Dėl įpareigojimo atlikti buto apdailą ir perduoti įrengtą butą perdavimo-priėmimo aktu

(S) Civilinė byla Nr. 3K-3-238/2008

Procesinio sprendimo kategorijos:

45.6; 45.4; 42.5:

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Juozo Šerkšno (kolegijos pirmininkas), Algio Norkūno (pranešėjas) ir Sigitos Rudėnaitės,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Kauno miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. spalio 13 d. sprendimo ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 22 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Baileksas“ ieškinį atsakovui Kauno miesto savivaldybei dėl pirkimo-pardavimo sutarties nutraukimo ir atsakovo Kauno miesto savivaldybės priešinį ieškinį ieškovui UAB „Baileksas“ dėl įpareigojimo atlikti buto apdailą ir perduoti įrengtą butą perdavimo-priėmimo aktu; trečiasis asmuo – Kauno miesto 9–ojo notarų biuro notarė D. K.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė : I. Ginčo esmė

Atsakovas Kauno miesto savivaldybė paskelbė konkursą butams pirkti. Įsigytus butus ji numatė suteikti valstybės garantiją turintiems nuomininkams, gyvenantiems savininkams natūra sugrąžintose gyvenamosiose patalpose.

Ieškovas UAB „Baileksas“ pateikė konkursinį pasiūlymą, nurodydamas, kad jo parduodamų butų pardavimo kaina apskaičiuota su visa butų apdaila. 2004 m. spalio 21 d. įvykusio konkurso metu atsakovas nusprendė pirkti iš ieškovo dviejų kambarių butą. Šalys 2004 m. gruodžio 3 d. sudarė šio buto pirkimo-pardavimo sutartį, kuria atsakovas (pirkėjas) įsipareigojo sumokėti ieškovui (pardavėjas) už butą 100 000 Lt, o ieškovas – per penkias dienas po pirkėjo atsiskaitymo už butą perduoti šį pirkėjo nuosavybėn pagal priėmimo-perdavimo aktą. Atsakovas 2004 m. gruodžio 9 d. pervedė ieškovui 100 000 Lt už butą. Ieškovo teigimu, po konkurso į jį kreipėsi savininkui grąžintame name gyvenantis nuomininkas V. K., kuriam turi būti suteiktas šis butas pagal atsakovo išduotą garantinį raštą, reikalaudamas nevykdyti jokių buto apdailos darbų, atsisakė santechnikos, kitų įrenginių. Šį atsisakymą jis patvirtino raštu atsakovui. Ieškovas teigia, kad dėl nurodytos priežasties jis negalėjo įvykdyti įsipareigojimo atlikti visą buto apdailą, o atsakovas, žinodamas šias aplinkybes, nebendradarbiavo su juo ir nepadėjo išspręsti situacijos, taip pat nevykdė pirkimo-pardavimo sutarties 4.6 punkto įsipareigojimo priimti butą pagal priėmimo-perdavimo aktą.

Ieškovas, remdamasis CK 6.200, 6.217, 6.221, 6.222, 6.393 straipsniais, prašė nutraukti 2004 m. gruodžio 3 d. šalių sudarytą buto pirkimo-pardavimo sutartį; taikyti restituciją ir įpareigoti ieškovą grąžinti atsakovui šio sumokėtą buto kainą – 100 000 Lt.

Priešieškiniu atsakovas, remdamasis CK 6.59, 6.60, 6.317, 6.324, 6.398 straipsniais, prašė įpareigoti ieškovą per tris mėnesius nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos atlikti ginčo buto apdailą (pakloti grindų dangą, nudažyti sienas ir lubas, sumontuoti santechnikos prietaisus, įrengti elektrinę viryklę, vonią bei kriauklę) ir perduoti įrengtą butą atsakovui pagal perdavimo-priėmimo aktą. Jis nurodė, kad ieškovo argumentas, jog nuomininkas, kuriam suteiktas ginčo butas, kategoriškai atsisako visų buto apdailos darbų ir dėl to ieškovas negali įvykdyti savo sutartinių įsipareigojimų, yra nepagrįstas, nes ieškovas neturi jokių įsipareigojimų šiam asmeniui. Prievolė įrengti ginčo butą jį sieja su atsakovu, tačiau jis šios prievolės nevykdo. Atsakovo teigimu, jis daug kartų žodžiu ir raštu ragino ieškovą įvykdyti nurodytą prievolę, tačiau šis į tai nereagavo. Ieškovo įsipareigojimų nevykdymas pažeidžia ne tik teisės aktus, bet ir atsakovo teises bei teisėtus lūkesčius, nes jis negali įvykdyti savo prievolės tretiesiems asmenims, t. y. valstybės garantijas turintiems nuomininkams.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimo ir nutarties esmė

Kauno miesto apylinkės teismas 2006 m. spalio 13 d. sprendimu ieškinį patenkino, priešieškinį atmetė.

