Dėl nuostolių atlyginimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-364/2014

Teisminio proceso Nr. 2-05-3-02656-2010-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 42.11.1; 44.2.2; 44.2.4.1; 44.5.1; 44.3; 99.5

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2014 m. birželio 27 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė), Rimvydo Norkaus (pranešėjas) ir Gedimino Sagačio,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Palink“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. spalio 30 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Palink“ ieškinį atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ dėl nuomos sutarties nutraukimo ir atsakovo UAB „Kauno saulėtekis“ priešieškinį ieškovui UAB „Palink“ dėl nuostolių atlyginimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Byloje sprendžiami sutarties nutraukimo CK 6.204 straipsnio pagrindu, nuostolių atlyginimo ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimai.

Ieškovas UAB „Palink“ prašė teismo nuo ieškinio pateikimo teismui dienos nutraukti jo su atsakovu UAB „Kauno saulėtekis“ 2007 m. rugsėjo 19 d. sudarytą negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1-195/2007.

Ieškovas nurodė, kad 2007 m. rugsėjo 19 d. UAB „Palink“ ir UAB „Kauno saulėtekis“ sudarė negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1-195/2007 (toliau – ir Sutartis), pagal kurią ieškovas iš atsakovo išsinuomojo negyvenamosios paskirties patalpas (duomenys neskelbtini). Sutarties 7.4 punkte šalys susitarė, kad nuomos mokestis už vieną patalpų kvadratinį metrą bus 27 Lt ir PVM, t. y. 21 310,56 Lt ir PVM. Ieškovas įsipareigojo mokėti atsakovui visus mokesčius už patalpose faktiškai sunaudotus energetinius resursus (Sutarties 7.6 punktas), kompensuoti dalį išlaidų, tenkančių bendrosioms pastato, kuriame yra išsinuomotos patalpos, patalpoms (Sutarties 7.8 punktas) ir kompensuoti atsakovui šio pastato administravimo ir valdymo išlaidas (Sutarties 7.9 punktas). 2008 m. spalio 15 d., t. y. praėjus daugiau kaip metams po Sutarties sudarymo, atsakovas perdavė patalpas ieškovui. 2008 m. gruodžio 10 d. išsinuomotose patalpose pradėjo veikti ieškovui priklausanti maisto prekių parduotuvė „IKI“. Jau pirmaisiais išsinuomotose patalpose veikiančios ieškovo parduotuvės veiklos mėnesiais parduotuvės apyvarta nebuvo tokia, kokios buvo tikimasi sudarant Sutartį. Pirmąjį parduotuvės veiklos mėnesį (2008 m. gruodžio mėn.) parduotuvės apyvarta siekė tik 470 701 Lt. Ieškovui patiriant vis didesnius nuostolius, jis 2009 m. birželio, rugsėjo mėnesiais kreipėsi į atsakovą dėl nuomos mokesčio sumažinimo, tarp šalių vyko derybos, tačiau susitarimas pasirašytas nebuvo ir nuomos mokestis liko nesumažintas. 2009 m. lapkričio 18 d. ieškovas, atsižvelgdamas į tai, kad pastato, kuriame yra išsinuomotos patalpos, antrame aukšte nebeliko nuomininkų, bei į vis sunkėjančią ekonominę situaciją (dėl to ieškovui Sutartį vykdyti darėsi vis sunkiau), siekdamas atkurti bylos šalių iš Sutarties kylančių teisių bei pareigų pusiausvyrą, dar kartą kreipėsi į atsakovą prašydamas: 1) suteikti ieškovui teisę savo nuožiūra ir nederinant to su atsakovu keisti patalpose veikiančios parduotuvės standarto lygį; 2) sumažinti už patalpas mokamą nuomos mokestį iki 7,33 Lt už kv. m; 3) suteikti ieškovui teisę savo nuožiūra ir be atskiro atsakovo sutikimo subnuomoti patalpas nedraudžiamai ūkinei komercinei veiklai vykdyti. Atsakovas be jokių išlygų atsisakė tenkinti visus tris ieškovo 2009 m. lapkričio 18 d. rašte išdėstytus prašymus.

Ieškovas Sutarties nutraukimo CK 6.204 straipsnio 3 dalimi pagrindu pagrįstumą grindė: 1) visiems žinomais faktais, kad po sutarties sudarymo buvo ekonomikos recesija, ekonomikos padėtis tiek Lietuvoje, tiek kitose pasaulio valstybėse buvo sunki, išsinuomotose patalpose veikusios ieškovo parduotuvės apyvarta 2009 m. lapkričio mėnesio duomenimis, palyginti su 2008 m. lapkričio mėnesio duomenimis, sumažėjo 54,9 proc., sumažėjo nekilnojamojo turto nuomos kainos; 2) PVM tarifo prekių ir paslaugų teikimui padidinimo ir dėl to išnuomotų patalpų valdymo ir administravimo išlaidų padidėjimo faktais ir tuo, kad ieškovas kreipėsi į atsakovą dėl nuomos kainos, nustatytos prieš ekonominį nuosmukį, sumažinimo ir nuomos kainos, neatitinkančios tikrosios rinkos kainos ir sunkinančios sutartinių prievolių tinkamą vykdymą; 3) ieškovo negalėjimu numatyti visiems žinomą susidariusią situaciją dėl ekonomikos nuosmukio sutarties sudarymo metu ir tokios situacijos kontroliuoti, faktais; 4) ieškovas neprisiėmė rizikos dėl aplinkybių, kurios jam sutarties sudarymo metu nebuvo ir negalėjo būti žinomos. Ieškovo teigimu, ekonominė krizė turėjo tiesioginę ir neigiamą įtaką patalpose vykdytai veiklai: parduotuvės apyvarta dėl šalį užklupusios ekonominės krizės nuolat mažėjo, todėl ieškovui išlaikyti „IKI“ standarto lygio parduotuvę tapo daug brangiau; 2009 m. atsakovas, vykdydamas Sutarties 7.11 punkto nuostatą, padidino (indeksavo) sutartyje numatytą nuomos mokestį; nuo 2008 m. gruodžio mėn. iki 2009 m. lapkričio mėn. daugiau kaip 2,5 karto padidėjo ieškovo mokamos pastato, kuriame yra patalpos, administravimo ir valdymo išlaidos; prekių ir paslaugų teikimui taikomas PVM tarifas nuo 2009 m. rugsėjo 1 d. buvo padidintas iki 21 proc., t. y. padidėjo 3 proc. Dėl šių priežasčių per laikotarpį nuo 2008 m. gruodžio mėnesio iki 2009 m. lapkričio mėnesio ieškovas patyrė 560 774 Lt nuostolių ir ši suma didėjo. Ieškovo teigimu, nurodytos aplinkybės patvirtina, kad buvo iš esmės pakeista iš Sutarties kylančių šalių prievolių pusiausvyra, nes dėl šių aplinkybių atsiradimo ieškovui iš esmės padidėjo Sutarties įvykdymo kaina ir dėl to Sutartį jam vykdyti tapo daug sudėtingiau nei atsakovui. Be to, ieškovas, žinodamas šias aplinkybes Sutarties sudarymo metu, jos iš viso nebūtų sudaręs arba būtų sudaręs ją kitokiomis sąlygomis.

Atsakovas UAB „Kauno saulėtekis“ pareiškė ieškovui priešieškinį – prašė teismo priteisti iš ieškovo UAB „Palink“ 1 276 615,70 Lt (be PVM) tiesioginių nuostolių, 1 021 929,81 Lt (be PVM) netiesioginių nuostolių (negautų pajamų), 8,05 proc. dydžio procesines palūkanas nuo priešieškinio padavimo teismui dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Atsakovas nurodė, kad ieškovas vienašališkai neteisėtai atsisakė vykdyti 2007 m. rugsėjo 19 d. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. 1-195/2007 ir iš nuomojamų patalpų išsikėlė savavališkai, nesibaigus nuomos terminui, todėl atsakovas UAB „Kauno saulėtekis“ patyrė reikšmingus nuostolius. Atsakovas atliko Prekybos ir paslaugų centro (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Prekybos centras) rekonstrukciją, o apsisprendimui ją atlikti lemiamą reikšmę turėjo nuomos mokesčio dydis, sutarties terminas, nuomininko reikalavimai bei šių sąlygų tarpusavio santykis. Šios sąlygos atsakovui turėjo esminę reikšmę todėl, kad brangiai Prekybos centro rekonstrukcijai atlikti buvo reikalingas finansavimas ne tik iš vidinių resursų, tačiau ir iš gauto 1 872 635,89 euro kredito. 2007 m. rugsėjo 19 d. Sutartimi šalys susitarė dėl 27 Lt už 1 kv. m (be PVM) nuomos mokesčio ir kitų mokėjimų (Sutarties 7. punktas) bei 10 m nuo patalpų perdavimo–priėmimo akto pasirašymo momento Sutarties (nuomos) termino (4.1 punktas). Šalys taip pat susitarė dėl nuomotojo UAB „Kauno saulėtekis“ pareigos nuomininkui UAB „Palink“ patalpas įrengti savo sąskaita, tačiau pagal nuomininko UAB „Palink“ reikalavimus, standartus ir technologiją (Sutarties 1.1, 2.2, 6.1 punktai, Priedai Nr. 2 ir Nr. 9). Šalims laisva valia susitarus tiek dėl nuomos mokesčio ir kitų susijusių mokėjimų, tiek dėl to, jog nepalankiausiu Sutartį tinkamai vykdančiai UAB „Kauno saulėtekis“ atveju Sutartis UAB „Palink“ iniciatyva ne teismo tvarka galėjo būti nutraukta nuo nuomos termino pradžios praėjus mažiausiai ketveriems metams ir šešiems mėnesiams (Sutarties 9.6 punktas), atsakovas 2008 m. vasario 19 d., praėjus penkiems mėnesiams po Sutarties sudarymo, su UAB „Dovirma“ sudarė Statybos rangos sutartį Nr. TK-4/2008, kuria pastaroji įsipareigojo atlikti Prekybos centro rekonstrukciją. Šalių susitarimu buvo nustatyta 6 760 265 Lt orientacinė darbų kaina. Rekonstrukcijos darbai ir netgi nuomininkų išdėstymas Prekybos centre buvo tiesiogiai derinami su UAB „Palink“, o jos reikalavimai dėl rekonstrukcijos turinio tiek projektavimo, tiek ir statybos darbų atlikimo stadijose buvo besąlygiškai vykdomi. UAB „Palink“ neteisėtai atsisakius vykdyti Sutartį ir iš nuomotų patalpų savavališkai išsikėlus 2010 m. vasario 22 d., atsakovas patyrė: 1 276 615,70 Lt (be PVM) tiesioginių nuostolių, kuriuos sudaro išlaidos už Prekybos centro patalpų įrengimą pagal nuomininko UAB „Palink“ reikalavimus, standartus ir technologijas, 884 454,00 Lt (be PVM) netiesioginių nuostolių (negautų pajamų), kuriuos sudaro 757 586 Lt (be PVM) iš UAB „Palink“ nuo 2010 m. kovo l d. iki 2013 m. balandžio 14 d. negautas nuomos mokestis ir 126 868 Lt (be PVM) per tokį patį laikotarpį iš UAB „Palink“ negautų kitų Sutarties 7 punkte numatytų mokėjimų – už netiesiogines, administravimo ir valdymo bei šildymo sąnaudas, 137 475,81 Lt (be PVM) netiesioginių nuostolių (negautų pajamų), kuriuos sudaro iš smulkiųjų nuomininkų dėl UAB „Palink“ išsikėlimo iš nuomojamų patalpų negautas nuomos mokestis, iš viso – 2 298 545,51 Lt (be PVM) nuostolių.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Kauno apygardos teismas 2011 m. spalio 10 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį patenkino iš dalies – priteisė atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ iš ieškovo UAB „Palink“ 757 586 Lt nuostoliams atlyginti, 8,05 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos – 757 586 Lt nuo priešieškinio priėmimo teisme dienos (2010 m. lapkričio 8 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 17 787,85 Lt bylinėjimosi išlaidų; kitą priešieškinio dalį atmetė.

Teismas, įvertinęs tai, kad ieškovas ginčo patalpomis pradėjo naudotis 2008 m. pabaigoje, t. y. ekonominės krizės pradžioje, sprendė, jog tikimybė, kad ieškovas galėjo numatyti sudarytos sutarties padarinius, yra daug didesnė, nei kad negalėjo. Teismas sprendė, kad sunki šalies ekonominė padėtis, krentanti mažmeninės prekybos apyvarta, prasti veiklos atitinkamose prekybinėse patalpose rezultatai, sumažėjęs pirkėjų srautas, didėjanti vakansija Prekybos centre ir panašiai, nagrinėjamos bylos atveju nesudaro pagrindo taikyti CK 6.204 straipsnio nuostatas. Nagrinėjamu atveju nuomininkas yra verslininkas, turintis didžiulę patirtį mažmeninės prekybos srityje, o verslas yra veikimas savo rizika, todėl verslininkas turi elgtis protingai ir apdairiai, prisiimdamas ilgalaikes prievoles, taip pat privalo įvertinti ir prisiimti neigiamų savo veiklos padarinių riziką. Teismas pažymėjo, kad pats ieškovas ieškinyje nurodė, jog pirmaisiais parduotuvės veiklos mėnesiais jis pastebėjo, kad parduotuvės apyvarta nėra tokia, kokios buvo tikimasi, sudarant sutartį. Laisva valia sudarytos komercinės sutarties šalys negali pateisinti iš sutarties kylančių įsipareigojimų nevykdymo tuo, kad šalys susitarė dėl kai kurių nepalankių sutarties sąlygų vienos iš šalių atžvilgiu, netgi kai šaliai nenaudingų sąlygų prisiėmimas reikštų neprotingos rizikos buvimą įprastos verslo aplinkos sąlygomis, nes toks šalies elgesys, nevykdant sutartinių įsipareigojimų, paneigtų sutartinių teisinių santykių dalyvių teisinio apibrėžtumo principą. Pirmosios instancijos teismo vertinimu, ieškovo pateikti įrodymai, susiję su prekybos vietos įrengtos patalpose, nuostolingumu, taip pat duomenys apie pirkėjų srautus, atsakovo patalpose įrengtose ir kitose, ieškovui priklausančiuose parduotuvėse, nepatvirtina fakto, jog dėl pasaulinio masto ekonomikos krizės, kurią išgyveno ir Lietuva, itin reikšmingai sumažėjo ieškovo veiklos pelningumas. Nuomininkas, sutarties sudarymo metu neįvertinęs pirkėjų srauto apimties konkrečioje prekybos vietoje (ką ieškovas pripažino ieškinyje), prisiėmė riziką vykdyti veiklą prekybos vietoje, kuri nuo pat pradžių nebuvo pelninga. Teismo vertinimu, į bylą pateikta viešoje erdvėje ieškovo vadovo paskelbta informacija, kad ieškovas Lietuvoje plėtė veiklą, 2010 m. kovo 10 d. atidarius IKI parduotuvę Vilniuje, UAB „Palink“ Lietuvoje iš viso valdė 217 parduotuvių, leidžia spręsti, kad, dėl ekonominės krizės nors ir sumažėjus pirkėjų skaičiui, pasikeitusi ekonominė situacija neturėjo itin neigiamos įtakos ieškovo veiklai ne tik konkrečios prekybos vietos, bet ir Lietuvos mastu. Ieškovo pateikti įrodymai apie nekilnojamojo turto kainų kitimą kriziniu laikotarpiu nėra pakankami išvadai, kad ieškovas, nuomodamas patalpas, kurios prieš pat nuomos pradžią buvo įrengtos pagal nuomininko reikalavimus, standartus ir technologijas už apytikriai 1 300 000 Lt nuomotojo investicijų, ginčo nuomos sutarties pagrindu gauna šios kainos neatitinkančias patalpas. Teismas sprendė, kad ieškovas nepateikė įrodymų, pagrindžiančių, kad jam tapo sudėtingiau vykdyti sutartimi prisiimtus įsipareigojimus – mokėti nustatytą mokestį, taip pat nebuvo įrodyta, kad egzistuoja visos aplinkybės, kurioms esant laikoma, kad iš esmės pasikeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyra (CK 6.204 straipsnio 3 dalis) ir kad ieškovui dėl sutartyje nustatyto nuomos mokesčio neatitikties rinkos kainai iš esmės suvaržomas jo sutartinių įsipareigojimų pagal sutartį vykdymas. Ieškovas neįrodė visų būtinų CK 6.204 straipsnio 3 daliai taikyti sąlygų.

