Dėl permokėto žemės nuomos mokesčio grąžinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-270/2009

Procesinio sprendimo kategorija 42.11.2 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė), Birutės Janavičiūtės ir Zigmo Levickio (pranešėjas),

sekretoriaujant Aringui Kartanui,

dalyvaujant ieškovo G. M. personalinės įmonės,,Mados oazė“ atstovei A. K. T.,

atsakovo Klaipėdos miesto savivaldybės atstovams A. Ž. ir A. P.,

atsakovo Klaipėdos apskrities viršininko administracijos atstovei A. P.,

žodinio proceso tvarka viešame teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Klaipėdos miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 19 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo G. M. personalinės įmonės,,Mados oazė“ ieškinį atsakovams Klaipėdos miesto savivaldybei, Klaipėdos apskrities viršininko administracijai dėl permokėto žemės nuomos mokesčio grąžinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas prašė: 1) pripažinti neteisinga 2003 m. vasario 17 d. sutarties 9 punkte nurodytą 187 483 Lt žemės sklypo vertę ir nustatyti žemės sklypo indeksuotą vertę pagal registro duomenis – 98 999 Lt; priteisti ieškovui iš atsakovo Klaipėdos miesto savivaldybės atsakovo nepagrįstai gautus 13 926,85 Lt.

Ieškovas nurodė, kad valstybinės žemės sklypo nuomos sutartyje buvo nurodyta neteisinga žemės sklypo indeksuota vertė (187 483 Lt), nes, pagal kadastro įmonės duomenis, ji turi būti 98 999 Lt; kad su sutarties sąlyga dėl 187 483 Lt sklypo vertės nebuvo supažindintas; kad apie nuomos mokesčio kainą sužinojo tik gavęs reikalavimą sumokėti nuomą.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo ir apeliacinės instancijos teismo nutarties esmė

Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2008 m. liepos 3 d. sprendimu ieškinį patenkino. Teismas nustatė, kad 2003 m. vasario 17 d. Klaipėdos viršininko administracija ir G. M. sudarė sutartį, kuria G. M. išsinuomojo 0,4561 ha žemės sklypą (duomenys neskelbtini). G. M. 2003 m. vasario 18 d. panaudos sutartimi sklypą perdavė naudotis G. M. personalinei įmonei,,Mados oazė“. Ieškovas kiekvieną mėnesį moka žemės nuomos mokestį Klaipėdos miesto savivaldybei.

Valstybinės žemės nuomos sutartyje nurodyta, kad žemės sklypo indeksuota vertė yra 187 483 Lt ir kad žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka. Remiantis viešo registro duomenimis, sklypo vertė yra 98 999 Lt. Klaipėdos miesto savivaldybės valdyba 2002 m. gruodžio 5 d. sprendimu patvirtino parduodamų žemės sklypų, tarp jų ir sklypo (duomenys neskelbtini), vertę, nurodydama, kad parduodamo sklypo vertė yra 187 483 Lt. Teismas nurodė, kad šiuo sprendimu patvirtintos sklypų kainos parduoti, todėl valstybinės žemės nuomos sutartyje nustatyta indeksuota žemės sklypo vertė (187 483 Lt) yra neteisinga. Atsakovas nepateikė duomenų, kad indeksuota žemės vertė sutarties sudarymo momentu neatitiko viešame registre nurodytos vertės. Kadangi sutartyje nurodyta neteisinga žemės vertė, tai teismas padarė išvadą, kad savivaldybė nepagrįstai neteisingai apskaičiavo ir gavo 13 926,85 Lt žemės nuomos mokesčio.

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2009 m. vasario 19 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą iš esmės paliko nepakeistą, jį patikslinusi ir nurodžiusi, kad 2003 m. vasario 17 d. valstybinės žemės nuomos sutarties 9 punktas pakeistas nuo jo sudarymo momento taip: žemės sklypo indeksuota vertė yra 98 999 Lt; kitas sprendimo dalis paliko nepakeistas.

