Dėl nuomos mokesčių priteisimo, įpareigojimo sudaryti nuomos sutartis

Civilinė byla Nr. 3K–3–605/2007

Procesinio sprendimo kategorijos: 30.4.2;

50.11.1 (S)

2007 m. gruodžio 21 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas), Janinos Januškienės ir Česlovo Jokūbausko,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Kauno miesto savivaldybės kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. birželio 7 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo R. J. G. ieškinį atsakovui Kauno miesto savivaldybei dėl nuomos mokesčių priteisimo, įpareigojimo sudaryti nuomos sutartis.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas prašė: 1) priteisti iš atsakovo 532 576,49 Lt nuompinigių ir 16 998,89 Lt patirtų nuostolių dėl atsakovo uždelsimo sudaryti nuomos sutartį, iš viso – 549 574,58 Lt už faktinį naudojimąsi nuo 2000 m. balandžio 3 d. iki 2006 m. balandžio 11 d. jam nuosavybės teise priklausančiomis 770,24 kv. m bendrojo naudingo ploto gyvenamosiomis patalpomis, esančiomis (duomenys neskelbtini); 2) įpareigoti atsakovą sudaryti su juo nuomos sutartį pagal jo pateiktą projektą nuo teismo sprendimo priėmimo dienos iki tol, kol nuomininkams, gyvenantiems ieškovui nuosavybės teise priklausančiose patalpose, valstybė įvykdys jiems suteiktas garantijas.

Ieškovas nurodė, kad Kauno miesto valdyba 1998 m. lapkričio 24 d. sprendimu Nr. 1151 atkūrė jo motinai M. G. nuosavybės teisę į gyvenamuosius namus, esančius (duomenys neskelbtini). Ieškovo motina 2000 m. balandžio 3 d. dovanojimo sutartimi šiuos pastatus perleido ieškovui. Pagal 1997 m. liepos 1 d. Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo Nr. VIII-359 20 straipsnį, kai grąžinamas natūra gyvenamasis namas, kuriame gyvena nuomininkai, visas nuomininkų teises ir pareigas perima savivaldybė, tačiau atsakovas vengė pasirašyti su ieškovu gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ieškovo siūlomomis sąlygomis. Atsakovo siūlomas 4,50 Lt mėnesinis nuomos mokestis už 1 kv. m ieškovo netenkino, nes neatitiko realių rinkos nuomos mokesčio dydžių už išnuomotas patalpas kitam nuomininkui. Atsakovas nesiėmė tinkamai atlikti veiksmų nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertei nustatyti, taip pažeidė Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 pakeistos ir papildytos tvarkos 124 punkto nuostatą išduoti savininkams valstybės garantinius dokumentus ne vėliau kaip per tris mėnesius nuo 2003 m. spalio 14 d. Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 2, 10, 12, 15, 17, 20, 21 straipsnių pakeitimo ir papildymo įstatymo Nr. IX-1759 įsigaliojimo, t. y. iki 2004 m. sausio 29 d. Atsakovas nesirūpino patalpų eksploatacija, priežiūra, remontu, taip pažeisdamas 1997 m. liepos 1 d. Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo Nr. VIII-359 20 straipsnio 1 dalies, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1057 patvirtintos tvarkos 124-125 punktų nuostatas. Atsakovas nevykdė visų nuomininko teisių, kurias privalėjo aptarti sudarytoje nuomos sutartyje pagal šiuo Vyriausybės nutarimu patvirtintos tvarkos 6 priedą iki to laiko, kol valstybė nuomininkui suteiks kitą gyvenamąją patalpą. Atsakovas nekontroliavo atvykstančių gyventi į nuomojamus butus nuomininkų teisinių apsigyvenimo pagrindų, o nustačius neteisėtų nuomininkų apsigyvenimo faktus, nesiėmė jokių nuomotojui įstatymo suteiktų priemonių iškeldinti asmenis, savavališkai apsigyvenusius šiuose butuose. Atsakovui vengiant sudaryti nuomos sutartį, o vėliau siūlant nepagrįstą nuomos kainą, ieškovas patyrė didelių nuostolių.

