Dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka sutarties nutraukimą reglamentuojančių teisės normų aiškinimo bei taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-407-916/2018

Teisminio proceso Nr. 2-06-3-05300-2017-9

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.1.3.6; 2.1.1.3.7; 2.6.8.11.1; 2.6.16.8; 3.2.4.11

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. lapkričio 7 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Alės Bukavinienės, Janinos Januškienės (kolegijos pirmininkė) ir Dalios Vasarienės (pranešėja),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. vasario 21 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovių bankrutavusios uždarosios akcinės bendrovės „Pajūrio viešbučiai“ ir bankrutavusios akcinės bendrovės banko „Snoras“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo įsakymo panaikinimo; tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, uždaroji akcinė bendrovė „Agrosales“, uždaroji akcinė bendrovė „Bauservis“, uždaroji akcinė bendrovė „Nametas“.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl valstybinės žemės nuomos ne aukciono tvarka sutarties nutraukimą reglamentuojančių teisės normų aiškinimo bei taikymo.

2. Ieškovės prašė pripažinti neteisėtu ab initio (nuo pradžių) vienašalį 2000 m. gegužės 15 d. valstybinės žemės nuomos sutarties (su visais galiojančiais pakeitimais, priedais bei papildomais susitarimais) nutraukimą ir panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 29 d. įsakymą Nr. 13VĮ 672 (14.13.2).

3. Ieškovės nurodė, kad ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2007 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutartimi įsigijo pastatą – degalinę ir kitus statinius (inžinerinius) – kiemo aikštelę bei žemės sklypo dalies nuomos teises, kylančias iš 2000 m. gegužės 15 d. nuomos sutarties; šiam pirkimui iš dalies finansuoti sudarė kredito sutartį su ieškove AB banku „Snoras“, kuriai įkeitė įsigytas nuomos teises. Klaipėdos apskrities viršininko 2008 m. balandžio 14 d. įsakymu buvo pakeistas žemės sklypo dalies naudojimo būdas (pobūdis) ir 2008 m. balandžio 21 d. susitarimu pakeistas žemės sklypo naudojimo būdas (pobūdis) iš „komercinei veiklai (degalinės eksploatavimui)“ į „gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos“. Pakeitus nuomos sutarties sąlygas, ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ ir toliau aktyviai siekė įvykdyti nuomos sutartimi ir ją iš dalies pakeičiančiu susitarimu nustatytas žemėnaudos sąlygas, tačiau 2008 metų pabaigoje ji susidūrė su pasauline finansų (ekonomine) krize, nuo 2009 m. gegužės 12 d. nuomos teisės buvo areštuotos pagrindinės kreditorės – ieškovės AB banko „Snoras“ prašymu, Klaipėdos apygardos teismo 2012 m. liepos 19 d. nutartimi ieškovei UAB „Pajūrio viešbučiai“ iškelta bankroto byla.

4. Lietuvos Respublikos įmonių bankroto įstatymo (toliau – ĮBĮ) 33 straipsnyje bei kreditorių susirinkimo nustatyta tvarka, gavusi valstybinės žemės patikėtinės, t. y. atsakovės, 2016 m. vasario 22 d. sutikimą perleisti nuomos teises, ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2016 m. birželio 30 d. pardavė statinius bei nuomos teises tretiesiems asmenims. Atsakovė atsisakė pakeisti nuomos sutartį kaip naujus žemės sklypo dalies nuomininkus įrašydama pirkėjus, 2016 m. gruodžio 29 d. prieš terminą nutraukė nuomos sutartį.

5. Ieškovės nurodė, kad priimant ginčijamą įsakymą neįvertinta faktinė aplinkybė, jog laikiną žemės sklypo nenaudojimą, t. y. pradėto mažaaukščių gyvenamųjų namų projektavimo ir statybos sustabdymą, lėmė objektyvios priežastys, nuomos teisės buvo perleistos tretiesiems asmenims teisės aktų nustatyta tvarka gavus atsakovės sutikimą, ginčijamas įsakymas buvo priimtas jau tada, kai nuomos teisės buvo perėjusios tretiesiems asmenims, neatsižvelgiant į tai, ar trečiųjų asmenų veiksmai (neveikimas) leidžia pagrįstai tikėtis tolesnio tinkamo nuomos sutarties vykdymo. Situacija neatitiko Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.217 straipsnio 2 dalyje įvardytų požymių, todėl, nesant esminio sutarties pažeidimo, atsakovė negalėjo vienašališkai nutraukti nuomos sutarties, be to, ieškovė BUAB „Pajūrio viešbučiai“ nebuvo tinkamai įspėta apie numatomą nuomos sutarties nutraukimą, nuo 2016 m. liepos 20 d. ji nebėra nuomos sutarties šalis, taigi ginčijamu įsakymu nuspręsta nutraukti nuomos sutartį su netinkamu asmeniu. Ieškovės akcentavo, kad, atsakovei nepagrįstai nutraukus nuomos sutartį, būtų pažeisti ir ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ visų kreditorių, įskaitant AB banko „Snoras“, kuri taip pat yra bankrutuojanti įmonė, teisėti interesai, nes būtų užkertama galimybė bankrutuojančios įmonės kreditoriams gauti bent dalį savo reikalavimų patenkinimo.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

6. Klaipėdos miesto apylinkės teismas 2017 m. rugsėjo 22 d. sprendimu ieškinį tenkino.

7. Teismas nustatė, kad:

7.1. 0,4558 ha bendro ploto ginčo žemės sklypas, unikalus Nr. 2101-0002-0523, esantis Klaipėdoje, Kretingos g. 179A, nuo 2000 m. birželio 29 d. nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai; viešame registre nustatyta žemės sklypo tikslinė paskirtis – kita;

7.2. 2000 m. gegužės 15 d. sudaryta valstybinės žemės nuomos sutartis, kuria AB „Lietuvos kuras“ buvo išnuomota 0,4291 ha ploto ginčo žemės sklypo dalis 97 metų laikotarpiui; sutartyje nurodyta žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis ir veiklos būdas – kitos paskirties žemė komercinei veiklai (degalinei eksploatuoti);

7.3. Klaipėdos miesto savivaldybės administracija, UAB „Res Novella“ ir UAB „AA1“ 2006 m. gruodžio 22 d. sudarė detaliojo teritorijų planavimo sutartį, kurios objektas – ginčo žemės sklypas ir jo gretimybės, planavimo tikslas – žemės sklypo naudojimo ir tvarkymo režimo reikalavimų patikslinimas ir pakeitimas, nustatant degalinės vietoje mažaaukščių gyvenamųjų namų statybą, susisiekimo komunikacijų įrengimo ir inžinerinių tinklų klojimo klausimų sprendimas, naujų sklypų laisvoje valstybinėje žemėje suformavimas, įtvirtinant reikalavimus jų užstatymui;

