Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, ir teismo diskreciją spręsti dėl jo taikymo, taip pat pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigą įregistruoti tokį sandorį, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-179-916/2024

Teisminio proceso Nr. 2-68-3-04887-2023-3

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.1; 2.4.4.5.1; 2.4.4.5.5; 2.6.8.4

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2024 m. spalio 16 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Donato Šerno, Agnės Tikniūtės ir Dalios Vasarienės (kolegijos pirmininkė ir pranešėja),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės uždarosios akcinės bendrovės Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2024 m. vasario 27 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo J. P. L. ieškinį atsakovėms uždarajai akcinei bendrovei „Pranašumas“ ir uždarajai akcinei bendrovei Sutelktinio finansavimo platformai „Profitus“ dėl nuosavybės teisės į turtą pripažinimo ir hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu; tretieji asmenys Vilniaus apygardos prokuratūra ir notarė Rima Vižinytė.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, ir teismo diskreciją spręsti dėl jo taikymo, taip pat pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigą įregistruoti tokį sandorį, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovas prašė teismo pripažinti jo nuosavybės teises į 1/24 dalį žemės sklypo (duomenys neskelbtini), 1/24 dalį automobilių aikštelės (duomenys neskelbtini) ir butą (duomenys neskelbtini); pripažinti niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. 8-1426 (identifikavimo kodas 30000112725606).

3. Ieškovas nurodė, kad 2021 m. vasario 2 d. su atsakove UAB „Pranašumas“ (toliau – ir atsakovė 1) sudarė Preliminariąją nepastatyto buto (turto) pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20210202/1 (toliau – ir sutartis, preliminarioji sutartis), kuria atsakovė 1 įsipareigojo parduoti ieškovui dviejų kambarių butą su balkonu jos statomame daugiabučiame gyvenamajame name (duomenys neskelbtini) kartu su žemės sklypo dalimi bei automobilio stovėjimo vieta, pažymėta (duomenys neskelbtini) (toliau – ir turtas). Ši sutartis kvalifikuotina kaip vartojimo sutartis. Atsakovė 1 įsipareigojo daugiabutį namą pastatyti ir įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (toliau – ir NTR) iki 2021 m. birželio 30 d., atiduoti komisijai iki 2021 m. rugpjūčio 1 d. Sutarties 3.3 punktu šalys įsipareigojo pagrindinę – notarinę turto pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti iki 2021 m. birželio 30 d. Šalys sutarė, kad bendra perkamo turto kaina – 92 000 Eur, 85 000 Eur sumokama iki 2021 m. vasario 19 d., o 7000 Eur suma – notarinės pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo metu. Vykdydamas prisiimtus įsipareigojimus ieškovas atliko 6 mokėjimus ir sumokėjo atsakovei 1 85 000 Eur (2021 m. vasario 9 d. – vasario 18 d.). Ieškovo ir atsakovės 1 2021 m. lapkričio 11 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20211111/2 šalys susitarė sumažinti turto kainą 3500 Eur, t. y. iki 88 500 Eur, nes ieškovas atsisakė virtuvinio komplekto su buitine technika įrengimo; atsakovė 1 įsipareigojo pastatyti daugiabutį namą ir įregistruoti butą NTR, taip pat šalys susitarė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį iki 2021 m. gruodžio 31 d. 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu ieškovas ir atsakovė 1 susitarė, kad butą su visiška apdaila atsakovė 1 ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d. Ieškovas su atsakove 1 2022 m. lapkričio 9 d. sudarė panaudos sutartį Nr. 20221109/1, kurios 1.1 ir 1.4 punktais susitarta, kad atsakovė 1 perdavė ieškovui laikinai ir neatlygintinai valdyti butą (duomenys neskelbtini) ir juo naudotis iki 2025 m. gruodžio 31 d. su galimybe sutartį pratęsti.

4. NTR duomenimis, daugiabučio namo (duomenys neskelbtini) statyba iki šiol nebaigta, nors 2021 m. kovo 17 d. buvo įregistruoti tiek daugiabutis namas, tiek pats butas. 2021 m. rugsėjo 13 d. buvo įregistruota automobilių stovėjimo aikštelė. Ieškovas iki šiol nebuvo pakviestas sudaryti pagrindinės turto pirkimo–pardavimo sutarties (nors, NTR duomenimis, atsakovė 1 yra sudariusi nemažos dalies daugiabučiame name esančių butų kartu su dalimi žemės sklypo bei automobilių aikštele perleidimo sandorių). Nepaisant to, atsakovė 1 faktiškai perdavė turtą ieškovui 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. Aplinkybės, kad ieškovas, kaip fizinis asmuo, atsakovei 1 yra sumokėjęs 85 000 Eur, t. y. 96,05 proc. turto kainos, be to, turtas nuo 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. yra faktiškai perduotas ieškovui, lemia Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytus padarinius – pirkėjo nuosavybės teisių į turtą įgijimą.

