Civilinė byla Nr. 3K-3-714/2013 (S)
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-04209-2010-3
Procesinio sprendimo kategorijos: 32.5.4; 42.8
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Dangutės Ambrasienės (pranešėja), Antano Simniškio ir Juozo Šerkšno (kolegijos pirmininkas), rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo Danske Bank A/S, veikiančio per Danske BANK A/S Lietuvos filialą, kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 21 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų O. S. ir I. P. (I. P.) ieškinį atsakovui Danske Bank A/S dėl įpareigojimo atsisakyti hipotekos ir ją išregistruoti; trečiasis asmuo, nepareiškiantis savarankiškų reikalavimų, BUAB „Skigra“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
2006 m. kovo 7 d. AB Sampo bankas (vėliau reorganizuotas prijungiant prie atsakovo Danske Bank A/S) ir trečiasis asmuo UAB „Skigra“ sudarė kredito sutartį, pagal kurią trečiajam asmeniui buvo suteiktas kreditas patalpoms, esančioms adresu: Antakalnio g. 30, Vilnius, įsigyti ir šiems pastatams rekonstruoti (toliau – Kredito sutartis). Šios patalpos buvo įkeistos kredito grąžinimui užtikrinti. Kredito sutarties 56 punkte buvo nustatyta, kad minimali patalpų pardavimo kaina yra 6000 Lt už 1 kv. m ir kad ši gali būti mažinama tik gavus išankstinį rašytinį banko sutikimą.
2009 m. vasario 27 d. ieškovas I. P. ir trečiasis asmuo sudarė pirkimo–pardavimo sutartį, kuria ieškovai įsigijo butą pirmiau nurodytame pastate, taip pat automobilių stovėjimo aikštelę (toliau – Pirkimo–pardavimo sutartis). Butas buvo nupirktas už 3000 Lt už 1 kv. m kainą. Prie Pirkimo–pardavimo sutarties buvo pridėtas banko 2007 m. rugpjūčio 9 d. raštas (toliau – Raštas), kuriame nurodyta, kad bankas neprieštarauja, jog trečiasis asmuo parduotų visas patalpas su sąlyga, kad šios liks įkeistos, taip pat kad atsakovas atsisakys patalpų įkeitimo po to, kai visa likusi nesumokėta kiekvienos patalpos pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta kainos dalis bus pervesta į atsakovo atidarytą specialiąją sąskaitą ir panaudota kreditui dengti, ir nepadengto kredito bei liksiančio įkeisto turto santykis sudarys ne daugiau kaip 70 proc.
Ieškovai sumokėjo visą Pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytą kainą į pirmiau nurodytą specialiąją sąskaitą, tačiau hipoteka butui nebuvo panaikinta, o vėliau į jį buvo nukreiptas išieškojimas už trečiojo asmens skolą atsakovui. Atsakovas 2010 m. rugpjūčio 3 d. rašte ieškovams nurodė neatsisakantis buto hipotekos, nes trečiasis asmuo, pažeisdamas Kredito sutartį, butą ieškovams pardavė už mažesnę kainą ir nepadengė kainų skirtumo.
Ieškovai kreipėsi į teismą, prašydami įpareigoti atsakovą atsisakyti buto hipotekos bei atlikti veiksmus hipotekai išregistruoti. Ieškovų teigimu, abi Rašte numatytos sąlygos buvo įvykdytos.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinių sprendimų esmė
Vilniaus apygardos teismas 2011 m. rugsėjo 28 d. sprendimu ieškinį tenkino visiškai.
Teismas kvalifikavo atsakovo raštą vienašaliu sandoriu, įpareigojančiu vykdyti juo prisiimtus įsipareigojimus. Teismo nuomone, egzistuojant Rašte nurodytoms sąlygoms, atsakovas privalo atsisakyti ieškovų buto hipotekos ir ją išregistruoti. Teismas pažymėjo, kad prievoliniai teisiniai santykiai susiklostė tarp atsakovo ir trečiojo asmens. Jei trečiasis asmuo pažeidė prievoles atsakovui, tai jis ir turi atsakyti atsakovui. Byloje nėra duomenų, kad ieškovams buvo žinomas atsakovo ir trečiojo asmens susitarimas dėl minimalios parduodamo turto kainos, o ieškovų sąžiningumo prezumpcija nebuvo paneigta.
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovo apeliacinį skundą, 2013 m. gegužės 21 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2011 m. rugsėjo 28 d. sprendimą paliko nepakeistą, iš esmės sutikdama su jame nurodytais motyvais.