Teismas taip pat nustatė, kad nors CK 6.204 straipsnio nuostatos reglamentuoja, jog kreipimasis dėl prievolės pakeitimo nesuteikia teisės nukentėjusiai šaliai atsisakyti prievolės, nuomininkas iš patalpų išsikėlė, nuo išsikėlimo momento nemoka nuomos mokesčio. Nesant pagrindo spręsti, kad nuomininkui pasidarė sudėtingiau vykdyti prievolę, teismas padarė išvadą, kad nuomininkas, nesuėjus Sutarties 9.6 punkte nustatytiems terminams 2010 m. vasario 2 d. išsikėlęs iš ginčo patalpų, pažeidė prievolę. Nuomininkas, tinkamai neįvykdęs prievolės, teismo vertinimu, nuomotojui privalo atlyginti patirtus nuostolius (CK 6.256 straipsnio 2 dalis). Teismas, nustatęs, kad nuomotojas priėmė sprendimą investuoti į patalpas didelę sumą tik sudaręs ilgalaikę nuomos sutartį ir turėjęs lūkesčius, kad, įrengęs patalpas pagal nuomininko reikalavimus, šis jas nuomos ir nuomotojas gaus nuomos mokestį ne mažiau kaip ketverius metus ir šešis mėnesius (Sutarties 9.6 punktas), ieškovo veiksmus – derybas su nuomotoju dėl nuomos kainos, nepavykus deryboms, vienašališkas sutarties nutraukimas, neinicijuojant tolesnio Sutarties galiojimo, kad nuomos mokestis, atkuriant šalių pusiausvyrą, būtų nustatytas teismo tvarka – vertino kaip nepakankamą bendradarbiavimą, siekį suderinti šalių tarpusavio interesus. Šių aplinkybių pagrindu teismas padarė išvadą, kad, nuomininkui vienašališkai, pažeidžiant sutarties nuostatas, nutraukus sutartį, jam kilo civilinė atsakomybė už netinkamą prievolės įvykdymą, o nuomotojas pagrįstai reikalauja priteisti iš nuomininko negautą nuomos mokestį už visą Sutarties 9.6 punkte nustatytą laikotarpį, nes nuomotojas turėjo teisėtą ir pagrįstą lūkestį gauti nuomos mokestį mažiausiai už nurodytą laikotarpį.

Teismas sprendė, kad nėra pagrindo pripažinti nuostoliais kitas nuomotojo nurodytas sumas, nurodęs, kad nenustatytas priežastinis ryšis tarp vienašalio Sutarties nutraukimo (neteisėtų ieškovo veiksmų) ir atsakovo įdėtų lėšų į patalpų pertvarkymą bei negautų iš ieškovo pajamų iš smulkiųjų nuomininkų ir administravimo, valdymo išlaidų (nuostolių). Teismas sutiko su ieškovo teiginiu, kad, įrengus patalpas, išaugo jų vertė, šios investicijos buvo atsakovo sprendimas ir padarė išvadą, jog, suėjus Sutarties 9.6 punkte nustatytam terminui, atsakovo patirtos patalpų įrengimo išlaidos neatlygintinos, o Sutarties 7 punkte nustatytus mokėjimus nuomininkas, nutraukęs sutartį ir išsikėlęs iš ginčo patalpų, neturi pareigos atlyginti, taip pat nėra pagrindo pripažinti, kad, išsikėlus ieškovui, sutartinius santykius dėl šios priežasties nutraukė smulkieji nuomininkai ir dėl to atsakovas patyrė nuostolių.

Atsakovo negautų pajamų dydį teismas nustatė atsižvelgęs į atsakovo lūkesčius gauti nuomos mokestį už terminą, kuris įtvirtintas Sutarties 9.6 punkte. Teismas nustatė, kad nuomininkas ginčo patalpas naudojo nuo 2008 m. spalio 15 d. iki 2010 m. vasario 22 d., todėl nuomotojas už likusius trejus metus ir penkiasdešimt tris dienas (įvertinant po Sutarties nutraukimo iš kitų nuomininkų gaunamą nuomos mokestį) negavo 757 586 Lt nuomos mokesčio, kuris priteistinas CK 6.249 straipsnio pagrindu. Teismas įvertino Sutarties 8.4 punkto nuostatą, pagal kurią šalys susitarė, jog minimalūs nuomotojo nuostoliai, nuomininkui atsisakius priimti patalpas, yra 1 000 000 Lt, tai iš esmės atitinka nuomos mokestį, kurį nuomotojas tikėjosi gauti per terminą, nustatytą Sutarties 9.6 punkte.

Teismas, atmetęs ieškinį ir patenkinęs dalį priešieškinio (tenkinta 32,96 proc. reikalavimų), iš ieškovo atsakovui priteisė bylinėjimosi išlaidas: 8894,25 Lt (26 985 Lt x 32,96 proc.) žyminio mokesčio, 8893,60 Lt (26 983 Lt x 32,96 proc.) advokato pagalbai apmokėti, iš viso 17 787,85 Lt.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2013 m. spalio 30 d. nutartimi pakeitė Kauno apygardos teismo 2011 m. spalio 10 d. sprendimo dalį, kuria tenkinta dalis atsakovo UAB „Kauno saulėtekis“ priešieškinio ir paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, ir priteisė atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ iš ieškovo UAB „Palink“ 970 618,81 Lt nuostoliams atlyginti, 8,05 proc. dydžio metinių palūkanų nuo priteistos sumos – 970 618,81 Lt nuo priešieškinio priėmimo teisme dienos (2010 m. lapkričio 8 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 19 157,93 Lt bylinėjimosi išlaidų ir 12 287 Lt apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų.

Teisėjų kolegija vadovavosi kasacinio teismo praktika dėl sutarties vykdymo privalomumo ir CK 6.204 straipsnio taikymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>; 2012 m. gegužės 9 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Evekas“ v. AB,,SEB lizingas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMDYvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-206/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-206/2012">3K-3-206/2012</a>), nurodė, kad sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas dėl ekonominės krizės savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnio nuostatas; lygiai taip pat konstatavimas, kad ir kita sutarties šalis patyrė neigiamų ekonominės krizės padarinių, nėra pagrindas šio straipsnio netaikyti. Kiekvienu atveju būtina nagrinėti, ar dėl šios priežasties iš esmės pasikeitė konkrečių sutartinių prievolių pusiausvyra (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>). Teisėjų kolegija sprendė, kad nėra pagrindo išvadai, jog sutarties įvykdymo kaina ieškovui iš esmės padidėjo. Teisėjų kolegija rėmėsi Sutarties 7.4, 7.9, 7.11 punktais ir nurodė, kad ieškovas yra verslo subjektas, turintis didelę patirtį verslo bei derybų srityje, todėl, sudarydamas Sutartį laisva valia, galėjo nesutikti su jos sąlygomis ir dėl jų derėtis. Kadangi ieškovas pasirašė ginčo Sutartį, tai iš esmės patvirtino, jog jis prisiima jų galimus neigiamus padarinius. Byloje nėra duomenų, įrodančių, jog ieškovas būtų kreipęsis į atsakovą dėl Sutarties sąlygų pakeitimo, todėl yra pagrindas išvadai, kad ieškovas iš esmės sutiko su nuomos mokesčio, PVM dydžių perskaičiavimu ir administravimo, valdymo išlaidų kompensavimu, suvokė, jog dėl infliacijos, kuri iš esmės susijusi su valstybės ekonomikos neigiamais pokyčiais, gali iš esmės padidėti nuomos mokestis, administravimo ir valdymo išlaidos. Ieškovo pateikti įrodymai nepatvirtina fakto, kad dėl pasaulinio masto ekonomikos krizės itin reikšmingai sumažėjo jo veiklos pelningumas. Teisėjų kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad šalia atsakovo Prekybos centro veikė dar du UAB „Palink“ prekybos centrai, t. y. „IKI Autobusų stotis“ ir „IKI Telšiai“, dvi „MAXIMA“ parduotuvės bei „NORFA XL“. Taigi, labiau tikėtina, jog ieškovui iš esmės tapo sudėtinga vykdyti su atsakovu sudarytą sutartį daugiau ne dėl ekonominių priežasčių, o dėl konkurencingos ir nepaklausios vietos pasirinkimo. Teisėjų kolegijos vertinimu, ieškovas, būdamas vienos iš didžiausių Lietuvos bendrovių, valdančių prekybos tinklus Lietuvoje ir užsienyje, turintis didelę patirtį, steigiant naujas parduotuves skirtinguose Lietuvos miestuose ir kitose šalyse, parduotuvę (duomenys neskelbtini) steigė žinodamas apie vietovės būklę vartotojų paklausos aspektu (tikėtinas nedideles pardavimo prognozes). Ieškovas neįrodė, kad 2007 m. šios vietovės prognozės buvo daug geresnės. Tai, kad ekonominė krizė neturėjo didesnės neigiamos įtakos ieškovo veiklai, patvirtina, kad 2009–2010 m. ieškovas savo veiklą Lietuvoje plėtė; (duomenys neskelbtini) įsteigtos kitos UAB „Palink“ parduotuvės prasidėjus ekonominei krizei savo veiklos nenutraukė. Taigi, šiuo atveju aplinkybė, kad kiekviena ieškovo įsteigta parduotuvė yra individuali, turinti atskirą biudžetą, bylos teisingam išsprendimui reikšmės neturi, nes atsakovas yra sutarties šalis, prisiėmusi atitinkamus įsipareigojimus ir atsakinga už tinkamą jų vykdymą.

Teisėjų kolegija sutiko, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino CK 6.204 straipsnio 2 dalies 2 punktą, pagal kurį turi būti įrodyta, jog aplinkybių, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, nukentėjusi šalis negalėjo protingai numatyti būtent sutarties sudarymo metu, tačiau ieškovas neįrodė sąlygos, kad sutarties įvykdymo kaina ieškovui iš esmės padidėjo po sutarties sudarymo. Teisėjų kolegija nesutiko su ieškovo teiginiu, kad iš sutarties gaunamas įvykdymas jam iš esmės sumažėjo. Ieškovo pateikti įrodymai apie nekilnojamojo turto kainų kitimą krizės laikotarpiu nėra pakankami išvadai, jog ieškovas, nuomodamas patalpas, kurios prieš pat nuomos pradžią buvo įrengtos pagal jo reikalavimus, standartus ir technologijas bei pareikalavo apie 1 300 000 Lt nuomotojo investicijų, Sutarties pagrindu gavo šios kainos neatitinkančias patalpas. Šalys susitarė dėl nuomotojo UAB „Kauno saulėtekis“ pareigos nuomininkui UAB „Palink“ patalpas įrengti savo sąskaita pagal nuomininko reikalavimus, standartus ir technologijas (Sutarties 1.1, 2.2, 6.1 punktai, Sutarties priedai Nr. 2 ir Nr. 9), tokie darbai buvo atlikti, juos atsakovas vykdė savo sąskaita. Šalys taip pat susitarė, kad nuomininkas UAB „Palink“ Sutartį ne teismo tvarka vienašališkai turi teisę nutraukti nuo nuomos termino pradžios praėjus mažiausiai ketveriems metams (Sutarties 9.6 punktas). Ilgalaikių sutarčių vykdymui labai svarbus šalių bendradarbiavimas, solidarumas, abipusiškumas, sąžiningas pareigų vykdymas, šių sutarčių vykdymas pasikeitus aplinkybėms ir galimybė iš naujo susiderėti dėl tam tikrų sutarties sąlygų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gegužės 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Europa Group“ v. UAB,,Kleta“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjUvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-265/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-265/2011">3K-3-265/2011</a>). 2009 m. lapkričio 18 d. raštu UAB „Palink“ pareikalavo: 1) suteikti jam teisę savo nuožiūra, nederinant to su UAB „Kauno saulėtekis“, keisti patalpose veikiančios parduotuvės standarto lygį ir patalpas naudoti bet kurio standarto parduotuvei; 2) sumažinti nuomos mokesčio įkainį už 1 kv. m nuo 27 Lt iki 7,33 Lt; 3) suteikti UAB „Palink“ teisę savo nuožiūra, be atskiro UAB „Kauno saulėtekis“ sutikimo, subnuomoti patalpas asmenims nedraudžiamai ūkinei komercinei veiklai vykdyti. Tokie ieškovo pasiūlymai atsakovui yra nesąžiningi. Atsakovas turėjo pakankamą pagrindą atsisakyti mažinti nuomos mokestį ieškovo pasiūlyta apimtimi. Dėl to ieškovo apeliaciniame skunde išdėstyti argumentai, kad dėl ekonominės krizės prekybos paskirties patalpų nuomos kainos, palyginti 2007–2009 m., stipriai sumažėjo, kad nauji ginčo patalpų nuomininkai mokėjo daug mažesnį nuomos mokestį šiuo atveju teisingam ginčo sprendimui teisinės reikšmės neturi. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad nėra pagrindo tarp šalių kilusio ginčo spręsti analogiškai, kaip buvo išspręsta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. balandžio 10 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>, nes nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės nesutampa su kasacinio teismo nagrinėtos bylos faktinėmis aplinkybėmis.

