Dėl preliminariosios sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir šios sutarties pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi

Civilinė byla Nr. 3K-3-72/2007

Procesinio sprendimo kategorijos: 25.3; 42.4 (S)

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2007 m. vasario 26 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Juozo Šerkšno (kolegijos pirmininkas), Teodoros Staugaitienės (pranešėja) ir Janinos Stripeikienės,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovo UAB „Ginta ir partneriai“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės R. J. ieškinį atsakovui UAB „Ginta ir partneriai“ dėl preliminariosios sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu ir šios sutarties pripažinimo pirkimo–pardavimo sutartimi.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovė prašė pripažinti, kad šalių 2004 m. rugsėjo 29 d. sudarytą preliminariąją sutartį dėl būsimos patalpų pirkimo–pardavimo sutarties atsakovas vienašališkai nutraukė neteisėtai, pripažinti nurodytą sutartį patalpų – 20,39 kv. m ploto kūrybinių dirbtuvių, Vilniuje, (duomenys neskelbtini), ir 5,47 kv. m ploto sandėliuko Vilniuje, (duomenys neskelbtini), pirkimo–pardavimo sutartimi. Ieškovė nurodė, kad preliminariąja sutartimi atsakovas įsipareigojo iki 2004 m. gruodžio 31 d. pastatyti, įrengti, inventorizuoti ir parduoti ieškovei 22,49 kv. m ploto butą su daline apdaila ir 6,03 kv. m ploto rūsį atsakovo statomame name Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Ieškovė, vykdydama preliminariąją sutartį, iš anksto sumokėjo atsakovui 9599 Lt įmoką, atitinkančią buto su rūsiu kainos dalį, tačiau 2005 m. birželio 9 d. iš pastarojo elektroniniu paštu gavusi pirkimo–pardavimo sutarties projektą, suprato, kad atsakovas jai siekia parduoti kitos paskirties patalpas, t. y. kūrybines dirbtuves. Ieškovė 2005 m. birželio 13, 15, 20 dienomis buvo susitikusi su atsakovo atstovu notarų biure, tačiau pagrindinės sutarties nesudarė; paaiškėjo, kad nurodyta patalpa negali būti įregistruota kaip gyvenamoji, nes neatitinka statybos norminių dokumentų reikalavimų dėl ploto; atsakovas žadėjo pakeisti patalpų teisinę paskirtį, tačiau, jam neįvykdžius šios sutarties sąlygos, pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Ieškovė nurodė, kad ji neatsisakė sudaryti pagrindinės sutarties, nors tokia teisė nustatyta pirkėjui įstatymo, apie tai raštu pranešė atsakovui, tačiau šis 2005 m. rugpjūčio 22 d. ieškovę informavo, kad preliminariosios sutarties neįmanoma įvykdyti dėl nustatyto teisinio reglamentavimo; jis siūlė ieškovei atsiimti iš anksto šios sumokėtą įmoką, siekė derėtis dėl nuostolių jai atlyginimo. Kadangi nurodytos patalpos yra pastatytos, tačiau dėl atsakovo kaltės įregistruota kita jų paskirtis, tai, šiam atsisakant nurodytas patalpas parduoti, preliminarioji sutartis pripažintina pirkimo–pardavimo sutartimi; šalys faktiškai vykdė preliminariąją sutartį, nes ieškovei buvo perduoti raktai nuo patalpų, ji atliko įrengimo darbus, sumokėjo atsakovui 9599 Lt įmoką, t. y. patalpų kainos dalį, liko nesumokėta 77 431 Lt.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinių sprendimų esmė

