Dėl įpareigojimo sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ir atlikti kitus su tuo susijusius veiksmus

Civilinė byla Nr. 3K-3-577/2008 (S)

Procesinio sprendimo kategorijos: 50.8; 42.8; 20.3.7; 114.11

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Janinos Stripeikienės (kolegijos pirmininkė), Janinos Januškienės (pranešėja) ir Gintaro Kryževičiaus,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo UAB „Semerta“ kasacinį skundą dėl Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 28 d. sprendimo ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 18 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo UAB „Semerta“ ieškinį atsakovui Vilniaus apskrities viršininko administracijai dėl įpareigojimo sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ir atlikti kitus su tuo susijusius veiksmus; trečiasis asmuo G. D.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

Ginčo esmė

Byloje kilo ieškovo ir atsakovo ginčas dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo ne aukciono tvarka. Ieškovas prašė įpareigoti atsakovą išnuomoti ieškovui valstybinės žemės sklypą ir atlikti visus su šiuo įpareigojimu susijusius veiksmus bei priteisti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovas nurodė, kad 2001 m. vasario 9 d. nusipirko sandėlį, esantį ant ginčo žemės sklypo; 2001 m. birželio 29 d. ginčo šalys sudarė valstybinės ne žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį, pagal kurią ieškovas išsinuomojo ginčo žemės sklypą iki bus parengtas teritorijos detalusis planas, bet ne ilgiau kaip iki 2003 m. spalio 29 d. Vilniaus m. savivaldybės valdybai 2002 m. sausio 31 d. sprendimu Nr. 194V patvirtinus ginčo žemės sklypo detalųjį planą bei pakeitus jo paskirtį, nuomos sutartis baigėsi. Šiuo sprendimu buvo nustatytos ginčo žemės sklypo ribos ir pasiūlyta jį parduoti arba išnuomoti 99 metams. Ieškovo manymu, pagal CK 6.566 straipsnį jam suteikiama pirmumo teisė atnaujinti nuomos sutartį, ginčo sklypo detaliojo plano parengimas ieškovo sąskaita vertintinas kaip šalių ketinimas toliau plėtoti susiklosčiusius nuomos santykius, todėl atsakovas nepagrįstai atsisako išnuomoti šį sklypą, nes Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimas Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ nustato pareigą sudaryti nuomos sutartį, gavus ieškovo prašymą. Tačiau Vilniaus apskrities viršininkas 2006 m. spalio 5 d. priėmė įsakymą, kuriuo nutarė pripažinti nuomos sutartį pasibaigusia ir išregistruoti ginčo žemės sklypą.

Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus miesto 1-asis apylinkės teismas 2007 m. gruodžio 28 d. sprendimu ieškovo ieškinį atmetė. Teismas konstatavo, kad nuomos sutartis buvo terminuota, nes ji buvo sudaryta iki bus parengtas teritorijos detalusis planas, tačiau bet kuriuo atveju ne ilgiau kaip iki 2003 m. spalio 29 d., o šiam terminui suėjus, sutarties galiojimas baigėsi. Remdamasis bylos medžiaga, teismas nustatė, kad, patvirtinus ginčo teritorijos detalųjį planą, buvo suformuota 16 sklypų, o ginčo žemės sklypas, kaip toks, išregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro. Teismas sprendė, kad ieškovas neįrodė, kodėl atsakovas turėtų sudaryti ilgalaikės nuomos sutartį būtent su juo. Ieškovui priklausantis statinys (sandėlis), pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis, yra pažeistas (apdegęs), o nesant įrodymų apie statinio atstatymą (baigtumas 26 proc.), nepagrindžiama, kad šis statinys, išnuomojus ieškovui ginčo sklypą, galės būti naudojamas pagal paskirtį. Kadangi ieškovas, būdamas apdegusio sandėlio savininkas nuo 2001 m. vasario 12 d., statinio netvarkė, tai teismas sprendė, kad ieškovas neketino šio pastato naudoti pagal tiesioginę paskirtį, todėl ieškovas neturi teisėto pagrindo reikalauti pirmumo teise išnuomoti ginčo žemės sklypą.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2008 m. birželio 18 d. nutartimi ieškovo apeliacinį skundą atmetė ir Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 28 d. sprendimą paliko nepakeistą. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas iš esmės tinkamai ištyrė ir įvertino byloje esančius įrodymus, teisingai nustatė faktines aplinkybes bei kvalifikavo teisinius santykius, tinkamai aiškino teisės normas, todėl naikinti ar pakeisti skundžiamą sprendimą apeliacinio skundo motyvais nėra teisinio pagrindo. Teismas nurodė, kad tiek Vilniaus apskrities viršininko 2001 m. birželio 28 d. įsakyme dėl ginčo žemės sklypo išnuomojimo ieškovui, tiek nuomos sutartyje yra aiškiai apibrėžtas nuomos terminas (ne ilgiau kaip iki 2003 m. spalio 29 d.) bei įvardytos kitos sąlygos nuomos sutarčiai pasibaigti (iki bus parengtas teritorijos detalusis planas). Šios sąlygos yra atsiradusios, jokių nuorodų į nuomos sutarties galimą pratęsimą ar naujos sutarties sudarymą kitomis sąlygomis nuomos sutartyje nėra. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad nuomos sutarties 10 punkte nurodyta, jog po sutarties pasibaigimo ginčo sklype esančių statinių naudojimo sąlygos nustatomos atskiru nuomotojo ir nuomininko susitarimu, tačiau tokio nebuvo pasiekta. Be to, remdamasis byloje esančiais įrodymais, apeliacinės instancijos teismas sprendė, kad ieškovas nesiekė 2001 m. vasario 9 d. įsigyto fiziškai sunaikinto (apdegusio) 26 proc. pastato likučių naudoti pagal paskirtį, nes jų neremontavo ir neeksploatavo. Dėl to apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad, nesant kitų objektyvių duomenų, patvirtinančių buvus šalių ikisutartiniams teisiniams santykiams dėl naujos nuomos sutarties sudarymo, vien ta aplinkybė, kad detalusis planas buvo parengtas ieškovo sąskaita ir lėšomis, nesudaro prielaidų spręsti apie nuomos santykių tęstinumą. Teismas sprendė, kad ieškovas, pagal terminuotą nuomos sutartį išsinuomojęs 6800 kv. m ploto valstybinės žemės ginčo sklypą, kurio tikslinė paskirtis ir ūkinės veiklos būdas – sandėlio statiniui eksploatuoti, savo iniciatyva ir rizika parengė detalųjį planą, pakeisdamas šio sklypo paskirtį į gyvenamąją bei suskaidydamas jį į šešiolika atskirų sklypų. Teismas nustatė, kad šis detalusis planas patvirtintas Vilniaus m. savivaldybės valdybos 2002 m. sausio 31 d. sprendimu Nr. 194V, o 2002 m. gegužės 16 d. sprendimu Nr.1030V buvo pakeistos ginčo žemės sklypo naudojimosi sąlygos, t. y. jis galėjo būti parduodamas ar nuomojamas 99 metams. Vilniaus apskrities viršininko 2006 m. spalio 5 d. įsakymo Nr. 2.3-9463-01, kurio ieškovas neginčijo, pagrindu konstatuotas nuomos sutarties pasibaigimas pagal CK 6.562 straipsnio 1 punkto nuostatą (suėjus nuomos terminui), o sklypas išregistruotas iš Nekilnojamojo turto kadastro ir Nekilnojamojo turto registro. Teismas nurodė, kad, susiklosčius tokiai situacijai, darytina išvada, jog ieškovo nuomoto nekilnojamojo daikto – 6800 kv. m ploto ginčo žemės sklypo, natūra nebėra, todėl reikalavimas įpareigoti sudaryti neegzistuojančio nekilnojamojo daikto nuomos sutartį negali būti pripažintas pagrįstu ir patenkintas. Dėl to šiuo konkrečiu atveju negalimas CK 6.552 straipsnio 2 dalies nuostatos taikymas, nes pagal šią teisės normą leidžiama valstybinę žemę išnuomoti ne aukciono būdu, jei ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ir įrenginiais, o specialusis teisės aktas (Žemės įstatymas kurio 9 straipsnio 6 punktas), detalizuojantis valstybinės žemės išnuomojimo tvarką bei sąlygas, įtvirtina, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę jų paskirtį. Teismas nurodė, kad valstybinė žemė neišnuomojama, kai ji užstatyta neturinčiais aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo statiniais, kokiu laikytinas ir ieškovo turimas fiziškai sunaikintas statinys.

Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai.

Ieškovas kasaciniu skundu prašo Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 28d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 18 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais motyvais:

1. Bylą nagrinėję teismai netinkamai taikė Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.7 ir 2.13 punktų nuostatas. Kadangi šio nutarimo nuostatos buvo perkeltos į nuomos sutartį, tai ieškovui buvo suteikta teisė statyti, rekonstruoti statinius ginčo žemės sklype bei keisti sklypo tvarkymo režimą, tuo tarpu atsakovo, veikiančio valstybės vardu, teisės ir pareigos išeina už nuomos sutarties ribų, nes jas imperatyviai praplečia norminiai teisės aktai, šiuo atveju – pirmiau nurodytas nutarimas. Dėl to kasatorius, turėdamas nuomos sutartyje numatytą atsakovo sutikimą, kad ginčo sklype bus statomi nauji statiniai, parengė detalųjį planą, pagrįstai tikėdamasis, kad nuomos santykiai nenutrūks ir suėjus šios sutarties naikinamajam terminui (iki bus parengtas detalusis planas) bus pasirašyta nauja sutartis su pakeistomis žemės sklypo nuomos sąlygomis.

