Dėl materialiųjų teisės normų, reglamentuojančių nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, pasibaigus nuomos sutarties terminui, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. 3K-59-1075/2018

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-09390-2016-9

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.5; 3.2.4.11.

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. vasario 22 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danguolės Bublienės (pranešėja), Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė) ir Andžej Maciejevski,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nemuno vaistinė“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. liepos 13 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nemuno vaistinė“ ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „BOF Europa“ dėl nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia (netaikytina) ir nuomotojo įpareigojimo pasiūlyti nuomininkui sudaryti nuomos sutartį naujam terminui.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiųjų teisės normų, reglamentuojančių nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, pasibaigus nuomos sutarties terminui, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovė prašė pripažinti negaliojančia (netaikytina) atsakovės UAB „BOF Europa“ ir ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ 2011 m. balandžio 5 d. sudarytos nuomos sutarties (toliau – ir Nuomos sutartis) 18.2 punkte įtvirtintą sąlygą, kuria „nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti šią sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip“; įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pasiūlyti ieškovei sudaryti nuomos sutartį naujam terminui.

Ieškovė nurodė, kad 2011 m. balandžio 5 d. ieškovė ir atsakovė sudarė patalpų nuomos sutartį, pagal kurią ieškovė penkeriems metams vaistinės veiklai išsinuomojo komercinės paskirties patalpas, esančias PC „Europa“ Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A. 2015 m. rugsėjo 2 d. ieškovė pasiūlė atsakovei naujas nuomos sąlygas. Atsakovė 2015 m. rugsėjo 15 d. raštu informavo ieškovę, kad ji neketina toliau ieškovei nuomoti patalpų, todėl ši privalo ne vėliau kaip iki 2016 m. balandžio 4 d. patalpas grąžinti atsakovei. Atsakovė nepratęsė nuomos sutarties, remdamasi sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punktu, kuris nustato, jog „nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos sutarties termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip“. Tokia nuomos sutarties sąlyga, ieškovės įsitikinimu, ne tik šiurkščiai pažeidžia jos teises, bet ir akivaizdžiai prieštarauja įstatymui, todėl turėtų būti pripažinta negaliojančia (netaikytina). Ieškovė tinkamai vykdė ir tebevykdo nuomos sutartį, nėra gavusi iš atsakovės pretenzijų dėl netinkamo nuomos sutarties vykdymo. Atsakovė, besiverčianti negyvenamųjų patalpų nuoma, ieškovės užimtas patalpas ketina toliau nuomoti. Be to, ieškovė sutinka ir pati siūlo nustatyti naujas nuomos sąlygas. Ieškovė mano, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.482 straipsnį ji turi pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Vilniaus miesto apylinkės teismas 2016 m. rugsėjo 19 d. sprendimu ieškovės ieškinį patenkino – pripažino negaliojančiu ieškovės ir atsakovės 2011 m. balandžio 5 d. sudarytos nuomos sutarties Bendrųjų sąlygų 18.2 punktą; atsakovę įpareigojo per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pasiūlyti ieškovei sudaryti 2011 m. balandžio 5 d. nuomos sutartimi nuomojamų 104 kv. m ploto patalpų pastate Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A, nuomos sutartį naujam terminui.

Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad ieškovė ir atsakovė 2011 m. balandžio 5 d. sudarė 104 kv. m ploto patalpų pastate Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A, nuomos sutartį Nr. BPTSE-N-11-09-GU.

Teismas pažymėjo, kad CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta imperatyvioji teisės norma. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nėra įtvirtintas kategoriškas paliepimas ar draudimas, tačiau ši teisės norma įtvirtina nuomininko galimybę, kurios ignoruoti nuomotojas negali. Imperatyviai įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį atitinka viešąjį interesą, nes išsaugo teisinių santykių stabilumą, užtikrina nuomininko teisinį tikrumą, kad jis galės vykdyti veiklą pasirinktoje vietoje ilgą laiką, o tai skatina investicijas į verslą išsinuomotose patalpose, kuria ilgalaikius darbo teisinius santykius. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad šalių sudarytos sutarties 18.2 punktas yra iš esmės ydingas, todėl negaliojančiu pripažįstamas visas minėtas sutarties punktas.

Teismas nurodė, kad atsakovės atsiliepime paminėti mokėjimų pagal nuomos sutartį vėlavimai nėra esminiai; atsakovė nenurodė, kad ieškovė vėlavo atsiskaityti po 2014 m. liepos mėn. Ieškovė sumokėjo skolas ir delspinigius. Iš ieškovės pateiktų atsiliepime nurodyto laikotarpio suvestinių matyti, kad atsiskaitymų vėlavimas nebuvo ilgalaikis. Todėl šios atsiliepime aprašytos aplinkybės neturi įtakos atsakovės prievolei suteikti ieškovei CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą galimybę.

