartimi ir nekilnojamojo turto įsigijimo bei hipotekos pripažinimo pasibaigusia.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos pasibaigimo pagrindus ir momentą, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovai patikslintu ieškiniu prašė pripažinti, kad jie kartu su atsakove S. J. IĮ 2011 m. kovo mėn. pakeitė 2011 m. balandžio 26 d. statybos rangos sutarties Nr. 11-05 (toliau – ir Sutartis) kainą iš 250 000 Lt (72 405 Eur) į 200 000 Lt (57 924 Eur); pripažinti Sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi, kurios pagrindu ieškovai bendrosios dalinės nuosavybės teise lygiomis dalimis įgijo žemės sklypą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir gyvenamąjį namą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius (duomenys neskelbtini); pripažinti pasibaigusia žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), hipoteką.

Ieškovai nurodė, kad sudarydami Sutartį su atsakove S. J. IĮ (toliau ir – rangovė) susitarė, kad rangovė žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), pastatys vienbutį individualų gyvenamąjį namą ir atliks kitus pastato statybos darbus iki 2011 m. gruodžio 31 d. bei perduos darbų rezultatą ir sklypą ieškovams, o ieškovai Sutartyje nustatytais terminais vykdys mokėjimus. Matydamas, kad rangovė laiku neužbaigs statybos darbų, ieškovas pasiūlė susitarti dėl Sutarties kainos sumažinimo ir faktiškai atliktų darbų perdavimo.

2012 m. kovo mėn. atsakovė perdavė ieškovams namo raktus ir taip perdavė sklypą bei darbus. Po to atsakovė ieškovų užsakymu dar atliko papildomų darbų, už kuriuos buvo sumokėta atskirai.

Atsakovė žadėjo atlikti turto teisinę registraciją ir sudaryti notarinį pirkimo–pardavimo sandorį, tačiau 2013 m. pradžioje ieškovai buvo informuoti, kad atsakovei iškelta bankroto byla (Šiaulių apygardos teismo 2012 m. rugsėjo 19 d. nutartimi, Lietuvos apeliacinio teismo 2013 m. sausio 10 d. nutartimi nutartis dėl bankroto bylos iškėlimo palikta nepakeista), kad ieškovai nėra sklypo bei namo savininkai ir kad sklypas yra įkeistas kredito unijai „Žemdirbio gerovė“ (2007 m. birželio 5 d. buvo įkeistas KU „Žemdirbio gerovė“ naudai už suteiktą paskolą S. J. IĮ; 2012 m. gruodžio 12 d. Skolos perkėlimo sutartimi UAB „Rūtagra energy“ perėmė S. J. IĮ įsipareigojimus pagal paskolos sutartį; 2013 m. liepos 16 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutartimi KU „Žemdirbio gerovė“ perleido UAB „LKU turto valdymas“ reikalavimo teises, kylančias iš paskolos sutarties, UAB „Rūtagra energy“ atžvilgiu).

Ieškovai mano, kad sutarties pavadinimas neatitinka jos turinio, nes tarp šalių susiklostė ne rangos, bet būsimo gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo teisiniai santykiai (CK 6.401 straipsnis). Ieškovų manymu, kredito unija „Žemdirbio gerovė“ nebuvo tiek atidi ir rūpestinga, kiek turėjo būti susiklosčiusioje situacijoje. Ieškovų teigimu, sumokėję visą kainą už sklypą ir darbus, jie turi būti pripažįstami ne tik turto savininkais, bet ir įvykdžiusiais prievolę atsiskaityti už turtą, o nustatyta sklypo hipoteka laikytina pasibaigusia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Šiaulių apygardos teismas 2014 m. birželio 3 d. sprendimu ieškovų D. P. ir V. P. ieškinį patenkino iš dalies – pripažino 2011 m. balandžio 26 d. statybos rangos sutartį Nr. 11-05 pirkimo–pardavimo sutartimi, kurios pagrindu ieškovai bendrosios dalinės nuosavybės teise lygiomis dalimis įgijo žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) su gyvenamuoju namu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), (duomenys neskelbtini); pripažino pasibaigusia šio žemės sklypo hipoteką (hipotekos identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)); atmetė reikalavimą pripažinti, kad ieškovai kartu su S. J. įmone 2011 m. kovo mėnesį pakeitė 2011 m. balandžio 26 d. statybos rangos sutarties Nr. 11-05 kainą iš 250 000 Lt (72405 Eur) į 200 000 Lt (57924 Eur).