Dėl 757 586 Lt nuostolių atlyginimo teisėjų kolegija nurodė, kad Sutarties 9.6 punktu iš esmės buvo išreikštas teisėtas atsakovo lūkestis, jog ieškovas savo sutartines prievoles vykdys mažiausiai ketverius metus ir šešis mėnesius, o ieškovas savo sutartines prievoles vykdė tik vienerius metus keturis mėnesius ir septynias dienas, tai ieškovo argumentai, kad nuostoliais, kuriuos atsakovas patyrė dėl negauto nuomos mokesčio, galėtų būti laikomas nebent negautas nuomos mokestis už laikotarpį ne ilgesnį kaip šeši mėnesiai, per kurį buvo surasti nauji nuomininkai, atmestini. Atsakovas už ginčo patalpų nuomą per laikotarpį nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d. negavo 717 444 Lt nuomos mokesčio be PVM, nors ši suma yra mažesnė už priteistąją teismo sprendimu. UAB „Avitelos prekyba“ persikėlus iš pastato antro aukšto į pirmąjį, naujas nuomininkas anksčiau šios bendrovės užimtose patalpose neatsirado, ši bendrovė toliau mokėjo nuomos mokestį už patalpas pirmame pastato aukšte, todėl mažinti priteistą teismo sumą 40 142 Lt nėra pagrindo. Ginčo patalpos buvo įrengtos būtent pagal ieškovo konkrečius reikalavimus, kas nulėmė norinčiųjų išsinuomoti pagal konkrečius standartus įrengtas patalpas sumažėjimą. Dėl to atsakovui pavykus pasiekti susitarimą su esamu Prekybos centro patalpų nuomininku UAB „Avitelos prekyba“ dėl persikraustymo į dalį ieškovo nuomotų patalpų, buvo užpildytos ne tokios paklausios Prekybos centro patalpos, atlaisvinant paklausesnes patalpas. Kadangi ieškovas neįrodė, kad vietoje UAB „Avitelos prekyba“ ginčo patalpas (ar jų dalį) būtų buvusi reali galimybė išnuomoti kitam nuomininkui, atmestini ieškovo argumentai, kad atsakovas turėjo galimybę išnuomoti visas patalpas ar jų dalį, ir už kitokį nuomos mokestį. Aplinkybė, kad atsakovas nuo 2010 m. iki 2013 m. ginčo patalpas nuomininkams nuomojo už daug mažesnį nuomos mokestį, nei privalėjo mokėti ieškovas pagal 2007 m. sudarytą sutartį, nesudaro pagrindo kitokiai išvadai, nes Sutartimi sutartas nuomos mokesčio dydis iš esmės buvo orientuotas į tai, kad atsakovui su laiku turėjo būti kompensuotos į patalpų rekonstrukciją investuotos lėšos. Byloje yra pakankamai įrodymų, pagrindžiančių faktą, kad atsakovas savo sąskaita rekonstravo ginčo patalpas pagal ieškovo poreikius, standartus, įrengimus ir pan., todėl, jei ir buvo rekonstruotas visas Prekybos centras, tai nepaneigia fakto, jog ginčo patalpos buvo rekonstruotos būtent pagal ieškovo poreikius. Pirmosios instancijos teismas CK 6.249 straipsnio pagrindu pagrįstai patenkino atsakovo priešieškinio reikalavimą priteisti jam iš ieškovo 757 586 Lt nuomos mokesčio, apskaičiuoto atsižvelgiant į po sutarties nutraukimo gautą nuomos mokestį iš kitų nuomininkų, juolab kad sutartimi ginčo šalys susitarė, jog minimalūs nuomotojo nuostoliai, nuomininkui atsisakius priimti patalpas, yra 1 000 000 Lt, kas iš esmės atitinka nuomos mokestį, kurį nuomotojas tikėjosi gauti per terminą, nustatytą Sutarties 9.6 punkte.

Dėl 126 868 Lt (be PVM) per laikotarpį nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d. imtinai negautų Sutarties 7 punkte numatytų mokėjimų už netiesiogines, administravimo ir valdymo bei šildymo sąnaudas teisėjų kolegija nurodė, kad šių sąnaudų dydžiai nepriklausė nuo naudojimosi išsinuomotomis patalpomis fakto. Šios išlaidos atsakovui atsirasdavo kas mėnesį, nepriklausomai nuo to, ar ginčo patalpos faktiškai buvo nuomojamos. Sutartimi nustatant ieškovui pareigą kompensuoti dalį tokių mokėjimų, buvo siekiama kompensuoti pastato eksploatacijai būtinas faktiškai patiriamas išlaidas. Ieškovas Sutartimi sutiko kompensuoti šias atsakovo išlaidas, todėl atsakovas pagrįstai tikėjosi, kad šią pareigą ieškovas vykdys mažiausiai Sutarties 9.6 punkte nustatytą laikotarpį. Kadangi sutartį ieškovas nutraukė vienašališkai ir neteisėtai, tai jis privalo kompensuoti dėl tokio neteisėto veiksmo atsakovo patirtus nuostolius. Atsakovas faktiškai patyrė 120 902 Lt tokių nuostolių. Be to, UAB „Avitelos prekyba“ persikeliant iš antro aukšto į pirmame aukšte esančias patalpas, kurias anksčiau nuomojosi ieškovas, naujo Prekybos centro patalpų nuomininko neatsirado. Dėl to yra pagrindas prie netiesioginių sąnaudų sumos pridėti UAB „Avitelos prekyba“ sumokėtas sumas, kuriomis iš esmės nebuvo kompensuoti ieškovo nesumokėti mokėjimai (120 902 Lt + 79 582 Lt), ir atsakovui iš ieškovo priteisti priešieškinyje nurodytą visą 126 868 Lt sumą, nes ji neviršija faktiškai atsakovo patirtų nuostolių.

Dėl 137 475,81 Lt (be PVM) netiesioginių nuostolių (negautų pajamų) – iš smulkiųjų nuomininkų negauto nuomos mokesčio teisėjų kolegija nurodė, kad priežastinis ryšys tarp ieškovo išsikėlimo ir iš AB Ūkio banko bei UAB „BTA draudimas“ negautų pajamų neįrodytas. UAB „Tiekimo grupė“, UAB „Nemuno vaistinė“, UAB „Avitelos prekyba“, UAB „Optikos pasaulis“, R. Statkuvienės individualios įmonės nuomos mokesčiai buvo mažinami ir kai kurios nuomos sutartys buvo nutrauktos iš esmės dėl to, kad sumažėjo pirkėjų skaičius, nutraukus „IKI“ parduotuvės veiklą Prekybos centre. Taigi, tarp neteisėtų ieškovo veiksmų ir atsakovui atsiradusių netiesioginių nuostolių (iš kitų Prekybos centro nuomininkų negautų pajamų nuomos mokesčių forma) yra priežastinis ryšys. Nors negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyse nenurodyta sąlyga, kad bendrovės Prekybos centre nuomosis patalpas su sąlyga, jog pastate veiks „IKI“ parduotuvė, tačiau, įvertinus tai, kad atsakovas su bendrovėmis sutartis sudarė po to, kai buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų sutartis su ieškovu, yra pakankamas pagrindas teigti, jog šios bendrovės išsinuomojo patalpas su nuomos sutartyse nustatyto dydžio nuomos mokesčiais Prekybos centre būtent dėl šios priežasties, nes maisto produktais prekiaujančios parduotuvės visada pritraukia daugiau pirkėjų. Teisėjų kolegija sprendė, kad yra pakankamas pagrindas iš atsakovo priteisti 86 164,81 Lt (137 475,81 Lt – 50 085 Lt nuomos mokestis, negautas iš AB Ūkio banko – 1226 Lt nuomos mokestis, negautas iš UAB „BTA draudimas“) netiesioginių nuostolių (negautų pajamų).

Dėl bylinėjimosi išlaidų teisėjų kolegija nurodė, kad nors buvo patenkinta tik dalis atsakovo priešieškinio, yra pagrindas išvadai, jog iš esmės ginčas išspręstas ir sprendimas priimtas atsakovo naudai, nes ieškovo ieškinys buvo atmestas visiškai. Tokiu atveju, vadovaujantis teisingumo, protingumo principais, tikslinga iš atsakovo ieškovui apskritai nepriteisti bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, kas iš esmės buvo padaryta pirmosios instancijos teismo sprendimu. Nagrinėjamu atveju nustačius, kad atsakovo pareikšti reikalavimai turi būti patenkinti didesne apimtimi (42 proc.), iš ieškovo atsakovui iš viso turi būti priteista 71 proc. (50 + (50 x 42 /100) jo pirmosios instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų. Kadangi ieškovas apeliaciniu skundu iš esmės neginčija PVM sąskaitose faktūrose nurodytų atsakovo patirtų atstovavimo išlaidų dydžių, tai iš ieškovo atsakovui priteistą bylinėjimosi išlaidų sumą yra pagrindas padidinti iki 19 157,93 Lt (26 983 Lt x 71 /100). Atmetus ieškovo apeliacinį skundą, jo apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos. Atsakovo apeliacinį skundą patenkinus didžiąja dalimi, iš ieškovo atsakovui priteisiamos apeliacinės instancijos teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteisino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, atsižvelgdama į tai, kad byla yra didelės apimties, sprendė, jog pagrįstomis apeliacinės instancijos teisme atsakovo patirtomis bylinėjimosi išlaidomis yra pagrindas laikyti 6000 Lt sumą, sumokėtą už advokato suteiktas paslaugas. Iš ieškovo atsakovui iš viso yra pagrindas priteisti 12 287 Lt apeliacinės instancijos teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų (6000 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti ir 6287 Lt žyminio mokesčio).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, dėl kurios buvo teikiamas UAB „Palink“ apeliacinis skundas, ir apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį, kuria atsisakyta tenkinti UAB „Palink“ apeliacini skundą ir patenkinta dalis UAB „Kauno saulėtekis“ apeliacinio skundo, priimti naują sprendimą - UAB „Palink“ ieškinį tenkinti, o UAB „Kauno saulėtekis“ priešieškinį atmesti. Teismo sprendimo įvykdymo atgręžimo tvarka priteisti UAB „Palink“ iš atsakovo UAB „Kauno saulėtekis“ 1 236 468,18 Lt ir viso proceso metu patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodomi šie argumentai:

l. Dėl CK 6.193, 6.483–6.495 straipsnių taikymo. Teismų pateiktas Sutarties nuostatų dėl sulygto nuomos mokesčio aiškinimas neatitinka sutarties šalių tikrųjų ketinimų ir teisės aktuose įtvirtintos nuomos mokesčio sampratos (CK 6.487 straipsnis). Šioje byloje nėra ginčo, kad šalių tikroji valia sudarant Sutartį buvo sukurti nuomos santykius (CK 6.477 straipsnio 1 dalis), todėl sprendžiant tarp šalių kilusį ginčą turi būti taikomos nuomos santykius reglamentuojančios teisės normos ir atsižvelgiama į šalių tikruosius ketinimus. Nuomos mokestis negali būti vertinamas kaip išsinuomoto daikto, jo pastatymo ar įrengimo kaina. Nuomos mokesčio dydis nėra esminė nuomos sutarties sąlyga, t. y. net ir nesutarus dėl mokesčio dydžio laikoma, kad šalys turėjo omenyje tokį nuomos mokesčio dydį, kurį sutarties sudarymo metu buvo įprasta imti už tokį pat naudojimąsi daiktu atitinkamomis aplinkybėmis (CK 6.198 straipsnis, 6.487 straipsnio 3 dalis). Šalys susitarė dėl nuomos mokesčio konkrečia pinigų suma, mokama periodiškai. Nuomos dydis buvo nustatytas atsižvelgiant tik į Sutarties sudarymo metu buvusias kainas ir nesiejamas su atsakovo investicijomis statant ar įrengiant patalpas, todėl Sutartyje nėra numatyta ieškovo pareiga atlyginti atsakovui jo investicijas į patalpų rekonstrukciją. Tai patvirtina ir aplinkybė, kad atsakovas reiškė šioje byloje tiek reikalavimą atlyginti negautą nuomos mokestį, tiek ir jo investicijas, ir pastarasis reikalavimas teismo buvo atmestas, o atsakovas šios teismo sprendimo dalies apeliacine tvarka neskundė. Taigi atsakovas sutiko, kad jis neturi teisės reikalauti atlyginti jo atliktų investicijų į patalpas. Ieškovo nuomone, atsakovo atliktos investicijos į patalpas negali būti laikomos jo nuostoliais, nes atsakovas, būdamas patalpų savininkas, gavo naudą iš šių investicijų. Be to, buvo kapitaliai rekonstruotas visas pastatas, kuriame patalpos (789,28 kv. m) užima mažiau nei pusę viso pastato bendro ploto (1801,98 kv. m), todėl akivaizdu, jog sprendimas atlikti tokio masto rekonstrukciją buvo atsakovo, kaip nekilnojamojo turto rinkos profesionalo, strateginis sprendimas tiesiogiai nesiejamas su Sutarties sudarymu. CK 6.492 straipsnio 1 dalyje, taip pat Sutarties 5.6 punkte aiškiai įtvirtinta nuomotojo pareiga savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą. Patalpų įrengimas pagal atsakovo reikalavimus nebuvo specifinis ir tinkamas daugeliui kitų nuomininkų, užsiimančių prekybine veikla. Patalpas atlaisvinus, jos buvo išnuomotos kitiems nuomininkams. Byloje nėra duomenų, kad patalpas reikėjo perdaryti ar papildomai į jas investuoti, jog kiti nuomininkai galėtų jas naudoti savo veiklai.

2. Dėl CK 6.204 straipsnio, CPK 185 straipsnio taikymo. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad nekilnojamojo turto kainų 2008–2009 m. laikotarpiu kritimas apie 30 proc. pripažintinas visiems žinoma aplinkybe, kurios nereikia įrodinėti (CPK 182 straipsnio 1 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. gegužės 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje J. V. v. J. V., bylos Nr. 3K-3-255/2009). Per 2010-2013 m. laikotarpį faktinė ieškovo nuomotų patalpų nuomos kaina keitėsi nedaug ir siekė tik 5–7 Lt už 1 kv. m per mėnesį, kai Sutartimi nustatyta, jog 2007 m. patalpų nuomos kaina buvo 27 Lt už 1 kv. m per mėnesį. Nuo 2009 m. nuomos mokestis buvo perskaičiuotas (indeksuotas), todėl padidėjo iki 28 Lt už 1 kv. m. per mėnesį. Ieškovas, 2010 m. nuomodamas patalpas ir mokėdamas 28 Lt už 1 kv. m per mėnesį, iš tikrųjų gavo šios kainos neatitinkančias patalpas, dėl to Sutarties vykdymas ieškovui tapo ypač nuostolingas. 2009 m. lapkričio mėnesį patalpose veikiančios parduotuvės apyvarta, lyginant ją su 2008 m. gruodžio mėnesiu, sumažėjo net 54,9 proc., todėl jų mažėjimą lėmė ne netinkamas vietos pasirinkimas, o 2008 metais prasidėjęs šalies ekonominis nuosmukis, kurio ieškovas negalėjo numatyti, kontroliuoti ir nebuvo prisiėmęs jo atsiradimo rizikos (CK 6.204 straipsnio 2 dalis). Sutarties vykdymas, atsakovui kelis kartus atsisakius derėtis ir atlikti šalių prievolių pusiausvyrą atkuriančius Sutarties pakeitimus, tapo nebeįmanomas. Tokia pozicija atitinka kasacinio teismo formuojamą praktiką dėl CK 6.204 straipsnio taikymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo civiliniu, bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>). Teismas iš esmės sutiko su šiomis aplinkybėmis, tačiau jų nelaikė reikšmingomis, nes šalių sulygtą nuomos mokestį klaidingai vertino ne kaip atlyginimą už naudojimąsi patalpomis, o kaip atsakovo investicijų kompensavimą.