5. Ieškovas nurodo, kad šiuo metu egzistuoja kliūtis sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, kadangi 2022 m. vasario 14 d. butas apsunkintas atsakovių UAB „Pranašumas“ ir UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ (toliau – ir atsakovė 2) sudaryta sutartine hipoteka Nr. 8-1426 (įregistruota 2022 m. vasario 15 d., identifikavimo kodas 30000112725606). Nei preliminariosios sutarties sudarymo metu, nei vėliau ieškovas nebuvo informuotas apie atsakovės 1 ketinimus sudaryti hipotekos sandorį ir įkeisti ieškovo butą, juolab ieškovas jokio sutikimo dėl buto įkeitimo nedavė. Atsakovė 1 žinojo, kad už butą yra sumokėta beveik visa kaina ir šis turtas priklauso ieškovui, taip pat ji neturėjo ieškovo leidimo ir sutikimo sudaryti hipotekos sandorį. Ieškovo nuomone, tokie atsakovės 1 veiksmai neteisėti bei nesąžiningi, prieštaraujantys viešajai tvarkai ir gerai moralei, todėl sutartinė hipoteka yra niekinė ir negalioja ab initio (nuo pradžių, nuo sudarymo momento).

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

6. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2023 m. lapkričio 10 d. sprendimu ieškinį tenkino – pripažino ieškovo nuosavybės teises į 1/24 dalį žemės sklypo (duomenys neskelbtini), 1/24 dalį automobilių aikštelės (duomenys neskelbtini) ir butą (duomenys neskelbtini), taip pat pripažino niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento sutartinę hipoteką Nr. 8-1426 (identifikavimo kodas 30000112725606), paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

7. Teismas nurodė, kad 2021 m. vasario 2 d. ieškovas su atsakove UAB „Pranašumas“ sudarė preliminariąją nepastatyto buto (turto) pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 20210202/1, kuria susitarė iki 2021 m. birželio 30 d. sudaryti turto pirkimo–pardavimo pagrindinę – notarinę sutartį (sutarties 1.5, 2.1, 3.3 punktai) 4 punkte nustatytomis sąlygomis. Butas – gyvenamosios paskirties 2 kambarių, 48 kv. m ploto su balkonu, UAB „Pranašumas“ statomame daugiabučiame gyvenamajame name, esančiame sklype (duomenys neskelbtini), ketvirtame aukšte iš keturių (4A-2), kuris pardavėjui priklausys nuosavybės teise; balkono plotas į buto plotą neįskaičiuojamas ir pirkėjas perka vieną automobilio stovėjimo vietą, priede prie sutarties pažymėtą (duomenys neskelbtini) (sutarties 1.1 punktas). Pardavėja sutarties 3.1 punktu įsipareigojo daugiabutį namą, kuriame bus turtas, pastatyti ir įregistruoti NTR iki 2021 m. birželio 30 d. ne mažesnio kaip 80 proc. baigtumo (sutarties 3.1.3 punktas). Šalys sutarė, kad turto (buto, automobilio stovėjimo vietos, žemės sklypo dalies, bendro naudojimo patalpų dalies (kaip apibrėžta 1.1–1.4 punktuose) kaina su visiška apdaila yra 91 000 Eur, automobilio stovėjimo vietos kaina – 1000 Eur, bendra perkamo turto kaina – 92 000 Eur (sutarties 4.1.1.1 punktas). Sutarties 4.2 punktu šalys sutarė, kad nuosavybės teisė į butą pirkėjui pereis nuo pagrindinės sutarties sudarymo dienos, ši sutartis kartu reikš ir buto perdavimo–priėmimo aktą. Šalys susitarė, kad buto kainos dalis – 85 000 Eur turės būti sumokėta pardavėjai iki 2021 m. vasario 19 d., galutinė 7000 Eur atsiskaitymo suma turės būti sumokėta pasirašant notarinę pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovas atliko 6 mokėjimus ir sumokėjo atsakovei 85 000 Eur iki 2021 m. vasario 18 d. Ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2021 m. lapkričio 11 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20211111/2 šalys susitarė sumažinti turto kainą 3500 Eur, galutinė sutarties kaina nustatyta 88 500 Eur, nes ieškovas atsisakė virtuvinio komplekto su buitine technika įrengimo (pakeitimo 2.2, 2.3 punktai); atsakovė įsipareigojo pastatyti daugiabutį namą ir įregistruoti butą NTR ne mažesnio kaip 85 proc. baigtumo ir šalys susitarė sudaryti pagrindinę notarinę sutartį iki 2021 m. gruodžio 31 d. Ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties pakeitimu Nr. 20220831/1 šalys susitarė, jog butą su visiška apdaila atsakovė ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d.