7.4. 2007 m. liepos 5 d. pirkimo–pardavimo sutartimi UAB „Res Novella“ pardavė sau priklausančią degalinę, jos priklausinį – kiemo aikštelę bei kilnojamąjį turtą – degalinės rezervuarus, esančius ginčo sklype, ieškovei UAB „Pajūrio viešbučiai“;

7.5. 2007 m. liepos 18 d. kredito sutartimi ieškovė AB bankas „Snoras“ suteikė ieškovei UAB „Pajūrio viešbučiai“ kreditą nurodytiems pastatams įsigyti, reikalavimų įvykdymui užtikrinti UAB „Pajūrio viešbučiai“ įkeitė bankui nuomos teisę pagal 2000 m. gegužės 15 d. valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį;

7.6. Klaipėdos apskrities viršininko 2008 m. kovo 15 d. įsakymu Nr. AD1-444 patvirtintas ginčo žemės sklypo detalusis planas;

7.7. Klaipėdos apskrities viršininko 2008 m. balandžio 14 d. įsakymu pakeistos ginčo žemės sklypo ribos ir kadastro duomenys pagal detalųjį planą, Klaipėdos miesto žemėtvarkos skyrius įpareigotas pasirašyti papildomą susitarimą dėl 2000 m. gegužės 15 d. valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo;

7.8. Klaipėdos apskrities viršininkas ir UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008 m. balandžio 21 d. pasirašė susitarimą, pagal kurį išnuomota 0,4547 ha žemės sklypo dalis, kurios tikslinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos;

7.9. 2007 m. balandžio 23 d. UAB „Pajūrio viešbučiai“ sudarė ginčo sklypo detaliojo plano ir gyvenamųjų namų jame projektavimo darbų rangos sutartį, buvo atliekami projektavimo darbai;

7.10. Klaipėdos miesto savivaldybės administracija 2008 m. vasario 29 d. išdavė UAB „Pajūrio viešbučiai“ leidimą nugriauti statinį – degalinę, leidimas galiojo iki 2011 m. vasario 29 d.;

7.11. Hipotekos skyriaus prie Klaipėdos miesto apylinkės teismo teisėjos 2009 m. gegužės 12 d. nutartimi nutarta areštuoti ir įpareigoti UAB „Pajūrio viešbučiai“ perduoti kreditorei AB bankui „Snoras“ nuomos teisę į ginčo žemės sklypo dalį;

7.12. Klaipėdos apygardos teismas 2012 m. gegužės 15 d. nutartimi iškėlė bankroto bylą UAB „Pajūrio viešbučiai“;

7.13. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyrius 2016 m. vasario 22 d. raštu, išnagrinėjęs UAB „Pajūrio viešbučiai“ prašymą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo, informavo, kad naujasis nekilnojamojo daikto pirkėjas įgis teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas;

7.14. BUAB „Pajūrio viešbučiai“, ĮBĮ 33 straipsnyje nustatyta tvarka bei gavusi valstybinės žemės patikėtinės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus 2016 m. vasario 22 d. sutikimą, pardavė statinius bei nuomos teises į ginčo žemės sklypo dalį tretiesiems asmenims, pasirašydama 2016 m. birželio 30 d. turto pirkimo–pardavimo be varžytynių sutartį ir 2016 m. liepos 20 d. turto perdavimo–priėmimo aktą;

7.15. Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos 2016 m. rugpjūčio 25 d. surašė žemės naudojimo patikrinimo aktą, kuriuo nustatyta, kad 0,4547 ha ginčo žemės sklypo dalyje faktiškai nėra pastato – degalinės ar kitų statinių;

7.16. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyriaus vedėjo 2016 m. gruodžio 29 d. įsakymu buvo nuspręsta vienašališkai nutraukti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį ir 2008 m. balandžio 21 d. susitarimą dėl jos dalinio pakeitimo; nutraukimo pagrindas – CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas, 2 dalis, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punktas, Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ 2.12 papunktis, 2016 m. rugpjūčio 25 d. žemės naudojimo patikrinimo aktas bei ta aplinkybė, kad BUAB „Pajūrio viešbučiai“ ilgą laiką nenaudojo išnuomotos žemės sklypo dalies pagal paskirtį ir neketino to daryti ateityje.

8. Teismas atsižvelgė į tai, kad ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“, įgijusi valstybinės žemės nuomos teisę, ėmėsi aktyvių veiksmų tam, kad pradėtų naudoti išnuomotą valstybinę žemę pagal paskirtį – buvo pradėti projektavimo darbai, gavus leidimą, nugriauta degalinė. Tokie veiksmai vertintini kaip tęstiniai veiksmai, siekiant tinkamai įgyvendinti pareigą naudoti žemės sklypą pagal paskirtį. Tačiau vėliau buvo areštuotos ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ nuomos teisės, todėl ji nebeturėjo galimybės šias nuomos teises perleisti kitiems asmenims, kurie turėtų finansinių galimybių naudoti žemės sklypą pagal paskirtį ir pradėti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybą; iškėlus bankroto bylą jai pradėjo galioti ĮBĮ nustatyti apribojimai vykdyti veiklą, perleisti turtą ir pan. Išdėstytos aplinkybės patvirtina, jog valstybinės žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas pagal savo paskirtį dėl objektyvių priežasčių.

9. Vien tai, kad tretieji asmenys įsigijo pastatus, esančius ginčo žemės sklype, bei nuomos teisę, patvirtina, kad ateityje bus atliekami veiksmai, susiję su žemės naudojimu. Jokių kitų duomenų, iš kurių būtų galima daryti išvadą, kad ginčo žemės sklypo dalis nebus naudojama ateityje pagal paskirtį, byloje nepateikta.

10. Atsakovė, prieš tai davusi sutikimą perleisti nuomos teises, nutraukė valstybinės žemės nuomos sutartį tik po to, kai buvo sudaryta 2016 m. birželio 30 d. turto perleidimo sutartis su naujaisiais pirkėjais bei už įsigytą turtą pervesti pinigai. Tokiais atsakovės veiksmais buvo pažeisti sąžiningų trečiųjų asmenų teisės ir interesai, taip pat teisėtų lūkesčių principas.

