Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, ir teismo diskreciją spręsti dėl jo taikymo, taip pat pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigą įregistruoti tokį sandorį, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-124-403/2024

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-01019-2022-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.1; 2.4.4.5.1; 2.4.4.5.5; 2.6.8.4

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. birželio 19 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Godos Ambrasaitės-Balynienės, Andžej Maciejevski (kolegijos pirmininkas) ir Algirdo Taminsko (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2023 m. lapkričio 9 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo H. B. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Pranašumas“ ir uždarajai akcinei bendrovei Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ dėl nuosavybės teisių į turtą pripažinimo, hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu, delspinigių priteisimo ir kainos sumažinimo, tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, Valstybinė mokesčių inspekcija prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos ir Vilniaus apygardos prokuratūra.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, ir teismo diskreciją spręsti dėl jo taikymo, taip pat pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigą įregistruoti tokį sandorį, aiškinimo ir taikymo.

2. Byloje pareikštu ieškiniu buvo prašoma:

2.1. pripažinti ieškovui nuosavybės teisę į 1/24 dalį žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 1/24 dalį automobilių aikštelės, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančios (duomenys neskelbtini), ir butą, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esantį (duomenys neskelbtini) (toliau nurodyti nekilnojamieji daiktai (atitinkamos jų dalys) kartu ‒ ir Turtas);

2.2. pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. 8-1414 (identifikavimo kodas (duomenys neskelbtini) (toliau – ir Hipotekos sutartis arba Sutartinė hipoteka);

2.3. priteisti ieškovui iš atsakovės UAB „Pranašumas“ 28 530 Eur delspinigių;

2.4. sumažinti buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), kainą 2481,50 Eur, t. y. iki 75 906,60 Eur;

2.5. priteisti ieškovui iš atsakovės UAB „Pranašumas“ 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo;

2.6. priteisti ieškovui bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

3. Ieškovas nurodė, kad su atsakove UAB „Pranašumas“ 2019 m. gruodžio 30 d. sudarė preliminariąją nepastatyto buto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – Preliminarioji sutartis), kurios pagrindu atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovui 3 kambarių butą su balkonu savo statomame daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame sklype (duomenys neskelbtini), kartu su minėto žemės sklypo dalimi bei automobilio statymo vieta.

4. Preliminariąja sutartimi šalys susitarė, kad bendra perkamo Turto kaina yra 79 250 Eur. Ieškovas 2020 m. sausio 2 d. už perkamą Turtą atsakovei sumokėjo 79 250 Eur. Sutarties šalys, be kita ko, susitarė, kad, jeigu parduodamo buto plotas pagal kadastrinių matavimų bylą bus didesnis nei 60 kv. m, tuomet kaina bus perskaičiuojama 1250 Eur verte už 1 kv. m. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas patvirtina, kad buto plotas – 63,91 kv. m, todėl ieškovui tenka pareiga papildomai sumokėti 4887,50 Eur (3,91 kv. m × 1250 Eur).

5. Preliminariąja sutartimi atsakovė UAB „Pranašumas“ įsipareigojo daugiabutį namą, kuriame bus butas, pastatyti iki 2020 m. balandžio 1 d. Šalys sutarė ne vėliau kaip per 60 dienų nuo statybos darbų atlikimo patvirtinimo akto pasirašymo dienos sudaryti pagrindinę Turto pirkimo–pardavimo sutartį. Be to, atsakovė UAB „Pranašumas“ įsipareigojo iki 2021 m. kovo 1 d. atiduoti vertinti daugiabutį namą Lietuvos Respublikos statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai. Tačiau atsakovė pažeidė minėtus Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus, t. y. iki 2021 m. kovo 1 d. daugiabučio namo Statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai vertinti neatidavė, be to, su ieškovu nesudarė pagrindinės Turto pirkimo–pardavimo sutarties.

6. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas patvirtina, kad daugiabučio namo statyba iki šiol nėra baigta, nors 2021 m. vasario 11 d. buvo įregistruoti tiek daugiabutis namas, kuriame yra ieškovo nupirktas butas, tiek pats butas. Ieškovo nupirktam butui suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) bei adresas: (duomenys neskelbtini). 2021 m. rugsėjo 9 d. buvo įregistruota automobilių stovėjimo aikštelė, kurioje yra ieškovo įgyta Preliminariojoje sutartyje nurodyta automobilio statymo vieta. Be to, atsakovė faktiškai perdavė Turtą ieškovui, jis bute atliko įrengimo darbus, sumontavo baldus ir pradėjo Turtą naudoti savo reikmėms. Kadangi ieškovas yra sumokėjęs 94,19 proc. kainos ir Turtas faktiškai yra perduotas ieškovui, ieškovas prašė pripažinti, kad jis yra įgijęs nuosavybės teisę į Turtą.

7. 2022 m. vasario 14 d. butas buvo apsunkintas Sutartine hipoteka atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ naudai. Atsakovė UAB „Pranašumas“ neturėjo teisės įkeisti tretiesiems asmenims buto, nes šis buvo parduotas ieškovui, ieškovas sutikimo nedavė, o atsakovė žinojo, kad už butą yra sumokėta beveik visa kaina. Tokie atsakovės veiksmai yra neteisėti ir nesąžiningi, prieštaraujantys viešajai tvarkai bei gerai moralei, todėl Hipotekos sutartis yra niekinė ir negalioja ab initio (nuo sudarymo momento).

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

8. Vilniaus apygardos teismas 2023 m. gegužės 23 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies: pripažino ieškovo nuosavybės teisę į 1/24 dalį žemės sklypo ir 1/24 dalį automobilių stovėjimo aikštelės (duomenys neskelbtini), bei butą (duomenys neskelbtini), įpareigojo ieškovą sumokėti atsakovei UAB „Pranašumas“ likusią turto kainos dalį – 4887,50 Eur; pripažino niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento Hipotekos sutartį; priteisė ieškovui iš atsakovės UAB „Pranašumas“ 28 530 Eur delspinigių, 5 proc. dydžio metines palūkanas už priteistą sumą (28 530 Eur) nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2022 m. rugpjūčio 12 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; kitą ieškinio dalį atmetė.

