Dėl teisės normų, reglamentuojančių pirmenybės teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemę, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. 3K-3-432-415/2016

Teisminio proceso Nr. 2-42-3-00969-2014-2

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.5.11.6

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2016 m. spalio 5 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gražinos Davidonienės, Virgilijaus Grabinsko (kolegijos pirmininkas) ir Gintaro Kryževičiaus (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų A. B., V. K., I. K. kasacinį skundą dėl Šilalės rajono apylinkės teismo 2015 m. spalio 19 d. sprendimo ir Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 7 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės R. S. ieškinį atsakovams A. B., V. K., I. K. dėl pirkėjo teisių perkėlimo; trečiasis asmuo – Šilalės rajono notarų biuro notarė Danutė Sandarienė.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių pirmenybės teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemę, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovė R. S. prašė teismo perkelti jai 3,0712 ha ploto žemės sklypo, kuriame yra gyvenamasis namas ir kiti statiniai, esantys Šilalės rajone, (duomenys neskelbtini), pirkėjo teises ir pareigas pagal atsakovų A. B. ir V. K. 2014 m. spalio 16 d. sudarytą nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis). Ieškovės nuomone, Sutartis sudaryta pažeidžiant Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (toliau – ir ŽŪPŽĮĮ) 5 straipsnio 1 dalies 3 punkte įtvirtintą ieškovės, kaip besiribojančio žemės sklypo bendraturtės, pirmumo teisę įsigyti parduotą žemės sklypą.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Šilalės rajono apylinkės teismas 2015 m. spalio 19 d. sprendimu ieškinį tenkino – perkėlė ieškovei R. S. 2014 m. spalio 16 d. pirkimo–pardavimo sutartimi V. K. ir I. K. iš A. B. įgytas pirkėjo teises į 3,0712 ha ploto žemės sklypą bei ginčo pastatus, esančius Šilalės rajone, (duomenys neskelbtini), ir įpareigojo ieškovę sumokėti tokią pat žemės ir pastatų kainą V. bei I. K., kokią šie sumokėjo A. B.

Teismas nurodė, kad viešame registre 2014 m. birželio 21 d. įregistruota V. K. ir A. B. 2014 m. birželio 6 d. sudaryta ginčo žemės sklypo panaudos sutartis. Kadangi ši sutartis iki ginčo Sutarties sudarymo galiojo tik keturis mėnesius, ji nesuteikė pirmenybės teisės įsigyti ginčo žemės sklypą. Ieškovė atitinka ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 3 punkte nustatytus reikalavimus, privalomus siekiant įgyvendinti pirmenybės teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, – ji yra įregistravusi ūkininko ūkį ir ne mažiau kaip 3 metus per paskutinius dešimt metų iki žemės ūkio paskirties sandorio sudarymo dienos vykdė žemės ūkio veiklą ir deklaravo žemės ūkio naudmenas ir pasėlius; jos žemės sklypo žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su atsakovų parduotu žemės ūkio paskirties žemės sklypu. Pasiūlymas ieškovei pirkti parduodamą žemės sklypą nebuvo pateiktas, t. y. jo pardavėjas A. B. nesilaikė ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 3 punkte nustatytų sąlygų, pažeisdamas ieškovės pirmumo teisę pirkti šį nekilnojamąjį turtą. Pažeistą pirmenybės teisę jos turėtoja R. S. gali realiai apginti tik tokiu būdu, kuris jai suteiktų galimybę tapti parduoto žemės sklypo savininke. Teismas, nustatęs, kad Sutartimi žemės ūkio paskirties sklypas ir statiniai ant jo buvo įsigyti kaip vienas objektas, atmetė atsakovų ir trečiojo asmens argumentus, jog pardavėjas A. B. pardavė ginčo statinius ir atsakovai K. pageidavo įsigyti tik šiuos statinius, taip pat pažymėjo, kad tokiu atveju neaktualios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.394 straipsnio nuostatos dėl pirkėjo teisės kartu su perkamu nekilnojamuoju daiktu įgyti tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kurį būtina naudoti pagal paskirtį.