Teismas nurodė, kad pagal CK 4.197 straipsnio 3 dalį hipoteka gali baigtis kreditoriaus ir skolininko susitarimu arba kai hipotekos kreditorius hipotekos atsisako. Teismo nuomone, atsakovo Raštas yra vienašalis sandoris, kuriuo jis įsipareigojo atsisakyti turto hipotekos per 20 kalendorinių dienų po to, kai: 1) visa likusi nesumokėta kiekvieno turto pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta kainos dalis bus pervesta į banke atidarytą specialiąją sąskaitą ir panaudota kreditui dengti; 2) nepadengto kredito bei likusio įkeisto turto santykis sudarys daugiau kaip 70 proc. Ginčo šalys pripažįsta, kad ieškovai pervedė į nurodytą specialiąją sąskaitą Pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytą sumą. Ginčas kilo dėl antrosios sąlygos bei Kredito sutartimi numatyto įpareigojimo turtą parduoti už ne mažesnę negu 6000 Lt už 1 kv. m kainą įvykdymo. Teisėjų kolegija konstatavo, kad atsakovas bei trečiasis asmuo yra profesionalūs verslininkai, o ieškovai, įsigiję butą savo poreikiams tenkinti, laikytini vartotojais. Įrodymų, kad ieškovams bei notarei buvo žinoma apie kredito sutartyje numatytą draudimą perleisti turtą už mažesnę negu 6000 Lt už 1 kv. m apeliantas nepateikė. Teismas sprendė, kad nesąžiningai pasielgė trečiasis asmuo, kuris, žinodamas apie Kredito sutartyje numatytą sąlygą dėl parduodamo turto kainos, turtą parleido už žymiai mažesnę kainą. Bankas apie sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį sužinojo 2009 m. kovo 20 d., tačiau šios sutarties neginčijo, o įpareigojo trečiąjį asmenį pervesti į banko sąskaitą skirtumą tarp parduoto turto kainos ir sutarties 56 punkte numatytos minimalios kainos.
Teisėjų kolegija nurodė, kad atsakovas, siekdamas įrodyti, jog nepadengto kredito bei likusio įkeisto turto santykis buvo mažesnis negu 70 proc., galėjo nurodytus duomenis pateikti bylą nagrinėjančiam teismui, tačiau to nepadarė, todėl neįrodė aplinkybių, kad ieškovų pervestos buto kainos nepakako trečiojo asmens skolai padengti. Teisėjų kolegija sprendė, kad nei trečiojo asmens nesąžiningumas, nei tai, kad bankas elgėsi nerūpestingai, negali būti pagrindas apriboti ieškovų teisėtus interesus. Kadangi ieškovai tinkamai įvykdė Pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas, jiems nekyla įsipareigojimų pagal atsakovo ir trečiojo asmens sudarytą Kredito sutartį.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu atsakovas Danske Bank A/S prašo Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 21 d. nutartį panaikinti ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti arba perduoti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui.
Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
Dėl CK 6.129, 6.189 straipsnių taikymo. Apeliacinis teismas, spręsdamas, kad Raštas yra hipotekos kreditoriaus atsisakymas hipotekos CK 4.197 straipsnio 3 dalies prasme, nepagrįstai išplėtė asmenų, kuriems šis sukelia teises ir pareigas, sąrašą ir dėl to netinkamai taikė CK 6.129 ir 6.189 straipsnių nuostatas. Save esme Raštas yra vienašalis sąlyginis sandoris su atidedamąja sąlyga (CK 1.66 straipsnio 2 dalis), juo šalys susitaria, kad teisės ir pareigos šalims atsiras tik ateityje susiklosčius aptartoms sąlygoms. Raštas adresuotas tik trečiajam asmeniui, jis yra sudėtinė Kredito sutarties dalis, todėl jame ir Kredito sutartyje įtvirtintos sąlygos, susijusios su hipotekos atsisakymu, privalo būti aiškinamos sistemiškai. Kadangi Kredito sutartis sudaryta atsakovo ir trečiojo asmens, tai darytina išvada, jog Rašte išdėstytos hipotekos atsisakymo sąlygos saistė tik šiuos asmenis, todėl ieškovai negalėjo įgyti jokių materialiųjų teisių.
Sistemiškai aiškinant CK 6.129 straipsnio 2, 7 dalis bei 4.181 straipsnį darytina išvada, kad svetimo turto hipotekos atveju atsisakymas hipotekos privalo būti adresuotas konkrečiam įkeisto turto savininkui. Priešingas aiškinimas neatitinka CK 6.129 straipsnio 2 dalies nuostatų ir negali būti laikomas hipotekos kreditoriaus atsisakymu hipotekos pagal CK 4.197 straipsnio 3 dalį.
Raštas gali būti laikomas aiškiu ir neabejotinu pareiškimu apie atleidimą nuo prievolės, jei jis yra aiškinamas Kredito sutarties kontekste. Priešingu atveju nėra galimybės nustatyti tikrosios šio vienašalio sandorio šalies (banko) valios, nes Rašte nenurodyta viena esminių sąlygų: Kredito sutarties 56 punkte nustatyta, kad minimali patalpų pardavimo kaina turi būti 6000 Lt už 1 kv. m, o ji mažinama gali būti tik gavus išankstinį raštišką banko sutikimą. Ieškovai, žinodami, kad butas yra įkeistas, privalėjo kreiptis į banką su prašymu nurodyti atskirai arba patvirtinti trečiajam asmeniui Rašte nurodytas hipotekos atsisakymo sąlygas. To nepadarius, Raštas ieškovams nesuteikė teisės reikalauti, kad bankas atsisakytų buto hipotekos.
