Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo iniciatyva, kai šalys nesusitaria dėl žemės sklypo nuomos kainos, taip pat proceso teisės normų, reglamentuojančių ieškinio palikimą nenagrinėto, kai ieškovas nesilaikė išankstinės ginčo sprendimo ne teisme tvarkos ir ja dar galima pasinaudoti, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-260-684/2020

Teisminio proceso Nr. 2-40-3-01178-2018-7

Procesinio sprendimo kategorijos:

2.6.16.8; 2.6.8.11.1; 3.2.9.1

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. spalio 15 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Virgilijaus Grabinsko (pranešėjas), Andžej Maciejevski ir Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkės),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų R. M. ir A. M. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. sausio 20 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės G. B. įmonės ieškinį atsakovams R. M. ir A. M. dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, įpareigojimo vykdyti sutartį ir nuomos sutarties pakeitimo nustatant nuomos kainą.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą nuomotojo iniciatyva, kai šalys nesusitaria dėl žemės sklypo nuomos kainos, taip pat proceso teisės normų, reglamentuojančių ieškinio palikimą nenagrinėto, kai ieškovas nesilaikė išankstinės ginčo sprendimo ne teisme tvarkos ir ja dar galima pasinaudoti, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė prašė pripažinti neteisėtu atsakovų vienašalį 2014 m. gruodžio 18 d. žemės nuomos sutarties nutraukimą, įpareigoti atsakovus vykdyti Privačios žemės nuomos 2014 m. gruodžio 18 d. sutartį (toliau – Nuomos sutartis) bei pakeisti Nuomos sutartį nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už vieną hektarą nuomos kainą per metus, priteisti ieškovės turėtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

3. Ieškovė nurodė, kad su buvusiu žemės sklypo savininku S. K. 1999 m. rugsėjo 29 d. sudarė nuomos sutartį dėl 8,13 ha žemės sklypo nuomos iki 2006 m. rugsėjo 29 d. Pagal šią sutartį ieškovė įsipareigojo už jai nuomojamą sklypą mokėti po 100 kg javų už kiekvieną hektarą. Pasibaigus nuomos sutarties terminui, ieškovė ir toliau naudojosi žemės sklypu, todėl sutartyje šalys padarė prierašą, kad ji pratęsiama neterminuotam laikotarpiui. Kadangi ši nuomos sutartis buvo išregistruota iš Nekilnojamojo turto registro, tai 2014 m. gruodžio 18 d. šalys sudarė Nuomos sutartį dėl to paties žemės sklypo nuomos iki 2039 m. gruodžio 31 d., ją įregistravo Nekilnojamojo turto registre. Sudarydamos Nuomos sutartį, šalys susitarė dėl mišraus nuomos apmokėjimo, t. y. ieškovė su S. K. atsiskaitydavo žemės ūkio produkcija, daiktais, o nuomotojui paprašius – ir pinigais.

4. Mirus S. K., žemės sklypo nuosavybės teisė perėjo A. K., o ši 2017 m. balandžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi nuosavybės teisę į žemės sklypą perleido atsakovams. Atsakovai neginčijo teisių ir pareigų pagal Nuomos sutartį perėjimo jiems fakto, tačiau nesutiko su tarp šalių susiformavusia atsiskaitymo už žemės sklypo nuomą tvarka. Siekdami pakeisti Nuomos sutarties sąlygas, atsakovai 2017 m. gegužės 23 d. pasiūlė ieškovei pakeisti (nustatyti kitokias) Nuomos sutarties sąlygas, pasirašant papildomą susitarimą; ieškovei nesutikus, nurodė, kad jie vienašališkai nutrauks sutartį. Ieškovė su šiomis sąlygomis nesutiko, nes jos jai buvo akivaizdžiai nenaudingos (buvo sutrumpintas sutarties galiojimo terminas, atsakovų siūlomas nuomos mokesčio dydis (po 380 Eur už kiekvieną hektarą per metus) neatitiko rinkos kainų, be to, nustatoma galimybė kiekvienais metais keisti mokesčio dydį). Atsakovai pateikė pakartotinį siūlymą pakeisti sutarties sąlygas, tačiau ieškovė jam nepritarė.

5. Atsakovai 2017 m. birželio 19 d. pranešimu informavo ieškovę apie vienašalį Nuomos sutarties nutraukimą, kartu nurodydami, kad leidžia ieškovei nusiimti derlių. Ieškovė Nuomos sutarties nutraukimą laiko neteisėtu, o Nuomos sutartį – galiojančia, nes apie sutarties sąlygas atsakovai žinojo įsigydami sklypą, todėl privalo ją vykdyti. Ieškovė pažymėjo, kad atsakovai nesikreipė į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo ar nuomos kainos nustatymo, tačiau Nuomos sutartį išregistravo iš Nekilnojamojo turto registro ir sudarė naują žemės sklypo nuomos sutartį.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

6. Marijampolės apylinkės teismas 2019 m. rugpjūčio 30 d. sprendimu tenkino dalį ieškinio, pripažino atsakovų vienašalį 2014 m. gruodžio 18 d. nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, įpareigojo atsakovus vykdyti šią sutartį dėl žemės sklypo nuomos; ieškinio dalį dėl Nuomos sutarties pakeitimo paliko nenagrinėtą, priteisė ieškovei iš atsakovų po 178,02 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

7. Teismas nustatė, kad ieškovė su S. K. buvo sudariusi 1999 m. rugsėjo 29 d. Nuomos sutartį dėl 8,13 ha žemės sklypo (duomenys nekslebtini) nuomos iki 2006 m. rugsėjo 29 d., pagal ją ieškovė už nuomą buvo įsipareigojusi mokėti po 100 kg javų už kiekvieną hektarą; sutarties terminas pakeistas (padarant prierašą) į neterminuotą; ieškovė su S. K. 2014 m. gruodžio 18 d. sudarė Nuomos sutartį dėl to paties žemės sklypo nuomos iki 2039 m. gruodžio 31 d., šią sutartį įregistravo Nekilnojamojo turto registre. Nuomos sutartyje nenurodytas nuomos mokestis ir jo mokėjimo tvarka. Mirus S. K., nuosavybės teisė į žemės sklypą 2016 m. rugpjūčio 1 d. paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimo pagrindu perėjo A. K., o ši 2017 m. balandžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi šias teises perleido atsakovams.