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovų apeliacinį skundą, 2016 m. balandžio 7 d. nutartimi Šilalės rajono apylinkės teismo 2015 m. spalio 19 d. sprendimą paliko iš esmės nepakeistą, papildomai priteisė ieškovei iš atsakovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

Kolegija pažymėjo, kad pirmosios instancijos teismo išvada, jog ginčo Sutartis pažeidžia ieškovės pirmumo teisę pirkti šia Sutartimi perleistą ginčo nekilnojamąjį turtą, yra tinkamai motyvuota, atitinka faktinius bylos duomenis ir padaryta nepažeidžiant įrodinėjimo bei įrodymų vertinimo taisyklių. Konstatavusi, kad byloje nustatytos aplinkybės patvirtina, jog atsakovas A. B. nesilaikė ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 3–6 dalyse nustatytų žemės pardavimo sąlygų, kolegija kitus atsakovų argumentus vertino kaip teisiškai nereikšmingus, todėl jų neanalizavo.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovai prašo panaikinti Šilalės rajono apylinkės teismo 2015 m. spalio 19 d. sprendimą ir Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 7 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškinį atmesti bei priteisti iš ieškovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta yra negaliojanti. Darytina išvada, kad šiomis CK normomis įtvirtinta asmens pirmenybės teisė įgyti žemės sklypą, kuriame išdėstyti nuosavybės teise asmeniui priklausantys statiniai ir įrenginiai. Nagrinėjamu atveju V. K. siekė įgyti ir įgijo nuosavybės teises į žemės ūkio paskirties žemės sklype pastatytus statinius. Statinių įgijimo procese buvo išspręstas ir žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuosavybės teisių klausimas.

ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad šiame straipsnyje nustatyti reikalavimai (dėl to, kas turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę) netaikomi ir Nacionalinės žemės tarnybos padalinio leidimas neprivalomas, kai nuosavybėn įsigyjami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, naudojami nuosavybės teise turimiems ar kartu su žemės sklypu įsigyjamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Žemės ūkio paskirties žemės sklypo įsigijimo įstatyme tiesiogiai nereglamentuota, ar pirmumo teisę pirkti žemės sklypą turi asmenys, jį įsigyjantys kartu su statiniais (pagal ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 5 dalį), ar asmenys, turintys žemės sklypą, besiribojantį su parduodamu žemės sklypu (pagal ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 3 punktą). Kasatorių nuomone, tokiu atveju turėtų būti taikoma Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalis, nustatanti pirmumo teisę statinių savininkams.

Bylą nagrinėję teismai nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, suformuotos 2014 m. balandžio 23 d. nutartyje civilinėje byloje <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a>, kurioje išaiškinta, kad Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalies nuostata, įtvirtinanti statinių ir įrenginių savininkų pirmenybės teisę pirkti parduodamą žemės sklypą, taikytina visais atvejais, kai egzistuoja šioje normoje nurodytos sąlygos: žemės sklypo (ar dalies) pirkimo–pardavimo sandoris ir statinių ir (ar) įrenginių ant parduodamo sklypo buvimo faktas. Nagrinėjamu atveju susiklostė būtent pirmiau nurodytos sąlygos: ginčo sandoris yra dėl žemės sklypo, ant kurio yra statinių, pirkimo ir pardavimo, todėl teismai turėjo taikyti Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalį, o ne ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 3 punktą.

Atsakovai skundė pirmosios instancijos teismo sprendimą tuo pagrindu, kad teismas, neatsakydamas į atsakovų procesinių dokumentų argumentus, susijusius su teisės taikymo klausimais, priėmė nemotyvuotą teismo sprendimą ir neatskleidė bylos esmės. Apeliacinės instancijos teismas neištaisė šių trūkumų ir padarė tą patį procesinį pažeidimą.

Teismų sprendimuose nėra motyvų dėl atsakovų atsiliepime į ieškinį nurodytos pozicijos, kad jokiame teisės akte nenustatyta apribojimų pardavėjui parduoti ir teisių ieškovei pirmumo tvarka pirkti statinius. Ieškovė ieškiniu reikalauja perkelti jai pirkėjo teises ne tik į žemės ūkio paskirties sklypą, bet ir į jame stovinčius kitus nekilnojamuosius daiktus, kuriais pardavėjas A. B. turi teisę laisvai disponuoti ir kurių neprivalo pirmiausia siūlyti ieškovei. Patenkinus ieškovės reikalavimą, būtų pažeista konstitucinė atsakovų nuosavybės neliečiamumo teisė.