11. Įvertinęs byloje nustatytas aplinkybes bei pateiktus rašytinius įrodymus, teismas padarė išvadą, kad atsakovė neturėjo pagrindo nebesitikėti gauti to, ką pagal nuomos sutartį pagrįstai tikėjosi gauti. Be to, byloje nenustatyta, kad dėl to, jog ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ tam tikrą laiko tarpą nenaudojo išnuomotos žemės sklypo dalies pagal paskirtį, atsakovei atsirado neigiamų padarinių ar žalos. Pažymėtina, kad nuo nuomos sutarties sudarymo 2000 m. gegužės 15 d. bei pasirašius 2008 m. balandžio 21 d. susitarimą dėl minėtos nuomos sutarties pakeitimo pirmą kartą žemės naudojimo patikrinimas buvo atliktas tik 2016 m. rugpjūčio 25 d., t. y. jau perleidus nuomos teisę tretiesiems asmenims. Esant išdėstytoms aplinkybėms, konstatuotina, jog ieškovė nepadarė esminio sutarties pažeidimo, kuris galėtų būti pagrindas vienašališkai nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį vadovaujantis CK 6.217 bei 6.564 straipsnių nuostatomis.

12. Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2018 m. vasario 21 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.

13. Kolegija pažymėjo, kad, ištyrus byloje esančius įrodymus, nustatyta, jog ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“, įsigijusi pastatus ir įgijusi žemės sklypo dalies nuomos teises, atliko veiksmus, skirtus žemės sklypo dalyje suplanuotam gyvenamųjų pastatų statybos projektui plėtoti. Buvo atlikta teritorijų planavimo procedūra, pagal 2008 m. kovo 15 d. patvirtintą detalųjį planą pakeistos žemės sklypo ribos ir kadastro duomenys, ieškovė atliko aktyvius veiksmus dėl gyvenamųjų namų projektavimo, ieškovei vykdant šį projektą, buvo išduotas leidimas nugriauti degalinę; šis pastatas nugriautas. Pažymėtina, kad 2000 m. gegužės 15 d. sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė paskirtis ir veiklos būdas buvo nurodyti kaip kitos paskirties žemė komercinei veiklai (degalinei eksploatuoti). Tačiau Klaipėdos apskrities viršininko ir UAB „Pajūrio viešbučiai“ 2008 m. balandžio 21 d. pasirašytame susitarime dėl valstybinės žemės nuomos sutarties dalinio pakeitimo numatyta išnuomojamo žemės sklypo tikslinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, 0,4547 ha žemės sklypo dalies naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos. Iš byloje esančio Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašo matyti, kad tokie duomenys apie nustatytą žemės sklypo naudojimo būdą ir pobūdį įregistruoti ir viešame registre. Minėti duomenys patvirtina ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ argumentus, kad pastato – degalinės nugriovimas buvo tęstinės įmonės veiklos išsinuomotame žemės sklype dalis. Tokie veiksmai atitiko pakeistas valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas dėl žemės sklypo dalies naudojimo būdo ir pobūdžio. Šie veiksmai pripažintini atitinkančiais UAB „Pajūrio viešbučiai“ siekį žemės sklypo dalį naudoti pagal jos paskirtį.

14. Įvertinusi byloje esančių įrodymų visumą, teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad bylos duomenys sudaro pagrindą pripažinti įrodyta aplinkybę, jog išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ ilgą laiką nenaudojo dėl objektyvių priežasčių. Byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, kad ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ skolos kreditoriams susidarė dar 2008 m. Ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ ėmėsi veiksmų nekilnojamojo turto statybos projektui plėtoti, tačiau susidūrė su projekto tęsimą ribojančiomis kliūtimis. Pirmosios instancijos teismas išsamiai įvertino ieškovių nurodytas aplinkybes dėl taikyto valstybinės žemės sklypo nuomos teisės arešto, taip pat aplinkybes dėl vėliau, ieškovei UAB „Pajūrio viešbučiai“ iškėlus bankroto bylą, jai kilusių ĮBĮ nustatytų apribojimų, ir padarė byloje esančiais įrodymais pagrįstą išvadą, kad ieškovės galimybė disponuoti nuomos teise ir vykdyti veiklą buvo apribota dėl objektyvių priežasčių.

15. Kolegija atkreipė dėmesį į tai, kad iš bylos duomenų matyti, jog išnuomoto valstybinės žemės sklypo naudojimo būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos – iš esmės susijęs su visuma kryptingų ilgalaikio pobūdžio veiksmų, jiems atlikti objektyviai reikalingas tam tikras laikotarpis. Taigi buvo vykdomas ilgalaikis, tęstinio pobūdžio projektas. Iš byloje esančių įrodymų matyti, kad ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“, atlikusi dalį anksčiau nurodytų teritorijų planavimo, projektavimo ir statybos (griovimo) darbų veiksmų, susijusių su tikslu įgyvendinti gyvenamųjų namų statybą ginčo žemės sklype, dėl objektyvių priežasčių (taikytų veiklos ir turimų teisių apribojimų) 2009–2016 m. laikotarpiu negalėjo valstybinės žemės sklypo naudoti pagal paskirtį, o jos galimybė perleisti nuomos teises kitiems asmenims taip pat buvo apribota. Remiantis bylos duomenimis nustatyta, kad, atsižvelgiant į UAB „Pajūrio viešbučiai“ kreditorių susirinkimo 2016 m. gegužės 12 d. priimtą nutarimą dėl ginčo žemės sklype registruotų objektų (degalinės ir kiemo aikštelės) pardavimo kartu su įkeista nuomos teise, 2016 m. birželio 30 d. sudaryta turto pirkimo–pardavimo be varžytynių sutartis. Byloje esantys duomenys nesudaro pagrindo daryti išvadą, kad minėtu sandoriu nesiekta toliau vykdyti tęstinio nekilnojamojo turto objektų statybos projekto, atliekant veiksmus, susijusius su valstybinės žemės naudojimu pagal jos paskirtį ir nustatytą naudojimo būdą bei pobūdį.

