Dėl preliminariosios sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo-pardavimo sutartimi, nuostolių ir palūkanų priteisimo

Civilinė byla Nr.3K-3-441/2006

Procesinio sprendimo kategorija 42.4 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Teodoros Staugaitienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja), Janinos Januškienės ir Algio Norkūno,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo ieškovo S. A. kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. sausio 31 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo S. A. ieškinį atsakovui UAB „Beržolė“ dėl preliminariosios sutarties nutraukimo pripažinimo neteisėtu, preliminariosios sutarties pripažinimo pirkimo–pardavimo sutartimi, nuostolių ir palūkanų priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Ieškovas prašė pripažinti šalių 2004 m. gegužės 6 d. sudarytą preliminariąją sutartį pagrindine būsto pirkimo–pardavimo sutartimi ir nustatyti jos įsigaliojimo datą – 2004 m. spalio 15 d., pripažinti, kad atsakovas neteisėtai vienašališkai nutraukė preliminariąją sutartį, priteisti iš atsakovo 3432 Lt netesybų, 6 proc. palūkanų už laikotarpį nuo 2004 m. spalio 15 d. iki prievolės visiško įvykdymo, taip pat 1481 Lt bylinėjimosi išlaidų. Ieškovas nurodė, kad, sudariusios preliminariąją sutartį, šalys nepasirašė pagrindinės sutarties, nes joje nustatytos sąlygos neatitiko preliminariosios sutarties sąlygų: atsakovas nevykdė 4.1, 4.2 punktuose jam nustatytų reikalavimų, nepašalino buto statybos darbų defektų; kadangi atsakovas neatsižvelgė į ieškovo pretenzijas dėl netinkamo preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo ir vengė sudaryti su ieškovu pagrindinę sutartį, šis patyrė nuostolių – nutraukdamas terminuotų indėlių sutartis, prarado galimybę gauti palūkanas, turėjo išlaidų kreditui gauti. Ieškovas nurodė, kad jis įvykdė 3.1.3 punkte jam nustatytus reikalavimus dėl atsiskaitymų už statomą butą.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų procesinių sprendimų esmė

