Dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, Vilniaus apskrities viršininko įsakymo panaikinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-45/2006

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Česlovo Jokūbausko (kolegijos pirmininkas), Sigito Gurevičiaus (pranešėjas) ir Algimanto Spiečiaus,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal trečiojo asmens Vilniaus miesto savivaldybės administracijos kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. birželio 8 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo Gariūnų smulkiųjų verslininkų asociacijos ieškinį atsakovams UAB „Jurgena“, Vilniaus apskrities viršininko administracijai, dalyvaujant tretiesiems asmenims Vilniaus miesto savivaldybės administracijai, Vilniaus miesto žemėtvarkos skyriui, dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia, Vilniaus apskrities viršininko įsakymo panaikinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas Gariūnų smulkiųjų verslininkų asociacija prašė pripažinti negaliojančia 2002 m. birželio 12 d. Vilniaus apskrities viršininko ir UAB „Jurgena“ sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį, panaikinti Vilniaus apskrities viršininko 2002 m. birželio 12 d. įsakymą Nr. 2250-01 „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pabaigos ir sklypo Nr. 8, esančio Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos A teritorijoje, Vilniuje, išnuomojimo UAB „Jurgena“. Ieškovas nurodė, kad atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija ne aukciono tvarka trejiems metams išnuomojo atsakovui UAB „Jurgena“ 54 771 kv. m valstybinės žemės sklypą. UAB „Jurgena“ ne aukciono būdu išsinuomotame žemės sklype neturėjo nei pastatų, nei statinių ar kitų įrenginių, todėl, vadovaujantis CK 6.551 straipsniu, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) patvirtinta Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarka, neturėjo teisės išsinuomoti valstybinės žemės ne aukciono būdu. Imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Ieškovo nuomone, ta aplinkybė, kad atsakovas UAB „Jurgena“ nuo 1996 m. liepos 2 d. iki 1999 m. liepos 1 d. nuomojosi šį žemės sklypą, nėra pagrindas išsinuomoti valstybinę žemę ne aukciono būdu.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