8. 2017 m. gegužės 23 d. pasiūlymu atsakovai siūlė pasirašyti papildomą susitarimą, kuriuo būtų nustatytas nuomos mokesčio dydis (po 380 Eur už kiekvieną hektarą per metus ir visi su žemės sklypu susiję mokesčiai), mokėjimo ir kainos peržiūrėjimo tvarka, Nuomos sutarties galiojimo terminas (iki 2020 m. gruodžio 31 d.), taip pat atsakovų teisė vienašališkai nutraukti sutartį, jei ieškovė per 14 d. nuo pasiūlymo gavimo dienos nepateiks atsakymo arba nesutiks su siūlomu mokesčiu kitiems metams. 2017 m. birželio 5 d. atsakyme ieškovė nurodė, kad už 2016 m. yra atsiskaičiusi su S. K., o už 2017 m. spalio mėn. pabaigoje atveš atsakovams 791 kg grūdų, dėl kitų siūlomų Nuomos sutarties sąlygų nurodė, jog šalims susitarus galimi ir kiti atsiskaitymo už žemės nuomą būdai. 2017 m. birželio 8 d. atsakovai pateikė pakartotinį pasiūlymą ir nurodė, kad, ieškovei neatsakius per 7 d., jie informuos ieškovę apie vienašalį sutarties nutraukimą. Ieškovė 2017 m. birželio 12 d. atsakė į pakartotinį pasiūlymą, tačiau nepasisakė dėl jame išdėstytų Nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Atsakovai 2017 m. birželio 19 d. informavo ieškovę apie vienašalį sutarties nutraukimą, nurodydami, kad leidžia nusiimti derlių. 2017 m. rugsėjo 13 d. raštu atsakovai informavo ieškovę, kad Nuomos sutartis bus laikoma nutraukta praėjus 3 mėnesiams nuo pranešimo įteikimo ieškovei dienos (2017 m. rugsėjo 23 d.). Atsakovai 2017 m. spalio 31 d. išnuomojo žemės sklypą ūkininkui V. U. už 380 Eur už 1 ha per metus, 2018 m. sausio 15 d. Nekilnojamojo turto registre išregistruotas juridinis faktas apie nuomos sutartį. 2017 m. lapkričio 3 d. atsakovai informavo ieškovę, kad žemės sklype palikti grūdai nelaikomi tinkamu atsiskaitymu su atsakovais ir jie grūdų nepriima. Ieškovė 2018 m. kovo 6 d. pretenzija reikalavo pripažinti, kad Nuomos sutartis nutraukta neteisėtai, nutraukti 2017 m. spalio 31 d. nuomos sutartį su V. U., šį juridinį faktą išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro; taip pat nurodė, kad ji užsėjo žemės sklypą.

9. Atsakovai vienašalį nuomos sutarties nutraukimą grindė esminiu sutarties pažeidimu, t. y. ieškovė vengė raštu susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo mokėjimo tvarkos pakeitimo (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punktas, Nuomos sutarties 8 punktas); nenustačius žemės sklypo nuomos kainos ir mokėjimo tvarkos, yra pažeidžiami jų interesai, o ieškovės pasirinktas apmokėjimo būdas (sutartas kiekis grūdų ir jų palikimas atsakovams priklausančiame žemės sklype) jų netenkina.

10. Teismas nurodė, kad atsakovai, nupirkę ankstesnio savininko žemės sklypą, kartu perėmė ir visas su šio sklypo nuomos teisiniais santykiais susijusias teises ir pareigas. Kadangi sutartis buvo registruota Nekilnojamojo turto registre, tai jiems buvo žinomos visos sutarties sąlygos, kartu ir tai, kad sutartyje nenurodyta nuomos kaina. Ieškovė su ankstesniu žemės sklypo savininku Nuomos sutartį laikė 1999 m. rugsėjo 29 d. sudarytos žemės sklypo nuomos sutarties dėl to paties sklypo nuomos santykių tęsiniu. Būtent ankstesnėje sutartyje ir buvo nustatyta sutarties kaina – 100 kg už 1 ha žemės sklypą. Taigi atsakovai, norėdami pakeisti Nuomos sutarties sąlygas, turėjo kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo. Teismas padarė išvadą, kad atsakovai, perėmę žemės sklypo Nuomos sutartį, turėjo teisę siūlyti ieškovei pakeisti sutarties sąlygas ir negalėjo savarankiškai pakeisti sutarties sąlygų, bet turėjo kreiptis į teismą dėl šių sąlygų pakeitimo. To nepadarę, jie nepagrįstai vienašališkai nutraukė nuomos sutartį.

11. Pasikeitus žemės sklypo savininkui, abi sutarties šalys turėjo pareigą tinkamai bendradarbiauti ir pakeisti neaiškias Nuomos sutarties sąlygas. Teismas padarė išvadą, kad ieškovė ir atsakovai tinkamai nebendradarbiavo ir nesikooperavo.

12. Teismas pažymėjo, kad Nuomos sutartyje nenustatyta nuomos kaina, jos mokėjimo tvarka ir terminai, atsiskaitymas vyko pagal ankstesnę praktiką tarp buvusio savininko S. K. ir ieškovės (pagal 1999 m. sudarytoje sutartyje įtvirtintą tvarką). Teismas, įvertinęs liudytojų parodymus, šalių paaiškinimus bei pateiktus rašytinius įrodymus, nusprendė, kad ieškovė už žemės sklypą atsiskaitydavo mišriu būdu – grūdais, malkomis ir pinigais, kitais daiktais ir paslaugomis, todėl padarė išvadą, kad ieškovė tinkamai vykdė Nuomos sutartį, iki atsakovai tapo žemės sklypo savininkais.