Vilniaus miesto 3–iasis apylinkės teismas 2006 m. gegužės 16 d. sprendimu ieškinį atmetė. Teismas pripažino nepagrįstu atsakovo argumentą, kad preliminarioji sutartis neįvykdyta dėl nenugalimos jėgos (force majeure); laikė, kad atsakovas neįrodė, jog sutartis neįvykdyta dėl aplinkybių, kurių šis negalėjo protingai numatyti sutarties sudarymo metu (CK 6.212 straipsnis). Pagal CK 6.38 straipsnio 2 dalyje ir 6.256 straipsnio 3 dalyje nustatytus reikalavimus, jeigu vienai iš šalių prievolės vykdymas kartu yra ir profesinė veikla, ši šalis turi vykdyti prievolę pagal tai profesinei veiklai taikomus reikalavimus. Teismas sprendė, kad tokio reglamentavimo prasme atsakovas, prisiėmęs prievolę ieškovei pastatyti ir iš dalies įrengti gyvenamosios paskirties patalpas, turėjo pareigą žinoti teisės aktų reikalavimus statybai vykdyti, ir kad, vykdydamas profesinę veiklą, nebuvo pakankamai apdairus ir rūpestingas – dėl nurodytos priežasties preliminariosios sutarties dalykas nebuvo sukurtas tinkamai; teismas atmetė atsakovo argumentą, kad sutarties dalykas nesukurtas visiškai; laikė jį esant sukurtą su trūkumu, kurio pakeisti teisine prasme atsakovas negali (CK 6.3 straipsnio 4 dalis). Teismo vertinimu, atsakovo neprofesionalus elgesys sukūrė situaciją, kuri iš esmės pakeitė sutartinės prievolės pusiausvyrą: ieškovei iš esmės sumažėjo sutarties gaunamas įvykdymas – vietoje gyvenamųjų patalpų jai siūlomos gamybinės paskirties patalpos (CK 6.204 straipsnis). Ieškovė nėra prievolę pažeidusi šalis, tačiau teismas atkreipė dėmesį į tai, kad jos argumentai, jog atsakovas žadėjo pakeisti ginčo patalpų paskirtį, neatitinka CK 6.157 straipsnio reikalavimų. Teismas sprendė, kad pagal CK 6.62 straipsnio 2 dalį ieškovė turėjo teisę pirkti su trūkumu sukurtą sutarties dalyką, t. y. kūrybines dirbtuves, arba sutarties atsisakyti. Nors šalys vedė derybas dėl dalyko su trūkumu pirkimo, tačiau susitarimo nepasiekė, nes nesusitarė dėl sutartyje nustatytos kainos sumažinimo, kaip to prašė ieškovė. Teismas sprendė, kad ieškovė nepagrįstai remiasi CK 6.309 straipsnio 3 dalimi, reikalaudama patvirtinti sutarties sudarymą; šalims nesusitarus nei dėl pirkimo sandorio dalyko, nei dėl kainos, nėra pagrindo pripažinti faktinį pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą; aplinkybė, kad ieškovei buvo perduotas patalpų raktas, teismo vertinimu, taip pat nėra pagrindas teigti, jog ieškovei buvo perduotos ginčo patalpos. Teismas taip pat pažymėjo, kad preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju šalys sudarė preliminariąją nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovas įsipareigojo ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Šalys preliminariojoje sutartyje (5 punkte) nurodė terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti – ne vėliau kaip per 10 dienų po to, kai atsakovas įvykdys sutarties 4.1 punkte nustatytus įsipareigojimus ir praneš apie jų įvykdymą ieškovei. Teismas laikė, kad šį įsipareigojimą atsakovas įvykdė 2005 m. birželio 9 d., tačiau iki 2005 m. birželio 20 d. pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta; pagal CK 6.165 straipsnio 5 dalį tokiu atveju prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia; dėl nurodytos aplinkybės teismas nelaikė, kad atsakovas vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį, kai 2005 m. rugpjūčio 22 d. raštu pasiūlė ieškovei atsiimti iš anksto jos sumokėtą įmoką. Teismas argumentavo, kad ieškovės iš anksto sumokėta įmoka atsakovui nėra privaloma preliminariosios sutarties sąlyga; pagal preliminariąją sutartį neatliekami piniginiai atsiskaitymai ar mokėjimai. Kartu teismas pažymėjo, kad CK 6.156 straipsnyje įtvirtinti sutarties laisvės principai nedraudžia šalims sudaryti sutartį, turinčią kelių rūšių sutarčių elementų; šiuo atveju, teismo vertinimu, šalių sudaryta preliminarioji sutartis turi rangos sutarčiai būdingų elementų, pagal kurią iš anksto mokėti įmokas nedraudžiama (CK 6.401 straipsnio 5 dalis), tačiau vien ši aplinkybė nėra pagrindas šalių sudarytą preliminariąją sutartį pripažinti pirkimo–pardavimo sutartimi.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovės apeliacinį skundą, 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimu Vilniaus miesto 3–iojo apylinkės teismo 2006 m. gegužės 16 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą; ieškinį tenkino iš dalies. Kolegija pripažino 2004 m. rugsėjo 29 d. preliminariosios sutarties vienašališką nutraukimą neteisėtu, nurodytą preliminariąją sutartį pripažino pirkimo–pardavimo sutartimi, kuria atsakovas UAB „Ginta ir partneriai“ pardavė, o ieškovė R. J. nupirko patalpas – 20,39 kv. m ploto kūrybines dirbtuves Vilniuje, (duomenys neskelbtini), ir 5,47 kv. m ploto sandėliuką Vilniuje, (duomenys neskelbtini). Kolegija priteisė atsakovui iš ieškovės pagal preliminariąją sutartį už patalpas nesumokėtos kainos dalį, t. y. 77 431 Lt; iš atsakovo ieškovei 400 Lt žyminio mokesčio ir 1000 Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti; taip pat 2322,93 Lt žyminio mokesčio į valstybės biudžetą. Kolegija argumentavo, kad preliminariąja sutartimi (7.1 ir 7.2 punktai) nustatyta galimybė abiem šalims sutartį nutraukti (jos atsisakyti), esant skirtingiems pagrindams; būsimojo pirkėjo teisė atsisakyti sutarties yra nustatyta ir CK 6.401 straipsnyje, tuo tarpu būsimam pardavėjui tokia teisė nėra nustatyta. Kolegija, sistemiškai aiškindama CK 6.165 straipsnio normas su CK 6.401 straipsnio 2 dalies 1 punktu, nurodė, kad bendrosios normos dėl preliminariosios sutarties turi būti taikomos tiek, kiek jos neprieštarauja specialiosioms teisės normoms dėl konkrečios sutarties ir šalių sudarytos sutarties esmei. Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 1 punktą preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje tik pirkėjas turi teisę per 10 dienų nuo sutarties sudarymo dienos atsisakyti preliminariosios sutarties; kartu kolegija laikė, kad toks aiškinimas nėra pagrindas teigti, jog būsimas pardavėjas pagal preliminariąją sutartį negali jos nutraukti; sutarties laisvės principas reiškia, kad šalys gali susitarti dėl sutarties nutraukimo sąlygų ir tvarkos, išskyrus kai tam tikras sutarties nutraukimo sąlygas ir reikalavimus nustato imperatyviosios teisės normos. CK 6.217 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties nevykdo arba netinkamai vykdo, ir tai yra esminis sutarties pažeidimas; nurodyto straipsnio 2 dalyje nustatyti kriterijai dėl sutarties esminio pažeidimo; CK 6.217 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad vienašališkai sutartis gali būti nutraukta joje nustatytais atvejais. Taigi nurodytų teisės normų analizė suponuoja išvadą, kad įstatymo suteikta teisė šalims susitarti dėl galimybės vienašališkai nutraukti sutartį net ir tais atvejais, kai sutarties pažeidimas nėra esminis. Dėl to kolegija pripažino nepagrįstais apeliacinio skundo argumentus, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai taikė CK 6.165 straipsnio normas, kaip prieštaraujančias CK 6.401 straipsnyje įtvirtintoms specialiosioms, klausimui dėl pardavėjo teisės nutraukti sutartį išnagrinėti. Pirmosios instancijos teismo išvadą, kad atsakovas, 2005 m. birželio 9 d. pranešęs ieškovei apie pasirengimą sudaryti pagrindinę sutartį, tinkamai įvykdė sutarties 4.1 punkte jam nustatytą įpareigojimą, ir kad nuo šios datos skaičiuojamas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, kolegija pripažino neatitinkančia nustatytų aplinkybių, todėl nepagrįsta; atsakovo pranešimas ieškovei apie tai, kad pastatytas ne butas su rūsiu, kaip susitarė šalys, bet gamybinės paskirties dirbtuvės, kolegijos vertinimu, nėra tinkamas sutartinių įsipareigojimų įvykdymas; taip buvo pažeisti ieškovės teisėti lūkesčiai; atsakovas, vykdydamas profesinę veiklą ir prisiėmęs įsipareigojimą pastatyti gyvenamosios paskirties patalpas, nebuvo pakankamai apdairus ir rūpestingas, sutartyje šalių sulygtą dalyką sukūrė su trūkumais, todėl netinkamai įvykdė sutarties 4.1 punkte nustatytus įpareigojimus. Nuo 2005 m. birželio 9 d. iki 2005 m. rugpjūčio 29 d., kai vyko šalių derybos dėl pagrindinės sutarties sąlygų, pagaliau ieškovės sutikimas pirkti ginčo patalpas pasikeitus sutarties dalykui, kolegijos vertinimu, rodė, jog atsakovas atsisakė sudaryti sutartį neteisėtai, be to, nustatyta tvarka nepranešęs ieškovei apie sutarties nutraukimą (CK 6.218 straipsnio 1 dalis). Kadangi atsakovas nesilaikė CK ir sutarties reikalavimų sutarčiai nutraukti, tai kolegija pripažino, kad jis neteisėtai vienašališkai sutartį nutraukė. Kolegija laikė, kad šalių sudaryta sutartis atitinka nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutarties sampratą (CK 6.401 straipsnis); šalių valia buvo nukreipta ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti pirkimo–pardavimo sandorį. Atsakovo veiksmus, vienašališkai nutraukiant preliminariąją sutartį, kolegija vertino kaip vengimą įforminti pirkimo–pardavimo sandorį notarine forma; pagal CK 1.93 straipsnio 4 dalį toks sandoris teismo gali būti pripažintas galiojančiu. Aplinkybė, kad ieškovė nesumokėjo visos sutartyje nustatytos kainos, kolegijos vertinimu, nėra pagrindas nepripažinti ginčo sutarties pirkimo–pardavimo sutartimi.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovas prašo Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Vilniaus miesto 3–iojo apylinkės teismo 2006 m. gegužės 16 d. sprendimą, priteisti iš ieškovės atsakovui išlaidas advokato pagalbai apmokėti, taip pat kitas bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais;