8. Ieškovas ir atsakovė UAB „Pranašumas“ 2022 m. lapkričio 9 d. sudarė panaudos sutartį Nr. 20221109/1, kurios 1.1 ir 1.4 punktais susitarė, kad atsakovė perdavė ieškovui laikinai ir neatlygintinai valdyti butą, esantį (duomenys neskelbtini) ir juo naudotis iki 2025 m. gruodžio 31 d. su galimybe sutartį pratęsti.

9. Butas NTR registruotas kaip nebaigtas statyti, baigtumas – 85 proc., nuosavybės teisė – UAB „Pranašumas“, įrašas galioja nuo 2021 m. balandžio 20 d., įregistravimo pagrindas – 2021 m. vasario 11 d. pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto Nr. ACUB-20-210211-00470. Statybos pradžios metai – 2018 m., pabaigos metai – 2020 m.; kadastro duomenų nustatymo data – 2020 m. gruodžio 22 d.

10. Butui nuo 2020 m. rugsėjo 21 d. buvo registruota sutartinė hipoteka Nr. 7977, ji išregistruota 2022 m. kovo 14 d. (išregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 10 d. pranešimas apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. 8-2250; įrašas galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d.). Taip pat butui buvo registruota 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875, išregistruota 2022 m. kovo 10 d. pranešimo apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. 8-2252 pagrindu, įrašas galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d. 2022 m. vasario 15 d. įregistruota 2022 m. vasario 14 d. sutartinė hipoteka Nr. 8-1426. Nuo 2023 m. sausio 19 d. atliktas notaro vykdomasis įrašas Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/Mi03MQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '2-71')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="2-71">2-71</a>9 dėl hipotekos IDK 30000112725606; nuo 2022 m. lapkričio 30 d. taikytas antstolės Aurelijos Puodžiukienės areštas, nuo 2022 m. spalio 11 d. – Vilniaus apygardos prokuratūros areštas.

11. Žemės sklypas (duomenys neskelbtini) atsakovės UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise registruotas nuo 2019 m. balandžio 15 d. (2019 m. vasario 13 d. pirkimo–pardavimo sutarties Nr. 8-1203 bei 2019 m. balandžio 12 d. priėmimo–perdavimo akto Nr. 8-2591 pagrindu). Nuo 2019 m. balandžio 12 d. šiam sklypui registruota hipoteka Nr. 20120190096920 (įrašas galioja nuo 2019 m. balandžio 12 d.) ir nuo 2019 m. birželio 17 d. hipoteka Nr. 220120190111698 (įrašas galioja nuo 2019 m. birželio 17 d.). NTR duomenų bazės 2022 m. sausio 19 d. išrašo duomenimis, minėtam sklypui registruotos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. 7977 (IDK Nr. 20120200055448) (įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d.) ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875 (IDK Nr. 20120210019597) (įrašas galioja nuo 2022 m. sausio 1 d.).

12. Atsakovių 2020 m. rugsėjo 17 d. sudaryta etapinio išmokėjimo paskolos sutartimi Nr. 16-2009-3 UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB Pranašumas“ 1 200 000 Eur paskolą nekilnojamajam turtui plėtoti penkiolikos mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini); buto (duomenys neskelbtini), įkeitimu ir sąlygine hipoteka įkeičiant formuojamą pastatą (duomenys neskelbtini).

13. Atsakovės 2020 m. rugsėjo 18 d. sudarė sutartinę (sąlyginę) hipoteką, notarinio registro Nr. 7977, kuria įkaito davėja UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2020 m. rugsėjo 17 d. paskolos sutartį Nr. 16-2009-3 su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais įvykdymui užtikrinti įkeitė UAB „Profitus“ žemės sklypą (duomenys neskelbtini); būsimą nekilnojamąjį turtą, kuriam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir iš jo suformuotus nekilnojamuosius daiktus; gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini); gyvenamąją patalpą (duomenys neskelbtini).

14. Atsakovių 2021 m. kovo 24 d. sudaryta etapinio finansavimo paskolos sutartimi Nr. 16-2103-11 UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ suteikė UAB „Pranašumas“ 1 200 000 Eur paskolą refinansuoti penkiolikos mėnesių terminui. Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini) ir pastato (duomenys neskelbtini) įkeitimu.

