Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisę ir bendrojo naudojimo objektus, taip pat sandorių pripažinimą negaliojančiais ir ieškinio senaties termino pradžią, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-17-684/2024

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00213-2022-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.1.5.1.1; 2.4.2.9.1

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. vasario 15 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Virgilijaus Grabinsko (pranešėjas), Antano Simniškio (kolegijos pirmininkas) ir Algirdo Taminsko,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės 613-osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės 613-osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos ieškinį atsakovams D. R., J. R., uždarajai akcinei bendrovei „Teisininkas LT“, uždarajai akcinei bendrovei „TT LOGISTIC“, uždarajai akcinei bendrovei „Tigesta“ dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir bendrojo naudojimo patalpų pripažinimo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrąja daline nuosavybe, tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Vilniaus vystymo kompanija“, valstybės įmonė Registrų centras, notarė Vida Žerlauskienė.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisę ir bendrojo naudojimo objektus, taip pat sandorių pripažinimą negaliojančiais ir ieškinio senaties termino pradžią, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė (toliau – ir Bendrija) kreipėsi į teismą su patikslintu ieškiniu, kuriuo prašė:

2.1. pripažinti negaliojančia ab initio (nuo sudarymo momento) 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytynėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir 2018 m. gruodžio 10 d. turto perdavimo–priėmimo aktą, kuriais BUAB „Erama“ atstovė nemokumo administratorė UAB „Tigesta“ perleido UAB „TT LOGISTIC“: negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane (a-1, a-2, a-3, a-4, a-5), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 1-8, 1-10, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); negyvenamąsias patalpas – prekybos patalpas, pažymėtas plane 6-1, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – Ginčo patalpos);

2.2. pripažinti negaliojančia ab initio 2021 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kuria UAB „TT LOGISTIC“ perleido UAB „Teisininkas LT“ Ginčo patalpas;

2.3. pripažinti negaliojančia ab initio 2021 m. rugsėjo 1 d. mainų sutartį (toliau – Mainų sutartis), kuria UAB „Teisininkas LT“ perleido atsakovams D. R. ir J. R. Ginčo patalpas;

2.4. pripažinti, kad Ginčo patalpos priklauso viso statinio – pastato – prekybos centro, pažymėto plane 1E6p, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Statinys), patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise;

2.5. panaikinti Ginčo patalpų teisinę registraciją;

2.6. priteisti ieškovei iš atsakovų patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

3. Ieškovė nurodė, jog Bendrijos nariams priklausantys garažai ir kitos bendrojo naudojimo patalpos yra Statinyje. Statinį pastatė UAB „Vilniaus kapitalinė statyba“, 1998 m. rugsėjo 7 d. jis pripažintas tinkamu naudoti ir įregistruotas VĮ Registrų centre. AB „Vilniaus kapitalinė statyba“ pagal 1998 m. rugsėjo 21 d. sutartį pardavė UAB „Erama“ prekybos centrą, turintį 3099,70 kv. m bendro ploto, Statinyje. UAB „Erama“ 1999 m. spalio 1 d. perdavimo–priėmimo aktu perdavė ieškovei nuolat saugoti visuomeninį pastatą su garažais ir dokumentaciją, be kita ko, generalinį planą, lauko tinklus, architektūrinę, elektrotechninę, ryšių ir signalizacijos, vandentiekio ir kanalizacijos tinklų eksploatacijos, šiluminės trasos iki pastato ir šilumos mazgo bylas, rūsio planą su garažų savininkų pavardėmis ir kitus dokumentus.

4. 2021 m. gruodžio mėnesį ieškovei tapo žinoma, kad pagal statybos projektą pastatytos ir 1998 m. rugsėjo 7 d. aktu priimtos pagalbinės techninės patalpos, esančios Statinio rūsyje, 1999 m. birželio 21 d. tapo prekybos patalpomis ir penkioms pagalbinėms techninėms patalpoms pagal statybos projektą (pravažiavimui, techninei patalpai – šilumos punktui, dviem techninėms patalpoms ir elektros skydinei), esančioms Statinio rūsyje, buvo suteiktas vienas unikalus numeris. Statinio pirmame aukšte nurodytos dvi pagalbinės patalpos 1999 m. birželio 21 d. taip pat tapo prekybos patalpomis, joms suteiktas unikalus numeris. Statinio šeštame aukšte po statybų užbaigimo, priėmimo ir pirminio įregistravimo užfiksuota pagalbinė patalpa 1999 m. birželio 21 d. taip pat tapo prekybos patalpa ir jai suteiktas unikalus numeris.

5. Paaiškėjo, kad BUAB „Erama“, atstovaujama bankroto administratorės UAB „Tigesta“, ne varžytynėse 2018 m. gruodžio 10 d. pardavė Ginčo patalpas UAB „TT LOGISTIC“ už 100 Eur. UAB „TT LOGISTIC“ Ginčo patalpas 2021 m. kovo 17 d. pardavė UAB „Teisininkas LT“ už 100 Eur. UAB „Teisininkas LT“ Mainų sutartimi D. R. ir J. R. išmainė Ginčo patalpas, kurių vidutinė rinkos vertė mainų sandorio sudarymo metu buvo 187 400 Eur, į kitos paskirties vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos būdo 0,0314 ha ploto žemės sklypą, pastatą – ūkinį pastatą su prekybos patalpa, pastatą – pagalbinį pastatą, kitus inžinerinius statinius – tvorą (toliau – Turtas). Visų šių keturių turto vienetų vidutinė rinkos vertė – 4204 Eur. Nors mainomų daiktų vertė akivaizdžiai skyrėsi, šalys sutarė, kad mainomų daiktų vertė yra lygi, t. y. po 10 000 Eur.

6. Bendrija žinojo, kad Ginčo patalpos yra techninės, bendrojo naudojimo patalpos, bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančios viso Statinio savininkams, kurios buvo perduotos Bendrijai 1999 m. spalio 1 d. naudotis, eksploatuoti ir prižiūrėti ir jos negalėjo būti privatizuotos. Ieškovė nurodė, kad pagalbinės techninės patalpos, esančios Statinio rūsyje –pravažiavimas, šilumos mazgas, elektros skydinė, bei dvi techninės patalpos, kuriose įrengti mechanizmai, apskaitos prietaisai, signalizacijos pultai ir koridoriai, pagal savo funkcinį ryšį yra susijusios su Statinio patalpų eksploatavimu, t. y. šilumos mazgas (šilumos punktas) – tai prie šilumos įvado prijungtas šildymo ir karšto vandens sistemos įrenginys, su šilumnešiu gaunamą šilumą transformuojantis ir pristatantis į pastato šildymo prietaisus, techninėje patalpoje yra įrengta viso Statinio rekuperacinė vėdinimo sistema, o koridoriai skirti patekti į individualias Statinio patalpas. Pravažiavimas skirtas privažiuoti į Statinio patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančius garažus. Negana to, šilumos mazgas (šilumos punktas) ir kiti inžineriniai tinklai (namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, rodmenų tinklai, ventiliacijos kameros vamzdynai ir angos) yra įrengti bendrojo naudojimo patalpose.

7. Ieškovė prašė teismo sandorius pripažinti negaliojančiais kaip prieštaraujančius imperatyvioms teisės normoms. Sudarant sandorius buvo pažeista Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.82 straipsnio 1 dalis, nes Ginčo patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir priimtos eksploatuoti kaip bendrojo naudojimo patalpos. Statinys, kuriame yra Ginčo patalpos, nebuvo rekonstruotas, o tik neteisėtai pakeitus jų paskirtį į prekybos, kokia yra viso Statinio paskirtis, jos buvo neteisėtai parduotos.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

8. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. sausio 18 d. sprendimu ieškinį tenkino: pripažino negaliojančia ab initio 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytynėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir 2018 m. gruodžio 10 d. turto perdavimo–priėmimo aktą, kuriais BUAB „Erama“ perleido UAB „TT LOGISTIC“ Ginčo patalpas; pripažino negaliojančia ab initio 2021 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kuria UAB „TT LOGISTIC“ perleido UAB „Teisininkas LT“ Ginčo patalpas; pripažino negaliojančia ab initio Mainų sutartį; panaikino Ginčo patalpų teisinę registraciją; pripažino, kad Ginčo patalpos priklauso viso Statinio patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise; taikė restituciją ir iš UAB „Teisininkas LT“ natūra grąžino D. R. ir J. R. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise Turtą; priteisė iš atsakovės UAB „TT LOGISTIC“ atsakovei UAB „Teisininkas LT“ 100 Eur, sumokėtų už Ginčo patalpas; paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

9. Teismas nustatė, kad:

9.1. 1998 m. birželio 30 d. atlikti Statinio matavimai ir parengta nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byla. Šioje pirminėje kadastrinių matavimų byloje Nr. 1 nustatyti, užfiksuoti pastatyto Statinio kadastriniai duomenys – bendras Statinio plotas, patalpų Statinyje plotai, jų paskirtis, matmenys ir kt. Kadastrinių matavimų bylos Nr. 1 formoje Nr. 3 nustatyta, kad Statinyje yra 15 garažų ir kitų pagalbinių patalpų, kurių plotas nurodomas kaip pagalbinis. Šios pagalbinės patalpos rūsyje yra tokios: pravažiavimas; trys techninės patalpos; elektros skydinė. Statinio rūsio bendras plotas – 579,81 kv. m, kurį sudaro 276,24 kv. m pagrindinis plotas (garažai) ir 303,57 kv. m pagalbinis plotas. Minėtoje formoje Nr. 3 taip pat užfiksuotos Statinio pirmame aukšte esančios dvi pagalbinės patalpos bei Statinio šeštame aukšte esanti pagalbinė patalpa;