3. Dėl CK 6.258 straipsnio 5 dalies taikymo. Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad, ieškovui 2010 m. vasario 22 d. perdavus atsakovui patalpas, šis sudarė pakeičiamąsias dalies šių patalpų nuomos sutartis su kitais nuomininkais (UAB „Klaipėdos išparduotuvė“, UAB „Anava“, UAB „Avitelos prekyba“, M. R.), kurie mokėjo atsakovui nuomos mokestį. Atsakovo skaičiavimais, per trejų metų ir 53 dienų laikotarpį nuo 2010 m. vasario 22 d. (patalpų grąžinimo) iki 2013 m. balandžio 14 d. (baigėsi Sutarties 9.6 punkte nustatytas ketverių metų ir šešių mėnesių laikotarpis, po kurio ieškovas turėjo teisę vienašališkai nutraukti Sutartį) atsakovas iš ieškovo būtų gavęs 828 763 Lt nuomos mokesčio. Per tą patį laikotarpį už tų pačių patalpų nuomą atsakovas iš naujųjų nuomininkų gavo 111 318 Lt. Taigi faktiškai atsakovo negautas nuomos mokestis per šį laikotarpį yra 717 444 Lt (828 763 Lt – 111 318 Lt). Ši suma yra 40 142 Lt mažesnė nei priteista atsakovui pirmosios instancijos teismo sprendimu (757 586 Lt).

4. Dėl CK 6.259 straipsnio taikymo. Byloje esantys įrodymai patvirtina, kad atsakovas turėjo galimybę nuomoti visas patalpas ieškovui už 19 Lt ir 7,33 Lt už 1 kv. m už mėnesį, tačiau atsakovas šio pasiūlymo atsisakė; po kelių mėnesių sudarė nuomos sutartis su kitais nuomininkais (UAB „Klaipėdos išparduotuvė“, UAB „Anava“) dėl dalies patalpų nuomos už daug mažesnę kainą (1–7 Lt), o dalis patalpų per visą kelerių metų laikotarpį apskritai nebuvo išnuomota. Atsakovas atsisakė derėtis ir keisti Sutarties sąlygas, nesiūlė jam priimtinų Sutarties pakeitimų, kurie padėtų atkurti šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą, taip pažeisdamas CK įtvirtintą pareigą bendradarbiauti ir kooperuotis (CK 6.200 straipsnis). Atsakovas nepagristai nesiėmė priemonių nuostoliams sumažinti ir pasirinkdamas ekonomiškai mažiau naudingus pasiūlymus prisiėmė šio pasirinkimo riziką. Taigi dėl nuostolių atsiradimo yra atsakovo kaltės, todėl jo patirtų nuostolių atlyginimas mažintinas atitinkama suma, už kurią jis atsakingas (CK 6.259 straipsnio 2 dalis).

5. Dėl 126 868 Lt nuostolių – atsakovo negautų mokėjimų už netiesioginių, administravimo ir valdymo sąnaudų priteisimo. Ieškovui atlaisvinus patalpas ir jas perdavus atsakovui, ieškovo, kaip nuomininko, pareigos, įtvirtintos Sutartyje ir įstatymuose (CK 6.483–6.495 straipsniuose) pasibaigė. CK 6.249, 6.258 straipsniai šiuo atveju netaikytini, nes nurodyti mokėjimai nėra nuomos mokestis, atsakovo veiklos naudos objektas. Nagrinėjamu atveju nėra priežastinio ryšio (CK 6.247 straipsnis) tarp ieškovo veiksmų ir atsakovo patirtų sąnaudų, kurias turi atlyginti asmenys, kurie yra faktiniai patalpų naudotojai ir iš suteiktų paslaugų gauna naudą, t. y. faktiniai patalpų nuomininkai (CK 6.489. 6.493 straipsniai). Atsakovas, kaip patalpų savininkas, atsisakė savo visų ar dalies teisių reikalauti iš faktinių patalpų nuomininkų vykdyti teisės aktuose įtvirtintas patalpų naudotojų pareigas – padengti faktines Prekybos centro bendrųjų patalpų eksploatacijos bei priežiūros, valdymo ir administravimo išlaidas, todėl atsakovo prašomos atlyginti išlaidos jo veiksmų (sprendimo) rezultatas, kurių ieškovas, net jei būtų nustatyti jo tariamai neteisėti veiksmai, neturi pareigos atlyginti (CK 6.247, 6.259 straipsnio 2 dalis). Be to, apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai priteisė 5966 Lt daugiau, nei nustatyta faktinė negautų mokėjimų suma, pažeisdamas CK 6.258 straipsnio 5 dalį, reglamentuojančią nuostolių, grindžiamų kainų skirtumu, atlyginimą. Apeliacinės instancijos teismo motyvai, kad neturėtų būti mažinamos šios išlaidos visa faktiškai gauta suma, nes išaugo atsakovo iš smulkiųjų nuomininkų negautų mokėjimų suma, yra nepagrįsti, nes šioje byloje nebuvo nagrinėjamas šių sumų priteisimo iš smulkiųjų nuomininkų klausimas.

6. Dėl 86 164,81 Lt nuostolių – iš smulkiųjų nuomininkų negauto nuomos mokesčio priteisimo. Ieškovas remiasi CK 6.249 straipsnio 1 dalimi ir kasacinio teismo išaiškinimais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. kovo 25 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Senasis dvaras“ v. UAB „Veroeva“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzgvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-138/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-138/2011">3K-3-138/2011</a>; 2012 m. balandžio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Belvedere prekyba“ v. UAB „Departus“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMTYvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-116/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-116/2012">3K-3-116/2012</a>), CPK 185 straipsniu ir kasacinio teismo išaiškinimais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. M. v. draudimo UAB,,Baltijos garantas“, bylos Nr. 3K-3-98/2008; 2010 m. lapkričio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje D. P. v. G. K., bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MjgvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-428/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-428/2010">3K-3-428/2010</a>). Ieškovas nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas visiškai neatsižvelgė į šioje byloje nustatytas aplinkybes, kad nuo 2008 m. prasidėjusi ekonominė krizė lėmė viso Prekybos centro klientų skaičiaus bei visų Prekybos centro nuomininkų pajamų mažėjimą, rinkos nuomos kainų kritimą. Apeliacinės instancijos teismas, visapusiškai ir objektyviai neišnagrinėjęs visų byloje esančių įrodymų ir aplinkybių, klaidingai sprendė, jog iš smulkiųjų nuomininkų negautas nuomos mokestis yra atsakovo nuostoliai, atsiradę tik dėl ieškovo veiksmų (CK 6.249– 6.259 straipsniai). Dėl iš UAB „Tiekimo grupė“ negauto nuomos mokesčio (35 464,50 Lt už 35,5 mėnesio) ieškovas nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į atsakovo su UAB „Tiekimo grupė“ 2010 m. vasario 3 d. (tą patį mėnesį, kai ieškovas atlaisvino patalpas ir pateikė ieškinį) sudarytos nuomos sutarties 9.6 punkte įtvirtintą nuomininko teisę nutraukti nuomos sutartį prieš terminą dėl bet kokios priežasties, įspėjus nuomotoją prieš du mėnesius. Taigi nėra pagrindo teigti, kad UAB „Tiekimo grupė“ patalpas būtų nuomojusi ir mokėjusi nuomos mokestį visą ginčo laikotarpį. Taigi atsakovo nurodytos sumos nėra pagrįstos realiomis, įrodytomis ir neišvengiamomis pajamomis (CK 6.249 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas neįvertino UAB „Tiekimo grupė“ 2010 m. balandžio 23 d. ir 2010 m. gegužės 28 d. raštų, patvirtinančių, kad šios bendrovės su atsakovu nuomos sutarties nutraukimo priežastis buvo atsakovo nesąžiningi veiksmai, atsisakant bendradarbiauti ir keisti sutarties sąlygas, atsižvelgiant į pasikeitusią ekonominę situaciją šalyje (CPK 185 straipsnis, CK 6.247 straipsnis). Be to, laikotarpis, už kurį prašoma priteisti iš UAB „Tiekimo grupė“ negauto nuomos mokesčio, yra neprotingai ilgas (35,3 mėnesiai). Per šį laikotarpį atsakovas galėjo išnuomoti patalpas naujam nuomininkui ir nepatirti prašomų atlyginti nuostolių. Taigi šie nuostoliai atsirado dėl atsakovo kaltės (CK 6.259 straipsnio 2 dalis).

7. Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo. Teismai, spręsdami išlaidų paskirstymo klausimą, neteisingai taikė CPK 93 straipsnio 2 dalį, nes tuo atveju, kai yra tenkinama tik dalis ieškinio ar apeliacinio skundo, priteisiamos bylinėjimosi išlaidos tiek ieškovui, tiek atsakovui, atsižvelgiant į atmestų ir patenkintų reikalavimų santykį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. kovo 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje ŽŪB „Minaičiai“ v. AB „Žemaitijos pienas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMDgvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-208/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-208/2013">3K-3-208/2013</a>). Teismai visai nepriteisė ieškovui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidų, nors atsakovo priešieškinio dalis buvo atmesta, dalis apeliacinio skundo netenkinta.

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovas prašo atmesti kasacinį skundą ir palikti nepakeistus bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus, priteisti iš ieškovo kasaciniame teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas. Nurodomi šie argumentai:

1. Dėl CK 6.193, 6.483–6.495 straipsnių taikymo. Nuomotos patalpos buvo skirtos ir įrengtos būtent ieškovui. Įrengimo darbų, kurie buvo atlikti ieškovo reikalavimu ir atsakovo sąskaita, rezultatas nėra patalpų pagerinimas, nes atsakovui nereikalingas patalpose veiklą vykdant kitam atitinkamo lygio mažmeninės prekybos operatoriui. Juolab kai kiti prekybos tinklų operatoriai tokių patalpų nepageidavo nei prieš Prekybos centro rekonstrukciją, nei po to, nes (duomenys neskelbtini) turi savo veikiančias parduotuves, įrengtas pagal jų konkrečius reikalavimus. Nesant sudarytos Sutarties su pagrindiniu nuomininku, atsakovas nebūtų rekonstravęs Prekybos centro, juolab kad šiam tikslui buvo būtinas didelio kredito gavimas. Atsižvelgiant į tai, Sutarties 9.6. punkte buvo įtvirtintas atsakovo teisėtas ir pagrįstas lūkestis, kad ieškovas savo prievoles pagal Sutartį vykdys mažiausiai ketverius metus ir šešis mėnesius, šį laikotarpį mokės nuomos mokestį bei kitus sutartus mokėjimus. Būtent nurodytos aplinkybės ir lėmė tai, kad Sutartyje buvo sutarta dėl 27 Lt už 1 kv. m nuomos mokesčio ir kitų mokėjimų (Sutarties 7 dalis), Sutarties 9.6 punkte numatyto ketverių metų ir šešių mėnesių termino, dešimt metų nuo patalpų perdavimo–priėmimo akto pasirašymo momento Sutarties (nuomos) termino (Sutarties 4.1 punktas) bei kitų esminių Sutarties sąlygų. Tokios sutarties sąlygos atitiko šalių tikruosius ketinimus, ikisutartinius santykius, jų lūkesčius, tikslus ir norus.