15. Atsakovės 2021 m. kovo 26 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. 2875), kuria įkaito davėja UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2021 m. kovo 4 d. etapinio finansavimo paskolos sutartį Nr. 16-2103-11 su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais įvykdymui užtikrinti įkeitė UAB „Profitus“ gyvenamąjį pastatą (duomenys neskelbtini) ir žemės sklypą (duomenys neskelbtini).

16. Paskolos sutartimi Nr. 16-2202-5, sudaryta 2022 m. vasario 4 d., UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, refinansuodama UAB „Pranašumas“ įsipareigojimus pagal 2021 m. kovo 24 d. paskolos sutartį Nr. 16-2103-11, suteikė UAB „Pranašumas“ 75 300 Eur paprastąją paskolą šešių mėnesių terminui (grąžinimo data – 2023 m. rugpjūčio 3 d.). Paskolos grąžinimas paskolos sutarties šalių susitarimu užtikrintas buto (duomenys neskelbtini) įkeitimu. Paskolos sutarties 3.18 punkte šalys nurodė, kad įkeičiamas turtas paskolos sutarties sudarymo metu yra suvaržytas hipoteka (turtas įkeistas įsipareigojimams, kylantiems iš refinansuojamos paskolos sutarties, užtikrinti, hipotekos turėtoja – bendrovė „Profitus“).

17. Atsakovės 2022 m. vasario 14 d. pasirašė sutartinę hipoteką (notarinio registro Nr. 8-1426), kuria įkaito davėja UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2022 m. vasario 4 d. paskolos sutartį Nr.16-2202-5 su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais įvykdymui užtikrinti įkeitė kreditorei butą (duomenys neskelbtini).

18. Nors ieškovui nuosavybės teise priklauso ne vienas nekilnojamojo turto objektas, tačiau tai savaime nepatvirtina ieškovo siekio gauti komercinės naudos sudarant preliminariąją sutartį. Ieškovas, kaip mokesčių mokėtojas, jokios veiklos nevykdo. Įrodymai, kad ieškovas užsiimtų patalpų nuomos veikla, nepateikti. Preliminariąja sutartimi siekiamo įsigyti nekilnojamojo turto – gyvenamosios paskirties patalpos (buto) – pobūdis suponuoja, kad sutartis buvo sudaryta siekiant patenkinti asmeninius ieškovo poreikius – apsirūpinti gyvenamuoju būstu, nepaisant jau turimo kito nekilnojamojo turto. Ieškovas teismo posėdžio metu paaiškino, kad du butus (duomenys neskelbtini) pirko vaikams, kad ginčo buto neįrengė, jame negyvenama, nes projekto plėtra strigo, pagrindinė sutartis nustatytu terminu nebuvo sudaryta.

19. Teismas konstatavo, kad ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ 2021 m. vasario 2 d. sudaryta preliminarioji sutartis atitinka vartojimo sutartims keliamą subjektiškumo požymį – ieškovas yra fizinis asmuo, o atsakovė – verslininkė, todėl sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos vartotojų interesus apsaugančios specialiosios teisės normos. Kadangi sudaryta preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), ieškovas savo pažeistas teises gali ginti pasirinktais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis).

20. Byloje nėra ginčo, kad ieškovas už ginčo turtą yra sumokėjęs iš esmės beveik visą kainą (96,05 proc.). Ieškovas nurodo ir atsakovė 1 (pardavėja) procesiniuose dokumentuose tai patvirtina, kad butas yra realiai perduotas ieškovui nuo 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn., o pagrindinė sutartis preliminariojoje sutartyje ir jos pakeitimuose nustatyta tvarka ir terminais nesudaryta dėl atsakovės UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų kitiems kreditoriams ir ginčo turto įkeitimo (hipotekos) šiems įsipareigojimams užtikrinti be ieškovo žinios bei Vilniaus apygardos prokuratūros taikyto arešto. Teismas konstatavo, kad pagrindinė sutartis nesudaryta ir visa likusi turto kaina nesumokėta ne dėl ieškovo kaltės, o dėl nuo jo nepriklausančių aplinkybių. Byloje nėra duomenų, kad ieškovas finansiškai neišgalėtų sumokėti likusios turto kainos dalies. Pagrindinė sutartis nesudaryta dėl pardavėjos kaltės, šiai ginčo butu be ieškovo žinios užtikrinus savo finansinius įsipareigojimus, taip pat dėl tuo metu nuo 2022 m. spalio 11 d. taikyto Vilniaus apygardos prokuratūros arešto. Vilniaus apygardos prokuratūra 2023 m. gegužės 5 d. priėmė nutarimą, kuriuo pakeistos 2022 m. spalio 11 d. nutarimu UAB „Pranašumas“ paskirto laikino nuosavybės teisės apribojimo į jai priklausantį nekilnojamąjį turtą sąlygos, leidžiant UAB „Pranašumas“ parduoti ieškovui ginčo butą. Teismas konstatavo, kad egzistuoja visos CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo prielaidos, reikalingos ieškovo nuosavybės teisei į turtą įgyti. Nedidelės likusios ginčo turto kainos dalies nesumokėjimas nesudaro pagrindo paneigti ieškovo, kaip sąžiningo vartotojo, nuosavybės teisę į turtą ir atmesti jo reikalavimą dėl nuosavybės teisių į visą ginčo turtą pripažinimo.