Nėra motyvų dėl atsakovų atsiliepime į ieškinį nurodytų argumentų, kad nei ŽŪPŽĮĮ, nei kitas teisės aktas neįpareigoja žemės savininko tuo atveju, jei vis dėlto atsiranda asmenų, turinčių pirmumo teisę ir norinčių ja pasinaudoti, būtinai parduoti žemės sklypą būtent šiems asmenims. Savininkas, net ir gavęs sutikimą pirkti jo žemę, yra laisvas persigalvoti, pakeisti sutarties sąlygas arba apskritai atsisakyti parduoti žemę. Priešingu atveju toks įpareigojimas prieštarautų nuosavybės teisių neliečiamumo principui ir sutarčių laisvės principui, įtvirtintam CK 6.163 straipsnio 2 dalyje, nustatančioje, kad šalys turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis ir neatsako už tai, jog nepasiekiamas šalių susitarimas. Todėl šiuo atveju teismo sprendimas, kuriuo ieškovei būtų perkeltos pirkėjo teisės, apeinant pardavėjo teisę atsisakyti jį parduoti, yra neteisėtas.

Teismai nemotyvavo, kodėl tokiu atveju, kai žemės ūkio paskirties sklypas ir statiniai buvo perkami kaip vienas objektas, neturėtų būti vadovaujamasi triplike nurodyta Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartyje civilinėje byloje <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a> suformuota praktika, kad Žemės įstatymo 31 straipsnio 1, 4 dalių normos yra specialiosios CK 4.79 straipsnio normų (reglamentuojančių bendraturčio pirmumo teisę) atžvilgiu, todėl statinio ir (ar) įrenginio savininkas turi pirmenybės teisę pirkti žemės sklypo dalį, būtiną šiam turtui naudoti pagal paskirtį, net prieš perleidžiamo žemės sklypo bendraturtį, o šiuo atveju pagal analogiją turėtų būti konstatuojama, jog statinių savininkas turi pirmumo teisę prieš besiribojančio žemės sklypo savininką įsigyti tą žemės sklypą, būtiną statiniams naudoti.

Sprendimuose nėra jokių motyvų, kodėl teismai nesivadovavo ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 5 dalimi, pagal kurią šiame straipsnyje nustatyti reikalavimai (dėl to, kas turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę) netaikomi ir Nacionalinės žemės tarnybos padalinio leidimas neprivalomas, kai nuosavybėn įsigyjami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, naudojami nuosavybės teise turimiems ar kartu su žemės sklypu įsigyjamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, kaip ir yra šiuo atveju.

Ieškovė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo skundą atmesti ir priteisti iš atsakovų jos patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

Iki ginčo Sutarties sudarymo atsakovai K. nebuvo pastatų, esančių ant parduodamo žemės sklypo, savininkais, t. y. ginčo teisiniam santykiui Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalis negali būti taikoma, todėl šios normos ir ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies normų konkurencijos nėra.

Įvertinus ŽŪPŽĮĮ 1 straipsnio 1 dalyje nurodytus įstatymo leidėjo tikslus, visuomenės interesų suformulavimą ir jų gynybos teisinį reglamentavimą, turto komplekso perleidimo sandoryje žemės ūkio paskirties žemė ir kiti nekilnojamieji daiktai turi būti vertinami kaip pagrindinis ir antraeilis daiktai. ŽŪPŽĮĮ normos dėl žemės ūkio paskirties žemės perleidimo yra lex specialis (specialusis įstatymas), o CK – lex generalis (bendrasis įstatymas).

CK 6.394 ir 6.395 straipsniuose yra imperatyvų konkurencinė kolizija. Statinio perleidimo atveju privalo būti susitarta dėl žemės daiktinių teisių perleidimo, o įforminant žemės perleidimo sandorį neaptartas nuosavybės teisės į esančius ant jos statinius perėjimo klausimas lemia, kad nuosavybės teisė į parduotame žemės sklype esančius pastatus, statinius, įrenginius pereina žemės sklypo pirkėjui. Sistemiškai aiškinant šias teisės normas, žemės ūkio paskirties žemės ir ant žemės esančio statinio perleidimo atveju turi būti taikomas CK 6.395 straipsnis, todėl įgijėjo pirmenybės teisė į žemės ūkio paskirties žemės sklypą kaip pagrindinį daiktą suponuoja ir ieškovės pirmumo teisę įsigyti visą parduodamą nekilnojamąjį turtą.