2. Dėl CK 6.204 straipsnio, CPK 185 straipsnio taikymo. Atsakovo nuomone, ieškovo argumentai pagal CPK 353 straipsnį nepatenka į bylos nagrinėjimo kasacine tvarka ribas. Atsakovas nurodo CK 1.2 straipsnio, 6.154 straipsnio 1 dalies, 6.193, 6.204 straipsnių nuostatas, kad ieškovas nesąžiningai ir neteisėtai remiasi CK 6.204 straipsniu, ignoruodamas ne tik atsakovo teises ir teisėtus interesus, bet ir bendradarbiavimo, teisingumo, protingumo, sąžiningumo, ekonomiškumo principus. Ieškovas 2009 m. lapkričio 18 d. raštu pareikalavo keisti sutarties sąlygas, tokie pakeitimai būtų suteikę ieškovui teisę savo nuožiūra, nederinant to su atsakovu, keisti patalpose veikiančios parduotuvės standarto lygį ir patalpas naudoti bet kurio standarto parduotuvei, sumažinti nuomos mokesčio įkainį už 1 kv. m nuo 27 Lt iki 7,33 Lt (beveik keturis kartus); teisę savo nuožiūra, be atskiro atsakovo sutikimo, subnuomoti patalpas asmenims nedraudžiamai ūkinei komercinei veiklai vykdyti. Tai būtų tiesioginių nuomos santykių su atsakovu pabaiga. Atsakovo nuomone, ieškovas, būdamas apdairus ir rūpestingas verslininkas, sudarydamas ginčo sutartį, turėjo numatyti, kad pasirinkta vieta naujos parduotuvės steigimui gali būti neperspektyvi, žinojo, jog Sutartyje numatytas minimalus nuomos terminas ir nuomos mokesčio dydis buvo nustatytas atsižvelgiant į tai, kad atsakovas savo lėšomis rekonstravo ginčo patalpas pagal ieškovo nustatytus reikalavimus ir turėjo teisėtus lūkesčius, jog patalpos už Sutartimi nustatytą mokestį bus nuomojamos ilgą laiką. Ieškovo skunde dėstomi teiginiai apie pasaulyje įvykusią ekonominę krizę ir jos nulemtus ekonominius rodiklius turi būti vertinami ne bendrąja prasme, nes iš recesijos kylantys neigiami padariniai paveikė visus ūkio subjektus, tarp jų – ir atsakovą, o vertinant juos konkrečiu atveju, atsižvelgiant į konkrečias faktines aplinkybes. Ieškovas yra viena didžiausių Lietuvos bendrovių, valdančių prekybos tinklus Lietuvoje ir užsienyje, turinti didžiulį kapitalą ir sėkmingai veikiančią verslo sistemą, gebančią ne tik išsilaikyti ekonominio sunkmečio metu, bet ir galinčią generuoti pelną. Byloje yra įrodymų, patvirtinančių, kad pasaulinė ekonominė recesija galbūt ieškovo apskritai nepaveikė (ar itin nedaug), nes sunkiu ekonominiu laikotarpiu jis intensyviai tęsė verslo plėtrą, atidarinėjo naujas parduotuves, prekybos centrus ir pan. Atsižvelgiant į tai, net ir pripažinus, jog (duomenys neskelbtini) Prekybos centro atveju ieškovo veikloje galėjo atsirasti tam tikro lygmens veiklos ir (ar) gaunamos naudos smuktelėjimas, šios aplinkybės turėtų būti laikomos nulemtomis išskirtinai paties ieškovo prisiimtos rizikos ir netinkamų sprendimų, didelės konkurencijos mažame (duomenys neskelbtini) mieste, nedidelio gyventojų skaičiaus ir kitų faktorių, kuriuos ieškovas, kaip ilgametis, daug patirties turintis verslininkas, galėjo ir turėjo numatyti ir įvertinti. 2008 m. spalio 15 d., kai Negyvenamųjų patalpų priėmimo–perdavimo aktu atsakovas perdavė patalpas ieškovui, jau buvo atsiradusios ir žinomos iš esmės visos aplinkybės, kurios yra nurodomos kaip ieškinio pagrindas (CK 6.204 straipsnio 2 dalies 1 punktas), jų nebereikėjo numatyti (CK 6.204 straipsnio 2 dalies 2 punktas). Ieškovas laikytinas visiškai prisiėmusiu šių aplinkybių egzistavimo bei padarinių riziką (CK 6.204 straipsnio 2 dalies 4 punktas). Be to, CK 6.204 straipsnyje aptariamas suvaržymas turi būti esminis. Ieškovo nurodomam pagrindui nesant naujam ir juolab esminiam suvaržymui, šalių interesų pusiausvyra iki ieškinio padavimo dienos tarp šalių, bent jau ieškovo nenaudai, visiškai nepasikeitė. Atsakovo teigimu, Prekybos centro patalpų išdėstymas buvo suderintas su ieškovu, atsižvelgiant į jo pasiūlymus bei pastabas, laikantis jo griežtų nurodymų ir reikalavimų, todėl nėra pagrindo teigti, kad ieškovui tapo sudėtingiau vykdyti Sutartį nei atsakovui. Atsakovas pažymi, kad nuo 2008 m. spalio 15 d. Negyvenamųjų patalpų priėmimo–perdavimo akto iki ieškinio pareiškimo dienos nebuvo praėję net pusantrų metų. Laiku supratęs ieškovo ketinimų tariamumą ir nesąžiningumą, atsakovas arba nebūtų sudaręs Sutarties, arba nebūtų prisiėmęs patalpų įrengimo sąnaudų, nes priešingu atveju atsakovas negautų naudos, prisiimtų ilgametės išskirtinai nuostolingos veiklos perspektyvą. Atsakovo teigimu, ieškovas galėjo nepriimti patalpų pagal Sutartį ir pagal jos 8.4 punktą sumokėti atsakovui 1 000 000 Lt dydžio netesybas, t. y. minimalius Sutartyje nustatytus atsakovo nuostolius, kurių dydis iš esmės atitinka nuomos mokestį, kurį atsakovas tikėjosi gauti per terminą, sulygtą Sutarties 9.6. punkte. Atsakovo nuomone, patenkinus ieškinį, kai neįrodytos visos būtinosios CK 6.204 straipsnio taikymo sąlygos, ieškovo nurodomi ekonominės krizės padariniai dėl Sutarties vykdymo tektų tik atsakovui (nuomotojui). Ieškovo skunde teikiami tariamai analogiškų bylų, išnagrinėtų Lietuvos Aukščiausiajame Teisme, pavyzdžiai nagrinėjamu atveju netaikytini, nes aptariamų bylų faktinės aplinkybės iš esmės nesutampa (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. lapkričio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Litesko“ v. Lietuvos valstybė ir kt., bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MTkvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-419/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-419/2012">3K-3-419/2012</a>; 2013 m. gegužės 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Lietuvos kariuomenė v. UAB „Eisiga“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2013">3K-3-230/2013</a>; kt.).

3. Dėl CK 6.258 straipsnio 5 dalies taikymo. Už patalpų nuomą per laikotarpį nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d. atsakovo faktiškai negautas nuomos mokestis yra 717 444 Lt, t. y. 40 142 Lt mažiau, nei pirmosios instancijos teismas priteisė atsakovui. Į ieškovo nuomotų patalpų dalį pirmame Prekybos centro aukšte UAB „Avitelos prekyba“ persikėlė iš anksčiau nuomotų patalpų antrame Prekybos centro aukšte, už kurias jokių mokesčių toliau nebemokėjo. Dėl to iš UAB „Avitelos prekyba“ už ieškovo patalpų dalies nuomą gauta nuompinigių suma nebūtų pagrįsta mažinti teismo sprendimu atsakovui priteistą 757 586 Lt sumą nuostoliams atlyginti. Iš UAB „Klaipėdos išparduotuvė“ per laikotarpį nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d. gauta ne 62 216 Lt be PVM nuompinigių (kaip buvo prognozuota ir nurodyta atsakovo patikslintame priešieškinyje), bet tik 34 724 Lt, iš UAB „Anava“ vietoje prognozuotų 8961 Lt pajamų už nuomą – tik 2285 Lt. Taigi faktiškai nuostolis dėl negauto nuomos mokesčio – 791 198 Lt be PVM (828 763 Lt - 34 724,00 Lt - 2 285,00 Lt - 556,00 Lt), t. y. netgi daugiau, nei atsakovui priteisė teismas.

4. Dėl CK 6.259 straipsnio taikymo. Ieškovo prašymai ir reikalavimai atsakovui nebuvo konstruktyvus siekis teisingai modifikuoti šalių teisinius santykius, o kvalifikuotini kaip nesąžiningas ir neteisėtas siekis nutraukti Sutartį, formaliai pradedant formuoti ikiteismines sąlygas CK 6.204 straipsnio taikymui. Atsakovas, būdamas apdairus, atidus ir rūpestingas, ėmėsi visų priemonių patiriamiems nuostoliams sumažinti. Atsakovas visada siekė problemas spręsti geranoriškai, tikėjosi, jog ieškovas nutrauks neteisėtus veiksmus ir šalys galės toliau naudingai ir konstruktyviai bendradarbiauti. Atsakovo nuomone, padarinių kilo tik dėl ieškovo neteisėtos veikos.

5. Dėl 126 868 Lt nuostolių atlyginimo. Atsakovas remiasi Sutarties 4.1, 7.6, 7.8, 7.8.1–7.8.6, 7.9 punktais, nurodo, kad pagrįstai tikėjosi, jog ieškovas mažiausiai Sutarties 9.6 punkte nustatytą terminą tinkamai vykdys savo sutartinius įsipareigojimus, tarp jų – mokės ne tik nuomos mokestį, tačiau ir atitinkamai kompensuos kitas Sutartyje numatytas išlaidas bei mokės sutartus mokėjimus. Mokėjimai (be nuomos mokesčio) pagal nurodytas Sutarties nuostatas mokėtini ne už faktinį veiklos vykdymą patalpose, o skaičiuojant tokius mokėjimus pagal proporciją tarp bendrai mokėtinos sumos ir dalies, kurią ieškovo nuomotos patalpos užima pastato visame plote. Ieškovui atlikus neteisėtus veiksmus, atsakovas nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d. negavo 126 868 Lt (be PVM) Sutarties 7 dalyje numatytų mokėjimų – už netiesiogines, administravimo ir valdymo bei šildymo sąnaudas, kurias ieškovui būtų tekę sumokėti nepriklausomai nuo to, ar pastarasis faktiškai vykdytų veiklą išsinuomotose patalpose, juolab dėl to, kad ieškovas, tinkamai vykdydamas savo Sutartinius įsipareigojimus pagal Sutarties 9.6 punktą, privalėjo patalpas nuomotis mažiausiai ketverius metus ir šešis mėnesius. Be to, atmestini ieškovo teiginiai, kad atsakovui buvo priteista 5966 Lt daugiau, nei nustatyta faktinė negautų mokėjimų suma. UAB „Avitelos prekyba“ iš nuomotų patalpų antrame Prekybos centro aukšte persikėlė į ieškovo patalpų dalį pirmame Prekybos centro aukšte, ir pradėjusi mokėti atitinkamus mokėjimus kaip ieškovo patalpų dalies nuomininkė, nustojo mokėti kaip Prekybos centro antro aukšto patalpų nuomininkė. Be to, iš UAB „Klaipėdos išparduotuvė“ buvo prognozuota gauti 124 321 Lt be PVM, o faktiškai gauta tik 54 605 Lt be PVM, iš UAB „Anava“ buvo tikimasi gauti 38 295 Lt be PVM, o gauta tik 8685 Lt be PVM. Faktinis nuostolis dėl negautų kitų mokėjimų sudaro 200 485 Lt be PVM (264 073 Lt - 54 605 Lt - 8 685 Lt - 298 Lt), t. y. daugiau, nei buvo prašoma priteisti iš ieškovo. Taigi apeliacinės instancijos teismas, priteisdamas 126 868 Lt, neviršijo faktiškai atsakovo patirtų nuostolių.

6. Dėl 86 164,81 Lt nuostolių – iš smulkiųjų nuomininkų negauto nuomos mokesčio priteisimo. Atsakovo apsisprendimui atlikinėti Prekybos centro rekonstrukciją lemiamą reikšmę turėjo ne tik nuomos mokesčio dydis, sutarties terminas, nuomininko reikalavimai bei šių sąlygų tarpusavio santykis, tačiau ir ta aplinkybė, kad, sudarius ilgalaikę Prekybos centro patalpų nuomos sutartį, susikuria palankios ir tinkamos sąlygos rasti kitus potencialius Prekybos centro patalpų nuomininkus, nuomosiančius laisvas nuo ieškovo užimamų Prekybos centro patalpas. Ieškovui išsikėlus iš nuomojamų patalpų kiti Prekybos centro nuomininkai, motyvuodami tuo, kad, nelikus ieškovo, kaip Prekybos centro pagrindinio nuomininko, jie neteko didelio lankytojų srauto, o jų vykdoma veikla apribota, taip pat ėmė ieškoti galimybių nutraukti sudarytas sutartis, atsisakyti mokėti nuomos ir kitus privalomus mokesčius ar mėginti susitarti dėl jų sumažinimo. Atsakovas, siekdamas dėl ieškovo neteisėtų veiksmų patiriamų nuostolių minimizavimo, buvo priverstas derėtis su smulkiaisiais nuomininkais, daryti atitinkamas nuolaidas ir atlikti kitus veiksmus, kad Prekybos centras toliau galėtų veikti. Dėl šių priežasčių atsakovas patyrė 137 475,81 Lt netiesioginių nuostolių, kuriuos sudaro iš smulkiųjų nuomininkų nuomojamų patalpų negautas nuomos mokestis. Atsakovas pažymi, kad CK 6.247 straipsnyje įtvirtinta lankstaus priežastinio ryšio samprata. Civilinės atsakomybės pagrindu pripažįstamas ir netiesioginis priežastinis ryšys, kai žala atsiranda ne tiesiogiai iš neteisėtų veiksmų, bet yra pakankamai susiję su žalingų padarinių atsiradimu.

7. Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo. Teismas tinkamai paskirstė bylinėjimosi išlaidas (CPK 93 straipsnio 4 dalis).

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nurodytų aplinkybių, vertintinų kaip sutarties vykdymo suvaržymas, iš esmės pakeičiantis sutartinių prievolių pusiausvyrą

Kasaciniame skunde nurodoma, kad bylą nagrinėję teismai neteisingai aiškino CK 6.204 straipsnį ir nepagrįstai nenustatė esminio sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimo. Nesutikimą su bylą nagrinėjusių teismų išvadomis kasatorius (ieškovas) grindžia dėl ekonominės krizės sumažėjusiomis jo pajamomis iš nuomojamose patalpose vykdytos veiklos, kritusia patalpų nuomos kaina, taip pat tuo, jog kasatoriui kaip nuomininkui nepagrįstai uždėta našta kompensuoti atsakovo investicijas į patalpų rekonstrukciją.

CK 6.204 straipsnyje reglamentuojamas sutartinių įsipareigojimų vykdymas pasikeitus aplinkybėms. Remiantis CK 6.204 straipsnio 2 dalimi, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad sutarties vykdymo varžymas turi būti esminis, pažeidžiantis šalių interesų pusiausvyrą, reikalavimas įvykdyti sutartį tokiomis aplinkybėmis prieštarautų sąžiningumo, protingumo ir teisingumo principams. Be to, tam, kad dėl šių aplinkybių būtų galima keisti ar nutraukti sutartinius santykius, CK 6.204 straipsnio 2 dalyje nustatytos papildomos sąlygos: 1) tokios aplinkybės atsiranda ar tampa žinomos jau sudarius sutartį; 2) šalis ją sudarydama negalėjo protingai numatyti, kad tokių aplinkybių gali atsirasti; 3) tų aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti (jos nepriklauso nuo tos šalies valios, šalis negalėjo užkirsti kelio jų atsiradimui ir pan.); 4) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos. CK 6.204 straipsnio 3 dalyje reikalaujama išankstinio vienos šalies kreipimosi į kitą su prašymu susitarti dėl sutarties sąlygų pakeitimo. Tik šiai atsisakius keisti sutartį arba neatsakius į tokį siūlymą, suinteresuota šalis įgyja teisę kreiptis į teismą ir pateikti ieškinį dėl sutarties sąlygų pakeitimo ar nutraukimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. balandžio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje B. R. v. UAB „Sauluva“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yOTYvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-296/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-296/2006">3K-3-296/2006</a>; 2011 m. sausio 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje VšĮ reabilitacijos centras „Aušveita“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOC8yMDEx" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-18/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-18/2011">3K-3-18/2011</a>; 2011 m. gegužės 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Europa Group“ v. UAB,,Kleta“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjUvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-265/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-265/2011">3K-3-265/2011</a>; 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>; 2013 m. lapkričio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. D. ir kt. v. AB DNB bankas, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjMvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-523/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-523/2013">3K-3-523/2013</a>; kt.).

Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas dėl ekonominės krizės savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 straipsnio nuostatas; lygiai taip pat konstatavimas, jog ir kita sutarties šalis patyrė neigiamų ekonominės krizės padarinių, nėra pagrindas šio straipsnio netaikyti. Ekonominės krizės situacija per se nereiškia sutartinių prievolių pusiausvyros pažeidimo, tačiau ji nepripažintina ir absoliučiu pagrindu, dėl kurio reikalavimai pripažinti jos įtaką sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimui visais atvejais turėtų būti atmetami. Kadangi ekonominė krizė nevienodai paveikia įvairius verslo sektorius, tai pasauliniu ir nacionaliniu mastu kilusios ekonominės krizės įtaka sutartiniams santykiams ir jos sukelti konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje nustatytini ir vertintini individualiai. Ekonominė krizė ar kitas sutarties vykdymo sąlygų pasikeitimas ne visada sudaro pagrindą keisti sutartį – ji gali būti keičiama, jeigu toks pasikeitimas yra itin reikšmingas – iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą. Sutartinių prievolių pusiausvyros pokytis paprastai nustatomas pagal objektyvią planuoto (buvusio sutarties sudarymo metu) ir realaus prievolės įvykdymo pokyčių skaitinę išraišką (pavyzdžiui, įvykdymo kainos padidėjimo skaitinę išraišką). Tam tikrais atvejais šis pokytis taip pat gali būti nustatomas pagal netiesioginį įvykdymo kaštų padidėjimą arba įvykdymo vertės sumažėjimą ir kt. Ginčą dėl sutarties pakeitimo nagrinėjantis teismas turi nustatyti faktines aplinkybes dėl sutartinių prievolių pusiausvyros pokyčio egzistavimo, jo masto ir įvertinti, ar toks pasikeitimas vertintinas kaip iš esmės pakeitęs sutartinių prievolių pusiausvyrą bei sudarantis pagrindą pakeisti sutartį. Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai kiekvienoje byloje vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gegužės 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Europa Group“ v. UAB „Kleta“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjUvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-265/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-265/2011">3K-3-265/2011</a>; 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>; 2013 m. lapkričio 13 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. D. ir kt. v. AB DNB bankas, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjMvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-523/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-523/2013">3K-3-523/2013</a>; 2013 m. gruodžio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB „SEB lizingas“ v. UAB „Evekas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy02MjMvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-623/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-623/2013">3K-3-623/2013</a>; kt.).

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2007 m. rugsėjo 19 d. šalys sudarė terminuotą (dešimties metų terminui) negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Pagal Sutarties 1.1 punktą nuomotojas UAB „Kauno saulėtekis“ įsipareigojo įrengti ir perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį pastato (duomenys neskelbtini) pirmame aukšte esančias patalpas, kurių bendras plotas yra apie 807 kv. m. Sutarties 7.4 punktu šalys susitarė, kad nuomos mokestis už 1 kv. m patalpų yra 27 Lt plius įstatymo nustatyto dydžio PVM. Negyvenamųjų patalpų priėmimo–perdavimo 2008 m. spalio 15 d. aktu šalys patvirtino, kad nuomotojas nuomai perdavė, o nuomininkas priėmė 793 kv. m patalpas. Kasatorius, prašydamas teismo nutraukti Sutartį, nurodė, kad 2008 m. gruodžio 10 d. išsinuomotose patalpose pradėjo veikti kasatoriui priklausanti maisto prekių parduotuvė „IKI“, ir jau pirmaisiais parduotuvės veiklos mėnesiais apyvarta nebuvo tokia, kokios buvo tikimasi sudarant Sutartį; per laikotarpį nuo 2008 m. gruodžio mėnesio iki 2009 m. lapkričio mėnesio kasatorius patyrė 560 774 Lt nuostolių ir ši suma didėjo; dėl ekonominės krizės buvo iš esmės pakeista iš Sutarties kylančių šalių prievolių pusiausvyra, nes dėl šių aplinkybių atsiradimo kasatoriui iš esmės padidėjo Sutarties įvykdymo kaina ir dėl to Sutartį jam vykdyti tapo daug sudėtingiau nei atsakovui.

Vertindama kasatoriaus nurodytus argumentus dėl mažesnio nei tikėtasi pirkėjų srauto parduotuvėje „IKI“ ir dėl ekonominės krizės sumažėjusios šios parduotuvės apyvartos, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į bylą nagrinėjusių teismų nustatytas aplinkybes, kad 2009–2010 m. ieškovas savo veiklą Lietuvoje plėtė; (duomenys neskelbtini) įsteigtos kitos UAB „Palink“ parduotuvės prasidėjus ekonominei krizei savo veiklos nenutraukė, ekonominė krizė neturėjo didesnės neigiamos įtakos ieškovo veiklai Lietuvoje (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Ieškovas nepateikė į bylą įrodymų (pvz., skaičiavimų, verslo plano ir pan.), patvirtinančių, kad jis buvo įvertinęs, jog planuojama veikla išsinuomotose patalpose bus pelninga. Dėl šios priežasties byloje nebuvo galimybės nustatyti sutartinių prievolių pusiausvyros pokytį pagal objektyvią planuoto (buvusio sutarties sudarymo metu) ir realaus prievolės įvykdymo pokyčių skaitinę išraišką. Dėl to, kad kasatorius negavo pelno, kaip jis teigė, patyrė nuostolius atsakovo patalpose atidarytoje parduotuvėje, teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad byloje nepaneigta galimybė, jog kasatorius protingai galėjo numatyti, kad jo veikla išsinuomotose patalpose nebus tokia pelninga, kaip jis tikėjosi (kasatorius neįrodė priešingai) ir kad jam iš esmės tapo sudėtinga vykdyti su atsakovu sudarytą sutartį daugiau ne dėl ekonominės krizės, o dėl konkurencingos ir nepaklausios vietos pasirinkimo. Byloje nustatyta, kad šalia atsakovo Prekybos centro veikė dar du UAB „Palink“ prekybos centrai, t. y. „IKI Autobusų stotis“ ir „IKI Telšiai“, dvi „MAXIMA“ parduotuvės bei „NORFA XL“. Kasatorius yra verslininkas, turintis didžiulę patirtį mažmeninės prekybos srityje, todėl turėjo elgtis protingai ir apdairiai, prisiimdamas ilgalaikes prievoles, įvertinti ir prisiimti neigiamų savo veiklos padarinių riziką. Be to, kasatorius, būdamas viena didžiausių Lietuvos bendrovių, valdančių prekybos tinklus Lietuvoje ir užsienyje, steigiantis naujas parduotuves skirtinguose Lietuvos miestuose ir kitose šalyse, steigdamas parduotuvę (duomenys neskelbtini) turėjo įvertinti ir žinoti vietovės būklę vartotojų paklausos aspektu. Taigi nurodyti duomenys lemia išvadą, kad ieškovas kaip verslininkas, veikdamas protingai, galėjo numatyti, kad jo veikla išsinuomotose patalpose nebus tokia pelninga kaip tikėjosi, t. y. byloje nepatvirtintas faktas, kad būtent ekonominė krizė nulėmė ieškovo nepelningą veiklą išsinuomotose patalpose. Kadangi bylą nagrinėję teismai nenustatė, kad sutarties sudarymo metu kasatorius turėjo pagrindą tikėtis didesnio pirkėjų srauto bei didesnės prekių apyvartos, nei pasirodė pradėjus parduotuvės veiklą, kartu nebuvo pagrindo pripažinti, kad nurodytos aplinkybės gali būti laikomos pasikeitusiomis, a fortiori nebuvo pagrindo laikyti, kad jos iš esmės pakeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą.

Vertindama kasatoriaus argumentą dėl sumažėjusio nuomojamų patalpų nuomos mokesčio rinkoje, kaip pagrindo keisti sutartį, teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į teismų nustatytą aplinkybę, kad 2009–2010 m. nekilnojamojo turto nuomos mokestis už 1 kv. m sumažėjo. Pagal kasacinio teismo formuojamą praktiką ši aplinkybė (kaip ekonominės krizės neigiami padariniai plėtojamam verslui) galėtų būti priežastis konstatuoti sutarties prievolių pusiausvyros pasikeitimą, iš esmės sumažėjus gaunamam įvykdymui, nes atitinka nutartyje nurodytas CK 6.204 straipsnio taikymo sąlygas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. gegužės 31 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Europa Group“ v. UAB „Kleta“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjUvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-265/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-265/2011">3K-3-265/2011</a>; 2012 m. balandžio 10 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tamro vaistinė“ v. UAB „Gamafondas“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTAvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-150/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-150/2012">3K-3-150/2012</a>; kt.). Bendriausia prasme sutarties šalis, mokėdama sutarto dydžio nuomos mokestį ir už jį gaudama patalpas, kurių rinkos nuomos kaina yra nukritusi, gauna mažesnės apimties priešpriešinį įvykdymą. Ar toks nuomojamų patalpų nuomos kainos kritimas rinkoje sudaro pagrindą keisti sutartį, nustatoma vertinant CK 6.204 straipsnio taikymo sąlygų visumą, pirmiausia – ar dėl to iš esmės pasikeičia šalių sutartinių prievolių pusiausvyra.

Teisėjų kolegijos nuomone, nagrinėjamu atveju CK 6.204 straipsnio nuostatos negali būti taikomos dėl byloje nustatytų ginčo išsprendimui reikšmingų aplinkybių. Minėta, kad pagal Sutarties 1.1 punktą nuomotojas UAB „Kauno saulėtekis“ įsipareigojo įrengti ir perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį pastato (duomenys neskelbtini) pirmame aukšte esančias patalpas. Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad atsakovas savo sąskaita rekonstravo ginčo patalpas pagal ieškovo poreikius, standartus, įrengimus. Pagal Sutarties 4.1 punktą patalpos ieškovui buvo išnuomotos dešimties metų terminui, kuris pradėtas skaičiuoti nuo patalpų perdavimo–priėmimo akto pasirašymo momento. Ieškovo kaip nuomininko teisė vienašališkai, ne teismo tvarka nutraukti sutartį prieš terminą buvo įtvirtinta Sutarties 9.6 punkte, pagal kurį jis turėjo įspėti atsakovą apie sutarties nutraukimą prieš terminą ne vėliau kaip prieš šešis kalendorinius mėnesius iki sutarties nutraukimo, o teise nutraukti sutartį prieš terminą galėjo pasinaudoti tik nuo nuomos termino pradžios praėjus ketveriems nuomos termino metams. Be to, šalys susitarė, kad minimalūs nuomotojo nuostoliai, nuomininkui atsisakius priimti patalpas, yra 1 000 000 Lt. Nurodytos Sutarties nuostatos patvirtina šalių susitarimą ir atsakovo teisėtus lūkesčius gauti būtent sutartyje nustatyto dydžio nuomos mokestį už terminą, įtvirtintą Sutarties 9.6 punkte, be kita ko, tam, kad atsakovas nepatirtų nuostolių, pagal kasatoriaus poreikius įrengęs patalpas ir, šiam anksčiau nustatyto termino nutraukus nuomos sutartį, negaudamas atitinkamo sutartyje nustatyto dydžio nuomos mokesčio. Kadangi kasatorius gavo pagal jo nurodymus įrengtas ir jam individualiai pritaikytas patalpas, bendrasis patalpų nuomos kainos kritimas nereiškia, kad ir kasatoriaus gaunamos patalpos nebeatitinka rinkos nuomos kainos tokia apimtimi, kuri leistų įžvelgti aiškų sutartinių prievolių pusiausvyros nebuvimą. Sutartyje nustatytas nuomos mokesčio dydis iš dalies sietinas su atsakovo investicijomis, nulemtomis nuomos sutarties su kasatoriumi sudarymu, tačiau tai nereiškia, kad kasatoriui uždėta našta kompensuoti atsakovo investicijas į patalpų rekonstrukciją. Atitinkamo dydžio nuomos mokesčio, mokėtino bent jau Sutarties 9.6 punkte nustatytu laikotarpiu, nustatymas buvo nulemtas siekiu garantuoti, kad atsakovas, įrengdamas patalpas pagal nuomininko reikalavimus, standartus ir technologijas, nepatirs nuostolių dėl atliktų investicijų. Taigi teisėjų kolegija sutinka su teismų išvada, kad kasatoriaus pateikti įrodymai apie nekilnojamojo turto nuomos kainų kitimą kriziniu laikotarpiu nėra pakankami išvadai, jog kasatorius, nuomodamas patalpas, kurios prieš pat nuomos pradžią buvo įrengtos pagal jo reikalavimus, standartus ir technologijas už apytikriai 1 300 000 Lt nuomotojo investicijų, nuomos sutarties pagrindu gauna nuomos mokesčio neatitinkančias patalpas. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasatoriaus byloje neįrodyta, jog egzistuoja visos aplinkybės, kurioms esant laikoma, kad iš esmės pasikeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyra ir kad dėl sutartyje nustatyto nuomos mokesčio neatitikties rinkos kainai ieškovui iš esmės buvo suvaržytas jo sutartinių įsipareigojimų pagal sutartį vykdymas (CK 6.204 straipsnio 2, 3 dalys). Dėl šios priežasties teisėjų kolegija sprendžia, kad kasatorius, išsikraustydamas iš nuomojamų patalpų, pažeidė su atsakovu sudarytą Sutartį, todėl šis turi teisę į nuostolių atlyginimą CK 6.256 straipsnio pagrindu, todėl teismai pagrįstai sprendė priteisti atsakovui Sutarties 7.4 punkte nustatyto dydžio nuomos mokestį, mokėtiną per Sutarties 9.6 punkte nustatytą laikotarpį.

Teisėjų kolegija laiko nepagrįstais kasacinio skundo argumentus dėl atsakovo kaltės atsiradus nuostoliams nustatymo ir jų mažinimo CK 6.259 straipsnio pagrindu, t. y. kad atsakovas turėjo galimybę išnuomoti patalpas kasatoriui už jo siūlytą didesnę kainą, tačiau nepriėmęs tokių pasiūlymų išnuomojo patalpas kitiems nuomininkams už daug mažesnę kainą, o dalis patalpų apskritai nebuvo išnuomota. Pripažinus, kad kasatorius iš nuomojamų patalpų išsikraustė pažeisdamas Sutartį, negali būti laikomi pagrįstais jo pasiūlymai dėl nuomos mokesčio mažinimo pirmiausia iki 19 Lt, vėliau iki 7,33 Lt už kv. m. Teisėjų kolegija atsakovo kaltės dėl jam atsiradusių nuostolių padidėjimo neįžvelgia.

Nagrinėjamu atveju nėra pagrindo taikyti ir CK 6.258 straipsnio 5 dalies, kurioje nustatyta, kad tais atvejais, jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad kasatorius išsinuomotas patalpas naudojo nuo 2008 m. spalio 15 d. iki 2010 m. vasario 22 d., todėl atsakovas už likusius trejus metus ir penkiasdešimt tris dienas negavo 757 586 Lt nuomos mokesčio, kuris priteistinas CK 6.249 straipsnio pagrindu. Teismai, spręsdami dėl priteistino nuomos mokesčio dydžio, įvertino po kasatoriaus išsikeldinimo iš nuomojamų patalpų iš kitų nuomininkų gautą nuomos mokestį. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad, ieškovo nuomotų patalpų naujajam nuomininkui UAB „Avitelos prekyba“ persikėlus iš pastato antro aukšto į pirmąjį, kito nuomininko anksčiau šios bendrovės užimtose antro aukšto patalpose neatsirado, ši bendrovė toliau mokėjo nuomos mokestį už patalpas pirmame pastato aukšte, todėl mažinti iš kasatoriaus priteistą 757 586 Lt sumą iš UAB „Avitelos prekyba“ gauta nuomos mokesčio 40 142 Lt suma nėra pagrindo.