1. Apeliacinės instancijos teismas neteisingai aiškino ir taikė CK 1.93 straipsnio 4 dalį, 6.165 straipsnį, nepagrįstai netaikė CK 6.305 straipsnio 1 dalies ir 6.398 straipsnio, todėl nepagrįstai ginčo sutartį pripažino pirkimo–pardavimo sutartimi. Teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos dėl sutartinių santykių teisinio kvalifikavimo ir sutarčių aiškinimo taisyklių. Kolegija padarė neteisingą išvadą, kad aplinkybė, jog ieškovė sumokėjo įmoką, gavo patalpų raktus ir pradėjo vykdyti kai kuriuos darbus, rodė šalių valią ne tik sudaryti, bet ir įvykdyti pirkimo–pardavimo sutartį. Tokia išvada neišplaukia iš preliminariosios sutarties turinio, joje nustatytų sąlygų, sutarties esmės, tikslų bei sudarymo aplinkybių, kurių kolegija netyrė ir nevertino. Tuo tarpu preliminariojoje sutartyje išspręsti tik organizaciniai ir parengiamieji klausimai pagrindinei sutarčiai sudaryti; teismui nebuvo pagrindo konstatuoti, kad šalys ginčo sutartimi susitarė dėl esminių jos sąlygų, nors viena iš šalių sutartį įvykdė ar pradėjo vykdyti, o antroji šalis vengia įforminti sandorį notarine tvarka, kaip tai nustatyta CK 1.93 straipsnio 4 dalyje. Tai, kad ieškovė sumokėjo iš anksto tam tikrą įmoką, nėra pagrindas pripažinti pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą patvirtinančia aplinkybe, argumentuojant, jog pagal preliminariąją sutartį piniginiai atsiskaitymai nevykdomi. Šis kolegijos argumentas prieštarauja Lietuvos Aukščiausiojo Teismo precedentams konkrečiose bylose dėl CK 6.165 straipsnio normų aiškinimo ir taikymo; juose pažymima, kad įstatymas nedraudžia preliminariojoje sutartyje aptarti mokėjimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. vasario 15 d. nutartis civilinėje byloje J. P. prieš G. J. ir kt., bylos Nr. 3K-3-124/2006). Raktai ieškovei perduoti kitu, nei nustatė apeliacinės instancijos teismas, tikslu, t. y. tam, kad ieškovė parengtų apdailos projektą ir atliktų apdailos darbus. Atsakovas, perduodamas raktus, nesiekė perduoti patalpas ieškovei nuosavybėn; šios aplinkybės neįrodinėjo ir ieškovė. Nuosavybės teisių į nekilnojamuosius daiktus atsiradimą reglamentuoja specialiosios normos (CK 6.393 straipsnio 4 dalis, 6.398 straipsnis); apeliacinės instancijos teismas šių normų netaikė ir dėl jų nepasisakė.

2. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė CPK 176, 185 straipsnius dėl įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo, taip pat nukrypo nuo teismų praktikos šiuo klausimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 m. rugsėjo 29 d. nutartis civilinėje byloje V. D. prieš T. E., bylos Nr. 3K-3-516/2004). Pažeisdamas nurodytas procesinės teisės normas apeliacinės instancijos teismas padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovas vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį; šiai išvadai pagrįsti kolegija rėmėsi atsakovo 2005 m. rugpjūčio 22 d. raštu ieškovei. Kolegija neištyrė nurodyto rašto ir neįvertino, kad jame atsakovas aiškino ieškovei, kodėl negali įvykdyti sutarties sąlygos pastatyti butą, kartu jame siūlė ieškovei įsigyti kitos paskirties patalpas. Kadangi ieškovė atsisakė pirkti patalpas preliminariojoje sutartyje nustatytomis sąlygomis, t. y. už pasiūlytą kainą, tai išvada, kad šiuo raštu atsakovas vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį, negali būti pripažinta teisinga. Bylos duomenys patvirtina atsakovo nuoseklią poziciją dėl preliminariosios sutarties vykdymo; jis pranešė ieškovei apie pastatytą kitos, bet ne gyvenamosios, paskirties patalpą; tris kartus kvietė ieškovę pas notarą sudaryti pagrindinės sutarties, bet ši atsisakė, t. y. šiais veiksmais ji nutraukė preliminariąją sutartį; žinodama, kad atsakovas negali įvykdyti preliminariosios sutarties, ieškovė reikalavo jos įvykdymo, vėliau pateikė alternatyvų reikalavimą – sumažinti patalpų kainą, šis reikalavimas tapo vieninteliu. Tai įrodo, kad ieškovė nesutiko pasirašyti sutarties pagal preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Dėl išdėstytų aplinkybių darytina išvada, kad teismas neteisingai įvertino byloje esančius įrodymus, nepagrįstai sprendė, jog atsakovas, bet ne ieškovė, nutraukė preliminariąją sutartį. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai sprendė, kad atsakovas, pastatęs kitos paskirties patalpas, netinkamai įvykdė sutarties 4.1 punktą, todėl neatsirado pagrindas skaičiuoti 10 dienų termino pagrindinei sutarčiai sudaryti. Teismas neatsižvelgė į tai, kad atsakovas negalėjo tinkamai įvykdyti prievolės (CK 6.3 straipsnio 4 dalis); tuo tarpu preliminarioji sutartis negali saistyti šalių neterminuotai (CK 6.165 straipsnio 3 dalis). Dėl to įsipareigojimai, kuriuos atsakovas galėjo įvykdyti pagal preliminariąją sutartį, buvo įvykdyti, šalys turėjo sudaryti pagrindinę sutartį iki 2005 m. birželio 20 d.

3. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė CPK 2 straipsnyje įtvirtintą civilinio proceso tikslą ginti asmenų, kurių materialinės subjektinės teisės ar įstatymų saugomi interesai pažeisti ar ginčijami, interesus. Teismo sprendimas pripažinti preliminariąją sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi sukelia prievolės šalims civilines teises ir pareigas. Atsakovas įgijo teisę reikalauti iš ieškovės sumokėti likusią patalpų kainos dalį, o šiai – ją sumokėti. Teisė reikalauti iš ieškovės prievolės įvykdymo priklauso tik atsakovui, kuris šia teise gali naudotis savo nuožiūra. Teismas, priteisęs atsakovo naudai nesumokėtą patalpų kainos dalį, priėmė sprendimą dėl atsakovo teisių gynimo, nesant jo reikalavimo; teismas pažeidė CPK 320 straipsnį, nes išėjo už bylos nagrinėjimo apeliacine tvarka ribų; civilines teises gynė, viršydamas savo kompetenciją (CK 1.138 straipsnis).

Atsiliepime į atsakovo kasacinį skundą ieškovė prašo jį atmesti, apeliacinės instancijos teismo sprendimą palikti galioti ir nurodo, kad šio teismo išvada, jog šalių sudaryta sutartis savo turiniu atitinka būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties požymius, turi visus tokiai sutarčiai būtinus CK 6.401 straipsnyje nustatytus reikalavimus, yra teisinga. CK 6.401 straipsnyje reglamentuota preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis; joje nustatytos šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės, nei sudarytos pagal CK 6.165 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Nuostatos, kurios turi būti reglamentuotos pagal CK 6.401 straipsnyje nustatytus reikalavimus, yra įtrauktos į šalių sudarytą sutartį, todėl nepagrįstai kasaciniame skunde teigiama, jog pagal CK 6.165 straipsnį tai yra tik parengiamoji, organizacinė sutartis. Kasatoriaus argumentai dėl CK 1.93 straipsnio 4 dalies netinkamo taikymo pripažintini taip pat nepagrįstais. Vykdydama sutartį, ieškovė sumokėjo atsakovui iš anksto dalį patalpų kainos (CK 6.309 straipsnio 2 dalis, 6.401 straipsnio 5 dalis), o atsakovas perdavė ieškovei patalpų raktus tam, kad ji galėtų įrengti patalpas, atlikti apdailos darbus, kuriuos ji faktiškai vykdė, o tai reiškia, jog elgėsi kaip patalpų savininkė. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai atsakovo veiksmus ieškovės atžvilgiu vertino kaip šio vengimą įforminti pirkimo–pardavimo sutartį notarine forma. Ieškovė nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas nepažeidė procesinės teisės normų dėl įrodinėjimo ir įrodymų vertinimo, padarė pagrįstą išvadą, jog atsakovui tinkamai neįvykdžius įsipareigojimų pagal sutartį, negalima teigti, kad terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigė 2005 m. birželio 21 d., ir kad atsakovo atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį yra teisėtas. CK 6.401 straipsnyje nenustatyta, kad, nesudarius sutarties per būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytą terminą, ji netenka galios; šalys turi teisę susitarti dėl sutarties sąlygų, kurių nereglamentuoja imperatyviosios teisės normos. Ieškovė taip pat laiko nepagrįstu kasacinio skundo argumentą dėl nesumokėtos patalpų kainos atsakovui priteisimo; teismui pripažinus ginčo sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi, ieškovė pagal sutartyje nustatytą perkamų patalpų plotą ir jų įkainius, liko skolinga atsakovui 77 431 Lt; dalį kainos, t. y. 9599 Lt, ji atsakovui sumokėjo iš anksto. Ieškovė nesutinka ir su kitais kasacinio skundo argumentais.

k o n s t a t u o j a:

IV. Teismų byloje nustatytos aplinkybės

Šalių 2004 m. rugsėjo 24 d. sudaryta preliminariąja sutartimi atsakovas įsipareigojo ne vėliau kaip iki 2004 m. gruodžio 31 d. pastatyti 22,49 kv. m butą su daline apdaila ir 6,03 kv. m ploto rūsį, juos parengti pardavimui ir parduoti ieškovei. Atsakovas pastatė ne gyvenamosios, bet kitos paskirties patalpą, todėl pirkimo–pardavimo sutartis negali būti sudaryta. Dėl prievolės neįvykdymo kilusiam ginčui spręsti ieškovė pasirinko atsakovo pasiūlytą būdą – pirkti kitos paskirties patalpą. Šalys derėjosi dėl kainos, vyko pas notarą sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties, tačiau sutarties nesudarė, ieškovė kreipėsi į teismą.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, remdamasis sprendime ir (ar) nutartyje nustatytomis aplinkybėmis, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis teisės taikymo aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis).

Dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi

CK 6.165 straipsnyje nuostata, kad preliminarioji sutartis yra šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis, reiškia, jog civilinių santykių dalyviai dėl įvairių priežasčių gali nuspręsti nesudaryti iš karto pagrindinės sutarties, o sutarti, kad ją sudarys ateityje (tokiomis priežastimis gali būti, pavyzdžiui, tam tikro reikalingo leidimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimas, nepakankamas daikto parengimas parduoti ir pan.). Pagal įstatyme įtvirtintą preliminariosios sutarties sampratą, pagrindinis šios sutarties bruožas – aiškus šalių susitarimas ateityje sudaryti kitą – pagrindinę sutartį; preliminariojoje sutartyje turi būti įvardytas būsimos pagrindinės sutarties dalykas bei aptartos esminės pagrindinės sutarties sąlygos. Tais atvejais, kai būtina atskirti preliminariąją sutartį nuo pagrindinės, dėl kurios šalys galėjo tartis preliminariojoje sutartyje, lemiamą reikšmę turi susitarimą sudariusių šalių valia. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2006 m. lapkričio 6 d. nutarime, priimtame civilinėje byloje V. Š. prieš A. N. ir kt., bylos Nr. 3K-P-382/2006, kategorijos: 42.4; 45.1; 45.6, pateikė išaiškinimus, pagal kokius kitus kriterijus konkreti sutartis, kilus ginčui, turėtų būti kvalifikuojama preliminariąja ar kita sutartimi. Plenarinė sesija pažymėjo, kad iš preliminariosios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmens veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį; tuo tarpu pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie patys turi vertybės reikšmę (pavyzdžiui, atlygintinų profesionalių paslaugų teikimas), arba veiksmai, kuriais tam tikra vertybė perduodama kitai šaliai (parduodama, mainoma ir pan.). Taigi preliminariosios sutarties atveju nėra prievolės objekto kaip turtinės vertybės, dėl kurios šalys sudaro pagrindinę sutartį. Tokia sutartimi nė viena šalis neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tam tikros sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti ją natūra. Plenarinė sesija taip pat pasisakė dėl piniginių mokėjimų pagal preliminariąją sutartį reikšmės; nutarime ji pažymėjo, kad preliminariąja sutartimi nesukuriama piniginė prievolė, t. y. tokia prievolė, kurioje pinigai atlieka mokėjimo–atsiskaitymo funkciją; susitarimas dėl pinigų perdavimo kitai šaliai bus už preliminariosios sutarties ribų CK 6.165 straipsnio 1 dalyje pateikiama siaurąja jos sampratos reikšme, tačiau nereikš prieštaravimo teisės normose nustatytiems imperatyvams, įskaitant ir CK 6.165 straipsnio 1 dalį. Plenarinės sesijos nutarime aptarta, kokią reikšmę gali turėti pinigų perdavimas pagal preliminariąją sutartį ir kokias funkcijas (ne mokėjimo ir atsiskaitymo) gali atlikti.

Preliminariosios sutarties specifinė rūšis yra CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad atsakovas, 2004 m. rugsėjo 29 d. su ieškove sudaryta tokia preliminariąja sutartimi įsipareigojęs ne vėliau kaip iki 2004 m. gruodžio 31 d. pastatyti 22,49 kv. m butą su daline apdaila, jį parengti pardavimui ir parduoti ieškovei, sukūrė nekilnojamąjį daiktą su trūkumu, kurio teisine prasme negalima pašalinti. Atsakovo pastatyta patalpa neatitiko poįstatyminio teisės akto reikalavimo dėl gyvenamosios patalpos minimalaus ploto, todėl negalėjo būti teisiškai registruota gyvenamoji patalpa, Nekilnojamojo turto registre ji įregistruota kaip gamybos paskirties patalpa – kūrybinės dirbtuvės. Dėl šios priežasties negalima įvykdyti iš preliminariosios sutarties kilusios prievolės – sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį. Pirmosios instancijos teismas, vertindamas ieškovės pareikšto reikalavimo pripažinti preliminariąją sutartį pirkimo–pardavimo sutartimi pagrįstumą, tinkamai aiškino CK 6.165 ir 6.401 straipsnių normas, sprendime teisingai motyvavo, kad avanso sumokėjimas sudarant preliminariąją buto pirkimo–pardavimo sutartį ir kitų ieškovės nurodytų veiksmų atlikimas nėra pagrindas pripažinti, jog šalys 2004 m. rugsėjo 29 d. sudarė ne preliminariąją, o atsakovo vėliau pastatytų kūrybinių dirbtuvių pirkimo–pardavimo sutartį. Tačiau tai nereiškia, kad teisus yra kasatorius, teigdamas, jog turėtų būti paliktas galioti pirmosios instancijos teismo sprendimas. Teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo teisėjų kolegijos vertinimu, kad, teismui pripažinus ieškovę nukentėjusia prievolinio santykio šalimi, jos ieškinys atmestas nepagrįstai. Apeliacinės instancijos teismas sprendime konstatavo, kad 2004 m. rugsėjo 29 d. šalių sudaryta sutartis yra preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis. Preliminarusis susitarimas grindžiamas šalių gerais ketinimais ir įsipareigojimu juos vykdyti geruoju, preliminarioji sutartis negali būti įgyvendinta priverstinai; per sutartyje nustatytą terminą nesudarius pagrindinės sutarties, prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis). Teismo argumentai apie tai, kad nurodyta sutartis vis dėlto laikytina pirkimo–pardavimo sutartimi, yra nenuoseklūs ir neteisingi CK 6.165 ir 6.401 straipsniuose nustatytų normų aiškinimo ir taikymo požiūriu. Teismas, laikydamas, kad prievolinio santykio šalies teisė ar teisėtas interesas yra pažeisti ir turi būti ginami civilinės teisės nustatytomis priemonėmis, privalo tinkamai taikyti teisę ir atsisakyti taikyti ieškovo nurodytą teisių gynimo būdą, jeigu tai nesiderina su to teisės instituto prigimtimi, ypatumais ir kt. Apeliacinės instancijos teismas neteisingai taikė preliminariosios sutarties teisės instituto teisės normas. Esminė nurodytų materialinės teisės normų taikymo klaida yra ta, kad preliminariąją sutartį, kurioje šalys sulygo ateityje sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį, teismas pripažino teisės požiūriu visiškai kito dalyko (kūrybinių dirbtuvių) pirkimo–pardavimo sutartimi. Teismas byloje nustatytų aplinkybių ir ieškovės siekiamo materialiojo rezultato teisiškai nekvalifikavo pasitelkdamas kitą teisių gynimo būdą (CK 1.138 straipsnis). Ginčo santykių teisinis kvalifikavimas yra teisės klausimas; teisėjų kolegija, atsižvelgdama į kasacinio skundo argumentus dėl netinkamo materialinės teisės normų taikymo priimant apeliacinės instancijos teismo sprendimą, pasisako šiuo klausimu.