Savininkas savo teises gali įgyvendinti tik tokiu būdu, kad nepažeistų galiojančių įstatymų reikalavimų (CK 4.37 straipsnio 1 dalis). Įstatyme gali būti nustatyti nuosavybės teisių apribojimai. Įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės sklypą kartu su statiniais, negalima nesilaikyti ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 3–6 dalyse imperatyviai nustatytos procedūros, kuri privalo būti vykdoma parduodant žemės ūkio paskirties žemę. Atsakovai, įgyvendindami nuosavybės teises, pažeidė imperatyviuosius įstatymo reikalavimus, nustatančius ieškovės pirmenybės teisę, o dėl teisės pažeidimo kyla įstatyme nustatytos teisinės pasekmės – pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas. Ginant pažeistas teises šiuo būdu, pardavėjo valia jokios teisinės reikšmės neturi.

Tai, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nenurodė motyvų, kodėl atmeta dalį atsakovų teisinių argumentų dėl ieškinio ir apeliacinio skundo pagrįstumo, nelaikytina esminiu civilinių proceso teisės normų pažeidimu, lėmusiu neteisėtų sprendimų priėmimą, nes, nesant ginčo dėl faktiškai tinkamai identifikuoto teisinio santykio, teisės taikymo ir aiškinimo klausimas priskiriamas ne ginčo šalių, o teismo kompetencijai. Identifikavęs teisinį santykį, nustatęs jam taikomas teisės normas ir jų taikymą motyvuotai pagrindęs, teismas neprivalo motyvuotai paneigti ginčo šalių teisinių argumentų.

Civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a> buvo sprendžiamas pažeistų nekilnojamųjų daiktų savininkų teisių gynybos klausimas, o atsakovai K. iki ginčo sandorio sudarymo nebuvo sandorio dalyko dalies, statinių bei įrenginių, savininkais. Taigi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartimi išnagrinėtos civilinės bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a> ir nagrinėjamos bylos faktinės aplinkybės skiriasi, todėl civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a> suformuluota teisės taikymo taisyklė šioje byloje netaikoma.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl savininko teisės parduoti pastatus, esančius žemės ūkio paskirties žemėje, įgyvendinimo ir pirmumo teisės pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę

CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. Vadovaujantis šio straipsnio 2 dalimi, jeigu pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, tai pirkėjui perduodama nuosavybės teisė į tą žemės sklypą arba žemės nuomos ar užstatymo teisė, atsižvelgiant į tai, ką numato sutartis. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta yra negaliojanti.

Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta asmenų pirmumo teisė pirkti privačią žemę, kurią užima nuosavybės teise jiems priklausantys statiniai ir įrenginiai, taip pat žemę, būtiną naudoti šiems objektams pagal paskirtį, ta kaina, kuria ji parduodama, ir kitomis vienodomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai žemė parduodama iš viešųjų varžytynių.

Byloje nustatyta (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 353 straipsnio 1 dalis), kad V. K. pirkimo–pardavimo sutartimi įgijo nuosavybės teisę į žemės ūkio paskirties žemės sklype pastatytus statinius ir į patį žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Vertinant šios nutarties 9 ir 10 punktuose nurodytą teisinį reguliavimą A. B. ir V. K. sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties aiškinimo kontekste, pažymėtina, kad V. K., įsigydamas statinius, tarp kurių yra ne tik statinių, reikalingų žemės ūkio veiklai plėtoti, bet ir gyvenamosios paskirties, privalėjo kartu su A. B. išspręsti statiniais užstatytos ir jiems naudoti pagal paskirtį reikalingos žemės teisinio statuso klausimą, t. y. įgyvendinti CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nustatytus reikalavimus. Taip pat V. K. ta apimtimi, kiek įgyjama nuosavybėn užstatytos statiniais ir jiems pagal paskirtį naudoti reikalingos žemės, turėjo pirmumo teisę prieš ieškovę į tokią žemę, kaip tai nustatyta Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje. Tačiau byloje nustatyta, kad V. K. nuosavybėn iš A. B. įsigytas 3,0712 ha ploto žemės sklypas (1 t., b. l. 8) yra žemės ūkio paskirties, kuriame žemės ūkio naudmenų plotas sudaro 2,2301 ha, o užstatyta teritorija yra 0,2558 ha.

Ši faktinė situacija leidžia konstatuoti, kad pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne tik užstatyta statiniais ir jiems pagal paskirtį naudoti reikalinga žemė, bet ir žemės ūkio paskirties žemė, skirta žemės ūkio veiklai, o tai reikšminga teisės taikymo sandoriams dėl tokios žemės ir šių sandorių teisėtumo vertinimo aspektais.