13. Teismas nustatė ir tai, kad atsakovai, įsigiję žemės sklypą, nesiaiškindami aplinkybių dėl tarp šalių nusistovėjusių ankstesnių nuomos santykių, nedelsdami (po 12 dienų nuo žemės sklypo įsigijimo) kreipėsi į ieškovę dėl Nuomos sutarties pakeitimo, o nepavykus su ieškovės atstovu susitarti, po 2 mėnesių nuo žemės sklypo įsigijimo išsiuntė pranešimą apie vienašalį sutarties nutraukimą prieš terminą. Teismas sprendė, kad atsakovų nurodoma aplinkybė, jog ieškovė (nuomininkė) galimai neatsiskaitė su atsakovais (nuomotojais) už kito žemės sklypo nuomą, nesudaro pagrindo spręsti, jog ieškovė neatsiskaitys ir už ginčo žemės sklypo nuomą. Aplinkybė, kad atsakovų netenkino atsiskaitymo grūdais būdas, taip pat nelaikytina pakankama priežastimi vienašališkai nutraukti sutartį, nes atsakovams žemės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo metu buvo žinomos Nuomos sutarties sąlygos ir jos faktinis vykdymas, taigi jie, vadovaudamiesi sutarties laisvės principu, privalėjo įvertinti, ar tikslinga įsigyti tokį sklypą. Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad ieškovė neatsisakė tartis dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo (2017 m. birželio 5 d. atsakyme į pasiūlymą nurodė gerbianti atsakovų nuosavybę ir, „reikalui esant, galimi ir kiti atsiskaitymo variantai už dirbamą žemę“). Be to, nesant sutartyje nurodytos nuomos kainos ir jos mokėjimo tvarkos, atsakovai turėjo teisę inicijuoti tokio mokesčio nustatymą teismo tvarka. Kadangi žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą galima nutraukti tik esant sulygtam aiškiam nuomos mokesčio dydžiui ir jo mokėjimo periodiškumui, tai, sutartyje nenustačius tokių sąlygų, nėra pagrindo nutraukti sutartį motyvuojant jų pažeidimu.

14. Teismas, įvertinęs liudytojo V. U. parodymus, laikė nustatyta aplinkybę, jog atsakovai nesąžiningai elgėsi teikdami pasiūlymus ieškovei pakeisti Nuomos sutartį, jų siūloma kaina nebuvo padiktuota rinkos, atsakovų pagrindinis tikslas buvo nutraukti Nuomos sutartį ir jiems patiems naudotis žemės sklypu.

15. Teismas sprendė, kad atsakovai neturėjo teisės vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį CK 6.219 straipsnyje nustatytu pagrindu – nenustatyta tokių ieškovės veiksmų, dėl kurių atsakovai galėjo numatyti, jog ieškovė pažeis sutartį ateityje. Vertindamas atsakovų veiksmus kaip sudarančius pagrindą vienašališkai nutraukti sutartį, teismas atsižvelgė į tai, kad nebuvo susiklosčiusios ieškovės ir atsakovų nuomos sutarties vykdymo praktikos. Atsakovai, įsigydami žemės sklypą, žinojo visas teises ir pareigas, todėl nėra pagrindo teigti, kad negavo iš sutarties to, ką tikėjosi gauti. Tai, kad liko neįgyvendintas atsakovų lūkestis pakeisti nuomos sutartį dėl ieškovės veiksmų, neleidžia teigti, kad buvo pažeisti atsakovų lūkesčiai. Taigi visos atsakovų nurodytos priežastys ir aplinkybės nesudaro pagrindo vienašališkai nutraukti tokią šalių sutartį, bet tai gali būti pagrindas kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo. Teismas atmetė kaip nepagrįstą atsakovų argumentą, kad jie galėjo vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį CK 6.220 straipsnyje nustatytu pagrindu, nes atsakovai nereikalavo iš ieškovės patvirtinti, jog ji Nuomos sutartį įvykdys tinkamai. Teismas, įvertinęs įrodymų visumą, pripažino vienašalį atsakovų 2014 m. gruodžio 18 d. Privačios žemės nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu, įpareigojo atsakovus vykdyti 2014 m. gruodžio 18 d. sutartį.

16. Teismas nurodė ir tai, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio. Šalims nepavykus susitarti dėl žemės nuomos mokesčio dydžio, tai nelaikytina sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu, tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą. Savo ketinimą keisti Nuomos sutartį ir nustatyti žemės nuomos kainą konkrečia pinigų suma (150 Eur per metus už 1 ha) ieškovė išreiškė tik 2019 m. gegužės 21 d. pateikdama patikslintą ieškinį teismui, tačiau atsakovai nepateikė atsikirtimų į šį reikalavimą. Kadangi teismui nežinoma atsakovų pozicija ieškovės pasiūlytos žemės nuomos kainos klausimu, o ieškovės atstovas iki teismo nepasinaudojo ikiteismine Nuomos sutarties pakeitimo procedūra, tai teismas nusprendė, kad, grąžinus šalis į iki sutarties nutraukimo buvusią padėtį, ieškovė gali pasinaudoti šia tvarka. Dėl to teismas reikalavimą pakeisti sutarties sąlygą, nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už 1 ha nuomos kainą per metus, paliko nenagrinėtą Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu.

17. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovų apeliacinį skundą, 2020 m. sausio 20 d. nutartimi Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. rugpjūčio 30 d. sprendimą paliko nepakeistą.

18. Kolegija pritarė pirmosios instancijos teismo nuomonei, kad Nuomos sutartis galioja ir atsakovams, jiems yra privalomos visos iš nuomos sutarties kylančios teisės ir pareigos. Pasisakydama dėl atsakovų argumento, jog pradinėje nuomos sutartyje prierašas dėl jos neterminuoto galiojimo yra suklastotas, kolegija pažymėjo, kad pirmosios instancijos teisme atsakovai tokio argumento nekėlė ir neįrodinėjo, todėl teismas neprivalėjo dėl jo pasisakyti; be to, byloje nėra įtikinamų duomenų abejoti žemės nuomos sutarties prierašo tikrumu.

19. Kolegija pritarė pirmosios instancijos teismo išvadai, kad žemės nuomos sutartį galima nutraukti prieš terminą tik esant šalių sulygtam ir aiškiam nuomos mokesčio dydžiui ir mokėjimo periodiškumui, o nesant tokių sąlygų, atsakovai neturėjo teisinio pagrindo nutraukti nuomos sutartį motyvuodami tuo, jog ieškovė nesumokėjo nuomos mokesčio ir jo nemokės. Kolegija pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismas, nustatydamas faktus ir pripažindamas ginčo žemės sutarties nutraukimą neteisėtu, tinkamai taikė įrodymų vertinimo taisykles.

