Dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, sumokėto nuomos mokesčio grąžinimo ir ekspertizės išlaidų atlyginimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-117/2011

Procesinio sprendimo kategorijos:

50.5; 50.8; 932.12

(S)

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Zigmo Levickio (pranešėjas), Antano Simniškio ir Juozo Šerkšno (kolegijos pirmininkas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 30 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės ieškinį atsakovui UAB „PRO ARS“ dėl nuomos mokesčio priteisimo ir atsakovo priešieškinį ieškovui dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, sumokėto nuomos mokesčio grąžinimo ir ekspertizės išlaidų atlyginimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Byloje keliami sutarčių aiškinimo taisyklių taikymo, nuomos dalyko nustatymo, valdymo bei naudojimo, taip pat pareikštų reikalavimo ribų peržengimo ir ekspertizės išlaidų priteisimo klausimai.

Ieškovas Vilniaus miesto savivaldybė prašė teismo priteisti iš atsakovo UAB „PRO ARS“ 4087,55 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 881,16 Lt delspinigių, 11,84 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Ieškovas nurodė, kad 2008 m. sausio 22 d. ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartimi išnuomojo atsakovui administracinį pastatą (duomenys neskelbtini), naudoti administracinei veiklai, atsakovas įsipareigojo mokėti nuompinigius – 3424,20 Lt per mėnesį už visą nuomojamą plotą. Sutartyje buvo nustatytas nuomos terminas nuo 2008 m. sausio 15 d. iki 2013 m. sausio 15 d., tačiau atsakovo prašymu nuomos sutartis buvo nutraukta 2008 m. gegužės 20 d. Už pastato nuomą nuo 2008 m. sausio mėn. iki 2008 m. gegužės mėn. atsakovas turėjo sumokėti 14 59,55 Lt, tačiau sumokėjo tik 10 272 Lt.

Priešieškiniu atsakovas prašė pripažinti su ieškovu sudarytą nuomos sutartį negaliojančia (niekine), priteisti atsakovui iš ieškovo 10 272 Lt nuomos mokesčio, 3540 Lt už ekspertizės atlikimą, 6 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Atsakovas nurodė, kad, 2008 m. sausio 22 d. su ieškovu pasirašius pastato perdavimo–priėmimo aktą, su statybos specialistais nuvykus apžiūrėti pastato, paaiškėjo, kad jis yra avarinės būklės, pastato naudoti pagal paskirtį neįmanoma, būtinas kapitalinis remontas. 2008 m. vasario 20 d. atsakovas kreipėsi į ieškovą, prašydamas sustabdyti nuomos mokesčio skaičiavimą, kol bus atliktas pastato remontas ir atsakovas pradės jį naudoti pagal paskirtį. Atlikta statinio būklės ekspertizė, kuria nustatyta, kad pastatas netenkina esminių statinio reikalavimų, neatitinka mechaninio atsparumo ir pastovumo, higienos, sveikatos, aplinkos apsaugos bei kitų esminių reikalavimų, yra avarinės būklės, negali būti naudojamas pagal nuomos sutartyje nurodytą paskirtį. Ieškovas, išnuomodamas avarinės būklės pastatą, pažeidė imperatyviąsias įstatymo nuostatas, todėl sandoris turėtų būti pripažįstamas negaliojančiu nuo jo sudarymo momento. Ieškovas, net ir gavęs ekspertizės išvadas, nuomos mokesčio skaičiavimo nesustabdė, todėl atsakovas nutarė kuo greičiau atlikti pastato rekonstrukciją. Paaiškėjo, kad žemės sklypo savininkas yra ne ieškovas, o fiziniai asmenys J. S., Z. S., J. K., J. S., E. K., A. S., kurie nesutiko leisti atsakovui naudotis žemės sklypu pastato rekonstrukcijos metu, todėl jis neturėjo galimybių atlikti pastato rekonstrukcijos ir naudoti pastatą pagal paskirtį. Taigi ieškovas, neinformuodamas atsakovo, kad žemės sklypas jam nepriklauso, suklaidino atsakovą dėl esminių sandorio aplinkybių, nevykdė bendradarbiavimo pareigos, elgėsi nesąžiningai. Atsakovo nuomone, ieškovas nuomos mokestį skaičiavo neteisėtai, nes nesudarė galimybės atsakovui naudotis išnuomotu pastatu pagal jo paskirtį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus miesto 3-iasis apylinkės teismas 2009 m. lapkričio 20 d. sprendimu ieškovo ieškinį atmetė, o priešieškinį tenkino iš dalies – priteisė atsakovui iš ieškovo 3092,22 Lt sumokėto nuomos mokesčio ir 1770 Lt išlaidų, turėtų dėl pastato būklės ekspertizės atlikimo.