Dėl ieškovų sąžiningumo. Įkeitimo teisė skirta pagrindinei prievolei užtikrinti, todėl ji gali pasibaigti, pasibaigus pagrindinei prievolei CK šeštosios knygos IX skyriuje įvardytais prievolių pabaigos pagrindais. Taigi, įkeitimo (hipotekos) teisės pasibaigimo pagrindai yra neatskiriamai susiję su pagrindine prievole, todėl kiekvienas civilinių teisinių santykių subjektas, įsigyjantis nekilnojamąjį turtą, kuris yra įkeistas užtikrinant kito asmens prievoles, turi būti ypač budrus ir rūpestingas. Asmuo, siekiantis įsigyti už trečiojo asmens prievoles įkeistą turtą, gali susipažinti su pagrindinės prievolės dokumentais arba kreiptis į hipotekos kreditorių su prašymu nurodyti hipotekos atsisakymo sąlygas. Atsakovo nuomone, ieškovai nebuvo rūpestingi, nes nesidomėjo Kredito sutarties sąlygomis ir nesikreipė į atsakovą.
Byloje esantys įrodymai leidžia daryti išvadą, kad ieškovams buvo žinoma, jog butas parduodamas už mažesnę nei banko nustatytą kainą. Sutarties 6.2 punkte ieškovai patvirtino, kad jiems yra žinoma, jog perkamas butas yra įkeistas bankui ir jog jie sutinka pirkti butą sutartyje nurodytomis sąlygomis. Pardavėjas (UAB „Skirga“) įsipareigojo užtikrinti, kad hipoteka būtų išregistruota ne vėliau kaip per keturiasdešimt penkias kalendorines dienas nuo tos dienos, kai pirkėjas atsiskaitys su pardavėju. Taigi, pirkėjai turėjo suprasti, kad buto kaina yra mažesnė nei ta, kurios reikia, kad hipoteka būtu išregistruota. Be to, ieškovai negali būti laikomi sąžiningais, nes butą su dalimi automobilių stovėjimo aikštelės jie nupirko vos už 56 proc. šio turto vidutinės rinkos vertės. Taigi, jie prisiėmė riziką, kad, UAB „Skirga“ negrąžinus bankui kredito sumos, kurios pakaktų hipotekai išregistruoti, jie patys turės padengti skirtumą.
Dėl notarės įtraukimo trečiuoju asmeniu. CPK 37 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad dalyvaujančiais byloje asmenimis laikomi proceso dalyviai, turintys teisinį suinteresuotumą bylos baigtimi. Teisinį suinteresuotumą turinčiais asmenimis pripažįstami asmenys, kurių teisėms ir pareigoms bylos išsprendimas turės įtakos. Pirmosios instancijos teismas į bylą trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, neįtraukė Pirkimo–pardavimo sutartį patvirtinusios Vilniaus miesto 26-ojo notarų biuro notarės R. Džavachidienės, nors bylos baigtis turi įtakos jos teisėms ir pareigoms. Taip pirmosios instancijos teismas padarė proceso teisės normų pažeidimą, sudarantį absoliutų sprendimo negaliojimo pagrindą, o apeliacinės instancijos teismas šios klaidos neištaisė.
Iš į bylą pateikto hipotekos registrų išrašo matyti, kad hipotekos lakštą, kuriuo buvo įkeistas butas, tvirtino ta pati notarė. Tvirtinant hipotekos lakštą, notarei buvo pateikta ir Kredito sutartis, todėl ji turėjo žinoti apie joje įtvirtintą sąlygą dėl minimalios parduodamo turto kainos. Tai reiškia, kad Pirkimo–pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta, nes jos sudarymą tokiomis sąlygomis draudė Kredito sutartis. Tokią sutartį patvirtinusi notarė pažeidė Notariato įstatymo 2 straipsnio 1 dalies ir 30 straipsnio reikalavimus.
Neįtraukę notarės į bylą trečiuoju asmeniu be savarankiškų reikalavimų, neišklausę jos paaiškinimų dėl pirmiau nurodytų aplinkybių, bylą nagrinėję teismai neturėjo pagrindo daryti išvadų, jog sutartį patvirtinusi notarė nežinojo apie Kredito sutartyje nustatytą draudimą perleisti butą už mažesnę nei 6000 Lt už 1 kv. m kainą.
Dėl bylos esmės atskleidimo. Pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės. Pagal CPK 263 straipsnio 2 dalį teismas turi pareigą pagrįsti sprendimą tik tais įrodymais ir aplinkybėmis, kurios buvo ištirtos teismo posėdyje. Pirmosios instancijos teismas, įvertinęs rašto turinį, sprendė, jog jis yra vienašalis sandoris įpareigojantis banką įvykdyti prisiimtus įsipareigojimus ir atsisakyti buto hipotekos, tačiau jis netyrė aplinkybės, ar yra tenkinama antroji hipotekos atsisakymo sąlygą, t. y. ar pervedus lėšas į nurodytą specialią sąskaitą, nepadengto kredito bei įkeisto turto santykis bus mažesnis nei 70 proc.