Teismas nustatė, kad šalys susitarė, jog nuosavybės teisė į pastatą ir žemės sklypą užsakovui pereina, kai įvykdomi visi sutartiniai įsipareigojimai ir sudaroma notaro patvirtinta pirkimo–pardavimo sutartis. Ieškovai pagal Sutartį sumokėjo rangovei 235 000 Lt (68 060,70 Eur). Nebaigtas statyti namas (baigtumas 75,80 proc.) su žemės sklypu faktiškai buvo perduoti ieškovams, nors objektų perdavimas ir nebuvo įformintas. Teismas sprendė, kad ieškovai neįrodė, jog buvo šalių susitarimas dėl kainos pakeitimo; konstatavo, kad Sutarties sąlygos nebuvo įvykdytos ir pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl įmonės kaltės. Ieškovai Sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais, todėl neteisinga visą atsiradusių neigiamų padarinių riziką, susijusią su bankrutavusios įmonės įsipareigojimų neįvykdymu, perkelti ieškovams. Teismas, vadovaudamasis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a>, pateiktais išaiškinimais, konstatavo, kad ieškovai kaip vartotojai gali būti ginami CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant jiems nuosavybės teisę į statomą būstą.

Įvertinęs aplinkybę, jog ieškovai – vartotojai – ginčo turto hipotekos pabaigą siejo su prievolių įvykdymu atsakovei, bet ne su atsakovės įsipareigojimų kreditoriui pagal jų tarpusavio susitarimus įvykdymu, teismas sprendė, kad ieškovai, įvykdę savo prievoles atsakovui, įgijo teisę reikalauti hipotekos išregistravimo CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytu pagrindu. Civilinių teisinių santykių subjektai, įgyvendindami savo teises bei atlikdami pareigas, privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus. Pasak teismo, yra pagrindas manyti, kad kreditorius taip pat veikė savo rizika bei yra atsakingas už atsiradusias pasekmes (CK 1.5 straipsnio 1 dalis, 1.137 straipsnio 1 ir 3 dalys).

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal kredito unijos „Žemdirbio gerovė“ apeliacinį skundą, 2015 m. vasario 10 d. nutartimi Šiaulių apygardos teismo 2014 m. birželio 3 d. sprendimą pakeitė – panaikino sprendimo dalį, kuria, iš dalies patenkinus ieškovų ieškinį, pripažinta pasibaigusia žemės sklypo, (duomenys neskelbtini), hipoteka (hipotekos identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)), ir priėmė naują sprendimą – ieškovų reikalavimą dėl hipotekos pripažinimo pasibaigusia atmetė; kitą teismo sprendimo dalį paliko nepakeistą; priteisė ieškovui D. P. iš kredito unijos „Žemdirbio gerovė“ 88,04 Eur bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme.

Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs Sutarties sąlygas, pripažino, kad Sutarties pavadinimas ne visiškai atitinka jos turinį, t. y. Sutartis pagal savo požymius labiau atitinka būsimo gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.401 straipsnis), o ne statybos rangos sutartį (CK 6.681 straipsnis). Tokią išvadą teisėjų kolegija darė visų pirma atsižvelgdama į tai, kad šiuo atveju žemės sklypas, kuriame atsakovė S. J. IĮ įsipareigojo pastatyti gyvenamąjį namą, nuosavybės teise priklausė šiai įmonei, o ne ieškovams. Antra, Sutarties dalykas apima ne tik gyvenamojo namo statybos darbų atlikimą ir perdavimą, bet ir nuosavybės teisės į žemės sklypą perdavimą užsakovui. Į Sutarties kainą įskaičiuoti tiek statybos darbai, tiek ir sklypas. Trečia, nors pagal Sutarties 4.3 punktą šalys įsipareigojo per 5 darbo dienas po darbų, nurodytų priede prie Sutarties, atlikimo pasirašyti namo perdavimo–priėmimo aktą, tačiau pagal Sutarties 4.5 punktą nuosavybės teisė į namą ir žemės sklypą užsakovui pereina sudarius notaro patvirtintą pirkimo–pardavimo sutartį. Ketvirta, ieškovai yra fiziniai asmenys, Sutartį sudarę savo asmeniniams poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti.

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad tam tikrų CK 6.401 straipsnio 2 dalyje nustatytų esminių sąlygų nebuvimas Sutartyje, kurią parengė pardavėjas – juridinis asmuo, negali būti vertinamas kaip esminis trūkumas, užkertantis kelią sutartį kvalifikuoti vartotojų naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis). Teisėjų kolegija konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai vadovavosi kasacinio teismo praktikoje pateiktais išaiškinimais, pripažindamas ieškovams nuosavybės teisę į ginčo turtą. Ieškovai elgėsi sąžiningai ir rūpestingai, o visos pinigų sumos už namą nesumokėjo dėl bankrutuojančios įmonės veiksmų, t. y. dėl to, kad Sutartis nebuvo įvykdyta – dalis darbų nebuvo atlikta. Atsižvelgiant į tai, ieškovų nenaudai CK 6.401 straipsnio nuostatų prasme negali būti priešpriešinami galimi neigiami padariniai dėl daiktinės teisės nustatymo nesumokėjus visos objektų kainos (CK 6.206 straipsnis).

