Dėl žemės sklypo nuomos sutarties pripažinimo pasibaigusia ir apskrities viršininko įsakymo panaikinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-94/2008

Procesinio sprendimo kategorija 50.8

„S“

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Česlovo Jokūbausko (kolegijos pirmininkas), Janinos Januškienės ir Gintaro Kryževičiaus (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo G. B. kasacinį skundą dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. gruodžio 6 d. sprendimo ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. liepos 2 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo G. B. ieškinį atsakovui Kauno apskrities viršininko administracijai, tretieji asmenys VĮ Valstybės turto fondas, Kauno miesto savivaldybė, UAB „Mortos svetainė“, UAB „Bugvita“, dėl žemės sklypo nuomos sutarties pripažinimo pasibaigusia ir apskrities viršininko įsakymo panaikinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas 2001 m. gruodžio 28 d. turto pardavimo be varžytynių aktu nuosavybės teise įgijo UAB „Mortos svetainė“ priklausiusį 1305,76 kv. m bendro ploto keturių aukštų pastatą (plane pažymėtą indeksu 2F4/p) Kaune, J. Gruodžio g. 5a. Sudarant pastato pirkimo-pardavimo sutartį, ieškovui kartu su nuosavybės teise į daiktą nebuvo perduotos teisės į žemės sklypą Kaune, J. Gruodžio g. 5. Tame pačiame žemės sklype buvo Kauno miesto savivaldybės tarybai priklausantis pastatas (plane pažymėtas indeksu 1A4p) (teisminio nagrinėjimo metu privatizuotas). Prie abiejų pastatų suformuotas 589 kv. m žemės sklypas.

Kauno apskrities viršininko 2005 m. liepos 4 d. įsakymu Nr. 02-01-6889 nustatyti 589 kv. m kitos paskirties valstybinės žemės sklypo dalies, t. y. 195 kv. m duomenys pagal priedą ir pažymėta, kad ši žemės sklypo dalis priskirta prie Kauno miesto savivaldybės tarybos nuosavybės teise valdomo pastato, teiktina nuomoti arba parduoti privatizavimo objektų pirkimo-pardavimo sutartis pasirašiusiems asmenims. Prie ieškovui priklausančio statinio priskirtina žemės sklypo dalis šiame įsakyme nepažymėta.

Ieškovas teismo prašė pripažinti pasibaigusia 1996 m. liepos 1 d. Kauno apskrities viršininko administracijos ir UAB,,Mortos svetainė“ valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį bei panaikinti neteisėtą Kauno apskrities viršininko 2005 m. liepos 4 d. įsakymą Nr. 02-01-6889.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Kauno miesto apylinkės teismas 2006 m. gruodžio 6 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies: pripažino neteisėtu ir panaikino Kauno apskrities viršininko 2005 m. liepos 4 d. įsakymą Nr. 02-01-6889, kitą ieškinio dalį atmetė.

Sprendime nurodoma, kad Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260,,Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 30.10 punkte nustatyta, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais) eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, šių statinių ar įrenginių savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti. Išnuomojamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal teritorijų planavimo dokumentą ir jo pagrindu parengtą išnuomojamo žemės sklypo planą. Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte nustatyta, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį. Teritorijų planavimo įstatymo 22 straipsnyje nustatyti atvejai, kada yra rengiamas detalusis planas. Teritorijų planavimo dokumento sąvoka apibrėžta Teritorijų planavimo įstatymo 2 straipsnio 32 punkte, kuriame nustatyta, kad teritorijų planavimo dokumentai yra bendrieji, specialieji ir detalieji planai. Padaryta išvada, kad ginčijamas įsakymas turėjo būti priimtas tik nustatyta tvarka parengto teritorijų planavimo dokumento – detaliojo plano – pagrindu.

Pirmosios instancijos teismas konstatavo, kad prie statinių priskirtas žemės sklypas privalėjo būti padalytas nustatant dalis, reikalingas statiniams eksploatuoti. Sklypo dalių dydis nustatomas pagal specialiuosius ir techninius statybos reikalavimus bei laikantis teritorijų planavimo normų. Teismas vadovavosi UAB „Kauno komprojektas“ parengtu žemės sklypo padalijimo projektu, kuris buvo parengtas pagal idealiąsias pastatų plotų dalis. Kadangi pastatui, IA4p pagal bendrą plotą gali priklausyti tik 18,46 proc. sklypo dalies, ši dalis projekte buvo padidinta tiek, kiek tai yra reikalinga sklypo pastato eksploatacijai. Spręsta, kad pastato 2F4p eksploatacijai yra reikalingas 460,89 kv. m. žemės sklypas, o pastato IA4p eksploatacijai – 128,21 kv. m.