Dėl iš smulkiųjų nuomininkų negauto nuomos mokesčio kaip nuostolių atlyginimo

Kasaciniame skunde nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai priteisė iš kasatoriaus nuostolius – iš smulkiųjų nuomininkų negautą nuomos mokestį. Pasak kasatoriaus, šie nuostoliai nebuvo pagrįsti realiomis, įrodytomis pajamomis, o tarp neteisėtų veiksmų ir šių pajamų praradimo nėra priežastinio ryšio. Apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad smulkiųjų nuomininkų nuomos mokesčiai buvo mažinami ir kai kurios nuomos sutartys buvo nutrauktos iš esmės dėl to, kad sumažėjo pirkėjų skaičius, nutraukus „IKI“ parduotuvės veiklą atsakovui priklausančiame Prekybos centre, todėl tarp neteisėtų ieškovo veiksmų ir atsakovui atsiradusių netiesioginių nuostolių yra priežastinis ryšys. Tačiau teisėjų kolegija nesutinka su šia apeliacinės instancijos teismo išvada ir laiko pagrįstais nurodytus kasacinio skundo argumentus.

CK 6.249 straipsnio 1 dalyje žala apibrėžiama kaip asmens turto netekimas arba sužalojimas, turėtos išlaidos (tiesioginiai nuostoliai), taip pat negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu nebūtų buvę neteisėtų veiksmų. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad patirti netiesioginiai nuostoliai turi būti pagrįsti realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis, o ne tikėtinomis pajamomis. Apie tai, ar patirti nuostoliai gali būti vertinami kaip negautos pajamos arba patirtos išlaidos (turto sumažėjimas), spręstina pagal tokius kriterijus: 1) ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto; 2) ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai; 3) ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų skolininko veiksmų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N. ir kt., bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>; teisėjų kolegijos 2007 m. gegužės 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. A. v. UAB „Kamintras“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOTkvMjAwNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-199/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-199/2007">3K-3-199/2007</a>; 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. J. J. firma „Tastos statyba“ v. Kauno miesto savivaldybės administracija, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy02Mi8yMDA4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-62/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-62/2008">3K-3-62/2008</a>; 2011 m. kovo 21 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Metaloidas“ v. UAB „Šiaulių lyra“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMjQvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-124/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-124/2011">3K-3-124/2011</a>; 2012 m. balandžio 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Belvedere prekyba“ v. UAB „Departus“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMTYvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-116/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-116/2012">3K-3-116/2012</a>; kt.). Teisėjų kolegija, įvertinusi kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą argumentus bei nagrinėdama bylą teisės taikymo aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis), sprendžia, kad atsakovo nurodytos pajamos, kurių jis neteko, atitinka pirmąjį ir antrąjį kasacinio teismo praktikoje nurodytus negautų pajamų kaip atlygintinų nuostolių nustatymo kriterijus. Apeliacinės instancijos teismo analizuotos sutartys su smulkiaisiais nuomininkais patvirtina, kad jose nustatytas nuomos terminas ir nuomos mokesčio dydis sudarė pagrindą atsakovui pagrįstai tikėtis gauti šias pajamas esant įprastinei Prekybos centro veiklai, t. y. kasatoriui neatlikus neteisėtų veiksmų. Vis dėlto teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į esminį priežastinio ryšio reikalavimą. Juo remiantis atlyginami tik tie nuostoliai, kurie susiję su veiksmais (veikimu, neveikimu), nulėmusiais skolininko civilinę atsakomybę tokiu būdu, kad nuostoliai pagal jų ir civilinės atsakomybės prigimtį gali būti laikomi skolininko veiksmų (veikimo, neveikimo) rezultatu (CK 6.247 straipsnis). Priežastinio ryšio nebuvimas visais atvejais nesukelia asmeniui pareigos atlyginti žalą. Pagal CK 6.258 straipsnio 4 dalį neįvykdžiusi prievolės įmonė (verslininkas) atsako tik už tuos nuostolius, kuriuos ji numatė ar galėjo protingai numatyti sutarties sudarymo metu kaip tikėtinus prievolės neįvykdymo padarinius.

Kasacinio teismo praktikoje priežastinio ryšio nustatymo civilinėje byloje procesą sąlygiškai galima padalyti į du etapus. Pirmame etape conditio sine qua non testu (ekvivalentinio priežastinio ryšio teorija) nustatomas faktinis priežastinis ryšys ir sprendžiama, ar žalingi padariniai kyla iš neteisėtų veiksmų, t. y. nustatoma, ar žalingi padariniai būtų atsiradę, jeigu nebūtų buvę neteisėto veiksmo. Antrame etape nustatomas teisinis priežastinis ryšys, kai sprendžiama, ar padariniai teisiškai nėra pernelyg nutolę nuo neteisėto veiksmo. Nustatant teisinį priežastinį ryšį reikia įvertinti atsakovo, jeigu jis elgtųsi kaip protingas ir apdairus asmuo, galimybę neteisėtų veiksmų atlikimo metu numatyti žalos atsiradimą, neteisėtais veiksmais pažeistos teisės ar teisėto intereso prigimtį ir vertę bei pažeisto teisinio reglamentavimo apsauginį tikslą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 26 d. nutartis, priimta civilinėje byloje L. B. ir kt. v. DNSB „Medvėgalis“ ir kt., bylos Nr. 3K-7-345/2007).

Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovo patirti nuostoliai dėl to, jog ieškovui neteisėtai išsikėlus iš nuomojamų patalpų savo nuomos sutartis nutraukė smulkieji nuomininkai arba atsakovas buvo priverstas daryti jiems nuolaidas, atitinka faktiniam priežastiniam ryšiui nustatyti naudojamą conditio sine qua non testą. Apeliacinės instancijos teismo ištirti ir įvertinti rašytiniai įrodymai (UAB „Tiekimo grupė“ raštas dėl nuomos sąlygų pakeitimo ir nuomos nutraukimo; UAB „Nemuno vaistinė“ prašymas sumažinti nuomos mokestį ir susitarimai su atsakovu dėl nuomos mokesčio sumažinimo; UAB „Avitelos prekyba“ prašymas sumažinti nuomos kaštus ir susitarimas su atsakovu mažinti nuomos mokestį; UAB „Optikos pasaulis“ prašymas pakeisti nuomos sutartį, susitarimas su atsakovu dėl nuomos mokesčio mažinimo; R. Statkuvienės individualios įmonės prašymas pakeisti nuomos sutarties nuostatas, pranešimas apie nuomos sutarties nutraukimą) sudaro pagrindą manyti, jog išvardytos bendrovės reikalavo mažinti nuomos mokestį ir nutraukė kai kurias nuomos sutartis iš esmės dėl to, jog sumažėjo pirkėjų skaičius nutraukus „IKI“ parduotuvės veiklą atsakovui priklausančiame Prekybos centre. Teisėjų kolegija neturi pagrindo abejoti smulkiųjų nuomininkų raštuose nurodytomis aplinkybėmis, kad pirkėjų srautas ir apyvarta sumažėjo išsikėlus parduotuvei „IKI“, vadinasi, jei ieškovo parduotuvė būtų likusi, nurodyti neigiami padariniai nebūtų atsiradę. Teisėjų kolegija pažymi, kad toks priežastinis ryšys yra netiesioginis, nes ieškovo išsikėlimas iš nuomojamų patalpų pažeidžiant Sutartį nelėmė, tačiau prisidėjo prie smulkiųjų nuomininkų reikalavimo mažinti nuomos mokestį arba jų nuomos sutarčių nutraukimo (parduotuvės „IKI“ veiklos nutraukimas lėmė ne smulkiųjų nuomininkų nuomos sutarčių nutraukimą, o sumažėjusį Prekybos centro lankytojų srautą, kuris savo ruožtu darė tolesnę įtaką smulkiųjų nuomininkų komerciniam elgesiui). Kasacinio teismo praktikoje yra pripažįstamas ir netiesioginis priežastinis ryšys, kai asmens veiksmais tiesiogiai nepadarytas neigiamas turtinis poveikis, bet sudarytos sąlygos žalai atsirasti (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. rugsėjo 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. L. ir kt. v. Z. S. ir kt., bylos Nr. 3K-3-764/2003). Tačiau teisėjų kolegija pažymi, kad netiesioginis priežastinis ryšys kaip civilinės atsakomybės sąlyga neturi būti pernelyg nutolęs nuo neteisėto veiksmo, o sutartinės verslininko civilinės atsakomybės atveju turi atitikti nuostolių numatymo kriterijų (CK 6.258 straipsnio 4 dalis). Šis kriterijus reiškia, kad nukentėjusi šalis negali tikėtis, jog jai bus kompensuoti net ir tie praradimai, kurių sutartį pažeidusi šalis, būdama protinga ir atidi verslininkė, negalėjo numatyti sutarties sudarymo metu kaip įprastų tokios sutarties pažeidimo padarinių.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad nagrinėjamu atveju atsakovo patirti nuostoliai dėl smulkiųjų nuomininkų reikalavimo mažinti nuomos mokestį arba jų sutarčių nutraukimas yra pernelyg nutolę nuo kasatoriaus neteisėto veiksmo ir neatitinka nuostolių numatymo kriterijaus. Iš tiesų, aplinkybė, kad iš Prekybos centro išsikėlus pagrindinei maisto prekių parduotuvei sumažės Prekybos centro lankytojų skaičius, yra nesunkiai numatoma vidutiniškai protingam verslininkui. Tačiau tai nėra pakankamas pagrindas daryti išvadą, kad Sutartį pažeidusi šalis galėtų protingai numatyti ir smulkiųjų nuomininkų komercinį elgesį (reikalavimus keisti sudarytas nuomos sutartis ar jas nutraukti) bei paties atsakovo elgesį, sutinkant su nuomos mokesčio mažinimu. Pirma, 2007 m. rugsėjo 19 d. UAB „Palink“ ir UAB „Kauno saulėtekis“ negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje Nr. 1-195/2007, nors ir yra kasatoriaus įsipareigojimas patalpas naudoti mažmeninės prekybos parduotuvės „IKI“ atitinkamo standarto lygio veiklai, tačiau nėra jokių sąsajų su kitų Prekybos centro patalpų nuomininkų nuomos sutartimis. Taigi kasatorius neprivalėjo atsižvelgti į tikimybę, kad kiti nuomininkai modeliuos savo elgesį priklausomai nuo kasatoriaus (ne)vykdomos parduotuvės veiklos. Analogiškų sąsajų nėra ir smulkiųjų nuomininkų nuomos sutartyse, t. y. nėra nustatyta, kad bendrovės nuomosis patalpas su sąlyga, kad pastate veiks „IKI“ parduotuvė. Nors iš dalies galima sutikti su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad atsakovas su nurodytomis bendrovėmis sutartis sudarė po to, kai buvo sudaryta negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis su kasatoriumi, taigi smulkieji nuomininkai tikėjosi atitinkamo lankytojų srauto, tačiau toks atsakovo ir smulkiųjų nuomininkų lūkestis savaime nėra pagrindas spręsti, jog kasatorius turėjo jį vertinti ir į jį atsižvelgti 2007 m. rugsėjo 19 d. sudarydamas nuomos sutartį su atsakovu. Antra, vien smulkiųjų nuomininkų reikalavimai mažinti nuomos mokestį nesudaro pagrindo teigti, kad atsakovas privalėjo juos besąlygiškai tenkinti. Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis su UAB „Nemuno vaistinė“ sudaryta 2007 m. šešių metų terminui (sutarties 4.1 punktas) be nuomininko teisės ją nutraukti jokiais kitais sutartyje nenurodytais pagrindais (sutarties 9.8 punktas). 2008 m. sudaryta Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis su UAB „Optikos pasaulis“ dešimties metų terminui (sutarties 4.1 punktas) be galimybės nutraukti sutartį anksčiau termino jokiais kitais sutartyje nenumatytais pagrindais (sutarties 9.8 punktas). Sutartyse nuomos mokesčio mažinimo galimybė dėl lankytojų skaičiaus sumažėjimo nėra aptarta, atsakovas sutartyse neįsipareigojo užtikrinti atitinkamą Prekybos centro lankytojų srautą. Dėl to atsakovo sutikimas su smulkiųjų nuomininkų reikalaujamu nuomos mokesčio mažinimu buvo iš dalies jo paties verslo sprendimas. Atsakovo elgesys, kai nuomos mokestį prašė sumažinti kasatorius, buvo kitoks, t. y. atsakovas su nuomos mokesčio mažinimu nesutiko. Galima daryti išvadą, kad atsakovo nuostolius negautų pajamų forma galėjo nulemti ne vien kasatoriaus pasitraukimas iš Prekybos centro, tačiau ir paties atsakovo sutikimas modifikuoti nuomos santykius su smulkiaisiais nuomininkais. Teisėjų kolegija, įvertinusi visas teisiškai reikšmingas aplinkybes, sprendžia, kad nagrinėjamoje byloje smulkiųjų nuomininkų nesumokėto nuomos mokesčio priteisimas iš kasatoriaus reikštų pernelyg nutolusių ir įprastai versle negalimų numatyti nuostolių priteisimą. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis priteisti iš ieškovo 86 164,81 Lt negautų pajamų, kurias sudaro atsakovo iš smulkiųjų nuomininkų negautas nuomos mokestis, naikintina, dėl šios dalies paliktinas galioti pirmosios instancijos teismo sprendimas priešieškinio dalį atmesti (CPK 359 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Dėl negautų mokėjimų už netiesioginių, administravimo ir valdymo sąnaudų kaip nuostolių atlyginimo

Kasatorius, nesutikdamas su apeliacinės instancijos teismo sprendimu priteisti iš jo atsakovui Sutarties 7 punkte numatytų negautų mokėjimų už netiesiogines, administravimo ir valdymo sąnaudas, nurodo, kad šie mokėjimai nėra pajamos iš atsakovo veiklos, nėra priežastinio ryšio tarp kasatoriaus veiksmų ir negautų mokėjimų; šias sąnaudas atsakovui turi atlyginti asmenys – faktiniai nuomininkai, be to, atsakovas atsisakė savo reikalavimo teisių į visų ar dalies šių išlaidų atlyginimą. Kasatoriaus nuomone, apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai priteisė 5966 Lt daugiau nei nustatyta faktinė negautų mokėjimų suma, taip pažeisdamas CK 6.258 straipsnio 5 dalį, reglamentuojančią nuostolių, grindžiamų kainų skirtumu, atlyginimą.