Teismas pažymėjo, kad ieškovė, siekdama apginti savo interesus, pareiškė reikalavimą įpareigoti atsakovę per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pasiūlyti ieškovei sudaryti Nuomos sutartimi nuomojamų patalpų nuomos sutartį naujam terminui. Teismas pažymėjo, kad šioje byloje restitucijos, kaip turto grąžinimo, taikyti nėra pagrindo ir galimybės. Tačiau atsakovei, siekusiai išvengti CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtintos prievolės, priteistina šią prievolę įvykdyti (CK 1.138 straipsnio 4 punktas): atsakovė įpareigotina per vieną mėnesį nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos pasiūlyti ieškovei sudaryti Nuomos sutartimi nuomojamų patalpų nuomos sutartį naujam terminui.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2017 m. liepos 13 d. sprendimu Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. rugsėjo 19 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmesti.

Teisėjų kolegija, nagrinėdama šią bylą, rėmėsi precedentu, suformuotu Vilniaus apygardos teismo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTc0LTM0MC8yMDE3" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-74-340/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-74-340/2017">e2A-74-340/2017</a>. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad minėtoje civilinėje byloje buvo išnagrinėtas ieškovės UAB „Nemuno vaistinė“ apeliacinis skundas dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės UAB,,Nemuno vaistinė“ ieškinį atsakovei UAB „Laurus Properties“ dėl nuomos sutarties sąlygos pripažinimo negaliojančia. Vilniaus apygardos teismo 2017 m. birželio 29 d. nutartimi Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimas paliktas nepakeistas.

Teisėjų kolegija nesutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad CK 6.482 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta imperatyvioji teisės norma, o šalių nuomos sutarties 18.2 punktas dėl pirmenybės teisės atsisakymo negalioja, nes prieštarauja imperatyviajai teisės normai. Apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad nuomininkas gali pasinaudoti šia teise, o kartu ir nuomotojo pareiga pratęsti nuomos sutartį priklauso nuo kelių sąlygų: pirma, tokią teisę nuomininkas gali įgyvendinti tik tais atvejais, kai nuomotojas daiktą nori nuomoti ir pasibaigus nuomos sutarties terminui; antra, nuomininkas turi pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, jeigu jis tinkamai vykdė pareigas, prisiimtas pagal nuomos sutartį; trečia, nuomos sutartis gali būti atnaujinama nebūtinai tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis ji buvo sudaryta; ketvirta, kad nuomininkas tinkamai galėtų įgyvendinti pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, jam turi būti pranešta apie galimybę sudaryti sutartį naujam terminui. CK 6.482 straipsnio 2 dalis įpareigoja per nuomos sutartyje numatytą terminą pranešti raštu nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jei toks terminas nenumatytas, per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos, t. y. imperatyviai nustatyta nuomotojo pareiga pranešti nuomininkui apie ketinimus pratęsti daikto nuomos sutartį, tačiau nėra įtvirtinta nuomotojo pareiga pasibaigus nuomos sutarties terminui būtinai pratęsti nuomos sutartį.

Teisėjų kolegija nurodė, kad šioje byloje nebuvo įrodinėjama, ar atsakovė ketina pasiūlyti nuomos sutartį kitiems nuomininkams, ar turi kitų planų, susijusių su nuomojamomis patalpomis (parduoti, rekonstruoti, pakeičiant paskirtį, perduoti panaudos pagrindu, pati naudoti ar pan.), ar egzistuoja esminė sąlyga atnaujinti nuomos santykius – nuomotojos valia pratęsti nuomos santykius. Atsižvelgiant į tai, kad sutarties 18.2 punkte įtvirtintas pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį atsisakymas, tikėtina, kad atsakovė turėjo tikslą nutraukti patalpų nuomos santykius nuo 2016 m. jau 2011 m. sudarydama sutartį, t. y. tikėtina, kad patalpų nuomotoja neturėjo ketinimų tęsti nuomos santykius su ieškove ar kitais potencialiais nuomininkais. Per atitinkamą laikotarpį gali pasikeisti įvairios aplinkybės, situacija rinkoje, naujos nuomos sutarties sąlygos gali būti susijusios tiek su nuomotojo, tiek ir su nuomininko teisėmis bei pareigomis pagal sutartį. Naujos nuomos sutarties sudarymas (sutarties atnaujinimas) galiausiai priklauso nuo suderintos nuomos sutarties šalių valios, ieškovės apsisprendimas atsisakyti pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį CK 6.482 straipsnio 1 dalies nuostatoms neprieštarauja.