Teisėjų kolegija sutiko su atsakovo apeliacinio skundo motyvu, kad ginčo sutarties sudarymo metu valstybinės žemės nuomos mokesčio apskaičiavimo tvarka buvo nustatyta Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 22 straipsnio 3 dalyje, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 33.8 punkte, kuriame nurodyta, jog naudojamų žemės sklypų vertė apskaičiuojama laikantis Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3 punkto. Teisėjų kolegija konstatavo, kad atsakovas apeliaciniame skunde šios tvarkos aprašą aiškina nesiremdamas konkrečia pradinio nuomos mokesčio apskaičiavimo metodika, paremta tvarkos priedu Nr. 12. Nutarimo 7.3 punkte yra nurodyta, kad pradinę žemės nuomos kainą apskaičiuoja pagal Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką valstybinės žemės nuomotoja, atsižvelgdama į gretimų žemės sklypų rinkos kainas, esamos inžinerinės infrastruktūros būklę ir poreikį, ir sprendimu patvirtina žemės sklypo pradinio metinio žemės nuomos mokesčio dydį, jeigu žemės sklypas išnuomojamas. Metodikos 3.7 punkte nustatyta, kad valstybės nuomojamo žemės sklypo vertė apskaičiuojama užpildžius nustatytą formą, t. y. priedą Nr. 12. Įvertinusi šio priedo 17 punktą, teisėjų kolegija padarė išvadą, kad jame nenustatyta gretimų sklypų rinkos kaina. Priede yra įrašoma bazinė žemė sklypo vertė, kuri dauginama iš atitinkamų koeficientų, nurodytų kiekviename priedo punkte, ir gaunama galutinė patikslinta žemės sklypo vertė be inžinerinių statinių. Teisėjų kolegijos nuomone, priede nėra punkto, kuris leistų nustatyti kitą vertę atsižvelgiant į gretimų sklypų kainą. Įvertinusi atsakovo skaičiavimą pagal šią metodiką, teisėjų kolegija padarė išvadą, kad skaičiavimo 13 punktas neatitinka metodikos 12 priedo reikalavimų. Be to, šiame skaičiavimo 13 punkte nenurodytas konkretus žemės sklypas, jo rinkos vertė, į kurią turi būti atsižvelgta. Sistemiškai aiškindama įstatymo įgyvendinamuosius teisės aktus, teisėjų kolegija konstatavo, kad atsižvelgiama į gretimų sklypų rinkos kainas metodikoje nustatyta tvarka per atitinkamus koeficientus, todėl ieškovo pozicija yra pagrįsta, nes ir atsakovo pateikta apskaičiuota žemės sklypo vertė nuomos mokesčiui skaičiuoti sutampa su viešame registre nurodyta sklypo verte, nes atsakovo skaičiavimo 11 punkte nustatyta patikslinta žemės sklypo vertė – 98 999,24 Lt.

Teisėjų kolegija nurodė, kad sutarčių laisvės principas leidžia pakeisti jau sudarytos sutarties sąlygas. Ieškovas įrodė sutarties 9 punkto pakeitimo būtinybę ir tai atitinka Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.223 straipsnio 3 dalies nuostatas. Nuomos mokesčio apskaičiavimo analizė leidžia daryti išvadą, kad ieškovas buvo permokėjęs ieškinyje nurodytą sumą.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas Klaipėdos miesto savivaldybė prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 19 d. nutartį ir Klaipėdos miesto apylinkės teismo 2008 m. liepos 3 d. sprendimą ir ieškovo ieškinį palikti nenagrinėtą. Kasaciniame skunde nurodyti šie argumentai:

1. Yra absoliutus skundžiamo sprendimo ir nutarties negaliojimo pagrindas, nes teismai išnagrinėjo bylą pagal neįgalioto suinteresuoto asmens vardu vesti bylą asmens pareiškimą. Ieškinį suinteresuoto asmens – G. M. – vardu pateikė neįgaliotas vesti bylą asmuo – G. M. personalinės įmonės,,Mados oazė“ direktorė K. A. T. Pagal byloje pateiktą įgaliojimą K. A. T. yra įgaliota atstovauti G. M. personalinės įmonės,,Mados oazė“ interesams, ji kreipėsi teisminės gynybos ir pasirašė ieškinį. Tačiau valstybinės žemės nuomos sutartį sudarė Klaipėdos apskrities viršininko administracija ir G. M., taigi ieškovu šioje civilinėje byloje laikytinas fizinis asmuo G. M. Be to, G. M. personalinė įmonė,,Mados oazė“ nėra teisėta žemės sklypo naudotoja. Pagal CK 6.490 straipsnį nuomininkas turi teisę perduoti daiktą panaudai tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu kitaip nenustatyta nuomos sutartyje. Ši taisyklė taikytina ir išnuomoto daikto panaudai, tokios pačios taisyklės įtvirtintos ir CK 6.553 straipsnyje, reglamentuojančiame žemės subnuomą. Valstybinę žemę patikėjimo teise valdo apskrities viršininkas, todėl jis ir turi teisę perduoti ją panaudai. Ginčo valstybinės žemės nuomos sutartyje nenustatytos subnuomos ar panaudos sąlygos, nėra duomenų, kad apskrities viršininkas davė rašytinį sutikimą perduoti panaudai valstybinį žemės sklypą, todėl G. M. neturėjo teisės sudaryti žemės sklypo panaudos sutartį su G. M. personaline įmone,,Mados oazė“.

2. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino materialinės teisės normas, nes 2003 m. vasario 17 d. valstybinė žemės nuomos sutartis sudaryta pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintą Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 3 priede pateiktą Valstybinės žemės nuomos sutarties projektą, ir valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifas apibrėžtas vadovaujantis imperatyviąja CK 6.552 straipsnio teisės norma.

Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkoje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomotojas, kai išnuomojama valstybinė žemė, yra apskrities viršininkas. Tvarkos 3 priede pateikto valstybinės žemės nuomos sutarties projekto 10, 11 punktuose nustatyta, kad žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka. Apskrities viršininkas sudarė su G. M. valstybinės žemės nuomos sutartį pagal Tvarkos 3 priede pateiktą formą. Vyriausybė 2002 m. lapkričio 9 d. nutarimu Nr. 1798,,Dėl nuomos mokesčio už valstybinę žemę ir valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinių“ nustatė, kad, išnuomojant valstybinę žemę ne aukciono būdu, nuomos mokesčio tarifas metams negali būti mažesnis kaip 1,5 procento ir didesnis kaip 4 procentai žemės vertės; kad konkretų nuomos mokesčio už valstybinę žemę, išnuomotą ne aukciono būdu, tarifą nustato savivaldybės, kurios teritorijoje yra išnuomojama valstybinė žemė, taryba ir apie tai informuojamas valstybinės žemės nuomotojas. Šioje teisė normoje nenustatyta pareigos valstybinės žemės nuomos tarifą perkelti į sutartį.

Teismas, konstatuodamas, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi pažeista ieškovo teisė žinoti, kad žemės nuomos mokestis bus apskaičiuotas nuo sutarties 9 punkte nurodytos indeksuotos vertės, paneigė vieną iš pagrindinių principų, kad įstatymo nežinojimas neatleidžia nuo atsakomybės.

3. Pirmosios instancijos teismas netaikė teisės aktų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos ir nuomojamos valstybinės žemės vertės nustatymo tvarką, ir nepagrįstai nustatė, kad žemės vertė nustatoma pagal nekilnojamojo turto registro duomenis. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nustatė, kad skaičiuojant nuomojamos valstybinės žemės sklypo vertę turi būti vadovaujamasi Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintos Žemės įvertinimo metodikos 12 priedu.

Nagrinėjamojoje byloje nuomojamos valstybinės žemės vertės nustatymą reglamentuojanti teisės norma įtvirtinta Naudojamų sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 33.8 punkto antrojoje pastraipoje, kurioje nustatyta, kad visų kitų naudojamų žemės sklypų vertė apskaičiuojama laikantis Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos, patvirtintos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692, ir į išnuomojamų naudojamų žemės sklypų vertę priedas dėl inžinerinių statinių neįskaičiuojamas. Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3.2 punkto antrojoje pastraipoje nustatyta, kad nuomojamo žemės sklypo vertė apskaičiuojama taip pat kaip žemės sklypo pradinė pardavimo kaina, t. y. pagal Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas. Žemės įvertinimo metodikos 3 punkte reglamentuota valstybinės kitos paskirties žemės sklypo vertės apskaičiavimo tvarka, o metodikos 12 priedas taikomas tik apskaičiuojant konkretaus žemės sklypo vertę. Darytina išvada, kad visiškai nepagrįsta teismo išvada, jog šioje byloje kilusiam ginčui dėl nuomojamos valstybinės žemės vertės nustatymo sistemiškai taikytinas metodikos priedas Nr. 12, nes šiame priede nėra teisės normos, reglamentuojančios žemės sklypo vertės apskaičiavimo metodiką.