9.2. Statinį pastatė UAB „Vilniaus kapitalinės statyba“, Statinys 1998 m. rugsėjo 7 d. pripažintas tinkamu naudoti ir 1998 m. rugsėjo 7 d. akto pagrindu buvo įregistruotas VĮ Registrų centre;

9.3. AB „Vilniaus kapitalinė statyba“ pagal 1998 m. rugsėjo 21 d. sutartį pardavė UAB „Erama“ prekybos centrą, turintį 3099,70 kv. m bendro ploto Statinyje;

9.4. 1999 m. balandžio 29 d. UAB „Erama“ VĮ Registrų centrui pateikė prašymą, Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės Vilniaus filialo 1999 m. gegužės 20 d. parengtas nekilnojamųjų kadastro duomenų bylas bei UAB „Erama“ ir UAB „Vilniaus kapitalinė statyba“ notarinę sutartį. Šio prašymo pagrindu suformuotos ir 1999 m. birželio 21 d. Nekilnojamojo turto registre UAB „Erama“ nuosavybės teise įregistruotos šios patalpos: prekybos patalpos (Statinio rūsyje: a-1 pravažiavimas, a-2 techninė patalpa – šilumos punktas, a-3 techninė patalpa, a-4 techninė patalpa, a-5 elektros skydinė), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); prekybos patalpa (Statinio pirmo aukšto patalpos: Nr. 8 ir Nr. 10), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini); prekybos patalpos (Statinio šeštame aukšte esanti patalpa Nr. 1), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini);

9.5. ieškovė buvo įsteigta 1999 m. birželio 15 d. Lietuvos Respublikos juridinių asmenų registre Bendrija įregistruota 1999 m. rugsėjo 13 d.;

9.6. UAB „Erama“ 1999 m. spalio 1 d. perdavimo–priėmimo aktu perdavė 613-ajai garažų statybos ir eksploatavimo bendrijai nuolat saugoti visuomeninį pastatą su garažais ir dokumentaciją K-7, išvardytą šiame akte, be kita ko, generalinį planą, lauko tinklus, architektūrinę, elektrotechninę, ryšių ir signalizacijos, vandentiekio ir kanalizacijos tinklų eksploatacijos, šiluminės trasos iki pastato ir šilumos mazgo bylas, rūsio planą su garažų savininkų pavardėmis ir kitus dokumentus;

9.7. VĮ Registrų centro 2007 m. gruodžio 10 d. patvirtintoje kitoje nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų byloje Ginčo patalpos nurodomos prekybos paskirties;

9.8. 2018 m. gruodžio 10 d. UAB „Erama“, atstovaujama bankroto administratorės UAB „Tigesta“, ne varžytynėse pardavė Ginčo patalpas UAB „TT LOGISTIC“ už 100 Eur;

9.9. 2021 m. kovo 17 d. UAB „TT LOGISTIC“ šias patalpas pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė už 100 Eur UAB „Teisininkas LT“;

9.10. 2021 m. rugsėjo 1 d. UAB „Teisininkas LT“ Mainų sutartimi Ginčo patalpas perleido D. R. ir J. R. ir įgijo Turtą;

9.11. 2021 m. kovo 31 d. ieškovė gavo UAB „Teisininkas LT“ reikalavimą dėl patekimo į nekilnojamąjį turtą, nekilnojamųjų daiktų apžiūros, informacijos pateikimo.

10. Teismas, pasisakydamas dėl ieškinio senaties termino, nurodė, kad bylos duomenys patvirtina, jog ieškovė į teismą kreipėsi tik po to, kai 2021 m. kovo 31 d. gavo UAB „Teisininkas LT“ reikalavimą dėl patekimo į nekilnojamąjį turtą, nekilnojamųjų daiktų apžiūros, informacijos pateikimo. Teismas laikė, jog nėra jokių duomenų, paneigiančių tai, jog ieškovė po 1999 m. spalio 1 d. perdavimo–priėmimo akto pasirašymo dienos bendrojo naudojimo patalpas, taip pat ir Ginčo patalpas, visą laiką netrukdomai valdė, naudojo, prižiūrėjo ir pagrįstai manė, kad jos negali būti perduotos kitiems asmenims.

11. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad nors Ginčo patalpos šiuo metu laikytinos komercinėmis patalpomis (prekybos patalpomis) ir net keletą kartų buvo perleistos kitiems asmenims, tačiau faktiškai jos kaip buvo, taip ir liko bendrojo naudojimo patalpomis. Šią aplinkybę patvirtina byloje esančios nuotraukos, VšĮ Statybos ir projektavimo sisteminimo centro išvada, jog šios patalpos (šilumos mazgas, techninės patalpos, elektros skydinė, pravažiavimas, koridoriai ir kt.) faktiškai yra bendrojo naudojimo patalpos, kurios skirtos tinkamam viso Statinio funkciniam ryšiui užtikrinti, ir atsakovų paaiškinimai, jog patalpose niekada nebuvo vykdoma jokia komercinė veikla.

12. Teismas konstatavo, kad net vertinant, jog ieškovė nebuvo nepakankamai atidi ir rūpestinga, nepasidomėdama, kam įregistruota nuosavybės teisė į Ginčo patalpas, bei visą naudojimosi laikotarpį, manydama, jog Ginčo patalpos priklauso viso Statinio bendraturčiams, nesiėmė veiksmų, kad išspręstų šių teisių įregistravimo Nekilnojamojo turto registre klausimą, įvertinus aplinkybę, jog visą laiką Ginčo patalpomis niekas kitas nesinaudojo, o jos pagal paskirtį faktiškai laikomos bendrojo naudojimo patalpomis, ieškovė galėjo sąžiningai klysti, nesiimdama aktyvių veiksmų.

13. Teismas padarė išvadą, kad nėra pagrindo teigti, jog ieškinys pateiktas praleidus 10 metų ar vienerių metų (skaičiuojant nuo 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytynėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo) ieškinio senaties terminą, nes nagrinėjamu atveju jis skaičiuotinas nuo sužinojimo apie ieškovės teisių pažeidimą momento, t. y. nuo 2021 m. kovo 31 d.

14. Teismas, pasisakydamas dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais, pirmiausiai nurodė, kad negyvenamųjų patalpų (šilumos mazgo, el. skydinės, techninių patalpų, pravažiavimo rūsyje, koridorių), kurios yra Statinio savininkų bendroji dalinė nuosavybė, perleidimas kitų asmenų nuosavybėn pažeidžia bendraturčių teises, gintinas CK 1.138 straipsnio nurodytais būdais. Bendrija Ginčo patalpas, kaip ir kitas bendrojo naudojimo patalpas, esančias Statinyje, naudojo, valdė ir prižiūrėjo nuo perdavimo momento, t. y. nuo 1999 m. spalio 1 d. iki dabar, nežinodama, kad jų paskirtis yra pakeista, o Ginčo patalpos yra įsigytos nuosavybėn.

15. Tai, kad techninės patalpos, šilumos mazgas, skirti šilumai ir (ar) vandeniui gaminti, yra būtini tinkamam statinio naudojimui, nurodoma Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo 2 straipsnio 39 punkte. Todėl akivaizdu, kad apžiūrėdami Ginčo patalpas (sutartyse nurodoma, jog prieš sudarant sutartis patalpos buvo apžiūrėtos) pirkėjai negalėjo nematyti, kad perkamos patalpos yra bendrojo naudojimo patalpos. Teismo vertinimu, ieškovė pateikė įrodymus, pagrindžiančius, kad Ginčo patalpos savo techninėmis savybėmis, paskirtimi ir funkciniu ryšiu yra susijusios su viso Statinio eksploatavimu. Teismas taip pat nurodė, kad byloje kilusiam ginčui aktualiu laikotarpiu galiojo Lietuvos Respublikos komunalinio ūkio ir paslaugų departamento prie Statybos ir urbanistikos ministerijos 1996 m. birželio 18 d. įsakymu Nr. 34 „Dėl žemės sklypų, pastatų, aplinkos tvarkymo objektų, inžinerinių tinklų techninio inventorizavimo metodikos patvirtinimo“ patvirtinta Žemės sklypų, pastatų, aplinkos tvarkymo objektų, inžinerinių tinklų techninio inventorizavimo metodika. Ji galiojo iki 1999 m. rugpjūčio 24 dienos. Vėliau įsigaliojo Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 1999 m. rugpjūčio 25 d. įsakymu Nr. 264 „Dėl statinių kadastro matavimų ir apskaitos metodikos patvirtinimo“ patvirtinta Statinių kadastro matavimų ir apskaitos metodika. Taigi, Statinio kadastrinių matavimų bylose naudoti metodikoje nurodyti indeksai, o tai, teismo vertinimu, rodo šių patalpų bendrojo naudojimo požymį.