Apeliacinės instancijos teismas pabrėžė, kad atsakovė ieškovei pranešė, jog neketina toliau nuomoti patalpų ieškovei, t. y. jos valia nepasikeitė, susitarimas dėl nuomos santykių nutraukimo galioja; teisėjų kolegijos vertinimu, tokio turinio pareiškimas atitinka šalių Nuomos sutarties 18.2 punktą ir ieškovės teisių nepažeidžia.

Teisėjų kolegija nurodė, kad ieškovė yra verslininkė, valdanti vaistinių tinklą, o patalpos buvo išsinuomotos komercinei veiklai vykdyti (pelnui gauti), todėl šiuo atveju negalima teigti, kad ji yra silpnesnioji sutarties šalis (vartotoja) ar kad jos teisių gynimas turi viešąjį interesą.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. liepos 13 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. rugsėjo 19 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Apeliacinės instancijos teismo išvados neatitinka bylos aplinkybių – tai pažeidžia Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 263 straipsnio 2 dalį. Apeliacinės instancijos teismas, vertindamas bylos aplinkybes, sprendė, kad byloje nebuvo įrodinėjama, jog atsakovė apskritai ketina toliau nuomoti ieškovės užimamas patalpas, o ginčo sąlygos įtvirtinimas Nuomos sutartyje leidžia daryti prielaidą, kad jau Nuomos sutarties sudarymo metu atsakovė neturėjo ketinimo po sutarties pabaigos nuomoti patalpas nei ieškovei, nei kitiems asmenims. Su šiomis išvadomis ieškovė nesutinka, nes ji ieškinyje prašė ne tik pripažinti pirmenybės teisę, paneigiančią Nuomos sutartyje įtvirtintą ginčo sąlygą, bet ir įpareigoti atsakovę pasiūlyti ieškovei sudaryti naują nuomos sutartį, t. y. pradėti derybas dėl naujų nuomos santykių. Patalpų nuoma yra atsakovės verslas, todėl būtų nelogiška manyti, kad atsakovė yra suinteresuota palikti vienas patalpas prekybos centre laisvas. Pati sąlyga tokio ketinimo neįrodo; priešingai, kaip aiškino atsakovė, šia sąlyga siekta užsitikrinti visišką laisvę keisti nuomininkus.

CK 6.482 straipsnio 1 dalies norma yra imperatyvi. Analizuojamas straipsnis yra įtvirtintas pačioje skyriaus pradžioje, prie bendrųjų nuostatų, o tai leidžia teigti, kad jis reglamentuoja vieną iš pagrindinių nuomos aspektų (nuomininko teisių). Iš lingvistinės šio straipsnio formuluotės matyti, kad jame įtvirtintos normos dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį (1 dalis) ir šią teisę atitinkančios nuomotojo pareigos siūlyti sudaryti nuomos sutartį naujam terminui (2 dalis) bei nenustatyta jokių tokio reguliavimo išimčių. Nuomininko pirmenybės teisės pažeidimas sukelia sunkius teisinius padarinius: nuomininkas įgyja teisę reikalauti perkelti naujojo nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį (taigi ankstesniojo nuomininko teises įstatymas gina labiau nei dabartinio nuomininko, nors ne pastarasis pažeidė ankstesniojo nuomininko teises) arba atlyginti nuostolius, kurie nėra ribojami nei terminu, nei kitomis sąlygomis (4 dalis). Be to, straipsnis nuomininko pirmenybės teisę saugo net vienerius metus – būtent tiek laiko nuomotojas negali išnuomoti daikto kitam asmeniui, nepasiūlęs prieš tai išsinuomoti daiktą ankstesniajam jo nuomininkui (4 dalis). Minėtasis straipsnis skirtas užtikrinti nuomininko ir nuomotojo lygiateisiškumui, taip pat nuomos santykių teisiniam apibrėžtumui ir šalių teisėtiems lūkesčiams, draudimui piktnaudžiauti teise, t. y. vieniems pagrindinių civilinių teisinių santykių reglamentavimo principų (CK 1.2 straipsnis).