Apeliacinės instancijos teismas nemotyvavo, kodėl šioje byloje netaikytinas Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3.2 punkto reikalavimas, kad nuomojamo žemės sklypo vertė apskaičiuojama taip pat kaip žemės sklypo pradinė pardavimo kaina, atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas. Sprendžiant dėl nuomojamos valstybinės žemės vertės skaičiavimui taikytinos teisės normos, turi būti vadovaujamasi specialiąja teisės norma, reglamentuojančia, kad nuomojamo žemės sklypo vertė apskaičiuojama taip pat kaip žemės sklypo pradinė pardavimo kaina, t. y. pagal Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas. Indeksuota žemės sklypo vertė, nurodyta nekilnojamojo turto registre, negali būti automatiškai perkelta į valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio paskirčiai sutartį, nes teisės aktuose nenustatyta, jog naudojamų nuomojamų valstybinės žemės sklypų vertė apskaičiuojama pagal žemės įvertinimo metodą, atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas.

4. Teismas neturi įgalinimų vykdyti viešąjį administravimą ir nustatyti išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę. Pagal naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisykles, patvirtintas Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, išnuomojamų be aukciono, vertės nustatymas pavestas savivaldybės administracijos direktoriui.

5. Teismai nepagrįstai pakeitė valstybinės žemės nuomos sutarties 9 punktą. Teismai netinkamai taikė CK 6.223 straipsnį, kurio 3 dalyje nustatyta privaloma ikiteisminė ginčų dėl sutarties pakeitimo nagrinėjimo tvarka, pagal kurią tik kitai šaliai atsisakius keisti sutartį arba per trisdešimt dienų neatsakius į tokį siūlymą, suinteresuota šalis įgyja teisę kreiptis į teismą ir pateikti ieškinį dėl sutarties pakeitimo.

Byloje nepateikta įrodymų, kad G. M. ar jo įgaliotas asmuo būtų kreipęsis į kitą sutarties šalį dėl sutarties pakeitimo. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad, Klaipėdos apskrities viršininkui neapskundus pirmosios instancijos teismo sprendimo, preziumuojama, jog valstybinės žemės nuomotojas sutinka, kad sutarties ginčo punktas būtų pakeistas, nemotyvuota jokia teisės norma.

Šiuo metu galiojančio Žemės įstatymo 9 straipsnio 12 dalyje nustatyta, kad Vyriausybė nustato be aukciono išnuomotos valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio nustatymo ir mokėjimo tvarką. Žemės sklypo, išnuomoto be aukciono, nuomos sutartyje turi būti nustatyta nuomotojo teisė kas treji metai Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka perskaičiuoti žemės sklypo vertę.

Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 2.5 punkte nustatyta, kad skundus dėl žemės sklypų vertės nustatymo nagrinėja apskrities viršininkas, kurio sprendimai įstatymo nustatyta tvarka gali būti apskųsti teismui. Šio Vyriausybės nutarimo 5.1 punkto antrojoje pastraipoje nustatyta, kad asmenys, nesutinkantys su parduodamo ar išnuomojamo kitos paskirties žemės sklypo verte miestuose, apskaičiuota pagal šiuo nutarimu patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, gali užsisakyti individualų turto vertinimą savo lėšomis.

Atsiliepimo į kasacinį skundą negauta.

k o n s t a t u o j a :

Kasaciniame skunde keliami atstovavimo, ikiteisminės ginčų sprendimo tvarkos, įstatymų ir poįstatyminių aktų, nustatančių ne aukciono būdu išnuomojamų valstybinės žemės sklypų vertės, turinčios reikšmės žemės nuomos mokesčio už valstybinės žemės nuomą dydžiams nustatyti, aiškinimo ir taikymo klausimai.