Teismas nurodė, kad atsakovas, paskelbdamas ieškovą konkurso butams pirkti laimėtoju, pripažino, jog jis pateikė naudingiausią pasiūlymą, atitinkantį konkurso sąlygose nustatytus kriterijus. Šalių sudarytos buto pirkimo-pardavimo sutarties 5.3 punkte nurodyta, kad pirkėjo atstovas iki šios sutarties pasirašymo apžiūrėjo perkamą butą ir patvirtina, kad butas visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus bei pardavimo kainą, kurią pirkėjas sumokės pardavėjui; sutartyje jokių kitų papildomų įsipareigojimų ar specialių sąlygų nenustatyta. Nors ieškovas pasiūlyme nurodė, jog parduodamo buto kaina nustatyta įskaitant visą buto apdailą, tačiau sutartyje atsakovas nenustatė ieškovui jokių papildomų įpareigojimų dėl apdailos darbų ir pirko ginčo butą už 100 000 Lt. Teismo nuomone, ieškovas pagrįstai nurodė, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su juo, vykdant sutarties sąlygas dėl ginčo buto perdavimo-priėmimo. Teismo nuomone, nuomininkui V. K. atsisakius ieškovo paslaugų įrengiant ginčo butą, atsakovo reikalavimas, kad ieškovas įrengtų šį butą medžiagomis ir priemonėmis, kurios netinka nuomininkui, yra neracionalus. Dėl nurodytų priežasčių teismas sprendė, kad atsakovo reikalavimas įpareigoti ieškovą atlikti ginčo bute apdailą yra teisiškai nepagrįstas, dėl to atmestinas ir reikalavimas įpareigoti ieškovą perduoti atsakovui priėmimo-perdavimo aktu įrengtą ginčo butą. Teismas konstatavo, kad, įvertinus laiko tarpą, per kurį šalys nesusitarė dėl kilusio ginčo išsprendimo, yra pagrindas manyti, jog sutartis nebus vykdoma ir ateityje, todėl yra pagrindas nutraukti šalių sudarytą ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartį bei taikyti restituciją, įpareigojant ieškovą grąžinti atsakovui sumokėtą buto kainą.

Kauno apygardos teismas, išnagrinėjęs atsakovo apeliacinį skundą, 2006 m. gruodžio 27 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. birželio 18 d. nutartimi panaikino Kauno apygardos teismo 2006 m. gruodžio 27 d. nutartį ir perdavė bylą iš naujo nagrinėti apeliacine tvarka. Kasacinis teismas konstatavo, kad nagrinėjant bylą nebuvo atsižvelgta į ginčo šalių sutarties, sudarytos skelbiamų derybų būdu, specifiką ir šios sutarties tikslą, nenustatyta šalių ginčui teisingai išspręsti reikšmingų bylos faktų, neapklaustas valstybės garantijas turintis nuomininkas, kuriam nuspręsta skirti ginčo butą.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2007 m. lapkričio 22 d. nutartimi Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. spalio 13 d. sprendimą paliko nepakeistą.