Pažymėtina, kad CK 6.482 straipsnis neįpareigoja nuomotojo sudaryti su buvusiu nuomininku analogiškos nuomos sutarties – kalbama tik apie nuomininko pirmenybės teisę į sutartį. Tai reiškia, kad nuomotojas gali nuspręsti išnuomoti daiktą ne tik kita kaina, bet ir visai kitomis sąlygomis, o ankstesnis nuomininkas gali su jomis arba sutikti ir pasinaudoti pirmenybės teise, arba nesutikti ir nesudaryti naujos sutarties. Nuo galimo nuomotojo piktnaudžiavimo apsaugo iš CK 6.482 straipsnio 4 dalies išplaukianti sąlyga, kad kitam asmeniui daiktas gali būti išnuomojamas tik tokiomis sąlygomis, kokios buvo pasiūlytos buvusiam nuomininkui. Taigi komercinių patalpų prekybos centre nuomotojas gali reikalauti, kad naujai ketinamose išnuomoti patalpose būtų prekiaujama kitomis prekėmis, orientuojamasi į kitus klientus ir pan., t. y. jis gali sėkmingai plėtoti savo verslą ir paisydamas nuomininko pirmenybės teisės. Šiuo atveju atsakovė nepageidauja, kad ieškovės užimamose patalpose būtų prekiaujama ne vaistais, o kitomis prekėmis, kad jos netenkina ieškovės reputacija ar kad ieškovė neatitinka prekybos centro koncepcijos ir pan. Apeliacinės instancijos teismas visų šių aplinkybių nevertino, o išvadą dėl CK 6.482 straipsnio 1 dalies neimperatyvumo padarė tik remdamasis sąlyginiu nuomininko pirmenybės teisės pobūdžiu. Tuo tarpu pirmosios instancijos teismas tinkamai aiškino minėtą straipsnį ir pagrįstai pripažino nagrinėjamą teisės normą imperatyvia.

Atsakovė atsiliepime į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. liepos 13 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

Nuomos sutarties ginčo nuostata yra teisėta ir neprieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje nėra įtvirtinto kategoriško paliepimo ar aiškiai išreikšto imperatyvo, todėl ši norma nėra imperatyvi lingvistine prasme. CK minėtos straipsnio dalies nuostatos tikslai, objektas ir interesai, kuriuos ji gina, nesuponuoja, kad norma yra imperatyvi. Galiojant bendrajai CK 6 knygos normų dispozityvumo taisyklei, jei normoje nėra formuluojamas konkretus lingvistinis draudimas ar įpareigojimas (išreiškiamas, pavyzdžiui, žodžiais „draudžiama“, „neturi teisės“), norma gali būti pripažinta imperatyvia tik tais atvejais, jei jos imperatyvų pobūdį patvirtina teisės aiškinimo principai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. spalio 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-394/2009; 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMDIvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-102/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-102/2011">3K-3-102/2011</a>).

Nors ieškovė pabrėžė nuomininko ir nuomotojo lygiateisiškumo svarbą, tačiau teismų praktikoje yra aiškiai nustatyta, kad kai sutarties šalys yra verslininkai, nė vienai jų netaikytinas silpnesnės šalies kriterijus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzAvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-430/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-430/2008">3K-3-430/2008</a>). Nuomininkas, kaip sutarties šalis, per se (pats savaime) negali būti laikomas silpnesniąja šalimi, todėl nėra pagrindo teigti, kad aptariamos normos tikslas yra suvienodinti nuomininko padėtį su nuomotojo padėtimi, t. y. užtikrinti šalių lygiateisiškumą.

Nors ieškovė teigia, kad vien tai, jog CK 6.482 straipsnis įtvirtintas prie bendrųjų teisės normų, suponuoja, kad ši teisės norma yra imperatyvi, tačiau su tokiu teiginiu nesutiktina. CK 6.482 straipsnio norma yra įtvirtinta CK šeštojoje knygoje, reglamentuojančioje prievolinius teisinius santykius, ir tokie civiliniai santykiai, tarp jų ir nuomos, grindžiami bendrąja privatinės teisės nuostata „leidžiama viskas, kas neuždrausta“. Negyvenamųjų patalpų komerciniai nuomos santykiai neturi specialaus teisinio reguliavimo, kaip, pvz., žemės nuoma. Todėl tokiems nuomos santykiams taikomos tos pačios bendrosios nuomos santykius nustatančios teisės normos, kurių dauguma (tarp jų – ir CK 6.482 straipsnis) savo esme yra dispozityvios ir neriboja sutarčių laisvės principo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzAvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-430/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-430/2008">3K-3-430/2008</a>).