Teisėjų kolegijos vertinimu, hipotekos kreditoriaus sutikimas dėl įkeisto žemės sklypo nuosavybės teisės perleidimo šiuo atveju neturi reikšmės teismui sprendžiant, ar yra pagrindas pripažinti pirkėjui nuosavybės teisę pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį. Tokio sutikimo buvimas ar nebuvimas reikšmingas tik kreditoriaus ir skolininko tarpusavio teisiniams santykiams.

Teisėjų kolegija pripažino nepagrįstomis pirmosios instancijos teismo išvadas dėl žemės sklypo hipotekos pabaigos. Pažymėjo, kad ieškovai nesumokėjo visos Sutartyje nustatytos kainos, todėl konstatuoti, kad jie įvykdė savo prievoles pagal Sutartį, nėra pagrindo. Teisėjų kolegijos vertinimu, užtikrinant bankrutuojančios įmonės kreditorių, finansavusių statybą ir kurių naudai suvaržytas ginčo būstas, interesus, šiems kreditoriams turi išlikti hipotekos teisė į ginčo objektą, kol pirkėjas atsiskaitys su bankrutuojančia įmone. Ta aplinkybė, kad nagrinėjamu atveju įkeistas yra tik žemės sklypas, o ne namas, apeliacinės instancijos teismo vertinimu, neturi esminės reikšmės sprendžiant dėl hipotekos pabaigos, nes Sutarties objektas yra individualus gyvenamasis namas su sklypu. Pripažinus ieškovams nuosavybės teisę į ginčo objektus, jų pareigos pagal Sutartį lieka galioti nepaisant to, kad byloje nustatyta, jog atsakovas S. J. IĮ namo statybos neužbaigė, t. y. dalies Sutartyje nustatytų darbų neatliko.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2015 m. vasario 10 d. nutartį ir palikti galioti Šiaulių apygardos teismo 2014 m. birželio 3 d. sprendimą, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Nagrinėjamu atveju susiklostė nestandartinė situacija, nes kredito įstaigai gyvenamojo namo statytoja hipoteka buvo įkeitusi žemės sklypą be ant jo pastatyto gyvenamojo namo, t. y. statytojos piniginės prievolės kreditoriui tinkamas įvykdymas buvo užtikrintas vien tik žemės sklypo įkeitimu. Būsto pirkėjai sumokėjo statytojai net 94 procentus bendros žemės sklypo ir gyvenamojo namo kainos (235 000 Lt (68060,70 Eur) iš 250 000 Lt (72405 Eur)). Kasatorių teigimu, byloje kilo ginčas dėl CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto nuostatų taikymo tokiu atveju, kai hipoteka suvaržyta tik dalis būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo pardavimo sutarties (CK 6.401 str.) dalyku esančių nekilnojamųjų daiktų, o pačioje sutartyje nėra apibrėžtos atskiros „žemės sklypo“ ir „gyvenamojo namo“ kainos, mokėjimo eiliškumo ir pan. Kasatorių teigimu, apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į Hipotekos dalyką (namas nebuvo suvaržytas hipoteka), faktiškai ieškovų sumokėtą Sutarties kainą (235 000 Lt iš 250 000 Lt), dalies Sutarties kainos nesumokėjimo motyvą (statytojas neatliko dalies namo įrengimo darbų), kredito įstaigos nesąžiningumą.

2. Analizuojant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto nuostatų taikymą aiškinančias Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis matyti, kad hipotekos pabaiga yra siejama su momentu, kai būsto pirkėjas tinkamai įvykdo savo įsipareigojimus būsto statytojui, sumokėdamas visą įkeisto gyvenamojo būsto kainą. Toks teisinis reglamentavimas atriboja būsto pirkėjo atsakomybę nuo būsto statytojo atsakomybės savo kreditoriams, t. y. eliminuoja hipoteka nustatytą būsto pirkėjo atsakomybę už tinkamą būsto statytojo prievolių įvykdymą, taip užtikrinant teisėtų vartotojo interesų įgyvendinimą. Ieškovų įsitikinimu, būtent būsto pirkėjo atsakomybės atribojimas nuo būsto statytojo atsakomybės kreditoriams ir yra viešasis interesas, LR Konstitucijos nuostatomis ginama vertybė. Dėl to, sprendžiant konkrečioje situacijoje iškilusį CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto nuostatų taikymo klausimą yra būtina nustatyti, ar būsto pirkėjas atsako būsto statytojos kreditoriams tik įkeisto turto, šiuo atveju sklypo, ar viso Sutarties dalyko (sklypo ir namo) bendra verte.