16. Teismas pažymėjo, kad nagrinėjamu atveju nėra duomenų, jog, 1999 m. formuojant Ginčo patalpas kaip atskirus turto vienetus, VĮ Registrų centrui buvo pateiktas Statinio patalpų savininkų sutikimas, o tai reiškia, kad buvo apribotos Statinio bendraturčių teisės disponuoti bendrąja daline nuosavybe.

17. Teismas padarė išvadą, kad visi sandoriai yra negaliojantys CK 1.80 straipsnio pagrindu – prieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms: CK 4.75, 4.82 straipsniams, Lietuvos Respublikos daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau – DNSBĮ) nuostatoms, nes teisės normos, nustatančios, jog bendrojo naudojimo patalpos yra bendroji dalinė nuosavybė, yra imperatyvios, todėl Ginčo patalpos negali priklausyti kitiems asmenims ir atitinkamai negalėjo būti sandorių objektu.

18. Pasisakydamas dėl restitucijos taikymo, teismas nurodė, kad pagal Mainų sutartį šalys susitarė, jog mainomų daiktų vertė yra 10 000 Eur. Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašuose ir Mainų sutartyje nustatyta, kad Ginčo patalpų rinkos kaina yra 187 400 Eur, o daiktų, į kuriuos išmainytos Ginčo patalpos, vidutinė rinkos vertė – 4204 Eur. Teismas pažymėjo, kad mainytų nekilnojamųjų daiktų vidutinė rinkos vertė skiriasi daugiau kaip 44 kartus, todėl mainomų daiktų vertė akivaizdžiai nelygiavertė. Atsižvelgdamas į tai, teismas nusprendė, kad tokia akivaizdi tikrosios ir įrašytos į Mainų sutartį turto vertės disproporcija neleidžia vertinti atsakovų kaip sąžiningų asmenų (sąžiningų įgijėjų), taip pat nesuponuoja būtinybės prioritetiškai ginti jų teises pagal CK 1.80 straipsnio 4 dalį (CK 4.96 straipsnis). Atsakovai nepateikė jokių objektyvių įrodymų, patvirtinančių jų domėjimąsi faktine situacija bei faktine turto būkle (jo verte).

19. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad UAB „Erama“ yra išregistruota iš Juridinių asmenų registro, padarė išvadą, jog šioje byloje visiška restitucija negalima. Tačiau pripažinęs, jog Ginčo patalpos negalėjo būti sandorio objektu, siekdamas grąžinti šalis į buvusią padėtį, vadovaudamasis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, įvertinęs tai, jog byloje reiškiamais reikalavimais yra siekiama vienintelio tikslo, t. y. Ginčo patalpų priklausymo bendrosios dalinės nuosavybės teise visiems statinio savininkams, tenkino ieškovės reikalavimus panaikinti Ginčų patalpų teisinę registraciją ir pripažinti, kad Ginčo patalpos priklauso viso Statinio patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise taikant restituciją, iš UAB „Teisininkas LT“ natūra grąžinti D. R. ir J. R. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise Turtą, priteisiant iš atsakovės UAB „TT LOGISTIC“ atsakovei UAB „Teisininkas LT“ 100 Eur, sumokėtų už Ginčo patalpas.

20. Lietuvos apeliacinis teismas 2023 m. birželio 27 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2023 m. sausio 18 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atsakovams D. R., J. R., UAB „Teisininkas LT“, UAB „TT LOGISTIC“, UAB „Tigesta“ dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais ir bendrojo naudojimo patalpų pripažinimo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrąja daline nuosavybe atmetė; panaikino Vilniaus apygardos teismo 2022 m. vasario 21 d. nutartimi pritaikytas laikinąsias apsaugos priemones; paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

21. Teisėjų kolegija iš VĮ Registrų centro pateiktos informacijos nustatė, kad Ginčo patalpos suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre 1999 m. birželio 21 d. įregistruotos ne kaip bendrojo naudojimo patalpos, o kaip UAB „Erama“ priklausančios prekybos patalpos. Būtent tokios paskirties patalpos ir buvo perleistos atsakovų nuosavybėn ginčijamų sandorių pagrindu. Todėl teisėjų kolegija konstatavo, kad šiuo atveju, siekiant pripažinti ginčo sandorius prieštaraujančiais imperatyvioms įstatymo nuostatoms, visų pirma būtina nuginčyti Ginčo patalpų teisinį statusą ir kartu Ginčo patalpų teisinę registraciją. Nepanaikinus Ginčo patalpų teisinės registracijos, t. y. nenuginčijus Ginčo patalpų Nekilnojamojo turto kadastro duomenų, neegzistuoja ir neatsiranda teisinis pagrindas nagrinėti klausimą dėl Ginčo patalpų teisinio statuso, be kita ko, priskyrimo pastato bendrojo naudojimo objektams, savarankiškų nuosavybės teisių nuginčijimo ir vėlesnio tokio turto perleidimo sandorių pripažinimo negaliojančiais.

22. Teisėjų kolegija nurodė, kad, 1999 m. spalio 1 d. perdavimo–priėmimo aktu ieškovei perduodant Statinį ir jo dokumentaciją, Ginčo patalpos jau buvo įregistruotos UAB „Erama“ nuosavybės teise. 1999 m. spalio 1 d. perdavimo–priėmimo akte nenurodoma, jog ieškovei yra perduodamos ir UAB „Erama“ nuosavybės teise valdomos Ginčo patalpos, taigi, byloje nėra įrodymų, jog UAB „Erama“ ieškovei Ginčo patalpas perdavė ar kokiu nors kitu būdu perleido. Kadangi ieškovė Ginčo patalpų niekada nevaldė kaip bendrojo naudojimo objektų, todėl negalėjo ir sąžiningai klysti manydama, jog Ginčo patalpos jų perdavimo metu priklauso visiems bendraturčiams kaip bendrojo naudojimo patalpos.

23. Taip pat teisėjų kolegija pažymėjo, kad DNSBĮ (akto redakcija, įsigaliojusi nuo 2000 m. liepos 12 d.) 23 straipsnyje įtvirtinta bendrijos pirmininko pareiga tvarkyti ir saugoti bendrijos narių ir butų bei kitų patalpų savininkų registravimo knygą, namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją, tvarkyti bendrijos raštvedybą. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija nusprendė, kad ieškovei nuo pat jos įsteigimo momento turėjo būti žinomi visi Statinio patalpų, tarp jų – Ginčo patalpų, savininkai.

24. Kita vertus, teisėjų kolegija nusprendė, kad šiuo atveju nėra svarbu, jog ieškovė galimai valdė Ginčo patalpas, nes vien toks valdymas ar naudojimasis patalpomis savaime nuosavybės teisės nesukuria. Jeigu ieškovei Ginčo patalpų savininkė suteikė panaudos ar kitokią teisę, be kita ko, suteikiančią galimybę naudotis jai priklausančiomis patalpomis, akivaizdu, kad ieškovė vykdė ir kitas pareigas, pavyzdžiui, rūpinosi turtu ir jį prižiūrėjo. Teisėjų kolegija padarė išvadą, kad nė vienas paminėtas veiksmas nepadaro asmens, turinčio teisę naudotis turtu nuomos ar panaudos pagrindu, tokio turto savininku, taip pat nepakeičia patalpos teisinio statuso ar jo priklausomybės.

25. Teisėjų kolegija nurodė, kad Ginčo patalpų paskirtis nuo pat 1999 metų iki jų perleidimo nekito, pažymėjo, kad perdavimo–priėmimo aktu ieškovei buvo perduota ir Žemės ir kito nekilnojamojo turto ir registro VĮ Vilniaus filialo pažyma, kurioje neginčijamai nurodyta, kad Ginčo patalpos nuosavybės teise priklauso UAB „Erama“, todėl laikė, kad ieškovė apie Ginčo patalpų teisinę registraciją žinojo (turėjo ir (ar) galėjo žinoti) 1999 m. spalio 1 d., kai jai saugoti buvo perduotas Statinys kartu su jo dokumentacija. Be to, byloje nustatyta, kad Ginčo patalpoms, kaip UAB „Erama“ turtui, laikotarpiu nuo 2001 m. iki 2020 m. buvo ne kartą taikyti turto areštai, kuriais apribota disponavimo Ginčo patalpomis teisė ir kurie įregistruoti Turto arešto aktų registre. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija nusprendė, kad apie Ginčo patalpų areštą (o kartu ir jų paskirtį bei priklausomybę) ieškovė žinojo (turėjo ir (ar) galėjo žinoti) ir nuo turto arešto akto įregistravimo Turto arešto aktų registre momento, t. y. 2001 metų. Teisėjų kolegija konstatavo, kad bendrasis 10 metų ieškinio senaties terminas nagrinėjamu atveju yra praleistas, todėl tai sudaro savarankišką pagrindą ieškinį atmesti.

26. Teisėjų kolegija, remdamasi aktualiu teisiniu reguliavimu ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika dėl CK 1.80 straipsnyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygų, nurodė, kad Ginčo patalpos, kol nėra nuginčyta jų teisinė registracija UAB „Erama“ vardu, nėra laikomos bendrojo naudojimo patalpomis, todėl iš esmės gali būti civilinės apyvartos objektu. Kadangi 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytynėse parduodamo turto pirkimo–pardavimo sutartimi buvo perleistos ne bendrojo naudojimo patalpos, o UAB „Erama“ priklausiusios prekybos paskirties patalpos, nėra pagrindo teigti, kad toks sandoris (taip pat ir vėlesni Ginčo patalpų perleidimo sandoriai) prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms.