Dėl įgaliojimų paduoti kasacinį skundą

Ieškinį G. M. vardu pateikė G. M. personalinės įmonės,,Mados oazė“ direktorė A. K. T. Pagal byloje pateiktą įgaliojimą (b. l. 7) A. K. T. yra įgaliota atstovauti G. M. personalinės įmonės,,Mados oazė“ interesams ir ją įgaliojo šios įmonės savininkas G. M. Pagal 2003 m. vasario 18 d. panaudos sutartį (b. l. 13) išnuomotą žemės sklypą G. M. perdavė panaudai savo personalinei įmonei,,Mados oazė“, atstovaujamai jos direktorės A. K. T., kuri yra G. M. motina. Esant tokioms aplinkybėms, laikyti, kad ieškinys paduotas neįgalioto asmens ir tuo pagrindu jį palikti nenagrinėtą (CPK 296 straipsnio 1 dalies 3 punktas) po to, kai dėl ieškinio yra priimti pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimai, būtų pernelyg formalus kasacinio teismo sprendimas, neatitinkantis CPK 3 straipsnio 7 dalyje įtvirtinto protingumo principo.

Kasatorius nurodo, kad G. M. personalinė įmonė,,Mados oazė“ nėra teisėta žemės sklypo naudotoja, nes G. M. neturėjo teisės išnuomoto žemės sklypo perduoti įmonei pagal panaudos sutartį. Šių argumentų pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai netyrė ir nevertino, todėl kasacinis teismas dėl jų nepasisako (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, kad kasatorius turi pareigą ginti viešuosius interesus, todėl jis turi imtis atitinkamų priemonių, kad nebūtų neteisėtų sandorių dėl valstybinės žemės.

Dėl kai kurių žemės nuomos teisinio reglamentavimo aspektų

Konstitucinis Teismas 2003 m. rugsėjo 30 d., 2005 m. rugpjūčio 23 d. nutarimuose yra konstatavęs, kad Konstitucijos 128 straipsnio 2 dalies nuostata, jog valstybinio turto valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato įstatymas, reiškia, kad valstybei nuosavybės teise priklausančio turto perdavimas kitų subjektų nuosavybėn turi būti grindžiamas įstatymu. Šis Konstitucinio Teismo išaiškinimas šioje byloje reikšmingas tuo, kad valstybei nuosavybės teise priklausanti žemės disponavimas nuomos būdu perleidžiamas fiziniam asmeniui. Iš tokio perleidimo kyla valstybinės žemės nuomos sutartimi nustatytų sąlygų aiškinimo ir taikymo klausimai.

Bendriausius valstybinės žemės nuomos santykius reglamentuoja Žemės įstatymas. Tačiau jame nereglamentuojami valstybinės žemės nuomos mokesčio dydžio klausimai. Žemės mokesčio dydis tuo atveju, kai valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, reglamentuotas CK 6.552 straipsnio 2 dalyje. Joje nustatyta, kad valstybinės žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka. Ši įstatymo nuostata yra imperatyvi. Tai reiškia, kad nuomos mokesčių dydis nustatomas teisės aktais, t. y. įstatymais ir poįstatyminiais aktais. Toks reglamentavimas taip pat reiškia, kad nuo teisės aktuose nustatytų nuomos mokesčių dydžio šalys negali nukrypti jokiais susitarimais. Pagal šioje įstatymo normoje nustatytą reglamentavimą šalys sutartyje negali nustatyti kitokio žemės mokesčio dydžio, negu jis turi būti nustatomas remiantis teisės aktuose nustatytais kriterijais. Minėta įstatymo normos nuostata reiškia, kad valstybinės žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, t. y. pagal situaciją, kuri yra šioje byloje, nuomos mokesčio dydis turi būti nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka ir negali būti remiamasi sutarties laisvės, kaip vienu iš civilinių santykių reglamentavimo principu, įtvirtintu CK 1.2 straipsnyje. Be to, sutarties laisvės principas turi tam tikras ribas – sutartyje nustatant teises ir pareigas, jos neturi prieštarauti įstatymams (CK 6.156 straipsnio 1 dalis). Šiuo atveju negalima nukrypti ir nuo poįstatyminiais aktais nustatyto reglamentavimo, nes nukrypimas reikštų imperatyviosios įstatymo normos (CK 552 straipsnio 2 dalies), kurioje nustatyta, kad valstybinės žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka, pažeidimą. Taigi apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai remiasi sutarčių laisvės principu, kuris, šio teismo manymu, leidžia šalims ne tik sudaryti sutartį, bet ir pakeisti jau sudarytos sutarties sąlygas, kad jos atitiktų tikrąją sutarties šalių valią. Nors šis teismas kartu motyvuoja ir tuo, kad sutarties laisvės principo taikymas neturėtų prieštarauti imperatyviosioms įstatymų normoms, tačiau, remdamasis sutarties laisvės principu, apeliacinės instancijos teismas, pakeisdamas G. M. ir Klaipėdos apskrities viršininko administracijos 2003 m. vasario 17 d. sutarties 9 punkte nustatytą 187 483 Lt žemės sklypo indeksuotą vertę, būtent neteisingai taikė imperatyvius poįstatyminiuose aktuose nustatytus reikalavimus.