16. Teisėjų kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo argumentais ir išvadomis dėl ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ ir naujųjų pirkėjų teisėto ir pagrįsto lūkesčio nuomos sutarties pagrindu naudoti valstybinę žemę ir tęsti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos ir eksploatavimo projekto vykdymą; bylos duomenys nesudaro pagrindo konstatuoti esminį valstybinės žemės nuomos sutarties pažeidimą ir taikyti CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatą, leidžiančią atsakovei nutraukti žemės nuomos sutartį prieš terminą.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai

17. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. vasario 21 d. nutartį bei Klaipėdos apylinkės teismo 2017 m. rugsėjo 22 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

17.1. 2016 m. kovo 30 d. turto pirkimo–pardavimo be varžytynių sutartimi buvo perleistas pastatas – degalinė, kuris faktiškai neegzistuoja, nes yra nugriautas, nors iš Nekilnojamojo turto registro neišregistruotas. Atsakovės nuomone, buvo sudarytas apsimestinis sandoris. Valstybinės žemės nuomos teisės perleidimo sandorio, neperleidžiant statinių, negalima sudaryti, toks sandoris prieštarautų teisės aktams. CK 4.224 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta, kad įkeitimas pasibaigia, pasibaigus teisės, esančios įkeitimo dalyku, galiojimo terminui. Nagrinėjamu atveju nuomos teisė pasibaigė dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo netinkamai vykdant sutarties sąlygas. Valstybė nėra ir negali būti atsakinga už UAB „Pajūrio viešbučiai“ veiksmus, kuriais buvo pažeistos valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos. Jeigu asmuo, ne aukciono tvarka išsinuomojęs valstybinės žemės sklypą, netenka nuosavybės teisės į pastatus arba šių pastatų kiekis sumažėja tiek, kad išnuomoto dydžio sklypas tampa nebereikalingas ūkinei veiklai plėtoti, t. y. nebelieka faktinio jo naudojimo su pastatais susijusioms reikmėms, yra pagrindas pripažinti, jog toks asmuo žemės sklypą naudoja ne pagal tikslinę naudojimo paskirtį, ir tai yra savarankiškas pagrindas nutraukti valstybinės žemės nuomos sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007; 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-180/2008; 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008; 2018 m. balandžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018). Akcentuotina, kad aplinkybė, jog statinys įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, pati savaime nereiškia, kad statinys yra naudojamas. Pagal galiojančius teisės aktus žemės sklypo nuoma be aukciono siejama su konkrečios paskirties statinio naudojimu vykdant tam tikrą veiklą ir eksploatuojant jį pagal esamą (tiesioginę) paskirtį. Taigi svarbus yra ne tik statinio buvimo faktas žemės sklype, bet ir jo naudojimas konkrečiai veiklai, t. y. ar žemės sklype yra vykdoma veikla, susijusi su esančio statinio naudojimu. Nustačius, kad statinys yra apleistas, apgriuvęs ir neprižiūrimas, kad iš buvusio statinio yra likę tik pamatai ar pan., būtų akivaizdu, kad toks statinys nėra naudojamas. Bylą nagrinėję teismai nukrypo nuo nurodytos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos.

17.2. Bylą nagrinėję teismai pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias įrodinėjimą ir įrodymų vertinimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 176 straipsnis, 177 straipsnio 1 dalis, 178 straipsnis), nes išvadas padarė nevertindami visų į bylą pateiktų įrodymų bei nurodytų argumentų, jų išvados neatitinka nustatytų faktinių aplinkybių, todėl buvo priimti nepagrįsti ir neteisėti sprendimai, kurie turi būti panaikinti.

18. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ prašo skundžiamus teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus; priteisti iš atsakovės patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

18.1. Ieškovės atlikti veiksmai – iki detaliojo plano patvirtinimo, įsakymo priėmimo bei susitarimo sudarymo žemės sklype buvusio statinio – degalinės nugriovimas, siekiant vietoj šio statinio suprojektuoti ir pastatyti mažaaukščius gyvenamuosius pastatus, – ir yra tie veiksmai (veikla), kuriuos vykdyti ieškovę įpareigojo naujasis žemės sklypo naudojimo būdas (pobūdis) bei susitarimu pakeistos nuomos sutarties sąlygos, todėl atitinkamų veiksmų atlikimas negali būti pripažįstamas teisėtu pagrindu vienašališkai nutraukti nuomos sutartį.

18.2. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad vien to fakto, jog nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių. Nustačius, kad valstybinės žemės sklypas nebuvo naudojamas dėl objektyvių priežasčių, valstybinės žemės nuomos sutartis negali būti teisėtai nutraukiama. Ieškovė, nuo pat nuomos teisių įgijimo 2007 m. dvejus metus sąžiningai vykdžiusi nuomos sutartį (jos pakeitimus) ir pradėjusi vykdyti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos procesą žemės sklype, nesugebėjo užbaigti šio proceso, kurio metu vietoj žemės sklype buvusių statinių (degalinės ir kiemo aikštelės) turėjo atsirasti mažaaukščiai gyvenamieji namai, dėl objektyvių priežasčių – nuo 2009 m. pradžios taikytų disponavimo ieškovės turtu apribojimų (turto areštų), o nuo 2012 m. (iškėlus ieškovei bankroto bylą) – dėl ĮBĮ nustatytų įmonės veiklos vykdymo ribojimų.

18.3. Pažymėtina, kad šioje byloje vertintos faktinės situacijos niekaip negalima tapatinti su atsakovės kasaciniame skunde minimoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018, užbaigtoje kasacinio teismo 2018 m. balandžio 9 d. nutartimi, nagrinėtomis faktinėmis aplinkybėmis, nes šių bylų faktinės aplinkybės iš esmės skiriasi.

18.4. Bylą nagrinėję teismai pagrįstai konstatavo, kad šiuo konkrečiu nagrinėjamu atveju objektyvių priežasčių nulemtas laikinas žemės sklypo nenaudojimas nustatytai ūkinei veiklai – nebaigtas mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos procesas ir nepradėta jų eksploatacija – negali būti vertinamas kaip esminis nuomos sutarties pažeidimas. Sudarant nuomos sutartį ir (ar) ją pakeičiantį susitarimą ieškovė nenumatė ir negalėjo numatyti šiuo metu susiklosčiusio nuomos sutarties vykdymo uždelsimo (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Laikiną nuomos sutarties nevykdymą lėmė nuo ieškovės valios nepriklausančios aplinkybės, o ne jos tyčia ar didelis neatsargumas (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 3 punktas). Nėra jokio objektyvaus pagrindo žemės sklypo nuomotojai nesitikėti, kad nuomos sutartis nebus įvykdyta ateityje (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 4 punktas). Atsakovės įsakymas vienašališkai nutraukti nuomos sutartį buvo priimtas jau tuomet, kai nuomos teisės, vadovaujantis CK 6.394 straipsnio 3 dalies norma bei kasacinio teismo suformuota šios normos aiškinimo ir taikymo praktika, nuo 2016 m. liepos 20 d. buvo perėjusios pirkėjams, todėl priimant šį ginčijamą įsakymą visiškai nebuvo atsižvelgta į tai, ar pirkėjų veiksmai (neveikimas) leidžia pagrįstai tikėtis tolesnio tinkamo nuomos sutarties (ne)vykdymo. Ieškovė ir jos kreditoriai patirtų labai didelių nuostolių, jeigu nuomos sutartis būtų nutraukta (CK 6.217 straipsnio 2 dalies 5 punktas).