9. Teismas vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimu, jog kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto ar kitų veiksmų, vartotojas gali būti ginamas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka, pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011). Teismas konstatavo, kad nagrinėjamu atveju egzistuoja pakankamas pagrindas pripažinti ieškovo, kaip pirkėjo, nuosavybės teisę į Turtą pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį, nes ieškovas už Turtą yra sumokėjęs iš esmės beveik visą kainą (94 proc.), butas yra realiai perduotas ieškovui ir pastarojo visiškai įrengtas bei naudojamas, Preliminarioji sutartis nėra nutraukta; pagrindinė sutartis Preliminariojoje sutartyje nustatyta tvarka ir terminais nesudaryta dėl atsakovės UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų kitiems kreditoriams ir Turto įkeitimo (hipotekos) šiems įsipareigojimams užtikrinti be ieškovo žinios bei valstybės institucijų taikomų apribojimų. Teismo vertinimu, aplinkybė, kad ieškovas sumokėjo ne visą Turto kainą, nepašalina ieškovo pasirinkto pažeistų teisių gynimo būdo taikymo. Atsižvelgdamas į šalių susitarimą dėl Turto kainos perskaičiavimo, jeigu parduodamo buto plotas pagal kadastrinių matavimų bylą bus didesnis, ir byloje pateiktus duomenis apie ginčo buto plotą, teismas nusprendė, kad ieškovas įpareigotinas sumokėti atsakovei UAB „Pranašumas“ likusią Turto kainą – 4887,50 Eur.

10. Teismas nustatė, kad ginčijama hipoteka butui įregistruota 2022 m. vasario 15 d. Anksčiau šiam nekilnojamajam daiktui buvo įregistruotos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. 7977 ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875, jos pasibaigė 2022 m. kovo 14 d. Teismas konstatavo, jog, atsakovėms 2022 m. vasario 10 d. sudarant paskolos sutartį ir prievolių įvykdymą pagal šią sutartį užtikrinant 2022 m. vasario 14 d. Hipotekos sutartimi, ieškovas jau buvo Turto, taigi, ir buto, savininkas.

11. Teismas nurodė, kad įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti tik įkeičiamo daikto savininkas, o teisės normos, nustatančios, jog daiktą įkeisti gali tik jo savininkas, yra imperatyvios. Kadangi sudarant Hipotekos sutartį ieškovas jau buvo Turto teisėtas savininkas, nustačius, kad ši sutartis buvo sudaryta be ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeidžiant jo nuosavybės teisę, Hipotekos sutartis laikytina prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai), todėl yra niekinė ir negaliojanti nuo jos sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

12. Teismas pažymėjo, kad ieškovas, kuris laikytinas silpnesniąja teisinių santykių šalimi, vartotoju, sumokėjęs didžiąją Turto kainos dalį, nebuvo nesąžiningas (toks faktas byloje nenustatytas), tinkamai naudojosi jam suteiktomis teisėmis, todėl jam negali kilti tokie neigiami padariniai kaip turtinė atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimą jis nėra atsakingas, kurių neprisiėmė, kurioms neturėjo įtakos ir apie kurias nežinojo. Priešingai, ieškovas, įvykdęs savo prievolę atsiskaityti už perkamą Turtą bei vadovaudamasis elementaria logika, galėjo pagrįstai tikėtis, jog toks turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų. Teismo vertinimu, būtent atsakovė UAB „Pranašumas“, nuo pat 2020 m. rugsėjo mėnesio Turto statybai pasitelkdama atsakovę UAB Sutelktinio finansavimo platformą „Profitus“ ir net du kartus refinansuodama paskolą bei savo prievoles užtikrindama naujomis hipotekomis, žinodama apie Preliminariąja sutartimi prisiimtus įsipareigojimus ieškovui, buto perleidimo (realaus perdavimo) ieškovui aplinkybes, didžiosios Turto, taigi ir buto, kainos dalies (94 proc.) sumokėjimą bei su tuo susijusius ieškovo turimus teisėtus lūkesčius, turėjo ne tik galimybes, bet ir pareigą informuoti kreditorę UAB Sutelktinio finansavimo platformą „Profitus“ apie Preliminariosios sutarties su ieškovu sudarymą, apie sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sudaryti Hipotekos sutartį, tačiau, kaip matyti, to nepadarė, o priešingai – deklaruodama kreditorei UAB Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“, kad sudaroma hipoteka nepažeidžia jokio teisės akto, jokių trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų, taip pat kad yra gavusi visus hipotekos sutarčiai sudaryti privalomus trečiųjų asmenų sutikimus (Hipotekos sutarties 7.2 punktas), hipoteka įkeitė faktiškai ieškovui jau parduotą butą, taip užtikrindama savo prisiimtų paskolos prievolių kreditorei įvykdymą. Byloje nepateikta įrodymų, jog atsakovė UAB „Pranašumas“ būtų kokiu nors būdu informavusi ieškovą apie poreikį refinansuoti vykdomas statybas ir ketinimus sudaryti Hipotekos sutartį, o tai, tikėtina, būtų lėmę ieškovui poreikį imtis kokių nors savo teises užtikrinančių priemonių (pvz., Preliminariosios sutarties išviešinimo). Į bylą nepateikta objektyvių duomenų ir apie atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ protingas pastangas įsitikinti atsakovės UAB „Pranašumas“ nurodytų duomenų (patvirtinimų) realumu. Tai konstatavus, atsakovių nesąžiningas elgesys negali būti panaudotas prieš ieškovą kaip vartotoją. Be to, CK 4.197 straipsnio 2 dalies 6 punkte nustatyta, jog kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Teismas nurodė, kad, tenkindamas ieškovo reikalavimą pripažinti negaliojančia Hipotekos sutartį, kurios pagrindu ginčo nekilnojamajam turtui įregistruota hipoteka, vadovavosi tiek nurodytomis teisės normomis, tiek ir teismų praktika itin panašiose bylose, kuriose buvo ginamos sąžiningų vartotojų (fizinių asmenų), faktiškai įgijusių nuosavybės teisę į turtą iš vengusių savo prievoles tinkamai įvykdyti ir nuosavybės teisių perleidimą įforminti nesąžiningų pelno siekiančių juridinių asmenų, teisės.

13. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovių apeliacinius skundus, 2023 m. lapkričio 9 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2023 m. gegužės 23 d. sprendimą pakeitė – atmetė ieškovo reikalavimą dėl 28 530 Eur delspinigių ir 5 proc. dydžio metinių procesinių palūkanų priteisimo iš atsakovės UAB,,Pranašumas“; sumažino ieškovui iš atsakovės UAB „Pranašumas“ priteistą bylinėjimosi išlaidų, patirtų bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, atlyginimą; kitą sprendimo dalį paliko nepakeistą.

14. Kolegija, remdamasi iš esmės tais pačiais argumentais kaip ir pirmosios instancijos teismas, nusprendė, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino ieškovui nuosavybės teisę į Turtą CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu.

15. Kolegijos vertinimu, kadangi atsakovė UAB „Pranašumas“ Turto dalį (butą) atsakovei UAB Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ Hipotekos sutartimi įkeitė 2022 m. vasario 14 d. (hipoteka įregistruota 2022 m. vasario 15 d.), šio sandorio sudarymo metu atsakovė UAB „Pranašumas“ įkeitė sau nuosavybės teise nepriklausantį nekilnojamąjį turtą. Negalima tokia išvada, kad nagrinėjamu atveju tarp ieškovo ir atsakovių susiformavo svetimo daikto hipotekos teisiniai santykiai, t. y. hipoteka buvo įkeistas daiktas, kai skolininkas yra kitas asmuo negu įkeisto daikto savininkas (CK 4.181 straipsnio 1 dalis). Byloje nėra duomenų, kad ieškovas, įgyvendindamas pirkėjo teises ir vykdydamas pirkėjo pareigas, būtų sutikęs nusipirkti Turtą, teisės į kurį yra suvaržytos tų daiktų įkeitimu pardavėjo kreditoriui. Kolegija nurodė, kad, vertinant bylos aplinkybių visumą, taip pat negalima daryti išvados, jog ieškovas, priimdamas iš pardavėjos Turtą, kartu sutiko, kad pardavėjos skolinių įsipareigojimų atsakovei UAB Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ vykdymą jis užtikrintų perduoto Turto hipoteka. Todėl, kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas teisingai nusprendė, kad Hipotekos sutartis buvo sudaryta be nekilnojamojo turto savininko – ieškovo – žinios. Nustačiusi, kad Hipotekos sutartis prieštaravo imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai), kolegija konstatavo, jog pirmosios instancijos teismas pagrįstai Hipotekos sutartį pripažino niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

16. Kolegija nesutiko, kad Turto dalies (buto) hipoteka atsakovei UAB Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ turėtų būti palikta galioti CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu. Minėtoje normoje nustatyta, kad tuo atveju, kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditorių, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Kolegijos vertinimu, byloje nustatytos aplinkybės suponuoja pagrindą ginti ne hipotekos kreditorės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“, o ieškovo, kaip sąžiningo Turto savininko ir vartotojo, teises.

17. Kolegija nurodė, kad, viena vertus, atsakovė UAB „Pranašumas“ privalėjo informuoti kreditorę UAB Sutelktinio finansavimo platformą „Profitus“ apie preliminariojo sandorio su ieškovu sudarymą, nurodyti aplinkybę, jog ieškovas įkeičiamą turtą jau faktiškai valdo ir naudoja. Tačiau atsakovė UAB „Pranašumas“ to nepadarė, priešingai – hipoteka įkeitė ieškovui priklausantį nekilnojamąjį turtą, be kita ko, Hipotekos sutartyje pareikšdama, kad įkeičiami daiktai nėra perleisti kitiems asmenims, dėl jų nėra sudaryta preliminariųjų sutarčių, nėra kitų apribojimų disponuoti įkeičiamais daiktais. Kita vertus, kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų. Tokie duomenys gaunami iš įvairių šaltinių, pirmiausia iš turto savininko ar jo atstovo paaiškinimų, iš registrų ar kitų asmenų, oficialių ir privačių šaltinių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-580-686/2015). Nors atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ domėjosi sandorio objektu, t. y. tikrino registrus, dėl įkeičiamo objekto statuso priėmė skolininkės UAB „Pranašumas“ patvirtinimus ir pareiškimus, duomenys apie įkeičiamą objektą gali būti gaunami ir iš kitų kasacinio teismo praktikoje minėtų šaltinių, iš kitų asmenų, privačių šaltinių ir pan. Atsižvelgtina ir į tai, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ priklausė didesnės rizikos skolininko C kategorijai, todėl atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, kaip kreditavimo srities profesionalė, galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti.

18. Kolegija pritarė pirmosios instancijos teismui, kad neigiami padariniai, kylantys atsakovei UAB Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“, negali būti perkeliami silpnesniajai šaliai – ieškovui (vartotojui) – už prievoles, dėl kurių atsiradimo jis nėra atsakingas. Byloje nėra nustatyta, kad ieškovas buvo nesąžiningas ar netinkamai naudojosi jam suteiktomis teisėmis. Ieškovas, įvykdęs savo prievolę atsiskaityti už perkamą Turtą bei vadovaudamasis įprasta komercine praktika, galėjo pagrįstai tikėtis, jog Turtas bus įgytas nuosavybėn ir atlaisvintas nuo bet kokių suvaržymų. Palikus galioti Hipotekos sutartį ieškovas atsidurtų daug blogesnėje padėtyje nei hipotekos kreditorė, nes privalėtų sumokėti likusią Turto kainos dalį pardavėjai ir iš nusipirkto buto patenkinti hipotekos kreditorės reikalavimą, t. y. sumokėti kito asmens skolą, užtikrintą hipoteka. Susiklosčiusi situacija, įvertinus interesų pusiausvyros principą, lemia tai, kad nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorę, todėl hipoteka turi būti užbaigiama teismo sprendimu.