Ieškinio reikalavimą 1996 m. liepos 1 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį laikyti pasibaigusia pirmosios instancijos teismas atmetė, nes nustatė, kad šis juridinis faktas jau įvykęs.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. liepos 2 d. nutartimi Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. gruodžio 6 d. sprendimą pakeitė: panaikino sprendimo dalį, kuria pripažintas neteisėtu ir panaikintas Kauno apskrities viršininko 2005 m. liepos 4 d. įsakymas ir šią ieškinio dalį atmetė; sprendimo dalį, kuria ieškinys atmestas, paliko nepakeistą.

Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai taikė teisės normas, reglamentuojančias valstybinės žemės pardavimą ir nuomą. Ginčijamu įsakymu nebuvo nustatytas valstybinės žemės sklypo dalių dydis sklype esantiems statiniams eksploatuoti. Vadovaujantis Vyriausybės 2000 m. lapkričio 3 d. nutarimu Nr.1335 „Dėl ne žemės ūkio paskirties žemės sklypų, priskirtų privatizavimo objektams, pardavimo bei nuomos“ ir Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr.1427 „Dėl privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarkos patvirtinimo“ dalinio pakeitimo“ privatizavimo institucijai buvo pateikti duomenys apie žemės sklypo dalį, priskirtą prie privatizavimo objekto. Vyriausybės 2000 m. lapkričio 3 d. nutarime Nr.1335 nustatyta, kad apskrities viršininkas privatizavimo institucijai turi pateikti tam tikrus duomenis ir dokumentus (ar žemės sklypas, priskirtas privatizavimo objektui, gali būti perleidžiamas nuosavybėn ar tik išnuomojamas; žemės sklypo vertę; nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir žemės servitutus; žemės sklypo ribų planą ir kt.). Kadangi žemės sklypas jau buvo suformuotas ir dalys prie statinių, esančių žemės sklype, priskirtos dar iki nuomos sutarties su UAB „Mortos svetainė“ tvarkymo, Kauno apskrities viršininkas pagrįstai iš naujo nesprendė klausimo, kokia žemės sklypo dalis priskirtina prie žemės sklype esančių statinių – sandėlio 2F4p, nuosavybės teise priklausančio ieškovui ir negyvenamojo namo lA4p, nuosavybės teise priklausiusio Kauno miesto savivaldybės tarybai.

Spręsta, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai vertino rašytinius įrodymus (Turto pardavimo be varžytynių aktą, Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės pažymėjimą apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotus statinius (butus, patalpas) ir teises į juos), todėl neteisingai konstatavo, kad ieškovas įsigijo statinį, prie kurio žemės sklypas nebuvo suformuotas.

Apeliacinės instancijos teismas nesutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad byloje nėra duomenų, jog buvo bendraturčių susitarimas dėl 589 kv. m žemės sklypo naudojimosi. Nuomos sutarties su UAB „Mortos svetainė“ sudarymo metu galiojusiose Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarimu Nr. 987 patvirtintose Valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos ne aukciono tvarka taisyklėse nustatyta, kad asmuo, turintis teisę pirkti jo naudojamą žemės sklypą ir norintis tai padaryti, apskrities valdytojo administracijai, be kitų dokumentų, turi pateikti ir dokumentą, kurio pagrindu jis naudojasi žemės sklypu, ir rašytinį susitarimą, jeigu naudojamą žemės sklypą nori pirkti keli asmenys. Šios nuostatos analogiškai buvo taikomos ir asmenims, norintiems išsinuomoti dalį žemės sklypo prie savo nuosavybės teise valdomo statinio. Byloje yra pateiktas bendraturčių susitarimas – planas (T. 1, b. 1. 14), kuriame nurodytos visos esminės sąlygos.