Ieškovams teigiant, kad įvykdė rašte nurodytas hipotekos atsisakymo sąlygas, jie privalėjo pateikti tai pagrindžiančius įrodymus (CPK 178 straipsnis). Apeliacinis teismas nepagrįstai šią pareigą perkėlė atsakovui motyvuodamas tuo, jog ieškovai nebuvo Kredito sutarties šalis, todėl jiems duomenys nebuvo teikiami. Nustačius, kad pirmosios instancijos teismas nesurinko ir neištyrė visų įrodymų, reikalingų ginčui išspręsti ir reikšmingoms bylos aplinkybėms nustatyti, apeliacinės instancijos teismas turėjo arba pats pašalinti šiuos pažeidimus, arba grąžinti bylą nagrinėti iš naujo.
Dėl banko rūpestingumo. Bylą nagrinėjusių teismų išvada dėl banko nerūpestingumo, kurios pagrindu teismai atsisakė ginti banko teises perkeldamas jam su tuo susijusią riziką, nemotyvuota. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotą praktiką, esant neišsamiems sprendimo motyvams, tai gali būti pripažinta esminiu pažeidimu (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas), jeigu motyvuojamojoje dalyje neatsakyta į pagrindinius (esminius) bylos faktinius ir teisinius aspektus, ir dėl to byla galėjo būti išspręsta neteisingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. gruodžio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. 3K-3-603/2008).
Atsiliepimu ieškovai su kasaciniu skundu nesutinka, prašo jį atmesti ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 21 d. nutartį palikti nepakeistą bei priteisti bylinėjimosi išlaidas.
Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:
Atsakovo teigimu, raštas yra sandoris su atidedamąja sąlyga, saistantis tik jo šalis, o ieškovai negali juo remtis. Tokia pozicija nepagrįsta, nes pagal CK 1.63 straipsnio 5 dalį vienašaliams sandoriams prievoles ir sutartis reglamentuojančios teisės normos taikomos tiek, kiek tai neprieštarauja įstatymams ir vienašalio sandorio esmei. Byloje esantys įrodymai bei paties rašto turinys, išdavimo tikslas bei atsakovo ir trečiojo asmens (pardavėjo) elgesys po rašto sudarymo pagrindžia, kad atsakovas leido trečiajam asmeniui pardavėjui parduoti visą įkeistą turtą ir prisiėmė vienašalį įsipareigojimą dėl atsisakymo hipotekos įvykdžius tam tikras sąlygas.
Kredito sutarties 71 punkte įtvirtintos įkeitimo atsisakymo sąlygos yra panašios į nustatytąsias Rašte, šiame punkte nėra nurodyta minimali turto pardavimo kaina kaip pagrindas atsisakyti išregistruoti hipoteką. Kasacinio teismo praktikoje į Raštą savo turiniu panašūs sutikimai ir įsipareigojimai kvalifikuojami kaip vienašaliai sandoriai. Pavyzdžiui, 2008 m. birželio 17 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-335/2008, teismas konstatavo, kad juridinio asmens sutikimas dėl prekių ženklo panaudojimo kito juridinio asmens pavadinime yra vienašalis sandoris; nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-538/2007 vienašaliu sandoriu pripažino asmens įsipareigojimą sumokėti tam tikrą pinigų sumą; nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-343/1999 asmenų pareiškimus dėl nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo atsisakymo kasacinės instancijos teismas taip pat pripažino vienašaliais sandoriais. Taigi akivaizdu, kad atsakovas raštu sudarė vienašalį sandorį ir jam tenka vykdyti prisiimtus įsipareigojimus, nepriklausomai nuo to, ar to reikalauja ieškovai ar pardavėjas (CK 1.63 straipsnio 4 dalis).
Atsakovas nesutinka, kad buvo įvykdyta antroji Rašto sąlyga – reikalavimas, jog panaudota pardavėjo kreditui dengti ir nepadengto kredito suma bei liksiančio įkeisto turto santykis sudarytų ne daugiau kaip 70 proc. Ši pareiga dėl jos turinio specifikos turėtų būti perkeliama ne pirkėjui (ieškovams), o pardavėjui (trečiajam asmeniui), nes ieškovai turėjo ribotas galimybes gauti informacijos, pagrindžiančios, ar ši sąlyga yra įvykdyta. Pardavėjui suteikto kredito likutis, visas prievolei užtikrinti įkeistas turtas ar kitos prievolės užtikrinimo priemonės ir pan. – šią informaciją turi atsakovas bei pardavėjas. Jei pardavėjas žino, kad antroji Rašto sąlyga negali būti įvykdyta pardavus įkeistą turtą ar jo dalį už tam tikrą jo nustatytą kainą, tai jis, elgdamasis apdairiai ir sąžiningai, turėtų įkeisto turto ar jo dalies neparduoti.
Informacijos apie pardavėjo skolos pagal Kredito sutartį likutį atsakovas sąmoningai neteikė nei ieškovams, nei bylą nagrinėjusiems teismams, į ieškovų atstovo klausimą, nagrinėjant bylą pirmosios instancijos teisme, kokio dydžio skola yra likusi atsakovui pagal užtikrintą prievolę, atsakovo atstovas atsakė, kad nežino. Be to, atkreiptinas dėmesys į tai, kad nors ieškovai ir neturėjo pareigos įvykdyti antrosios Rašto sąlygos, ji buvo realiai įvykdyta: iš byloje esančių rašytiniųįrodymų bei šalių atstovų paaiškinimų matyti, kad atsakovui įkeisto turto ir pardavėjoneįvykdytų įsipareigojimų pagal Kredito sutartį santykis yra mažesnis nei 70 proc.