19. Kadangi atsakovė UAB „Pranašumas“ elgėsi nesąžiningai ir neteisėtai, kreditorė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, pripažinus Hipotekos sutartį negaliojančia, gali pasinaudoti įstatymo jai suteiktomis teisėmis ir reikšti atitinkamus reikalavimus tiek pačiai bendrovei, tiek asmenims, kurie priėmė atitinkamus sprendimus, ir tokiu būdu ginti savo pažeistas teises (CK 1.138 straipsnis).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

20. Kasaciniu skundu atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2023 m. lapkričio 9 d. nutarties dalį, kuria nutarta palikti nepakeistą Vilniaus apygardos teismo 2023 m. gegužės 23 d. sprendimo dalį, kuria nuspręsta pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento Hipotekos sutartį, ir dėl šios dalies klausimą išspręsti iš esmės ‒ ieškovo ieškinio reikalavimą dėl Hipotekos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento atmesti; priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

20.1. Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, pagal kurią tokiu atveju, kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, o perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant pirkėjui nuosavybės teisę į statomą būstą. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011; 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-316-611/2017). Skundžiamoje nutartyje ši teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė esmingai pakeista, nurodant, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalis taikytina ne tik pardavėjo bankroto atveju, bet ir kai tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl kitų pardavėjo veiksmų. Nagrinėjamoje byloje atsakovės UAB „Pranašumas“ nemokumas nebuvo konstatuotas, todėl kasacinio teismo praktikoje suformuluota išimtis, nustatanti galimybę pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį įgyti nuosavybės teisę jau po dalinio atsiskaitymo už turtą, šiuo atveju netaikytina.

20.2. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias teisinę sandorių registraciją. Vadovaujantis kasacinio teismo praktika, CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su kitomis CK ir kitų įstatymų įtvirtintomis daiktines teises reglamentuojančiomis teisės normomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016). Pagal CK 1.75 straipsnio 2 dalį, neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais. Atsižvelgiant į tai, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalimi reglamentuojama preliminarioji gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis pagal savo esmę yra priskirtina prie registruojamų juridinių faktų (CK 4.254 straipsnio 1 dalies 1 punktas), jos, kaip ir pagrindinės nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties, atžvilgiu taikytinos CK 1.75 straipsnio 2 dalyje įvirtintos teisinės pasekmės (CK 6.393 straipsnio 3 dalis). Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 1.75 straipsnio 2 dalį, nes šioje teisės normoje jokių išimčių dėl joje išdėstytų teisinių pasekmių taikymo CK 6.401 straipsnio 5 dalies atžvilgiu nenustatyta. Tai lėmė neteisingą bylos išnagrinėjimo rezultatą, nes, ieškovui pripažinus nuosavybės teisę į ginčo butą, ši teisė, neišviešinus ginčo buto įgijimo pagrindą sudariusio sandorio, negalėtų būti panaudota prieš sąžiningą trečiąjį asmenį ‒ atsakovę UAB Sutelktinio finansavimo platformą „Profitus“, o tai reiškia, kad nebūtų lėmusi teisėtai sudarytos Hipotekos sutarties pripažinimo negaliojančia.

20.3. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisių apsaugą. Teismas nepagrįstai nusprendė, kad, aiškinant CK 4.197 straipsnio 6 dalies nuostatas, teismas turi diskreciją, net ir konstatavus hipotekos kreditoriaus sąžiningumo faktą, papildomai spręsti, ar tokio (t. y. sąžiningo) hipotekos kreditoriaus teisės, esant jo prašymui, turi būti ginamos nurodytoje normoje nustatyta tvarka. CK 4.197 straipsnio 6 dalyje vartojama formuluotė „kai <…> nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus <…> hipoteka baigiama“ reiškia ne teismo diskreciją spręsti, ar reikia apsaugoti sąžiningu pripažinto hipotekos kreditoriaus interesus, priklausomai nuo kitų bylos aplinkybių, o negalėjimą ginti pastarojo asmens interesų tuomet, kai byloje nėra nustatytas hipotekos kreditoriaus sąžiningumo faktas.

20.4. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias teismo pareigą motyvuoti teismo sprendimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 263, 270 straipsniai, 331 straipsnio 4 dalis), nes skundžiamoje nutartyje nepasisakė dėl atsakovės argumentų, kad ginčo hipoteka buvo užtikrinta ne atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“, o jos atstovautų investuotojų interesų apsauga. Tai reiškia, jog byloje turėjo būti vertinta ne ieškovo ir atsakovės, bet ieškovo ir 155 lėšas investavusių fizinių asmenų interesų pusiausvyra. Sutelktinio finansavimo paslaugomis besinaudojančių neprofesionalių (patirties neturinčių) investuotojų interesai yra ginami ne mažiau už vartotojų interesus, jų apsauga užtikrinama Europos Sąjungos lygmeniu.

21. Ieškovas atsiliepimu į kasacinį skundą prašo atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinį skundą atmesti; priteisti iš šios atsakovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

21.1. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nei 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-261/2011, nei vėlesnėse savo nutartyse nepateikė jokių išaiškinimų dėl to, jog CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ reiškia, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs dalį kainos daiktinių teisių neįgyja, nebent pardavėjas-statytojas bankrutuoja. Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas minėtoje nutartyje, aiškindamas CK 6.401 straipsnio 5 dalį, mutatis mutandis (su būtinais (atitinkamais) pakeitimais) rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. vasario 10 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2003, kurioje atsakovas nebuvo bankrutuojantis. Ieškovas 2020 m. sausio 2 d. sumokėjo visą Preliminariojoje sutartyje nustatytą Turto kainą, o sąlyga dėl papildomo mokėjimo dar nebuvo atsiradusi ir nebuvo tiksliai žinoma, ar ji tikrai atsiras. Tai, kad vėliau dėl padidėjusio buto ploto sumokėta kainos dalis sumažėjo iki 94,19 proc., nesudaro pagrindo atsisakyti pripažinti, jog pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį ieškovo daiktinės teisės atsirado 2020 m. sausio 2 d.

21.2. CK 1.75 straipsnio 2 dalyje reglamentuojami padariniai, atsirandantys neįregistravus sandorio, taikomi, kai įstatyme nustatyta tokia registracija. Teisės aktuose preliminariųjų sutarčių privaloma registracija nenustatyta, todėl šiuo atveju CK 1.75 straipsnio 2 dalyje nustatyti padariniai negali būti taikomi. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad asmens teisių registracija viešame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją; kad asmens nuosavybės teisės į konkretų daiktą teisinė registracija yra išvestinis veiksmas, kurį lemia nuosavybės teisės į tą registruotiną daiktą atsiradimo pagrindas (sandoris, administracinis aktas, naujo daikto sukūrimas ir kt. (CK 4.47 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-7-67/2011). Nors ieškovas nebuvo išviešinęs Preliminariosios sutarties sudarymo fakto, tačiau tai savaime nepaneigia jo, kaip įgijėjo, teisių ir teisėtų interesų. Be to, ieškovas, nuosavybės teisę įgijęs CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu 2020 m. sausio 2 d., net neturėjo galimybių šį faktą išviešinti, nes tuo metu Turtas dar nebuvo sukurtas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre.