Teisėjų kolegija motyvavo, kad šalių ginčas kilęs dėl buto pirkimo-pardavimo sutarties, sudarytos skelbiamų derybų būdu, sąlygų. Pirkimo sąlygas ir pasiūlymų vertinimo kriterijus nustato perkančioji organizacija, paskelbdama juos pirkimo dokumentuose. Atsakovo 2004 m. spalio 6 d. patvirtintų Butų pirkimo skelbiamų derybų būdu sąlygų (toliau – Sąlygos) 3 punkte nurodyta, kad siūlomos pirkti gyvenamosios patalpos gali būti įrengtos visiškai arba iš dalies. Pagal Sąlygų 26.1 punktą komisija vertina pasiūlymą atsižvelgdama ir į nuomininkų, gyvenančių savininkams grąžintuose namuose, pageidavimus. Ieškovas pateikė atsakovui pasiūlymą pirkti ginčo butą už 115 836 Lt. Techniniame buto vertinime nurodyta, kad buto apdaila yra dalinė. Iš atsakovo sudarytos komisijos butams pirkti 2004 m. spalio 6 d. posėdžio protokolo Nr. 2 matyti, kad komisija nusprendė kviesti kandidatus, tarp jų ir ieškovą, derėtis dėl butų kainų bei pirkimo 2004 m. spalio 14 d., o iki to laiko – siūlomus butus apžiūrėti surašant apžiūros aktus. Tokiu būdu atsakovas nusprendė pradėti derybas dėl iš dalies įrengto buto pirkimo. Įvertindama pasiūlytus butus, komisija nusprendė atsižvelgti į valstybės garantijų turėtojų pageidavimus. Ginčo buto 2004 m. spalio 11 d. apžiūros akte nurodyta, kad butas be apdailos. Akto pastabose pažymėta, kad pardavimo metu bus sumontuoti radiatoriai, elektros jungikliai ir rozetės. Akte nepažymėta, kad pardavimo metu bute bus atlikti kiti apdailos darbai. Komisija 2004 m. spalio 14 d. posėdyje nutarė atidėti derybas su ieškovu dėl numatomų atlikti darbų siūlomuose butuose ir butų vertės patikslinimo. Ieškovas 2004 m. spalio 19 d. patikslino savo pasiūlymą ir sutiko parduoti ginčo butą už 100 000 Lt, nurodydamas, kad į šią kainą įskaityta ir visiška buto apdaila. Pakartotinėms deryboms atsakovas ieškovą pakvietė 2004 m. spalio 29 d. Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintos Žemės, esamų pastatų ir kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo ar nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimo tvarkos 49 punkte nustatyta, kad derybos su kandidatais laikomos įvykusios ir pasibaigusios, kai yra galutinai susitariama su kandidatu dėl pirkimo sąlygų ir tai įforminama derybų protokolu. Komisija 2004 m. spalio 29 d. protokole Nr. 21 konstatavo, kad ieškovo pasiūlymas ir buto techniniai reikalavimai atitinka pirkimo dokumentų sąlygų reikalavimus, ir pasiūlė ieškovui sumažinti butų kainą iki 100 000 Lt. Ieškovas sutiko sumažinti buto kainą. Tą pačią dieną ieškovas buvo pripažintas pirkimo skelbiamų derybų būdu laimėtoju. Taigi šalių derybos baigėsi 2004 m. spalio 29 d. Jokių papildomų sąlygų, konkrečių buto apdailos darbų ir jų atlikimo terminų 2004 m. spalio 29 d. derybų protokole Nr. 21 nenustatyta. Atsakovo teiginys, kad ieškovas buvo įsipareigojęs iki 2004 m. gruodžio mėnesio atlikti visus buto apdailos darbus, prieštarauja atsakovo veiksmams pasibaigus deryboms. Jeigu ieškovas, atsakovo teigimu, nebuvo įvykdęs įsipareigojimų dėl visiškos ginčo buto apdailos, logiškai nepaaiškinama, kodėl 2004 m. gruodžio 3 d. šalys sudarė ginčo buto pirkimo-pardavimo sutartį, kurios 5.3 punkte atsakovo atstovas patvirtino, kad butas visiškai atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus. Dėl buto būklės bei kokybės pirkėjas nurodė neturįs pardavėjui jokių pretenzijų, t. y. patvirtino, kad parduodamo buto kokybė atitinka pirkėjo keliamus reikalavimus, taip pat pardavimo kainą, kurią pirkėjas sumokės pardavėjui. Atsakovas įsipareigojo (sutarties 5.2 punktas) butą iš ieškovo priimti per penkias dienas po galutinio atsiskaitymo. Pinigus už butą atsakovas ieškovui sumokėjo 2004 m. gruodžio 9 d., tačiau butą priimti atsisakė, motyvuodamas tuo, kad neatlikti visi buto apdailos darbai. Ta aplinkybė, kad atsakovas įsipareigojo butą priimti per penkias dienas nuo atsiskaitymo dienos, patvirtina, jog butas pardavimo metu atitiko atsakovo keliamus reikalavimus, nes per tokį trumpą laiką nebuvo įmanoma atlikti visų buto apdailos darbų. Dėl to negalima sutikti su atsakovo argumentais, kad ieškovas derybų laimėtoju buvo paskelbtas atsižvelgiant į jo pasižadėjimą atlikti visus parduodamo buto apdailos darbus už pasiūlytą kainą. Be to, nuomininkas, kuriam buvo numatyta suteikti ginčo butą, 2005 m. balandžio 20 d. pateikė atsakovui papildomą prašymą. Jame nuomininkas nurodė, kad sutinka, jog butas būtų suteiktas nesuremontuotas, be santechnikos įrengimų, be visos apdailos, taip pat kad nereikš ateityje pretenzijų atsakovui dėl ginčo buto. Teisme apklaustas kaip liudytojas V. K. paaiškino šio prašymo pateikimo aplinkybes. Jis nurodė, kad jo netenkino ieškovo ketinamų panaudoti buto apdailai medžiagų ir įrenginių kokybė. Jis pats ruošėsi buto apdailai naudoti brangesnes ir kokybiškesnes statybines medžiagas bei įrenginius. Ieškovui atlikus visus buto apdailos darbus, būtų tekę darbus atlikti iš naujo, išmontuoti ir iš naujo sumontuoti įrenginius, taip jis patirtų papildomų išlaidų. Be to, tuo metu kilo nekilnojamojo turto ir statybinių medžiagų kainos, todėl jis tikėjosi, kad, atsisakius buto apdailos, butas jam bus greičiau suteiktas. Taigi nuomininkui pateikus prašymą, kuriuo jis sutiko, kad ginčo butas jam būtų suteiktas be apdailos, atsakovui neliko jokių kliūčių butui iš ieškovo priimti. Esant šioms aplinkybėms, atsakovo atsisakymą priimti ginčo butą pirmosios instancijos teismas pagrįstai pripažino CK 6.217 straipsnyje nustatytu pagrindu sutarčiai nutraukti. CK 6.59 straipsnyje, kuriuo grindžiamas priešieškinis, nustatyta, kad draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas, išskyrus įstatymų ar sutarties numatytus atvejus. Pagal CK 6.60 straipsnio 1 dalį, kai skolininkas neįvykdo prievolės perduoti pagal individualius požymius apibūdinamą daiktą kreditoriui nuosavybės ar patikėjimo teise arba naudotis, tai kreditorius turi teisę reikalauti, kad skolininkas daiktą perduotų. Pirkimo-pardavimo sutarties 5.3 punkte pats pirkėjas (atsakovas) nurodė, kad dėl ginčo buto būklės ir kokybės pardavėjui jokių pretenzijų neturi, parduodamo buto kokybė atitinka buto pardavimo kainą. Atsakovui neįrodžius, kad ieškovas vienašališkai atsisakė vykdyti sutartį ar vienašališkai pakeitė jos įvykdymo sąlygas, atmestini atsakovo argumentai, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai taikė CK 6.38, 6.200 straipsnius.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas prašo panaikinti teismų sprendimą ir nutartį, priimti naują sprendimą ir ieškinį atmesti, o priešieškinį patenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Teismai nevisapusiškai ir neobjektyviai įvertino byloje esančių įrodymų visetą, taip pažeidė CPK 185 straipsnį bei nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuluotų taisyklių įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo klausimais.