Žemės ūkio paskirties žemės pirkimą ir pardavimą reglamentuoja Žemės ūkio paskirties žemės įgijimo įstatymas, kuriame nustatyta, kokie fiziniai asmenys turi teisę įsigyti tokią žemę – fiziniai asmenys, turintys profesinių įgūdžių ir kompetencijos (profesinių įgūdžių ir kompetencijos sąlygos apibrėžiamos įstatyme), ir kokiomis sąlygomis tai įgyvendinama. Be kitų privalomų sąlygų, asmenys, pagal įstatymą atitinkantys fizinio asmens, turinčio profesinių įgūdžių ir kompetencijos, teisinį statusą, gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės tik gavę Nacionalinės žemės tarnybos padalinio pagal žemės buvimo vietą išduotą leidimą.

ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad šiame straipsnyje nustatyti reikalavimai (dėl to, kas turi teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę) netaikomi ir Nacionalinės žemės tarnybos padalinio leidimas neprivalomas, kai nuosavybėn įsigyjami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, naudojami nuosavybės teise turimiems ar kartu su žemės sklypu įsigyjamiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti. Šis teisinis reglamentavimas yra tapatus įtvirtintam Žemės įstatymo 31 straipsnio 1 dalyje, taigi lex generalis ir lex specialis taikymo, t. y. lex generalis teisės normos taikomos tik tiek, kiek jos neprieštarauja lex specialis teisės normoms, aspektu darytina išvada, kad statinių nuosavybė nepriklausomai nuo to, ar jais užstatyta ir jiems naudoti reikalinga žemė yra žemės ūkio paskirties, ar ne, suteikia pirmumo teisę tokią žemę įsigyti statinių savininkams. Negana to, ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 5 dalyje įtvirtintas teisinis reglamentavimas tokios pirmumo teisės įgyvendinimo nesieja su statinių įsigijimo momentu – ar statiniai įsigyti prieš žemės pirkimo sandorį, ar tuo pačiu metu statinių savininkai turi pirmumo teisę į statiniams naudoti reikalingos žemės įsigijimą.

Tačiau kitaip yra tais atvejais, kai parduodama žemės ūkio paskirties žemė, kuri negali būti vertinama kaip reikalinga naudoti statiniams. Minėta, kad tokia faktinė situacija yra šioje byloje, todėl pasisakytina dėl specialaus teisinio reglamentavimo, įtvirtinto ŽŪPŽĮĮ, aiškinimo ir taikymo.

Byloje nustatyta, kad V. K. atitinka specialaus subjekto pagal ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 1 dalies 1 punktą žemės ūkio paskirties žemei įsigyti teisinį statusą. Tačiau vadovaujantis ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 2 punktu pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai parduodama iš viešųjų varžytynių, jis turėtų tik tokiu atveju, jei būtų parduodamo žemės sklypo naudotojas, kuris pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą sutartį (sutartis) naudojo šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus.

Byloje nustatyta (CPK 353 straipsnio 1 dalis), kad žemės ūkio paskirties žemės naudojimas ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatytomis sąlygomis truko trumpiau, todėl konstatuotina, kad V. K., sudarydamas sandorį dėl tokios žemės įsigijimo, neturėjo pirmumo teisės prieš ieškovę – asmenį, nuosavybės teise turintį žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, ir atitinkantį specialaus subjekto pagal ŽŪPŽĮĮ 2 straipsnio 1 dalies 1 punktą žemės ūkio paskirties žemei įsigyti teisinį statusą.

Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo dienos arba nuo momento, kai akivaizdžiai galėjo sužinoti apie žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimą, turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos (ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 8 dalis).

Dėl ieškovės teisių gynimo būdų taikymo šioje byloje susiklosčiusioje teisinėje situacijoje

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, gindami ieškovės pažeistą pirmumo teisę pirkti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, perkėlė jai pirkėjo teises ir pareigas viso atsakovų sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties dalyko apimtimi, t. y. tiek statinių, tiek žemės dalių.

Anksčiau nutartyje minėtas teisinis reglamentavimas suponuoja, kad žemės ūkio žemės sklypo savininkas nėra varžomas, kam ir kokiomis sąlygomis parduoti ant tokios žemės esančius statinius, jei jie nėra bendrosios dalinės nuosavybės objektas. Todėl statinių pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas ieškovei, kai iš sutarties sąlygų ir sutarties šalių veiksmų nėra teisinio pagrindo spręsti, kad tikrieji jų ketinimai buvo žemės perleidimas nuosavybėn (CK 6.193 straipsnis) su teisiniais padariniais, apibrėžiamais CK 6.395 straipsnio 1 dalyje, yra sutarties laisvės principo (CK 6.156 straipsnis) pažeidimas.