21. Ieškovo nuosavybės teisės nepaneigia atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ argumentai dėl to, kad pagal atsakovių sudarytas hipotekos sutartis turtas buvo įkeistas dar iki preliminariosios sutarties sudarymo ir be išankstinio įkaito davėjo sutikimo negalėjo būti parduotas. Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 5 punktą, preliminariojoje sutartyje privalo būti nurodyti teisės į gyvenamąjį namą ar butą suvaržymai (tiek esantys, tiek būsimi). Pagal šio straipsnio 6 dalį, nepastatytas butas gali būti įkeičiamas tik tuo atveju, kai kita šalis raštu sutinka, jeigu preliminarioji sutartis nenustato ko kita. Ginčo preliminariojoje sutartyje tokių įrašų nėra.

22. Teismas atmetė atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ argumentus, kad ginčo turtas buvo nepertraukiamai įkeistas nuo 2019 m. ir dėl to ieškovas negalėjo įgyti nuosavybės teisės be hipotekos kreditoriaus sutikimo. Sprendžiant dėl ieškovo nuosavybės teisių, yra aktuali iki preliminariosios sutarties sudarymo atsakovių 2020 m. rugsėjo 18 d. sudaryta sutartinė (sąlyginė) hipoteka, notarinio registro Nr. 7977, kuria įkaito davėja UAB „Pranašumas“ įsipareigojimų pagal 2020 m. rugsėjo 17 d. paskolos sutartį Nr. 16-2009-3 su visais galimais jos sąlygų pakeitimais ir papildymais, įvykdymui užtikrinti įkeitė UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ žemės sklypą (duomenys neskelbtini) (įkeičiamas daiktas 1); būsimą nekilnojamąjį turtą, kuriam suteiktas unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir iš jo suformuotus nekilnojamuosius daiktus (įkeičiamas daiktas 2); bei 5 gyvenamąsias patalpas (duomenys neskelbtini) (įkeičiami daiktai 3–7). Hipotekos sutarties sudarymo metu preliminariąja sutartimi ieškovo siekiamas įgyti butas nebuvo pastatytas ir identifikuotas, taigi iš esmės atitiko šios hipotekos sutarties specialiųjų sąlygų 4.2 punkte nurodytą įkeičiamą daiktą 2. Sutartinės hipotekos specialiųjų sąlygų 10 ir 11 punktuose nurodyta, kad įkeičiamo daikto 2 atžvilgiu hipoteka yra sąlyginė ir įsigalios nuo to momento, kai įkeičiamas daiktas 2 ar iš jo sukurti nekilnojamieji daiktai bus įregistruoti NTR kaip skolininkės nuosavybė. Ginčo butas registre registruotas UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise nuo 2021 m. balandžio 20 d. Todėl darytina išvada, kad sąlyginės hipotekos sąlyga, apimanti ieškovo preliminariąja sutartimi siekiamą įgyti butą, šios sutarties sudarymo metu dar nebuvo įsigaliojusi; ji įsigaliojo jau po ieškovo ir atsakovės UAB „Pranašumas“ preliminariosios sutarties sudarymo ir ieškovui jau sumokėjus beveik visą (esminę) turto kainą. Be to, ieškovas apie tokią sudarytą hipoteką nebuvo informuotas. NTR įrašas apie butui 2020 m. rugsėjo 21 d. registruotą sutartinę hipoteką Nr. 7977, kuri išregistruota 2022 m. kovo 14 d. (išregistravimo pagrindas – 2022 m. kovo 10 d. pranešimas apie sutartinės hipotekos pabaigą Nr. 8-2250), galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d., taigi buvo išviešintas jau po preliminariosios sutarties sudarymo. Hipotekos sutarties sąlygos dėl draudimo perleisti turtą ir hipoteka užtikrintų prievolių apimties, kurios ieškovui nebuvo žinomos, teisėtam nekilnojamojo turto savininkui (ieškovui) netaikytinos (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTIwMC05NDMvMjAxOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-200-943/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-200-943/2019">e2A-200-943/2019</a>). Todėl ieškovas negali būti laikomas atsakingu dėl to, kad nežinojo šių preliminariosios sutarties sudarymo metu neišviešintų ir neatsiradusių (sąlyginių) aplinkybių.