Pirmenybės teisės atsisakymas pripažįstamas teisėtu ir kituose, netgi labiau saugomuose, teisiniuose santykiuose. Aiškinant CK 6.482 straipsnio vietą teisės normų sistemoje ir siekiant suprasti šios normos tikslą, svarbu pažymėti, kad ši norma negali būti aiškinama tapačiai Lietuvos Respublikos akcinių bendrovių įstatymo 47 straipsnio („akcininko pirmenybės teisė“) arba CK 4.79 straipsnyje („bendraturčio pirmenybės teisė“) įtvirtintiems institutams. Minėti institutai nustatyti siekiant apsaugoti savininko teises perleidžiant nuosavybės teisę, tuo tarpu ginčo atveju ieškovė yra tik nuomininkė, disponuojanti nuomos teise, kuri nėra daiktinė teisė. Net ir esant labiau saugomiems santykiams, kuriuose viena prievolės šalis disponuoja pirmenybės teise, asmeniui yra suteikiama teisė šios pirmumo teisės iš anksto atsisakyti. Akcinių bendrovių įstatymo 47 straipsnyje reglamentuojama uždarosios akcinės bendrovės akcininkų pirmumo teisė pirkti parduodamas kito akcininko akcijas. Akcininkai turi teisę (pvz., akcininkų sutartyje) prisiimti prievolę, kad ateityje atsiradusia savo teise pirkti parduodamas akcijas jie nepasinaudos. Tokio intereso, kuris reikalautų imperatyviosiomis nuostatomis įtvirtintos nuomininko (verslo subjekto) apsaugos, nuomos santykiuose nėra, nes šiuose santykiuose nesprendžiami daiktinių teisių (konkrečiai – nuosavybės) perėjimo klausimai. Nagrinėjamu atveju ieškovė savo valia ir niekieno neverčiama Nuomos sutartyje atsisakė pirmenybės teisės, tačiau, pasibaigus Nuomos sutarties terminui, pažeisdama sutartinę pareigą, savo poziciją vienašališkai pakeitė, nors pagal CK 6.59 straipsnį draudžiama vienašališkai atsisakyti įvykdyti prisiimtą sutartinę prievolę ar vienašališkai pakeisti jos įvykdymo sąlygas.

Kasacinio teismo praktikoje ne kartą išaiškinta, kad būtent aiškiu terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzAvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-430/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-430/2008">3K-3-430/2008</a>). CK 6.482 straipsnį laikant imperatyviąja norma, kurios negalima jokiais atvejais atsisakyti ar pakeisti, iš civilinių teisinių santykių dalyvių būtų atimta teisė, esant abiejų šalių išreikštam interesui ir valiai, apibrėžti savo santykius konkrečiu terminu, apibrėžti savo teisinę padėtį, o nuomotojo teisėtų lūkesčių principas apskritai būtų pažeistas, pvz., nuomotojas būtų įpareigotas, išnuomojęs bet kurias savo patalpas pirmajam nuomininkui, tęsti nuomos santykius su tokiu nuomininku neribotą laiką. Nuomininko pirmenybės teisės atsisakymas komercinėse sutartyse dėl patalpų prekybos centre nuomos yra gan įprasta rinkos praktika.

Šalys aiškiai išreiškė savo valią dėl nuomos teisinių santykių termino apibrėžtumo; jos suteikė viena kitai galimybę nutraukti Nuomos sutartį nelaukiant termino pabaigos. Ieškovė nebegali remtis pirmumo teise atnaujinti Nuomos sutartį, nes Nuomos sutarties 9.1 punktas nustato, kad, pasibaigus pirmiesiems 3 nuomos termino metams, bet kuriuo metu bet kuri šalis turės teisę nutraukti Sutartį vienašališkai, nenurodydama jokių nutraukimo priežasčių, nepatirdama kitos atsakomybės dėl tokio sutarties nutraukimo. Pagal kasacinio teismo praktiką (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. rugsėjo 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzAvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-430/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-430/2008">3K-3-430/2008</a>) toks šalių susitarimas yra leidžiamas. Atsakovė neturėtų būti baudžiama už tai, kad buvo sąžininga ir tvarkingai vykdė Nuomos sutartį iki termino pabaigos, ar atsidurti prastesnėje padėtyje, negu būtų buvusi nutraukdama Nuomos sutartį prieš terminą.