CK 6.394 straipsnyje nustatyta, kad pirkėjui kartu su nuosavybės teise į nekilnojamąjį daiktą perduodamos ir teisės į tą žemės sklypo dalį, kurią daiktas užima ir kuri yra būtina jam naudoti pagal paskirtį. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir pardavėjas. Ieškovas būtų galėjęs įgyti teisę į didesnę šio žemės sklypo dalį tik tuo atveju, jei su kito statinio savininku būtų sudaręs naują susitarimą ir pateikęs jį Kauno apskrities viršininko administracijai iki 2004 m. lapkričio 18 d., kaip nustatyta Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimo Nr. 1442 „Dėl Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ pakeitimo“ 2 punkte. Ieškovas Kauno apskrities viršininko administracijai tokio susitarimo nepateikė, todėl apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad jo teisės, susijusios su valstybinės žemės sklypo naudojimusi, priimant ginčijamą įsakymą, nepažeistos.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. liepos 2 d. nutartį ir palikti galioti Kauno miesto apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 6 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

1. Netinkamai taikytas CK 6.394 straipsnis, kad pagal pastato ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nustatytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Teismo vertinimu, ginčijamas įsakymas yra teisėtas, nes ginčo žemės sklypas buvo suformuotas ir dalys prie statinių buvo priskirtos sudarant 1994 m. liepos 1 d. nuomos sutartį su UAB „Mortos svetainė“. Teismo sprendimu kasatorius nepateikęs rašytinio namo bendraturčių susitarimo dėl žemės sklypo dalių, o tokio dokumento nepateikus ir bendraturčiams nesusitarus, parduodamų bendrosios dalinės nuosavybės teise žemės sklypo dalių dydis nustatomas apskrities viršininko sprendimu, atsižvelgiant į kiekvienam bendraturčiui tenkančias žemės sklypo dalis. Abi šios apeliacinės instancijos teismo išvados prieštarauja viena kitai ir neatitinka įstatymo reikalavimų. CK 6.394 straipsnio 3 dalis ginčo atveju galėtų būti taikoma tik tada, jei nuomos teisės pastato įgijimo metu kasatoriui, kaip statinio įgijėjui, būtų perduotos nustatyta tvarka.

2. Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių 30.10 punkte nustatyta, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, jų savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti. Išnuomojamų žemės sklypo dalių dydis nustatomas pagal teritorijų planavimo dokumentą ir jo pagrindu parengtą išnuomojamo žemės sklypo planą. 2004 m. lapkričio 17 d. „Dėl Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) pakeitimo“ (Nr. 1442) 2 punkte nustatyta, kad parduodamų ar išnuomojamų valstybinės žemės sklypų dydžiai nustatomi pagal gyvenamojo namo, kito statinio bendraturčių susitarimus dėl perkamų ar išsinuomojamų valstybinės žemės sklypo dalių, kurie kartu su prašymais parduoti ar išsinuomoti naudojamos kitos paskirties žemės sklypą buvo pateikti iki šio nutarimo įsigaliojimo. Apeliacinės instancijos teismas nenustatė įstatyminės sąlygos, būtinos žemės dalių nuomos santykiams sukurti, nes nei UAB „Mortos svetainė“, nei kitas ginčo pastatų valdytojas nebuvo pateikęs prašymo išsipirkti ar išsinuomoti žemės sklypą ar jo dalį, todėl toks anksčiau sudarytas susitarimas negalėjo sukelti kasatoriui jokių teisinių pasekmių.

Ginčijamas įsakymas buvo priimtas be teisinio pagrindo. Vadovaujantis teisės aktais, įsakymas, kuriuo būtų nustatytos dalys tarp sklypo statinių savininkų, galėjo būti priimtas tik nustatyta tvarka parengto teritorijų planavimo dokumento (detaliojo plano) pagrindu.

3. Pirmosios instancijos teismas nevertino byloje esančio susitarimo dėl naudojamų žemės sklypo dalių dydžio nustatymo argumentuojant tuo, kad šis dokumentas neatitinka rašytiniams įrodymams keliamų reikalavimų. Apeliacinės instancijos teismas padarė priešingą išvadą, kad susitarimas atsispindi byloje esančiame žemės sklypo plane (T. 1, b. l. 24). Vertinant sandorių formai keliamus reikalavimus, šis dokumentas negali būti laikomas susitarimu, nes planas yra tik grafinio pobūdžio dokumentas, jame neapibrėžtos susitarimą sudarančių asmenų teisės ir pareigos, susitarimas patvirtintas tik UAB „Mortos svetainė“ spaudu ir nėra duomenų, kad jį būtų patvirtinusi Kauno miesto savivaldybė. Apeliacinės instancijos teismas, pripažindamas šį dokumentą įrodomąją galią turinčiu įrodymu, pažeidė CPK 197 straipsnio 2 dalį ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teismų praktikos 2005 m. vasario 15 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-48/2005.