20. Kolegija pripažino teisėta pirmosios instancijos teismo išvadą, kad, konstatavus žemės nuomos sutarties nutraukimo neteisėtumą bei įpareigojus šalis vykdyti nuomos sutarties sąlygas, reikalavimas dėl nuomos sutarties pakeitimo nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už 1 ha kainą per metus paliktinas nenagrinėtas, nes šalys gali pasinaudoti galimybe pačios taikiai išspręsti nuomos sutarties kainos klausimą.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

21. Kasaciniu skundu atsakovai prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2020 m. sausio 20 d. nutartį ir bylą grąžinti apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

21.1. Pagal CK 6.545 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis yra atlygintinė. Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). Apeliacinės instancijos teismas atlygintinumą iš esmės laikė neesmine (būtinąja) žemės nuomos sutarties sąlyga. Tačiau šalims nesusitarus dėl atlygio, kai jis yra esminė sąlyga, sutartis negali būti laikoma galiojančia (CK 6.162 straipsnio 2 dalis). Be to, CK 6.550 straipsnio 1 dalies nuostata nesuteikia šalims teisės laisva valia nenustatyti nuomos mokesčio. Taigi, žemės nuomos kainos nebuvimas žemės nuomos sutartyje turėtų būti laikomas svarbia priežastimi nutraukti tokią sutartį kaip negaliojančią. Pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03NC8yMDE0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-74/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-74/2014">3K-3-74/2014</a> padaryta išvada, kad kaina nėra esminė žemės sutarties nuomos sąlyga ir nuomos sutartis galioja net ir nesusitarus dėl žemės nuomos kainos, nes nurodomos bylos ir nagrinėjamos bylos aplinkybės iš esmės skyrėsi. Nagrinėjamu atveju Nuomos sutartimi nebuvo nustatytas nuomos mokestis, o atsakovams perėmus nuomotojo pareigas, ieškovė nesprendė šio klausimo ir vienašališkai nustatė atsiskaitymą grūdais.

21.2. Asmenys, išnuomoję žemės sklypą pagal nuomos sutartį, įgyja teisę reikalauti atlyginimo už žemės nuomą. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šiuo atveju Nuomos sutartyje nuomos kaina nebuvo nustatyta. Tai, kad atsakovai, įsigydami žemės sklypą, žinojo Nuomos sandorio sąlygas, nepaneigia to, kad, ieškovei atsisakius tartis dėl nuomos mokesčio, jie įgijo teisę nutraukti Nuomos sutartį. Be nuomos mokesčio (esminės sąlygos) Nuomos sutartis negali galioti, nes tokiu atveju nuomininkas įgytų pranašumą prieš nuomotoją. Pažymima, kad atsakovai dėjo maksimalias pastangas sutartiniams santykiams išsaugoti, o ieškovė, nepaisydama atsakovų pasiūlymų ir vengdama susitarti dėl nuomos mokesčio ir jo apmokėjimo tvarkos, apribojo atsakovų teisę gauti teisingą atlyginimą. Atsakovai aiškiai išreiškė savo nuostatą, kad jiems nepriimtinas ieškovės vienašališkai pasirinktas atsiskaitymas grūdais, juo labiau toks atsiskaitymo būdas grūdus išpilant atsakovams nuosavybės teise priklausančiame sklype. Kadangi atsakovai nepritarė tokiam būdui, tai nėra pagrindo teigti, kad ieškovė yra atsiskaičiusi pagal nuomos sutartį.

21.3. CK nenustatyta žemės sklypo nuomotojui absoliutaus draudimo ne teismo tvarka nutraukti sutartį, kai sutartis iš esmės pažeidžiama. Operatyvus sutarties nutraukimo būdas nuomotojui nesikreipiant į teismą yra prevencinė priemonė tam, kad nuomininkas tinkamai vykdytų sutartį, kitu atveju, kai sutartį netinkamai vykdo nuomininkas, jis prisiima riziką dėl vienašalio sutarties nutraukimo ir jam tenkančių nepalankių padarinių. Sprendžiant, ar nuomininkas nevykdė jam priskiriamos pareigos mokėti nuomos mokestį ir ar šis pareigos nevykdymas gali būti laikomas esminiu nuomos sutarties pažeidimu, kaip jis apibūdinamas CK 6.217 ir 6.564 straipsniuose, būtina atsižvelgti į individualias sutarties ypatybes, šalių elgesį, tarp šalių susiklosčiusią sutarties vykdymo praktiką, nustatyti sutartį pažeidžiančius nuomininko veiksmus ir įvertinti, ar nustatyti nuomininko veiksmai leidžia nuomotojui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje, ir kt. Teismai neatskleidė bylos esmės, nevertino aplinkybių, lėmusių sutarties nutraukimą. Ginčas byloje kilęs dėl to, kad sutartyje nenurodyta kaina ir ieškovės elgesys vykdant tokią sutartį. Šiuo atveju atsakovams išnaudojus visas galimybes išsaugoti sutartinius santykius, o ieškovei atsisakius susitarti dėl žemės nuomos mokesčio, vienašalis sutarties nutraukimas kaip atsakovų interesų savigynos priemonė buvo tinkamai įgyvendintas. Nepasinaudoję operatyviu sutarties nutraukimo būdu, atsakovai patirtų didesnių nuostolių. Taigi, teismai netinkamai kvalifikavo ir aiškino CK 6.217 ir 6.564 straipsnių nuostatas bei nukrypo nuo teismų praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015; 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzMzLTI0OC8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-333-248/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-333-248/2018">e3K-3-333-248/2018</a>; kt.).