1.1. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2007 m. birželio 18 d. nutartyje konstatavo, kad iš byloje pateiktų dokumentų matyti, jog ieškovas buvo įsipareigojęs atlikti konkrečius ginčo buto vidaus apdailos darbus (2004 m. spalio 19 d. raštu jis, patikslindamas pasiūlymą, nurodė, kad sutinka parduoti butą už 100 000 Lt, ir į šią kainą yra įskaityta visa buto apdaila, t. y. grindų danga, nudažytos sienos, lubos, sumontuoti santechnikos prietaisai, elektrinė viryklė, vonia, kriauklė). Šios aplinkybės ieškovas netgi neginčija. Ieškinio reikalavimą nutraukti sutartį jis grindžia ne tuo, kad neturi prievolės atlikti nurodytus darbus, bet tuo, jog jis negali šių darbų atlikti dėl nuomininko, kuriam šis butas perkamas, prieštaravimo, o atsakovas nebendradarbiauja sprendžiant šį klausimą ir nepasirašo buto perdavimo-priėmimo akto. Tačiau bylą nagrinėję teismai nesutiko su atsakovo argumentu, kad ieškovas derybų laimėtoju buvo paskelbtas atsižvelgiant į jo pasižadėjimą atlikti parduodamo buto visus apdailos darbus už pasiūlytą kainą. Teismai nesivadovavo kasacinio teismo nustatytomis faktinėmis bylos aplinkybėmis, taip pažeidė procesinės teisės normas, reglamentuojančias įsiteisėjusių teismų sprendimų (nutarčių) teisinę galią teisminiuose ginčuose.

1.2. Teismai netyrė ir nevertino šių byloje esančių įrodymų: 1) UAB „Baileksas“ 2004 m. spalio 29 d. patikslinto pasiūlymo, kuriame nurodyta, kad į pardavimo kainą (100 000 Lt) įskaityta ir visa butų apdaila; 2) Kauno miesto savivaldybės komisijos 2004 m. spalio 11 d. buto apžiūros akto, kuriame konstatuota, kad ginčo bute nėra apdailos, radiatorių, viryklės, vidaus durų, grindų dangos, santechninių prietaisų ir kad buto pardavimo metu bus sumontuoti radiatoriai, elektros jungikliai ir rozetės; 3) Kauno miesto savivaldybės komisijos 2004 m. spalio 14 d. posėdžio protokolo, kuriame nurodyta, kad ieškovo siūlomi butai neperkami, nes neatitinka gyvenamųjų patalpų reikalavimų ir kad ieškovas pasižada įrengti siūlomus parduoti butus už mažesnę kainą.