Dėl poįstatyminiais aktais žemės nuomos mokesčio už valstybinę žemę reglamentavimo

Žemės nuomos mokesčio už valstybinę žemę dydžio apskaičiavimui yra reikšmingi trys Vyriausybės nutarimai. Dėl jų kasacinis teismas pasisako atskirai.

1. Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 (2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija),,Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ patvirtinta Žemės įvertinimo metodika. Šio Vyriausybės nutarimo 2.1.5 punkte nustatyta, kad šiuo nutarimu patvirtinta Žemės įvertinimo metodika taikoma „apskaičiuojant privačios žemės sklypų vertę žemės mokesčiui ir žemės nuomos mokesčiui už valstybinę žemę ir valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinius nustatyti“. Byloje yra reikšminga nuostatos dalis, kad Žemės įvertinimo metodika taikoma apskaičiuojant žemės nuomos mokestį už valstybinę žemę. Kita išdėstytos nuostatos dalis, t. y. kad Žemės įvertinimo metodika taikoma apskaičiuojant žemės nuomos mokestį už valstybinio vidaus vandenų fondo vandens telkinius, šiuo atveju neturi reikšmės. Taigi poįstatyminiame akte nustatyti žemės nuomos mokesčio už valstybinę žemę dydžio pagrindai, kuriais remiantis apskaičiuojama išnuomojamos valstybinės žemės vertė ir jos pagrindu nustatomas nuomos mokesčio dydis. Remiantis kitokiu metodu žemės nuomos mokesčio dydis už išnuomojamą valstybinę žemę negali būti apskaičiuotas ir nustatytas. Taigi pirmosios instancijos teismas nepagrįstai rėmėsi Nekilnojamojo turto registro duomenimis apie įregistruoto žemės sklypo vertę, nes, minėta, ji apskaičiuojama teisės aktų nustatyta tvarka.

2. Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 180 redakcija) „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ patvirtintos Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos (toliau – ir Tvarka) 15.6 punkto 1 pastraipoje nustatyta, kad žemėtvarkos skyrius, gavęs asmens prašymą pirkti žemės sklypą, kuris yra mieste, pateikia savivaldybės valdybai atitinkamas dokumentų kopijas ir prašo apskaičiuoti žemės sklypo vertę (išskyrus esamų privačių namų valdų, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų, individualių automobilių garažų ir sodininkų bendrijų sodų žemės sklypus). Taigi pagal šią nuostatą žemėtvarkos skyrius atlieka tokį veiksmą dėl visų žemės sklypų, išskyrus jame nustatytą išimtį (privačių namų valdų, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų, individualių automobilių garažų ir sodininkų bendrijų sodų žemės sklypų).