Teisėjų kolegija šių kasacinio skundo argumentų pagrįstais nepripažįsta. Šiuo klausimu aktuali jau nutartyje nurodyta kasacinio teismo praktika, formuojama aiškinant CK 6.249 straipsnio 1 dalyje įtvirtintus galimus nuostolius – negautas pajamas. Minėta, kad yra svarbu nustatyti: 1) ar pajamos buvo numatytos gauti iš anksto; 2) ar pagrįstai tikėtasi jas gauti esant normaliai veiklai; 3) ar šių pajamų negauta dėl neteisėtų skolininko veiksmų. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2007 m. rugsėjo 19 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties 7.8 punktu šalys susitarė, jog nuomininkas–kasatorius taip pat kompensuos nuomotojui–atsakovui dalį išlaidų už į pastatą tiekiamas komunalines paslaugas, tenkančias bendrosioms pastato patalpoms, ir už kitą tokių bendrųjų patalpų bei teritorijos priežiūrą, eksploataciją; nuomininko kompensuojamų tokių išlaidų dalis proporcinga daliai, kurią nuomininko nuomojamos patalpos užima pastate; 7.9 punktu buvo sutarta, kad nuomininkas taip pat kompensuos nuomotojui pastato administravimo ir valdymo išlaidas, kurios neviršys 6 proc. mokamo nuomos mokesčio. Taigi šios pajamos – nurodytų sąnaudų apmokėjimas nuomininko lėšomis – buvo numatytos gauti iš anksto, jų pagrįstai buvo tikėtasi gauti pagal Sutartį esant normaliai veiklai. Teisėjų kolegija pažymi, kad, Sutartimi nustatant ieškovui pareigą atlikti tokius mokėjimus, buvo siekiama kompensuoti pastato eksploatacijai būtinas faktiškai patiriamas išlaidas; apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad šios išlaidos atsakovui atsirasdavo kas mėnesį, nepriklausomai nuo patalpų faktinio naudojimo. Ieškovas, sudarydamas Sutartį tokiomis sąlygomis, sutiko kompensuoti šias atsakovo išlaidas, todėl atsakovas pagrįstai tikėjosi, kad šią pareigą kasatorius vykdys mažiausiai Sutarties 9.6 punkte numatytą laikotarpį. Kadangi kasatorius iš patalpų išsikėlė pažeisdamas Sutartį, jis privalo kompensuoti dėl tokio neteisėto veiksmo atsakovo patirtus nuostolius, t. y. per laikotarpį nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d. įskaitytinai negautų Sutarties 7 punkte numatytų mokėjimų už netiesiogines, administravimo ir valdymo sąnaudas. Atsakovas nereikalavo priteisti iš kasatoriaus išlaidų, susijusių su faktiniu naudojimusi patalpomis.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į šioje nutartyje nurodytą kasacinio teismo praktiką priežastinio ryšio tarp neteisėtų veiksmų ir atsiradusios žalos nustatymo klausimu, konstatuoja, kad priežastinis ryšys tarp kasatoriaus išsikėlimo iš patalpų pažeidžiant Sutartį ir atsakovo nuostolių –nuomininko neapmokėtų mokėjimų už netiesiogines, administravimo ir valdymo sąnaudas apeliacinės instancijos teismo nustatytas tinkamai (CK 6.247 straipsnis). Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovo į bylą pateikti prašomų priteisti nurodytų sąnaudų skaičiavimai atlikti pagal kasatoriaus nuomotų patalpų plotą per laikotarpį nuo 2010 m. kovo 1 d. iki 2013 m. balandžio 14 d., atskaičius šių patalpų naujųjų nuomininkų UAB „Klaipėdos išparduotuvė“, UAB „Anava“, UAB „Avitelos prekyba“ ir M. R. sumokėtus mokėjimus už netiesiogines, administravimo, valdymo sąnaudas. Bylos duomenimis, atsakovas su šiais nuomininkais sudarė nuomos sutartis po kasatoriaus išsikėlimo, taigi siekdamas sumažinti patiriamus nuostolius dėl kasatoriaus neteisėtų veiksmų. Aplinkybė, kad atsakovas po tam tikro laiko padarė nuolaidų šiems nuomininkams, negali būti pagrindu konstatuoti, jog negauti mokėjimai–nuostoliai yra paties atsakovo veiksmų rezultatas, nes tokie atsakovo veiksmai buvo nulemti susiklosčiusios nepalankios situacijos po kasatoriaus išsikėlimo iš patalpų ir naujose nuomos sutartyse numatytos galimybės jas nutraukti. Teisėjų kolegija sprendžia, kad atsakovas, mažindamas nuostolius, veikė tiek savo, tiek ir kasatoriaus naudai, iš kurio šioje byloje nebuvo reikalaujama ir teismo nepriteistas nuomos mokestis ir kiti mokėjimai, kuriuos atliko naujieji nuomininkai, išskyrus jau minėtą nuomininką UAB „Avitelos prekyba“. Kaip pagrįstai konstatavo apeliacinės instancijos teismas, ši bendrovė persikėlė iš antro aukšto į pirmame aukšte esančias patalpas, kurias anksčiau nuomojosi kasatorius, o naujo Prekybos centro patalpų antro aukšto nuomininko neatsirado, todėl teismui buvo pagrindas prie kasatoriaus neapmokėtų sąnaudų sumos pridėti UAB „Avitelos prekyba“ sumokėtas sumas (jų dalį), kuriomis iš esmės nebuvo kompensuoti kasatoriaus nesumokėti mokėjimai, ir atsakovui priteisti 126 868 Lt nuostolių. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pagrindas panaikinti ar pakeisti šią apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį byloje nenustatytas (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnio 3 dalis).

Dėl kasacinio skundo argumentų, susijusių su netinkamu bylinėjimosi išlaidų paskirstymu

Kasaciniame skunde nurodoma, kad teismai nepagrįstai nepriteisė kasatoriui iš atsakovo bylinėjimosi išlaidų, nors atsakovo priešieškinio dalis buvo atmesta, o dalis jo apeliacinio skundo netenkinta. Teisėjų kolegija laiko pagrįstais šiuos kasacinio skundo argumentus.

CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą, o 2 dalyje įtvirtinta, kad jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų ieškinio reikalavimų daliai. Nagrinėjamos bylos atveju ieškovo reikalavimai yra visiškai atmesti, o atsakovo tenkinta tik dalis reikalavimų, todėl teisėjų kolegija sprendžia, kad šioje byloje teismai turėjo priteisti ieškovui iš atsakovo dalį patirtų bylinėjimosi išlaidų, atsižvelgiant ir į tai, kad ieškovo ieškinys yra visiškai atmestas, o priešieškinis tenkintas iš dalies. Dėl nurodytos priežasties ir atsižvelgdama į priimamą procesinį sprendimą panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalį, kuria atsakovui priteista iš ieškovo 86 164,81 Lt negautų pajamų, teisėjų kolegija perskirsto šalių bylinėjimosi išlaidas (CPK 93 straipsnio 5 dalis).

Kadangi teisėjų kolegija tenkina dalį kasacinio skundo, tai koreguotinas atsakovo priešieškinio reikalavimų tenkinimo procentas, sumažinant jį iki 38 proc. Nagrinėjamoje byloje ieškovo reikalavimai yra visiškai atmesti, todėl nustatytinas pirmosios instancijos teisme atsakovo patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo procentas – 69 proc. (50 + (50 x 38/100). Taigi atsakovui iš ieškovo priteistina 18 619,65 Lt žyminio mokesčio ir 18 618,27 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti už procesą pirmosios instancijos teisme. Bylos duomenimis, pirmosios instancijos teisme ieškovas sumokėjo 131 Lt ir 7212 Lt žyminio mokesčio ir patyrė 27 709,01 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti, todėl ieškovui iš atsakovo priteistina 31 proc. šių išlaidų, t. y. atitinkamai 2276,33 Lt ir 8589,79 Lt. Įskaičius šalims priteistinas sumas atsakovui iš ieškovo priteistina 16 343,32 Lt žyminio mokesčio ir 10 028,48 Lt išlaidų advokato pagalbai pirmosios instancijos teisme apmokėti. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad valstybė patyrė 78 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, todėl iš ieškovo valstybei yra pagrindas priteisti 53,82 Lt (69 proc.), o iš atsakovo – 24,18 Lt (31 proc.) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme.

Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad šioje instancijoje yra pagrįstos atsakovo 6000 Lt išlaidos advokato pagalbai apmokėti; dėl to ginčo nėra; atsakovo sumokėtas (5961 Lt užskaityta iš grąžintino pagal pirmosios instancijos teismo sprendimą žyminio mokesčio) 6287 Lt žyminis mokestis. Ieškovas už apeliacinį skundą sumokėjo 12 076 Lt žyminio mokesčio ir patyrė 10 148,88 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti. Atsižvelgiant į tai, kad apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai pripažino ieškovą visiškai pralaimėjus bylą, taip pat įvertinus šia nutartimi atmestą atsakovo reikalavimą priteisti 86 164,81 Lt negautų pajamų, atitinkamai turi būti perskirstomos ir toje instancijoje šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos. Remdamasi Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteisino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, taip pat įvertinusi tai, kad atsakovo pagrįstomis išlaidomis apeliacinės instancijos teismas pripažino 6000 Lt, teisėjų kolegija sprendžia, kad pagrįstomis ieškovo patirtomis išlaidomis advokato pagalbai apmokėti apeliacinės instancijos teisme taip pat yra pagrindas laikyti 6000 Lt. Atsižvelgiant į šioje nutartyje priimamą procesinį sprendimą, atsakovo apeliacinio skundo reikalavimas tenkintas 48 proc., o ieškovo apeliacinis skundas atmestas visiškai. Dėl to atsakovo bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme atlygintinos 74 proc. (50 + (50 x 48/100), o ieškovo – 26 proc. Taigi atsakovui iš ieškovo priteistina 4652,38 Lt žyminio mokesčio ir 4440 Lt išlaidų advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti, o ieškovui iš atsakovo – 3139,76 Lt žyminio mokesčio ir 1560 Lt išlaidų advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti. Įskaičius šias sumas atsakovui iš ieškovo priteistina 1512,62 Lt žyminio mokesčio ir 2880 Lt išlaidų advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti.

Dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo kasaciniame teisme

Paduodamas kasacinį skundą kasatorius sumokėjo 10 655 Lt žyminį mokestį ir prašo priteisti 8046,50 Lt išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti. Atsakovas atsiliepimu į kasacinį skundą prašo priteisti iš kasatoriaus 4840 Lt išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti. Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 98 straipsnio 2, 3 dalimis, Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintomis Rekomendacijomis dėl civilinėse bylose priteisino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, sprendžia, jog pagrįstomis kasatoriaus patirtomis išlaidomis advokato pagalbai apmokėti yra pagrindas laikyti 3500 Lt sumą, o atsakovo – 2000 Lt. Kadangi tenkinama 9 proc. kasacinio skundo reikalavimų, tai kasatoriui priteistina iš atsakovo 958,95 Lt žyminio mokesčio ir 315 Lt išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti, o atsakovui iš kasatoriaus – 1820 Lt išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti. Įskaičius šias sumas atsakovui iš kasatoriaus priteistina 546,05 Lt bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2014 m. birželio 27 d. pažyma patvirtina, kad kasacinis teismas turėjo 35,76 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Šios išlaidos priteistinos iš šalių atsižvelgiant į kasaciniame teisme tenkintų ir atmestų reikalavimų dalis. Kadangi kasacinio skundo reikalavimų tenkinta 9 proc., tai pagal CPK 96 straipsnio 6 dalį šių išlaidų dalis – 3,22 Lt iš atsakovo nepriteistina; iš kasatoriaus priteistina 32,54 Lt suma (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 96 straipsnis).

Dėl sprendimo vykdymo atgręžimo

Kasatorius pateikė duomenis, kad, vykdydamas apeliacinės instancijos teismo nutartį, mokėjimo nurodymu Nr. 1000031240 sumokėjo atsakovui 970 618,81 Lt nuostolių atlyginimo, 234 404,44 Lt palūkanų ir 31 444,93 Lt bylinėjimosi išlaidų; prašo taikyti sprendimo įvykdymo atgręžimo institutą. Kadangi šioje byloje tenkinama dalis kasacinio skundo, tai teisėjų kolegija sprendžia CPK 760 straipsnio 1 dalies pagrindu priteisti kasatoriui iš atsakovo 86 164,81 Lt, sumokėtų vykdant apeliacinės instancijos teismo nutartį. Kasatoriui taip pat grąžinama 20 808,80 Lt sumokėtų palūkanų ir 134,46 Lt bylinėjimosi išlaidų suma. Taigi kasatoriui priteistina iš atsakovo bendra suma – 107 108,07 Lt.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktais, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. spalio 30 d. nutarties dalį, kuria pakeista Kauno apygardos teismo 2011 m. spalio 10 d. sprendimo dalis ir priteista atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ iš ieškovo UAB „Palink“ 86 164,81 Lt negautų pajamų bei paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, panaikinti ir palikti galioti Kauno apygardos teismo 2011 m. spalio 10 d. sprendimo dalį, kuria atmestas priešieškinio reikalavimas priteisti 86 164,81 Lt negautų pajamų. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. spalio 30 d. nutarties dalį, kuria pakeista Kauno apygardos teismo 2011 m. spalio 10 d. sprendimo dalis, pakeisti ir išdėstyti taip:

,,Priteisti atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ (juridinio asmens kodas 133604272) iš ieškovo UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) 884 454 (aštuonis šimtus aštuoniasdešimt keturis tūkstančius keturis šimtus penkiasdešimt keturis) Lt nuostoliams atlyginti, 8,05 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos – 884 454 Lt, nuo priešieškinio priėmimo teisme dienos (2010 m. lapkričio 8 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, 16 343,32 Lt (šešiolika tūkstančių tris šimtus keturiasdešimt tris Lt 32 ct) žyminio mokesčio ir 10 028,48 Lt (dešimt tūkstančių dvidešimt aštuonis Lt 48 ct) išlaidų advokato pagalbai pirmosios instancijos teisme apmokėti.

Priteisti iš ieškovo UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) 53,82 Lt (penkiasdešimt tris Lt 82 ct) ir iš atsakovo UAB „Kauno saulėtekis“ (juridinio asmens kodas 133604272) 24,18 Lt (dvidešimt keturis Lt 18 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu pirmosios instancijos teisme, į valstybės biudžetą (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752, įmokos kodas 5660).

Priteisti atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ (juridinio asmens kodas 133604272) iš ieškovo UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) 1512,62 Lt (vieną tūkstantį penkis šimtus dvylika Lt 62 ct) žyminio mokesčio ir 2880 (du tūkstančius aštuonis šimtus aštuoniasdešimt) Lt išlaidų advokato pagalbai apeliacinės instancijos teisme apmokėti.“

Kitą Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. spalio 30 d. nutarties dalį palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovui UAB „Kauno saulėtekis“ (juridinio asmens kodas 133604272) iš kasatoriaus UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) 546,05 Lt (penkis šimtus keturiasdešimt šešis Lt 5 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme.

Priteisti iš kasatoriaus UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) 32,54 Lt (trisdešimt du Lt 54 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, į valstybės biudžetą (išieškotojas – Valstybinė mokesčių inspekcija (juridinio asmens kodas 188659752, įmokos kodas 5660).

Teismo sprendimo įvykdymo atgręžimo tvarka priteisti kasatoriui UAB „Palink“ (juridinio asmens kodas 110193723) iš atsakovo UAB „Kauno saulėtekis“ (juridinio asmens kodas 133604272) 107 108,07 Lt (vieną šimtą septynis tūkstančius vieną šimtą aštuonis Lt 7 ct).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Janina Januškienė

Rimvydas Norkus

Gediminas Sagatys