3. Vartotojo interesai yra prioritetiniai, todėl jų varžymas, nesant tam aiškaus ir teisiškai apibrėžto pagrindo, neteisėtas. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog buto pirkėjui –fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tai, kad patalpų pirkėjas visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeistų patalpų pardavėju, nekeičia fakto, kad turto pirkėjai savo skolinį įsipareigojimą įvykdė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. sausio 4 d. nutartis, priima civilinėje byloje A. B. v. AB „Swedbank“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-72/2013; 2014 m. balandžio 30 d. nutartis, priima civilinėje byloje Nordea Bank Finland PLC Lietuvos skyrius v. K. B. ir kt., bylos Nr. 3K-3-278/2014; 2015 m. balandžio 2 d. nutartis, priima civilinėje byloje V. S. v. AB „Swedbank“ ir kt., bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-187-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-187-611/2015">3K-3-187-611/2015</a>). Kasatorių vertinimu, aptariamąja teismų praktika CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto nuostata buvo susiaurinta nuo „skolinio įsipareigojimo sąvokos“ ir „būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties dalyko“. Todėl ieškovai mano, kad esant faktinei situacijai, jei hipoteka nustatyta tik daliai būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo pardavimo sutarties dalyko, hipoteka CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto teisiniu pagrindu turi baigtis būsto pirkėjui apmokėjus tik ja įkeisto turto vertę. Teismai konstatavo, kad 15 000 Lt (4344,30 Eur) būsto statytojui buvo nesumokėti ne dėl sklypo, bet dėl namo trūkumų, sumokėtieji 235 000 Lt (68 060,70 Eur) iš 250 000 Lt (72 405 Eur) sudaro net 94 procentus visos Sutarties kainos, todėl, kasatorių vertinimu, byloje buvo galima pagrįstai spręsti, kad ieškovai namo statytojui nesumokėjo 6 procentų namo vertės, o už hipoteka įkeistą sklypą yra visiškai atsiskaitę.

Atsakovės bankrutavusios S. J. įmonės bankroto administratorė UAB „Atveika“ pateikė pareiškimą dėl prisidėjimo prie kasacinio skundo.

Kredito unija „Žemdirbio gerovė“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo skundą atmesti, peržengti kasacinio skundo ribas ir pasisakyti dėl Sutarties perkvalifikavimo bei įvykdymo natūra, priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

1. Dėl kasacinio skundo ribų peržengimo. Atsiliepime teigiama, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje turėtų peržengti kasacinio skundo ribas ir įvertinti, ar ginčo atveju Sutartis galėjo būti perkvalifikuota iš rangos į preliminariąją būsimo gyvenamojo namo pirkimo pardavimo sutartį ir įvykdyta natūra, kai tai prieštarauja daiktinei teisei: (i) be kreditoriaus sutikimo draudžiama perleisti hipoteką užtikrintą daiktą, jei taip sutarta (CK 4.170 straipsnio 6 dalis); (ii) žemė laikoma ant jos esančio nekilnojamojo daikto priklausiniu, o ne atvirkščiai (CK 4.40 straipsnio 1 dalis, CK 6.394 straipsnio 2 dalis).

2. Dėl Sutarties perkvalifikavimo ir įvykdymo natūra. Kredito unijos nuomone, Sutarties perkvalifikavimo iš rangos į preliminariąją būsimo gyvenamojo namo pirkimo pardavimo sutartį tikslas – galimybė tokią sutartį įvykdyti natūra. Tačiau teismai neatsižvelgė į tai, kad ginčo atveju pirkimo pardavimo sutarties įvykdymas natūra yra de jure neįmanomas – pagal hipotekos sąlygas rangovė neturėjo teisės perleisti žemės sklypo, o be sklypo perleidimo (ar teisių naudotis juo suteikimo) nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis yra niekinė (CK 6.394 straipsnio 2 dalis). Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad hipotekos kreditoriaus sutikimas perleisti žemės sklypą pripažįstant ieškovams nuosavybės teisę į namą ir žemės sklypą reikšmingas tik kredito unijos ir rangovės tarpusavio santykiams, prieštarauja daiktinės teisės esmei ir teisės principui, jog niekas negali perduoti kitam daugiau teisių, negu pats turi. Kredito unija nebuvo davusi sutikimo rangovui perleisti žemės sklypą, todėl jo perleidimas reiškė teisės atsiradimą iš neteisės. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra konstatavęs, kad teisių į žemės sklypą neaptarimas yra sutarties negaliojimo pagrindas. Taigi vien nurodymas, kad kartu su namu yra perleidžiama nuosavybė ir į žemės sklypą, kai rangovė tokios teisės neturi (nėra hipotekos kreditorės (kredito unijos) sutikimo), teisine prasme reiškia realiai neįgyvendinamos/neturimos teisės suteikimą. Tai lemia CK 6.394 straipsnio 2 dalies nesilaikymą ir toje pačioje normoje nurodytus padarinius – sandorio negaliojimą. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai suabsoliutino ieškovų, kaip vartotojų, teises, nes jų interesai apginti pažeidus daiktinės teisės esmę, ignoruotas iš daiktinės teisės kylanti imperatyvi kreditoriaus apsauga