Šiuo atveju yra reikšminga ta Tvarkos 15.2 punkto 2 pastraipos nuostata, kurioje nustatyta, kad naudojamų valstybinės žemės sklypų (išskyrus esamų privačių namų valdų, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų, individualių automobilių garažų ir sodininkų bendrijų sodų žemės sklypus) vertė apskaičiuojama pagal Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarką, patvirtintą Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692. G. M. išnuomotas žemės sklypas nepatenka į šiame punkte nustatytas išimtis (privačių namų valdų, garažų statybos ir eksploatavimo bendrijų garažų, individualių automobilių garažų ir sodininkų bendrijų sodų žemės sklypus), nes yra išnuomotas komercinei veiklai (automobilių stovėjimo aikštelei). Taigi, G. M. išnuomoto žemės sklypo vertė turėjo būti apskaičiuota pagal Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2002 m. spalio 15 d. nutarimo Nr. 1628 redakcija) patvirtintą Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarką. Tokia nuostata dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų vertės apskaičiavimo įtvirtinta ir Tvarkos 33.8 punkte. Šis teisinis reglamentavimas reiškia, kad vienoda tvarka apskaičiuojama tiek naujų, tiek naudojamų valstybinės žemės sklypų vertė.

3. Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3 punkte įtvirtinta nuostata, kad jeigu naują žemės sklypą parduoda arba išnuomoja apskrities viršininkas, tai savivaldybės valdyba pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtintą Žemės įvertinimo metodiką, atsižvelgdama į gretimų žemės sklypų rinkos kainas, esamos inžinerinės infrastruktūros būklę ir poreikį, apskaičiuoja ir sprendimu patvirtina žemės sklypo pradinę pardavimo kainą arba pradinio metinio žemės nuomos mokesčio dydį, jeigu žemės sklypas išnuomojamas. Ši nuostata bylos nagrinėjimo aspektu reiškia, kad pradinė žemės sklypo pardavimo kaina apskaičiuojama remiantis Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 patvirtinta Žemės įvertinimo metodika. Tačiau šioje nuostatoje yra dar papildomų kriterijų, į kuriuos taip pat turi būti atsižvelgiama – tai gretimų žemės sklypų rinkos kaina ir esamos inžinerinės infrastruktūros būklė ir poreikis.

Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 7.3.2 punkto 2 pastraipoje, be kita ko, nustatyta, kad žemės nuomos mokestis apskaičiuojamas pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatytą valstybinės žemės nuomos mokesčio tarifą ir žemės sklypo vertę, kuri apskaičiuojama taip pat, kaip ir žemės sklypo pradinė pardavimo kaina, t. y. kaip nurodyta šios tvarkos 7.3 punkte. Ši nuostata reiškia, kad, nustatant nuomojamos valstybinės žemės sklypo vertę, ji apskaičiuojama taip pat kaip ir parduodamos žemės pradinė vertė. Tai, kad negali būti skirtingai nustatoma parduodamų ir nuomojamų valstybinės žemės sklypų vertė, konstatuota ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. birželio 28 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje V. M. v. Vilniaus apskrities viršininko administracija, Vilniaus miesto savivaldybės administracija, bylos Nr. 3K-3-395/2004.

Apibendrinant išdėstytą teisinį reglamentavimą, darytina išvada, kad, nustatant G. M. išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę, turėjo būti vadovaujamasi Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 (2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija) patvirtinta Žemės įvertinimo metodika bei Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) 7.3 punkto nuostata, kad atsižvelgiama gretimų žemės sklypų rinkos kainas.

Dėl žemės sklypo vertės apskaičiavimo

Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyrius ieškovui išnuomotinos valstybinės žemės sklypo vertę apskaičiavo 2002 m. gruodžio 2 d. (dar iki nuomos sutarties sudarymo). Valstybės parduodamo (nuomojamo) ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) žemės sklypo vertės apskaičiavimo (b. l. 121) 13 punkte išnuomojamo žemės sklypo vertę apskaičiavo atsižvelgdama į gretimų sklypų kainas ir nustatė, kad jos vertė yra 187 483 Lt. Tokią šio žemės sklypo vertę patvirtino ir Klaipėdos miesto savivaldybės valdyba 2002 m. gruodžio 5 d. sprendimu Nr. 637 „Dėl žemės sklypo verčių nustatymo“ (b. l 120). Taigi, ieškovui išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertė buvo nustatyta laikantis Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) patvirtintos Tvarkos 7.3 punkto reikalavimų.