27. Teisėjų kolegija nurodė, kad pirmasis Ginčo patalpų perleidimo sandoris sudarytas UAB „Erama“ bankroto procedūrų metu. Patalpos buvo du kartus pardavinėjamos iš varžytynių ir dvejose varžytynėse nebuvo parduotos už įstatymų nustatyta tvarka apskaičiuotą kainą, todėl buvo parduotos kreditorių susirinkimo nustatyta tvarka ir už nustatytą kainą. LITEKO duomenimis, UAB „Erama“ kreditoriai neginčijo ne varžytynėse parduodamo turto pirkimo–pardavimo sutarties, todėl teisėjų kolegija laikė, jog kreditoriai pritarė Ginčo patalpų perleidimui už 100 Eur. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad byloje nebuvo nustatoma Ginčo patalpų rinkos vertė, pirmosios instancijos teismas rėmėsi Nekilnojamojo turto registro išraše nurodyta Ginčo patalpų verte, tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, toks Ginčo patalpų vertės nustatymas, vertinant atsakovų (ne)sąžiningumą, nelaikytinas teisingu. VĮ Registrų centro standartizuotas masinis vertės nustatymas (vidutinė rinkos vertė) neįrodo tikrosios turto vertės, nes nustatant nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę masinio vertinimo būdu neįmanoma atsižvelgti į veiksnius, reikšmingai lemiančius objekto rinkos vertę. Teisėjų kolegija taip pat vertino, jog aplinkybė, kad prieš sudarant Ginčo patalpų perleidimo sandorį UAB „TT LOGISTIC“ vadovavo UAB „Erama“ nemokumo administratorės vadovė, savaime nesuteikia pagrindo konstatuoti atsakovės UAB „TT LOGISTIC“ nesąžiningumą. Byloje nėra įrodymų, kad kiti rinkos subjektai ketino už Ginčo patalpas mokėti brangiau ar Ginčo patalpos buvo parduotos pažeidžiant bankroto byloje nustatytą turto pardavimo tvarką, todėl teisėjų kolegija konstatavo, jog UAB „TT LOGISTIC“ laikytina sąžininga turto įgijėja.

28. Teisėjų kolegija padarė išvadą, kad nenustačius atsakovų – Ginčo patalpų įgijėjų – nesąžiningumo, restitucija yra negalima, nes iš sąžiningo įgijėjo nekilnojamasis daiktas negali būti išreikalautas (CK 1.80 straipsnio 4 dalis, 4.96 straipsnio 2 dalis).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

29. Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą civilinėje byloje ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2023 m. sausio 18 d. sprendimą civilinėje byloje, priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

29.1. Apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškinio senaties termino pradžios nustatymo, pažeidė Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 263 straipsnio 2 dalį, todėl apeliacinės instancijos teismo sprendimas yra nepagrįstas ir neteisėtas. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro VĮ Vilniaus filialo pažyma nebuvo pateikta byloje, o ginčo nagrinėjimo metu šis dokumentas net nebuvo tirtas ir dėl jo ginčo šalys nereiškė jokių prašymų, paaiškinimų ar prieštaravimų. Taigi, apeliacinės instancijos teismas savo sprendimą nepagrįstai motyvavo įrodymu, kuris nebuvo pateiktas ir ištirtas byloje, todėl šis sprendimas yra siurprizinis ir turi būti panaikintas. Kartu apeliacinės instancijos teismas pažeidė CPK 176, 177, 183, 185 straipsnių nuostatas, reglamentuojančias įrodymų tyrimą ir vertinimą.

29.2. CK 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga. Tuo metu, kai 1999 m. UAB „Erama“ formavo, keitė paskirtį, registravo Ginčo patalpas, Statinys, be UAB „Erama“, priklausė dar 21 fiziniam ir juridiniam asmeniui, o jų nuosavybės teise valdomas Statinio plotas sudarė 1424,66 kv. m ploto, arba 46,42 proc. viso Statinio ploto. Taigi, apeliacinės instancijos teismas pažeidė CK 4.75 straipsnį, nes Ginčo patalpų paskirtis pakeista neturint nė vieno iš tuo metu buvusio 21 bendraturčio sutikimo.

29.3. Lietuvos Respublikos statybos ir urbanistikos ministro 1997 m. vasario 10 d. įsakymu Nr. 20 „Dėl Statybos techninio reglamento STR 1.07.01:1997 patvirtinimo“ buvo patvirtintas organizacinis tvarkomasis statybos reglamentas „Leidimų statyti ir griauti statinius išdavimo tvarka“ STR 1.07.01:1997 (aktuali redakcija nuo 1997 m. birželio 28 d. iki 1999 m. spalio 9 d.) (toliau – Reglamentas). Reglamento 4.5 punkte įtvirtinta, kad Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnyba, be kita ko, patikrina, ar statinio paskirtis arba statinio (patalpų) paskirties keitimas neprieštarauja detaliajame plane nustatytam teritorijos naudojimo ir tvarkymo režimui, taip pat ar prie projekto pridėti šie dokumentai – notariškai patvirtintas bendraturčių sutikimas, jei statinys (valda) priklauso dviem ar daugiau savininkų. Taigi, Reglamento 4.5.2 punkte imperatyviai nurodyta, kad statinio (patalpų) paskirties keitimo atveju būtina turėti pastato (patalpų) bendraturčių sutikimą, o tokio sutikimo nebuvo keičiant Ginčo patalpų paskirtį. Apeliacinės instancijos teismas šio teisinio reglamentavimo nevertino.

29.4. Apeliacinės instancijos teismas atliko akivaizdžią DNSBĮ 23 straipsnio 2 dalies 2 punkto (aktuali redakcija nuo 2001 m. liepos 12 d.) taikymo klaidą, nes UAB „Erama“ niekada nebuvo Bendrijos narių sąraše (tokių įrodymų nėra ir byloje), todėl tokio sąrašo tvarkymas UAB „Erama“ nesant Bendrijos nare negalėjo turėti jokios įrodomosios reikšmės. DNSBĮ nenustatė Bendrijos pareigos proaktyviai tikrinti ne Bendrijos narių savininkų sąrašą, taip pat nenustatė, kad sudarant sąrašą turi būti teikiami detalūs patalpų nuosavybės duomenys ar dėl to kreipiamasi į VĮ Registrų centrą. DNSBĮ 29 straipsnio 1 dalies 8 punkte, 21 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas, parduodamas, dovanodamas ar kitaip perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), privalo apie tai pranešti bendrijos pirmininkui (valdybai) ir atsiskaityti su Bendrija pagal savo prievoles, kurių vykdymo terminas yra suėjęs. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta bendrijos pirmininko (valdybos) išduota pažyma apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles. Ginčo patalpų perleidimo sandorius notaras tvirtino be Bendrijos pažymos.

29.5. Apeliacinės instancijos teismas suabsoliutino ieškinio senaties termino taikymą Bendrijos ir Ginčo patalpų bendraturčių atžvilgiu. Apeliacinės instancijos teismas sprendimu pritaikė ieškinio senatį Bendrijai ginčyti bendrojo naudojimo patalpas, tačiau Ginčo patalpų neteisėto paskirties keitimo metu Statinyje buvo 21 atskiras patalpas nuosavybės teise turintis bendraturtis, kuris valdė 46,42 proc. visų Statinio patalpų ploto ir 23 metus be apribojimų naudojo bendrojo naudojimo Ginčo patalpas. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad Bendrija Ginčo patalpas valdė, naudojo, sudarinėjo sutartis dėl priežiūros iki 2021 m. kovo 31 d. be jokių apribojimų. Šių aplinkybių apeliacinės instancijos teismas nepaneigė. Taigi, buvusių ir (ar) esamų Statinio patalpų savininkų sužinojimo apie jų teisių pažeidimą diena kiekvieno savininko atveju yra savarankiška ir negali būti sulyginama su Bendrijos tariama sužinojimo apie galimą jos teisių pažeidimą diena.

29.6. Apeliacinės instancijos teismas savo motyvams pagrįsti rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. liepos 9 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-339/2012, kurios ratio decidendi (argumentas, kuriuo grindžiamas sprendimas) skiriasi. Tokiu būdu apeliacinės instancijos teismas ne tik nukrypo nuo teismų praktikos, tačiau kartu suformavo naują bendrojo naudojimo patalpų identifikavimo standartą, neatitinkantį nuoseklios Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos.

29.7. VšĮ Statybos ir projektavimo sisteminimo centro specialisto išvadose aiškiai konstatuota, kad, 2022 m. gruodžio 21 d. faktiškai apžiūrėjus ir įvertinus Ginčo patalpas ir dokumentus, nustatyta, jog Ginčo patalpos yra bendrojo naudojimo patalpos, kurios skirtos tinkamam viso Statinio funkciniam ryšiui užtikrinti, kurių negalima naudoti prekybos veiklai. Dėl šių bylai reikšmingų įrodymų apeliacinės instancijos teismas nepasisakė.

30. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovai D. R. ir J. R. prašo kasacinį skundą atmesti ir Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą palikti nepakeistą, priteisti patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

30.1. Nuo Bendrijos įsteigimo arba vėliausiai nuo 1999 m. spalio 1 d., kai Bendrijos pirmininkui buvo perduota visa Statinio ir jame esančių patalpų savininkų informacija, jam tapo žinoma, kad Ginčo patalpos yra atskiri (savarankiški) nekilnojamojo turto objektai. Tuo metu galiojęs 1963 m. Civilinio kodekso 84 straipsnis nustatė bendrą 3 metų ieškinio senaties terminą. Taigi, Bendrija savo tariamai pažeistas teises turėjo ginti per šį nustatytą terminą, tačiau to nepadarė.

30.2. Teisės aktai nustatė imperatyvią ieškovės pareigą rinkti Statinio savininkų, jų patalpų ir įgijimo pagrindų teisinę informaciją, tai patvirtina, kad ieškovė nuo pat Bendrijos įsteigimo momento žinojo (turėjo žinoti) apie Ginčo patalpų teisinį statusą, t. y. teisinį savarankiškumą ir priklausymą konkrečiam privačiam asmeniui – UAB „Erama“. DNSBĮ (aktuali redakcija nuo 2000 m. liepos 12 d.) 23 straipsnyje tiesiogiai įtvirtinta bendrijos pirmininko pareiga tvarkyti ir saugoti bendrijos narių ir visų patalpų savininkų registravimo knygą. Tai patvirtina, kad Bendrijos pirmininkas žinojo (turėjo žinoti) apie visus Statinyje esančių patalpų savininkus ir konkrečius jiems priklausančius nekilnojamojo turto objektus bei jų įgijimo pagrindus.

30.3. Vyriausybės 1995 m. birželio 15 d. nutarimu Nr. 852 „Dėl Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo įgyvendinimo tvarkos“ patvirtintos Namo perdavimo bendrijai tvarkos 3 punktas, reglamentuojantis patalpų perdavimo savininkų bendrijai tvarką, nustatė, kad bendrijai neperduodamos negyvenamosios patalpos, jeigu gyvenamojo namo statybos projektinėje dokumentacijoje (namo perdavimo eksploatuoti akte), rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto techniniuose dokumentuose (kartu ir gyvenamojo namo techninės apskaitos byloje) nėra pažymėta, kad negyvenamosios patalpos skirtos namo patalpų naudotojams kaip tų patalpų priklausiniai. Ginčo patalpos niekada nebuvo priskirtos kitų patalpų naudotojams, savininkams kaip visų Statinyje esančių patalpų priklausiniai, taigi, jos niekada nebuvo bendrojo naudojimo patalpos ir Bendrijai nebuvo perduotos. Net ir ieškovės akcentuojamoje pirminėje kadastrinių matavimų byloje Ginčo patalpos nebuvo priskirtos bendrojo naudojimo objektams ir nebuvo nurodytos kaip visų kitų Statinyje esančių patalpų priklausiniai. Iš pirminės Ginčo patalpų kadastro bylos matyti, kad viso Statinio plotas yra 3099,70 kv. m, iš kurių 579,81 kv. m ploto yra garažai ir 2519,89 kv. m – prekybos patalpos. Po kadastro duomenų patikslinimo Statinio plotas nepasikeitė.

30.4. UAB „Erama“ vienintelis akcininkas ir generalinis direktorius buvo R. B., kuris buvo susituokęs su L. B. (dabar – R.). Nuo Statinio įregistravimo iki 2018 m. gruodžio 10 d. Ginčo patalpų savininkė buvo UAB „Erama“. Taigi, L. R. buvo Ginčo patalpų netiesioginė savininkė, nes su R. B. bendrosios jungtinės nuosavybės teise valdė UAB „Erama“ akcijas. Šių asmenų santuoka nutraukta tik 1999 m. rugsėjo 14 d. Taigi, registruojant Ginčo patalpas kaip atskirus turtinius vienetus, L. R. neabejotinai žinojo, kad tam tikra Statinio dalis registruojama kaip atskiras turtas.

30.5. DNSBĮ (aktuali redakcija nuo 1995 m. gruodžio 29 d. iki 2000 m. liepos 12 d.) 1 straipsnyje nustatyta, kad bendra inžinerinė įranga gali būti bendro naudojimo patalpose ir konstrukcijose, taip pat gali būti įrengta atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, tai reiškia, kad vien ta aplinkybė, jog patalpose yra bendra inžinerinė įranga, nesudaro pagrindo vertinti atitinkamos patalpos kaip bendrojo naudojimo.

30.6. Ginčo patalpos buvo du kartus pardavinėjamos iš varžytynių ir dvejose varžytynėse nebuvo parduotos už įstatymų nustatyta tvarka apskaičiuotą kainą, todėl buvo parduotos kreditorių susirinkimo nustatyta tvarka ir už kreditorių surinkime nustatytą kainą. Taigi, turto pardavimo bankroto procese tvarka užtikrino bankrutuojančios įmonės ir kreditorių apsaugą. Tai patvirtina, kad pirmasis Ginčo patalpų pirkėjas turėjo visiškai pagrįstą pagrindą tikėtis, kad ne tik nustatyta turto pardavimo tvarka, bet ir nustatyta kaina yra pagrįsta.

30.7. CK 4.96 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad nekilnojamasis daiktas iš sąžiningo įgijėjo negali būti išreikalautas, išskyrus atvejus, kai savininkas tokį daiktą prarado dėl kitų asmenų padaryto nusikaltimo. Atsakovai D. ir J. R. yra ketvirtieji Patalpų savininkai ir įgijėjai. Ieškovė nepateikė jokių įrodymų, kurie patvirtintų atsakovų nesąžiningumą įgyjant Ginčo patalpas, todėl jos negalėtų būti išreikalautos iš sąžiningai, įstatymo nustatyta tvarka jas įgijusių atsakovų. Atsakovai Ginčo patalpas įsigijo nusprendę, jog jos atitinka jų poreikius ir interesus naudoti įsigytas Ginčo patalpas smulkiajam verslui. Tai patvirtina ir į bylą pateikta 2022 m. lapkričio 15 d. verslo ir nekilnojamojo turto vertinimo eksperto A. K. pažyma dėl nekilnojamojo turto panaudojimo galimybių įvertinimo, kurioje konstatuota, kad Ginčo patalpos yra pritaikytos ir tinkamos naudoti įvairiai prekybos ar su ja susijusiai veiklai.

31. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovė UAB „Teisininkas LT“ prašo kasacinį skundą atmesti ir Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

31.1. Apeliacinės instancijos teismas teisingai, nuodugniai nustatė visas bylos aplinkybes, pagrįstai ir teisingai interpretavo išreikštą ieškovės ir atsakovų valią, įvertino visus byloje pateiktus įrodymus bei priėmė teisingą, aiškiais motyvais ir įrodymais pagrįstą sprendimą.

31.2. Ieškovė niekada nebuvo Ginčo patalpų savininkė. Įsteigus Bendriją, jai Ginčo patalpos buvo perduotos tik valdyti ir naudoti. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas dar 1999 m. birželio 23 d. nutarime byloje Nr. 11/98 „Dėl patalpų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai“ yra išaiškinęs, kad savininkų bendrijoms privačios nuosavybės objektai neperduodami nei naudoti, nei valdyti, nes joms valdyti ir naudoti perduodamos tik bendrosios patalpos, visiems savininkams priklausančios bendrosios dalinės nuosavybės teise. 1999 m. spalio 1 d. Ginčo patalpos jau buvo suformuotos ir įregistruotos kaip savarankiški nekilnojamojo turto objektai, nuosavybės teise priklausantys UAB „Erama“, todėl Ginčo patalpos niekada nebuvo perduotos Bendrijai valdyti ir naudoti. Taigi, Bendrija tiek jos steigimo metu, tiek 1999 m. spalio 1 d. aiškiai žinojo, kad Ginčo patalpos priklauso UAB „Erama“ ir yra atskiri turtiniai vienetai.

31.3. Ieškovė, teikdama kasacinį skundą, remiasi UAB „Teisininkas LT“ nesąžiningumu, kurį grindžia aplinkybe, jog UAB „Teisininkas LT“ nekilnojamąjį turtą įsigijo už ganėtinai mažą kainą, tačiau UAB „Teisininkas LT“ nekilnojamąjį turtą pirko iš UAB „TT LOGISTICS“ už tokią kainą, už kokią jį buvo įsigijusi ir UAB „TT LOGISTICS“. Ieškovė kitų įrodymų dėl atsakovų nesąžiningumo nepateikia.