Vilniaus miesto 2-asis apylinkės teismas 2005 m. vasario 3 d. sprendimu ieškinį tenkino: pripažino negaliojančia 2002 m. birželio 12 d. atsakovo Vilniaus apskrities viršininko ir atsakovo UAB „Jurgena“ sudarytą valstybinės žemės nuomos sutartį, panaikino Vilniaus apskrities viršininko 2002 m. birželio 12 d. įsakymą „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pabaigos ir sklypo Nr. 8, esančio Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos A teritorijoje, Vilniuje, išnuomojimo UAB „Jurgena“. Teismas nustatė, kad Vilniaus miesto valdyba 1996 m. vasario 29 d. sprendimu Nr. 252 V „Dėl UAB „Valtima“, UAB „Arisma“ ir UAB „Jurgena“ žemės sklypų ribų ir dydžių nustatymo“ atsakovui UAB „Jurgena“ išnuomojo 3 metams 60 698,14 kv. m dydžio žemės sklypą laikinai turgavietei įrengti (sprendimo 3 punktas). Vilniaus miesto valdyba, priimdama šį sprendimą, vadovavosi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1995 m. liepos 17 d. nutarimo Nr. 987 „Dėl valstybinės žemės sklypų ne žemės ūkio veiklai pardavimo ir nuomos“ 3.2 punktu, pagal kurį savivaldos vykdomosios institucijos galėjo išnuomoti ne aukciono tvarka valstybinės žemės sklypus piliečiams ir nustatyta tvarka įregistruotoms įmonėms, įstaigoms bei organizacijoms ne ilgesniam kaip 3 metų laikotarpiui (leisdamos nuomojamame sklype statyti tik laikinuosius pastatus, kurie gali stovėti ne daugiau kaip 3 metus). 1996 m. liepos 2 d. sudarytos žemės nuomos sutarties 5 punkte nustatyta, kad pasibaigus nuomos terminui ar nutraukus sutartį nuomininko pastatyti (įrengti) pastatai, statiniai, inžineriniai įrenginiai bei komunikacijos nuomotojo ir nuomininko atskiru susitarimu perduodami Panerių seniūnijai. Šios nuomos sutarties sudarymo metu galiojusio Žemės nuomos įstatymo 22 straipsnio 1 punkte nustatyta, kad žemės nuomos sutartis pasibaigia, kai pasibaigia nuomos terminas, išskyrus, jei sutartis pratęsiama per 1 mėnesį po termino pasibaigimo. Pasibaigus minėtai nuomos sutarčiai (1999 m. liepos 2 d.) galiojo Žemės nuomos įstatymo 18 straipsnio 1 punktas (1998 m. kovo 24 d. įstatymo redakcija), kuriame buvo nustatyta, kad pasibaigus žemės nuomos terminui sutartis pasibaigia. Teismas padarė išvadą, kad ši žemės nuomos sutartis pasibaigė 1999 m. liepos 2 d. Teismas nurodė, kad Vilniaus apskrities viršininkas 2002 m. birželio 12 d. įsakymo Nr. 2250-01 „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pabaigos ir sklypo Nr. 8, esančio Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos A teritorijoje, Vilniuje, išnuomojimo UAB „Jurgena“ 1 punktu pripažino pasibaigusia su UAB „Jurgena“ 1996 m. liepos 2 d. pasirašytą 60 643,04 kv. m žemės sklypo valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį, 2 punktu išnuomojo ne aukciono tvarka 3 metams UAB „Jurgena“ 54 771 kv. m ploto žemės sklypą Nr. 8, esantį Vilniuje, Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos A teritorijoje, su sąlyga, kad UAB „Jurgena“ kartu su Aukštųjų Panerių įmonių asociacija per šešis mėnesius nuo žemės nuomos sutarties pasirašymo dienos savo lėšomis parengs Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos (Gariūnų) infrastruktūros analizę ir ne vėliau kaip likus keturiems mėnesiams iki žemės sklypo nuomos termino pabaigos kartu su Vilniaus miesto savivaldybės valdyba parengs susitarimą dėl infrastruktūros objektų šioje teritorijoje plėtojimo. Šio įsakymo pagrindu Vilniaus apskrities viršininkas ir UAB „Jurgena“ 2002 m. birželio 12 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį. Teismas nurodė, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) 16 punktas negali būti naujos valstybinės žemės nuomos sutarties, sudarytos 2002 m. birželio 12 d., pagrindu ne tik todėl, kad 1996 m. liepos 2 d. nuomos sutartis buvo pasibaigusi 1999 m. liepos 2 d., bet ir dėl to, jog pagal šį punktą leidžiama pratęsti valstybinės žemės nuomos sutarties galiojimo terminą tuo atveju, jei sklypas jau buvo išnuomotas aukcione pagal Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos nuostatas. Tai patvirtina Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimo Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) 2.3 punktas, pagal kurį nauji valstybinės žemės sklypai turi būti išnuomojami aukcione, išskyrus atvejus, numatytus Žemės reformos įstatyme ir Žemės nuomos įstatyme. Žemės nuomos įstatymo (2000 m. birželio 13 d. įstatymo Nr. VIII-1729 redakcija) 7 straipsnio 2 dalies 1 punkte buvo nustatyta, kada valstybinė žemė gali būti nuomojama be aukciono: jei ji yra užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, išskyrus laikinus. Žemės nuomos įstatymas neteko galios įsigaliojus naujajam Civiliniam kodeksui. CK 6.551 straipsnio 2 dalis analogiška Žemės nuomos įstatymo 7 straipsnio 2 dalies 1 punktui, išskyrus tai, kad neišskirti laikinieji statiniai. Teismo nuomone, nepaisant to, šios normos savo turiniu yra identiškos (išskyrus CK 6.551 straipsnio 2 dalies blanketinę nuorodą į kitus įstatymų numatytus atvejus), ir laikinųjų statinių buvimo faktas nesuteikia teisės nukrypti nuo aukciono būdo, nes sąvoka „nuosavybės teise naudojamais ar nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais“ apima tiktai tuos pastatus ir statinius, kurie Nekilnojamojo turto registre įstatymų nustatyta tvarka įregistruoti kaip nekilnojamasis turtas. Teismas nurodė, kad laikinojo statinio buvimas negali pateisinti bendrosios taisyklės išimties, nustatytos CK 6.551 straipsnio 1 dalyje, kad valstybinė žemė nuomojama tiktai aukcione, nes nėra pagrindo suteikti laikinojo statinio savininkui prioritetą prieš kitus suinteresuotus asmenis. Be to, šį aiškinimą patvirtina ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintos Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos, galiojusios nuomos sutarties sudarymo metu, 29.1 punktas, pagal kurį ne aukciono tvarka valstybinė žemė nuomojama, jeigu ji užstatyta asmenims nuosavybės teise priklausančiais pastatais, įrenginiais arba kitais statiniais, išskyrus laikinuosius. Teismas taip pat nurodė, kad, net jeigu atsakovai ginčo žemės sklypą laikė atsakovo UAB „Jurgena“ naudojamu sklypu, nes jame pastatyti laikinieji statiniai, tai Vilniaus apskrities viršininkas, priimdamas 2002 m. birželio 12 d. įsakymą Nr. 2250-01, turėjo remtis ne Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr.179 redakcija), o Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr.180 redakcija), kuriuo patvirtintos Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 29.1 punkte buvo įtvirtintas draudimas išnuomoti ne aukciono tvarka laikinaisiais statiniais užstatytus žemės sklypus.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu trečiasis asmuo Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. birželio 8 d. sprendimą ir palikti galioti Vilniaus miesto 2-ojo apylinkės teismo 2005 m. vasario 3 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad 1996 m. liepos 2 d. sutartis, pagal kurią UAB „Jurgena“ 3 metams išnuomotas 60 643,04 kv. m sklypas laikinai turgavietei įrengti, pasibaigus jos terminui 1999 m. liepos 2 d. ne pasibaigė, o tapo neterminuota, prieštarauja sutarčiai ir teisės aktams. Pagal 1996 m. liepos 2 d. sutarties 5 punktą pasibaigus nuomos terminui ar nutraukus sutartį nuomininko pastatyti (įrengti) pastatai, kiti statiniai, inžineriniai įrenginiai bei komunikacijos nuomotojo ir nuomininko atskiru susitarimu perduodami Panerių seniūnijai. Taigi sutartyje nebuvo numatytas nuomos santykių pratęsimas, bet numatytos nuomos termino pasibaigimo pasekmės –statinių perdavimas. Žemės įstatymo (1997 m. liepos 11 d. redakcija) 22 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomojimo tvarką nustato įstatymai ir Lietuvos Respublikos Vyriausybė. Kasatorius nurodė, kad 1964 m. CK nuostatos, jog jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai sutartis laikoma atnaujinta neapibrėžtam terminui (CK 301 straipsnis), nuomininkas, tvarkingai vykdęs nuomos sutartimi prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę, palyginus su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį (CK 302 straipsnis), yra bendrosios normos ir šiuo atveju taikytinos specialiosios teisės normos, t. y. Žemės nuomos įstatymo 18 straipsnio 1 punktas (1998 m. kovo 24 d. redakcija), kuriame nustatyta, kad žemės nuomos sutartis pasibaigia pasibaigus nuomos terminui. Išvadą, kad CK 301 straipsnis netaikomas žemės nuomos sutartims, patvirtina ir tai, kad nei Žemės nuomos įstatyme (1998 m. kovo 24 d. redakcija), nei kituose teisės aktuose nenumatyta neterminuotų valstybinės žemės nuomos santykių. Žemės nuomos įstatymo 5 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams. Minėtus teiginius patvirtina Aukštųjų Panerių įmonių asociacijos, kurios narė yra UAB „Jurgena“, 2000 m. gruodžio 12 d. prašymas Miesto plėtros departamentui, kuriuo prašoma pratęsti nuomos sutartį su UAB „Jurgena“ ir kitomis asociacijos narėmis. Nurodytame prašyme pripažįstama, kad 1996 m. liepos 2 d. valstybinės žemės nuomos sutartis nėra pratęsta, todėl ji laikytina pasibaigusia pagal Žemės nuomos įstatymo 18 straipsnio 1 punktą (pasibaigus nuomos terminui).

2. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 (2001 m. vasario 20 d. redakcija) patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 16 punkte nustatyta, kad, pasibaigus žemės sklypų, išnuomotų laikotarpiui iki 3 metų, nuomos terminui, žemės nuomos sutartis nepratęsiama ir šie žemės sklypai parduodami ar išnuomojami aukcione, jeigu jų nenumatoma naudoti pagal teritorijų planavimo dokumentuose numatytą kitą paskirtį. Ši nuostata netaikoma žemės sklypams, kuriuose pagal nustatyta tvarka patvirtintas schemas yra pastatyta laikinųjų statinių ir šios schemos nėra keičiamos. Atsižvelgiant į Žemės nuomos įstatymo 7 straipsnio 2 dalies 1 punktą, Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 16 punkto nuostatos gali būti taikomos tik valstybinės žemės nuomos sutarčių pratęsimui, bet ne naujų valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymui prie esančių laikinųjų statinių tais atvejais, kai ši sutartis jau buvo pasibaigusi. UAB „Jurgena“ 1999 m. liepos 2 d., pasibaigus 1996 m. liepos 2 d. valstybinės žemės nuomos sutarties terminui, buvo įgijusi teisę į šios sutarties pratęsimą, tačiau minėta sutartis 1999 m. liepos 2 d. nebuvo pratęsta ir UAB „Jurgena“ negalėjo įgyti teisių į valstybinės žemės nuomą pagal Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 16 punktą.