21.4. Pirmosios instancijos teismas priėmė 2019 m. gegužės 21 d. patikslintą ieškovės ieškinį, nors jau buvo baigtas pasirengimas nagrinėti bylą. Patikslintu ieškiniu buvo pakeistas reikalavimas, prašant keisti Nuomos sutartį ir nustatyti 150 Eur nuomos kainą per metus už 1 ha žemės; tokį reikalavimą įrodinėjo VĮ Žemės ūkio centras atsakymu ir žemės našumo žemėlapiu, kitomis nuomos sutartimis. Atsakovai atsiliepimo ar kitokio procesinio dokumento nepateikė. Pirmosios instancijos teismas paliko šį klausimą nenagrinėtą CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu, nurodydamas, kad šalys gali pasinaudoti ikiteismine tvarka ir susitarti dėl mokesčio dydžio. Apeliacinės instancijos teismas tik pakartojo pirmosios instancijos teismo argumentus ir neįvertino aplinkybės, kad būtent atsakovų iniciatyva buvo bandoma nustatyti nuomos mokesčio dydį, o ieškovė su juo nesutiko. Taigi atsakovai jau naudojosi ikiteismine ginčo sprendimo tvarka. Vien formalus konstatavimas, kad yra pažeista ginčo sprendimo ikiteisminė tvarka, tik užvilkintų kilusio ginčo išsprendimą, pažeistų įstatymo leidėjo įtvirtintus bylos proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principus. Taigi reikalavimas dėl nuomos mokesčio nustatymo turėjo būti teismo išnagrinėtas iš esmės. Paliekant ieškinį nenagrinėtą, buvo netinkamai išspręstas ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas.

21.5. Pagal CK 6.228 straipsnį, esant esminei šalių teisių ir pareigų neatitikčiai, nukentėjusi šalis turi teisę pareikšti kitai šaliai, kad atsisako vykdyti tokią sutartį ar tam tikras jos sąlygas, tokios sutarties ar jos sąlygos gali atsisakyti vienašališkai, nesikreipdama į teismą; taip pat gali reikalauti teismo tvarka pakeisti sutarties sąlygas. Nelygybė gali pasireikšti ir esant tarp šalių susiklosčiusiems fiduciariniams santykiams, kai atsiranda tikimybė nesąžiningai pasinaudoti kitos šalies pasitikėjimu, sudarant sutartį aiškiai nepalankiomis kitai šaliai sąlygomis. S. K. buvo senyvo amžiaus, todėl, atsakovų nuomone, pasinaudojus jo pasitikėjimu, ieškovei buvo suteiktas pranašumas, Nuomos sutartyje nenustatant nuomos mokesčio dydžio ir tvarkos. Kai žemės sklypo nuosavybės teisė perėjo atsakovams, šie atsidūrė neproporcingoje padėtyje dėl akivaizdaus prievolių neatitikimo.

22. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. rugsėjo 16 d. nutartimi atsisakyta priimti ieškovės atsiliepimą į kasacinį skundą kaip pateiktą praleidus CPK 351 straipsnyje nustatytą terminą.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl sutartyje nustatyto privačios žemės nuomos mokesčio ir vienašališko terminuotos žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo

23. CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties laisvės principas leidžia sutarties šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos. Kai viena sutarties šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius ir gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone. Sutarties šalių teisė vienašališkai nutraukti sutartį nepažeidžia sutarties privalomumo principo, jeigu šalis šią teisę įgyvendina teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ir sąlygomis.

24. Kasacinio teismo praktikoje nurodoma, kad teismai, nagrinėdami ginčą dėl sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumo, turi atsižvelgti į tai, kad sutarties šalys gali naudotis šia teise kaip savigynos priemone nuo kitos šalies veikimo ar neveikimo, kuris pagal savo pobūdį iš esmės pažeidžia jų susitarimą ir sukelia tokius padarinius nukentėjusiai šaliai, kad sutarties nutraukimas yra adekvatus veiksmas, siekiant nutraukti tokius veiksmus ir išvengti dar didesnių padarinių atsiradimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015).

25. CK 6.564 straipsnio 1 dalyje nustatyti specialūs terminuotos žemės nuomos sutarties nutraukimo prieš terminą nuomotojo iniciatyva pagrindai: 1) jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar tikslinę naudojimo paskirtį; 2) žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino nesumoka šio mokesčio; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais.

26. Kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad siekiant nustatyti, ar žemės nuomos sutartis buvo pažeista iš esmės, neužtenka apsiriboti tik CK 6.564 straipsnio 1 dalimi, bet būtina sistemiškai remtis CK 6.217 straipsniu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. liepos 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzYyLTY4NC8yMDE2" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-362-684/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-362-684/2016">e3K-3-362-684/2016</a> 18 punktą, kt.).

27. Pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties neįvykdo ar netinkamai įvykdo ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis ar ne, turi būti atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintus kriterijus. Teismų praktikoje išaiškinta, kad, analizuojant CK 6.217 straipsnio 2 dalyje įtvirtintų esminio sutarties pažeidimo kriterijų turinį, visų pirma vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas; antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievole praradimą; trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia; ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti; penkta, vertintina, ar sutarties neįvykdžiusi šalis, kuri rengėsi įvykdyti ar vykdė sutartį, patirtų labai didelių nuostolių, jeigu sutartis būtų nutraukta (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yOTcvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-297/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-297/2012">3K-7-297/2012</a>; 2018 m. liepos 25 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMjc0LTQwMy8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-274-403/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-274-403/2018">e3K-3-274-403/2018</a>, 59 punktas, kt.).

28. Bylos duomenimis, ieškovė su S. K. 2014 m. gruodžio 18 d. sudarė Privačios žemės nuomos sutartį dėl 8,13 ha žemės sklypo nuomos iki 2039 m. gruodžio 31 d.; sutartį įregistravo Nekilnojamojo turto registre. Nuomos sutarties 8 punkte šalys susitarė, kad žemės sklypo nuomos mokestis yra nustatytas tarpusavio susitarimu, tačiau neįvardijo konkretaus mokesčio dydžio; sutarties 10 punkte šalys nustatė, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais. Nuomotojui S. K. mirus, nuosavybės teisė į žemės sklypą 2016 m. rugpjūčio 1 d. paveldėjimo teisės pagal testamentą liudijimo pagrindu perėjo A. K., o ši 2017 m. balandžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi nuosavybės teisę į žemės sklypą perleido atsakovams. Taigi atsakovai CK 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal Nuomos sutartį. Atsakovai, nesutikdami su sutarties nuostatomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir termino, kreipėsi į ieškovę dėl šių sutarties sąlygų pakeitimo, o šiai nepritarus atsakovų siūlomam pakeitimui, nuomos sutartį vienašališkai nutraukė laikydamiesi CK 6.564 straipsnio 2 dalyje nustatytos tvarkos. Atsiliepime į ieškinį ir triplike atsakovai nurodė, kad sutartį nutraukė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 3 punkto pagrindu – kitais įstatymų nustatytais atvejais, kurie, jų teigimu, reglamentuojami CK 6.219, 6.220 straipsniuose.