2. Bylą nagrinėję teismai, konstatuodami, kad kasatoriaus reikalavimas nėra pagrįstas pateiktais įrodymais, nenurodė, kodėl kasatoriaus pateikti įrodymai yra netinkami ir kokiais argumentais remiantis yra atmestini, taip pažeidė CPK 185 straipsnyje įtvirtintus įrodymų vertinimo kriterijus bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą įrodymų vertinimo taisyklę tirti visus byloje esančius įrodymus. Teismai, vertindami įrodymus, nukrypo nuo teisingumo ir protingumo principų, nes nevertino esminės aplinkybės, kad, kasatoriui įsigijus pastatą ginčo žemės sklype, sudarius nuomos sutartį, po trijų mėnesių nuo jos sudarymo savo lėšomis ir atsakovo pritarimu parengus detalųjį planą ir jį patvirtinus teisės aktų nustatyta tvarka bei dėl šio plano parengimo nutrūkus nuomos sutarčiai, netenka prasmės ne tik šie kasatoriaus veiksmai investuojant į ginčo žemės sklypo detaliojo plano rengimo procesą, bet ir kasatorius netenka teisės naudoti, valdyti bei disponuoti ginčo žemės sklype esančiu nuosavybės teise priklausančiu pastatu. Jeigu teismai būtų visapusiškai ir objektyviai ištyrę byloje esančius įrodymus vadovaudamiesi protingumo principu, tai būtų konstatavę, kad pirmiau nurodyti veiksmai yra laikytini naujos sutarties dėl ginčo žemės sklypo numos 99 metams ikisutartiniais santykiais.

3. Bylą nagrinėję teismai nepagrįstai ir neteisėtai nevertino kasatoriaus ir atsakovo tikrųjų ketinimų sudarant nuomos sutartį ir rėmėsi vien tik pažodiniu nuomos sutarties teksto aiškinimu, taip nukrypdami nuo CK 6.193 straipsnyje įtvirtintų sutarčių aiškinimo nuostatų. Nagrinėjamoje byloje teismai nevertino nuomos sutarties nuostatų dėl kasatoriui suteiktos teisės atlikti statybos, rekonstrukcijos darbus ginčo žemės sklype (Sutarties 5 ir 7.3 punktai), nevertino šalių veiksmų po sutarties sudarymo (praėjus 7 mėnesiams, t. y. 2002 m. sausio 31 d. Vilniaus miesto savivaldybės valdyba sprendimu patvirtino kasatoriaus iniciatyva ir lėšomis parengtą ginčo žemės sklypo detalųjį planą, taip pat pareikalavo kasatorių pateikti neesminius papildomus dokumentus), taip pat kad nuomos sutarties sąlygas pasiūlė atsakovas, todėl nepagrįstai konstatavo, jog, nutrūkus nuomos sutarčiai, nutrūko kasatoriaus ir atsakovo ginčo žemės sklypo nuomos sutartiniai santykiai ir naujos ginčo sklypo nuomos sutarties sudaryti nėra pagrindo. Nors nuomos sutartyje nėra aiškiai nurodyta, kad po jos nutrūkimo tarp kasatoriaus ir atsakovo ir toliau bus plėtojami ginčo žemės sklypo nuomos sutartiniai santykiai, tokius šalių ketinimus galima atskleisti aiškinant šią sutartį pagal CK bei teismų praktikoje nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus kolegijos 2008 m. gegužės 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. T. v. L. G., bylos Nr. 3K-3-271/2008)

4. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai ir neteisėtai nevertino kasatoriaus apeliaciniame skunde nurodytų aplinkybių dėl teisėtų lūkesčių ir ikisutartinių santykių pažeidimo, nes šiais argumentais pirmosios instancijos teisme nebuvo remiamasi. Tai, kad pirmosios instancijos teismas dėl šių kasatoriaus argumentų nepasisakė, nesudaro pagrindo apeliacinės instancijos teismui nenagrinėti ir nevertinti šių kasatoriaus argumentų. Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos, pagal kurią apeliacinės instancijos teismas privalo aptarti ir įvertinti kiekvieną pagrįstą ir su nagrinėjama byla susijusį apeliacinio skundo argumentą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2002 m. kovo 20 d. nutartis civilinėje byloje P. P. v. Vilniaus miesto valdyba ir kt., bylos Nr. 3K-3-416/2002). Tokiais savo veiksmais apeliacinės instancijos teismas, pažeisdamas CPK 320 straipsnio 1 dalies nuostatas, nepagrįstai susiaurino apeliacinės instancijos teismo bylos nagrinėjimo ribas.