18.5. Perleisdama nuomos teises ieškovė siekė atgauti bent dalį į tinkamą nuomos sutarties vykdymą investuotų lėšų bei gautomis įplaukomis patenkinti savo kreditorių reikalavimus, kurių apsauga yra įstatymo ginamas viešasis interesas, todėl, pripažinus negaliojančiomis (pasibaigusiomis) nuomos teises, ieškovė prarastų galimybę atgauti šias investuotas lėšas, kurios, ginant viešąjį interesą, privalo būti panaudotos ieškovės kreditorių reikalavimams tenkinti. Pagrindinis ir didžiausią naudą iš nuomos teisių perleidimo galintis turėti ieškovės kreditorius yra bankas, kuris taip pat yra bankrutavęs, taigi, nuomos sutarties nutraukimas ir galimybės iš nuomos teisių tenkinti bent dalį kreditorių finansinių reikalavimų praradimas pažeistų ir viešąjį banko kreditorių interesą.

18.6. Vadovaujantis galiojančiais teisės aktais bei tarptautinių ir nacionalinių teismų suformuota praktika, tokios situacijos, kai valstybės institucijos be jokio teisinio ar faktinio pagrindo (jokios faktinės aplinkybės ar teisinis reguliavimas per minėtą laikotarpį nepasikeitė) iš esmės keičia savo vos prieš kelis mėnesius priimtus sprendimus, neturėtų būti toleruojamos, o priimant sprendimus turi būti įvertinamos visos esamų sprendimų pakeitimų neigiamos pasekmės, nepamirštant Europos Žmogaus Teisių Teismo jurisprudencijoje nustatytos taisyklės, kad bet kokios valstybės valdžios institucijos padarytos klaidos našta turi atitekti valstybei, o klaidos neturėtų būti ištaisomos nuo tų klaidų nukentėjusių asmenų sąskaita. Atsakovė visą nuomos sutarties galiojimo laiką ne tik toleravo esamą situaciją žemės sklype, bet ir prieš ieškovei perleidžiant statinius bei žemės sklypo nuomos teises buvo patvirtinusi ieškovės turimų nuomos teisių galiojimą 2016 m. vasario 22 d. sutikime. Tokiais savo veiksmais atsakovė sukūrė tiek ieškovei, tiek tretiesiems asmenims teisėtus lūkesčius, kad nuomos teisių perleidimo sandoris yra teisėtas bei sukurs atitinkamas teises.

19. Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė AB bankas „Snoras“ prašo skundžiamus teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus; priteisti iš atsakovės patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:

19.1. Atsakovė kasaciniame skunde nenurodo, kaip konkrečiai, jos vertinimu, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai pažeidė CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto nuostatas. Šioje byloje nėra ginčo, kad ne tik nuomininko aktyvūs veiksmai, bet ir žemės sklypo nenaudojimo aplinkybė gali sudaryti pagrindą nutraukti žemės nuomos sutartį. Tačiau šioje byloje esminis nesutarimas kilo sprendžiant klausimą, ar tam, kad nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, pakanka vien to fakto, kad nuomininkas ilgą laiką (keletą metų) nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo, ar būtina papildomai nustatyti ir tai, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių. Teismai, priešingai nei atsakovė, teisingai aiškindami ir taikydami CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą, analizavo ir vertino priežastis, dėl kurių statybos projekto plėtros darbai buvo sustabdyti ir ilgą laiką nebuvo atnaujinti. Ar nustatytos priežastys objektyvios, yra fakto klausimas. Tačiau teismų pateiktas aiškinimas, kad pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti vienašališkai nuomotojo nutraukta dėl žemės sklypo nenaudojimo (pasyvaus nuomininko elgesio), tik jei nėra nustatyta objektyvių tokio nenaudojimo priežasčių, yra visiškai teisingas ir pagrįstas, atitinka kasacinio teismo suformuotą šios teisės normos aiškinimo ir taikymo praktiką.

19.2. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad vien ta aplinkybė, jog teismai, įvertinę byloje surinktus įrodymus, padarė kitokias išvadas, nei nurodo kasatorius, savaime nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų vertinimo taisyklės. Vien tai, kad atsakovė nesutinka su teismų išvada, kad žemės sklypo ilgo nenaudojimo priežastys buvo objektyvios, nereiškia, kad buvo pažeistos įrodymų vertinimo taisyklės.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos sutarties vienašališką nutraukimą nuomotojo iniciatyva, kai žemės sklypas nenaudojamas pagal paskirtį ir nuomojamame žemės sklype nėra statinių, aiškinimo ir taikymo

20. Žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo santykius bei žemės tvarkymą ir administravimą reglamentuoja Žemės įstatymas. Šio įstatymo 1 straipsnyje įtvirtinta nuostata žemės santykius reguliuoti taip, kad būtų sudarytos sąlygos tenkinti visuomenės, fizinių ir juridinių asmenų poreikius racionaliai naudoti žemę, vykdyti ūkinę veiklą išsaugant ir gerinant gamtinę aplinką, gamtos ir kultūros paveldą, apsaugoti žemės nuosavybės, valdymo ir naudojimo teises.

21. Kasacinio teismo praktikoje pasisakyta, kad valstybės žemės perleidimo santykių reglamentavimo įstatymu tikslas – užtikrinti, kad valstybės (savivaldybių) nuosavybė būtų tvarkoma taip, kad tai atitiktų visos visuomenės interesus, viešajam interesui teikiant prioritetą prieš privatų tiek žemės naudojimo tikslų, paskirties, tiek žemės naudojimo sąlygų požiūriu. Šis reglamentavimas yra grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. gegužės 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-237/2011). Toks pats aiškinimas taikytinas ir valstybinės žemės nuomos santykių reglamentavimui.

22. Pagal galiojantį teisinį reglamentavimą prioritetinis valstybinės žemės nuomos būdas – aukcionas, kai žemė išnuomojama asmeniui, kuris už parduodamą žemės sklypą pasiūlo didžiausią kainą (CK 6.551 straipsnio 1 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalis). Ne aukciono būdu valstybinė žemė nuomojama tik išimtiniais, įstatyme nustatytais atvejais. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Ši nuostata pakartota ir detalizuota Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, nurodant, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Taigi, pastatų ir įrenginių savininkai (nuomotojai) turi įstatyme garantuotą teisę lengvatine (ne aukciono) tvarka nuomoti pastatais užstatytą ir jų eksploatavimo tikslais naudojamą žemės sklypą.