3. Apeliacinės instancijos teismo išvada, kad ne aukciono tvarka taip pat gali būti išnuomojami ir žemės sklypai, užstatyti laikinaisiais statiniais, taip žemės sklypus, užstatytus laikinaisiais statiniais, pripažįstant naudojamais žemės sklypais, nepagrįsta. Pagal 2001 m. liepos 1 d. įsigaliojusio CK 6.551 straipsnio 2 dalį valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu išskyrus naudojamus žemės sklypus, t. y. sklypus, užstatytus Nekilnojamojo turto registre įregistruotais statiniais. Tai patvirtina Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 (2001 m. vasario 23 d. redakcija) patvirtintos Naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 2 punktas, kuriame nustatyta, kokiems sklypams priskirtini naudojami valstybinės žemės sklypai. Šiame punkte nenurodyti valstybinės žemės sklypai, užstatyti laikinaisiais statiniais ir inžineriniais tinklais. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarime Nr. 692 (2001 m. vasario 23 d. redakcija) „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ nustatyta, kad naujais valstybinės žemės sklypais laikomi pagal teritorijų detaliojo planavimo dokumentus atitinkamos paskirties veiklai suplanuoti ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti valstybinės žemės sklypai, kuriuose nėra fiziniams bei juridiniams asmenims ar įmonėms, neturinčioms juridinio asmens teisių, viešosios ar privačios nuosavybės teise priklausančių statinių ar įrenginių (2.1 punktas); nauji žemės sklypai parduodami ir išnuomojami aukcione (2.3 punktas). Pagal Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 16 punktą žemės sklypai, užstatyti laikinaisiais statiniais, yra išnuomojami kaip nauji žemės sklypai tik tada, jei laikinųjų statinių savininkas prieš tai buvo valstybinės žemės nuomininkas. UAB „Jurgena“ išnuomoto žemės sklypo kaip naujo žemės sklypo statusą taip pat patvirtino Vilniaus apskrities viršininko administracija 2002 m. kovo 27 d. raštas Nr. 10-11/30/2002/2-657 „Dėl Vilniaus miesto valdybos 2001 m. balandžio 12 d. sprendimų Nr. 701V, 702V, 703V ir 704V“ ir Vilniaus apskrities viršininko 2002 m. birželio 11 d. įsakymas Nr. 2232-01. CK 6.551 straipsnyje yra įtvirtintas draudimas išnuomoti valstybinę žemę be aukciono, išskyrus žemės sklypus, užstatytus fiziniams ir juridiniams asmenims priklausančiais pastatais. Ši norma negali būti pakeista šalių susitarimu.