Atsiliepime į ieškovo kasacinį skundą trečiasis asmuo prašo kasacinį skundą atmesti ir skundžiamus teismų sprendimą bei nutartį palikti nepakeistus. Atsiliepime nurodoma, kad:

1. Kasatoriaus ir atsakovo sudaryta nuomos sutartis galiojo nuo 2001 m. birželio 29 d. iki 2002 m. sausio 31 d. Kasatorius savo skunde turėjo remtis šios sutarties galiojimo metu galiojusia Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ redakcija, nes nutarimo 2.13 punktas įtrauktas tik į 2004 m. lapkričio 18 d. redakciją. Net ir tuo atveju, jei nuomos sutartis būtų buvusi sudaryta galiojant naujajai pirmiau minėto nutarimo redakcijai, kasatoriaus šio nutarimo 2.7 ir 2.13 punktų aiškinimas prieštarautų aukštesnę juridinę galią turintiems teisės aktams bei Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotai praktikai, nes ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas ar nuomininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pasato eksploatacijai yra reikalinga turėti žemės sklypo nuomos teisę. Bylą nagrinėję teismai priėmė sprendimus, atitinkančius Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamą teismų praktiką dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Rudalita“ v. Vilniaus m. savivaldybės taryba ir kt., bylos Nr. 3K-3-96/2008; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Termesta“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija ir kt., bylos Nr. 3K-3-120/2007; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2002 m. gegužės 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Lietuvos Respublikos generalinis prokuroras v. V. S. ir kt., bylos Nr. 3K-7-658/2002)

2. CPK nuostatose teismas neįpareigojamas savo sprendime ar nutartyje išanalizuoti visų sutarties nuostatų, taip pat aptarti kiekvieno į bylą pateikto dokumento. Kasatoriaus skunde nurodyti dokumentai patvirtina faktus, kad kasatorius kreipėsi į atsakovą, taip pat kad atsakovas paprašė pateikti papildomus dokumentus, tačiau šie dokumentai neturi reikšmės patenkinant ar atmetant kasatoriaus reikalavimą įpareigoti atsakovą sudaryti su juo žemės sklypo nuomos sutartį. Trečiojo asmens manymu, teismai teisingai taikė CPK 185 straipsnį ir nenukrypo nuo suformuotos teismų praktikos, taip pat nepažeidė protingumo ir teisingumo principų vertinant byloje esančius įrodymus. Ikisutartinių santykių susiklostymas ar nesusiklostymas neturi teisinės reikšmės ir įtakos teismų, nagrinėjusių šią bylą, priimtų sprendimo ir nutarties teisėtumui. Šiuo atveju kasatorius neturi teisės ginčo žemės sklypą išsinuomoti ne aukciono tvarka, todėl ikisutartinių santykių susiklostymas negali suteikti kasatoriui tokios teisės. Kasatorius, būdamas sąžininga šalis, turėjo naudoti ginčo žemės sklypą kitai paskirčiai (sandėlio statiniui eksploatuoti) (Sutarties 3 punktas), atstatyti savo sandėlį ir parengti tokį detalųjį planą, kuriuo būtų suformuotas žemės sklypas, būtinas šio sandėlio eksploatacijai. Kasatorius, neatstatęs savo pastato ir parengęs detalųjį planą, neatitinkantį pastato paskirties, turi prisiimti iš to išplaukiančius padarinius.

3. Teismai nepažeidė CK 6.193 straipsnio ir nenukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos teismų praktikos dėl sutarčių aiškinimo. Trečiojo asmens nuomone, tikrieji kasatoriaus ir atsakovo ketinimai buvo skirtingi. 2001 m. vasario 12 d. kasatorius įsigijo sandėlį, kad turėtų teisę ne aukciono būdu išsinuomoti ginčo žemės sklypą iš atsakovo, tačiau net neketino pagal teisės aktų ir sutarties nuostatas naudotis ginčo žemės sklypo nuomos teise savo įsigyto statinio eksploatacijai, t. y. neketino nei jo atstatyti, nei remontuoti, nei naudoti. Kasatorius savo iniciatyva parengė žemės sklypo detalųjį planą ir nepagrįstai tikėjosi, kad, atsakovui vėl su juo sudarius žemės sklypo nuomos sutartį, kasatorius ginčo sklype galės plėtoti mažaaukščių namų statybą, tuo tarpu atsakovas žemės sklypo nuomos sutartį su kasatoriumi sudarė tik tuo tikslu, kad kasatoriui būtų užtikrinta teisės aktuose įtvirtinta teisė eksploatuoti jam priklausantį sandėlį. Tokie kasatoriaus lūkesčiai neteisėti, nes juos įgyvendinus būtų pažeistas viešasis interesas. Kasatorius ignoruoja aplinkybę, kad ginčo žemės sklypas yra užstatytas trimis pastatais, kurių vienas priklauso kasatoriui, o kiti du (gyvenamasis namas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) ir ūkinis pastatas, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini) - trečiajam asmeniui. Taigi kasatorius prašo teismą įpareigoti atsakovą sudaryti su juo ginčo žemės sklypo nuomos sutartį, pažeidžiant trečiojo asmens teisėtus interesus.