23. Kasacinio teismo praktikoje aiškinant šias teisės normas pažymėta, kad pagrindas įgyvendinti teisę nuomoti valstybinę žemę ne aukciono tvarka yra teisėtas šioje žemėje esančių statinių, įrenginių valdymas. Kasacinio teismo praktikoje taip pat pažymėta, kad būtina sąlyga valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka yra ta, jog valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal paskirtį, kitaip tariant, ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui eksploatuoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę. Savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. gruodžio 1 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-577/2008; 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-344/2011; 2013 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-461/2013; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013; kt.). Tokios pačios pozicijos laikomasi ir Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktikoje nurodant, kad asmeniui priklausančių statinių konkrečiame žemės sklype buvimas yra ta juridinę reikšmę turinti aplinkybė, kurios pagrindu šio teisinio santykio subjektams (valstybei ir fiziniam arba juridiniam asmeniui) gali būti sukurtos teisės bei pareigos valstybinių žemės sklypų naudojimo srityje, būtent – fizinio arba juridinio asmens teisė išsinuomoti arba įsigyti nuosavybėn konkretų valstybinės žemės sklypą ir valstybės pareiga šį žemės sklypą šiam asmeniui išnuomoti arba parduoti (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2017 m. kovo 22 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-317-492/2017; 2018 m. birželio 27 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-545-261/2018). Taigi valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis yra sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploatavimą.

24. Nutarties 22–23 punktuose nurodytiems teisinio reguliavimo tikslams pasiekti būtina ne tik laikytis imperatyvių žemės perleidimo ar nuomos sutarčių sudarymo reikalavimų, bet ir tinkamai vykdyti šias sutartis, o nustačius netinkamą vykdymą, taikyti atitinkamus padarinius, be kitų – ir sutarčių nutraukimą.

25. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad sutarties šalių teisė vienašališkai nutraukti sutartį nepažeidžia sutarties laisvės principo, jeigu šalis šią teisę įgyvendina teisės normose ar sutartyje nustatyta tokios teisės įgyvendinimo tvarka ir sąlygomis. Teismai, nagrinėdami ginčą dėl sutarties vienašališko nutraukimo teisėtumo, turi atsižvelgti į tai, kad sutarties šalys gali naudotis šia teise kaip savigynos priemone nuo kitos šalies veikimo ar neveikimo, kuris pagal savo pobūdį iš esmės pažeidžia jų susitarimą ir sukelia tokius padarinius nukentėjusiai šaliai, kad sutarties nutraukimas yra adekvatus veiksmas, siekiant nutraukti tokius veiksmus ir išvengti dar didesnių padarinių atsiradimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015).

26. Pagal bendrąją taisyklę sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip šalys susitarė, taip pat šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai (CK 6.200 straipsnio 1 dalis). Iš CK 6.545 straipsnio 1 dalyje pateiktos žemės nuomos sutarties sąvokos matyti, kad viena iš esminių šios sutarties sąlygų yra tai, jog nuomininkas sutartyje nurodytą žemės sklypą privalo valdyti ir naudoti pagal šio žemės sklypo paskirtį ir naudojimo sąlygas.

27. Jei žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį, nuomotojo reikalavimu žemės nuomos sutartis gali būti nutraukiama prieš terminą (CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktas). Aiškindamas šią teisės normą Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nurodė, kad CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkte nustatyti du alternatyvūs pagrindai, kuriems esant sutartis pripažįstama pažeista, – žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį arba ne pagal tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Taigi sutarties pažeidimu laikytinas šio daikto nenaudojimas sutartyje nustatytu būdu ar netinkamas jo naudojimas arba naudojimas ne pagal nustatytą žemės naudojimo paskirtį. Nenaudojimu laikomas toks ekonominio efektyvumo nesukuriantis elgesys su daiktu, kai jo naudingosios savybės nėra eksploatuojamos. Netinkamas naudojimas pagal teisinius padarinius taip pat gali būti vertinamas kaip visiškas nenaudojimas tada, kai žemės naudojimo laipsnis yra menkas, palyginti su tuo, kurio tikimasi pagal sutartį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010; 2012 m. gegužės 10 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-196/2012; 2013 m. spalio 30 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-550/2013).

28. Nagrinėjamu atveju aktualūs ir išaiškinimai, kuriuose kasacinis teismas, sistemiškai aiškindamas Žemės įstatymo 9 straipsnį, CK 6.551 straipsnio 2 dalį, yra konstatavęs, kad statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sutarties galiojimo sąlyga (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008; 2015 m. spalio 2 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-491-684/2015). Vadinasi, tais atvejais, kai valstybinės žemės sklypas išnuomotas jame esantiems statiniams eksploatuoti, šių statinių išnykimas reiškia, kad nebeliko teisėto lengvatinės valstybinės žemės nuomos pagrindo, nes žemės sklypas nebegali būti reikalingas nesančiam statiniui eksploatuoti. Tai sudaro pagrindą žemės nuomos sutartį nutraukti prieš terminą.

29. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad valstybinės žemės nuomos sutartimi ieškovei žemės sklypas buvo išnuomotas komercinei veiklai jame esančiam pastatui – degalinei eksploatuoti. Atsakovė šios sutarties teisėtumo neginčija, vadinasi, pripažįsta, kad ji buvo sudaryta, laikantis teisės aktų reikalavimų, t. y. kad žemės sklype esantys statiniai galėjo būti naudojami pagal paskirtį ir tokiam naudojimui buvo reikalingas žemės sklypas. Byloje taip pat nustatyta, kad šiuo metu degalinės ginčo sklype nėra, ji nugriauta. Taigi, kaip ir nurodo atsakovė, išnyko pagrindas nuomoti žemės sklypą lengvatine tvarka, buvęs sudarant nuomos sutartį. Vis dėlto nagrinėjamu atveju sprendžiant, ar yra pagrindas taikyti nutarties 27 punkte nurodytus padarinius, t. y. nutraukti žemės nuomos sutartį, būtina sistemiškai įvertinti sutarties nuostatas. Susitarimo Nr. N21/2008-0027 dėl valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. N21/2000-0062, sudarytos 2000 m. gegužės 15 d., dalinio pakeitimo 1.2 punkte nurodyta, kad išnuomojamo žemės sklypo pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, žemės sklypo dalies būdas ir pobūdis – gyvenamoji teritorija, mažaaukščių gyvenamųjų namų statybos, kitos dalies – komercinės paskirties objektų teritorija, prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos. Tokia nuostata reiškia, kad išnuomotame sklype nuomininkei suteikiama statybos teisė. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyrius 2016 m. vasario 22 d. raštu, išnagrinėjęs UAB „Pajūrio viešbučiai“ prašymą dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo, informavo, kad naujasis nekilnojamojo daikto pirkėjas įgis teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo daikto pardavėjas.