Teismas nustatė, kad, prieš sudarant ginčo sutartį su ieškovu, atsakovas apžiūrėjo pastatą, žinojo, kad pastatui būtinas remontas, šalys žodžiu susitarė, kad atsakovas savo lėšomis atliks pastato rekonstrukciją, o ieškovas tam duos sutikimą. Atsakovas, būdamas pelno siekiantis juridinis asmuo, siekdamas ekonominio rezultato, privalėjo įvertinti galimą riziką, kuri galėjo atsirasti vykdant sutartį. Atsakovo pateiktame 2008 m. kovo 27 d. ekspertizės akte nenustatyta, kad pastato renovacija negalima. Teismas sprendė, kad nėra pagrindo laikyti, jog šalių sudaryta nuomos sutartis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms ir pripažinti ją niekine bei negaliojančia (CK 1.80, 6.483 straipsniai).

Iki konkurso pastato nuomai atsakovui buvo pateikti duomenys, kad žemės sklypas, kuriame yra statinys, neįregistruotas. Teismas pažymėjo, kad šalių sudarytos nuomos sutarties dalykas yra ieškovui nuosavybės teise priklausantis administracinis pastatas, o ne žemės sklypas. Ieškovas nesiaiškino, kas yra žemės sklypo savininkas nei konkurso paskelbimo, nei sutarties sudarymo metu. Ieškovas, nebūdamas žemės sklypo savininkas, įsipareigojo nustatyti žemės sklypo nuomos tvarką, ir toks ieškovo elgesys laikytinas neapdairiu. Kadangi atsakovas išnuomoto pastato negalėjo naudoti pagal tikslinę paskirtį, tai teismas sprendė, kad šalių pasirašyta nuomos sutartis nebuvo tinkamai įvykdyta dėl abiejų šalių kaltės.

Atsakovas nuomos mokesčio ieškovui nemokėjo, tačiau ieškovas užskaitė kaip nuomos mokestį už išnuomotą patalpą atsakovo įmokėtą 10 272 Lt pradinį įnašą už dalyvavimą viešajame konkurse, todėl atsakovas liko skolingas ieškovui 4087,55 Lt. Kadangi ginčo sutartis nebuvo tinkamai įvykdyta dėl abiejų šalių kaltės, tai atsakovo pareiga sumokėti ieškovui nuomos mokestį pastato nuomos laikotarpiu iki sutarties nutraukimo 2008 m. gegužės 20 d. mažintina 50 procentų – 7179,78 Lt nuomos mokesčio (CK 6.259 straipsnis). Atsakovas ieškovui yra sumokėjęs 10 272 Lt, todėl dalis įmokėto įnašo – 3092,22 Lt – priteistina iš ieškovo atsakovui. Atsakovas už pastato būklės įvertinimo ekspertizės atlikimą sumokėjo 3540 Lt, ekspertizės atlikimą atsakovas užsakė ieškovo nurodymu, siekiant įvertinti ieškovui priklausančio pastato būklę, todėl laikytina, kad yra pagrindas priteisti iš ieškovo atsakovui 50 procentų šio patirtų išlaidų – 1770 Lt.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2010 m. rugsėjo 30 d. nutartimi paliko nepakeistą Vilniaus miesto 3-ojo apylinkės teismo 2009 m. lapkričio 20 d. sprendimą.

Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad asmuo, kreipdamasis į teismą, privalo nurodyti faktinį ieškinio pagrindą, t. y. aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimą (CPK 135 straipsnio 1 dalies 2 punktas). Įstatyme nenustatyta įpareigojimo šaliai ieškinio pareiškime nurodyti ir juridinį ieškinio pagrindą. Pastarąjį ex officio turi identifikuoti bylą nagrinėjantis teismas. Pirmosios instancijos teismas ex officio taikydamas CK 6.485, 6.487 straipsnius atsakovo reikalavimui priteisti iš ieškovo sumokėtus nuompinigius neperžengė priešieškinio ribų. Pirmosios instancijos teismas byloje sprendė klausimą dėl atsakovo priešieškinio reikalavimų pagrįstumo, o vienas iš atsakovo reikalavimų buvo prašymas priteisti atsakovui iš ieškovo 10 272 Lt sumokėto nuomos mokesčio. Teismas tokį atsakovo reikalavimą tenkino iš dalies, sumažino prašomo priteisti nuomos mokesčio dydį, todėl nėra pagrindo teigti, kad peržengė ieškinio reikalavimus (CPK 135 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 260 straipsnis, 265 straipsnio 1 dalis).

Apeliacinės instancijos teismas nesutiko su ieškovo argumentu, kad žemės sklypas buvo kriterijus vertinant pastato nuomos sutarties teisėtumą ir pareigą mokėti nuomos mokestį, nes pirmosios instancijos teismas sprendimu mokestį sumažino atsižvelgiant į abiejų šalių valią (CPK 6.259 straipsnis). Byloje nustatyta, kad nuosavybės teisės į žemės sklypą grupei fizinių asmenų buvo įregistruotos 2006-2007 m., įregistravimo įrašai įsigaliojo 2006 m. lapkričio 2 d. ir 2007 m. spalio 3 d. Ieškovo organizuojamas konkursas vyko 2008 m. sausio 2 d., taigi iki konkurso pradžios ieškovas turėjo pakankamai laiko būtiniems duomenims viešajam konkursui surinkti, įregistruotiems žemės sklypo savininkams nustatyti. To nepadaręs ieškovas veikė nepakankamai rūpestingai ir apdairiai, juolab kad tai yra viešasis juridinis asmuo, todėl jam taikomi didesni atidumo, kruopštumo, rūpestingumo reikalavimai. Apeliacinės instancijos teismas, remdamasis CK 6.530 straipsnio 1 dalimi, 6.483 straipsnio 1 dalimi, nurodė, kad žemės sklypo priklausomumas fiziniams asmenims suvaržė atsakovui galimybę tinkamai įvykdyti nuomos sutarties 9.6 punkte įtvirtintą įsipareigojimą nustatyta tvarka sudaryti žemės nuomos sutartį, todėl konstatuotina, jog buvo atimta iš atsakovo galimybė teisėtai valdyti ir naudoti nuomos objektą pagal nuomos sutartyje nustatytas sąlygas. Ieškovas, parengęs sutartį ir neišsiaiškinęs, kas yra teisėti žemės sklypo savininkai, pasiūlė nepakankamai aiškias sutarties sąlygas, kurios suvaržė atsakovo galimybes naudotis nuomojamu daiktu pagal paskirtį.

Eksperto išvada yra viena iš galimų įrodinėjimo priemonių, be to, šalių pareiga yra įrodyti aplinkybes, kuriomis grindžia savo reikalavimus (CPK 177 straipsnio 2 dalis, 178 straipsnis). Pirmosios instancijos teismas pagrįstai, atsižvelgdamas į atsakovo patenkintų reikalavimų dydį, proporcingai priteisė atsakovui patirtas ekspertizės išlaidas (CPK 88 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 93 straipsnio 2 dalis).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Nurodomi šie kasacinio skundo argumentai:

1. Dėl CPK 260 straipsnio ir 265 straipsnio 2 dalies pažeidimo. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2009 m. kovo 3 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje V. M. v. UAB,,Velidas“, bylos Nr. 3K-3-94/2009, pažymėjo, kad teismas negali keisti ar plėsti ieškinio dalyko ir sprendime neleidžiama peržengti byloje pareikštų reikalavimų, išskyrus CPK nurodytus atvejus (CPK 265 straipsnio 2 dalis). Ginčo nagrinėjimo ribas, įrodinėjimo dalyką nustato ginčo šalys, o teismas turi spręsti bylą, vertindamas tik šalių nurodytus faktus ir pateiktus įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. birželio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje P. S. v. UAB,,Klaipėdos technikos mokykla”, bylos Nr. 3K-3-684/2003; 2004 m. balandžio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybės taryba v. D. D., bylos Nr. 3K-3-282/2004; 2007 m. kovo 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. J. Č. v. AB bankas „Hansabankas“, bylos Nr. 3K-3-114/2007). Teismai peržengė priešieškinio reikalavimų ribas ir pažeidė CPK 265 straipsnio 2 dalį, pagal kurią teismas įpareigotas bylą nagrinėti tik ta apimtimi, kuria yra pareikštas ieškinys (priešieškinis) ir sprendimą byloje priimti tik dėl tų reikalavimų, kurie yra suformuluoti ieškinyje (priešieškinyje), išskyrus atskirus įstatyme nustatytus atvejus.