23. Po preliminariosios sutarties sudarymo ir esminės turto kainos sumokėjimo sudaryta 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka nebuvo ginčijama, todėl teismas dėl jos nepasisakė.

24. Aplinkybė, kad ieškovas nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto, savaime nepaneigia jo, kaip nekilnojamojo turto įgijėjo, teisių bei teisėtų interesų, be kita ko, atsižvelgiant ir į tai, jog įstatymas nenustato prievolės viešinti preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis (Lietuvos apeliacinio teismo 2019 m. balandžio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTIwMC05NDMvMjAxOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-200-943/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-200-943/2019">e2A-200-943/2019</a>). Be to, ieškovas yra vartotojas, o tai, kad yra įmonės vadovas, savaime nelemia aukštesnių rūpestingumo ir atidumo standartų taikymo jam sudarant asmeninio pobūdžio sandorius. Kita vertus, nenustatyta, kad ieškovas būtų elgęsis neapdairiai ir nerūpestingai. Atsakovių sudarytas hipotekos sandoris išviešintas NTR – galiojo nuo 2022 m. sausio 1 d. iki 2022 m. kovo 14 d., preliminariojoje sutartyje atsakovė UAB „Pranašumas“ nebuvo nurodžiusi jokių turto suvaržymo sąlygų.

25. Įvertinęs aplinkybes, kad: 1) 2021 m. vasario 18 d. ieškovas jau buvo sumokėjęs beveik visą turto kainą; 2) turtas jau 2021 m. liepos–rugpjūčio mėn. buvo perduotas ieškovui; 3) paskutiniu 2022 m. rugpjūčio 31 d. pasirašytu preliminariosios sutarties pakeitimu šalys susitarė, jog butą su visiška apdaila atsakovė ieškovui perduos pasirašius pagrindinę sutartį iki 2023 m. vasario 28 d., teismas konstatavo, kad jokio objektyvaus poreikio sudaryti panaudos sutartį šalys neturėjo, sudaryta sutartis neatitiko tikrosios sutarties šalių valios, todėl panaudos sutartis nevertintina kaip paneigianti ieškovo nuosavybės teisę.

26. Ginčijama hipoteka Nr. 8-1426 (identifikavimo kodas 30000112725606) butui įregistruota nuo 2022 m. vasario 15 d. Anksčiau šiam nekilnojamajam daiktui buvo taikomos 2020 m. rugsėjo 18 d. sutartinė hipoteka Nr. 7977 ir 2021 m. kovo 26 d. sutartinė hipoteka Nr. 2875, kurios abi yra pasibaigusios 2022 m. kovo 10 d. pranešimais Nr. 8-2250 ir Nr. 8-2252 nuo 2022 m. kovo 14 d. Teismui šiuo sprendimu CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu pripažinus ieškovo nuosavybės teisę į ginčo turtą, konstatuotina, kad, tiek atsakovėms 2022 m. vasario 4 d. sudarant paskolos sutartį Nr. 16-2202-5, tiek prievolių pagal šią sutartį įvykdymą užtikrinant 2022 m. vasario 14 d. sutartine hipoteka Nr. 8-1426, ieškovas buvo viso ginčo turto, taigi ir buto, savininkas.

27. Remiantis CK 4.170 straipsnio 2 dalimi, 4.206 straipsnio 2 dalimi, įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti tik įkeičiamo daikto savininkas, o teisės normos, nustatančios, jog daiktą įkeisti gali tik jo savininkas, yra imperatyvios. Nusprendus, jog ginčo hipotekos sudarymo metu ieškovas jau buvo ginčo turto, taigi ir buto, teisėtas savininkas, nustačius, kad ginčo hipoteka buvo sudaryta be ieškovo žinios ir sutikimo, taip pažeidžiant jo nuosavybės teisę, sutartinė hipoteka Nr. 8-1426 laikytina prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms (CK 4.37, 4.185, 4.186 straipsniai), todėl pripažintina niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).