Ieškovė yra itin patyręs verslo subjektas, ji laisva valia sutiko su sutarties sąlygomis ir taip neteko teisės jos ginčyti. Šiuo atveju negali būti preziumuojama, kad nuomininkas yra silpnesnioji šalis. Ieškovė Nuomos sutarties sudarymo metu buvo vienas sėkmingiausių ir didžiausią pelną teikiančių verslo subjektų, veikiančių farmacijos srityje Lietuvoje. Vien tai paneigia teiginį, kad kas nors galėtų versti ieškovę sudaryti jai nepalankią sutartį. Ginčijama Nuomos sutarties 18.2 punkto nuostata buvo įtvirtina ir Nuomos sutarties formoje – 1 priede prie preliminariosios sutarties. Taigi apie šią sąlygą ieškovė žinojo mažiausiai 4 mėn. iki Nuomos sutarties sudarymo.

Ieškovė netinkamai vykdė Nuomos sutartį ir ją pažeidinėdavo. Atsakovės klientų sąskaitų išrašymą ir administravimą kontroliuojanti UAB „Sergel“ iš viso išsiuntė net 15 pranešimų dėl delsimo atsiskaityti su atsakove. Net keturis kartus Nuomos sutarties galiojimo metu ieškovei laiku neatsiskaičius su atsakove nepateisinamai ilgą laiką, kartu su siunčiamais pranešimais ieškovė buvo įpareigota sumokėti ir delspinigius. Priešingai nei teigia ieškovė, byloje pateikti įrodymai patvirtina, kad ieškovė netvarkingai vykdė Nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus.

Apeliacinės instancijos teismas formuoja nuoseklią CK 6.482 straipsnio aiškinimo praktiką. Vilniaus apygardos teismas yra suvienodinęs praktiką dėl CK 6.482 straipsnio aiškinimo ir yra konstatavęs, kad ši norma nėra imperatyvi; šalys gali susitarti jos netaikyti. Vilniaus apygardos teismas išnagrinėjo civilinę bylą Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTc0LTM0MC8yMDE3" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-74-340/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-74-340/2017">e2A-74-340/2017</a> pagal UAB „Nemuno vaistinė“ apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2016 m. spalio 24 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTItMjQ3NjktODYxLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2-24769-861/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2-24769-861/2016">e2-24769-861/2016</a>, kuriuo Vilniaus miesto apylinkės teismas atmetė UAB „Nemuno vaistinė“ (nuomininkės) ieškinį UAB „Laurus Properties“ (nuomotojai) dėl šių šalių sudarytoje nuomos sutartyje įtvirtintos sąlygos, kuria ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ „aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisakė pirmumo teisės pratęsti šią Sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad Nuomos sutartis pasibaigs paskutinę Nuomos termino dieną, jeigu Šalys nesusitars kitaip“, pripažinimo negaliojančia (netaikytina). Ieškovė taip pat laikosi pozicijos, kad sprendimai šioje ir minėtoje bylose turi būti laikomi precedentais vienas kito atžvilgiu.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl nuomininko pirmenybės teisės atnaujinti nuomos sutartį

Kasacinis teismas, savo praktikoje aiškindamas teisės normas, reglamentuojančias nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti nuomos sutartį, suformulavo teisės aiškinimo taisyklę, kad CK 6.482 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti nuomos sutartį nėra imperatyvi, todėl, vadovaujantis bendraisiais civilinės teisės principais ir nepažeidžiant esminės šalių lygybės, šalys derybų keliu yra laisvos iš anksto susitarti dėl nuomininko nesinaudojimo pirmenybės teise atnaujinti nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018, 30 punktas).

Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas 2007 m. spalio 24 d. nutarime Nr. 26/07 yra išaiškinęs, kad, užtikrinant iš Konstitucijos kylantį bendrosios kompetencijos teismų praktikos vienodumą (nuoseklumą, neprieštaringumą), taigi ir jurisprudencijos tęstinumą, lemiamą reikšmę, be kitų, turi šie veiksniai: bendrosios kompetencijos teismai, priimdami sprendimus atitinkamų kategorijų bylose, yra saistomi savo pačių sukurtų precedentų – sprendimų analogiškose bylose; žemesnės instancijos bendrosios kompetencijos teismai, priimdami sprendimus atitinkamų kategorijų bylose, yra saistomi aukštesnės instancijos bendrosios kompetencijos teismų sprendimų – precedentų tų kategorijų bylose.

Kasacinio teismo praktikoje ne kartą pažymėta, kad teismams sprendžiant bylas precedento galią turi tik tokie ankstesni teismų sprendimai, kurie buvo sukurti analogiškose bylose, t. y. precedentas taikomas tik tose bylose, kurių faktinės aplinkybės yra tapačios arba labai panašios į tos bylos, kurioje buvo sukurtas precedentas, faktines aplinkybes ir kurioms turi būti taikoma ta pati teisė, kaip toje byloje, kurioje buvo sukurtas precedentas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. spalio 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-362-701/2017, 22 punktas, ir joje nurodyta teismų praktika).