3. Dėl kasacinio skundo nepagrįstumo. Pagal Sutartį sumokėtos kainos paskirstymas atsiskaityti už žemės sklypą bei namą yra fakto klausimas, teismai šios faktinės aplinkybės nenustatinėjo, todėl kasacinis teismas byloje neturi galimybės pasisakyti dėl ginčo baigties iškeltu klausimu. Jei kasatoriui neprimokėjus 15 proc. bendros kainos, jis neprimokėjo proporcingai tokios dalies už abu daiktus. CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas ginčo santykių atveju aiškintinas ir taikytinas nurodant, kad hipoteka baigiasi, jei įvykdoma visa Sutartis. Ši išvada grindžiama CK 6.394 straipsnio 2 dalies bei 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimu ir sisteminiu taikymu, iš kurio akivaizdu, kad įstatymų leidėjas nuosavybės įgijimą pagal 6.401 straipsnio 5 dalį namo atveju sieja su visišku atsiskaitymu tiek už namą, tiek už žemę. Ginčo atveju žemės sklypo ir namo kaina nėra atskirai apibrėžta, todėl CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas taikomus tik konstatavus visišką atsiskaitymą pagal Sutartį, t. y. sumokėjus visą kainą.

Atsakovė UAB „LKU turto valdymas“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo skundą atmesti, peržengti kasacinio skundo ribas ir pasisakyti dėl sutarties perkvalifikavimo bei įvykdymo natūra teisėtumo teisės taikymo aspektu., priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimu atsakovė UAB „LKU turto valdymas“ palaiko kredito unijos „Žemdirbio gerovė“ atsiliepime nurodytas aplinkybes bei išdėstytus argumentus, atsiliepimas grindžiamas šiais papildomais argumentais:

1. Dėl kasacinio skundo ribų peržengimo. Šio ginčo atveju sprendžiamas klausimas dėl suabsoliutintos vartotojų teisių apsaugos instituto taikymo prieš teisėto ir sąžiningo kreditoriaus teisių apsaugą, kurią suteikia hipotekos institutas. Atsakovės vertinimu, teismų sprendimai yra neteisėti ir nepagrįsti, nes jais paneigiamas efektyvus hipotekos instituto taikymas, jo paskirtis, neproporcingai paneigiami sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisėti interesai vartotojo teisių sąskaita, tokia formuojama teismų praktika sudaromos prielaidos ateityje net ir nerūpestingiems bei nesąžiningiems vartotojoms piktnaudžiauti savo teisėmis, kas galiausiai gali lemti, jog hipotekos institutas galiausiai ims neveikti.

2. Dėl Sutarties perkvalifikavimo ir įvykdymo natūra. Teismai neatliko ieškovų sąžiningumo kriterijų vertinimo. Atsakovės nuomone, ieškovai, elgdamiesi kaip vidutiniškai apdairūs ir rūpestingi asmenys, prieš statydami namą ir pirkdami žemės sklypą, privalėjo ir galėjo pasidomėti viešo registro duomenimis apie ginčo žemės sklypą ir todėl negalėjo nežinoti apie jo įkeitimą. Ieškovai turėtų būti laikomi nesąžiningais, nes žinojo apie jiems priklausančias pareigas, bet to arba nedarė, arba lengvabūdiškai tikėjosi išvengti visų galimai kilsiančių neigiamų pasekmių. Apeliacinės instancijos teismas, pripažindamas, kad hipotekos kreditoriaus sutikimas dėl įkeisto žemės sklypo nuosavybės teisės perleidimo neturi jokios reikšmės ir daikto savininkas gali jį perleisti kitiems asmenims be hipotekos kreditoriaus sutikimo, netinkamai kvalifikavo tokį hipotekos sutarties šalių susitarimą ir jo reikšmę, pažeidė materialiosios teisės normas, ginančias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teises, bei šiuo klausimu formuojamą kasacinio teismo praktiką. Atsakovės teigimu, teismai vadovavosi teismų nutartimis, kurių ratio decidendi iš dalies skiriasi nuo šio ginčo faktinių aplinkybių (teismų minimose bylose hipotekos kreditoriai tiesiogiai finansuodavo nekilnojamo turto statymo arba plėtros projektus ir jiems užtikrinti buvo įkeičiamas turtas, o šiuo atveju hipotekos kreditorius dar 2007 metais finansavo atsakovę S. J. IĮ, kur paskolos panaudojimo paskirtyje nurodyta – smulkiajam verslui finansuoti, o ne konkrečiam nekilnojamajam turtui – gyvenamajam namui pastatyti). Tai, jog hipotekos kreditorius nefinansavo ginčo objektų statybų, nebuvo informuotas apie ketinimą perleisti ginčo objektą, nedavė sutikimo perleisti hipoteka suvaržyto daikto, neturėtų apriboti hipotekos kreditoriaus teisių bei paneigti hipotekos instituto prasmę.