21.3. Atsakovė, būdama atidi ir rūpestinga kreditorė, turėjo pasidomėti, ar dėl įkeičiamo turto yra sudaryta preliminarioji sutartis ir ar yra gautas kitos preliminariosios sutarties šalies sutikimas, juolab kad ginčijamas hipotekos sandoris buvo sudarytas gerokai vėliau nei Preliminarioji sutartis. Be to, atsakovė galėjo apžiūrėti įkeičiamą objektą, o ne pasikliauti vertinimu, atliktu iš nuotraukų, neatitinkančių buto būklės. Atsakovė šioje civilinėje byloje neįrodė, jog faktiškai nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą tokį sandorį pripažinti negaliojančiu. Pirmosios instancijos teismas konstatavo atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ nesąžiningumą (2023 m. gegužės 23 d. sprendimo 45 punktas), o apeliacinės instancijos teismas pritarė šioms išvadoms (2023 m. lapkričio 9 d. nutarties 41 punktas). Nesant konstatuoto atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ sąžiningumo, galimybių ginti jos, kaip sąžiningos kreditorės, teises nėra.

21.4. Byloje nepateikta įrodymų, patvirtinančių, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ atstovavo kokių nors investuotojų (fizinių ar juridinių asmenų) interesams, įrodymų, pagrindžiančių investuotojų prisiimamas rizikas, ar investuotojai turėjo teisę reikalauti UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ atsakomybės dėl jos veiksmų (neveikimo), ar tokia atsakomybė atsakovei buvo taikyta ir pan. Atsakovei UAB Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ netinkamai įgyvendinant jai tenkančias pareigas (įsitikinti įkeičiamo turto būkle, statusu) ir dėl to kilus nuostolių investuotojams, šis klausimas turi būti sprendžiamas ne ieškovo teisėtų lūkesčių ir interesų sąskaita. Investavimas yra savaime rizikinga veikla, priešingai nei nekilnojamojo turto įgijimo sandorio sudarymas, dėl to ieškovas, atlikęs jam tenkančias pareigas, turėjo labiau pagrįstą teisėtą lūkestį įgyti nuosavybės teise perkamą turtą nei minimi investuotojai į būsimą pelną. Vien ta aplinkybė, kad UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ veikloje dalyvavo daug investuotojų, savaime nereiškia, kad jų interesai dėl to yra labiau pažeisti nei ieškovo interesai. Ieškovas ir atsakovės minimi investuotojai veikė iš esmės skirtingomis sąlygomis, siekė skirtingų pasekmių, prisiėmė skirtingas rizikas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl bylos nagrinėjimo kasacine tvarka ribų

22. Bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribas apibrėžia CPK 353 straipsnis. Pagal šio straipsnio pirmąją dalį, kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu; kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Toks bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribų (ir kartu kasacinio proceso paskirties) apibrėžimas reiškia, kad kasacinis teismas sprendžia išimtinai teisės klausimus, be to, tik tokius klausimus, kurie yra tiesiogiai iškelti kasaciniame skunde (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. vasario 24 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-2-684/2021 19 punktą). Kasacinis teismas turi teisę peržengti kasacinio skundo ribas, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 353 straipsnio 2 dalis).

23. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesiniais sprendimais ieškovo pareikšto ieškinio reikalavimai patenkinti iš dalies. Atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinis skundas paduotas dėl apeliacinės instancijos teismo nutarties dalies, kuria palikta nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento Hipotekos sutartį. Kita apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis kasacine tvarka nėra apskųsta. Kadangi teisėjų kolegija šiuo atveju ex officio (pagal pareigas) nenustatė būtinybės peržengti kasacinio skundo ribas, kita apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis kasacine tvarka neperžiūrima.

24. Atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ kasaciniame skunde, be kita ko, remiasi argumentais, jog apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos dėl CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimo ir taikymo. Nurodytos teisės normos pagrindu bylą nagrinėję teismai pripažino ieškovui nuosavybės teisę į Turtą. Teisėjų kolegija pažymi, kad atsakovė kasacine tvarka neskundžia apeliacinės instancijos teismo nutarties dalies, kuria palikta nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis pripažinti ieškovo nuosavybės teisę į Turtą, įpareigojant jį sumokėti atsakovei UAB „Pranašumas“ likusią Turto kainos dalį – 4887,50 Eur, nes atsakovės kasaciniame skunde nesuformuluotas reikalavimas panaikinti ar pakeisti šią apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį. Dėl to pirmiau nurodyti atsakovės kasacinio skundo argumentai ir jų pagrindu keliamas klausimas (t. y. ar pirkėjas (vartotojas), net ir nesumokėjęs visos perkamo būsto kainos, gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant jam nuosavybės teisę į statomą būstą ne tik pardavėjo bankroto atveju) nėra kasacinės bylos nagrinėjimo dalykas, todėl teisėjų kolegija dėl šių argumentų vertinimo nutartyje nepasisako.

25. Kasaciniu skundu atsakovė taip pat kelia klausimus, ar teismas turi diskreciją nuspręsti dėl sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisės galiojimo tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako (CK 4.197 straipsnio 6 dalis); ar pirkėjas gali remtis neįregistruota preliminariąja buto pirkimo–pardavimo sutartimi prieš sąžiningą hipotekos kreditorių; ar teismas pagrįstai vertino ieškovo ir atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“, o ne jos atstovautų investuotojų (fizinių asmenų) interesų pusiausvyrą. Šie klausimai susiję su skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutarties dalimi, todėl sudaro kasacinės bylos nagrinėjimo dalyką.

Dėl hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdo, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, ir teismo diskrecijos spręsti dėl jo taikymo

26. Hipoteka yra daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui (CK 4.170 straipsnio 1 dalis). Hipotekos objektu gali būti bet kokie nekilnojamieji daiktai (CK 4.171 straipsnio 1 dalis). Be to, hipotekos objektu gali būti nekilnojamojo daikto dalis (CK 4.171 straipsnio 2 dalis).

27. Viena iš hipotekos rūšių yra sutartinė hipoteka, atsirandanti sandorio pagrindu (CK 4.175 straipsnio 1, 2 dalys). Įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti hipotekos objektu esančio nekilnojamojo daikto savininkas (CK 4.170 straipsnio 2 dalis).