29. Taigi atsakovai Nuomos sutartį nutraukė laikydamiesi nuomonės, kad žemės nuomos kainos kaip būtinos sutarties sąlygos nebuvimas nuomos sutartyje ir nuomininko nesutikimas pakeisti pasiūlytu būdu sutarties sąlygas yra svarbi priežastis nutraukti tokią sutartį. Teismai tokį atsakovų vienašalį Nuomos sutarties nutraukimą pripažino neteisėtu. Kasaciniame skunde atsakovai teigia, kad teismai netinkamai aiškino teisės normas dėl žemės nuomos mokesčio kaip būtinos sutarties sąlygos nustatymo, todėl padarė nepagrįstą išvadą dėl vienašalio Nuomos sutarties nutraukimo neteisėtumo.

30. Pagal žemės nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį (CK 6.545 straipsnio 1 dalis). CK 6.550 straipsnyje nustatyti reikalavimai šalių sudarytai žemės nuomos sutarčiai, t. y. sutartyje, be kitų sąlygų, turi būti nurodytas užmokestis už žemės nuomą (CK 6.550 straipsnio 1 dalies 11 punktas). CK 6.552 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu.

31. Bendrosiose nuomos teisinius santykius reglamentuojančiose teisės normose įtvirtinta galimybė teismui nustatyti nuomos mokestį, t. y. jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti (CK 6.487 straipsnio 2 dalis).

32. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl nuomos sutarties galiojimo tuo atveju, kai nuomotojas siekė nustatyti didesnį nuomos mokestį, tačiau šalims nepavyko dėl tokio susitarti, nurodė, kad nepavykęs šalių susitarimas dėl didesnio nei nustatyta sutartyje mokesčio dydžio nelaikytinas sutarties nutraukimu ar naujo nuomos sutarties termino nustatymu – tokiu būdu nuomotojas tik išreiškia valią pakeisti nuomos sutarties sąlygą, konkrečiu atveju – nustatyti didesnį žemės nuomos mokestį (CK 6.223 straipsnis), taip pat pažymėjo, kad žemės nuomos mokestis nėra esminė žemės nuomos sutarties sąlyga, žemės nuomos sutartis galioja ir nesusitarus dėl mokesčio (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03NC8yMDE0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-74/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-74/2014">3K-3-74/2014</a>).

33. Aptartas teisinis reglamentavimas ir teismo praktika sudaro pagrindą pripažinti, kad žemės nuomos mokestis ir jo dydis nėra esminė nuomos sutarties sąlyga, dėl kurios nesusitarus sutartis negalioja. Tai, kad rašytinėje privačios žemės nuomos sutartyje nenurodyta nuomos kaina, savaime nėra pagrindas spręsti, kad sutartis netinkamai sudaryta ir dėl tokios kainos nesusitarta. Dėl tokios sutarties sąlygos šalys gali susitarti žodžiu ar konkliudentiniais veiksmais, tačiau kilus ginčui joms kyla pareiga tai įrodyti. Tuo atveju, kai nuomos sutartyje šalys nėra įvardijusios konkretaus nuomos mokesčio dydžio, o naujasis nuomotojas siekia tokį nustatyti (pakeisti ankstesnio nuomotojo ir nuomininko pasirinktą abipusiu susitarimu atsiskaitymo būdą) ir šalys nesusitaria dėl sąlygų pakeitimo, nuomotojas neturi pagrindo rinktis kraštutinę priemonę ir vienašališkai nutraukti sutartį. Tokiu atveju suinteresuota pakeisti sutartį šalis įgyja teisę kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygos pakeitimo (CK 6.223 straipsnis).

34. Nors aptariamos 2014 m. gruodžio 18 d. Nuomos sutarties 8 punkte nenurodytas konkretus šalių sutartas nuomos mokesčio dydis, tačiau bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ankstesnės Nuomos sutarties šalys vykdė tokią sutartį, atsiskaitymas su buvusiu žemės sklypo savininku S. K. vyko pagal nusistovėjusią vykdant 1999 m. žemės nuomos sutartį praktiką, taip pat kitais būdais, t. y. atsiskaitymas vyko mišriu būdu: grūdais, malkomis, pinigais, daiktais (ieškovė nupirko nešiojamąją žoliapjovę, benzinpjūklį), suteikiamomis paslaugomis (vežė pas gydytojus, padėjo tvarkytis buityje). Byloje nėra įrodymų, pagrindžiančių, kad ieškovė būtų praleidusi atsiskaitymo terminą ar būtų neatsiskaičiusi su buvusiu žemės savininku, kad šis būtų reiškęs ieškovei pretenzijas dėl nuomos kainos ar atsiskaitymo tvarkos. Pažymėtina ir teismų nustatyta aplinkybė, kad atsakovams buvo žinomos tiek Nuomos sutarties sąlygos, tiek ankstesnio žemės nuomotojo ir nuomininkės atsiskaitymo praktika. Taigi vien tai, kad nuomos mokesčio dydis sutartyje konkrečiai neįvardytas, šiuo atveju neleido teismams daryti išvados, jog šalys nebuvo susitarusios dėl nuomos mokesčio dydžio. Byloje nustatytų aplinkybių visuma sudarė pagrindą teismams spręsti, kad, ieškovei nepritarus atsakovų siūlomam sutarties sąlygų pakeitimui, atsakovai turėjo kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo (CK 6.223 straipsnis), o ne nutraukti sutartį kaip netinkamai sudarytą. Atsakovų nurodyta aplinkybė, kad jiems buvo nepriimtinas atsiskaitymo grūdais būdas, nėra priežastis vienašališkai nutraukti sutartį.