3. Dėl kasacinio skundo nepagrįstumo. Kadangi kasatoriai nesumokėjo visos Sutartyje nustatytos kainos, konstatuoti, kad jie įvykdė savo prievoles pagal Sutartį, nėra pagrindo.

k o n s t a t u o j a :

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus teismų sprendimus (nutartis) teisės taikymo aspektu, remdamasis pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytomis aplinkybėmis. Nagrinėjant bylą kasacine tvarka fakto klausimai netiriami, todėl kasaciniame skunde ir atsiliepimuose į jį pateikti faktinio pobūdžio argumentai nevertinami ir nauji faktai nenustatinėjami. Kasacinio nagrinėjimo dalyką sudaro kasaciniame skunde iškelti teisės klausimai. Šioje byloje kasacinis teismas pasisako dėl CK 4.197 straipsnio taikymo ir aiškinimo.

Dėl įkeitimo hipoteka pasibaigimo pagal CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktą

CK 4.197 straipsnio, reglamentuojančio hipotekos pasibaigimo pagrindus ir momentą, 2 dalies 1 punkte nustatyta, kad įkeisto daikto savininkas ar skolininkas gali reikalauti, jog hipoteka būtų baigta, jeigu yra įvykdytas skolinis įsipareigojimas.

Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad įkeitimo teisė tarnauja pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl įkeitimo teisė (hipoteka) ir kitos papildomos (šalutinės) teisės, atsirandančios iš pradinės prievolės, gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje išvardytais prievolių pabaigos pagrindais (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. sausio 27 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Balgva“ v. BAB „Metalų komercija, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zLzIwMDc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-3/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-3/2007">3K-3-3/2007</a>; 2015 m. balandžio 2 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje V. S. ir kt. v. BUAB „Vakarų Gotika“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-187-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-187-611/2015">3K-3-187-611/2015</a>).

Vienas iš dažniausiai pasitaikančių prievolių pasibaigimo pagrindų yra CK 6.123 straipsnyje nustatytas pagrindas – prievolės pasibaigimas įvykdymu. Šio straipsnio 1 dalyje yra nustatyta, kad prievolė pasibaigia, kai tinkamai įvykdoma.

Pirkimo–pardavimo sutartimi viena šalis (pardavėjas) įsipareigoja perduoti daiktą (prekę) kitai šaliai (pirkėjui) nuosavybėn ar patikėjimo teise, o pirkėjas įsipareigoja priimti daiktą (prekę) ir sumokėti už jį nustatytą pinigų sumą (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Taigi pirkėjo prievolė, kylanti iš pirkimo–pardavimo sutarties, pasibaigia, sumokėjus už jį nustatytą pinigų sumą.

Buto pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėja – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, – o ne su jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tai, kad patalpų pirkėjas visiškai atsiskaitė ne su banku, kaip hipotekos kreditoriumi, o su hipoteka įkeistų patalpų pardavėju, nekeičia fakto, kad turto pirkėjai savo skolinį įsipareigojimą įvykdė (žr., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. sausio 4 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje A. B. v. BUAB „Atolas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-72/2013; 2015 m. balandžio 2 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje V. S. ir kt. v. BUAB „Vakarų Gotika“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-187-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-187-611/2015">3K-3-187-611/2015</a>).

Šią bylą išnagrinėjęs pirmosios instancijos teismas pripažino 2011 m. balandžio 26 d. statybos rangos sutartį Nr. 11-05 pirkimo–pardavimo sutartimi, kurios pagrindu ieškovai bendrosios dalinės nuosavybės teise lygiomis dalimis įgijo žemės sklypą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) su gyvenamuoju namu (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiais (duomenys neskelbtini), bei pripažino pasibaigusia žemės sklypo hipoteką.