1.3. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2007 m. birželio 18 d. nutartyje konstatavo, kad siekiant išsiaiškinti visas bylos esmines aplinkybes būtina nustatyti bylos faktus, susijusius su ieškovo teiginiais, kad valstybės garantijas turintis nuomininkas V. K. kategoriškai prieštaravo tam, jog ieškovas atliktų vidaus apdailos ir įrengimo darbus, taip pat dėl kokių priežasčių V. K. pakeitė savo pageidavimus dėl buto apdailos ir įrengimo.

Apeliacinės instancijos teismas neįvertino buvusio ieškovo atstovo derybose V. K. parodymų, kad V. K. nesiėmė jokių kategoriškų veiksmų, siekdamas, jog ginčo butas jam būtų perduotas neįrengtas; neįvertino V. K. teismo posėdyje nurodytų aplinkybių, kad iš tiesų jis norėjo gauti butą su apdaila; kadangi buvo delsiama atlikti apdailą, o nekilnojamojo turto kainos kilo, tai jis 2005 m. balandžio 20 d. prašymu sutiko gauti butą be apdailos. Taip pat neįvertino atsakovo darbuotojos B. Kaulakytės paaiškinimų, kad ginčo butas nebuvo perimtas iš ieškovo dėl to, jog, nuvykus apžiūrėti buto, jame buvo pastatytos tik lauko durys ir sumontuotas šildymas; kad nebuvo ne tik vidinės apdailos, bet net ir privalomų įrenginių, tarp jų – ir viryklės.

1.4. Teismai nepagrįstai nusprendė, kad atsakovas nebendradarbiavo ir nesikooperavo su ieškovu dėl ginčo buto priėmimo-perdavimo. Teismai nevertino ir netyrė byloje pateiktų įrodymų (b. l. 31-34, 42-47, 49-51, 64, 99), patvirtinančių, kad atsakovas visada geranoriškai bendradarbiavo ir kooperavosi su ieškovu.

2. Teismai pažeidė sutarčių aiškinimo taisykles (CK 6.193 straipsnis), šiuo klausimu nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos civilinėse bylose Nr. 3K-3-837/2001, Nr. 3K-3-966/2003, Nr. 3K-3-417/2004.

Šalių sudarytoje sutartyje nebuvo nustatyta jokių papildomų sąlygų ar įsipareigojimų dėl darbų atlikimo. Tačiau teismai neišsiaiškino esminės aplinkybės, kad atsakovas nesutiko pirkti ginčo buto, kol ieškovas nepažadėjo jo įrengti. Teismai neišsiaiškino sutarties sudarymo tikslo, t. y. atsakovo siekio įsigyti butą, kuris būtų tinkamas naudoti pagal paskirtį ir į kurį galėtų persikelti valstybės garantiją turintis nuomininkas. Apeliacinės instancijos teismas neatsižvelgė į kasacinio teismo 2007 m. birželio 18 d. nutartyje konstatuotą aplinkybę, kad ginčo buto pirkimo-pardavimo santykiai sieja ieškovą su atsakovu, bet ne su valstybės garantiją turinčiu nuomininku. Dėl to nepagrįsta teisėjų kolegijos išvada, kad, nuomininkui atsisakius buto apdailos, o atsakovui šio buto iš ieškovo neperėmus, atsirado pagrindas pirkimo-pardavimo sutarčiai nutraukti. Taip pat nepagrįsta teisėjų kolegijos išvada, kad aplinkybė, jog atsakovas sutarties 5.2 punkte įsipareigojo per penkias dienas nuo atsiskaitymo dienos priimti ginčo butą, patvirtina tai, kad pardavimo metu butas atitiko atsakovo keliamus reikalavimus, nes per tokį trumpą laiką nebuvo įmanoma atlikti visų buto apdailos darbų. Padarydama tokią išvadą teisėjų kolegija neįvertino šių aplinkybių: kad sutarties 5.2 punkto sąlyga buvo viena iš parengtos tipinės notarinės buto pirkimo-pardavimo sutarties standartinių sąlygų; kad atsakovas nesutiko ir iki šiol nesutinka perimti butą be apdailos; kad buto apdailos darbai turėjo būti atlikti ne per penkias dienas nuo atsiskaitymo dienos, bet nuo ieškovo patikslinto pasiūlymo dienos (2004 m. spalio 19 d.) iki buto perdavimo atsakovui.