28. Prieš sąžiningus trečiuosius asmenis hipotekos sandoris gali būti naudojamas tik tuo atveju, kai hipoteka įregistruota viešame registre šio registro nuostatų nustatyta tvarka (CK 4.187 straipsnio 2 dalis). Viešo registro duomenys apie hipoteką yra vieši, jie laikomi teisingais ir išsamiais tol, kol nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka; įrodinėti savo teises remdamiesi viešame registre įregistruota hipoteka gali tik sąžiningi tretieji asmenys (CK 4.185 straipsnio 7 dalis).

29. Hipotekos sandoris, kaip ir bet kuris kitas sandoris, teismo sprendimu gali būti pripažintas negaliojančiu CK 1.80–1.93 straipsniuose nustatytais pagrindais. Tačiau hipotekos sandorio pripažinimas negaliojančiu gali turėti skirtingus teisinius padarinius hipotekos kreditoriui priklausomai nuo tam tikrų aplinkybių.

30. CK 4.197 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako; kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, viešame registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš viešo registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu.

31. Kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad CK 4.197 straipsnio 6 dalyje įtvirtinta išimtis, kada hipotekos teisė hipotekos kreditoriui išlieka, net jeigu hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu. Ši teisės norma nustato hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris. Tokia hipotekos kreditoriaus daiktinė teisė išlieka, kai tai nustatoma teismo sprendimu, kuriuo hipotekos sandoris pripažintas negaliojančiu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-16-706/2015). Tais atvejais, kai ginčijama įkaito davėjo nuosavybės teisė į hipoteka įkeistą daiktą, hipotekos kreditorius, kaip trečiasis asmuo nuosavybės įgijimo sandorio šalių atžvilgiu, gali gintis kaip sąžiningas hipotekos (daiktinės teisės) įgijėjas, prašydamas palikti jam hipotekos teisę, jei apie pažeidimus, kurie buvo padaryti įkaito davėjo įgyjant nuosavybę, hipotekos kreditorius nežinojo ir negalėjo žinoti. Sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų. Tokie duomenys gaunami iš įvairių šaltinių, pirmiausia iš turto savininko ar jo atstovo paaiškinimų, iš registrų ar kitų asmenų, oficialių ir privačių šaltinių. Taigi hipotekos kreditorius, prašydamas teismo jam palikti hipotekos teisę pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį, turi įrodyti, jog faktiškai nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą tokį sandorį pripažinti negaliojančiu, ir turi teisę prašyti teismo ginti jo, kaip sąžiningo kreditoriaus, interesus (žr. ten pat; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-580-686/2015).

32. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra pažymima, kad sąžiningumas – tai teisinė ir faktinė kategorija, vertybinis žmogaus elgesio matas, nustatomas pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį kriterijus. Objektyviuoju požiūriu sąžiningumas suprantamas kaip žmogaus elgesys, atitinkantis protingumo ir teisingumo principų reikalavimus, t. y. rūpestingas ir atidus elgesys; subjektyviuoju požiūriu jis nusako asmens psichikos būklę konkrečioje situacijoje, atsižvelgiant į asmens amžių, išsimokslinimą, patirtį, faktines bylos aplinkybes (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-313-403/2018 47 punktą; 2023 m. gruodžio 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-311-943/2023 46 punktą).

33. Asmens sąžiningumas teisėje vertinamas pagal jo žinojimą arba turėjimą žinoti tam tikras aplinkybes, „turėjimas žinoti“ reiškia asmens pareigą veikti aktyviai, pasidomėti apie tam tikras aplinkybes. Tokios pareigos turinys gali būti nulemtas asmens statuso (pvz., verslininkas). Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad sąžiningumas versle reiškia laikymąsi tiek bendrųjų elgesio standartų, taikomų bet kuriam žmogui, tiek specifinių elgesio standartų, susiklosčiusių tam tikroje verslo srityje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gruodžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-303-823/2021 38 punktą; 2023 m. rugsėjo 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-232-684/2023 37 punktą).

34. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į pirmiau nurodytus kasacinio teismo išaiškinimus, pažymi, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis su būsto pirkėjais. Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas – butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Teisėjų kolegijos vertinimu, tam nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties skolininko, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais. Tokią informaciją rūpestingas ir apdairus kreditorius gali objektyviai patikrinti ir kitais būdais (pavyzdžiui, kaip potencialus pirkėjas kreipdamasis į pardavėją dėl galimybės įsigyti konkretų butą (ar nerezervuotas), patikrindamas, ar faktiškai pastatytu butu niekas nesinaudoja, jo neįsirenginėja, jame negyvena ir pan.). Taigi, atsižvelgiant į nurodytos verslo srities ypatumus, hipotekos kreditoriui, siekiančiam pagrįsti savo, kaip daiktinės teisės (hipotekos) įgijėjo, sąžiningumą, tokiais atvejais turi būti keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, nes jis finansavimo teisiniuose santykiuose veikia kaip profesionalas (verslininkas). Hipotekos kreditorius turi pagrįsti, jog tinkamai įvykdė minėtą pareigą, t. y. ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, dėl kurių toks sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Neįrodžius tokių aplinkybių, hipotekos kreditorius negali būti laikomas sąžiningu prieš trečiuosius asmenis (t. y. negalėjusiu žinoti, kad įkeičiamas turtas iki hipotekos sandorio sudarymo buvo parduotas ir skolininkui nuosavybės teise nebepriklauso).

35. Nagrinėjamu atveju pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, ištyrę ir įvertinę byloje pateiktus įrodymus, nenustatė, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ Hipotekos sutartį sudarė kaip sąžininga hipotekos kreditorė. Pirmosios instancijos teismo sprendime (45 punkte) nurodyta, kad byloje nepateikta objektyvių duomenų apie atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ protingas pastangas įsitikinti atsakovės UAB „Pranašumas“ Hipotekos sutartyje nurodytų duomenų (patvirtinimų) realumu (t. y. kad sudaroma Hipotekos sutartis nepažeidžia teisės aktų, trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų, taip pat kad yra gauti visi šiam sandoriui sudaryti privalomi trečiųjų asmenų sutikimai). Apeliacinės instancijos teismo nutartyje (41 punkte) nurodyta, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ domėjosi sandorio objektu, t. y. tikrino registrus, dėl įkeičiamo objekto statuso priėmė skolininkės UAB „Pranašumas“ patvirtinimus ir pareiškimus, nors kaip kreditavimo srities profesionalė, atsižvelgdama į tai, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ priklausė didesnės rizikos skolininko C kategorijai, galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti. Tokios nustatytos aplinkybės, nors bylą nagrinėjusių teismų procesiniuose sprendimuose aiškiai tai nenurodyta, iš esmės suponuoja išvadą, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ neįrodė, jog faktiškai negalėjo žinoti Hipotekos sutarties teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą šį sandorį pripažinti negaliojančiu.