Kauno apygardos teismas 2005 m. rugsėjo 26 d. sprendimu ieškinį atmetė, 2005 m. spalio 28 d. papildomu sprendimu – priteisė iš ieškovo atsakovui 3350 Lt bylinėjimosi išlaidų. Teismas nustatė, kad pagal šalių 2004 m. gegužės 6 d. sudarytą preliminariąją būsto pirkimo–pardavimo sutartį atsakovas įsipareigojo iki 2004 m. lapkričio 22 d. pastatyti butą, atlikti jo teisinę registraciją, parengti reikalingus dokumentus ir parduoti jį ieškovui už 151 000 Lt, sudaręs su juo pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas už statomą butą turėjo mokėti atsakovui preliminariosios sutarties 3.1 punkte nustatytas įmokas; jam tai įvykdžius, būtų laikoma, kad ieškovas atsiskaitė su atsakovu; preliminariosios sutarties 3.1.3 punkte buvo nustatyta, kad ieškovas sumoka atsakovui 128 350 Lt ne vėliau kaip per vieną mėnesį nuo buto pirkimo–pardavimo sutarties ir priėmimo–perdavimo akto pasirašymo, jeigu atsiskaitymui naudoja būsto kreditą ir pateikia banko garantiją; jeigu banko garantijos nepateikia, jis privalo atsiskaityti pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dieną. Pagal preliminariosios sutarties 5.1 punktą buto pirkimo–pardavimo sutartis ir priėmimo–perdavimo aktas, nesant papildomų buto trūkumų, pasirašytini vykdytojo nurodytame notarų biure per 10 dienų nuo raštiško vykdytojo pranešimo apie tai, kad butas pastatytas ir jame atlikti darbai; ieškovui atsisakius pasirašyti notariškai tvirtinamą sutartį, jis netenka teisės į preliminariosios sutarties 1.1 ir 1.2 punktuose nurodytus objektus ir visos iki to meto iš anksto sumokėtos sumos. Ieškovas, gavęs atsakovo pranešimą sudaryti pagrindinę sutartį 2004 m. spalio 15 d., atsisakė ją sudaryti. Teismas pažymėjo, kad ieškovas atsisakė pasirašyti buto pirkimo–pardavimo sutartį ir priėmimo–perdavimo aktą, motyvuodamas tuo, jog pastatytas butas turi defektų, nustatytų jį apžiūrint 2004 m. rugsėjo 21 d., nors jie buvo ištaisyti. Nesutarimams išspręsti ieškovui buvo suteikta galimybė kviesti nepriklausomus ekspertus, tačiau jis šia teise nepasinaudojo; nepateikęs banko garantijos, ieškovas privalėjo atsiskaityti su atsakovu pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo dieną (preliminariosios sutarties 3.1.3 punktas). Teismas konstatavo, kad ieškovas nurodytų sąlygų neįvykdė, ir laikė, jog tai yra esminis sutarties pažeidimas. Pagal CK 6.217 straipsnį šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis sutarties nevykdo ar netinkamai vykdo, ir tai yra esminis sutarties pažeidimas. 2005 m. sausio 17 d. atsakovas pranešė ieškovui, kad šalių sudaryta preliminarioji sutartis nutraukta. Teismas nelaikė, kad ieškovas visiškai įvykdė sandorį, kai 2004 m. gruodžio 27 d. sumokėjo atsakovui 48 350 Lt; teismo vertinimu, pinigai turėjo būti sumokėti 2004 m. spalio 15 d. Kartu teismas pripažino, kad atsakovas tinkamai vykdė preliminariosios sutarties 4 punkte jam nustatytus įpareigojimus, preliminariąją sutartį nutraukė pagrįstai.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovo apeliacinį skundą, 2006 m. sausio 31 d. nutartimi Kauno apygardos teismo 2005 m. rugsėjo 26 d. sprendimą ir spalio 28 d. papildomą sprendimą paliko nepakeistus, priteisė iš ieškovo į valstybės biudžetą 9 Lt išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu. Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvadomis, kad ieškovui nebuvo pagrindo nesudaryti pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties, nes buto defektai buvo ištaisyti; kolegija kartu pažymėjo, kad ir esant ieškovo nurodytiems trūkumams – šie neturėtų įtakos pastatyto buto kokybei. Kolegijos vertinimu, nors ieškovas ir nurodė, kad nesiekia nutraukti preliminariosios sutarties, jis vengė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį, nurodydamas neesminius dalykus, išsprendžiamus sudarius pagrindinę sutartį; ieškovo motyvaciją, kad atsakovas nebuvo parengęs ir nepateikė pasirašyti pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties ir priėmimo–perdavimo akto, kolegija pripažino paneigta byloje esančiais dokumentais. Iki pagrindinės sutarties sudarymo 2004 m. spalio 15 d. ieškovas nesumokėjo visos buto kainos ir nepateikė banko garantijos, tai, kolegijos vertinimu, rodė, kad ieškovas nebuvo pasirengęs sudaryti pagrindinės sutarties, kartu jis neįvykdė preliminariosios sutarties 3.1.3 punkto reikalavimų; šio reikalavimo jis neįvykdė ir iki preliminariojoje sutartyje nustatyto termino pagrindinei sutarčiai pasirašyti, t. y. iki 2004 m. lapkričio 22 d., nes buvo sumokėjęs tik 102 650 Lt. CK 6.165 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia, jeigu šalys jos nesudaro per preliminariojoje sutartyje nustatytą laiką. Kolegija, įvertinusi byloje nustatytas aplinkybes, padarė išvadą, kad prievolė sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį pasibaigė 2004 m. lapkričio 22 d., sutartis nebuvo sudaryta ne dėl atsakovo kaltės, o dėl to, kad ieškovas nepagrįstai vengė ją sudaryti. Kolegijos vertinimu, bylos medžiaga patvirtino atsakovo siekį sudaryti pagrindinę sutartį, jis elgėsi geranoriškai, siūlė ieškovui įvairius ginčo sprendimo variantus, o pastarasis nerodė pastangų geranoriškai bendradarbiauti. Kolegija laikė nepagrįstu ieškovo reikalavimą pripažinti preliminariosios sutarties nutraukimą neteisėtu.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į kasacinį skundą teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. sausio 31 d. nutartį ir priimti naują sprendimą, ieškinį tenkinti, priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Teismų išvada, kad ieškovas nepagrįstai vengė ir atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, padaryta, neįvertinus, jog pagrindinės sutarties sąlygos esmingai skyrėsi nuo nustatytų preliminariojoje sutartyje ir neatitiko imperatyviųjų CK normų. Šalių sudarytos preliminariosios sutarties 4.2 punkte buvo nustatyta, kad pirkimo–pardavimo objektas yra ne tik butas, bet ir perduodama nuomos ar nuosavybės teisė į butams priskirto ir bendro naudojimo žemės sklypo dalis; pagrindinėje sutartyje, kurią parengė atsakovas, liko neaptartos teisės į žemės sklypą. Pagal CK 6.394 straipsnyje nustatytus reikalavimus nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartimi pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Sutarties, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, notaras negali tvirtinti, o ją patvirtinus – tokia sutartis laikytina negaliojančia. Teismai pripažino, kad šalys nesutarė dėl sutarties sąlygų, tačiau nenustatė tikrųjų nepasiekto susitarimo priežasčių ir tikrųjų sąlygų, dėl kurių šalys nesutarė. Esant tokioms aplinkybėms, ieškovo atsisakymas pasirašyti pagrindinę sutartį laikytinas pagrįstu, o pareiga atlyginti padarytus nuostolius tenka atsakovui, kuris nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2005 m. vasario 28 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-79/2005 nurodė, kad neteisėti veiksmai ikisutartiniuose santykiuose reiškiasi kaip teisinės pareigos elgtis sąžiningai pažeidimas; jeigu šalys suderina, kokie pastatai ir už kokią kainą bus parduoti, koks žemės sklypas numatomas perleisti naudotis ir pasirašo šio sklypo schemą, bet pardavėjas rengia žemės sklypo dokumentus iš esmės nukrypdamas nuo suderintos schemos ir vėliau atsisako sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, toks elgesys vertintinas kaip neatitinkantis sąžiningumo reikalavimų ir sudarantis pagrindą pardavėjo civilinei atsakomybei.