4. Apeliacinės instancijos teismas, išanalizavęs byloje pateiktus įrodymus, konstatavo, kad, nesant kitų objektyvių duomenų, patvirtinančių, jog apeliantą ir atsakovą siejo ikisutartiniai teisiniai santykiai dėl naujos nuomos sutarties jau kitos (gyvenamosios) paskirties žemės sklypui sudarymo, vien ta aplinkybė, kad detalusis planas buvo parengtas apelianto sąskaita ir lėšomis, nesudaro prielaidų spręsti apie nuomos santykių tęstinumą. Taigi teismai nepažeidė CPK 320 straipsnio 1 dalies nuostatų.

Atsakovo atsiliepimo į ieškovo kasacinį skundą negauta.

k o n s t a t u o j a :

Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus teismų sprendimus teisės taikymo aspektu. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl kasaciniame skunde keliamų teisės taikymo klausimų, yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų faktinių bylos aplinkybių (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Kasaciniame skunde ir atsiliepime į jį teisės taikymo aspektu keliami teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos sutarties ne aukciono tvarka sudarymą, sutarčių aiškinimą (CK 6.193 straipsnis), įrodymų vertinimą (CPK 185 straipsnis). Be to, kasatorius nurodo, kad yra pažeistos CPK 346 straipsnio 2 dalies 2 punkto nuostatos, nes, aiškindami teisę, taikytiną ginčo santykiams, teismai nukrypo nuo suformuotos teisės taikymo ir aiškinimo praktikos. Šiais teisės taikymo klausimais teisėjų kolegija pasisako.

Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties ne aukciono tvarka sudarymo

CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši įstatymo nuostata detalizuojama Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintose Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklėse, kur nurodyti statiniai ir įrenginiai, kurių naudojimui jų savininkams išnuomojami žemės sklypai. Pagal šį teisinį reglamentavimą išnuomojami žemės sklypai, užstatyti savininkams priklausančiais statiniais ar įrenginiais, ir negali būti išnuomojami žemės sklypai, kuriuose nutiesti tik inžineriniai tinklai ar pastatyti tik laikini statiniai, arba neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Valstybinė žemė išnuomojama tokiems statiniams eksploatuoti. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamoje teismų praktikoje laikomasi nuoseklios pozicijos, kad, esant teisminiam ginčui dėl to, ar asmeniui turi būti išnuomojamas žemės sklypas, reikia įvertinti, ar šiam asmeniui priklausantys statiniai ir įrenginiai atitinka įstatyme nurodytus kriterijus. Būtina sąlyga yra tai, kad valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statinio eksploatavimui ir naudojimui pagal jo paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2002 m. gegužės 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Lietuvos Respublikos generalinis prokuroras v. V. S. ir kt., bylos Nr. 3K-7-658/2002; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. kovo 15 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Termesta“ v. Vilniaus apskrities viršininko administracija ir kt., bylos Nr. 3K-3-120/2007; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Rudalita“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba ir kt., bylos Nr.: 3K-3-96/2008).

Kasaciniame skunde kasatorius nurodo, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai taikė Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.7 ir 2.13 punktų nuostatas. Nagrinėjamoje byloje teismų konstatuota, kad kasatoriaus ir atsakovo sudaryta nuomos sutartis galiojo nuo 2001 m. birželio 29 d. iki 2002 m. sausio 31 d., todėl kasatorius turėjo remtis šios sutarties galiojimo metu galiojusia Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ redakcija, nes nutarimo 2.13 punktas įtrauktas tik į 2004 m. lapkričio 18 d. redakciją. Bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad kasatoriui priklausantis statinys (sandėlis), esantis ant ginčo valstybinės žemės, kurio tikslinė paskirtis ir ūkinės veiklos būdas – sandėlio statiniui eksploatuoti, pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis, yra pažeistas (apdegęs, baigtumas 26 proc.) ir kasatoriaus neatstatytas, todėl sprendė, kad kasatorius neketino šio pastato naudoti pagal tiesioginę paskirtį. Teisėjų kolegija pažymi, kad ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas ar nuomininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šio pasato eksploatacijai yra reikalinga turėti žemės sklypo nuomos teisę. Dėl to teisėjų kolegija negali sutikti su kasacinio skundo argumentais, kad kasatorius turėjo pirmumo teisę pratęsti ginčo valstybinės žemės sutartį, ir pritaria bylą nagrinėjusių teismų išvadoms, jog jos, neketindamas pastato naudoti pagal tiesioginę paskirtį, neturi teisėto pagrindo reikalauti pirmumo teise išnuomoti ginčo žemės sklypą.