Atsiliepime į kasacinį skundą ieškovas prašo kasacinį skundą atmesti ir teismų sprendimą bei nutartį palikti nepakeistus. Atsiliepime nurodoma, kad:

1. Teismai, nutraukdami ginčo šalių sutartį, nepažeidė CPK 185 straipsnyje nustatytų įrodymų vertinimo taisyklių. Ieškovas neginčija, kad 2004 m. spalio 19 d. pateikė pasiūlymą dėl papildomos buto apdailos atlikimo. Tačiau derybų metu jis atsisakė šio pasiūlymo, nes valstybės garantiją turintis nuomininkas kategoriškai atsisakė apdailos darbų ir santechnikos įrenginių. Tai, kad ieškovas pakeitė savo pasiūlymą, o atsakovas su tuo sutiko, patvirtina tolimesni šalių veiksmai. Šalių derybų procedūra baigėsi 2004 m. spalio 29 d. pasirašius protokolą Nr. 21, kuriame nurodyta, kad pasiūlymas ir buto techniniai reikalavimai atitinka pirkimo dokumentų sąlygų reikalavimus. Atsakovo atstovai 2004 m. lapkričio 19 d. surašė pirkimo ataskaitą Nr. 2, kurioje nurodyta, kad laimėtoju pripažintas ieškovas, atsižvelgiant į darbo grupės išvadas derybų rezultatus, remiantis pirkimo dokumentuose nustatytais vertinimo kriterijais ir keldinamų nuomininkų apklausomis. Atsakovo teiginį, kad jam nebuvo žinoma apie pasiūlymo pakeitimą, paneigia ieškovo 2004 m. spalio 26 d. pateiktas atsakovui raštas Nr. 10/06-08. Šalių derybos baigėsi 2004 m. gruodžio 3 d. pasirašant buto pirkimo-pardavimo sutartį, kurios 5.3 punkte patvirtinta, kad ieškovas neturėjo jokių papildomų įsipareigojimų dėl buto apdailos ar santechnikos įrenginių.

2. Teismai nepažeidė sutarčių aiškinimo taisyklių. Iki 2004 m. gruodžio 3 d. buto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo šalys kėlė viena kitai tam tikrus reikalavimus, tačiau kai nuomininkas, kuriam savivaldybė ketino suteikti perkamą butą, atsisakė apdailos ginčo bute, sutarties šalys sutarė, kad pardavėjas sumažins buto kainą ir parduos jį už 100 000 Lt. Šalys sutartyje nekėlė viena kitai jokių papildomų įpareigojimų, sutarties 5.3 punkte atsakovas nurodė, kad neturi jokių pretenzijų dėl ginčo buto būklės ir kokybės, parduodamo buto kokybė atitinka buto pardavimo kainą. Atsakovas neįrodė, kad ieškovas vienašališkai atsisakė vykdyti sutartį ar vienašališkai pakeitė jos vykdymo sąlygas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinio skundo argumentai dėl CPK 185 straipsnio netinkamo taikymo pagrįsti.

Faktinės bylos aplinkybės nustatomos pagal byloje surinktus įrodymus, t. y. faktinius duomenis apie ginčo dalyką. Šioje byloje ginčo dalykas yra reikalavimai daiktui, dėl kurio sudaryta pirkimo-pardavimo sutartis. Pagal CK 6.327 straipsnio 1 dalį parduodamų daiktų kokybė, kiekis ir kiti reikalavimai turi atitikti sutarties sąlygas. Byloje svarbu nustatyti pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų dėl reikalavimų daiktui turinį. Pagal CK 6.328 straipsnio 1 dalį pirkėjas nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo ar nuo ofertos pateikimo turi teisę prieš mokėdamas ar prieš priimdamas daiktus juos patikrinti. Pagal šią normą teisė patikrinti daiktus atsiranda nuo: 1) ofertos pateikimo; 2) pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo; 3) šalių sutartyje nustatyto kito momento. Patikrinti parduodamą daiktą, ar jis atitinka keliamus reikalavimus, pirkėjas gali iki: 1) mokėjimo atlikimo; 2) daikto priėmimo; 3) iki kito šalių sutartyje nustatyto momento. Pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momentas nereiškia nuosavybės teisės į daiktą perėjimo pirkėjui. Nuosavybės teisė pagal pirkimo-pardavimo sutartį pereina nuo daikto perdavimo. Pagal CK 6.398 straipsnio 1 dalį nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu. Atsižvelgiant į šias nuostatas daroma išvada, kad nekilnojamojo daikto atitiktis sutarties reikalavimams gali būti patikrinama ir iki priėmimo-perdavimo akto surašymo, o pirkimo-pardavimo sutarties sudarymas savaime nereiškia, kad reikia vadovautis daikto būkle, kuri buvo sutarties sudarymo (pasirašymo, įforminimo) momentu. Tai reiškia, kad ir po nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo daiktas gali būti taisomas, įrenginėjamas ar kitaip pertvarkomas, kad jis atitiktų nekilnojamajam daiktui, kaip pirkimo-pardavimo sutarties dalykui, keliamus reikalavimus. Juos apibrėžia, minėta, konkretūs faktiniai duomenys. Šie duomenys turi atitikti šalių sutarties sąlygas.