Atsakovas UAB „Jurgena“ atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti, Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. birželio 8 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismas, visapusiškai išanalizavęs faktines aplinkybes, padarė pagrįstą išvadą, kad, 1999 m. liepos 2 d. suėjus nuomos terminui, atsakovai Vilniaus apskrities viršininko administracija ir UAB „Jurgena“ sutarties nenutraukė. Kasatorius, aiškindamas žemės nuomos teisinių santykių pasibaigimo pagrindus, neteisingai vadovaujasi Žemės nuomos įstatymo 1998 m. kovo 24 d. redakcija. 1996 m. liepos 2 d. valstybinės žemės nuomos sutartis buvo sudaryta 3 metų terminui galiojant 1993 m. gruodžio 23 d. Žemės nuomos įstatymui, kurio 22 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyta, kad nuomos sutartis pasibaigia, pasibaigus nuomos terminui, jeigu nuomos sutartis nebuvo pratęsta per vieną mėnesį po termino pabaigos. Vadovaujantis civilinių teisinių santykių stabilumą užtikrinančiu principu, kad įstatymas, išskyrus kai kurias išimtis, atgaline tvarka netaikomas, atsižvelgiant į sąžiningos sutarties šalies teisėtų lūkesčių gynybos būtinumą, darytina išvada, kad šiai žemės nuomos sutarčiai taikytinas 1993 m. gruodžio 23 d. Žemės nuomos įstatymo 22 straipsnio 1 dalies 1 punktas. Taip pat pažymėtina, kad kasatorius, būdamas priešingos nuomonės dėl žemės nuomos sutarties tęstinumo, nepateikė santykių, egzistavusių nuo 1999 m. liepos 2 d. iki ginčo 2002 m. birželio 12 d. žemės nuomos sutarties sudarymo, teisinio įvertinimo. Byloje yra surinkta pakankamai įrodymų, leidžiančių įsitikinti, kad minėtame žemės sklype atsakovas UAB „Jurgena“ nepertraukiamai nuo 1996 m. liepos 2 d. iki 2002 m. birželio 12 d. organizavo turgavietės veiklą – statė bei naudojo laikinuosius turgaus statinius: prekybos paviljonus, pavėsines, kavinę, tualetus, apšvietimo ir kanalizacijos įrengimus, mokėjo žemės nuomos ir nekilnojamojo turto mokesčius. Atsakovo nuomone, atsakovai savo konkliudentiniais veiksmais nuo 1999 m. liepos 2 d. atnaujino nuomos santykius.

2. Atsakovai, 2002 m. birželio 12 d. sudarydami ginčo valstybinės žemės nuomos sutartį ir kartu pratęsdami šiuos santykius, teisėtai vadovavosi CK 6.551 straipsnio 2 dalimi bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ patvirtintos Naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tvarkos 16 punktu. Apeliacinės instancijos teismas, konstatuodamas ginčo valstybinės žemės nuomos sutarties tęstinumą, įvertino tai, kad ginčo žemės sklypo detalusis planas nebuvo pakeistas, o pagal žemės sklypo schemą ginčo sutarties sudarymo dieną sklype buvo pastatyti laikinieji statiniai.

3. Kasatorius nepagrįstai remiasi Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“, nes abiejų instancijų teismai nustatė faktą, kad atsakovas UAB „Jurgena“ žemės sklype pastatė laikinuosius statinius, reikalingus turgavietės veiklai. Kadangi pagal Statybos įstatymo 2 straipsnį ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1998 m. sausio 22 d. nutarimu Nr. 85 patvirtintų Nekilnojamojo turto registro nuostatų 46 punktą viešame registre laikinieji statiniai neregistruojami, tai jie nebuvo įtraukti į viešą registrą, ir duomenų apie tokius statinius savo duomenų banke viešas registras negalėjo turėti, todėl ginčo žemės sklypas pagal savo teisinį statusą buvo įvardytas kaip naujas žemės sklypas ir nuomos sutartis turėjo būti sudaroma pagal Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimą Nr. 692.

Atsakovas Vilniaus apskrities viršininko administracija atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti, Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. birželio 8 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas tuo, kad ieškovas prašė pripažinti negaliojančia 2002 m. birželio 12 d. valstybinės žemės nuomos sutartį, pagal kurią žemės sklypas išnuomotas trejiems metams, ir sutarties terminas jau pasibaigė.

ko n s t a t u o j a :