II. Pirmosios instancijos teismo sprendimo ir apeliacinės instancijos teismo nutarties esmė

Kauno apygardos teismas 2006 m. balandžio 25 d. sprendimu ieškinį patenkino iš dalies: 1) ieškovui iš atsakovo priteisė 532 576,49 Lt nuomos mokesčių už faktinį naudojimąsi ieškovui nuosavybės teise priklausančiomis patalpomis; 2) priteisė ieškovui 16 998,09 Lt nuostolių dėl atsakovo uždelsimo sudaryti nuomos sutartį ir neatsiskaitymo už faktinį naudojimąsi ieškovui nuosavybės teise priklausančiomis patalpomis; 3) įpareigojo atsakovą per 20 dienų nuo sprendimo įsiteisėjimo dienos sudaryti su ieškovu gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis pagal Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1057 patvirtintą tipinę butų nuomos sutartį (6 priedas), nustatant nuompinigių dydį – 10 Lt už 1 kv. m iki nuomininkams, kurie gyvena ieškovui nuosavybės teise priklausančiose gyvenamosiose patalpose, valstybė įvykdys jiems suteiktas garantijas.

Teismas nustatė, kad Kauno miesto valdyba 1995 m. lapkričio 7 d. sprendimu Nr. 480 atkūrė ieškovo motinai nuosavybės teises į tėvo R. S. turėtą nekilnojamąjį turtą, įpareigojant nenutraukti nuomos sutarčių su miesto savivaldybe ir neiškeldinti nuomininkų. Atsakovas 1999 m. rugsėjo 7 d. perdavimo-priėmimo aktuose patvirtino, kad ieškovui nuosavybės teise priklausančius gyvenamuosius namus (duomenys neskelbtini), 676,39 kv. m bendrojo ploto, (duomenys neskelbtini), 153,57 kv. m bendrojo ploto, ir (duomenys neskelbtini), 117,18 kv. m bendrojo ploto, laikinai pagal sutartį išsinuomoja, nurodant, kad nuomos sutartys bus sudarytos vėliau, Vyriausybei ir miesto tarybai priėmus atitinkamus poįstatyminius aktus. Ieškovas kreipėsi į atsakovą dėl nuomos sutarčių sudarymo, tačiau atsakovas vilkino nuomos sutarties sudarymą. Atsakovas pasiūlė ieškovui už išsinuomojamas patalpas vidutinę 4,50 Lt už 1 kv. m nuomos kainą, kol Vyriausybė patvirtins maksimalią 1 kv. m nuomos kainą. Šalims nesutarus, atsakovas dėl nuomos mokesčio nustatymo ieškovui pasiūlė kreiptis į teismą.

Teismas nesutiko su atsakovo argumentu, kad savivaldybė neprivalo grąžintinų namų, kuriuose gyvena nuomininkai, savininkui mokėti nuompinigių, nes Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo ir Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1057 patvirtintos tvarkos 124 ir 125 punktų nuostatos suteikia grąžintino namo savininkui teisę gauti nuompinigius iš savivaldybės. Teismas nurodė, kad savivaldybės nuomojamų iš savininko gyvenamųjų namų, jų dalių, buto nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą nuomos mokestį. Nuomos mokesčio nustatymo metodika yra patvirtinta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 (šiuo nutarimu pakeistos ir papildytos tvarkos 125 punktas).

Teismas nesutiko su atsakovo argumentu, kad atsakovo 1998 m. lapkričio 17 d. sprendimu Nr. 1127 buvo nustatyti nuomos mokesčio, kurį savivaldybė moka savininkui, tarifai.

Teismas konstatavo, kad tai, jog atsakovas netinkamai atliko jam deleguotas funkcijas, patvirtina Kauno apygardos administracinio teismo teisėjų kolegijos 2001 m. balandžio 5 d. sprendimas, kuriuo buvo patenkintas Vyriausybės atstovės Kauno apskrityje skundas. Teismas įpareigojo Kauno miesto savivaldybę vykdyti Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio 2 dalies ir Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1057 patvirtintos tvarkos 125 punkto reikalavimus.