Byloje yra svarbus šalių sudarytos sutarties aiškinimas ir sutarčių aiškinimo taisyklių taikymas. Su tinkamu sutarčių aiškinimo taisyklių taikymu taip pat susijęs įrodymų vertinimas ir CPK 185 straipsnio taikymas.

Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193-6.195 straipsniuose bei suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo precedentuose konkrečiose bylose (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 1998 m. balandžio 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-21/1998; 2000 m. balandžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-406/2000; 2000 m. lapkričio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje N. 3K-3-1145/2000; 2001 m. rugsėjo 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-837/2001 ir kt.). Lietuvos Aukščiausiasis Teismas išaiškino, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.

Nagrinėjamu atveju pirkimo-pardavimo sutartis buvo sudaroma viešųjų pirkimų būdu po įvykusių derybų. Civilinio kodekso normos dėl viešųjų pirkimų būdu sudaromos sutarties ir jos sąlygų aiškinimo turi būti taikomos subsidiariai (CK 6.382 straipsnis). Viešųjų pirkimų tvarką reglamentuoja Viešųjų pirkimų įstatymas. Jo 15 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad sudarant pirkimo sutartį negali būti keičiama laimėjusio tiekėjo pasiūlymo kaina ir pirkimo dokumentuose bei pasiūlyme nustatytos pirkimo sąlygos. Kai taikomos teisės normos, reglamentuojančios viešąjį pirkimą, ši nuostata taikoma ir perkančiajam, ir parduodančiajam. Pagal ginčo sutarties sudarymo metu galiojusią šio įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 3 punkto redakciją nekilnojamųjų daiktų įsigijimo tvarką nustatė Vyriausybė. Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintos Žemės, esamų pastatų ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimų arba nuomos ar teisių į šiuos daiktus įsigijimų tvarkos (toliau – Tvarka) 57 punkte nustatyta, kad pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma derybose sutartomis sąlygomis, t. y. pagal derybų rezultatus. Iš to teisėjų kolegija daro išvadą, kad perkant daiktą (šiuo atveju butą) jam keliami reikalavimai nustatomi derybų metu, o pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma pagal jų rezultatus ir sutarties sudarymo metu reikalavimai daiktui nekeičiami. Reikalavimai daiktui, kuris perkamas viešųjų pirkimų būdu po derybų, yra nustatomi pagal įrodymus, kurie buvo pateikti derybų metu, o ne sutarties sudarymo metu. Taigi civilinėje byloje dėl reikalavimų nekilnojamajam daiktui, kuris yra viešųjų pirkimų būdu sudaromos pirkimo-pardavimo sutarties dalykas, yra reikšmingi derybų metu šalių teikti duomenys. Jeigu daiktas iki jo perdavimo pirkėjo nuosavybėn turi būti pakeičiamas, tai turi būti įvertinti visi šalių teikti pasiūlymai ir atsiliepimai, tačiau jie nekeičia derybų metu nustatytų reikalavimų daiktui, o yra svarbūs tik sutarties prievolėms vykdyti. Valstybės garantiją turintis nuomininkas V. K. nėra pirkimo-pardavimo sutarties dalyvis, todėl jo pozicija dėl reikalavimų daiktui (buto apdailos atsisakymas) neturi įtakos sprendžiant dėl sutarties turinio.