Kasaciniame skunde nurodoma, kad bylą nagrinėję teismai nepagrįstai konstatavo, jog nutrūkus nuomos sutarčiai, nutrūko kasatoriaus ir atsakovo ginčo žemės sklypo nuomos sutartiniai santykiai. Nagrinėjamoje byloje teismai konstatavo, kad tiek Vilniaus apskrities viršininko 2001 m. birželio 28 d. įsakyme dėl ginčo žemės sklypo išnuomojimo ieškovui, tiek nuomos sutartyje yra aiškiai apibrėžtas nuomos terminas (ne ilgiau kaip iki 2003 m. spalio 29 d.) bei įvardytos kitos sąlygos nuomos sutarčiai pasibaigti (iki bus parengtas teritorijos detalusis planas), šios sąlygos yra įvykusios, jokių nuorodų į nuomos sutarties galimą pratęsimą ar naujos sutarties sudarymą kitomis sąlygomis nuomos sutartyje nėra. Teisėjų kolegija pažymi, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje laikomasi pozicijos, jog pagrindas žemės nuomos sutarčiai pasibaigti yra nuomos termino suėjimas, o po šio termino suėjimo tolesnis naudojimasis žeme nustatytomis nuomos sąlygomis nedaro tokios sutarties neterminuotos; faktinis naudojimasis žeme be juridinio pagrindo, suteikiančio tokią teisę, ieškovui nesukuria teisėto naudotojo statuso (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. balandžio 24 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Tritho“ v. kooperatinė bendrovė „Ukrinų rapsas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-294/2006; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. vasario 11 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB,,Rudalita“ v. Vilniaus miesto savivaldybės taryba ir kt., bylos Nr.: 3K-3-96/2008). Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai tinkamai kvalifikavo tarp bylos šalių susiklosčiusius santykius ir pagrįstai sprendė, kad nuomos santykiai yra nutrūkę, kasatorius neturi pirmumo teisės sudaryti naują nuomos sutartį.

Dėl nuomos sutarties aiškinimo ir teisėtų lūkesčių apsaugos

Kasaciniame skunde kasatorius nurodo, kad bylą nagrinėję teismai nevertino jo ir atsakovo tikrųjų ketinimų sudarant nuomos sutartį ir rėmėsi vien tik pažodiniu nuomos sutarties teksto aiškinimu, taip nukrypdami nuo CK 6.193 straipsnyje įtvirtintų sutarčių aiškinimo nuostatų. Kasatoriaus teigimu, jam savo lėšomis ginčo sklype atliekant detaliojo planavimo veiksmus, siekiant ginčo sklypo tikslinę paskirtį pakeisti į mažaaukščių namų statybos, susiformavo teisėti kasatoriaus lūkesčiai, kad atsakovas sudarys su kasatoriumi ginčo sklypo nuomos sutartį po detaliojo plano parengimo.

Sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklės reglamentuotos CK 6.193–6.195 straipsniuose bei suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išnagrinėtose bylose (2004 m. rugsėjo 8 d. nutartis civilinėje byloje UAB,,Auksinis varnas” v. AB,,Lietuvos geležinkeliai“, bylos Nr. 3K-3-424/2004; 2005 m. rugsėjo 19 d. nutartis civilinėje byloje UAB „BIVAINIS“ v. A. B. firma „ARUM“, bylos Nr. 3K-3-406/2005; 2006 m. sausio 11 d. nutartis civilinėje byloje VĮ Valstybės turto fondas v. UAB „Cetarium“, UAB „Ortofina“ ir R. G. K., bylos Nr. 3K-3-17/2006; 2007 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje UAB „Sarteksas“ v. UAB „Beltateksas, bylos Nr. 3K-3-203/2007; 2008 m. balandžio 1 d. nutartis civilinėje byloje R. M. v. bendra Lietuvos-Ukrainos įmonė UAB „Azovlitas“, bylos Nr. 3K-3-201/2008; ir kt.). Esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nagrinėjamoje byloje teismai tinkamai kvalifikavo tarp bylos šalių susiklosčiusius santykius, aiškindami nuomos sutartį, atsižvelgė ne tik į sutarties tekstą, bet ir į šalių ketinimus, sutarties sudarymo ir vykdymo aplinkybes, todėl negalima konstatuoti, jog kasacinio skundo argumentai sudaro pagrindą naikinti skundžiamus teismų sprendimus.