28. Dėl ieškovo nesąžiningumo, neišviešinant preliminariosios sutarties viešame registre, teismas nurodė, kad jis tokios pareigos neturėjo, be to, laikytinas silpnesniąja teisinių santykių šalimi, vartotoju, sumokėjusiu 96,05 proc. turto kainos, tinkamai besinaudojusiu jam suteiktomis teisėmis, turėjusiu pagrįstus lūkesčius įgyti nuosavybę, todėl jam negali kilti tokių neigiamų padarinių kaip turtinė atsakomybė savo nuosavybe už tas prievoles, už kurių atsiradimą jis nėra atsakingas, kurių neprisiėmė, kurioms nepadarė įtakos ir apie kurias nežinojo. Būtent atsakovė UAB „Pranašumas“, statybai finansuoti pasitelkdama atsakovę UAB Sutelktinio finansavimo platformą „Profitus“, du kartus refinansuodama paskolas ir savo prievoles užtikrindama naujomis hipotekomis, žinodama apie sutartimi su ieškovu prisiimtus įsipareigojimus, buto perleidimo (realaus perdavimo) ieškovui aplinkybes, didžiosios kainos dalies (96,05 proc.) už ginčo turtą, taigi ir butą, sumokėjimą bei su tuo susijusius ieškovo turimus teisėtus lūkesčius, turėjo ne tik galimybes, bet ir pareigą informuoti esamą ir būsimą kreditorę UAB „Profitus“ apie sutarties su ieškovu sudarymą, sandorio šalių konkliudentiniais veiksmais sukurtas teises ir pareigas, kaip esminę kliūtį sudaryti sutartinės hipotekos sutartį, tačiau to nepadarė. Priešingai, atsakovė 1, deklaruodama, kad sudaroma hipoteka nepažeidžia jokio teisės akto, jokių trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų, taip pat kad yra gavusi visus hipotekai sudaryti privalomus trečiųjų asmenų sutikimus (sutartinės hipotekos bendrųjų sąlygų 7.2 punktas), hipoteka įkeitė faktiškai ieškovui jau parduotą butą, taip užtikrindama savo prisiimtų paskolos prievolių kreditoriams įvykdymą.

29. Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ apeliacinį skundą, 2024 m. vasario 27 d. nutartimi paliko nepakeistą Vilniaus miesto apylinkės teismo 2023 m. lapkričio 10 d. sprendimą.

30. Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismo išvada, kad nenustatyta, jog ieškovas, kaip fizinis asmuo, 2021 m. vasario 2 d. sudarė su atsakove UAB „Pranašumas“ preliminariąją nepastatyto buto (turto) pirkimo–pardavimo sutartį, veikdamas verslo, o ne asmeniniais tikslais, todėl ši sutartis buvo pagrįstai įvertinta kaip vartojimo sutartis.

31. CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytas specialus pirkėjo teisių gynimo būdas, kuriuo šioje byloje turėjo pagrindą pasinaudoti ieškovas, sumokėjęs 96 proc. buto kainos. Atsakovė 2 nenurodė argumentų, patvirtinančių, kokią reikšmę turi likusios neesminės kainos dalies nesumokėjimo faktas taikant CK 6.401 straipsnio 5 dalį, taip pat nepagrindė, jog būtent pardavėjo mokumas turi esminę reikšmę taikant CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytą specialų pirkėjo teisių gynimo būdą, jog šis būdas gali būti taikomas tik kai pardavėjas bankrutuoja. Atsakovė 2 neįrodė, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a> išaiškinimais.

32. Atsakovė 2 (UAB „Pranašumas“ hipotekos kreditorė) nėra buto įsigijimo sandorio šalis, todėl šioje byloje jos teisės gali būti ginamos tiek, kiek jos susijusios su hipotekos sandorio galiojimu. Byloje neginčijamai nustatyta, kad ieškovas pagrindinės buto pirkimo–pardavimo sutarties nesudarė ne dėl to, kad nesumokėjo likusios kainos dalies, o dėl kliūčių, už kurias atsakinga pardavėja UAB „Pranašumas“. Atsakovė UAB „Pranašumas“ dėl ieškovo reikalavimų pripažinti jam nuosavybės teisę į butą iš esmės neprieštaravo. Tai patvirtina, kad ieškovas pasirinko tinkamą savo teisių gynimo būdą.