Teismas pažymėjo, kad Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1057 patvirtintos tvarkos 124 punkte buvo nurodyta, kad meras (valdyba) nuomos mokestį nustato, atsižvelgdamas į vietovės sąlygas. Teismas konstatavo, kad žodžiai,,atsižvelgiant į vietovės sąlygas“ turi būti aiškinami kaip mokesčio nustatymas, atsižvelgiant į gyvenamosios patalpos buvimo vietą, jos būklę, dydį ir kitas reikšmingas aplinkybes (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. rugsėjo 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-785/2003). Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 pakeistos ir papildytos šios tvarkos 125 punkte nustatyta, kad savivaldybė su grąžintino turto savininku sudaro nuomos sutartį, nustatant metinį nuomos mokesčio dydį šalių susitarimu, atsižvelgiant į gyvenamųjų patalpų buvimo vietą, būklę ir kitas reikšmingas aplinkybes. Maksimalus mėnesinis nuomos mokestis, nustatytas Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.583 straipsnio 4 dalyje, tvirtinamas pagal formulę, kurios vienas iš būtinų duomenų yra nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertė (V), nurodyta nuomininkui išduotame valstybės garantiniame dokumente.

Teismas, siekdamas išsiaiškinti ieškovo faktiškai išnuomotų atsakovui patalpų rinkos vertę, 2005 m. vasario 15 d. ir 2005 m. gegužės 3 d. nutartimis paskyrė turto vertinimo ekspertizę, kurią pavedė atlikti UAB,,Kauno prekių ekspertizė“. Teismas sprendime pažymėjo, kad turto vertintojas yra išlaikęs nekilnojamojo turto vertinimo egzaminą ir turi turto vertintojo kvalifikacijos pažymėjimą, dirba UAB,,Kauno prekių ekspertizė“, kuri gali verstis turto ir verslo vertinimo veikla, kad ekspertizės aktas yra gautas Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso nustatyta tvarka, ekspertizė paskirta ir atlikta laikantis įstatymo nustatytos procedūros, kad atliekant ekspertizę buvo vadovautasi teisės aktais, kad ekspertizės aktas nėra nuginčytas atsakovo, todėl jis laikomas teisingu.

Teismas taip pat atsižvelgė į Valstybės įmonės Registrų centro Kauno filialo specialistės parodymus, kad ginčo pastatų rinkos kaina nustatyta remiantis realiais sandoriais, kurie užfiksuoti registre, tačiau kad sandorio šalys labai dažnai sandoriuose nurodo ne tą kainą, už kurią parduodamas ir perkamas nekilnojamasis turtas. Ši liudytoja patvirtino, kad ieškovui nuosavybės teise priklausančių pastatų vertė nuo 2004 m. padidėjo dvigubai, nes patalpos yra miesto centre, kur nuomos kaina už 1 kv. m yra nuo 12 iki 17 Lt. Parduodant visą namą turto vertė būtų daug didesnė, nei parduodant atskirus butus. Teismas, remdamasis šiomis aplinkybėmis, konstatavo, kad atsakovas, siūlydamas ieškovui 4,50 Lt nuomos mokestį, nesurinko būtinų duomenų, todėl neturėjo teisėto pagrindo siūlyti ieškovui įstatymo reikalavimais nepagrįstą nuompinigių dydį.