Nagrinėjamoje byloje teismų nustatyta, kad 2001 m. vasario 12 d. kasatorius įsigijo sandėlį, kad turėtų teisę ne aukciono būdu išsinuomoti ginčo žemės sklypą iš atsakovo, tačiau net neketino pagal teisės aktų ir sutarties nuostatas naudotis ginčo žemės sklypo nuomos teise savo įsigyto statinio eksploatacijai, t. y. neketino nei jo atstatyti, nei remontuoti, nei naudoti. Teisėjų kolegija pažymi, kad valstybinės žemės sklypo socialinė paskirtis yra ta, kad žemė būtų naudojama pagal nustatytą pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį, todėl valstybė, sudarydama su kasatoriumi valstybinės žemės sklypo, skirto sandėlio statiniui eksploatuoti, nuomos sutartį, turėjo tikslą ne tik gauti nuompinigius ir tinkamą žemės sklypo priežiūrą, bet ir turėjo pakankamą pagrindą tikėtis, kad žemės sklype bus vykdoma bei plėtojama ginčo sutartyje nustatyta veikla. Dėl to teisėjų kolegija negali nesutikti su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad kasatoriui, savo iniciatyva ir rizika parengus ginčo sklypo detalųjį planą, kuriuo pakeista šio sklypo paskirtis į gyvenamąją bei jis suskaidytas į šešiolika atskirų sklypų, ikisutartiniai santykiai tarp bylos šalių nesusiklostė, o iš to kylančias pasekmes turi prisiimti kasatorius. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasatoriaus lūkestis, jog pakeitus ginčo sklypo paskirtį į gyvenamąją, šis sklypas (sklypai) jam bus išnuomotas ne aukciono tvarka, nėra teisėtas ir todėl negali būti saugomas teisės. Minėta, kad valstybinės žemės sklypai ne aukciono tvarka išnuomojami ant šių sklypų esančių pastatų savininkams, kad esantys pastatai galėtų būti naudojami pagal jų tiesioginę paskirtį. Dėl to esant akivaizdžiam kasatoriaus siekiui ginčo sklype vykdyti komercinę-ūkinę veiklą, nesusijusią su turimo pastato eksploatavimu, toks lūkestis prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti teisės aktų nustatyta tvarka ginamas.

Kasaciniame skunde nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas, pažeisdamas CPK 320 straipsnio 1 dalies nuostatas, nepagrįstai susiaurino apeliacinės instancijos teismo bylos nagrinėjimo ribas, nes nevertino kasatoriaus apeliaciniame skunde nurodytų aplinkybių dėl teisėtų lūkesčių ir ikisutartinių santykių pažeidimo. Teisėjų kolegija pažymi, kad iš nagrinėjamoje byloje priimtų teismų sprendimų matyti, jog bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad ikisutartiniai santykiai tarp bylos šalių nesusiklostė, todėl galima daryti išvadą, jog teismai kartu konstatavo, kad tokie santykiai nebuvo pažeisti, nes jie nesusiklostė. Nors teisėjų kolegija negali nesutikti su kasacinio skundo argumentu, kad apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nevertino apeliacinio skundo argumento dėl teisėtų lūkesčių galimo pažeidimo, šis procesinis pažeidimas laikytinas neesminiu, nes teismas iš esmės bylą išnagrinėjo teisingai, tinkamai pritaikė materialines teisės normas, ištyrė visas reikšmingas bylai aplinkybes ir padarė teisingas išvadas, todėl toks proceso teisės normų pažeidimas nedaro įtakos teismo sprendimo teisėtumui ir pagrįstumui ir negali būti tuo pagrindu naikinamas.