Dėl ginčo šalių teisinio santykio padarinių

Preliminariąja sutartimi sukuriama sutartinė prievolė CK 6.1 straipsnio prasme. Prievolės šalys privalo elgtis sąžiningai, protingai ir teisingai tiek prievolės atsiradimo ir egzistavimo, tiek ir jos vykdymo ar pasibaigimo metu (CK 6.4 straipsnis). Teisingumas, protingumas, sąžiningumas yra teisės principai, būdingi tiek visai civilinei teisei, tiek konkretiems jos institutams (CK 1.5, 6.38, 6.200 straipsniai); jie galioja be išlygų visais prievolinių santykių raidos etapais, gali kisti nebent jų turinys. Prievolės vykdymas yra prievolės šalių tikslų įgyvendinimas. Sąžiningumo prievoliniuose santykiuose reikalavimas reiškia pareigą vykdant prievolę būti pakankamai apdairiam ir rūpestingam, kad būtų pasiektas tikslas – prievolė tinkamai įvykdyta. Nurodytų universaliųjų civilinės teisės principų turinys gali priklausyti ir nuo prievolės rūšies; pavyzdžiui, prievolėms, atsirandančioms iš vartojimo sutarčių, keliami didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai (CK 6.188 straipsnis). Byloje nustatyta, kad atsakovas pažeidė teisinę pareigą elgtis prievoliniuose santykiuose sąžiningai. Vykdydamas savo profesinę veiklą ir prisiimdamas prievolę pastatyti, iš dalies įrengti ir parduoti ieškovei gyvenamąją patalpą, jis turėjo žinoti būsto statybą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus ir jų paisyti. Atsakovas pastatė patalpą, kuri neatitiko teisės aktų reikalavimų dėl gyvenamosios patalpos minimalaus ploto ir buvo teisiškai įregistruota kaip gamybos paskirties patalpa; dėl to negalėjo būti sudaryta preliminariojoje sutartyje nurodytos gyvenamosios patalpos pirkimo–pardavimo sutartis. Prievolės dalyku negali būti tai, kas neįvykdoma (CK 6.3 straipsnio 4 dalis). Prievolės pažeidimas (neįvykdymas, netinkamas vykdymas) yra pagrindas taikyti skolininkui civilinę atsakomybę (CK 6.256 straipsnis). Kreditorius, atsižvelgiant į prievolės rūšį ir įstatymo bei sutarties nustatytas sąlygas, turi tam tikrą galimybę rinktis jo pažeistų teisių ar teisėto intereso gauti prievolės įvykdymą natūra pažeidimo gynimo būdą (CK 1.138 straipsnis).

Bylą nagrinėję teismai pripažino, kad dėl atsakovo kaltės buvo pažeistas teisėtų lūkesčių principas, suvaržytos ieškovės teisės; abiejų instancijų teismai konstatavo, kad ieškovės teisės turi būti ginamos, tik klydo, teisiškai kvalifikuodami prievolės šalių santykius atsakovui neįvykdžius preliminariosios sutarties. Pažymėtina, kad kasaciniame skunde atsakovas pripažįsta teismų nustatytą aplinkybę, jog, neįvykdęs preliminariosios sutarties, jis pasiūlė ieškovei įsigyti jo statomame daugiabučiame name kitos paskirties patalpą. Byloje taip pat nustatyta, kad susidariusioje ieškovei nepalankioje situacijoje ji pasirinko šį atsakovo pasiūlytą jos pažeistų teisių gynybos būdą, šalys derėjosi dėl kainos, vyko pas notarą sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties. Teisiškai vertinant šalių santykius, susidariusius dėl preliminariosios sutarties neįvykdymo, svarbu yra tai, kad atsakovui tai – profesinės veiklos vykdymas; atsakovas dėl savo patirties, ekonominės padėties yra akivaizdžiai stipresnė prievolės šalis. Be to, CK 6.401 straipsnyje reglamentuojami būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo santykiai pagal subjektinę sudėtį ir tikslą, kurio siekiama, yra artimi iš vartojimo sutarčių atsiradusiems santykiams; minėta, kad prievolėms, kylančioms iš tokių santykių, keliami didesni sąžiningumo ir teisingumo reikalavimai, o tam tikros abejonės aiškinamos ekonomiškai silpnesnės šalies naudai (CK 6.188 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis). Šį byloje reikšmingą teisinį aspektą pagrįstai pažymėjo sprendime apeliacinės instancijos teismas. Dėl išdėstytų argumentų, remiantis CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, pripažintinas iš esmės pagrįstu skundžiamas teismo sprendimas, pagal kurį ieškovei kaip kompensacija už jos teisių suvaržymą ir teisėto intereso gauti prievolės įvykdymą natūra pažeidimą atlygintinai atitenka atsakovo pasiūlyta patalpa, o atsakovas už šią patalpą gauna jo paties nustatytą pinigų sumą. Toks ieškovės pasirinktas jos teisių gynimo būdas neprieštarauja CK 1.138 straipsniui ir nepažeidžia už prievolės neįvykdymą atsakingo atsakovo teisių. Apeliacinės instancijos teismas neteisingai kvalifikavo preliminariosios sutarties neįvykdymo padarinius, kasacinio skundo argumentai šiuo požiūriu yra pagrįsti. Atsižvelgiant į kasacinio teismo nutartyje išdėstytus argumentus, skundžiamas sprendimas turi būti pakeistas, jo rezoliucinėje dalyje nurodant, kad ieškovei priteistinos patalpos, o atsakovui – jų kaina pinigais; atitinkamai taisytinos su tuo susijusios kitos teismo nuostatos.