Atsakovas, parengęs pagrindinę sutartį, joje nustatė naujas sąlygas (5.2, 5.9 punktai), reglamentuojančias ieškovo atsisakymą nuo pretenzijų buto kokybei ateityje ir bet kokių pretenzijų pagal preliminariąją sutartį; atsakovo vienašalis reikalavimas prieštarauja pirkimo–pardavimo sutarties esmei, nereglamentuotas įstatymo; priešingai, CK 6.698 straipsnyje, taip pat Statybos įstatymo 36 straipsnyje nustatyti statinio garantiniai terminai; tai reiškia, kad pretenzijos statinio kokybei gali būti reiškiamos nustatytiems asmenims per tam tikrą laiko tarpą; siūlymas į pagrindinę sutartį įrašyti priešingą nei CK ir įstatyme nustatytai normai sąlygą reiškia esminį preliminariosios sutarties sąlygų papildymą. Dėl to pirkėjo atsisakymas neaptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį negali būti vertinamas nepagrįstu, kartu šalis, keičianti preliminariosios sutarties sąlygas, laikytina ją pažeidžiančia ir todėl privalančia atsakyti už tai, kad šalys nesudarė pagrindinės sutarties.

Teismai pagrįstai nustatė, kad šalių nesutarimas dėl buto statybos darbų kokybės nelaikytinas esminiu. Nustatant, ar sutarties pažeidimas yra esminis, atsižvelgiama į CK 6.217 straipsnio 2 dalyje išdėstytus pagrindus, kurie kiekvienu sutarties pažeidimo atveju yra vertinamojo pobūdžio; nukentėjusi šalis negali remtis CK 6.217 straipsnio 2 dalyje ir sutartyje nustatytais vienašalio nutraukimo pagrindais kaip pretekstu nutraukti sutartį; nutraukimo pagrindai turi būti realūs, jų tikrumas įrodytas ir jie turėtų reikšti, kad sutarties tolesnis galiojimas sukeltų nukentėjusiai šaliai sutarties sudarymo metu nenumatytus turtinio ir asmeninio pobūdžio didelius praradimus. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinė sesija 2004 m. birželio 29 d. nutarime civilinėje byloje Nr. 3K-P-346/2004 konstatavo, kad vien tik formalus sutarties esminių nuostatų pažeidimas, jeigu neatsiranda neigiamų pasekmių (žalos) nukentėjusiai šaliai, paprastai leidžia daryti išvadą, kad nebuvo esminio sutarties pažeidimo, o nukentėjusios šalies rėmimasis tokia aplinkybe vienašališkai nutraukiant sutartį reiškia bandymą įrodyti tariamą ar apsimestinį sutarties nutraukimo pagrindą. Nagrinėjamoje byloje kilo šalių ginčas dėl darbų kokybės, tačiau šalis, kuri dėl darbų broko pažeidžia sutartį, inicijavo jos nutraukimą; tai prieštarauja sutarties nutraukimo, kaip teisinio instituto, paskirčiai – apginti nukentėjusią pusę nuo neteisėtų veiksmų. Neesminis šalių nesutarimas dėl buto kokybės negali būti laikomas pagrindu pardavėjui teisėtai ir pagrįstai nutraukti preliminariąją sutartį.

Pareiga pirkėjui atsiskaityti su pardavėju gali kilti iš pirkimo–pardavimo sutarties, ją sudarius, todėl teismų išvada, kad pirkėjas (ieškovas) vėlavo atsiskaityti su atsakovu, dar nesudarius nurodytos sutarties, yra nepagrįsta. CK 6.220 straipsnio 1 dalyje yra nustatyti atvejai, kai šalis gali sustabdyti savo sutartinių prievolių vykdymą tol, kol kita sutarties šalis patvirtins, kad ji sutartį tikrai įvykdys tinkamai. Taigi įstatymo normoje yra nustatyta teisė šaliai sustabdyti, bet ne nutraukti, sutarties vykdymą, kai šalis tikisi, kad kita šalis gali iš esmės pažeisti sutartį. Atsakovui nebuvo kilę abejonių dėl to, kad ieškovas vėluos ar negalės atsiskaityti; šis turėjo finansinių galimybių atsiskaityti su atsakovu, buvo sumokėjęs daugiau kaip 2/3 dalis statomo buto kainos, turėjo banko patvirtinimą apie paskolos suteikimą, be to, 2004 m. gruodžio mėnesį jis atsakovui sumokėjo ir likusią sumą. Atsakovo atsisakymas parduoti butą pagal preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą prieštarauja šios sutarties esmei ir tikslui – nustatyti esmines pagrindinės sutarties sąlygas ir jų nekeisti.

CK 6.217 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad kai sutarties įvykdymo terminas praleistas, nukentėjusi šalis gali nutraukti sutartį, jeigu kita šalis neįvykdo sutarties per papildomai nustatytą terminą. Teismas nustatė, kad atsakovas šalių sudarytą preliminariąją sutartį nutraukė 2005 m. sausio 17 d., apie tai pranešęs ieškovui raštu, tačiau nurodytą dieną ieškovas buvo sumokėjęs atsakovui visą buto kainą. Taigi teismų išvada, kad sutartis buvo įvykdyta pavėluotai ir todėl atsirado pagrindas ją nutraukti, yra nepagrįsta; pardavėjui neatsirado pagrindo nutraukti sutartį iki 2005 m. sausio 17 d. ir dėl buto kokybės, nes tokiu atveju pagal CK 6.217 straipsnio 3 dalyje nustatytus reikalavimus jis privalėjo nustatyti papildomą terminą trūkumams pašalinti; toks terminas niekada nebuvo nustatytas.