30. Šiame kontekste paminėtina kasacinio teismo praktika, kad tam tikrais atvejais nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, priklausantis nuo sudarytoje žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties. Tai gali būti susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010). Kita vertus, nepateisinamai ilgas tokių būtinų veiksmų neatlikimas ir nepradėjimas išnuomoto žemės sklypo naudoti pagal paskirtį gali lemti nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra precedentų, kai pripažinta, kad tai, jog nuomotojas nevykdo išsinuomotame sklype jokios komercinės ūkinės veiklos šešerius metus, yra pakankamas pagrindas nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008).

31. Iš nagrinėjamoje byloje nustatytų aplinkybių matyti, kad po sutarties sudarymo žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas tam tikslui, kuriam buvo išnuomotas (jame esantiems statiniams eksploatuoti), ir jame nepradėti jokie statybos darbai. Tačiau tuo metu atsakovė viešojo intereso kuo efektyviau naudoti valstybės turtą negynė, sklypo naudojimo aplinkybių nekontroliavo ir pažeidimų nefiksavo. Bylą nagrinėjusių teismų yra nustatytos tokios reikšmingos ankstesnę ir dabartinę sklypo būklę ir naudojimą apibūdinančios aplinkybės: ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“, įgijusi valstybinės žemės nuomos teisę, ėmėsi aktyvių tęstinių veiksmų tam, kad pradėtų naudoti išnuomotą valstybinę žemę pagal paskirtį – buvo pradėti projektavimo darbai, gavus leidimą, nugriauta degalinė. Areštuotos ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ nuomos teisės, jos galimybės turimas nuomos teises perleisti kitiems asmenims, kurie turėtų finansinių galimybių naudoti žemės sklypą pagal paskirtį ir pradėti mažaaukščių gyvenamųjų namų statybą, taip pat perleisti nuomos teisę kitiems asmenims, kurie galėtų operatyviau siekti nuomos sutartyje nurodytų tikslų, buvo apribotos; iškėlus bankroto bylą ieškovei pradėti taikyti ĮBĮ nustatyti apribojimai vykdyti veiklą, perleisti turtą ir pan. Teismų vertinimu, šios nustatytos aplinkybės patvirtina, jog valstybinės žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas pagal savo paskirtį dėl objektyvių priežasčių. Taip pat atsakovė nenurodė argumentų, kad dėl tokių aplinkybių nuomotojai atsirado neigiamų padarinių. Kasacinio teismo teisėjų kolegija sutinka su šiuo teismų vertinimu.

32. Nustatytos aplinkybės rodo, kad ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ atliko paruošiamuosius naujų statinių statybos darbus, prieš parduodama nuomos teisę tretiesiems asmenims, kreipėsi į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Klaipėdos miesto ir Neringos skyrių dėl nuomos teisės perleidimo. Iš šios institucijos buvo gautas atsakymas, kad naujasis nekilnojamojo daikto pirkėjas įgis teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kaip ir nekilnojamojo turto pardavėjas. Atsakovė neteikia argumentų dėl to, kad trečiųjų asmenų planuojamos statybos neatitinka sutarties ar teisės aktų reikalavimų. Visi nurodyti darbai ir veiksmai atlikti iki atsakovės atlikto žemės naudojimo patikrinimo, akto surašymo ir ieškovės įspėjimo apie sutarties nutraukimą.

33. Atsakovė teigia, kad teismai nukrypo nuo suformuotos Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos bylose, susijusiose su valstybinės žemės nuomos teisiniais santykiais. Kasacinis teismas yra ne kartą nurodęs, kad teismas, nagrinėdamas bylas, aiškina ir taiko teisės normas ne a priori (iš anksto, nepatikrinus faktų), o konkrečioje byloje, atsižvelgdamas į konkrečios bylos faktines aplinkybes ir šias siedamas su taikytina teisės norma. Todėl kiekvienas teismo pateiktas teisės aiškinimas gali ir turi būti suprantamas ir aiškinamas tik konkrečios bylos kontekste, nes šis aiškinimas yra ne aiškinimas a priori, o teismo sprendimo konkrečioje byloje ratio decidendi (argumentas, kuriuo grindžiamas sprendimas). Vadinasi, kitoje byloje pateiktas teismo taikytinos teisės aiškinimas gali būti taikomas tik tada, kai konkrečios bylos esminės faktinės aplinkybės, lemiančios vienos ar kitos normos taikymą, yra tapačios ar iš esmės panašios (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-382-421/2017, 26 punktas; 2018 m. gegužės 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-193-969/2018, 31 punktas).

34. Kasaciniame skunde nurodytų bylų (šios nutarties 17.1 punktas) faktinės aplinkybės skiriasi nuo nagrinėjamos bylos aplinkybių. Civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018 Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos atsisakė sudaryti su ieškove valstybinės žemės nuomos sutartį ne aukciono būdu ir kasacinis teismas pripažino, kad nebuvo pagrindo sudaryti tokią sutartį; civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008 spręsta dėl valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos, kuria nuomininkas įpareigojamas likviduoti jam nuosavybės teise priklausančius išsinuomotame sklype esančius statinius, panaikinimo ir dėl įpareigojimo nuomotoją sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį naujam nuomos terminui; civilinėje byloje Nr. 3K-3-120/2007 ieškovas prašė įpareigoti atsakovą sudaryti su juo valstybinės žemės nuomos sutartį ir nutraukti dėl šio sklypo sudarytas nuomos bei subnuomos sutartis; civilinėje byloje Nr. 3K-3-570/2008 kasacinis teismas konstatavo, kad valstybinės žemės nuomos sutartis buvo nutraukta dėl to, kad nuomininkas neteko nuosavybės teisės į pastatus, dėl kurių eksploatavimo jis įgijo nuomos teisę, naudojo žemės sklypą ne pagal žemės tikslinę naudojimo paskirtį. Tuo tarpu nagrinėjamoje byloje teismai sprendžia, ar teisėtai ir pagrįstai atsakovė nutraukė žemės nuomos sutartį, kuria nuomininkė (ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“) ir nuomotoja (atsakovė), be kitų sąlygų, sutarė, kad išsinuomotoje žemėje nuomininkė statys mažaaukščius namus. Atsakovė neginčija šios sutarties sąlygų ir nėra pagrindo spręsti, kad ji laiko jas neteisėtomis ir (ar) neatspindinčiomis jos interesų. Taip pat minėta, kad šioje byloje atsakovė neįrodinėja, kad ieškovės UAB „Pajūrio viešbučiai“ ir atsakovės sudarytoje valstybinės žemės nuomos sutartyje nustatytas žemės nuomos tikslas prieštarauja žemės naudojimo paskirčiai, nustatytai Žemės įstatyme, t. y. nurodytai teritorijų planavimo dokumente ar žemės valdos projekte, nuo kurios priklauso šios teritorijos planavimo ir žemės naudojimo sąlygos. Tuo tarpu nuomininkė įrodė, kad nebuvo teisinio pagrindo nutraukti nuomos sutarties. Todėl kasacinio skundo teiginiai apie nukrypimą nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, kai ši suformuota nurodytose bylose, neturinčiose esminio panašumo su nagrinėjama byla, yra nepagrįsti.