Minimali turto pardavimo kaina, dėl kurios buvo susitarę atsakovas ir trečiasis asmuo, nėra ir negali būti laikoma pagrindu atsisakyti hipotekos ir ją išregistruoti, nes toks susitarimas įtvirtintas tik Kredito sutartyje ir saisto tik atsakovą ir trečiąjį asmenį, o byloje nustatyta, kad nei ieškovai, nei notarė apie susitarimą dėl minimalios turto pardavimo kainos susitarimą nežinojo ir negalėjo žinoti.
Pagal Kredito sutartį buvo įkeista keletas nekilnojamojo turto objektų, ne tik butas, todėl tuo atveju, kai vienas iš įkeistų objektų parduodamas už mažesnę kainą, nei numatyta Kredito sutartyje, bet negrąžintos skolos ir likusio įkeisto turto santykis atitinka Kredito sutarties reikalavimą, kreditoriaus interesai išlieka nepažeisti. Tokiu atveju kreditoriaus sutikimas dėl įkeisto turto pardavimo rinkos kaina vertintinas tik kaip formalumas.
Ieškovai laikytini vartotojais, nes butą pirko asmeniniams šeimos poreikiams, o atsakovas ir pardavėjas yra profesionalūs verslininkai, kuriems keliami didesni atidumo ir rūpestingumo reikalavimai. Vartotojas, kaip sutarties šalis, dėl objektyvių priežasčių (informacijos, patirties, ir kitų panašių aplinkybių yra akivaizdžiai nelygiavertėje padėtyje su kita sutarties šalimi). Atsakovas nepateikė teismui jokių įrodymų, kuriais remiantis jis būtų įrodinėjęs, kad ėmėsi visų jam priimtinų priemonių, jo nuomone, neteisėtam ir neteisingam Buto pirkimo–pardavimo sandoriui sustabdyti arba jo padariniams nedelsiant pašalinti, nesukeliant neproporcingai didelės žalos ieškovams. Tokio elgesio yra reikalaujama iš profesionalaus rinkos dalyvio. Ieškovai yra Rusijos Federacijos gyventojai, nemokantys lietuvių kalbos. Net jei jis būtų susipažinę su Lietuvos teisine sistema, įstatymuose nėra įtvirtintos imperatyvios pirkėjo (vartotojo) pareigos prieš sudarant hipoteka įkeisto turto pirkimo–pardavimo sandorį susipažinti su sutarties, kurios pagrindu įregistruota hipoteka, ir (arba) su ja susijusių dokumentų turiniu. Be to, tokia informacija laikoma konfidencialia (Kredito sutarties 81 punktas). Kadangi sandorį patvirtino notarė, tai ieškovai neturėjo pagrindo abejoti jo teisėtumu bei turėjo pagrįstą lūkestį, kad sutarties bus laikomasi.
Dalis kasaciniame skunde pateikiamų argumentų savo turiniu yra skirti ne ieškovams, o trečiajam asmeniui (pardavėjui), kuris, kaip pripažino apeliacinės instancijos teismas, yra kaltas dėl sutartinės prievolės pažeidimo. Pardavėjas savo kaltę pripažino ir įsipareigojo atsakovui atlyginti kilusius nuostolius, t. y. padengti skirtumą tarp sutarties kainos ir Kredito sutartimi sulygtos kainos.
Rašto pagrindu sudarius notarinę sutartį, kuri nebuvo nuginčyta, atsakovassutikimo dėl buto pardavimo negali atšaukti. Tokio sutikimo atšaukimas ir buto realizavimas tenkinant atsakovo reikalavimus sukeltų neproporcingai didelę žalą ieškovams, kaip sąžiningiems turto įgijėjams, bei neatitiktų sąžiningumo, protingumo bei teisingumo principų.
Atsakovas delsė informuoti apie pardavėjo įsipareigojimų nevykdymą ieškovus. Ieškovai per tą laiką įsigytą butą įrengė, jame lankėsi kelis kartus, investavo į baldus ir pan. Kadangi atsakovas buto pirkimo–pardavimo sutarties niekada neginčijo, tai reiškia, kad šis sandoris jo interesų nepažeidė.
Neįpareigojus atsakovo atsisakyti hipotekos ir ją išregistruoti butas būtų parduotas išvaržytynių ir panaudotas atsakovo reikalavimams dengti. Pardavėjas yra bankrutuojanti bendrovė, todėl ieškovai, norėdami atgauti už butą sumokėtą sumą, turėtų teikti finansinį reikalavimą pardavėjo bankroto byloje ir taptų trečiosios eilės kreditoriais. Tokiu atveju ieškovai prarastų turtą, pagerinimus, kuriuos investavo į šį turtą, galbūt neatgautų ir jau sumokėtos buto kainos, nes pardavėjas neturi pakankamai turto visų kreditorių, ypač trečiosios eilės, reikalavimams padengti.