Laikantis teisingo teismo ir civilinio proceso šalių lygiateisiškumo ir dispozityvumo principų, ginčo šalis, bet ne teismas, gali nurodyti ir turi įrodyti konkretų sutarties pažeidimo faktą kaip sutarties nutraukimo faktinį pagrindą. Teismas, nustatydamas, ar buvo pakankamas pagrindas šaliai inicijuoti sutarties nutraukimą dėl kitos šalies esminio sutarties pažeidimo, negali išeiti už atsakovo atsikirtimuose ir teismo nutartyje skirti bylą teisminiam nagrinėjimui nurodytų faktų ir faktinių pagrindų apimties. Teismas ex officio gali kvalifikuoti atsikirtimo teisinį pagrindą, bet negali pakeisti atsakovo atsikirtimų faktinio pagrindo. Šių nuostatų teismai nesilaikė: pirmosios instancijos teismas pakankamu pagrindu nutraukti preliminariąją sutartį laikė faktą, kad ieškovas negalėjo įrodyti, kada pateikė banko garantiją, jeigu atsiskaitymui už butą naudos būsto kreditą, o apeliacinės instancijos teismas laikė, jog ieškovas nebuvo pasirengęs 2004 m. spalio 15 d. sudaryti pagrindinę sutartį, jos pasirašymą vilkino, nes iki nurodytos datos nebuvo sumokėjęs visos pinigų sumos. Tačiau iš atsakovo procesinių dokumentų matyti, kad jis sprendimą nutraukti preliminariąją sutartį motyvavo kitu faktiniu pagrindu – nesutarimu dėl buto kokybės. Dėl to teismai, nustatydami kitą faktinį sutarties nutraukimo pagrindą, negu rėmėsi atsakovas bei buvo nustatęs teismas nutartyje skirti bylą į teisminį posėdį, išėjo už šalių nustatyto ginčo ribų. Šis procesinės teisės normų pažeidimas nulėmė tai, kad ieškovas negalėjo tinkamai pateikti įrodymų.

Atsiliepime į kasacinį skundą atsakovas prašo jį atmesti, teismų procesinius sprendimus palikti nepakeistus ir nurodo, kad kasaciniame skunde neleidžiama remtis naujais įrodymais bei aplinkybėmis, kurie nebuvo nagrinėti pirmosios ir apeliacinės instancijos teismuose (CPK 347 straipsnio 2 dalis); kasatorius, teigdamas, kad pagrįstai atsisakė pasirašyti pagrindinę sutartį, nes joje nebuvo aptartos teisės į žemės sklypą, remiasi nauja aplinkybe. Teismai nustatė aplinkybę, kad šalys nesusitarė tik dėl vienos sąlygos – buto kokybės. Kasacinio skundo argumentus, kad atsakovas reikalauja įtraukti į pagrindinę sutartį sąlygą, pagal kurią pirkėjas atsisakytų nuo pretenzijų daikto kokybei, šis laiko nepagrįstais, be to, pripažintinais fakto, bet ne teisės klausimais. Preliminariojoje sutartyje paprastai aptariamos ne visos, bet tik esminės sąlygos; pagrindinėje sutartyje jos yra detalizuojamos, gali atsirasti naujų sąlygų, išimčių ir apribojimų. Dėl to aplinkybė, kad atsakovas į pagrindinę sutartį įrašė sąlygą, kurios nebuvo preliminariojoje sutartyje, arba įrašė tam tikrą išlygą, savaime negali būti laikoma atsakovo nepagrįstu vengimu ar atsisakymu sudaryti pagrindinę sutartį. Tuo tarpu savo teiginiams pagrįsti kasatorius remiasi tik sutartyse esančių sąlygų neatitiktimi. Atsakovas taip pat nesutinka su kasacinio skundo argumentu, kad neesminis šalių nesutarimas dėl buto kokybės nėra tinkamas pagrindas atsakovui nutraukti preliminariąją sutartį. Teismai nustatė šį fakto klausimą atsakovo naudai – butas turėjo kokybės trūkumų, tačiau jie buvo sutvarkyti. Kadangi kasatorius nesutiko su tuo, kad butas yra kokybiškas, nesutiko šį klausimą spręsti preliminariojoje sutartyje nustatyta tvarka, nepagrįstai vengė bei atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, atsakovas, siekdamas išvengti turtinių praradimų, preliminariąją sutartį nutraukė. Atsiliepime į kasacinį skundą atsakovas aptaria ir kitus kasacinio skundo argumentus, su kuriais nesutinka.

k o n s t a t u o j a :