Apeliacinės instancijos teismas rėmėsi tuo, kad Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 (2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija) patvirtintoje Žemės įvertinimo metodikoje, konkrečiai jos 12 priede, nėra numatyta gretimų sklypų rinkos kaina. Minėta, kad toks reikalavimas yra nustatytas Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) patvirtintos Tvarkos 7.3 punkte ir jo turėjo būti laikomasi apskaičiuojant ieškovui išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę. Apeliacinės instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyriaus 2002 m. gruodžio 2 d. atlikto valstybinės parduodamos (nuomojamos) ne žemės ūkio paskirčiai žemės sklypo vertės apskaičiavimo (b. l. 121) 13 punktas neatitinka Žemės įvertinimo metodikos reikalavimų. Būtent, šis teismas, vadovaudamasis pirmiau nurodytuose Vyriausybės nutarimuose nustatytu reglamentavimu, turėjo aiškintis išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertę, atsižvelgiant į gretimų žemės sklypų rinkos kainas.

Kartu atkreiptinas dėmesys į tai, kad išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertė, atsižvelgus į gretimų sklypų kainas, nurodyta beveik dvigubai didesnė (187 483 Lt), negu nustatyta patikslinta žemės sklypo vertė (98 994 Lt.), ir trigubai didesnė, negu apskaičiuota žemės sklypo vertė (61 874 Lt) (b. l 121). Iš naujo nagrinėjant bylą aiškintinos ir vertintinos aplinkybės, susijusios su gretimų žemės sklypų rinkos kainomis, ir jų reikšmė G. M. išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertei.

Dėl viešo registro duomenų

Dėl išankstinio bylos sprendimo ne teisme tvarkos

Žemės įstatymo 56 straipsnyje nustatyta, kad žemės ginčus nagrinėja teismai civilinio proceso tvarka. CPK nustatyta, kad atitinkamai bylų kategorijai gali būti nustatyta išankstinio bylos sprendimo ne teisme tvarka. Jeigu jos yra nesilaikoma, teismas atsisako priimti ieškinį (CPK 137 straipsnio 2 dalies 3 punktas), bylą nutraukia (CPK 293 straipsnio punktas) arba pareiškimą palieką nenagrinėtą (CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Kasatorius nepagrįstai remiasi CK 6.223 straipsnio 3 dalimi, kurioje nustatyta teisė ieškinį dėl sutarties pakeitimo pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymai nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos. Šioje įstatymo normoje nenustatyta, kad sutarties šalių ginčą dėl sutarties pakeitimo sprendžia kokia nors institucija. Taigi ši įstatymo norma nereiškia, kad yra nustatyta privaloma išankstinė ginčo sprendimo ne teisme procedūra.

Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimu Nr. 205 (2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 redakcija),,Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 2.5 punkte nustatyta, kad skundus dėl žemės sklypų vertės nustatymo nagrinėja apskrities viršininkas, kurio sprendimai įstatymo nustatyta tvarka gali būti apskųsti teismui. Taigi šia Vyriausybės nutarimo nuostata nustatyta išankstinio ginčo sprendimo ne teisme tvarka.

Ieškovė ginčija kainą, kuri yra nustatyta sutartimi. Taigi šiuo atveju yra civilinis teisinis ginčas, todėl Vyriausybės nutarimo Nr. 205 2.5 punkte nustatyta skundų nagrinėjimo tvarka netaikytina. Ji galėjo būti taikoma tuo atveju, jeigu G. M. būtų padavęs skundą dėl išnuomojamo valstybinės žemės sklypo vertės, kuri buvo apskaičiuota ir savivaldybės patvirtinta dar iki valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo. Taigi kasacinio skundo argumentai, kad nebuvo laikytasi ikiteisminės ginčų nagrinėjimo tvarkos, yra nepagrįsti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 360 ir 362 straipsniais,

n u t a r i a :

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. vasario 19 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti Klaipėdos apygardos teismui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Janina Stripeikienė

Birutė Janavičiūtė

Zigmas Levickis