Teismas, priteisdamas iš atsakovo ieškovui nuompinigius už faktinį naudojimąsi ieškovui nuosavybės teise priklausančiomis patalpomis, rėmėsi ekspertizės aktu, ieškovo atliktais apskaičiavimais, kurie buvo atlikti remiantis eksperto apskaičiavimais, atsižvelgė į ieškovo išnuomoto ploto atsakovui sumažėjimą laikotarpiu nuo 2004 m. balandžio 3 d. iki 2006 m balandžio 11 d., t. y. į dalies butų grąžinimą ieškovui natūra. Teismas atmetė nuompinigių mokėjimo pradžios nustatymą nuo sutarties pasirašymo dienos, nes tai prieštarautų CK 1.5 straipsnyje nustatytiems teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams. Teismas sprendė, kad atsakovas neįrodė, jog ieškovui pasiūlyta nuomos kaina yra didesnė už Vyriausybės patvirtintą maksimalų nuomos mokesčio dydį. Teismas atmetė ieškovo reikalavimą įpareigoti atsakovą sudaryti su ieškovu gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo teismo sprendimo priėmimo dienos. Teismas sprendė, kad atsakovas nuo 2000 m. balandžio 3 d. privalėjo sumokėti ieškovui už faktiškai nuomojamas gyvenamąsias patalpas nuomos mokestį, tačiau šios pareigos nevykdė, todėl atsakovas patyrė nuostolių.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi civilinę bylą pagal atsakovo apeliacinį skundą, 2007 m. birželio 7 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą iš esmės paliko nepakeistą; nusprendė iš pirmosios instancijos teismo sprendimo rezoliucinės dalies išbraukti žodžių junginį,,pagal 1997 m. rugsėjo 29 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu Nr. 1057 patvirtintą tipinę butų nuomos sutartį (6 priedas)“; kitą sprendimo dalį paliko nepakeistą; priteisė ieškovui iš atsakovo 3000 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti; priteisė iš atsakovo valstybei 16 Lt bylinėjimosi apeliacinės instancijos teisme išlaidų.

Teisėjų kolegija konstatavo, kad bylos duomenys įrodo, jog ekspertas turėjo reikiamą kvalifikaciją ir patirtį. Teisėjų kolegija konstatavo, kad nebuvo nei teisinio, nei faktinio pagrindo nesivadovauti ekspertizės akto išvadomis dėl nuompinigių dydžio. Be to, spręsdamas dėl nuompinigių dydžio, pirmosios instancijos teismas, be ekspertizės išvadų ir eksperto paaiškinimų, atsižvelgė ir į liudytojos parodymus, taip pat vadovavosi faktu, kad pagal ieškovo ir Kauno Dievo malonės krikščionių-baptistų bažnyčios sudarytos sutarties pagrindu susiklosčiusius nuomos santykius ieškovui už analogiškas patalpas (duomenys neskelbtini) mokamas 10 Lt nuomos mokestis. Teisėjų kolegija konstatavo, kad nustatydamas nuompinigių dydį, pirmosios instancijos teismas vadovavosi byloje surinktų įrodymų visuma, įrodymus vertino laikydamasis CPK nustatytų sąsajumo, leistinumo ir įrodymų vertinimo taisyklių, kad apeliacinio skundo argumentai teismo išvadų dėl nuompinigių dydžio nenuneigia (CPK 178 straipsnis).

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas prašė panaikinti apeliacinės instancijos teismo nutartį ir priimti naują sprendimą – atmesti ieškinį. Kasaciniame skunde nurodyti šie argumentai:

1. Apeliacinės instancijos teismas klaidingai išaiškino ir taikė CPK 212 straipsnio 2 dalies ir Lietuvos Respublikos teismo ekspertizės įstatymo 4 straipsnio 1 dalies nuostatas, pažeidė teisės normų konkurencijos taisykles. Skiriant teismo ekspertizes, būtina atsižvelgti tiek į bendrąsias CPK nuostatas, tiek į specialiąsias Teismo ekspertizės įstatymo nuostatas, kurios turi prioritetą bendrųjų teisės normų atžvilgiu. Sistemiškai aiškinant CPK 212 straipsnio 2 dalies ir Teismo ekspertizės įstatymo 4 straipsnio nuostatas, galima padaryti vienareikšmę išvadą, kad teismas ekspertu privalo paskirti asmenį, turintį reikiamą kvalifikaciją (specialybę) ir esantį Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąraše. Tik jeigu reikiamos kvalifikacijos (specialybės) asmenų Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąraše nėra, teismas gali paskirti ekspertu asmenį, turintį reikiamą kvalifikaciją (specialybę), tačiau neįtrauktą į Lietuvos Respublikos teismo ekspertų sąrašą. Nagrinėjamoje civilinėje byloje teismo ekspertizė buvo paskirta pažeidžiant CPK 212 straipsnio 2 dalies ir Teismo ekspertizės įstatymo 4 straipsnio nuostatas, neturi įrodomosios galios, todėl tokiu teismo ekspertizės aktu paremta apeliacinės instancijos teismo nutartis yra neteisėta ir turi būti panaikinta.