Teismas nustatė, kad bendra statybos rangos sutartyje nustatyta pastato statybos darbų ir sklypo kaina buvo 250 000 Lt (72 405 Eur); papildomai susitarta, kad dėl elektros prijungimo užsakovas sumoka 3500 Lt (1013,67 Eur); ieškovai pagal rangos sutartį yra sumokėję 235 000 Lt (68 060,70 Eur); namo statyba nebuvo baigta; sutarties objektas buvo perduotas ir ieškovai juo naudojasi. Pirmosios instancijos teismas padarė išvadą, kad sutarties sąlygos nebuvo įvykdytos ir pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, ir atsižvelgęs į kasacinio teismo praktiką, sprendė, kad ieškovai, kaip vartotojai gali būti ginami CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka, pripažįstant jiems nuosavybės teisę į būstą.

Spręsdamas dėl nustatytos žemės sklypo hipotekos pasibaigimo, pirmosios instancijos teismas, nustatęs, kad ieškovai nebuvo supažindinti su žemės sklypo suvaržymų dokumentais ir hipotekos pabaigą jie siejo su prievolių atsakovui įvykdymu, įvertinęs, kad ieškovai sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais, padarė išvadą, kad savo prievoles įvykdę tinkamai ieškovai įgijo teisę reikalauti išregistruoti hipoteką esant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytam pagrindui.

Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas žemės sklypo hipotekos pasibaigimo klausimą, padarė išvadą, kad ieškovams nesumokėjus visos rangos sutartyje nustatytos kainos, konstatuoti, jog ieškovai įvykdė savo prievoles pagal sutartį, nėra pagrindo, ir sprendė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pripažino žemės sklypo hipoteką pasibaigusia.

CK 6.401 straipsnio, reglamentuojančio būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, 5 dalyje nustatyta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti numatyta, kad pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje numatytos statybos kainos.

Kaip jau minėta šioje nutartyje, kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad pirkėjui – fiziniam asmeniui – pagal būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsiskaičius su pardavėju – to būsto statytoja įmone, kuriai iškelta bankroto byla, o ne jos kreditoriais, pirkėjo nuosavybės teisės suvaržymas hipoteka pasibaigia.

Taigi, šioje byloje kilo klausimas dėl to, ar ieškovai, kaip ginčo turto (gyvenamojo namo ir žemės sklypo) pirkėjai, tinkamai įvykdė savo prievolę pardavėjui ir turi teisę reikalauti, kad hipoteka būtų baigta CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodytu pagrindu.

Ieškovai savo kasaciniame skunde teigia, kad jie sumokėjo net 94 procentus bendros žemės sklypo ir gyvenamojo namo kainos; apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į hipotekos dalyką (namas nebuvo suvaržytas hipoteka), faktiškai ieškovų sumokėtą Sutarties kainą (235 000 Lt (68 060,70 Eur) iš 250 000 Lt (72 405 Eur), dalies Sutarties kainos nesumokėjimo motyvą (statytojas neatliko dalies namo įrengimo darbų), kredito įstaigos nesąžiningumą.

Iš tiesų, bylą nagrinėję teismai nustatė, kad pagal rangos sutartį ieškovai sumokėjo 235 000 Lt (68 060,70 Eur) šios sutarties kainos, kas sudaro 94 proc. visos sutartimi nustatytos kainos. Teismai taip pat nustatė, kad namas nebuvo baigtas statyti. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad konkrečių duomenų apie atsakovės S. J. IĮ atliktus darbus ir pastato baigtumą byloje nėra pateikta, tačiau S. J. nurodė, kad darbų baigtumas buvo apie 70,80 procento ir ieškovai to neginčijo. Apeliacinės instancijos teismas taip pat nustatė, kad S. J. IĮ papildomai atliko įvairių darbų, dėl kurių buvo susitarta sudarant sutartį ir yra apmokėjimą už šiuos darbus patvirtinantys kasos pajamų orderio kvitai. Teismas padarė išvadą, kad ieškovai sutarties sąlygas vykdė tinkamai, sąžiningai ir nustatytais terminais. Taigi byloje faktiškai yra nustatyta aplinkybė, kad ieškovai nors ir nesumokėjo visos rangos sutartimi nustatytos kainos, tačiau už faktiškai atliktus darbus ir žemės sklypą atsiskaitė. Nustačiusi, kad: 1) namo statybos baigtumas yra apie 70,80 procento, 2) sumokėta apie 94 procentai statybos rangos sutartyje nustatytos kainos, 3) namas nebuvo suvaržytas hipoteka, teisėjų kolegija sprendžia, kad šiuo konkrečiu atveju yra teisinis pagrindas konstatuoti, jog pirmosios instancijos teismo išvada, kad savo prievoles ieškovai įvykdė tinkamai ir įgijo teisę reikalauti išregistruoti hipoteką esant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytam pagrindui, yra pagrįsta.