Teismo sprendimas sumažinti mokėtiną nuomos mokestį negali būti laikomas tik kitokiu priešieškinyje nurodytų aplinkybių teisiniu kvalifikavimu, nes jokių faktinių aplinkybių ir argumentų, pagrindžiančių nuomos mokesčio dydžio neteisėtumą, atsakovas priešieškinyje nebuvo nurodęs ir nuomos mokesčio dydžio neginčijo, todėl jokio priešieškinio pagrindo (nei teisinio, nei faktinio) dėl nuomos mokesčio dydžio pagrįstumo nagrinėjimo šiuo atveju nebuvo. Ieškovas pažymėjo, kad priešieškinio reikalavimų peržengimą patvirtina ir tai, jog teismas priešieškinį iš dalies tenkino netgi atmetęs pagrindinį atsakovo reikalavimą pripažinti ginčo sutartį niekine ir negaliojančia.

2. Dėl CK 4.262 straipsnio ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio pažeidimo. Byloje nustatyta, kad atsakovui iki ginčo nuomos sutarties sudarymo buvo pateikta informacija apie nuomos objektą-negyvenamąjį pastatą(duomenys neskelbtini), apie žemės sklypą, kuriame stovi minėtas pastatas, nors sklypas ir nebuvo nuomos sutarties objektas. Šiai informacijai patvirtinti atsakovui buvo pateiktas VĮ Registrų centro pažymėjimas, kuriame buvo nurodyta, kad žemės sklypas yra neregistruotas. Taigi buvo padaryta išvada, kad šis sklypas laikytinas valstybine žeme. Nepaisant to, kad atsakovui pateikta Nekilnojamojo turto registro pažyma buvo išduota dar 2002 m., šioje pažymoje nurodyti ir Nekilnojamojo turto registre skelbti duomenys išliko nepakitę ir ginčo sutarties sudarymo ir bylos nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu. Duomenys registre buvo pakeisti tik bylą jau pradėjus nagrinėti pirmosios instancijos teisme, po to, kai atsakovas 2009 m. balandžio 8 d. raštu papildomai užklausė VĮ Registrų centrą ir gavo atsakymą, kad tik po atlikto tyrimo ir registro duomenų analizės buvo nustatyta, kad ginčo pastatas stovi žemės sklype, priklausančiame grupei fizinių asmenų. Nors šie asmenys žemės sklypą įsigijo 2006-2007 m. ir jų nuosavybės teisė buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, tačiau šie nauji duomenys registre nebuvo susieti su pastato duomenimis. Taigi iš Nekilnojamojo turto registre skelbtų duomenų buvo neįmanoma nustatyti, kad nuo 2007 m. ginčo pastatas stovi nebe valstybiniame žemės sklype ir gauti faktinę situaciją atitinkančią informaciją. Dėl to teismai nepagrįstai sprendė, kad būtent ieškovas atsakingas, jog atsakovui sudarant ginčijamą sutartį pateikta informacija neatitiko faktinės situacijos. Remdamiesi CK 4.262 straipsniu, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsniu, kasacinio teismo praktika, teismai nepagrįstai konstatavo ieškovo pareigą tikrinti viešajame registre skelbiamų duomenų tikrumą ir patikimumą, pažeisdami įtvirtintą prezumpciją, kad visi Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. birželio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. P. v. Vilniaus miesto savivaldybės administracija, bylos Nr. 3K-3-249/2007; 2009 m. spalio 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „City gate“ v. UAB „Vilga“, bylos Nr. 3K-3-433/2009). Be to, procesine prasme viešojo registro duomenys taip pat laikytini oficialiuoju rašytiniu įrodymu (CPK 197 straipsnio 2 dalis). Taigi ieškovas neturėjo teisinio pagrindo nesivadovauti Nekilnojamojo turto registre viešai skelbiamais ir nenuginčytais duomenimis.