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad absoliutus teismo sprendimo negaliojimo pagrindas yra ne visais atvejais, kai teismas neįtraukia į procesą visų teisinį suinteresuotumą turinčių asmenų, bet tik tais, kai tai susiję su įstatyme nustatytais padariniais – sprendimu turi būti nuspręsta ir dėl tokių asmenų teisių ar pareigų (byla Nr. 3K-3-334/2011). Ieškovų nuomone, pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimais notarei nebuvo nustatytos arba panaikintos teisės ar pareigos, arba kitaip pakeista jos teisinė padėtis, todėl pagrindo naikinti sprendimą remiantis CPK 329 straipsnio 2 dalies 2 punktu nėra.
Atsakovo teiginiai, kad neįtraukus notarės trečiuoju asmeniu nebuvo gauta daugiau įrodymų dėl to, kad ji nežinojo apie susitarimą dėl minimalios turto pardavimo kainos ir kt., nepagrįsti. Nei pirmosios, nei apeliacinės instancijos teismuose atsakovas neteikė įrodymų, pagrindžiančių pirmiau nurodytas aplinkybes, bei nesinaudojo CPK suteiktomis priemonėmis tokius įrodymus išreikalauti iš notarės.
Atsakovas nurodo, kad teismas nenurodė, jog atsakovo elgesys laikytinas nerūpestingu. Šis teiginys nepagrįstas, nes teismai pateikė motyvus, pagrindžiančius priimtus sprendimus, taigi šie sprendimai laikytini pagristais ir teisėtais, todėl pagrindo naikinti skundžiamą nutartį remiantis CPK 346 straipsnio 2 dalies 4 punkto nuostata nėra pagrindo.
Atsakovas turi teisę teikti įrodymus dėl bylai reikšmingų aplinkybių, tačiau ar tikslingaįrodinėti atitinkamas aplinkybes, atsakovas sprendžia savarankiškai. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas konstatavo atsakovo nerūpestingumą, taigi atsakovas su apeliaciniu skundu galėjo pateikti įrodymus, paneigiančius tokias teismo išvadas, tačiau to nepadarė. Atsakovo nerūpestingumą pagrindžia aplinkybė, kad jis nesiėmė jokių priemonių užtikrinti, kad notarė netvirtintų jokių pardavėjui įkeisto turto pirkimo–pardavimo sandorių, kurių kaina būtų mažesnė už nurodytąją Kredito sutarties 56 punkte. Nagrinėjamoje byloje taip pat nustatyta, kad atsakovas apie sutartį su ieškovais sužinojo 2009 m. kovo 20 d., t. y. iš karto po jos sudarymo. Be to, į jo sąskaitą ieškovai pervedė visą buto kainą, tačiau iki to laiko, kol ieškovai kreipėsi į teismą su ieškiniu dėl hipotekos išregistravimo, atsakovas nesiėmė jokių veiksmų. Atsižvelgiant į šias aplinkybes, manytina, kad atsakovas buvo neapdairus ir nerūpestingas.
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl CK 6.129, 6.189 straipsnių taikymo
Kasaciniame skunde teigiama, kad apeliacinis teismas, spręsdamas, jog Raštas yra hipotekos kreditoriaus atsisakymas hipotekos CK 4.197 straipsnio 3 dalies prasme, nepagrįstai išplėtė asmenų, kuriems šis sukelia teises ir pareigas, sąrašą ir dėl to netinkamai taikė CK 6.129 ir 6.189 straipsnių nuostatas.
CK 4.197 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad hipoteka gali baigtis kreditoriaus ir skolininko susitarimu ar kai hipotekos kreditorius hipotekos atsisako. Nagrinėjamoje byloje atsakovas Raštu, adresuotu trečiajam asmeniui, įsipareigojo atsisakyti hipotekos ir per 20 dienų ją išregistruoti, kai bus įvykdytos šios sąlygos: 1) visa likusi nesumokėta kiekvieno turto pirkimo–pardavimo sutartyje nurodyta kainos dalis bus pervesta į banke atidarytą specialiąją sąskaitą ir panaudota kreditui dengti; 2) nepadengto kredito bei likusio įkeisto turto santykis sudarys daugiau kaip 70 procentų.
Teisėjų kolegijos vertinimu, vien tai, kad Raštas adresuotas trečiajam asmeniui, o ne ieškovams, savaime nesudaro pagrindo išvadai, kad juo remdamiesi naujieji turto savininkai (ieškovai) negali reikalauti atsisakyti hipotekos, jei yra tenkinamos hipotekos panaikinimo sąlygos. Tačiau teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad remdamiesi ne jiems adresuotu Raštu kiti asmenys rizikuoja, nes jiems gali būti nežinomos kitos Rašto siuntėją (atsakovą Danske Bank) ir jo adresatą (trečiąjį asmenį UAB Skirga“) siejančių prievolinių santykių (pvz., kylančių iš Kredito sutarties) sąlygos, kurios taip pat gali būti susijusios su Rašte nurodytos hipotekos atsisakymu. Tokiu atveju buto pardavėjo (UAB „Skigra“), kuris yra tiek Kredito, tiek Pirkimo–pardavimo sutarties šalis, sąžiningumas yra ypač svarbus.