Dėl įrodymų vertinimo

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasacinis teismas nenustatinėja iš naujo faktinių duomenų, spręsdamas dėl teisės taikymo remiasi pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų konstatuotais faktais (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Fakto klausimai nagrinėjant bylą kasacine tvarka analizuojami tiek, kiek reikia nustatyti, ar žemesniųjų instancijų teismai teisingai taikė materialiosios teisės normas, t. y. ar teisingai kvalifikavo ginčo santykį pagal byloje nustatytas aplinkybes, taip pat ar tinkamai taikė įrodinėjimą civiliniame procese reglamentuojančias proceso teisės normas. Teisėjų kolegija pažymi, kad teismo sprendimas ar nutartis pripažįstami teisėtais ir pagrįstais, kai teismo išvados atitinka įstatymo nustatytomis priemonėmis ir įstatymo nustatyta tvarka konstatuotas turinčias reikšmės bylai aplinkybes. Išvados apie faktines aplinkybes gali būti grindžiamos tik CPK 177 straipsnio 2 ir 3 dalyse išvardytomis įrodinėjimo priemonėmis, o įrodymai turi būti gauti ir ištirti CPK nustatyta tvarka. CPK 185 straipsnyje įtvirtintas laisvo įrodymų vertinimo principas reiškia, kad galutinai ir privalomai įrodymus įvertina teismas, tačiau yra saistomas įrodymų leistinumo ir sąsajumo (CPK 177 straipsnio 4 dalis, 180 straipsnis), kitų įrodinėjimo taisyklių (CPK 182 straipsnis). Teismo vidinis įsitikinimas – tai įsitikinimas, pasiektas kruopščiai ir visapusiškai tiriant visas bylos aplinkybes ir išplaukiantis iš nustatytų bei tirtų aplinkybių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 29 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. D. v. T. E., bylos Nr. 3K-3-516/2004).

CPK reikalavimas visapusiškai, išsamiai ir objektyviai ištirti bylos aplinkybes yra tiesiogiai susijęs su medžiaga, surinkta ir išnagrinėta vykstant procesui. Kasatorius nurodo, kad teismai neįvertino aplinkybės, jog kasatorius ginčo žemės sklypo detalųjį planą rengė savo lėšomis ir atsakovo pritarimu, todėl laikytina, kad tarp bylos šalių susiklostė ikisutartiniai santykiai. Pagal CPK 185 straipsnį teismas turi visapusiškai, išsamiai ir objektyviai ištirti byloje esančią medžiagą ir įrodymus ir, jais remdamasis, priimti byloje sprendimą. Nagrinėjamoje byloje kasatoriaus veiksmai rengiant ginčo žemės sklypo detalųjį planą teismų, remiantis surinktais įrodymais, buvo vertinti kaip kasatoriaus iniciatyva ir rizika atliekami veiksmai, kurių pagrindu jokie ikisutartiniai santykiai dėl valstybinės žemės sklypo nuomos nesusiklostė. Remiantis bylos duomenimis, negalima teigti, kad bylą nagrinėję teismai nesilaikė tinkamo įrodymų vertinimo taisyklių ar nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo formuojamos teismų praktikos šiuo klausimu. Teisėjų kolegija pažymi, kad galutinį įrodymų vertinimą teismas pateikia sprendimo motyvuojamojoje dalyje, kur turi būti nurodytos bylai reikšmės turinčios aplinkybės, kokiais įrodymais remiasi teismas darydamas savo išvadas dėl ginčo esmės. Nagrinėjamoje byloje teismai tinkamai ištyrė surinktus įrodymus, jų pagrindu nustatė bylai reikšmingas aplinkybes ir padarė pagrįstas išvadas, todėl nėra pagrindo naikinti skundžiamų teismų sprendimų kasaciniame skunde nurodytais motyvais.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Pagal CPK 98 straipsnio nuostatas išlaidos advokato pagalbai apmokėti atlyginamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas. Bylinėjimosi išlaidos priteisiamos ne tik bylą laimėjusiai šaliai, bet ir trečiajam asmeniui, nepareiškusiam savarankiškų reikalavimų, jeigu teismo sprendimas priimtas tos šalies naudai, kurios interesus gynė trečiasis asmuo. Remiantis CPK 98 straipsnio 2 dalimi ir teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio 8.14 punktu, nepareiškusiam savarankiškų reikalavimų trečiajam asmeniui atsakovo pusėje G. D. priteistinos 1600 Lt išlaidos advokato pagalbai, surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, apmokėti.

Remdamasi tuo, kas aptarta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai nesudaro įstatyme (CPK 346 straipsnio 2 dalyje) nustatytų pagrindų naikinti skundžiamus teismų priimtus sprendimus.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 93, 98 straipsniais ir 362 straipsnio 1 dalimi,

nutaria:

Palikti Vilniaus miesto 1-ojo apylinkės teismo 2007 m. gruodžio 28 d. ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. birželio 18 d. nutartį nepakeistą.

Priteisti iš kasatoriaus UAB „Semerta“, juridinio asmens kodas 124642014, trečiajam asmeniui G. D., (duomenys neskelbtini), 1600 (vieną tūkstantį šešis šimtus) Lt išlaidų advokato pagalbai, surašant atsiliepimą į kasacinį skundą, atlyginti.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai

Janina Stripeikienė

Janina Januškienė

Gintaras Kryževičius