3. Apeliacinės instancijos teismas klaidingai išaiškino ir taikė Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio ir Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 pakeistos ir papildytos Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo įgyvendinimo tvarkos 125 punkto nuostatas.

Tik nuo 2003 m. spalio 29 d. (2003 m. spalio 14 d. įstatymo Nr. IX-1759 redakcija) Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnyje buvo nustatyta, kad savininkams grąžintinuose gyvenamuosiuose namuose gyvenančių nuomininkų teises ir pareigas perima savivaldybė, o grąžintinų gyvenamųjų namų savininkas privalo išnuomoti juos savivaldybei, kol valstybė įvykdys nuomininkams suteiktas garantijas, kad savivaldybės nuomojamų iš savininko gyvenamųjų namų, jų dalių, butų nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį. Vyriausybė tik 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 patvirtino maksimalių nuomos mokesčių nustatymo tvarką, pagal kurią Kauno miesto savivaldybės administracija 2004 m. liepos 22 d. įsakymu Nr. A-1783 patvirtino gyvenamųjų namų, jų dalių, butų, kuriuose gyvena nuomininkai, maksimalius nuomos mokesčio dydžius. Pažymėtina, kad šiuo įsakymu patvirtinti maksimalūs nuomos mokesčio dydžiai yra apskaičiuoti griežtai vadovaujantis minėto Vyriausybės nutarimo nurodyta tvarka. Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 pakeistos ir papildytos tvarkos 125 punkte yra nurodyta, kad savivaldybės vykdomoji institucija tvirtina maksimalų mėnesinį nuomos mokestį pagal formulę. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2004 m. liepos 22 d. įsakymu Nr. A-1783 patvirtinti maksimalūs nuomos mokesčio dydžiai yra apskaičiuoti būtent pagal nurodytą formulę, kurioje V yra nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertė, nurodyta nuomininkui išduotame valstybės garantiniame dokumente, litais. Apeliacinės instancijos teismas paliko galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą, kuriuo nuompinigių dydis buvo apskaičiuotas remiantis eksperto išvadoje nurodyta nuomojamų patalpų rinkos verte. Taip buvo pažeistos Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio, Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimo Nr. 1057, 2004 m. balandžio 7 d. nutarimo Nr. 387 nuostatos. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs (civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2004), kad grąžintinų gyvenamųjų pastatų savininkas negali reikalauti didesnio nuomos mokesčio nei tas, kuris yra nustatytas savivaldybės, remiantis Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 patvirtinta maksimalaus mokesčio nustatymo tvarka.

4. Apeliacinės instancijos teismas nusprendė, kad Kauno miesto valdybos 1998 m. lapkričio 17 d. sprendime Nr. 1127 yra nustatyta tik nuomos mokesčio, surenkamo iš gyventojų, gyvenančių neprivatizuotuose butuose ir grąžintinuose namuose (butuose) paskirstymo tvarka, o ne savininkams mokamo nuomos mokesčio tarifas.

Nuomos mokesčio apskaičiavimo metodika buvo patvirtinta dar 1998 m. liepos 23 d. Kauno miesto tarybos sprendimu Nr. 75. 2001 m. gegužės 1 d. buvo priimtas Kauno miesto valdybos sprendimas Nr. 660, kuriuo buvo nustatytas 0,15 Lt už 1 kv. m dydžio nuomos mokestis. Taigi apeliacinės instancijos teismas neteisingai vertino byloje esančius įrodymus.

IV. Atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovas prašė atmesti kasacinį skundą ir palikti nepakeistą apeliacinės instancijos teismo nutartį. Atsiliepime nurodyti šie argumentai:

1. CPK komentare, aiškinant 212 straipsnio nuostatas, nurodyta, kad civilinėje byloje ekspertais gali būti skiriami ne tik asmenys, įrašyti į ekspertų sąrašą. Ekspertu gali būti bet kuris asmuo, turintis specialiųjų žinių. Byloje esantys duomenys apie ekspertą, atlikusį teismo pavestą ekspertizę, patvirtina, kad ekspertas turėjo būtinas ekspertizės atlikimo žinias ir patirtį. Atsakovas, susipažinęs su 2005 m. birželio 6 d. ekspertizės aktu, nepareiškė pirmosios instancijos teisme prieštaravimo dėl eksperto išvados, nepasinaudojo teise nesutikti su eksperto išvadomis, pateikiant teismui argumentus dėl eksperto kompetencijos, neprašė pakartotinės ekspertizės. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2001 m. rugsėjo 9 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-549/2001 nurodė, kad teisminio nagrinėjimo metu gali būti naudojami kaip įrodymai rašytiniai aktai, kurie pagal savo prigimtį yra ekspertinio pobūdžio – yra gaunami atlikus tam reikalingus tyrimus ir pritaikius specialias žinias. Tai gali būti turto vertinimo ar kitokie aktai, surašyti reikiamą kvalifikaciją turinčių asmenų. Eksperto išvada gali būti laikoma tinkamu įrodymu, kai ji yra gauta paskirta ir atlikta laikantis įstatymo nustatytos procedūros.

2. Kasatorius neteisingai aiškina materialinės teisės normas ir faktines bylos aplinkybes, susijusias su nuomos mokesčio tarifo nustatymu už nuomojamas iš savininko gyvenamąsias patalpas.

3. Kasatoriaus argumentas, kad nuo 2002 m. sausio 18 d. (2002 m. sausio 15 d. įstatymo Nr. IX-708, 2002 m. spalio 29 d. įstatymo Nr. IX-1157 redakcija) iki 2003 m. spalio 29 d. Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatyme nebuvo reikalavimo sudaryti nuomos sutartį su savininkais dėl jiems grąžintinų natūra patalpų, yra nepagrįstas. Kasatoriaus teiginys, kad tik nuo 2003 m spalio 23 d. (2003 m. spalio 14 d. įstatymo Nr. IX-1759 redakcija) įstatymo 20 straipsnyje buvo nustatyti nuomos santykiai tarp savivaldybės ir namo (buto) savininko, reglamentuojant, kad šalių nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį, prieštarauja įstatymo pagrindinei esmei ir tikslui – užtikrinti nuomininkų ir grąžintų patalpų savininkų lygiateisiškumą, kompensuoti savininkams jų nuosavybės teisių laikiną suvaržymą teise gauti nuomos mokestį.

k o n s t a t u o j a :

V. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Teismai nustatė, kad ieškovas yra gyvenamųjų patalpų į kurias atkurtos nuosavybės teisės, savininkas. Atsakovas, Kauno miesto savivaldybė, nesudarė su ieškovu gyvenamųjų patalpų nuomos sutarčių ir nemokėjo nuomos mokesčio ieškovui už ieškovui nuosavybės teise priklausančių patalpų subnuomą kitiems asmenims. Ieškovas prašė teismą priteisti iš atsakovo nuompinigius, nuostolius ir įpareigoti atsakovą sudaryti su juo nuomos sutartis iki nuomininkams, gyvenantiems ieškovui nuosavybės teise priklausančiose patalpose, valstybė įvykdys jiems suteiktas garantijas.

VI. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl teisės normų, turinčių reikšmės nuomos mokesčio dydžiui

Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio 1 dalyje (pirminė redakcija) buvo nustatyta, kad, kai piliečiui grąžinamas natūra gyvenamasis namas, jo dalis, butas, kuriuose gyvena nuomininkai, visas nuomininkų teises ir pareigas pagal gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Vyriausybės nustatyta tvarka perima savivaldybė iki to laiko, kol valstybė nuomininkui suteiks kitą gyvenamąją patalpą arba kitaip su juo atsiskaitys šiame įstatyme nurodytais būdais. To paties straipsnio 2 dalyje buvo nustatyta, kad šie nuomininkai savivaldybei moka nuompinigius ir mokestį už komunalines paslaugas pagal savivaldybės nustatytus tarifus, o su grąžinto namo, jo dalies ar buto savininku pagal patalpų nuomos sutartį atsiskaito savivaldybė Vyriausybės nustatyta tvarka ir sąlygomis. Taigi įstatymo normose buvo nustatyta savivaldybės pareiga sudaryti nuomos sutartį su savininku ir jam mokėti nuomos mokestį. Šiose įstatymo normose nebuvo nustatyti nuompinigių dydžiai.

Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio 2 dalyje (1999 m. gegužės 13 d. įstatymo Nr. VIII-1181 redakcija) buvo nustatyta, kad šie nuomininkai savivaldybei moka nuompinigius ir mokestį už komunalines paslaugas pagal savivaldybės nustatytus tarifus, o su grąžinto namo, jo dalies ar buto savininku pagal patalpų nuomos sutartį atsiskaito savivaldybė Vyriausybės nustatyta tvarka ir sąlygomis. Šioje įstatymo normoje taip pat nebuvo nustatyti nuompinigių dydžiai.

Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio 3 dalyje (2003 m. spalio 14 įstatymo Nr. IX-1759 redakcija) buvo nustatyta, kad savivaldybės nuomojamų iš savininko gyvenamųjų namų, jų dalių, butų nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį. Savivaldybė Civilinio kodekso nustatyta tvarka gyvenamąsias patalpas subnuomoja šiose patalpose gyvenantiems nuomininkams. Šie nuomininkai moka mokesčius už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas Vyriausybės nustatyta tvarka ir atleidžiami nuo nuompinigių mokėjimo. Sudarytų nuomos sutarčių sąlygos nekeičiamos. Taigi šioje įstatymo normoje nustatyti trys esminiai reikalavimai, reikšmingi nagrinėjamoje byloje: 1) savivaldybė ir savininkas gali susitarti dėl butų nuomos mokesčio dydžio; 2) šis maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį; 3) savivaldybė ir savininkas nėra saistomi subnuomininkų pareigomis dėl nuompinigių, nes jie atleidžiami nuo šių mokėjimo.

Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387,,Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimo Nr. 1057 „Dėl Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo įgyvendinimo tvarkos ir sąlygų“ (toliau – Vyriausybės nutarimas)“ pakeitimo 2.47 punktu buvo pakeistas Vyriausybės 1997 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1057 „Dėl Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo įgyvendinimo tvarkos ir sąlygų“ patvirtintos tvarkos 125 punktas, kuris išdėstytas taip:

„Savivaldybė su grąžinto gyvenamojo namo, jo dalies, buto savininku sudaro gyvenamojo namo, jo dalies, buto nuomos sutartį ir subnuomoja juos gyvenantiems juose nuomininkams Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (Žin., 2000, Nr. 74-2262) nustatyta tvarka.

Savivaldybės nuomojamų iš savininko gyvenamųjų namų, jų dalių, butų metinis nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, atsižvelgiant į gyvenamųjų patalpų buvimo vietą, būklę ir kitas reikšmingas aplinkybes.

Savivaldybės vykdomoji institucija tvirtina maksimalų mėnesinį nuomos mokestį pagal formulę:

Kmax = (V x k) : (12 x 100), kur:

Kmax – maksimalus mėnesio gyvenamųjų patalpų nuomos mokestis, litais;

V – nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertė, nurodyta nuomininkui išduotame valstybės garantiniame dokumente, litais;

k = 4.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos raštu. Sutartis pasirašo savivaldybės administracijos direktorius arba jo įgaliotas asmuo.

Savivaldybė moka savininkui nuomos mokestį kas mėnesį, ne vėliau kaip iki kito mėnesio 20 dienos. Laiku nesumokėjus nuomos mokesčio, skaičiuojami delspinigiai – 0,02 procento už kiekvieną uždelstą dieną.

Šalims nesutarus dėl nuomos sąlygų ir (ar) nuomos mokesčio dydžio, ginčai sprendžiami teisme įstatymų nustatyta tvarka“.

Šiai bylai reikšminga tai, kad nustatant nuomos dydį šalių susitarimu atsižvelgiama į gyvenamųjų patalpų buvimo vietą, būklę ir kitas reikšmingas aplinkybes (125 punkto 2 pastraipa). Nustatant maksimalų mėnesio gyvenamųjų patalpų nuomos mokestį litais (125 punkto 3 pastraipa),

lemiamą reikšmę turi nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertė, nurodyta nuomininkui išduotame valstybės garantiniame dokumente. Būtent šis formulės kintamasis dydis lemia gyvenamosios patalpos nuomos mokesčio dydį.