Nagrinėjamoje byloje atsakovas teigia, kad Raštas gali būti laikomas aiškiu ir neabejotinu pareiškimu apie atleidimą nuo prievolės, tik jei jis yra aiškinamas Kredito sutarties (kurios 56 punkte nustatyta, jog minimali patalpų pardavimo kaina turi būti 6000 Lt už 1 kv. m, o ji mažinama gali būti tik gavus išankstinį raštišką banko sutikimą) kontekste.
Pasisakydama dėl šio argumento teisėjų kolegija pažymi, kad sutarčių aiškinimo taisyklės įtvirtintos CK 6.193 straipsnyje ir suformuluotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje: esant ginčui dėl sutarties sąlygų turinio, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, į šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes; be to, sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2000 m. balandžio 3 d. nutartis, priimta civilinėje byloje AB,,Turto bankas“ v. UAB,,Vaidluvė“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-406/2000; 2010 m. kovo 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Ervin“ v. Ageratec AB, bylos Nr. 3K-3-128/2010; 2010 m. birželio 22 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Lietuvos ir Vokietijos UAB „Autopunktas“ v. UAB „Daivera“, bylos Nr. 3K-3-288/2010; kt.). CK 6.193 straipsnyje įtvirtinta, kad, aiškinant sutartį, pirmiausia turi būti nagrinėjami tikrieji sutarties šalių ketinimai, o ne vien remiamasi pažodiniu sutarties tekstu. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje ne vieną kartą pabrėžta, kad svarbu nustatyti, kokių tikslų ir teisinių padarinių siekė šalys; surašytų dokumentų prasmė turi būti nustatoma pagal tai, kokio turinio veiksmai buvo įforminti, ar jais siekta sukurti šalims tarpusavio teises ir pareigas ir kokias būtent (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. kovo 20 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB,,Ervin” v. Ageratec AB, bylos Nr. 3K-3-128/2010; kt.).
Sutarties aiškinimui svarbu ir faktinės aplinkybės, susijusios su sutarties sudarymu, vykdymu, kitokiais šalių veiksmais, nes faktiniai šalių veiksmai reikšmingi siekiant nustatyti tikruosius šalių ketinimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2013 m. kovo 14 d. nutartis, priimta civilinėje byloje UAB „Nekilnojamojo turto valdymas“ v. UAB „Norfos mažmena“, bylos Nr. 3K-3-120/2013).
Nagrinėjamu atveju, bylą nagrinėję teismai nesiaiškino ir neįvertino Kredito sutarties šalių valios ir šios sutarties bei Rašto ryšio. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad UAB „Skigra“ 2009 m. kovo 24 d. raštu pripažino pažeidusi su atsakovu sudarytą kredito sutartį (pardavusi turtą už mažesnę kainą nei aptarta kredito sutartyje) ir įsipareigojo kainų skirtumą padengti iš įmonės lėšų.
Teisėjų kolegija tai pat atkreipia dėmesį į tai, kad kasacinio teismo paskirtis yra spręsti teisės aiškinimo ir taikymo klausimus, šios funkcijos atlikimas sudaro sąlygas užtikrinti visoje valstybės teritorijoje vienodą teisės aiškinimą ir taikymą. CPK 353 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis teisės taikymo aspektu. Kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių.
Šioje byloje svarbios aplinkybės, susijusios su UAB „Skigra“ ir atsakovo valia dėl hipotekos atsisakymo sąlygų ir jų apimties, nebuvo analizuotos.
Dėl Rašte nurodytų sąlygų įvykdymo
Kasaciniame skunde nurodoma, kad pirmosios instancijos teismas neatskleidė bylos esmės, nes, įvertinęs Rašto turinį sprendė, jog tai – vienašalis sandoris, įpareigojantis banką atsisakyti buto hipotekos, tačiau netyrė aplinkybės, ar yra tenkinama antroji hipotekos atsisakymo sąlyga, t. y. ar pervedus lėšas į nurodytą specialiąją sąskaitą, nepadengto kredito bei įkeisto turto santykis bus mažesnis negu 70 proc.
Teisėjų kolegija šiuos kasacinio skundo argumentus laiko pagrįstais, nes byloje nebuvo nustatyta, ar Rašte įtvirtinta sąlyga dėl likusios nepadengtos kredito dalies ir įkeisto turto santykis sudaro ne daugiau kaip septyniasdešimt procentų. Nenustačius šios aplinkybės, nėra galimybės konstatuoti, ar Rašte išdėstytos sąlygos hipotekai panaikinti yra tenkinamos, taip pat spręsti dėl pareikšto ieškinio tenkinimo.
Atsiliepime į kasacinį skundą nurodoma, kad visos Rašte išdėstytos sąlygos buvo tenkintos, tačiau byloje esančių duomenų tokiai išvadai nepakanka. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad UAB „Skigra“ 2009 m. kovo 24 d. raštu pripažino pažeidusi su atsakovu sudarytą kredito sutartį (pardavusi turtą už mažesnę kainą negu aptarta kredito sutartyje) ir įsipareigojo kainų skirtumą padengti iš įmonės lėšų. Ieškovų su trečiuoju asmeniu sudarytos Pirkimo–pardavimo sutarties 6.2 punkte nustatyta, kad pardavėjas (UAB „Skigra“) įsipareigoja užtikrinti (atlikti reikalingus mokėjimus, pasirašyti hipotekos lakšto pakeitimus ir kt.), kad buto hipoteka būtų panaikinta. Trečiasis asmuo, kuris buvo tiek kredito, tiek Pirkimo–pardavimo sutarčių šalis, byloje neteikė jokių paaiškinimų.