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Vilniaus miesto valdyba 1996 m. vasario 29 d. sprendimu atsakovui UAB „Jurgena“ nusprendė išnuomoti 3 metams 60 698,14 kv. m dydžio žemės sklypą laikinai turgavietei įrengti (sprendimo 3 punktas). Žemės nuomos sutartis buvo sudaryta 1996 m. liepos 2 d. Suėjus šioje nuomos sutartyje nustatytam nuomos terminui, atsakovas UAB „Jurgena“ ir toliau mokėjo pagal šią sutartį žemės nuomos mokestį. UAB „Jurgena“, esant Vilniaus miesto Panerių seniūnijos leidimams, o vėliau ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamento leidimui, statė bei naudojo ir šiuo metu naudoja laikinuosius turgaus statinius: prekybos paviljonus, pavėsines, kavinę, tualetus, apšvietimo ir kanalizacijos įrengimus. Atsakovas UAB „Jurgena“ už nurodytus statinius 2002-2003 metais mokėjo nekilnojamojo turto mokestį. Pagal Vilniaus miesto valdybos 1999 m. liepos 9 d. sprendimu Nr. 410 patvirtintą žemės sklypo detalųjį planą nebuvo keičiama nei ginčo sklypo paskirtis, nei jo schema. Vilniaus apskrities viršininkas 2002 m. birželio 12 d. įsakymo Nr. 2250-01 „Dėl valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties pabaigos ir sklypo Nr. 8, esančio Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos A teritorijoje, Vilniuje, išnuomojimo UAB „Jurgena“ 1 punktu pripažino pasibaigusia su UAB „Jurgena“ 1996 m. liepos 2 d. pasirašytą 60 643,04 kv. m žemės sklypo valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartį, 2 punktu išnuomojo ne aukciono tvarka 3 metams UAB „Jurgena“ 54 771 kv. m ploto žemės sklypą Nr. 8, esantį Vilniuje, Aukštųjų Panerių pramoninio rajono C zonos A teritorijoje. Šio įsakymo pagrindu Vilniaus apskrities viršininkas ir UAB „Jurgena“ 2002 m. birželio 12 d. sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

1996 m. liepos 2 d. valstybinės žemės nuomos ne žemės ūkio veiklai sutartimi Vilniaus miesto meras išnuomojo UAB,,Jurgena” 60 643,04 kv. m žemės sklypą. Pagal sutarties 2 ir 3 punktus žemės sklypas buvo išnuomotas trejiems metams laikinai turgavietei įrengti. Apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs byloje surinktus įrodymus, konstatavo, kad 1999 m. liepos 2 d. suėjus žemės nuomos sutarties terminui, ši žemės nuomos sutartis ne pasibaigė, o buvo pratęsta.

Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nėra pagrindo sutikti su kasacinio skundo argumentais, jog tokia apeliacinės instancijos išvada prieštarauja sutarčiai ir teisės aktams.