4. Apeliacinės instancijos teismas, apribodamas kasatoriaus, kaip statinio savininko, teises į žemės sklypą, priskirtiną prie šio statinio, pažeidė Lietuvos Respublikos Konstituciją ir Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvenciją.

5. Nepagrįstai taikytas Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 ir juo patvirtintos Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių nuostatos, nes ginčą reikėjo spręsti vadovaujantis 2000 m. liepos 3 d. nutarimu Nr. 1355 „Dėl ne žemės ūkio paskirties žemės sklypų, priskirtų privatizavimo objektams, pardavimo ir nuomos“ bei Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 „Dėl privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarkos patvirtinimo“.

6. Pažeistas Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ir įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį. Kasatoriui priklausančio statinio plotas yra 1305,76 kv. m, o jam eksploatuoti ginčijamo įsakymo pagrindu priskirtas 195 kv. m žemės sklypo plotas. Kito pastato bendras plotas yra 295,57 kv. m, o sklypo dalis, priskirta jam eksploatuoti – 394 kv. m.

Atsiliepimu į kasacinį skundą Kauno apskrities viršininko administracija prašo jį atmesti.

Dėl pirmojo skundo argumento teigiama, kad CK 394 straipsnyje nustatyta, jog pirkėjui kartu su nuosavybės teise į nekilnojamąjį daiktą perduodamos ir teisės į tą žemės sklypo dalį, kurią daiktas užima ir kuri yra būtina jam naudoti pagal paskirtį. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir pardavėjas. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad kasatorius būtų galėjęs įgyti teisę į didesnę 589 kv. m žemės sklypo dalį, nei 394 kv. m, tik jeigu būtų sudaręs su kito statinio savininku naują susitarimą ir pateikęs jį Kauno apskrities viršininko administracijai iki 2004 m. lapkričio 18 d., kaip nustatyta Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimo Nr. 1442 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ pakeitimo“ 2 punkte. Būtent šiuo nutarimu pakeista valstybinės žemės nuomos ir pardavimo tvarka, reglamentuojanti, kad parduodamų ar išnuomojamų valstybinės žemės sklypų dydžiai nustatomi pagal gyvenamojo namo, kito statinio ar įrenginio bendraturčių susitarimus dėl perkamų ar išsinuomojamų valstybinės žemės sklypo dalių dydžių, tik jeigu šie susitarimai kartu su prašymais parduoti ar išnuomoti naudojamą kitos paskirties valstybinės žemės sklypą buvo pateikti iki šio nutarimo įsigaliojimo.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs teismų praktiką, kad nėra pagrindo iš naujo administracine tvarka spręsti bendrai naudojamo valstybinės žemės sklypo dydžių priskyrimo statinių bendraturčiams, jei toks susitarimas jau buvo sudarytas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-86/2006).

Dėl antrojo skundo argumento teigiama, kad nepagrįstai kasatorius nurodo, jog ginčo žemės sklypui turėjo būti parengtas teritorijų planavimo dokumentas, kurio pagrindu atsakovas galėtų nustatyti žemės sklypo dalis, būtinas statiniams, esantiems žemės sklype, eksploatuoti. Teritorijų planavimo įstatymo 22 straipsnyje nustatomi atvejai kada yra rengiami detalieji planai. Ginčijamu įsakymu nebuvo iš naujo nustatytos valstybinės žemės sklypo dalys sklype esantiems statiniams eksploatuoti, nebuvo keičiamos suformuoto žemės sklypo ribos ir privalomieji teritorijų tvarkymo ir naudojimo režimai, todėl nebuvo pagrindo reikalauti, kad valstybinės žemės sklypo naudotojai rengtų teritorijos detalųjį planą.

Atsiliepimu į kasacinį skundą Kauno miesto savivaldybė prašo jį atmesti.