Kita vertus, ieškovei perkelti tik žemės ūkio paskirties žemės pirkėjo teisių ir pareigų teisinių galimybių nėra, nes įstatymų nustatyta tvarka nesuformuoti žemės sklypai: žemės ūkio paskirties žemės sklypas, reikalingas statiniams naudoti, į kurį teisės turi būti perduodamos statinių įgijėjui (CK 6.394 straipsnio 1 ir 2 dalys, Žemės įstatymo 30 straipsnio 1, 3 ir 4 dalys, 31 straipsnio 1 dalis); žemės ūkio paskirties žemės sklypas, parduodamas laikantis ŽŪPŽĮĮ reikalavimų ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 1, 3 ir 4 dalyse įtvirtintų nuostatų.

Dėl tokios byloje susiklosčiusios teisinės situacijos teisėjų kolegija, priimdama procesinį sprendimą šioje byloje, remdamasi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a> formuojama teisės aiškinimo praktika pripažįsta, kad suinteresuoto asmens pirmumo teisės gynimo būdų taikymo aspektu ši byla yra panaši į nagrinėjamą bylą. Pirmiau minėtoje byloje kasacinis teismas nurodė, kad pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas yra priimtiniausias pažeistos savininko pirmenybės teisės gynimo būdas, nes šis gynimo būdas, palyginti su kitais, pvz., sandorio negaliojimo institutu, yra ekonomiškesnis, operatyvesnis ir labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. birželio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzIvMjAwNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-232/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-232/2007">3K-3-232/2007</a>; 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NjMvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-463/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-463/2012">3K-3-463/2012</a>). Civilinėje teisėje galiojant dispozityviškumo principui, asmuo yra laisvas pasirinkti pažeistos teisės gynimo būdą. Tiek žemės sklypo bendraturtis, tiek statinio ar įrenginio savininkas pirmenybės teisės pirkti žemę pažeidimo atveju gali nereikšti reikalavimo perkelti žemės sklypo pirkėjo teisių ir pareigų, o naudotis kitais teisių gynimo būdais, pvz., reikalauti atitinkamos sandorio dalies negaliojimo ir restitucijos taikymo. Kasacinio teismo pripažinta, kad sandorio negaliojimo institutas yra tinkamas pažeistos pirmenybės teisės pirkti privačią žemę gynimo būdas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NjMvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-463/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-463/2012">3K-3-463/2012</a>). Teisėjų kolegija konstatavo, kad sandorio negaliojimo institutas gali būti taikomas ir tais atvejais, kai nustatomas savininko pirmenybės teisės pažeidimas, tačiau nėra būtinų pirkėjo teisių perkėlimo prielaidų.

Cituodama kasacinio teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a> teisėjų kolegija pabrėžia, kad faktinės ir teisinės situacijos dėl pirmumo teisės įsigyti parduodamą žemę skirtumas tarp buvusios toje byloje ir šios nagrinėjamos bylos yra tik tas, kad toje byloje konkuravo žemės sklypo bendraturčio ir statinių savininko teisės, o šiuo atveju konkuruoja asmens, kurio žemės ūkio paskirties žemės sklypas ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu ir šis asmuo atitinka specialaus subjekto žemės ūkio paskirties žemei pirkti teisinį statusą, ir statinių, esančių ant parduodamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo, savininko teisės. Toks skirtumas nesuponuoja kitokio teisės dėl taikytinų teisių gynimo būdų aiškinimo, todėl laikomasi cituojamoje nutartyje nurodytų teisės aiškinimų.

Ieškovės pirmenybės teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, besiribojantį su jai nuosavybės teise priklausančio tokios pat paskirties žemės sklypu, pažeidimas jau konstatuotas (nutarties 18 punktas), tačiau nėra būtinų pirkėjo teisių perkėlimo prielaidų (nutarties 22 punktas), todėl taikytinas sandorio negaliojimo institutas – 2014 m. spalio 16 d. A. B. ir V. K. sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis dėl pastatų, esančių Šilalės r. sav., (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, (duomenys neskelbtini), esančio Šilalės r. sav. (duomenys neskelbtini), pripažintina negaliojančia ir taikytina restitucija (CK 6.145 straipsnio 1 dalis).