Žemės nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) tikslas buvo apibrėžtas sutartyje – laikinai turgavietei įrengti (3 punktas). Iš sutarties 5 punkto matyti, kad UAB,,Jurgena” planavo išnuomotoje teritorijoje statyti laikinuosius statinius, kurie užtikrintų turgavietės funkcionavimą. Dėl to, kad išsinuomotoje teritorijoje buvo pastatyti laikinieji statiniai, ginčo tarp šalių nėra. Tai patvirtina ir byloje surinkti įrodymai: 1998 m. vasario 10 d. Vilniaus miesto Panerių seniūnijos potvarkis Nr. 86, kuriuo leista UAB,,Jurgena” nuomojamoje teritorijoje pasistatyti 240 kv. m laikinąjį statinį (užkandinę) (T.1, b. l. 144-149); Vilniaus miesto valdybos 1998 m. rugsėjo 24 d. sprendimas, iš kurio matyti, kad buvo įrengta 200 prekystalio vietų, 1182 – kioskų ir automobilių stovėjimo vietų, ir kt. Pagal šios sutarties 5 punktą, pasibaigus nuomos terminui ar nutraukus sutartį, nuomininko pastatyti pastatai, kiti statiniai, inžineriniai įrenginiai bei komunikacijos nuomotojo ir nuomininko atskiru susitarimu turėjo būti perduodami Panerių seniūnijai. Tačiau iš bylos medžiagos matyti, kad nei viena iš šalių, suėjus sutarties terminui, nelaikė, kad sutartis pasibaigė, nuomotojas laikinųjų statinių ir įrenginių iš nuomininko neperėmė, toliau ėmė nuomos mokestį, netrukdė nuomininkui toliau vykdyti savo veiklą šiame žemės sklype. 2000 m. birželio – liepos mėnesiais kelis kartus posėdžiavęs Vilniaus miesto tarybos miesto plėtros komitetas 2000 m. liepos 24 d. nusprendė siūlyti pratęsti žemės nuomos sutartį su UAB,,Jurgena”, o trečiuoju nutarimo punktu pasiūlė UAB,,Vilniaus kapitalinė statyba” pernuomoti UAB,,Jurgena” žemės sklypą, esantį prie UAB,,Jurgena” nuomojamo žemės sklypo (T. 1, b. l. 221-222). Be to, Vilniaus miesto savivaldybės valdyba 2001 m. liepos 5 d. sprendimu Nr. 1401 V (T. 1, b. l. 57), iš dalies pakeisdama savo 1998 m. rugsėjo 24 d. sprendimą Nr. 1759 V, nustatė UAB,,Jurgena”, kaip eksploatuojančiai Gariūnų turgavietę, padidintą vietų, skirtų prekiauti ne žemės ūkio produkcija ir ne maisto prekėmis, skaičių. Šios ir kitos byloje nustatytos ir įvertintos aplinkybės (pvz., žemės nuomos ir nekilnojamojo turto mokesčio mokėjimas 1999-2002 metais) leidžia pagrįstai konstatuoti, kad UAB,,Jurgena” nuomos teisiniai santykiai 1999 m. liepos 2 d. nesibaigė, žemės nuomos santykiai tęsėsi ir Vilniaus miesto savivaldybė (kasatorius) šiuos santykius toliau tęsė. Realiai nuomos teisiniai santykiai egzistavo iki pat ginčijamos 2002 m. birželio 12 d. valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo. Sudarant ginčijamą valstybinės žemės nuomos sutartį jau galiojo (nuo 2001 m. liepos 1 d.) Civilinis kodeksas, kurio šeštosios knygos XXIX skyrius reglamentavo žemės nuomos santykius.

Dėl 2002 m. birželio 12 d. Vilniaus apskrities viršininko įsakymo Nr. 2250-01 ir Valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančiais

Priimdamas ginčijamą įsakymą Vilniaus apskrities viršininkas vadovavosi CK 6.562 straipsniu, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarimu Nr. 692 „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ (2001 m. vasario 20 d. nutarimo Nr. 179 redakcija) bei kitais norminiais aktais, o šio įsakymo pagrindu buvo pasirašyta 2002 m. birželio 12 d. ginčijama valstybinės žemės nuomos sutartis.

Byloje konstatavus, kad nuomos teisiniai santykiai faktiškai egzistavo iki pat ginčijamos žemės nuomos sutarties sudarymo, kad UAB,,Jurgena” ginčijama nuomos sutartimi išnuomotame žemės sklype turėjo laikinųjų pastatų ir statinių, teisėjų kolegija sprendžia, kad šiuo atveju buvo pagrindas taikyti CK 6.551 straipsnį. Minėto straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nustatytus atvejus, Vyriausybės nustatyta tvarka išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį. Pagal šio straipsnio 2 dalį valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Šioje teisės normoje nėra akcentuojama ir nenumatyti jokių ypatumų dėl to, ar yra išnuomojamas naujas žemės sklypas (kaip nurodyta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. birželio 2 d. nutarime Nr. 692 „Dėl naujų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ su vėlesnėmis redakcijomis), ar naudojamas žemės sklypas (kaip nurodyta Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarime Nr. 260,,Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“ su vėlesnėmis redakcijomis). Taip pat nedaroma išimčių atsižvelgiant į tai, ar sudaroma nauja sutartis, ar pratęsiamos jau pasibaigusios sutartys. Taikant CK 6.551 straipsnio 2 dalį, esminė aplinkybė yra tai, ar žemė yra užstatyta fiziniams, ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais. Kitoks šios normos aiškinimas neatitiktų jos prasmės ir nepagrįstai susiaurintų šios normos taikymą.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į išdėstytus argumentus, konstatuoja, kad naikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą kasacinio skundo motyvais nėra pagrindo.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2005 m. birželio 8 d. sprendimą palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Česlovas Jokūbauskas

Sigitas Gurevičius

Algimantas Spiečius