Dėl gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydžio

Kauno miesto savivaldybės valdybos 2001 m. birželio 5 d. sprendimo Nr. 846 „Dėl nuomos mokesčio mokėjimo piliečiams, kuriems grąžintinuose natūra gyvenamuosiuose namuose, jų dalyse, butuose gyvena nuomininkai“ 1 punkte nustatytas savivaldybės mokamas 0,15 Lt mokestis už 1 kv. m bendrojo ploto yra tik simbolinis mokestis, ir tai konstatavo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2003 m. rugsėjo 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje I. G. V. v. Kauno miesto savivaldybė, tretieji asmenys V. B., E. L., bylos Nr. 3K-3-785/2003). Šioje nutartyje taip pat išaiškinta, kad nuomos mokestis turi reikšti mokestį, mokamą už analogiškos gyvenamosios patalpos nuomą rinkoje (rinkos mokestis). Konkretaus mokesčio, atitinkančio rinkos sąlygas, nustatymas yra fakto klausimas.

Minėta, kad nustatant maksimalų mėnesio gyvenamųjų patalpų nuomos mokestį lemiamą reikšmę turi nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertė, nurodyta nuomininkui išduotame valstybės garantiniame dokumente. Gyvenamųjų patalpų rinkos vertę pirmosios instancijos teismas nustatė remdamasis jo paskirta ekspertize. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. rugsėjo 6 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje D. A. v. Vilniaus universiteto Onkologijos institutas, trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, – J. R., bylos Nr. 3K-3-452/2006, konstatavo, kad CPK 212 straipsnio 3 dalyje yra įtvirtinta blanketinė teisės norma, pagal kurią Civiliniame kodekse nurodytais atvejais gali būti nustatyta kitokia ekspertų skyrimo ir ekspertizės atlikimo tvarka. CPK nėra nustatytas imperatyvus reikalavimas skirti teismo ekspertizę atsižvelgiant tik į Teismo ekspertizės įstatymą, šį įstatymą galima taikyti tiek, kiek jis neprieštarauja CPK nuostatoms, t. y. ekspertizės skyrimas civiliniame procese reglamentuojamas daugiau dispozityviosiomis teisės normomis, ir ekspertizė skiriama atsižvelgiant į dalyvaujančių asmenų nuomonę. Kasacinės instancijos teismas remiasi tuo, kad apeliacinės instancijos teismas nenustatė, jog pirmosios instancijos teismas, skirdamas ekspertizę, pažeidė įstatymų reikalavimus.

Eksperto išvada yra viena iš įrodinėjimo priemonių, numatytų Civilinio proceso kodekso 177 straipsnio 2 dalyje. Ekspertas tik nustatė gyvenamųjų patalpų galimą rinkos kainą. Minėta, kad pagal Vyriausybės 2004 m. balandžio 7 d. nutarimu Nr. 387 125 punktą nuomojamų gyvenamųjų patalpų rinkos vertė yra tas rodiklis, kuris lemia gyvenamųjų patalpų nuomos kainą. Nuomos kainą pirmosios instancijos teismas nustatė remdamasis ir kitais byloje surinktais įrodymais. Jis neviršija maksimalaus mėnesio gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydžio.

Vyriausybės nutarimo 125 punkto 6 pastraipoje nustatyta, kad, šalims nesutarus dėl nuomos sąlygų ir (ar) nuomos mokesčio dydžio, ginčai sprendžiami teisme įstatymų nustatyta tvarka. Pareiga savivaldybei sudaryti su savininku nuomos sutartį atsiranda iš įstatymo (Lietuvos Respublikos piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 20 straipsnio 1, 2 dalys, pirminė įstatymo redakcija). Taigi pirmosios instancijos teismas pagrįstai įpareigojo atsakovą sudaryti gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis taikant atitinkamą nuompinigių dydį.

Teismai materialiąsias ir procesines teisės normas išaiškino ir pagal nustatytas bylos aplinkybes taikė tinkamai, todėl atsakovo kasacinis skundas netenkintinas, o apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina galioti.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. birželio 7 d. nutartį palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Janina Januškienė

Česlovas Jokūbauskas