31.4. Bendrija, žinodama, kad UAB „Erama“ bankrutavo, kad jos turtas buvo ne kartą areštuotas ir buvo parduodamas priverstine tvarka, turėjo žinoti apie turtui taikomus areštus ir apie jo pardavimą, nes antstolis, areštuodamas skolininko nekilnojamąjį turtą, privalėjo apie tai informuoti nekilnojamojo turto savininką, tačiau Bendrija apie tai nebuvo informuota, vadinasi, turtas jai nepriklausė. Byloje nėra jokių įrodymų, kad BUAB „Erama“ nekilnojamasis turtas po jos likvidavimo perėjo Bendrijos nuosavybėn.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimo Statinyje momento ir Ginčo patalpų pripažinimo bendrojo naudojimo patalpomis

32. Nagrinėjamoje byloje keliamas klausimas dėl Ginčo patalpų teisinio statuso ir sandorių, kuriais šios patalpos buvo perleistos tretiesiems asmenims, galiojimo. Byloje pareikštu ieškiniu ieškovė siekė, jog Ginčo patalpos būtų pripažintos bendrąja daline Statinio patalpų savininkų nuosavybe, ir prašė teismo pripažinti negaliojančiais (lot. ab initio) sandorius, kuriais Ginčo patalpos perleistos atsakovams. Taigi, nagrinėjamoje byloje, visų pirma, turi būti kompleksiškai sprendžiama dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės į Statinyje esančias patalpas atsiradimo momento ir Ginčo patalpų teisinio statuso, antra, dėl ginčijamų sandorių galiojimo. Nagrinėjamu atveju aktualios CK, DNSBĮ įtvirtintos teisės normos, reglamentuojančios butų ir kitų patalpų savininkų bendrąją nuosavybės teisę į statiniuose esančias patalpas ir jos įgyvendinimą bei kvalifikuojančios atitinkamas patalpas kaip bendrojo naudojimo patalpas. Būtent dėl šių teisės normų netinkamo aiškinimo ir taikymo kasaciniu skundu siekiama peržiūrėti pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų priimtus procesinius sprendimus. Tokie kasacinio skundo argumentai pripažįstami iš esmės pagrįstais.

33. Pagal CK 4.82 straipsnį, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė–techninė ir kitokia įranga (1 dalis). Daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko teisės į bendrąja nuosavybe esantį turtą grindžiamos proporcingumo principu, t. y. bendraturčio (buto savininko) dalis bendrojoje nuosavybėje lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir gyvenamojo namo naudingojo ploto santykiui (CK 4.82 straipsnio 7 dalis). Namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės, nustatytos CK 4.82 straipsnio 1 dalyje, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą, išskyrus atvejus, kai perduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis (CK 4.82 straipsnio 2 dalis). Nagrinėjamu atveju svarbu pažymėti, kad, įsigaliojus CK, jo 4.82 straipsnio 1 dalies nuostata dėl namo bendrojo naudojimo patalpų priklausymo butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise nepakeičia iki jo įsigaliojimo teisės aktų nustatyta tvarka įgytų nuosavybės teisių. Be to, aptariamoje teisės normoje nustatyti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektai, tačiau neįtvirtinta visų gyvenamojo namo negyvenamųjų patalpų bendrojo naudojimo ir jų priklausymo butų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise prezumpcijos (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. sausio 25 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-1/2011).

34. Taigi, bendroji dalinė nuosavybė nagrinėjamų teisinių santykių atveju susidaro įstatymo pagrindu – dviem ir daugiau asmenų tapus statinyje esančių butų ir (ar) kitų patalpų savininkais.

35. Iš bylos medžiagos matyti, kad UAB „Erama“ 1998 m. rugsėjo 21 d. įsigijo visą Statinį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), plane pažymėtą indeksu 1E6p, esantį adresu: (duomenys neskelbtini)). Vadinasi, įgijusi nuosavybės teisę į Statinį, UAB „Erama“ įgijo teisę jį valdyti, juo naudotis ir disponuoti savo nuožiūra, nepažeisdama įstatymų, kitų asmenų teisių ir teisėtų interesų. Byloje pateiktos septynios tarp UAB „Erama“ ir trečiųjų asmenų 1998 m. sudarytos prekybos centro pirkimo–pardavimo sutartys, kuriomis UAB „Erama“ perleido atitinkamas patalpas, esančias Statinyje, tretiesiems asmenims, taip pat pateiktos dvi garažų, esančių Statinyje, pirkimo–pardavimo sutartys, sudarytos tarp trečiųjų asmenų 2007 m. ir 2008 m. (UAB „Erama“ nėra šių sandorių šalis). Tačiau šios sutartys pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nebuvo vertintos, byloje nėra duomenų (pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nenustatyta), kada UAB „Erama“ perleido nuosavybės teisę į garažus (dalį jų) ar kitas Statinyje esančias patalpas – nenustatytas bendrosios dalinės nuosavybės Statinyje atsiradimo momentas, nuosavybės objektai ir subjektai.

36. Pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad ieškovė nuo Statinio jai perdavimo dienos, t. y. nuo 1999 m. spalio 1 d., bendrojo naudojimo patalpas (ir Ginčo patalpas) netrukdomai valdė, naudojo, prižiūrėjo ir pagrįstai manė, kad jos negali būti perduotos kitiems asmenims, jomis niekas kitas nesinaudojo, todėl galėjo sąžiningai klysti nesiimdama aktyvių veiksmų – neįregistruodama šių patalpų Nekilnojamojo turto registre kaip priklausančių visiems Statinio savininkams. Teismas taip pat pažymėjo, kad patalpų, kurios įvardytos kaip komercinės patalpos, įsigijimas neteikia pagrindo pripažinti atsakovų sudarytas sutartis teisėtomis, nes byloje yra pakankamai duomenų, leidžiančių padaryti išvadą, jog Ginčo patalpos tiek pagal savo funkciją, tiek pagal ilgalaikį jų naudojimą yra bendrojo naudojimo patalpos, kurios skirtos tinkamam viso statinio funkciniam ryšiui užtikrinti. Apeliacinės instancijos teismas, priešingai, nurodė, jog byloje nėra jokių įrodymų, kad UAB „Erama“ ieškovei Ginčo patalpas perdavė ar kitokiu būdu perleido, todėl ieškovė negalėjo sąžiningai klysti, jog Ginčo patalpos jų perdavimo metu priklauso visiems Statinio patalpų savininkams kaip bendrojo naudojimo patalpos. Nors ieškovei Ginčo patalpų savininkė suteikė panaudos ar kitokią teisę, tai nepadarė jos turto savininke, taip pat nepakeitė patalpos teisinio statuso ar jo priklausomybės.

37. Teisėjų kolegija nusprendžia, kad šios pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų išvados laikytinos nepagrįstomis, ir konstatuoja, jog pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimą nepagrįstai siejo su Bendrijos įsteigimu ir Ginčo patalpų teisine registracija.

38. Konstitucinis Teismas, aiškindamas DNSBĮ 20 straipsnio 3 dalį, yra konstatavęs, kad bendrija valdo ir naudoja tik bendrojo naudojimo patalpas, bendrojo naudojimo inžinerinę įrangą ir bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kurios bendrijos nariams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Tuo tarpu fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančias gyvenamąsias ir negyvenamąsias patalpas (t. y. patalpas, kurios nėra bendrojo naudojimo) valdo, naudoja ir jomis disponuoja patys šių patalpų savininkai. Gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkų nuosavybės teisę į jiems priklausančias patalpas saugo Konstitucija ir įstatymai. Civilinėje teisėje savininko subjektinės nuosavybės teisės turinys apibūdinamas išskiriant savininko teisę jam priklausantį turtą valdyti, šiuo turtu naudotis ir disponuoti. Pažymėtina, kad Konstitucija ir įstatymai saugo ir gina savininkų teises nepriklausomai nuo to, ar daugiabučiame gyvenamajame name yra įsteigta bendrija, ar tokios bendrijos nėra. Bendrijos įsteigimas nereiškia, kad privačios ar viešosios nuosavybės teisės subjektai netenka nuosavybės teisės į jiems priklausantį turtą, todėl bendrijos įsteigimas savaime nesuteikia pagrindo varžyti ar kitaip riboti savininkų teises ir teisėtus interesus (Konstitucinio Teismo 1999 m. birželio 23 d. nutarimas byloje Nr. 11/98).

39. Detaliau bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančius objektus reglamentuoja DNSBĮ. Pagal DNSBĮ 1 straipsnį, šis įstatymas nustato ne tik daugiabučių gyvenamųjų namų, bet ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant bendriją. DNSBĮ 2 straipsnio 10 dalyje nustatyta, kad kitos paskirties pastatas – tai asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties pastatas, kuris bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso trims ir daugiau butų ir kitų patalpų savininkų, taip pat vienbučiai ir dviejų butų gyvenamieji namai, susieti bendrojo naudojimo žemės sklypu ir (ar) vietiniais inžineriniais tinklais. Teisėjų kolegija pažymi, jog šis teisinis reguliavimas aktualus nagrinėjamo ginčo atveju, nes yra taikomas ne tik daugiabučių gyvenamųjų namų, tačiau ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijoms (Statinio pagrindinė naudojimo paskirtis – prekybos).

40. Pagal DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalį, bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai – tai pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise. Detalus pastato bendrojo naudojimo objektų sąrašas nurodytas DNSBĮ 2 straipsnio 15 dalyje.

41. Bendrijos steigimo tikslas – įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra (DNSBĮ 4 straipsnio 1 dalis). Bendrija veikia tik kaip jos dalyvių atstovė, padedanti įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys to turto bendraturčiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. vasario 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2004).