3. Dėl CK 6.483 straipsnio 1 dalies taikymo. Faktas, kad žemės sklypas nėra įregistruotas, o priklauso fiziniams asmenims, nesuvaržė atsakovo galimybės naudotis išsinuomotu pastatu, nes nuomos sutarties objektas buvo pastatas, o ne žemės sklypas. Remontuojant pastatą šiuo atveju statytojas būtų jo nuomininkas-atsakovas, pareiga gauti statybos leidimą ir visus reikalingus dokumentus Statybos įstatyme nustatyta būtent statytojui, todėl ir už sklypo savininkų sutikimo gavimą turėtų būti laikomas atsakingas atsakovas (CK 6.202 straipsnis). Vien ta aplinkybė, kas yra sklypo savininkas (valstybė ar fizinis asmuo), nesuvaržo statytojo (nuomininko) galimybių gauti reikiamą sutikimą naudoti žemės sklypą, todėl išvada, kad vien dėl to, jog žemės sklypo savininkai yra fiziniai asmenys, atsakovas negalėjo įvykdyti ginčo nuomos sutarties, yra nepagrįsta. Žemės sklypo savininkų veiksmai nepriklauso nuo ieškovo valios, todėl teismai nepagrįstai pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį nustatė jam pareigą užtikrinti aplinkybes, kurios nepriklauso nuo nuomotojo valios. Šiuo atveju ginčas turėtų kilti ne tarp ieškovo ir atsakovo, o tarp atsakovo ir žemės sklypo savininkų, o savo teisę naudotis išsinuomotu daiktu nuo neteisėtų žemės sklypo savininkų veiksmų nuomininkas turėtų galimybę ginti įstatymuose nurodytomis teisinėmis gynimo priemonėmis. Be to, byloje nepateikta įrodymų, kad žemės sklypo savininkai atsakovui nedavė sutikimo ir trukdė naudotis žemės sklypu (CPK 178 straipsnis).

4. Dėl ekspertizės išlaidų priteisimo. Šioje byloje teismai neskyrė ekspertizės. Ekspertizės aktas prie bylos buvo pridėtas atsakovo prašymu, kaip jo reikalavimus pagrindžiantis rašytinis įrodymas, todėl dėl šio dokumento gavimo atsakovo patirtos išlaidos laikytinos atsakovo bylinėjimosi išlaidomis, kurios priteisiamos proporcingai patenkintų reikalavimų daliai (CPK 93 straipsnis). Patenkinus kasacinį skundą turėtų būti atmestas ir atsakovo prašymas dėl ekspertizės išlaidų priteisimo.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas prašo atmesti kasacinio skundo prašymą panaikinti bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus ir palikti galioti Vilniaus miesto 3-iojo apylinkės teismo 2009 m. lapkričio 20 d. sprendimą, priteisti iš ieškovo išlaidas advokato pagalbai apmokėti. Nurodomi šie argumentai:

1. Dėl CPK 260 straipsnio, 265 straipsnio 2 dalies pažeidimo. Teismas, ex officio taikydamas CK 6.485, 6.487 straipsnius, atsakovo priešieškinyje pareikštus reikalavimus dėl nuomos mokesčio priteisimo tenkino iš dalies, t. y. atsakovui priteisė mažiau nuomos mokesčio, nei buvo prašoma. Priimdamas tokį sprendimą teismas neperžengė priešieškinio ribų, t. y. nepakeitė nei priešieškinio dalyko, nei pagrindo. Nagrinėjamu atveju atsakovas reiškė reikalavimą priteisti iš ieškovo sumokėtą nuomos mokestį – 10 272 Lt, nurodydamas šį reikalavimą pagrindžiančias faktines aplinkybes, prašydamas kvalifikuoti šalių sudarytą nuomos sutartį kaip negaliojančią nuo jos sudarymo (CK 6.225 straipsnis). Pagal kasacinio teismo praktiką, kai teismas, spręsdamas ginčą pagal nustatytas byloje faktines aplinkybes, nurodo teisinius argumentus ar taiko teisės normas, kuriomis nesiremia šalys ar dalyvaujantys byloje asmenys, tai nelaikoma ieškinio pagrindo keitimu ir byloje pareikštų reikalavimų peržengimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. kovo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje O. N. v. S. P., bylos Nr. 3K-3-7/2008; 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Vilniaus vandenys“ v. AB „Rytų skirstomieji tinklai“, bylos Nr. 3K-3-567/2008). Teismas netenkino atsakovo reikalavimo pripažinti nuomos sutartį niekine, tačiau konstatavo, kad šalių pasirašyta nuomos sutartis nebuvo tinkamai įvykdyta dėl abiejų šalių kaltės, todėl tenkino priešieškinio dalį įpareigodamas ieškovą grąžinti ne visą, o tik dalį atsakovo nuomos sutarties pagrindu sumokėtos sumos. Tokį teismo sprendimą reikėtų vertinti kaip atitinkantį civilinio proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principus (CPK 7 straipsnis).