Esant tokioms aplinkybėms, kasacinis teismas konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismo išvada, jog ieškovai nesumokėjo visos rangos sutartyje nustatytos kainos, todėl nėra pagrindo teigti, kad jie įvykdė savo prievoles pagal sutartį ir pirmosios instancijos teismas nepagrįstai pripažino ginčo hipoteką pasibaigusia, padaryta netinkamai įvertinus nustatytas faktines aplinkybes bei netinkamai aiškinant CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto nuostatą. Todėl apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis, kuria panaikinta pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis pripažinti žemės sklypo hipoteką pasibaigusia, panaikinama.

Dėl pagrindo išeiti iš kasacinio skundo ribų

Kredito unija „Žemdirbio gerovė“ ir UAB „LKU turto valdymas“ atsiliepimais į kasacinį skundą, be kita ko, prašo peržengti kasacinio skundo ribas ir pasisakyti dėl Sutarties perkvalifikavimo ir įvykdymo natūra, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsakovių teigimu, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas byloje turėtų peržengti kasacinio skundo ribas ir įvertinti, ar ginčo atveju Sutartis galėjo būti perkvalifikuota iš rangos į preliminariąją būsimo gyvenamojo namo pirkimo–pardavimo sutartį ir įvykdyta natūra, kai tai prieštarauja daiktinei teisei: be kreditoriaus sutikimo draudžiama perleisti hipoteka užtikrintą daiktą, jei taip sutarta (CK 4.170 straipsnio 6 dalis); žemė palaikyta ant jos esančio nekilnojamojo daikto priklausiniu, o ne atvirkščiai (CK 4.40 straipsnio 1 dalis, CK 6.394 straipsnio 2 dalis). Pasak atsakovės, tai turi reikšmę visai teisinei sistemai – turi būti pasisakyta dėl vartotojų teisių apsaugos instituto ribų.

Kasacinis teismas pažymi, kad pagal CPK 353 straipsnio, apibrėžiančio bylos nagrinėjimo ribas, 1 dalies nuostatą, kasacinis teismas patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu, neperžengdamas kasacinio skundo ribų. Teismas turi teisę peržengti kasacinio skundo ribas, jeigu to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 353 straipsnio 2 dalis). Kasacinis teismas dėl kasatoriaus negali priimti blogesnio sprendimo, negu yra skundžiamas sprendimas ar nutartis, jeigu sprendimą skundžia tik viena iš šalių.

Nors ieškinys šioje byloje yra pareikštas bankrutuojančiai įmonei, tačiau atsižvelgęs į šioje byloje nustatytą aplinkybę, kad ieškovai iš rangos sutarties kylančias savo prievoles bankrutuojančiai įmonei įvykdė tinkamai, į pačios bankrutuojančios įmonės poziciją, išreikštą prisidėjimu prie ieškovų kasacinio skundo, į atsiliepimuose į kasacinį skundą keliamus klausimus, kurie savo esme nėra susiję su bankrutuojančios įmonės bei jos kreditorių interesu gynimu, o tik su privačių ūkio subjektų interesais, kasacinis teismas konstatuoja, kad nėra pagrindo teigti, jog peržengti kasacinio skundo ribas reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai, todėl atsakovių prašymus peržengti kasacinio skundo ribas atmeta.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Kasacinis teismas patyrė 37,89 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2015 m. lapkričio 17 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Patenkinus kasacinį skundą, ši suma valstybei priteistina iš atsakovės UAB „LKU turto valdymas“ (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92, 93 straipsniai, 96 straipsnio 2 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a:

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 10 d. nutartį pakeisti.

Šios nutarties dalį, kuria panaikinta Šiaulių apygardos teismo 2014 m. birželio 3 d. sprendimo dalis, kuria, iš dalies patenkinus ieškovų D. P. ir V. P. ieškinį, pripažinta pasibaigusia žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), hipoteka (hipotekos identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini)), ir priimtas naujas sprendimas ieškovų reikalavimą dėl hipotekos pripažinimo atmesti, panaikinti ir minėtą Šiaulių apygardos teismo 2014 m. birželio 3 d. sprendimo dalį palikti galioti.

Kitą Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. vasario 10 d. nutarties dalį palikti nepakeistą.

Priteisti valstybei iš atsakovės UAB „LKU turto valdymas“ (j. a. k. 302796346) 37,89 Eur (trisdešimt septynis Eur 89 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo (ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Andžej Maciejevski

Donatas Šernas

Dalia Vasarienė