42. Bendrojo naudojimo patalpos yra tokios, kurios nepriskirtos naudoti individualiai, t. y. neturi savarankiškos paskirties. Jeigu konkrečių patalpų paskirtis susijusi su tarnavimu kitų patalpų poreikiams, tai jos gali būti vertinamos kaip neturinčios savarankiškos paskirties ir tarnaujančios kitam daiktui, t. y. sudarančios sąlygas pagal paskirtį normaliai ir visapusiškai išnaudoti pagrindinio daikto savybes, užtikrinti jo funkcionalumą. Pagrindinis bendrojo naudojimo patalpų ir priklausinio skirtumas yra tai, kad priklausinys yra individualaus naudojimo patalpa, o bendrojo naudojimo patalpa pagal savo paskirtį negali būti naudojama individualiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2008). Patalpų priskyrimą prie bendrojo naudojimo lemia patalpų techninės savybės, jų paskirtis ir funkcinis ryšys su daugiabučio namo butų ir kitų patalpų eksploatavimu, o ne jų konkretus faktinis naudojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. sausio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-84/2008; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012).

43. Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name gali būti bendrojo ar individualaus naudojimo. Priklausomai nuo šio (bet ne vien tik nuo jo) fakto gali būti nustatyta bendroji ar vieno asmens nuosavybės teisė į patalpas. Jeigu negyvenamosios patalpos buvo suprojektuotos, pastatytos ir paskirtos naudoti individualiai, tai nėra pagrindo spręsti dėl jų kaip dėl bendrojo naudojimo patalpų, nes jos nesiekė tenkinti ir netenkino bendrų reikmių. Negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name vien dėl to, kad jos skirtos ne gyventi, o namo gyventojų kitiems poreikiams patenkinti, negali būti vertinamos kaip to daugiabučio namo priklausinys. Jos gali būti savarankišku daiktu (patalpomis) kitame daikte (daugiabučiame name) ir veikti atskirai nuo vieno ar visų butų. Pavyzdžiui, jose gali būti vykdoma ūkinė, komercinė ar dar kitokia (pavyzdžiui, visuomeninė, kultūrinė, politinė) veikla. Bet gali būti, kad toks savarankiškas daiktas kaip negyvenamosios patalpos daugiabučiame gyvenamajame name yra buto ar butų priklausinys, jeigu atitinka priklausiniui jam nustatytus kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2012 m. spalio 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-458/2012).

44. Pagal kasacinio teismo praktiką bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomų visų ar dalies bendrojo naudojimo patalpų suformavimas ir įregistravimas kaip atskiro turtinio vieneto yra šių patalpų teisinės padėties pakeitimas (disponavimas bendrąja daline nuosavybe), todėl yra galimas tik visų bendraturčių sutarimu (CK 4.75 straipsnis). Aiškinant kitaip būtų pažeidžiamos vieno ar kelių bendraturčių nuosavybės teisės disponuoti bendrąja daline nuosavybe. Tai reiškia, kad bendrojo naudojimo patalpos gali būti suformuotos ir įregistruotos kaip atskiras daiktas, nustatant kiekvieno bendraturčio nuosavybės dalis į atskirą daiktą, tik visiems namo patalpų bendraturčiams susitarus dėl tokio teisinio veiksmo atlikimo. Bent vieno bendraturčio sutikimo įregistruoti bendrojo naudojimo patalpas kaip atskirą daiktą nebuvimas reiškia šio bendraturčio teisių disponuoti bendrąja daline nuosavybe (nuosavybės teisių) apribojimą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-413/2014).

45. Taigi, bendrija yra savininkams bendrosios nuosavybės teise priklausančio turto daugiabučiuose namuose (ir kitos paskirties pastatuose) valdymo būdas. Bendrijos steigimo tikslas – įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų tvarkymu ir eksploatavimu. Bendrijos įsteigimas nereiškia bendrosios dalinės nuosavybės atsiradimo (sukūrimo); kaip minėta (šios nutarties 34 punktas), bendroji dalinė nuosavybė atsiranda esant patalpų savininkų daugetui. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismams nenustačius bendrosios dalinės nuosavybės Statinyje atsiradimo (garažų (ir (ar) kitų patalpų) pardavimo) momento, nuosavybės objektų ir subjektų, nėra pagrindo spręsti dėl Ginčo patalpų teisinio statuso. Tik tai nustatęs teismas gali vertinti, ar atitinkamos patalpos (Ginčo patalpos) gali būti priskiriamos prie bendrojo naudojimo patalpų dėl savo techninių savybių, jų paskirties ir funkcinio ryšio su patalpų eksploatavimu, nepriklausomai nuo jų faktinio naudojimo ar teisinės registracijos. Nagrinėjamu atveju pažymėtina, kad kasacinis teismas faktinių aplinkybių nenustato, iš naujo įrodymų nevertina – kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

46. Negana to, teisėjų kolegija pažymi, kad nagrinėjamu atveju svarbu nustatyti Statinio patalpų savininkų valią. Kaip jau išaiškinta, bendrija yra tik bendraturčiams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo būdas. Ginčo atveju sprendžiama ne dėl Bendrijai, kaip juridiniam asmeniui, priklausančio turto, o Bendrijos narių – patalpų savininkų – nuosavybės teisės į Statinio patalpas. Susijusių sprendimų Bendrija priimti neturi teisės (šios nutarties 41 punktas). Byloje pateiktas 2021 m. lapkričio 12 d. vykusio 613-osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijos posėdžio Bendrijos narių balsavimo raštu balsų skaičiavimo komisijos protokolas, iš kurio matyti, kad posėdžio metu nuspręsta „kreiptis į teismą dėl parduoto turto sandorių nuginčijimo ir laikinųjų apsaugos priemonių pritaikymo bei įgalioti Bendrijos pirmininkę atstovauti Bendrijai sudarant sutartis, įgaliojimus, kitus atstovavimo bendrijai dokumentus, susijusius su šiuo pavedimu“. Šis sprendimas leidžia teisėjų kolegijai padaryti išvadą, kad patalpų savininkai (bendraturčiai) teisės atstovauti jiems teisme Bendrijai nesuteikė.

47. CPK 443 straipsnio 3 dalyje reglamentuojama, kad suinteresuotas asmuo byloje yra kiekvienas asmuo, su kurio teisėmis ir pareigomis yra susijusi nagrinėjama byla. Jeigu paaiškėja, kad nagrinėjama byla susijusi su atitinkamo asmens teisėmis ir pareigomis, teismas šaukia jį dalyvauti byloje kaip suinteresuotą asmenį. Taigi šioje teisės normoje nustatyta, kad teismas šaukia asmenį dalyvauti byloje kaip suinteresuotą asmenį, kai paaiškėja, jog byla susijusi su atitinkamomis to asmens teisėmis ir pareigomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. lapkričio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-543/2013). Atitinkamai CPK 47 straipsnio 1 dalyje reglamentuojama, kad tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų dėl ginčo dalyko, gali įstoti į bylą ieškovo arba atsakovo pusėje iki baigiamųjų kalbų pradžios, jeigu bylos išsprendimas gali turėti įtakos jų teisėms arba pareigoms. Jie gali būti įtraukiami dalyvauti byloje taip pat motyvuotu šalių prašymu arba teismo iniciatyva.

48. Pažymėtina, kad kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, jog tai, kad asmuo procesiniame dokumente nenurodo visų su bylos nagrinėjimu susijusių suinteresuotų (trečiųjų) asmenų, nelaikytina procesinio dokumento formos ar turinio trūkumu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2004 m. birželio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-359/2004; 2009 m. balandžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-181/2009). Pagal CPK 225 straipsnio 5 punktą, priėmęs ieškinį teismas prireikus nusprendžia dėl asmenų įtraukimo į bylą dalyvaujančiais byloje asmenimis ir dėl netinkamos šalies pakeitimo tinkama. Tai savo ruožtu reiškia, kad teismas gali, jo manymu, reikalingus asmenis įtraukti kaip suinteresuotus asmenis iki bylos nagrinėjimo teisme, taip pat bylos nagrinėjimo metu.

49. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais ir kasacinio teismo praktika, konstatuoja, kad nagrinėjamų teisinių santykių atveju, t. y. sprendžiant dėl Statinio patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisinių santykių, būtina nustatyti patalpų savininkų valią, todėl pirmosios instancijos teismas turėtų spręsti dėl šių asmenų į bylą įtraukimo.

Dėl Ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu ir ieškinio senaties termino pradžios nustatymo

50. Nagrinėjamu atveju ieškovė ieškiniu prašė pripažinti negaliojančiais ab initio: 2018 m. gruodžio 10 d. ne varžytynėse parduodamo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį ir 2018 m. gruodžio 10 d. turto perdavimo–priėmimo aktą, kuriais BUAB „Erama“ atstovė nemokumo administratorė UAB „Tigesta“ perleido UAB „TT LOGISTIC“ Ginčo patalpas; 2021 m. kovo 17 d. negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kuria UAB „TT LOGISTIC“ perleido UAB „Teisininkas LT“ Ginčo patalpas; 2021 m. rugsėjo 1 d. mainų sutartį, kuria UAB „Teisininkas LT“ perleido atsakovams D. R. ir J. R. Ginčo patalpas (toliau kartu – Ginčo sandoriai).