Dėl pirmojo skundo argumento teigiama, kad kasatorius kartu su 2002 m. kovo 14 d. prašymu nepateikė jokio susitarimo dėl žemės sklypo naudojimosi tvarkos. Būtent tai ir buvo nurodyta Kauno apskrities viršininko 2004 m. balandžio 18 d. rašte. Jei kasatorius būtų pageidavęs nuomoti tokią pat sklypo dalį, kaip ir buvęs pastato savininkas, jis galėjo pateikti buvusių bendraturčių susitarimą arba kreiptis į kitą bendraturtį, t. y. Kauno miesto savivaldybę, dėl naujos naudojimosi tvarkos nustatymo. Dėl to laikytina, kad kasatorius įgijo teisę naudotis tokia pačia žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas (CK 6.394 straipsnis). Nepagrįstas kasatoriaus teiginys, kad minėta įstatymo nuostata galėtų būti taikoma tik tuo atveju, jei nuomos teisės jam būtų perduotos pastato įgijimo metu. Teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi kasatorius įgijo nepriklausomai nuo to, ar buvo ji perduota.

Dėl antrojo ir trečiojo skundo argumentų nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas teisingai nustatė, jog 1996 m. birželio 7 d. susitarimas (planas) (T. 1, b. l. 14) UAB „Mortos svetainė“ ir Kauno miesto savivaldybės dėl žemės sklypo naudojimo buvo sudarytas tinkamai, juo remiantis ir išnuomota ginčo žemės sklypo dalis. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad žemėnauda konkrečioje namų valdoje ne visada gali sutapti su joje gyvenamąjį namą ar namus turinčių savininkų nuosavybės teisės dalimi. Pagal Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 8 punkto 2 dalį naudojamo sklypo padalijimas įforminamas gyvenamojo namo ar kito pastato bendraturčių susitarimu. Akte nurodomas rašytinis bendraturčių susitarimas yra sandoris, kuriam šiame teisės akte reikalaujama paprastos rašytinės formos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. kovo 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-246/2004).

k o n s t a t u o j a :

IV. Teismų nustatytos bylos aplinkybės

Nustatyta, kad 589 kv. m žemės sklypas Kaune, J. Gruodžio g. 5a, buvo suformuotas ir dalys prie statinių, esančių žemės sklype, buvo priskirtos dar iki 1996 m. liepos 1 d. nuomos sutarties su UAB „Mortos svetaine“ sudarymo, vadovaujantis Kauno miesto valdybos 1994 m. lapkričio 29 d. potvarkiu Nr. l590-v „Dėl žemės sklypų išnuomojimo valstybinei prekybos įmonei „Mortos svetainė“ ir 1996 m. birželio 7 d. žemės sklypo padalijimo.

1996 m. birželio 7 d. UAB,,Mortos svetainė“ ir Kauno miesto savivaldybė suderino 589 kv. m žemės sklypo Kaune, J. Gruodžio g. 5a, padalijimo naudojimuisi planą, pagal kurį UAB,,Mortos svetainė“ naudojasi 394 kv. m ploto sklypu, o Kauno miesto savivaldybė –195 kv. m ploto sklypu (T. 1, b. l. 14). 1996 m. liepos 1 d. Valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartimi (T. 1, b. l. 13) Kauno apskrities valdytojo administracijos Kauno miesto žemėtvarkos ir geodezijos tarnyba išnuomojo nuomininkui UAB,,Mortos svetainė“ 3,94 a žemės sklypą Kaune, J. Gruodžio g. 5a, iki 2095 m. birželio 25 d. Ši sutartis 1996 m. liepos 9 d. įregistruota Valstybinio žemės kadastro duomenų registre (reg. Nr. 19/7464-1). Nuomos sutarties priede nurodytas Sklypo plane su gretimybėmis 1:500 (b. l. 16) pateiktas UAB,,Mortos svetainė“ išnuomoto žemės sklypo išsidėstymas koordinačių sistemoje.

Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų byla Nr. 19/7464 nustatyta, kad, vadovaujantis nuomos sutartimi, 1996 m. liepos 9 d. sudarytas žemės sklypo Kaune, J. Gruodžio g. 5a, registras, šiam sklypui suteikiant kadastro Nr. 1901/0172:14, ir nurodyta, kad UAB,,Mortos svetainė“ yra šio žemės sklypo 349/589 dalies nuomininkas ir kad 195/589 dalys priklauso Kauno miesto savivaldybei.