35. Byloje nenustatyta, kad atsakovai būtų įgiję teisę vienašališkai nutraukti sutartį kitais įstatyme įtvirtintais atvejais (CK 6.219 bei 6.220 straipsniuose nustatytais pagrindais). Pagal CK 6.219 straipsnį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu iki sutarties įvykdymo termino pabaigos iš konkrečių aplinkybių ji gali numanyti, kad kita šalis pažeis sutartį iš esmės. CK 6.219 straipsnis yra speciali prevencinė kreditoriaus teisių apsaugos norma, kuri leidžia sutartį nutraukti net tuo atveju, jei faktiškai esminis sutarties pažeidimas dar neįvyko, bet iš faktinių aplinkybių akivaizdu, kad tai atsitiks. Sutarties nutraukimas tokiomis aplinkybėmis yra kur kas racionalesnis problemos sprendimo būdas tiek kreditoriui, tiek skolininkui, nes kreditorius, užuot laukęs akivaizdžiai numatomo prievolės neįvykdymo padarinių, gali tęsti savo planus sudaręs sutartis su kitais kontrahentais arba perplanuoti savo veiklą. Skolininkui tai naudinga tuo, kad sutartis nutraukiama ir nedidėja kreditoriaus patiriami nuostoliai, kurių atlyginimą jis gali vėliau prisiteisti iš skolininko.

36. CK 6.219 straipsnį galima taikyti esant šioms sąlygoms: pirma, sutartinė prievolė turi būti galiojanti; antra, neturi būti suėjęs prievolės įvykdymo terminas; trečia, būsimas pažeidimas turi būti akivaizdus; ketvirta, gresiantis pažeidimas turi būti esminis. CK 6.219 straipsnį galima taikyti tik tuo atveju, jei apskritai dėl pažeidimo, kurio tikimasi, yra leidžiama nutraukti sutartį, t. y. jis turi būti esminis pagal CK 6.217 straipsnį; penkta, numatomo sutarties pažeidimo požymiai neturi būti išnykę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. birželio 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy0yOTcvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-297/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-297/2012">3K-7-297/2012</a>).

37. Pagal CK 6.220 straipsnio 1 dalį šalis, kuri atsižvelgdama į aplinkybes tikisi, kad kita šalis gali iš esmės pažeisti sutartį, turi teisę iš pastarosios šalies pareikalauti patvirtinti, kad ši sutartį įvykdys tinkamai. Jeigu šio patvirtinimo šalis negauna per protingą terminą, ji gali sutartį nutraukti (CK 6.220 straipsnio 2 dalis).

38. Nagrinėjamu atveju Nuomos sutartis buvo vykdoma, prievolės įvykdymo terminas nebuvo suėjęs, atsakovai žinojo Nuomos sutarties sąlygas, suprato, kad jiems pereina visos Nuomos sutarties pagrindu atsiradusios teisės ir pareigos, tarp ieškovės ir atsakovų nebuvo susiklosčiusios Nuomos sutarties vykdymo praktikos, nes atsakovai, 2017 m. balandžio 21 d. įgiję žemės sklypą, 2017 m. gegužės 23 d. išsiuntė ieškovei siūlymą pakeisti sutarties sąlygas, nurodydami, kad priešingu atveju sutartis bus nutraukta. Byloje nenustatyta jokių konkrečių ieškovės veiksmų, kurie leistų atsakovams nesitikėti, jog nuomininkė tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Atsakovų nurodyta aplinkybė, kad ieškovė galimai neatsiskaitė su jais už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jie buvo priversti kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad ieškovė pažeis ir šią Nuomos sutartį. Aplinkybė, kad ieškovė nepriėmė atsakovų pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti Nuomos sutarties sąlygas, taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio CK 6.219 straipsnyje nustatyto sutarties pažeidimo požymio. Dėl to pripažintina pagrįsta teismų išvada, kad nesusitarimas dėl sutarties sąlygų pakeitimo sudaro pagrindą ne vienašališkai nutraukti sutartį, bet kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo.

39. Byloje teismų nenustatyta aplinkybių, patvirtinančių CK 6.220 straipsnyje nurodytą pagrindą vienašališkai nutraukti Nuomos sutartį, nes atsakovai nereikalavo iš ieškovės patvirtinti, jog ši tinkamai įvykdys Nuomos sutartį.

40. Apibendrindama teisėjų kolegija sprendžia, kad bylą nagrinėję teismai tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, ir padarė pagrįstą išvadą, kad privačios žemės nuomos sutarties šalių nesusitarimas dėl žemės nuomos mokesčio dydžio ir mokėjimo tvarkos pakeitimo, nuomos sutarties sąlygos dėl nuomos mokesčio dydžio nekonkretumas nėra pagrindas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį vadovaujantis CK 6.564 ir 6.217 straipsniais.

Dėl reikalavimo pakeisti privačios žemės sklypo nuomos sutarties sąlygą dėl nuomos kainos nagrinėjimo tvarkos

41. Kasaciniame skunde keliamas netinkamo CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto normos taikymo klausimas ir nurodoma, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai paliko ieškinio reikalavimą dėl sutarties sąlygos pakeitimo nenagrinėtą dėl to, kad ieškovė nesilaikė šios kategorijos byloms nustatytos išankstinio bylos sprendimo ne teisme tvarkos ir dar galima šia tvarka pasinaudoti, o apeliacinės instancijos teismas šiai išvadai pritarė.

42. Pagal CPK 296 straipsnio 1 dalį teismas palieka pareiškimą nenagrinėtą, jei ieškovas nesilaikė toms kategorijos byloms nustatyto išankstinio bylos sprendimo ne teisme tvarkos ir dar galima šia tvarka pasinaudoti. Minėta norma taikoma, kai tam tikros kategorijos byloms įstatyme nustatyta privaloma ginčo išankstinio sprendimo ne teisme tvarka.

43. Nutarties 30, 31 punktuose minėta, kad privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau jeigu nuomos sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti.

44. CK 6.223 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sutartis gali būti pakeista šalių susitarimu, o CK 6.223 straipsnio 2 dalyje nurodytas nebaigtinis sąrašas atvejų, kai sutartį galima pakeisti teismo tvarka vienos iš šalių reikalavimu. CK 6.223 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad ieškinį dėl sutarties pakeitimo galima pareikšti tik po to, kai kita šalis atsisako pakeisti sutartį ar per trisdešimt dienų iš jos negautas atsakymas į pasiūlymą pakeisti sutartį, jeigu sutartis ar įstatymas nenustato kitokios sutarties pakeitimo tvarkos. Taigi tokios materialiosios teisės normų nustatytos procedūros tikslas – ne tik informuoti kitą šalį apie sutarties šalies siekį pakeisti sutarties sąlygas, bet ir suteikti galimybę sutarties šalims derybų keliu susitarti dėl jų, išvengiant kreipimosi į teismą.