35. Teisėjų kolegijos vertinimu, esant tokioms aplinkybėms pagrįsta pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų išvada, kad nagrinėjamu atveju žemės nuomos sutarties nutraukimas po to, kai nuomininkė perleido nuomos teisę tretiesiems asmenims, kurie siekia, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas (teismai konstatavo, kad atsakovė neturėjo pagrindo nesitikėti gauti to, ką pagal nuomos sutartį pagrįstai tikėjosi gauti), neatitiktų sąžiningų trečiųjų asmenų, ieškovės ir jos kreditorių bankroto byloje teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė už buvusį pažeidimą, kurį pati nuomininkė siekia pašalinti.

Dėl įrodinėjimo taisyklių pažeidimo

36. Kasaciniame skunde nurodoma, kad bylą nagrinėję teismai pažeidė įrodymų vertinimą reglamentuojančias teisės normas, tačiau nenurodo, kokių konkrečių įrodymų ar faktinių bylos aplinkybių neįvertino bylą nagrinėję teismai ar į kokius atsakovės argumentus neatsižvelgė, dėl jų nepasisakė.

37. CPK 176 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad įrodinėjimo tikslas – teismo įsitikinimas, pagrįstas byloje esančių įrodymų tyrimu ir įvertinimu, kad tam tikros aplinkybės, susijusios su ginčo dalyku, egzistuoja arba neegzistuoja. CPK 185 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais.

38. Kasacinio teismo praktika aiškinant pirmiau nurodytas proceso įstatymo normas, kurios apibrėžia esmines įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo taisykles, yra nuosekliai išplėtota. Kasacinis teismas, be kita ko, yra išaiškinęs, kad teismai, vertindami šalių pateiktus įrodymus, remiasi įrodymų pakankamumo taisykle, o išvada dėl konkrečios faktinės aplinkybės egzistavimo daroma pagal vidinį teismo įsitikinimą, grindžiamą visapusišku ir objektyviu visų reikšmingų bylos aplinkybių išnagrinėjimu. Teismas turi įvertinti ne tik kiekvieno įrodymo įrodomąją reikšmę, bet ir įrodymų visetą, ir tik iš įrodymų visumos daryti išvadas apie tam tikrų įrodinėjimo dalyku konkrečioje byloje esančių faktų buvimą ar nebuvimą (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. balandžio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-155/2010; 2011 m. vasario 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-35/2011; 2012 m. lapkričio 8 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-486/2012). Kasacinio teismo praktikoje yra ne kartą pažymėta, kad civiliniame procese įrodinėjimas turi savo specifiką – nereikalaujama absoliutaus teismo įsitikinimo (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-371/2011; 2015 m. liepos 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. e3K-3-420-969/2015).

39. Bylą nagrinėję teismai ištyrė pateiktus įrodymus, susijusius su valstybinės žemės nuomos sutarties vykdymu ir sutarties nutraukimo pagrįstumu, remdamiesi jų visetu nustatė, kad ginčo sklype nebuvo statinių, dėl kurių eksploatavimo lengvatine tvarka buvo išnuomotas žemės sklypas, tačiau ieškinį tenkino, įvertinę valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygas ir nustatę kitas, pirmiau išvardytas bylai reikšmingas aplinkybes, teikiančias pagrindą netaikyti nuomininkei griežčiausios priemonės – nuomos sutarties nutraukimo. Kasacinio teismo teisėjų kolegija neturi teisinio pagrindo nesutikti su tokiu teismų vertinimu, kuris iš esmės atitinka įrodymų vertinimo taisykles, ir konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai neteikia pagrindo daryti priešingą išvadą.

Dėl procesinės bylos baigties

40. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad kasacinio skundo argumentai pripažintini nesudarančiais pagrindo panaikinti ar pakeisti apeliacinės instancijos teismo nutartį, dėl to ši paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

41. Netenkinus atsakovės kasacinio skundo, ieškovėms priteistinos jų patirtos bylinėjimosi išlaidos už advokato pagalbą rengiant atsiliepimus į kasacinį skundą (CPK 98 straipsnis).

42. Ieškovė UAB „Pajūrio viešbučiai“ patyrė 2420 Eur išlaidų už advokato pagalbą parengiant atsiliepimą į kasacinį skundą. Vadovaujantis CPK 98 straipsniu, Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d., toliau – Rekomendacijos), 7 ir 8.14 punktais, šiai ieškovei iš atsakovės priteistinas 1521,84 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimas.

43. Ieškovė AB bankas „Snoras“ pateikė dokumentus, patvirtinančius 2728,55 Eur išlaidas advokato pagalbai analizuojant kasacinį skundą, parengiant atsiliepimą į jį ir prašymą priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Vadovaujantis CPK 98 straipsniu, Rekomendacijų 7, 8.14, 8.17 punktais, šiai ieškovei iš atsakovės priteistinas 1611,36 Eur išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimas.

44. Kasaciniame teisme patirta 15,35 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 7 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Atmetus kasacinį skundą, šios išlaidos į valstybės biudžetą priteistinos iš atsakovės (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis, 96 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. vasario 21 d. nutartį palikti nepakeistą.

Priteisti bankrutavusiai UAB „Pajūrio viešbučiai“ (j. a. k. 110070197) iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) 1521,84 Eur (vieną tūkstantį penkis šimtus dvidešimt vieną Eur 84 ct) išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimo.

Priteisti bankrutavusiai AB bankui „Snoras“ (j. a. k. 112025973) iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) 1611,36 Eur (vieną tūkstantį šešis šimtus vienuolika Eur 36 ct) išlaidų advokato pagalbai apmokėti atlyginimo.

Priteisti valstybei iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) 15,35 Eur (penkiolika Eur 35 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo (ši suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjos Alė Bukavinienė

Janina Januškienė

Dalia Vasarienė