Byloje yra įrodymų apie tai, kokios faktinės būklės buvo daiktas (butas) derybų metu. Kauno miesto savivaldybės komisijos 2004 m. spalio 11 d. buto apžiūros akte nustatyta, kokios nėra apdailos ir įrengimų bute, taip pat numatyta, kokie prietaisai bus sumontuoti ir įrengti. Vėlesniame dokumente (Kauno miesto savivaldybės komisijos 2004 m. spalio 14 posėdžio protokole Nr. 3) yra išvada, kad tokios būklės objektas neatitinka daiktui keliamų reikalavimų ir pardavėjas sutinka toliau svarstyti siūlymus dėl kainos ir reikalavimų daiktui – numatomų atlikti darbų siūlomuose butuose ir kainos peržiūrėjimo (b. l. 43–44). Pardavėjas (ieškovas) teikė patikslintą pasiūlymą 2004 m. spalio 19 d., kuriame yra nurodyta ir buto apdaila. Šiame dokumente yra išsamūs, konkretūs, detalizuoti ir galutiniai duomenys dėl reikalavimų butui (b. l. 14). Šį įrodymą apeliacinės instancijos teismas aptarė ir nurodė, kad derybos buvo užbaigtos 2004 m. spalio 29 d. protokolu (b. l. 49–51). Be šio dokumento, nebuvo jokių kitų pasiūlymų ar pakeitimų dėl reikalavimų butui, dėl kurio sudaroma pirkimo-pardavimo sutartis. Joje reikalavimai butui nedetalizuoti ir nepakeisti, o pirmiau nurodytame protokole išdėstyta, kad remiamasi derybų rezultatais (b. l. 49). Teismas turėjo taikyti CK 6.328 straipsnio 1 dalies nuostatą, kad pirkėjas iki daiktų priėmimo gali patikrinti daiktą, ar jis atitinka sutarties reikalavimus. Be to, jeigu daiktas neatitinka jam pagal sutartį nustatytų reikalavimų ir dėl to pirkėjas, sumokėjęs už daiktą, atsisako surašyti priėmimo-pardavimo aktą, tai ši aplinkybė nereiškia, kad pirkėjas atsisako ar keičia reikalavimus daiktui, kurie nustatyti derybų būdu ir jų metu, nes tai neatitiktų viešųjų pirkimų reglamentavimo.

Įvertinus šių aplinkybių visumą (CPK 185 straipsnis) daroma išvada, kad pagal tai, jog nekilnojamasis turtas buvo perkamas konkurso būdu, reikalavimai perkamam daiktui nustatomi pagal derybų dokumentus ir rezultatus, o ne pagal nedetalizuotos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties nuostatas.

Apeliacinės instancijos teismas turėjo vadovautis tuo, kad reikalavimai nekilnojamajam daiktui, perkamam konkurso būdu, buvo nustatyti derybomis iki pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, todėl galėjo būti keičiami tik derybų būdu. Kad po derybų pabaigimo 2004 m. spalio 29 d. būtų atnaujintos derybos ir naujų derybų metu būtų nustatyti kiti reikalavimai, įrodymų nėra, todėl teismas, pažeisdamas CPK 185 straipsnių reikalavimus, rėmėsi nekonkrečiomis pirkimo-pardavimo sutarties nuostatomis, jos dalimis dėl sutarties vykdymo aplinkybių, taip pat nuosavybės teisės į nekilnojamąjį daiktą perdavimo aplinkybėmis. Jos nekeitė reikalavimų daiktui.

Teisėjų kolegija daro išvadą, kad apeliacinės instancijos teismo nutartyje nustatyta, jog kaip derybų rezultatas 2004 m. spalio 29 d. buvo nustatyti reikalavimai daiktui – butui su apdaila pagal 2004 m. spalio 19 d. patikslintą pasiūlymą. Juo reikėjo vadovautis. Pasibaigus deryboms gautais duomenimis apie tai, kad apdaila bute neįrengta, kad V. K. jos nepageidauja, neturi būti vadovaujamasi.

Teisėjų kolegija sprendžia, kad CPK 185 straipsnio, Viešųjų pirkimo įstatymo 15 straipsnio ir Vyriausybės 2003 m. birželio 25 d. nutarimu Nr. 841 patvirtintos Tvarkos 57 punkto pažeidimai turėjo įtakos priimant neteisėtą teismo sprendimą ir nutartį, todėl yra pagrindas juos panaikinti ir priimti naują sprendimą, kuriuo ieškinį atmesti, o priešieškinį patenkinti (CPK 359 straipsnio 3, 4 dalys).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Kauno miesto apylinkės teismo 2006 m. spalio 13 d. sprendimą ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. lapkričio 22 d. nutartį panaikinti.

Ieškinį atmesti, priešieškinį patenkinti.

Įpareigoti UAB „Baileksas“ per tris mėnesius nuo kasacinio teismo nutarties įsiteisėjimo dienos atlikti buto, esančio adresu: duomenis neskelbtini, apdailą (pakloti grindų dangą, nudažyti sienas ir lubas, sumontuoti santechnikos prietaisus, įrengti elektrinę viryklę, vonią ir kriauklę) ir perduoti įrengtą butą Kauno miesto savivaldybei pagal perdavimo-priėmimo aktą.

Nutarties nuorašą nusiųsti Centrinei hipotekos įstaigai.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Juozas Šerkšnas

Algis Norkūnas

Sigita Rudėnaitė