Šios nutarties 17 punkte nurodytas kasacinio teismo precedentas taikytinas ir nagrinėjamoje byloje, nes nagrinėjamoje byloje ir civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018 taikoma ta pati teisės norma – CK 6.482 straipsnis, faktinės aplinkybės yra iš esmės panašios: nuomos sutarties šalys yra verslininkės (iš kurių nuomininkė (ieškovė abiejose bylose) netgi yra tas pats juridinis asmuo), nagrinėjamoje byloje ginčijama nuomos sutarties sąlyga yra analogiška civilinėje byloje Nr. e3K-3-23-611/2018 ginčijamai sutarties sąlygai (tiek nurodytoje byloje, tiek šioje byloje ginčijama sutarties sąlyga nustato, kad nuomininkė aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, jog atsisako pirmumo teisės pratęsti sutartį, ir kad šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos sutarties termino dieną, jeigu jos nesusitars kitaip). Pagrindo nukrypti nuo precedento nagrinėjamoje byloje nenustatyta.

Atsižvelgdama į šioje nutartyje nurodytus argumentus, teisėjų kolegija sprendžia, kad nėra teisinio pagrindo ginčijamą Nuomos sutarties 18.2 punkto sąlygą, nustatančią, jog: „nuomininkas aiškiai ir neatšaukiamai pareiškia, kad atsisako pirmumo teisės pratęsti sutartį. Šalys aiškiai susitaria ir abi supranta, kad nuomos sutartis pasibaigs paskutinę nuomos sutarties termino dieną, jeigu šalys nesusitars kitaip“, pripažinti negaliojančia kaip prieštaraujančią imperatyviajai teisės normai.

Kiti kasacinio skundo argumentai neturi teisinės reikšmės teisiniam bylos rezultatui, taip pat vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į pirmiau nurodytas aplinkybes, konstatuoja, kad bylą nagrinėjusi Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija priėmė teisėtą bei pagrįstą sprendimą, todėl kasacinis skundas atmestinas ir apeliacinės instancijos teismo sprendimas paliktinas nepakeistas (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl laikinųjų apsaugos priemonių ir bylinėjimosi išlaidų

CPK 340 straipsnio 5 dalis nustato, kad jeigu CPK XVII skyriuje tam tikrų procesinių veiksmų atlikimas nereglamentuojamas, taikomi šio Kodekso 1–300 straipsniai, kiek jie neprieštarauja šio skyriaus nuostatoms. Teismui atmetus ieškinį, laikinosios apsaugos priemonės, kurios buvo taikytos, paliekamos iki teismo sprendimo įsiteisėjimo. Teismas laikinųjų apsaugos priemonių panaikinimo klausimą turi išspręsti sprendimu (CPK 150 straipsnio 2 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų atrankos kolegija 2017 m. rugpjūčio 3 d. nutartimi tenkino ieškovės prašymą taikyti laikinąsias apsaugos priemones: 1) leisti ieškovei toliau įprasta tvarka naudotis 2011 m. balandžio 5 d. sudaryta nuomos sutartimi Nr. BPTSE-N-11-09-GU išsinuomotomis patalpomis komercinei veiklai vykdyti; 2) įpareigoti ieškovę visą šį laiką mokėti atsakovei UAB „BOF Europa“ 6760 Eur plius PVM nuomos mokestį bei vykdyti visus kitus įsipareigojimus pagal nuomos sutartį; 3) uždrausti atsakovei imtis bet kokių veiksmų, kurie galėtų trukdyti ieškovei naudotis įprasta tvarka išsinuomotomis patalpomis, įpareigoti nuomotoją vykdyti sutartyje nustatytas pareigas. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų atrankos kolegija 2017 m. rugsėjo 4 d. nutartimi ištaisė Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų teisėjų atrankos kolegijos 2017 m. rugpjūčio 3 d. nutartyje padarytus rašymo apsirikimus ir nutarties rezoliucinę dalį dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo išdėstė taip: 1) leisti ieškovei UAB „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) toliau įprasta tvarka naudotis 2011 m. balandžio 5 d. sudaryta nuomos sutartimi Nr. BPTSE-N-11-09-GU 104 kv. m išsinuomotomis patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiomis PC „Europa“ Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A, komercinei veiklai vykdyti; 2) įpareigoti ieškovę UAB „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) visą šį laiką mokėti atsakovei UAB „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) 6760 Eur su PVM nuomos mokestį bei vykdyti visus kitus įsipareigojimus pagal 2011 m. balandžio 5 d. nuomos sutartį Nr. BPTSE-N-11-09-GU; 3) uždrausti atsakovei UAB „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) imtis bet kokių veiksmų, kurie galėtų trukdyti ieškovei UAB „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) naudotis įprasta tvarka 104 kv. m išsinuomotomis patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiomis PC „Europa“ Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A, įpareigoti nuomotoją UAB „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) vykdyti 2011 m. balandžio 5 d. nuomos sutartyje Nr. BPTSE-N-11-09-GU nustatytas pareigas.