2. Dėl CK 4.262 straipsnio ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio pažeidimo. Aplinkybė, kad pagal CK 4.262 straipsnį, Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnį nekilnojamojo turto duomenys yra vieši, nepanaikina ieškovo pareigos būti pakankamai rūpestingam ir apdairiam ir iki konkurso pradžios pateikti konkurso dalyviams duomenis apie tikruosius žemės sklypo savininkus. Visi duomenys apie žemės sklypą ir pastatą Nekilnojamojo turto registre buvo, tik šie objektai buvo nurodyti kaip du visiškai nesusiję nekilnojamieji daiktai. Be papildomo VĮ Registro centro tyrimo ir registro duomenų analizės nebuvo įmanoma nustatyti, kad pastatas stovi fiziniams asmenims priklausančiame žemės sklype, todėl atsakovas neturėjo galimybės šių duomenų sužinoti viešajame registre. Ieškovas prieš sudarydamas nuomos sutartį privalėjo įdėti daugiau pastangų, kad išsiaiškintų, kam priklauso po pastatu esantis žemės sklypas, papildomai patikrinti, ar žemės sklypas tikrai nėra registruotas. Ieškovas prieš konkursą atsakovui pateikė seną 2002 m. kovo 12 d. pažymėjimą apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotus statinius ir teises į juos, kuriame ir buvo nurodyta, kad žemės sklypas neregistruotas.

3. Dėl CK 6.483 straipsnio 1 dalies taikymo. Nors, kaip ieškovas teigia, žemės sklypo savininkų sutikimų davimas nepriklauso nuo ieškovo valios, tačiau sutarties sudarymo metu šalys suprato, kad žemės sklypas priklauso ieškovui. Jei atsakovas būtų žinojęs, kad žemės sklypas priklauso kitiems asmenims, nebūtų sudaręs nuomos sutarties su ieškovu tokiomis sąlygomis, kokios nurodytos sutartyje. Dėl to ieškovas, sudarydamas sutartį ir nenurodydamas žemės sklypo savininkų, neužtikrino, kad atsakovas galės naudotis pastatu pagal paskirtį, taip pažeidė CK 6.483 straipsnio 1 dalies nuostatas.

4. Dėl ekspertizės išlaidų priteisimo. Kadangi atmestinas ieškovo kasacinis skundas dėl bylą nagrinėjusių teismų procesinių sprendimų panaikinimo, tai atitinkamai ir ieškovo prašymas atmesti atsakovo prašymą dėl ekspertizės išlaidų priteisimo neturėtų būti tenkinamas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl sutarčių aiškinimo taisyklių

Nagrinėjamu atveju ginčas kilo dėl šalių 2008 m. sausio 22 d. sudarytos ilgalaikio materialiojo turto nuomos sutartimi atsakovui išnuomoto administracinio pastato(duomenys neskelbtini), galimybės naudoti pagal paskirtį, t. y. administracinei veiklai.