Konstatavusi, kad sprendimą dėl šalių prievolinio pobūdžio ginčo lemia civilinę atsakomybę reglamentuojančių materialinės teisės normų taikymas, teisėjų kolegija pripažįsta neaktualiais kasacinio skundo argumentus dėl neteisingo aiškinimo ir taikymo materialinės teisės normų, reglamentuojančių sutarčių sudarymą, jų pripažinimą galiojančiomis, vykdymą (CK 1.93 straipsnio 4 dalis, 6.305 straipsnio 1 dalis, 6.398 straipsnis). Dėl tos pačios priežasties, kad kasacinis teismas kitaip, nei skundžiamame apeliacinės instancijos teismo sprendime, kvalifikavo preliminariosios sutarties neįvykdymo teisinius padarinius, pripažintini atmestinais kasacinio skundo argumentai dėl įrodymų vertinimo taisyklių, nustatytų CPK 176, 185 straipsniuose pažeidimo. Teismui pripažinus, kad ieškovės teisė reikalauti, jog prievolės pažeidimas būtų kompensuotas jai atlygintinai perduodant daiktą natūra, neprieštarauja CK 1.138 straipsniui, logiška ir teisinga priteisti atsakovui ieškovės dar nesumokėtą jos nuosavybėn perduotinų patalpų kainos dalį, tai nėra išėjimas už nagrinėjamos bylos ribų, kasacinio skundo argumentas dėl CPK 320 straipsnio pažeidimo taip pat atmestinas. Ieškovei sumokėjus atsakovui teismo sprendime nurodytą pinigų sumą, šis privalo perduoti ieškovei priteistas patalpas (CK 6.398 straipsnis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 26 d. sprendimą pakeisti ir jį išdėstyti taip:

„Vilniaus miesto 3–iojo apylinkės teismo 2006 m. gegužės 16 d. sprendimą panaikinti ir priimti naują sprendimą.

R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), ieškinį tenkinti iš dalies.

Priteisti R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), iš atsakovo UAB „Ginta ir partneriai“, j. a. k. (duomenys neskelbtini), buveinė Vilniuje, Užupio g. 23, jo vardu VĮ Registrų centre įregistruotą 20,39 kv. m bendro ploto patalpą–kūrybines dirbtuves, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Vilniuje, (duomenys neskelbtini), ir sandėliuką, 5,47 kv. m ploto, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), Vilniuje, (duomenys neskelbtini).

Nurodytas patalpas perduoti R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), natūra po to, kai R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), sumokės UAB „Ginta ir partneriai“, j. a. k. (duomenys neskelbtini), šiuo teismo sprendimu priteistą pinigų sumą.

Priteisti iš R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), atsakovo UAB „Ginta ir partneriai“, j. a. k. (duomenys neskelbtini), naudai 77 431 (septyniasdešimt septynis tūkstančius keturis šimtus trisdešimt vieną) Lt.

Priteisti iš UAB „Ginta ir partneriai“, j. a. k. (duomenys neskelbtini), buveinė Vilniuje, Užupio g. 23, R. J., a. k. (duomenys neskelbtini), naudai jos turėtas bylinėjimosi išlaidas: 400 (keturis šimtus) Lt žyminio mokesčio ir 1000 (vieną tūkstantį) Lt išlaidų advokato pagalbai apmokėti.

Priteisti iš UAB „Ginta ir partneriai“ “, j. a. k. (duomenys neskelbtini), buveinė Vilniuje, Užupio g. 23, į valstybės biudžetą 2322,93 (du tūkstančius tris šimtus dvidešimt du litus devyniasdešimt tris centus) Lt žyminio mokesčio“.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Juozas Šerkšnas

Teodora Staugaitienė

Janina Stripeikienė