Dėl kasacinio skundo argumentų, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nepasisakė dėl visų atsakovų argumentų

Atsakovų argumentai, kad pirmosios instancijos teismas sprendime nepasisakė dėl jų procesiniuose dokumentuose išdėstytų argumentų teisės taikymo klausimais, priėmė nemotyvuotą teismo sprendimą ir neatskleidė bylos esmės, o apeliacinės instancijos teismas neištaisė šių trūkumų ir padarė tą patį procesinį pažeidimą, iš dalies yra pagrįsti, tačiau toks proceso teisės normų pažeidimas, kai nepasisakyta dėl kai kurių atsakovų argumentų, nevertintinas kaip esminis, kuris yra pagrindas pripažinti, kad priimti teismų procesiniai sprendimai yra nemotyvuoti, neatskleista bylos esmė. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai byloje nustatė visas reikšmę turinčias faktines aplinkybes, kvalifikavo teisinius santykius ir aiškino bei taikė teisę. Kasacinis teismas, remdamasis byloje nustatytomis aplinkybėmis (CPK 353 straipsnio 1 dalis), pripažįsta, kad pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimai dėl kasacinio teismo nutarties motyvuojamojoje dalyje išdėstyto teisės aiškinimo, kuris atsako ir į kasatorių pateiktus argumentus, yra keistini, 2014 m. spalio 16 d. A. B. ir V. K. sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį dėl pastatų, esančių Šilalės r. sav. (duomenys neskelbtini), ir žemės sklypo, (duomenys neskelbtini), esančio Šilalės r. sav. (duomenys neskelbtini), pripažįstant negaliojančia, taikant restituciją (CK 6.145 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimai keičiami ne kasacinio skundo argumentų pagrindu, byloje nustatytoms aplinkybėms lėmus būtinybę taikyti sandorio negaliojimo institutą kaip įstatymo reikalavimus atitinkančią alternatyvią ieškovės pažeistų teisių gynybos priemonę. Dėl to bylinėjimosi išlaidos priteisiamos iš atsakovų ieškovei, kurios naudai išspręstas ginčas, apginant jos teises įstatymo leidžiamu būdu.

Ieškovė, prašydama priteisti iš atsakovų bylinėjimosi išlaidas, patirtas rengiant atsiliepimą į kasacinį skundą, pateikė dokumentus, patvirtinančius, kad už advokato pagalbą sumokėjo 500 Eur. Netenkinant kasacinio skundo, ieškovės prašymas tenkintinas, priteisiant bylinėjimosi išlaidoms atlyginti 250 Eur iš atsakovo A. B. ir po 125 Eur iš V. ir I. K.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 2 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Šilalės rajono apylinkės teismo 2015 m. spalio 19 d. sprendimo ir Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 7 d. nutarties dalis dėl pažeistos pirmumo teisės pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą pakeisti, išdėstant taip:

A. B. ir V. K. 2014 m. spalio 16 d. sudarytą pastatų ir žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį pripažinti negaliojančia ir taikyti restituciją – grąžinti A. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) 3,0712 ha ploto žemės sklypą (duomenys neskelbtini), gyvenamąjį namą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), sandėlį (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), garažą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), daržinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), daržinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), malkinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinį pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ūkinį pastatą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), daržinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), daržinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), malkinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), viralinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), žemės ūkio technikos garažą (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), daržinę (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kiemo statinius (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančius Šilalės r. sav., (duomenys neskelbtini); priteisti V. K. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš A. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) 14 481 (keturiolika tūkstančių keturis šimtus aštuoniasdešimt vieną) Eur.

Kitas Šilalės rajono apylinkės teismo 2015 m. spalio 19 d. sprendimo ir Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. balandžio 7 d. nutarties dalis palikti nepakeistas.

Priteisti R. S. (a. k. (duomenys neskelbtini) bylinėjimosi išlaidoms kasaciniame teisme atlyginti 250 (du šimtus penkiasdešimt) Eur iš A. B. (a. k. (duomenys neskelbtini) ir po 125 (vieną šimtą dvidešimt penkis) Eur iš V. K. (a. k. (duomenys neskelbtini) bei I. K. (a. k. (duomenys neskelbtini).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Gražina Davidonienė

Virgilijus Grabinskas

Gintaras Kryževičius