45. Nagrinėjamu atveju teismų nustatyta, kad atsakovai, įgiję žemės sklypą ir perėmę pagal Nuomos sutartį teises ir pareigas, 2017 m. gegužės 23 d. pasiūlė ieškovei pasirašyti papildomą susitarimą, nustatantį nuomos mokesčio dydį (lygų 380 Eur už kiekvieną hektarą per metus), mokėjimo tvarką ir kainos peržiūrėjimo tvarką bei Nuomos sutarties galiojimo trukmę (iki 2020 m. gruodžio 31 d.); nuomininkei nesutikus su Nuomos sutarties 8, 9 punktuose nurodytų sąlygų pakeitimu, atsakovai siūlė nutraukti sutartį abipusiu sutarimu, o jai nesutikus arba nepateikus atsakymo per nurodytą terminą, nuomotojai nurodė nutrauksią sutartį vienašališkai. 2017 m. birželio 5 d. atsakymu į pasiūlymą ieškovė nurodė, kad už 2016 m. yra visiškai atsiskaičiusi su S. K., o už 2017 m. spalio gale atveš atsakovams 791 kg grūdų; patikino, kad galimi ir kiti atsiskaitymo variantai. 2017 m. birželio 8 d. atsakovai pateikė pakartotinį pasiūlymą analogiškomis sąlygomis, o ieškovė 2017 m. birželio 12 d. atsakė į jį nurodydama, kad jau yra atsakiusi dėl šių sąlygų. Taigi, šalims nesusitarus pakeisti tam tikrų sutarties sąlygų, atsakovai vienašališkai nutraukė Nuomos sutartį. Ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama pripažinti tokį sutarties nutraukimą neteisėtu, vykdyti sutartį, taip pat pareiškė reikalavimą pakeisti sutarties sąlygą nustatant ne didesnę kaip 150 Eur už vieną ha nuomos kainą per metus.

46. Pirmosios instancijos teismas ieškovės reikalavimą dėl Nuomos sutarties pakeitimo paliko nenagrinėtą CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu, nes nusprendė, kad, teismo sprendimu pripažinus Nuomos sutarties nutraukimą neteisėtu ir įpareigojus šalis vykdyti Nuomos sutartį, ieškovė iki kreipimosi į teismą dėl sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu nepasinaudojo ikiteismine Nuomos sutarties pakeitimo procedūra, šalys gali, pasinaudodamos ja, ir nustatyti konkrečią abi šalis tenkinančią žemės sklypo nuomos kainą. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad šiuo atveju pirmosios instancijos teismas tinkamai taikė minėtą CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatą.

47. Teisėjų kolegija pripažįsta, kad nagrinėjamu atveju teismai netinkamai taikė CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto normą. Nutarties 45 punkte aptartos aplinkybės leidžia spręsti, kad sutarties šalys jau yra pasinaudojusios teise dar iki kreipimosi į teismą bendru susitarimu spręsti klausimą dėl sutarties sąlygų pakeitimo ir joms nepavyko rasti bendro sutarimo: ieškovė nepritarė atsakovų siūlymams keisti sutartį jiems priimtinomis sąlygomis dėl nuomos kainos, mokėjimo tvarkos, taip pat kitų sąlygų; atsakovai sutarties sąlygų pakeitimo klausimą nepagrįstai (žr. nutarties 40 punktą) sprendė pasirinkdami kraštutinę priemonę sutartį nutraukti, o ne kreiptis į teismą dėl sąlygų pakeitimo; ieškovė savo poziciją dėl sutartyje nustatytino nuomos mokesčio dydžio pateikė pareikšdama reikalavimą teisme. Dėl to nagrinėjamu atveju teismo sprendimas palikti reikalavimą nenagrinėtą CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu ne tik pažeidžia CPK 7 straipsnyje nustatytus bylos proceso koncentracijos ir ekonomiškumo principus, užvilkina šalių ginčo dėl nuomos kainos pakeitimo išsprendimą, bet ir neatitinka CK 6.223 straipsnio 3 dalies normos esmės bei CK 6.487 straipsnio 2 dalyje nustatytos tvarkos.

48. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad teismai tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo pagrindus, todėl pagrįstai tenkino ieškinio dalį dėl nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir įpareigojimo ją vykdyti. Tačiau spręsdami dėl reikalavimo pakeisti nuomos sutarties sąlygas teismai netinkamai taikė CPK 296 straipsnio 1 dalies 1 punkto normą, šis teismų padarytas proceso teisės normos taikymo pažeidimas sudaro pagrindą panaikinti teismų procesinių sprendimų dalis, kuriomis šis reikalavimas paliktas nenagrinėtas, atitinkamai naikintinos dalys dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo ir ieškinio reikalavimas dėl sutarties sąlygos pakeitimo bei bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimas grąžintinas pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš esmės (CPK 360 straipsnis).

49. Dėl kitų kasacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie neturi esminės reikšmės ginčui išspręsti.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

50. Kasacinis teismas patyrė 5,74 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. spalio 5 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Kadangi byla grąžintina pirmosios instancijos teismui nagrinėti ieškinio reikalavimą dėl sutarties sąlygų pakeitimo, tai išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo, taip pat ieškovės patirtų kasaciniame teisme išlaidų klausimai paliktini spręsti šiam teismui kartu su kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymu (CPK 93, 96 straipsniai).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 360, 362 straipsniais,

n u t a r i a :

Marijampolės apylinkės teismo 2019 m. rugpjūčio 30 d. sprendimo ir Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. sausio 20 d. nutarties dalis, kuriomis ieškinio dalis dėl 2014 m. gruodžio 18 d. privačios žemės nuomos sutarties pakeitimo palikta nenagrinėta, taip pat dalis dėl bylinėjimosi išlaidų paskirstymo panaikinti ir grąžinti bylos dalį dėl šio reikalavimo ir bylinėjimosi išlaidų paskirstymo Marijampolės apylinkės teismui nagrinėti iš esmės.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Virgilijus Grabinskas

Andžej Maciejevski

Sigita Rudėnaitė