2001 m. gruodžio 28 d. turto pardavimo be varžytynių akto pagrindu ieškovas nuosavybės teise įgijo UAB,,Mortos svetainė“ priklausiusį 1305,76 kv. m bendro ploto keturių aukštų pastatą, (plane pažymėtą indeksu 2F4/p) Kaune, J. Gruodžio g. 5a (T. 1, b. l. 6).

2002 m. kovo 14 d. ieškovas, prašydamas sudaryti ilgalaikę žemės nuomos sutartį pastato Kaune, Gruodžio 5 a (pažymėto indeksu 2F4p), naudojimui, kreipėsi į Kauno miesto Žemėtvarkos skyrių (T. 1, b. l. 15), kuris 2002 m. balandžio 18 d. raštu atsakė, kad ieškovas privalo pristatyti statinių ir įrenginių teisinio registravimo dokumentus bei rašytinį namo bendrasavininkių susitarimą dėl žemės sklypo dalių (T. 1, b. l. 7), o šių nepateikus ir bendrasavininkiams nesusitarus, parduodamų bendrosios dalinės nuosavybės teise žemės sklypo dalių dydis bus nustatomas apskrities viršininko sprendimu, atsižvelgiant į kiekvienam bendrasavininkiui priklausančią gyvenamojo namo dalį.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas, remdamasis pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, patikrina apskųstą sprendimą ar nutartį teisės taikymo aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Šioje byloje kasacijos dalykas yra teisės, reglamentuojančios keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti suformuoto vieno valstybinės žemės sklypo nuomos tokių statinių savininkams taisykles, taikymo patikra.

Ginčijamu įsakymu, remiantis Vyriausybės 2000 m. lapkričio 3 d. nutarimu Nr. 1335 „Dėl ne žemės ūkio paskirties žemės sklypų, priskirtų privatizavimo objektams, pardavimo bei nuomos“ ir Vyriausybės 1997 m. gruodžio 18 d. nutarimu Nr. 1427 „Dėl privatizavimo objektų parengimo privatizuoti tvarkos patvirtinimo“ dalinio pakeitimo“, privatizavimo institucijai buvo pateikti duomenys apie žemės sklypo dalį, priskirtą prie privatizavimo objekto. Vyriausybės 2000 m. lapkričio 3 d. nutarime Nr. 1335 nustatyta, kad apskrities viršininkas privatizavimo institucijai turi pateikti tam tikrus duomenis ir dokumentus (ar žemės sklypas, priskirtas privatizavimo objektui, gali būti perleidžiamas nuosavybėn ar tik išnuomojamas; žemės sklypo vertę; nustatytas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas ir žemės servitutus; žemės sklypo ribų planą ir kt.). Vertindamas šio individualaus teisės akto teisėtumą, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad žemės sklypas keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti jau buvo suformuotas ir dalys prie statinių, esančių žemės sklype, priskirtos dar 1996 m. birželio 7 d. grafiniame plane šalims parašais patvirtinant sutikimą, sudarant nuomos sutartį su UAB „Mortos svetainė“ šis susitarimas įgyvendintas, todėl Kauno apskrities viršininkas neturėjo teisinio pagrindo iš naujo spręsti, kokia žemės sklypo dalis priskirtina prie žemės sklype esančių statinių: sandėlio 2F4p, nuosavybės teise priklausančio ieškovui, ir negyvenamojo namo lA4p, nuosavybės teise priklausiusio Kauno miesto savivaldybės tarybai. Nepagrįsti yra kasatoriaus argumentai, kad 1996 m. birželio 7 d. grafinis planas, kuriame nurodytos tik žemės naudojimo dalys, nėra sandoris, nes neatitinka formos reikalavimų. Pagal susitarimo sudarymo metu galiojusio 1964 m. CK 40 straipsnį, 41 straipsnio 1 dalį, 45 straipsnį raštu sudarytas ir šalių pasirašytas susitarimas, išreiškiantis valią sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas, yra sandoris. 1996 m. birželio 7 d. susitarime šalys sutarė dėl naudojamo sklypo dalių, tai atsispindi ir grafiniame plane, šį susitarimą šalys pasirašė, todėl nėra pagrindo padaryti išvadą, kad susitarimas dėl naudojamų sklypo dalių neatitinka sandoriams keliamų reikalavimų.

Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai nustatė, kad ieškovas sandėlį Kaune, J. Gruodžio g. 5a, indeksu 2F4p, įgijo nuosavybėn turto pardavimo be varžytynių akto pagrindu. CK 6.394 straipsnyje nustatyta, kad pirkėjui kartu su nuosavybės teise į nekilnojamąjį daiktą perduodamos ir teisės į tą žemės sklypo dalį, kurią daiktas užima ir kuri yra būtina jam naudoti pagal paskirtį. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir pardavėjas. Pažymėtina, kad pagal CK 6.393 straipsnio 3 dalį žemės naudojimo teisė naujajam nekilnojamojo daikto savininkui pereina įstatymo pagrindu, todėl tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, specialaus teisių į žemę perdavimo įforminimo nereikalaujama. Ieškovas be pagrindo nurodo, kad teisės į žemę kartu su nuosavybės teise į pastatą neperėjo, nes pastato pardavimo metu jam nebuvo žinoma apie UAB „Mortos svetainė“ pastatui eksploatuoti priskirtą žemės sklypo dalį. Apeliacinės instancijos teismas nustatė, ir kasacinis teismas yra saistomas šių faktinių aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis), kad statiniams Kaune, J. Gruodžio g. 5a, eksploatuoti suformuotas žemės sklypas ir nuomos sutartis su UAB „Mortos svetainė“ įregistruota viešame registre 1996 m. liepos 9 d. Dėl to ieškovui įgijus nuosavybėn nekilnojamąjį daiktą, jam įstatymo (CK 6.394 straipsnio 3 dalis) pagrindu perėjo žemės naudojimo teisė tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjo. Pažymėtina, kad po UAB „Mortos svetainė“ nekilnojamojo daikto pardavimo ieškovui UAB „Mortos svetainė“ ir Kauno apskrities viršininko sudarytas susitarimas, kuriuo nutraukta 1996 m. liepos 1 d. žemės sklypo Kaune, J. Gruodžio g. 5a, nuomos sutartis, ieškovo žemės naudojimo teisėms neturi įtakos – jas ieškovas įgijo CK 6.394 straipsnio 3 dalies pagrindu, kai nekilnojamojo daikto pardavėjas, kurio turtas parduotas turto pardavimo be varžytynių aktu, teisėtai, pagal 1996 m. liepos 1 d. žemės sklypo Kaune, J. Gruodžio g. 5a, nuomos sutartį, naudojosi 394 kv. m žemės, skirtos nekilnojamam daiktui eksploatuoti. Vėlesni UAB „Mortos svetainė“ ir Kauno apskrities viršininko susitarimai dėl sutartinių santykių tarp jų pasibaigimo ieškovui teisinių pasekmių nesukelia.

Dėl šių argumentų kasacinis teismas konstatuoja, kad ginčijamu individualiu teisės aktu ieškovo teisės nepažeistos, nes juo spręsta ne dėl ieškovui skirtos naudotis žemės sklypo dalies, todėl nėra teisinio pagrindo jų ginti (CPK 5 straipsnio 1 dalis).

Kasatorius nepagrįstai nurodo, kad apeliacinės instancijos teismo išvados yra prieštaringos.

Apeliacinės instancijos teismas, nuosekliai vertindamas faktines aplinkybes (CPK 185 straipsnis), kvalifikuodamas teisinius santykius bei taikydamas teisę, pagrįstai nurodė, kad ieškovo žemės naudojimo teisę suponavo UAB „Mortos svetainė“ turėtų teisių apimtis, o teisę į didesnę šio žemės sklypo dalį jis galėtų įgyti tik tuo atveju, jei su kito statinio savininku būtų sudaręs naują susitarimą ir pateikęs jį Kauno apskrities viršininko administracijai iki 2004 m. lapkričio 18 d., kaip nustatyta Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimo Nr. 1442 „Dėl Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ pakeitimo“ 2 punkte. Ieškovas Kauno apskrities viršininko administracijai tokio susitarimo nepateikė, todėl apeliacinės instancijos teismas pagrįstai sprendė, kad jo teisės, susijusios su valstybinės žemės sklypo naudojimu, priimant ginčijamą įsakymą, nepažeistos. Pažymėtina, kad toks susitarimas galėtų būti valstybinės žemės nuomos sutarčių pakeitimo su jos nuomininkais pagrindas, todėl šia prasme apeliacinės instancijos teismas teisus, nors šie argumentai neturi tiesioginės reikšmės ginčo dėl apskrities viršininko įsakymo teisėtumo sprendimui.