IV. Teismų byloje nustatytos aplinkybės

2004 m. gegužės 6 d. sudaryta preliminariąja sutartimi atsakovas (vykdytojas) įsipareigojo iki 2004 m. lapkričio 22 d. pastatyti ieškovui butą, jį teisiškai įregistruoti, parengti visus reikiamus dokumentus ir notarine tvarka tvirtinama pirkimo–pardavimo sutartimi parduoti už 151 000 Lt. 2004 m. rugsėjo 21 d. apžiūros akte nustatyti buto statybos defektai buvo pašalinti. Atsakovas kvietė ieškovą atvykti 2004 m. spalio 4 d., po to – 2004 m. spalio 15 d. pasirašyti buto pirkimo–pardavimo sutarties, tačiau šalys jos nesudarė. Preliminariosios sutarties 3 punkte buvo nustatyta atsiskaitymų iki pagrindinės sutarties sudarymo tvarka. Ieškovas pagal preliminariąją sutartį iki 2004 m. lapkričio 22 d. sumokėjo atsakovui 102 650 Lt ir 2004 m. gruodžio 27 d. – likusią sumą. Atsakovas 2005 m. sausio 17 d. pranešė ieškovui, kad preliminarioji sutartis yra nutraukta 2005 m. spalio 15 d., o ieškovo sumokėti pinigai pervesti į jo sąskaitą banke.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, remdamasis sprendime ir (ar) nutartyje nustatytomis aplinkybėmis, patikrina apskųstus sprendimus ir nutartis teisės taikymo aspektu (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamoje byloje kasacijos dalykas – kasaciniame skunde keliami preliminariąją sutartį reglamentuojančių teisės normų taikymo klausimai.

Preliminarioji sutartis – tai šalių susitarimas dėl kitos sutarties sudarymo jame aptartomis sąlygomis (CK 6.165 straipsnio 1 dalis). Iš preliminariosios sutarties atsiranda prievolė sudaryti kitą sutartį, šios prievolės nevykdymas, t. y. nepagrįstas vengimas ar nepagrįstas atsisakymas sudaryti pagrindinę sutartį, yra preliminariosios sutarties pažeidimas; tokiais atvejais nukentėjusios šalies interesai ginami atlyginant jai nuostolius (CK 6.165 straipsnio 4 dalis). Taip teisiškai užtikrinamas tam tikras šalių tarpusavio santykių teisinis apibrėžtumas, sutarties šalių interesų apsauga. Teisinės pareigos elgtis sąžiningai pažeidimas yra pagrindas taikyti preliminariosios sutarties šaliai civilinę atsakomybę. Ar preliminariosios sutarties šalis nepagrįstai vengė ar atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį, ar ji elgėsi nesąžiningai, yra fakto klausimai. Ginčo atveju tai sprendžia pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai, ištyrę ir įvertinę įrodymus apie teisiškai reikšmingas faktines aplinkybes.

CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, ji turi bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, ją išskiriančių iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Skirtingai negu CK 6.165 straipsnyje, preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties esminės sąlygos yra išvardytos įstatyme; tai – būsto kaina, statybos terminai, rangovas, architektas ir kiti statybą ir jos priežiūrą atliksiantys asmenys, žemės sklypo, kuriame statomas namas ar butas, teisinis statusas, pirkėjo teisės į tą žemės sklypą ir kt. (CK 6.401 straipsnio 2 dalis). Neatskiriama preliminariosios sutarties dalis yra gyvenamojo namo ar buto projektas, jo sąmata ir kiti dokumentai (CK 6.401 straipsnio 4 dalis). Šalys preliminariojoje nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartyje turi suderinti 6.401 straipsnio 2 dalyje nurodytas esmines sąlygas; taip pirmiausia siekiama apsaugoti šiuose santykiuose silpnesnės šalies – pirkėjo (fizinio asmens) interesus.