36. Minėta, kad kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių, taigi, kasacinis teismas pats faktų nenustato, o sprendžia išimtinai teisės klausimus (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Kasaciniame skunde laikomasi pozicijos, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ yra sąžininga hipotekos kreditorė, tačiau nenurodyta argumentų, pagrindžiančių, kad bylą nagrinėję teismai, spręsdami dėl šios atsakovės kaip hipotekos kreditorės sąžiningumo, netinkamai aiškino ir taikė įrodinėjimą bei įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas ir (ar) nukrypo nuo šiuo aspektu aktualios kasacinio teismo praktikos. Dėl to teisėjų kolegija neturi pagrindo konstatuoti, kad pirmiau nurodyta išvada, jog atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kaip hipotekos kreditorės sąžiningumas byloje neįrodytas, yra teisiškai nepagrįsta.

37. Bylą nagrinėję teismai, atmesdami atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ argumentus dėl hipotekos kaip daiktinės teisės išsaugojimo CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu, atsižvelgė ir į tai, kad byloje nenustatyta, jog ieškovas buvo nesąžiningas ar netinkamai naudojosi jam suteiktomis teisėmis. Apeliacinės instancijos teismas pritarė pirmosios instancijos teismo išvadai, kad ieškovui, kaip vartotojui (silpnesniajai šaliai), negali būti perkeliami neigiami padariniai, už kurių atsiradimą jis nėra atsakingas. Bylą nagrinėjusių teismų vertinimu, palikus galioti hipotekos teisę atsakovei, ieškovas atsidurtų daug blogesnėje padėtyje nei hipotekos kreditorė, nes į jo nusipirktą butą galėtų būti nukreiptas kito asmens skolos išieškojimas. Vadovaudamiesi interesų pusiausvyros principu, teismai nusprendė, kad šiuo atveju, siekiant apginti sąžiningo vartotojo teises ir teisėtus lūkesčius, nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių.

38. Kasaciniame skunde nurodoma, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino CK 4.197 straipsnio 6 dalies nuostatas, kaip suteikiančias teismui diskreciją, net ir konstatavus hipotekos kreditoriaus sąžiningumo faktą, papildomai spręsti, ar tokio (t. y. sąžiningo) hipotekos kreditoriaus teisės, esant jo prašymui, turi būti ginamos nurodytoje normoje nustatyta tvarka. Teisėjų kolegija su šiuo argumentu nesutinka.

39. Viena vertus, kaip pirmiau minėta, bylą nagrinėję teismai nenustatė, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ Hipotekos sutartį sudarė kaip sąžininga hipotekos kreditorė. Kita vertus, teismai abstrakčiai nurodė, kad tuo atveju, kai hipotekos sandorį ginčija sąžiningas vartotojas, nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių taikant CK 4.197 straipsnio 6 dalies nuostatas. Teisėjų kolegija pritaria tokiai išvadai, nes tam tikrais atvejais (kaip šioje byloje), kai gyvenamojo namo ar buto statyba yra finansuojama tiek pirkėjų, sudariusių preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis, sumokėtomis lėšomis, tiek kreditoriaus suteikta paskola (kreditu), dėl nesąžiningo pardavėjo (skolininko) veiksmų gali būti pažeisti ir būsto pirkėjų, nedavusių sutikimo įkeisti jų įsigytą turtą, ir hipotekos kreditoriaus, kurio naudai neteisėtai buvo įkeistas jau parduotas turtas, teisės ir teisėti interesai. Kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties šalių tikslai (pirkėjas – fizinis asmuo – gyvenamąjį namą ar butą paprastai įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir šiai sutarčiai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-72/2013). Esant tokiai situacijai, teisėjų kolegijos vertinimu, prioritetas turi būti teikiamas būsto pirkėjo – vartotojo, kuris laikomas silpnesniąja šalimi sutartiniuose santykiuose su verslininku, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugai.

40. Kasaciniame skunde taip pat nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas skundžiamoje nutartyje nepasisakė dėl atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ argumentų, jog Hipotekos sutartimi buvo užtikrinta ne atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“, o jos atstovautų neprofesionalių investuotojų interesų apsauga, tai reiškia, kad byloje turėjo būti vertinta ne ieškovo ir atsakovės, bet ieškovo ir 155 lėšas investavusių fizinių asmenų interesų pusiausvyra.

41. Teisėjų kolegija nurodytą argumentą atmeta kaip teisiškai nepagrįstą. Paskolos sutartį ir iš jos kylančių prievolių įvykdymą užtikrinančią Hipotekos sutartį sudarė atsakovės – juridiniai asmenys, veikiantys kaip verslo subjektai. Dėl to, vertinant ginčo šalių interesų pusiausvyrą, neturi reikšmės aplinkybės, susijusios su atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kaip finansavimo paslaugas teikiančios įmonės pasirinktu verslo modeliu, jos veikloje dalyvaujančių investuotojų (fizinių asmenų) skaičiumi, skolinamų lėšų gavimo būdu ir pan.

Dėl pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigos įregistruoti tokį sandorį

42. Teisinė sandorių registracija ir su tuo susiję teisiniai padariniai reglamentuojami CK 1.75 straipsnyje. Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais.

43. Pažymėtina, kad CK 6.401 straipsnyje, kuriame reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis, nėra nustatyta privaloma tokio sandorio teisinė registracija. Atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasaciniame skunde nurodoma, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuojama sutartis pagal savo esmę yra priskirtina prie juridinių faktų, kurie turi būti registruojami viešame registre CK 4.254 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Jame nustatyta, kad viešame registre turi būti registruojami sandoriai ir sprendimai, kuriais keičiamas registruojamo daikto teisinis statusas ar iš esmės keičiamos jo valdymo, naudojimo ir disponavimo juo galimybės.

44. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, jog tam, kad į CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nurodytu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-317-611/2016, 34 punktas).

45. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad CK 6.401 straipsnio 5 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis savaime suponuoja išvadą, jog tokio sandorio sudarymo momentu parduodamas nekilnojamasis daiktas (gyvenamasis namas ar butas) dar nepastatytas, todėl nesuformuotas kaip turtinis vienetas ir neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Taigi, toks sandoris gali būti įregistruojamas tik tuomet, kai pats sutarties dalykas, t. y. gyvenamasis namas ar butas, yra suformuotas ir įregistruotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas, Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 patvirtintų Nekilnojamojo turto registro nuostatų 32 punktas).

46. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmiau aptartas teisinis reguliavimas nesudaro pagrindo pritarti atsakovės pozicijai, kad pirkėjas (vartotojas), pagal preliminariąją sutartį finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis (nagrinėjamu atveju ‒ prieš hipotekos kreditorę). Toks teisės aiškinimas reikštų ne tik tai, kad paneigiamas teisinis reguliavimas, pagal kurį tik į įstatymų nustatyta tvarka suformuotą ir įregistruotą nekilnojamojo turto objektą galį būti registruojamos teisės, bet ir tai, kad iš asmens reikalaujama neįmanomo (įregistruoti teises į objektą, kuris nėra įregistruotas dėl to, kad dar nėra sukurtas).

47. Pažymėtina, kad statytojas (užsakovas) turi pareigą organizuoti statybos užbaigimo procedūras, kurios, be kita ko, apima statinio ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre (Statybos įstatymo 12 straipsnio 1 dalies 8 punktas, 24 straipsnio 41 dalis). Taigi, pirkėjo, sudariusio preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo‒pardavimo sutartį, galimybė įregistruoti tokį sandorį kaip juridinį faktą Nekilnojamojo turto registre, be kita ko, priklauso ir nuo to, ar pardavėjas (statytojas) elgiasi sąžiningai ir tinkamai vykdo savo pareigas.

48. Bylą nagrinėjusių teismų nustatyta, kad 2020 m. sausio 2 d., kai ieškovas sumokėjo atsakovei UAB „Pranašumas“ Preliminariojoje sutartyje nustatytą bendrą Turto kainą (79 250 Eur), ginčo butas dar nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Atsakovei UAB „Pranašumas“ 2021 m. vasario 11 d. išduota pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto, šios pažymos pagrindu 2021 m. balandžio 20 d. įregistruota UAB „Pranašumas“ nuosavybės teisė į ginčo butą. Pagal Preliminariosios sutarties 3.2 punktą, pardavėja (atsakovė UAB „Pranašumas“) įsipareigojo pranešti pirkėjui (ieškovui) apie Turto įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Bylą nagrinėję teismai nenustatė ir byloje nebuvo įrodinėjama, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ įvykdė minėtą įsipareigojimą, t. y. pranešė ieškovui apie Turto įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Byloje nustatyta, kad ginčo butas buvo perduotas ieškovui ir pastarojo įsirengtas bei naudojamas, tačiau pagrindinė Turto pirkimo‒pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovės 2022 m. vasario 14 d. sudarė ginčijamą Hipotekos sutartį, kuria ginčo butas įkeistas atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ naudai.

49. Įvertinusi tai, kas pirmiau nurodyta, teisėjų kolegija nusprendžia, kad bylą nagrinėję teismai pagrįstai netaikė CK 1.75 straipsnio 2 dalyje nustatytų sandorio neįregistravimo teisinių padarinių ieškovui. Remiantis tuo, kas išdėstyta, atmestini kaip nepagrįsti atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinio skundo argumentai dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį ir sandorių teisinę registraciją reglamentuojančių teisės normų netinkamo aiškinimo ir taikymo.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų

50. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad bylą nagrinėję pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai iš esmės tinkamai aiškino ir taikė šioje nutartyje nurodytas materialiosios teisės normas, nenukrypo nuo šiam ginčui aktualios kasacinio teismo praktikos. Atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasaciniame skunde nurodyti argumentai nesudaro pagrindo konstatuoti tokių pažeidimų, dėl kurių reikėtų naikinti ar keisti bylą nagrinėjusių teismų priimtus procesinius sprendimus (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktai, 359 straipsnio 3 dalis). Ginčas iš esmės išspręstas teisingai, todėl skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

51. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, bylinėjimosi išlaidos atlyginamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jas priteisiant iš antrosios šalies. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. To paties straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

52. Netenkinus atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinio skundo, jos patirtos bylinėjimosi išlaidos, susijusios su šio skundo parengimu ir pateikimu teismui, neatlygintinos, spręstinas ieškovo patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas.

53. Pagal ieškovo pateiktus dokumentus, už atsiliepimo į atsakovės kasacinį skundą parengimą ir pateikimą teismui ieškovas patyrė 2105,40 Eur išlaidų. Nurodyta suma neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio patvirtinimo“ nustatyto maksimalaus atlygintino dydžio už tokias teisines paslaugas, todėl šių išlaidų atlyginimas priteistinas iš atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ ieškovo naudai.

Dėl laikinosios apsaugos priemonės

54. Atmetus atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinį skundą ir palikus galioti skundžiamą apeliacinės instancijos teismo nutartį, panaikintina Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus atrankos kolegijos 2024 m. vasario 22 d. nutartimi pritaikyta laikinoji apsaugos priemonė ‒ įrašas Nekilnojamojo turto registre dėl ieškovui H. B. priklausančio turto – buto, esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo (CPK 150 straipsnio 2 dalis, 340 straipsnio 5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2023 m. lapkričio 9 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovui H. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ (j. a. k. 304570552) 2105,40 Eur (dviejų tūkstančių vieno šimto penkių Eur 40 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą.

Panaikinti Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus atrankos kolegijos 2024 m. vasario 22 d. nutartimi pritaikytą laikinąją apsaugos priemonę ‒ įrašą Nekilnojamojo turto registre dėl ieškovui H. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) priklausančio turto – buto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), nuosavybės teisės perleidimo draudimo.

Nutarties kopiją išsiųsti dalyvaujantiems byloje asmenims ir valstybės įmonei Registrų centrui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Goda Ambrasaitė-Balynienė

Andžej Maciejevski

Algirdas Taminskas