Pripažinus, kad ginčijamu apskrities viršininko įsakymu spręsta ne dėl ieškovui skirtos naudoti valstybinės žemės dalies, taigi jo subjektinės teisės nepažeidžiamos ir todėl neginamos (CPK 5 straipsnio 1 dalis), kasacinis teismas ieškovo argumentus, kad ginčijamas įsakymas buvo priimtas be teisinio pagrindo, pažeidžiant Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas, kad žemės sklypai išnuomojami remiantis teritorijų planavimo dokumentais, vertina tik tiek, kiek tai sietina su jo subjektinėmis teisėmis ir jų galimu pažeidimu. Šiame kontekste pažymėtina, kad siekdamas įgyvendinti jam suteiktas teises statiniams eksploatuoti naudojamą žemės sklypą įsigyti nuosavybėn remiantis Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimu Nr. 1442 „Dėl Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ pakeitimo“ patvirtintomis Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėmis ieškovas turi vykdyti 12.4 punkto nuostatas, pagal kurias asmenys, pageidaujantys ir turintys teisę pirkti naudojamus žemės sklypus, žemėtvarkos skyriui pateikia pagal patvirtintą detalųjį planą asmenų, pageidaujančių pirkti žemės sklypą, lėšomis Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534, nustatyta tvarka parengtą naudojamo žemės sklypo planą su nustatytais žemės sklypų ribų posūkio taškais ir riboženklių koordinatėmis valstybinėje geodezinių koordinačių sistemoje ar su šia sistema susietose vietinėse koordinačių sistemose bei pažymėtais tame žemės sklype esančiais statiniais ir įrenginiais. Tuo tarpu pagal Vyriausybės 2004 m. lapkričio 15 d. nutarimu Nr. 1442 „Dėl Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ pakeitimo“ 2.7 punkto nuostatas nurodyti planai rengiami savivaldybės sąskaita, kai formuojami žemės sklypai, priskirti statiniams, privatizuojamiems pagal Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymą. Apskrities viršininkas, atlikdamas jo kompetencijai priskirtas viešojo administravimo funkcijas, minėta, ginčijamu įsakymu įgyvendino Vyriausybės 2000 m. lapkričio 3 d. nutarimo Nr. 1335 „Dėl ne žemės ūkio paskirties žemės sklypų, priskirtų privatizavimo objektams, pardavimo bei nuomos“ 1.4.2 punkte įtvirtintą pareigą (Vyriausybės 2003 m. birželio 17 d. nutarimo Nr. 774 redakcija) privatizavimo institucijai teikti duomenis apie privatizavimo objektui priskirtą žemės sklypą nacionaliniams ir užsienio subjektams ir galimybes jį perleisti nuosavybėn ar tik išnuomoti, tarp jų ir savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintą žemės sklypo ribų planą (1.4.2.4 punktas). Šiame savivaldybei nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto privatizavimo procedūrų etape apskrities viršininkas turėjo teisinį pagrindą priimti minėto turinio įsakymą, kuriuo, vertinant Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatas ieškovo teisių ir teisėtų interesų apsaugos aspektu, kasatoriaus subjektinės teisės nepažeidžiamos.

Kasatoriaus argumentai, kad apeliacinės instancijos teismas apribojo jo, kaip statinio savininko, teises į žemės sklypą, priskirtiną prie šio statinio, ir dėl to pažeidė Lietuvos Respublikos Konstituciją bei Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvenciją, yra abstraktaus pobūdžio, o tikrindamas apskųstą apeliacinės instancijos teismo nutartį teisės taikymo (interpretavimo) aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis) kasacinis teismas ex officio nenustatė nuosavybės teisės suvaržymų ar apribojimų, kuriais būtų pažeidžiami Konstitucijoje ir Europos žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijoje, Protokole Nr. 1, iš dalies pakeistame Protokolu Nr. 11, nuosavybės apsaugos imperatyvai.

Dėl šių argumentų kasacinis teismas palieka nepakeistą apeliacinės instancijos teismo nutartį.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. liepos 2 d. nutartį palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Česlovas Jokūbauskas

Janina Januškienė

Gintaras Kryževičius