Dėl sutarčių aiškinimo taisyklių daugelyje nutarčių yra pasisakęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Auksinis varnas“ v. AB „Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BUAB „Bivainis“ v. A. B. firma „Arum“, bylos Nr. 3K-3-406/2005; 2007 m. gegužės 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Sarteksas“ v. UAB „Beltateksas“, bylos Nr. 3K-3-203/2007; 2008 m. balandžio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „NT Service“ v. SIA „Radio Telecommunication Network“, bylos Nr. 3K-3-231/2008; 2009 m. kovo 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Via Unica“ v. UAB „Interselas“, UAB „Hansa lizingas“, Panevėžio miesto 6-ojo notarų biuro notarė N. K., bylos Nr. 3K-3-107/2009; 2010 m. liepos 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Fegda“ v. UAB „Via Baltika Logistika“, BAB „BSA Construction“, bylos Nr. 3K-3-349/2010; kt.). Jose konstatuota, kad sutarties turinys – fakto klausimas, aiškinimo ir taikymo praktika kasacinio teismo yra suformuota. Byloje aktualus tik šalių sudarytos sutarties turinio aiškinimas. Šioje byloje žemesnės instancijos teismai padarė išvadas atsižvelgę į sutarties esmę, tikslą, šalių elgesį prieš sutarties sudarymą, jos sudarymo metu, atliktus piniginius atsiskaitymus, taip pat į šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Nagrinėjamu atveju pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, spręsdami dėl nuomos sutarties turinio ginčijamu klausimu, įvertino nustatytas reikšmingas aplinkybes ir nenukrypo nuo kasacinio teismo suformuotos sutarčių aiškinimo taisyklių taikymo ir aiškinimo praktikos. Dėl to nagrinėjamoje byloje kasacinis teismas dėl sutarčių aiškinimo ir taikymo taisyklių plačiau nepasisako.

Dėl atsakovo pareikštų reikalavimų ribų

CPK 13 straipsnyje nustatyta, kad šalys ir kiti proceso dalyviai, laikydamiesi šio Kodekso nuostatų, turi teisę laisvai disponuoti joms priklausančiomis procesinėmis teisėmis. Šis įstatyme įtvirtintas dispozityvumo principas reiškia, kad šalys turi teisę laisvai disponuoti procesinėmis teisėmis, t. y. procesinės teisės turėtojas sprendžia, kaip jomis naudotis ir pats pasirenka pažeistos teisės gynimo būdą. Asmuo, pasirinkdamas pažeistos teisės gynimo būdą, nustato ginčo nagrinėjimo ribas, kurias apibrėžia pareikšti reikalavimai. Teismas negali keisti ar plėsti ieškinio dalyko ir sprendime neleidžiama peržengti byloje pareikštų reikalavimų, išskyrus CPK nurodytus atvejus (CPK 265 straipsnio 2 dalis). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotoje praktikoje išaiškinta, kad, taikant dispozityvumo principą, ginčo nagrinėjimo ribas, įrodinėjimo dalyką nustato ginčo šalys, o teismas turi spręsti bylą vertindamas tik šalių nurodytus faktus ir jų pateiktus įrodymus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. birželio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje P. S. v. UAB,,Klaipėdos technikos mokykla”, bylos Nr. 3K-3-684/2003; 2004 m. balandžio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Vilniaus miesto savivaldybė v. D. D., V. D., bylos Nr. 3K-3-282/2004; 2007 m. kovo 27 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. J. Č. v. AB bankas „Hansabankas“, A. R. ir kt., bylos Nr. 3K-3-114/2007; 2009 m. kovo 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. M. v. UAB,,Velidas“, V. P., G. L. ir S. B., bylos Nr. 3K-3-94/2009; kt.).

Asmuo, kreipdamasis į teismą, privalo įrodyti savo reikalavimo pagrįstumą, t. y. reikalavimo faktinį pagrindą. Kasacinis teismas ne kartą konstatavo, kad ieškinio pagrindas yra faktinio pobūdžio aplinkybės, o ne įstatymai ar faktinių aplinkybių teisinė kvalifikacija. Teisinė ginčo santykio kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. vasario 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB Ūkio bankas v. B. R. ir kt., bylos Nr. 3K-3-124/2005; 2008 m. kovo 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje O. N. v. S. P., bylos Nr. 3K-3-7/2008; 2009 m. kovo 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Deglas“ v. UAB „Švilda“ STATYBŲ KONCERNAS“, AB „Imsas“, AB „Ortas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-89/2009; Civilinių bylų skyriaus išplėstinės teisėjų kolegijos 2011 m. vasario 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje M. B. v. V. V., M. Ž., bylos Nr. 3K-7-70/2011).

Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad atsakovas nuomos sutartį prašė pripažinti negaliojančia pagal CK 1.80 ir 1.91 straipsnių nuostatas (sutartis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms ir buvo sudaryta dėl apgaulės). Priešieškinis taip pat pareikštas dėl atsakovo sumokėtų ieškovui 10 272 Lt nuompinigių priteisimo. Tai reiškia, kad atsakovas pareiškė reikalavimą priteisti nuompinigius. Teismai, atsižvelgdami į byloje konstatuotas aplinkybes, šį reikalavimą iš dalies patenkino. Taigi teismai neviršijo atsakovo pareikšto reikalavimo ribų. Ta aplinkybė, kad sutartis nepripažinta niekine, nepašalina reikalavimo dėl dalies nuompinigių priteisimo teisėtumo, nes pagal CK 6.487 straipsnio 1 dalį tuo atveju, kai įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, nuomininkas turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Minėta, kad teismai konstatavo, jog atsakovas negalėjo naudoti pastato pagal jo paskirtį dėl jo netinkamos būklės.

Dėl nuomos dalyko

CK 6.485 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo. Teismai konstatavo, kad pastatas, nepadarius jo kapitalinio remonto, nebuvo tinkamas naudoti. Be to, norint atlikti šį remontą reikėjo gauti žemės savininkų sutikimą. Ieškovas nebuvo žemės savininkas, nors nuomos sutartis (sutarties 9.3 ir 9.6 punktai) sudaryta taip, kad žemės sklypo savininkas buvo tarytum ieškovas. Taigi teismai padarė pagrįstas išvadas, kad atsakovas neturėjo galimybės valdyti ir naudoti nuomos objektą pagal nuomos sutartyje nustatytas sąlygas. Šių teismų išvadų kasacinio skundo argumentai nepaneigia. Kartu atmestini ieškovo kasacinio skundo argumentai dėl CK 4.262 straipsnio ir Nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnio pažeidimo ir netinkamo CK 6.483 straipsnio 1 dalies taikymo.

Dėl ekspertizės išlaidų priteisimo

Ieškovo reikalavimo ir atsiliepimų esmė yra ta, kad pagal ieškovą buvo išnuomotas pastatas tokios būklės, kuri atitiko nuomos sutarties sąlygas. Atsakovas, siekdamas paneigti ieškovo reikalavimo pagrindą, turėjo pateikti atitinkamus įrodymus (CPK 178 straipsnis). Atsakovo prašymu buvo atliktas išnuomoto pastato būklės tyrimas. Šiuo tyrimu nustatyta, kad pastatas negali būti naudojamas pagal nuomos sutartyje numatytą paskirtį. Tai konstatavo ir teismai. Taigi, nors atsakovo prašymu atliktas pastato būklės įvertinimas nėra ekspertizė ir eksperto išvada CPK 212 ir 216 straipsnių prasme, tačiau šios atsakovo turėtos išlaidos turi būti atlygintos, nes buvo būtinos (CPK 88 straipsnio 1 dalies 8 punktas) ir jos pagrįstai priteistos proporcingai patenkintų ir atmestų reikalavimų dalims (CPK 93 straipsnio 2 dalis).

Teisėjų kolegija, patikrinusi teisės taikymo aspektu skundžiamą apeliacinės instancijos teismo nutartį, kuria paliktas nepakeistas pirmosios instancijos teismo sprendimas, konstatuoja, kad naikinti šią nutartį nėra pagrindo (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnio 3 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų kasacinės instancijos teisme

UAB „PRO ARS“ už atsiliepimo į kasacinį skundą surašymą advokatui sumokėjo 1573 Lt ir tai patvirtina 2011 m. sausio 31 d. PVM sąskaita-faktūra bei vietinio mokėjimo nurodymas bankui. Ši suma iš kasatoriaus priteistina atsakovui UAB „PRO ARS“ (CPK 98 straipsnis). Iš kasatoriaus taip pat priteistinos išlaidos, susijusios su procesinių dokumentų įteikimu (CPK 92 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. rugsėjo 30 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti iš ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės (duomenys neskelbtini) atsakovui UAB „PRO ARS“ (duomenys neskelbtini) 1573 (vieną tūkstantį penkis šimtus septyniasdešimt tris) Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti.

Priteisti iš ieškovo Vilniaus miesto savivaldybės (duomenys neskelbtini) 27,40 Lt (dvidešimt septynis Lt 40 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, į valstybės biudžetą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Antanas Simniškis

Juozas Šerkšnas