Dėl preliminariosios sutarties šalių teisių, nustatant pagrindinės sutarties sąlygas

Kasacinio skundo 1–3 punktuose keliamas teisinių padarinių, kai viena šalis siekia sudaryti pagrindinę sutartį kitomis nei sulygta preliminariojoje sutartyje sąlygomis, klausimas. Teisėjų kolegija pažymi, kad suderinti esmines sąlygas svarbu preliminariosios sutarties atžvilgiu. Sudarant pagrindinę sutartį, vienos šalies pasiūlymas, kuris pakeičia arba papildo sąlygas, įtvirtintas preliminariojoje sutartyje, nelaikytinas nauja preliminariosios sutarties esmine sąlyga. Tai patvirtina ir CK 6.401 straipsnio 2 dalies norma, pagal kurią būsimo būsto kainos patikslinimo ar pakeitimo sąlygos turi būti nurodytos preliminariojoje sutartyje. Kitų sąlygų papildymai ar pakeitimai įstatyme nereglamentuojami ir neribojami, todėl laikytina, kad jie pagrindinėje sutartyje galimi, jeigu antroji šalis su tuo sutinka; jeigu ne – pagrindinė sutartis turi būti sudaroma preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis. Preliminariosios sutarties šalys, turėdamos prievolę sudaryti pagrindinę sutartį, privalo bendradarbiauti, tartis dėl vienos ar kitos pasiūlytos papildomos ar patikslintos esminės sąlygos, o nesutarus – jos atsisakyti. Visa tai gali vykti iki termino pagrindinei sutarčiai sudaryti pasibaigimo. Preliminariosios sutarties šalies pasiūlymas į pagrindinę sutartį įtraukti sąlygas, kurios pagal CK 6.401 straipsnį nėra esminės, negali būti pagrindas kitai šaliai atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį.

Bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme, taip pat apeliaciniame procese ieškovas nesirėmė aplinkybėmis, nurodytomis kasaciniame skunde, kad atsakovas siūlė įtraukti į buto pirkimo–pardavimo sutartį sąlygą apie ieškovo atsisakymą reikšti pretenzijas dėl buto (statybos darbų) kokybės. Kasaciniame procese faktiniai šio klausimo aspektai negali būti nagrinėjami; CK 6.401 straipsnyje nustatyto reglamentavimo požiūriu yra akivaizdu, kad kalbama ne apie sutarties sąlygas, kurias įstatymas pripažįsta esminėmis ir kurių įtraukimas į buto pirkimo–pardavimo sutartį būtų privalomas. Kasaciniame skunde taip pat nurodoma, kad bylą nagrinėję teismai netyrė aplinkybės, jog atsakovas pagrindinės sutarties projekte nenurodė esminės sąlygos – ieškovo teisių į žemės sklypo dalį jam įsigijus butą; kasatoriaus teigimu, tai buvo svarbi kliūtis buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti. Teisėjų kolegija šį argumentą laiko nepagrįstu. Atsakovas yra verslo subjektas, teisiniuose santykiuose su fiziniais asmenimis jam keliami didesni reikalavimai; atsakovas privalo tinkamai parengti visus pagrindinei pastatyto buto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti reikalingus dokumentus; tačiau nagrinėjamoje byloje teismai nenustatė šiuo požiūriu tokio reikšmingo pažeidimo, dėl kurio atsakovui turėtų atsirasti civilinė atsakomybė ar būtų pagrindas kitai šaliai atsisakyti sudaryti sutartį. Šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje nurodytas butas yra daugiabučiame gyvenamajame name, šalys preliminariojoje sutartyje nebuvo galutinai sutarusios dėl buto pirkėjo teisių – nuomos ar nuosavybės – į atitinkamą dalį žemės sklypo prie to gyvenamojo namo. Skundžiamuose teismų sprendimuose konstatuota, kad atsakovas buvo pasirengęs sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį; vadinasi, teismai nenustatė kliūčių šalims sudarant buto pirkimo–pardavimo sutartį išspręsti pirkėjo teisių į žemės sklypą klausimą. Kasacinio skundo argumentas, kad ieškovas dėl nurodytų aplinkybių turėjo pagrindą atsisakyti sudaryti pagrindinę sutartį, atmestinas. Bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad buto pirkimas–pardavimas neįvyko dėl kitų aplinkybių.