51. Kasaciniame skunde ieškovė nurodo, kad Ginčo sandoriai sudaryti pažeidžiant imperatyvias įstatymo normas, inter alia (be kita ko), CK 4.82 straipsnio 1 dalį, DNSBĮ 2 straipsnio 4 dalį. Negana to, apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškinio senaties termino pradžios nustatymo, rėmėsi Žemės ir kito nekilnojamojo turto ir registro VĮ Vilniaus filialo pažyma, kuri ginčo nagrinėjimo metu nebuvo tirta ir dėl jos ginčo šalys nereiškė jokių prašymų, paaiškinimų ar prieštaravimų, taigi, apeliacinės instancijos teismo procesinis sprendimas yra siurprizinis; ieškinio senaties terminą teismas suabsoliutino, nes buvusių ir (ar) esamų Statinio patalpų savininkų sužinojimo apie jų teisių pažeidimą diena kiekvieno savininko atveju yra savarankiška ir negali būti sulyginama su Bendrijos tariama sužinojimo apie galimą jos teisių pažeidimą diena.

52. CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Sandoris gali būti pripažintas niekiniu ir negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu tuomet, kai jis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-161-684/2019, 17 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).

53. Pagal bendrąją bendrosios nuosavybės įgyvendinimo taisyklę, įtvirtintą CK 4.75 straipsnio 1 dalyje, bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Kaip jau minėta (šios nutarties 33 punktas), namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės, nustatytos CK 4.82 straipsnio 1 dalyje, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą, išskyrus atvejus, kai perduodama bendrąja daline nuosavybe esančio daikto, kuris gali būti ar, jį pertvarkius, galės būti naudojamas kaip atskiras daiktas ir toks jo naudojimas netrukdys naudoti butų ar kitų patalpų pagal paskirtį, dalis (CK 4.82 straipsnio 2 dalis).

54. Taigi, CK 4.82 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta imperatyvi disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės teise asmeniui priklausančia atitinkamos patalpos dalimi taisyklė; remiantis ja, Ginčo sandorių galiojimas galėtų būti vertinamas CK 1.80 straipsnio pagrindu. Nepaisant to, akivaizdu, jog pirmiausia Ginčo sandorių objektu turėtų būti bendrąja daline nuosavybe Statinio patalpų savininkams priklausančios patalpos. Teisėjų kolegija konstatuoja, jog, nagrinėjamu atveju pirmosios ir apeliacinės instancijos teismams nenustačius bendrosios dalinės nuosavybės Statinyje atsiradimo momento, nuosavybės objektų bei subjektų ir atitinkamai Ginčo patalpų teisinio statuso, nėra pagrindo spręsti dėl Ginčo sandorių negaliojimo CK 1.80 straipsnio (CK 4.82 straipsnio 2 dalies) pagrindu.

55. Pagal įstatyme įtvirtintą sampratą, ieškinio senatis – tai įstatymų nustatytas laiko tarpas (terminas), per kurį asmuo gali apginti savo pažeistas teises pareikšdamas ieškinį (CK 1.124 straipsnis). Dėl ieškinio senaties instituto esmės teismų praktikoje pasisakyta, kad ieškinio senatis yra laiko tarpas, per kurį valstybė garantuoja asmeniui jo pažeistos teisės gynimą, jeigu per šį laiko tarpą suinteresuotas asmuo kreipėsi į teismą su ieškiniu apginti pažeistą teisę (CK 1.124 straipsnis). Įstatymas, nustatydamas laiko tarpą, per kurį valstybė garantuoja pažeistos teisės gynimą, siekia ne tik užtikrinti subjektinės teisės realumą, bet ir sukurti stabilius civilinius teisinius santykius, todėl nustato ilgesnius ar trumpesnius ieškinio senaties terminus. Jeigu asmuo, žinodamas arba turėdamas žinoti apie savo teisės pažeidimą (CK 1.127 straipsnio 1 dalis), į šį pažeidimą per visą ieškinio senaties termino eigą nereaguoja ir nereiškia ieškinio, tai kita civilinio teisinio santykio šalis turi teisę pagrįstai tikėtis, kad toks asmuo arba apskritai atsisako savo teisės, arba nemano, jog jo teisė yra pažeista. Taigi, taikant normas, reguliuojančias ieškinio senatį, būtina atsižvelgti tiek į abiejų civilinio teisinio santykio šalių interesus, tiek ir į ieškinio senaties instituto normų tikslus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. rugsėjo 29 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-212-403/2022 33 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Nors ieškinio senaties termino eigos pradžia įstatymo siejama ne su teisės pažeidimu (objektyviuoju momentu), bet su asmens sužinojimu ar turėjimu sužinoti apie savo teisės pažeidimą (subjektyviuoju momentu), kasacinio teismo išaiškinta, kad tais atvejais, kada atsakovas ginasi ieškinio senaties terminu, o ieškovas tvirtina, jog apie savo subjektyvinės teisės pažeidimą sužinojo ne paties pažeidimo dieną, teismas turi patikrinti, ar byloje nėra įrodymų, kad buvo priešingai; išsiaiškinti, kurią dieną rūpestingas ir apdairus asmuo, esant tokioms pat aplinkybėms, galėjo ir turėjo sužinoti, kad jo teisė pažeista. Be to, teismas turi atsižvelgti į teisės pažeidimo nustatymo sudėtingumą, atsakovo veiksmų ar neveikimo įtaką ieškovo subjektyviam susiklosčiusios situacijos vertinimui, kitas konkrečiu atveju reikšmingas aplinkybes (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. liepos 24 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-460-915/2015 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).

56. Nagrinėjamu atveju ieškovė pareiškė reikalavimus, susijusius su Ginčo sandorių galiojimu. Šiems reikalavimams taikytinas CK 1.125 straipsnio 1 dalyje nustatytas bendrasis dešimties metų ieškinio senaties terminas. Pirmosios instancijos teismas nusprendė, kad ieškovė į teismą kreipėsi tik po to, kai 2021 m. kovo 31 d. gavo UAB „Teisininkas LT“ reikalavimą dėl patekimo į nekilnojamąjį turtą, nekilnojamųjų daiktų apžiūros ir informacijos pateikimo, ir padarė išvadą, kad ieškinio senaties terminas nepraleistas. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad Statinys (kartu ir Ginčo patalpos) ieškovei perduotas 1999 m., todėl laikė, kad ieškovė apie Ginčo patalpų teisinę registraciją žinojo (turėjo sužinoti) dar 1999 m. spalio 1 d., todėl bendrasis ieškinio senaties terminas yra praleistas.

57. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamu atveju ieškinio senaties terminas reikalavimams dėl Ginčo sandorių pripažinimo negaliojančiais negali prasidėti anksčiau, nei Ginčo sandoriai buvo sudaryti, t. y. ieškovė apie savo Ginčo sandoriais pažeistas teises objektyviai negalėjo sužinoti anksčiau nei 2018 m. gruodžio 10 d., kai buvo sudarytas pirmasis sandoris, todėl apeliacinės instancijos teismo išvada dėl praleisto ieškinio senaties termino pripažintina nepagrįsta, pažymint, kad ieškovė neginčijo UAB „Erama“ nuosavybės teisių atsiradimo, bet, akcentuodama turto savininkų daugetą, ginčijo kitiems savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto perleidimą.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų

58. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad netinkamas šioje nutartyje nurodytų materialiosios ir proceso teisės normų taikymas yra pagrindas panaikinti skundžiamus pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinius sprendimus (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1, 2 punktai, 359 straipsnio 3 dalis). Šie pažeidimai laikytini esminiais ir jie negali būti pašalinti apeliacinės instancijos teisme. Kaip minėta, bylą nagrinėję teismai netinkamai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias bendrosios dalinės nuosavybės teisės įgyvendinimą, nevisapusiškai ištyrė ir įvertino byloje esančius duomenis, netinkamai sprendė dėl Ginčo patalpų teisinio statuso ir Ginčo sandorių, procesinius sprendimus priėmė nenustatę bendraturčių valios. Tai reiškia, kad bylos esmė nebuvo tinkamai atskleista, o ginčo klausimas neperžengiant ieškinio ribų turi būti nagrinėjamas iš naujo visa apimtimi naujais aspektais, todėl byla perduotina iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 360 straipsnis). Dėl nurodytų pažeidimų pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesiniai sprendimai panaikinami ir byla perduodama iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas, 360 straipsnis).

59. Kiti kasaciniame skunde išdėstyti argumentai neturi teisinės reikšmės teisingam ir visapusiškam šioje byloje spręstinų teisės klausimų išnagrinėjimui, todėl kasacinis teismas dėl jų nepasisako.

60. Ieškovė kasaciniam teismui pateikė prašymą priteisti jai iš atsakovų 3500 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų nagrinėjant bylą kasaciniame teisme, atlyginimą. Atsakovai D. R. ir J. R. kasaciniam teismui pateikė prašymą priteisti iš ieškovės 2414 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų nagrinėjant bylą kasaciniame teisme, atlyginimą.

61. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. sausio 26 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 6,47 Eur tokių išlaidų.

62. Kadangi byla perduodama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas paliktinas spręsti šiam teismui (CPK 93 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 360, 362 straipsniais,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo 2023 m. sausio 18 d. sprendimą ir Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. birželio 27 d. sprendimą panaikinti ir bylą grąžinti iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Virgilijus Grabinskas

Antanas Simniškis

Algirdas Taminskas