Vadovaudamasi šios nutarties 24 punkte nurodytomis teisės normomis ir atsižvelgdama į tai, kad ieškovės kasacinis skundas atmestinas, teisėjų kolegija sprendžia, kad naikintinos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų atrankos kolegijos 2017 m. rugpjūčio 3 d. ir 2017 m. rugsėjo 4 d. nutartimis pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės.

Šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, iš antrosios šalies priteisiamos bylinėjimosi išlaidos (CPK 93 straipsnio 1, 2 dalys, 98 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju ieškovės kasacinis skundas atmestas, todėl atmestinas ir jos prašymas atlyginti patirtas bylinėjimosi išlaidas už kasacinio skundo parengimą (2574,88 Eur).

Kadangi ieškovės kasacinis skundas atmestas, atsakovė turi teisę į bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą. Atsakovė prašo priteisti 1699,77 Eur išlaidų už advokato pagalbą atlyginimą. CPK 98 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

Teisėjų kolegija, spręsdama klausimą dėl pirmiau nurodytų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo, atsižvelgia į maksimalų užmokesčio už atsiliepimo į kasacinį skundą parengimą dydį, kurį rekomenduojama priteisti pagal Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.) patvirtintas Rekomendacijas dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio (toliau – Rekomendacijos). Vadovaudamasi nurodytų rekomendacijų 7 ir 8.14 punktais, teisėjų kolegija sprendžia, kad atsakovės prašoma priteisti atlyginimo už advokato pagalbą suma mažintina iki maksimalaus rekomenduojamo priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimo dydžio ir atsakovei iš ieškovės priteisiamas 1425,79 Eur bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą atlyginimas.

Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 22 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, kasacinis teismas patyrė 4,89 Eur tokių išlaidų. Atsižvelgiant į tai, kad kasacinis skundas atmestinas, šios išlaidos valstybei priteistinos iš ieškovės.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 150 straipsnio 2 dalimi, 340 straipsnio 5 dalimi, 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. liepos 13 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Priteisti atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) 1425,79 Eur (vieno tūkstančio keturių šimtų dvidešimt penkių Eur 79 ct) bylinėjimosi išlaidų už advokato pagalbą atlyginimą.

Priteisti valstybei iš ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) 4,89 Eur (keturis Eur 89 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo. Ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Panaikinti laikinąsias apsaugos priemones, pritaikytas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų atrankos kolegijos 2017 m. rugpjūčio 3 d. ir 2017 m. rugsėjo 4 d. nutartimis, kuriomis: 1) leista ieškovei UAB „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) toliau įprasta tvarka naudotis 2011 m. balandžio 5 d. sudaryta nuomos sutartimi Nr. BPTSE-N-11-09-GU 104 kv. m išsinuomotomis patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiomis PC „Europa“ Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A, komercinei veiklai vykdyti; 2) ieškovė UAB „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) įpareigota visą šį laiką mokėti atsakovei UAB „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) 6760 Eur su PVM nuomos mokestį bei vykdyti visus kitus įsipareigojimus pagal 2011 m. balandžio 5 d. nuomos sutartį Nr. BPTSE-N-11-09-GU; 3) atsakovei UAB „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) uždrausta imtis bet kokių veiksmų, kurie galėtų trukdyti ieškovei UAB „Nemuno vaistinė“ (j. a. k. 134778482) naudotis įprasta tvarka 104 kv. m išsinuomotomis patalpomis (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)), esančiomis PC „Europa“ Vilniuje, Konstitucijos pr. 7A; 4) atsakovė UAB „BOF Europa“ (j. a. k. 300059140) įpareigota vykdyti 2011 m. balandžio 5 d. nuomos sutartyje Nr. BPTSE-N-11-09-GU nustatytas pareigas.

Nutarties kopiją išsiųsti dalyvaujantiems byloje asmenims bei Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Danguolė Bublienė

Janina Januškienė

Andžej Maciejevski