Dėl preliminariosios sutarties pasibaigimo

Kasacinio skundo 4, 5 ir 6 punktuose nurodomi argumentai dėl CK 6.217, 6.218 normų, reglamentuojančių sutarties nutraukimą, taikymo. Teisėjų kolegija šiuos argumentus pripažįsta nepagrįstais, nes jie dėstomi neatsižvelgus į CK nustatytus preliminariosios sutarties pasibaigimo reglamentavimo ypatumus.

Bylą nagrinėję teismai teisingai motyvavo, kad neesminis nesutarimas dėl pastatyto buto kokybės negalėjo būti teisėtas pagrindas atsisakyti sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį. 2004 m. lapkričio 22 d., suėjus preliminariojoje sutartyje nurodytam terminui pagrindinei sutarčiai sudaryti, šalys nebuvo jos sudariusios. Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (CK 6.165 straipsnio 5 dalis); šios prievolės pasibaigimas reiškia ir preliminariosios sutarties pabaigą, jokios papildomos šalių valios išraiškos įstatymas nereikalauja. Teismai nenustatė atsakovo nesąžiningų veiksmų, galėjusių sutrukdyti pastatyto buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą, priešingai – teismai konstatavo, kad atsakovas siekė bendradarbiauti, šalino ieškovo nurodytus statybos darbų trūkumus. Po 2004 m. lapkričio 22 d., pagal įstatymą išnykus prievolei sudaryti buto pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovo 2005 m. sausio 17 d. pranešimas apie preliminariosios sutarties nutraukimą 2004 m. spalio 15 d. nieko nelėmė, nes preliminarioji sutartis jau buvo pasibaigusi, įvykus įstatyme nurodytam faktui – suėjus terminui, per kurį šalys buvo įsipareigojusios sudaryti pagrindinę sutartį. Esant tokioms faktinėms ir teisinėms aplinkybėms, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai be pagrindo nagrinėjo atsakovo pranešimo apie preliminariosios sutarties nutraukimo atitiktį CK 6.217, 6.218 straipsnių normoms, reglamentuojančioms galiojančių sutarčių nutraukimą.

CK 6.401 straipsnyje šalims suteikiama teisė preliminariojoje sutartyje sutarti dėl būsto statybos finansavimo sąlygų. Šio straipsnio 5 dalyje reglamentuojami santykiai, kai pirkėjas finansuoja statybą, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Nagrinėjamu atveju preliminariojoje sutartyje nurodyta kitaip – ieškovas buvo užsakovas, o atsakovas – vykdytojas; jis įsipareigojo pastatytą butą parduoti ieškovui, šiam įvykdžius preliminariosios sutarties 3 punkte nustatytas atsiskaitymų sąlygas. Ieškovo prisiimtos atsiskaitymų pareigos tinkamas įvykdymas lėmė buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymą. Nagrinėdamas ieškovo reikalavimą atsakovui dėl preliminariąja sutartimi prisiimtos pareigos sudaryti pastatyto buto pirkimo–pardavimo sutartį neįvykdymo padarinių, teismas turėjo pagrindą tirti ir sprendime konstatuoti bylos nagrinėjimo procese nustatytas aplinkybes, turėjusias reikšmės vertinant, kodėl per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą nebuvo sudaryta buto pirkimo–pardavimo sutartis (CPK 185 straipsnis). Ieškovui tokį vertinimą ginčijant apeliaciniame skunde, kolegija taip pat pagrįstai tyrė šį klausimą. Teismai vertino, kad ieškovas iki sulygto termino pabaigos nebuvo įvykdęs preliminariosios sutarties 3.1.3 punkto reikalavimo dėl atsiskaitymo su atsakovu. Kasacinio skundo septinto punkto argumentai, kad pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai, tyrę ir skundžiamuose sprendimuose konstatavę šią aplinkybę, pažeidė civilinio proceso lygiateisiškumo, dispozityvumo principus, išėjo už pareikšto reikalavimo ribų, atmestini.

Dėl išdėstytų motyvų kasacinis skundas netenkintinas, skundžiami procesiniai pirmosios ir apeliacinės instancijos sprendimai nekeistini.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasis CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. sausio 31 d. nutartį palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Teodora Staugaitienė

Janina Januškienė

Algis Norkūnas