Juridinių asmenų registro duomenimis, trečiasis asmuo UAB „Skigra“ yra bankrutavęs. Iš Teismų informacinės bazės LITEKO matyti, kad Vilniaus apygardos teismo 2012 m. birželio 1 d. nutartimi pirmiau nurodyta bendrovė buvo pripažinta bankrutavusia ir likviduojama dėl bankroto. Šio teismo 2013 m. lapkričio 12 d. nutartimi buvo patenkintas BUAB „Skigra“ administratoriaus prašymas patikslinti kreditorių sąrašą ir finansinius reikalavimus. Šios aplinkybės sudaro pagrindą manyti, kad trečiasis asmuo UAB „Skigra“ dar nėra likviduotas. Iš bankroto byloje, kurioje, kaip teigiama atsiliepime į kasacinį skundą, atsakovas yra pareiškęs finansinį reikalavimą, esančių duomenų būtų galima padaryti išvadas dėl trečiojo asmens likusio įsiskolinimo atsakovui ir įkeisto turto vertės santykio. Nagrinėjamu atveju teismai neištyrė ir nepatvirtino bei nepaneigė aplinkybių, kurios reikštų hipotekos pabaigą pagal kreditoriaus ir skolininko susitarimo sąlygą, buvimo, t. y. neišnagrinėjo klausimo, ar buvo įvykdyta susitarimo sąlyga, reiškianti hipotekos pabaigos teisinius padarinius. Iš byloje esančių duomenų matyti, kad name, kuriame butą įsigijo ieškovai, yra daugiau butų (kitų patalpų), kurių savininkas yra (buvo) trečiasis asmuo ir kuriems nustatyta sutartinė hipoteka to paties kreditoriaus (atsakovo) naudai, tačiau nebuvo nustatyta, kokia buvo sutarties šalių dalykinė komercinė sutarčių vykdymo praktika. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį į tai, kad Pirkimo–pardavimo sutarties 2.1 punkte nustatyta, jog pirkėjas kainą už įsigyjamą turtą sumoka į pardavėjo kreditoriaus (atsakovo) specialiąją sąskaitą. Šios sąskaitos numeris nesutampa su Rašte nurodytos sąskaitos numeriu, todėl reikia išsiaiškinti, kokia buvo Pirkimo–pardavimo sutarties 2.1 punkte nurodytos sąskaitos paskirtis, ar šiomis lėšomis disponavo atsakovas.
Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į pirmiau nurodytas aplinkybes, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai nenustatė ir neįvertino reikšmingų faktinių aplinkybių, todėl apeliacinės instancijos teismo nutartis naikintina ir byla grąžintina šiam teismui nagrinėti iš naujo, nes konstatuotas pažeidimas gali būti ištaisytas apeliacinės instancijos teismo (CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas).
Dėl notarės įtraukimo trečiuoju asmeniu
Kasaciniame skunde nurodoma, kad Pirkimo–pardavimo sutartį patvirtinusi Vilniaus miesto 26-ojo notarų biuro notarė R. Džavachidienė turėjo būti įtraukta į bylą, nes bylos baigtis turi įtakos jos teisėms ir pareigoms. Kasatoriaus teigimu, iš į bylą pateikto hipotekos registrų išrašo matyti, kad hipotekos lakštą, kuriuo buvo įkeistas butas tvirtino ta pati notarė. Tvirtinant hipotekos lakštą, notarei buvo pateikta ir Kredito sutartis, todėl ji turėjo žinoti apie joje įtvirtintą sąlygą dėl minimalios parduodamo turto kainos. Tai reiškia, kad Pirkimo–pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta, nes jos sudarymą tokiomis sąlygomis draudė Kredito sutartis.
Teisėjų kolegijos vertinimu, kasatoriaus nurodytos aplinkybės nesudaro pagrindo išvadai, kad nagrinėjamu atveju bylos baigtis turės įtakos notarės teisėms ir pareigoms, todėl nėra pagrindo jos įtraukti į bylą. Jeigu notarei žinomos aplinkybės gali būti reikšmingos byloje, ji gali būti apklausiama kaip liudytoja (CPK 189 straipsnis).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Kasaciniame teisme patirta 42,93 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Kasaciniam teismui nusprendus, kad byla grąžintina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu kasaciniame teisme, paskirstymo klausimas paliktinas spręsti apeliacinės instancijos teismui kartu su kitų bylinėjimosi išlaidų paskirstymu (CPK 93 straipsnis).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsniu,
n u t a r i a :
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. gegužės 21 d. nutartį panaikinti ir perduoti bylą apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Dangutė Ambrasienė
Antanas Simniškis
Juozas Šerkšnas