33. Byloje nustatyta, kad 2020 m. rugsėjo 18 d. hipotekos sutarties sudarymo metu preliminariąja sutartimi ieškovo siekiamas įgyti butas nebuvo pastatytas ir identifikuotas; ši sutartis dėl ginčo buto įsigaliojo jau po preliminariosios sutarties sudarymo, nes butas registre UAB „Pranašumas“ nuosavybės teise registruotas nuo 2021 m. balandžio 20 d. Taigi, kai ieškovas (vartotojas) 2021 m. vasario 2 d. sudarė preliminariąją sutartį su šios srities profesionale verslininke atsakove UAB „Pranašumas“, jis ne tik neturėjo pareigos išviešinti preliminariąją sutartį viešame registre, bet ir neturėjo galimybės to padaryti. Butui nustatytos hipotekos faktas registre buvo išviešintas jau po preliminariosios sutarties sudarymo (2022 m. sausio 1 d.). Ieškovas apie sudarytą hipotekos sandorį nebuvo informuotas. Atsakovė 2 šių nustatytų faktų neginčija. Taigi, pirmosios instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad ginčo hipotekos išviešinimo metu ieškovas jau buvo ginčo buto teisėtas savininkas, todėl jis negali būti laikomas atsakingu už tai, kad nežinojo preliminariosios sutarties sudarymo metu neišviešintų ir dar neatsiradusių (sąlyginių) aplinkybių.

34. Pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl ieškovo reikalavimo pripažinti hipotekos sandorį negaliojančiu, nesivadovavo vien ieškovo, kaip vartotojo, statusu, bet išsamiai vertino konkrečius faktus ir atsakovės 2 galimybes iš jai prieinamų šaltinių įsitikinti, kad UAB „Pranašumas“ neatskleidė visų tiek finansavimo, tiek ginčo hipotekos sandoriui sudaryti reikalingų aplinkybių. Atsakovė 2 tokių teismo nustatytų aplinkybių nepaneigė. Byloje pagrįstai nustatyta, kad atsakovė 2 nebuvo pakankamai atidi ir rūpestinga, vertinant sudaromos sutarties sąlygas, todėl negali būti pripažinta sąžininga kreditore. Be to, teismas vertino ir ieškovo sąžiningumą sudarant preliminariąją sutartį. Kaip buvo minėta, byloje nenustatyta ieškovo nerūpestingumo įgyvendinant savo, kaip vartotojo, teises.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

35. Kasaciniu skundu atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ prašo panaikinti bylą nagrinėjusių teismų procesinius sprendimus ir ieškinį atmesti, priteisti iš ieškovo bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

35.1. Pagal kasacinio teismo praktiką tokiu atveju, kai nekilnojamojo daikto pirkėjas – vartotojas – už pastatytą būstą yra sumokėjęs didesnę dalį sutartos būsto pirkimo kainos, o perdavimas pirkėjui neįformintas sutartyje nustatyta tvarka, tačiau būstas faktiškai perduotas pirkėjui, tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl pardavėjo – rangovo – verslininko bankroto, vartotojas gali būti ginamas CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatyta tvarka pripažįstant jam nuosavybės teisę į statomą būstą. Nesuteikus vartotojui šios apsaugos, verslininko nemokumo rizika vartotojui būtų perkelta neproporcingai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a>; 2017 m. liepos 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTYtNjExLzIwMTc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-316-611/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-316-611/2017">3K-3-316-611/2017</a>). Skundžiamoje nutartyje ši teisės aiškinimo ir taikymo taisyklė esmingai pakeista, nurodant, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalis taikytina ne tik pardavėjo bankroto atveju, bet ir kai tolesnis sutarties vykdymas nutrūksta dėl kitų pardavėjo veiksmų. Nagrinėjamoje byloje atsakovės UAB „Pranašumas“ nemokumas nebuvo konstatuotas, todėl kasacinio teismo praktikoje suformuluota išimtis, nustatanti galimybę pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį įgyti nuosavybės teisę jau po dalinio atsiskaitymo už turtą, šiuo atveju netaikytina. Lietuvos apeliacinio teismo 2023 m. lapkričio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYxMS04ODEvMjAyMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-611-881/2023')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-611-881/2023">e2A-611-881/2023</a>, t. y. ta nutartis, kuria grindžiamos šioje byloje priimtos apeliacinės instancijos teismo nutarties išvados, dėl analogiškų teisės (CK 6.401 straipsnio 5 dalies) aiškinimo bei taikymo klaidų šiuo metu yra perduota nagrinėti kasacine tvarka Lietuvos Aukščiausiajam Teismui (pagal atsakovės 2 kasacinį skundą, kuris buvo priimtas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus atrankos kolegijos 2024 m. vasario 22 d. nutartimi (dokumento Nr. DOK-512, teisminio proceso Nr. 2-55-3-01019-2022-2).

35.2. Apeliacinės instancijos teismas, nurodydamas, jog atsakovė 2 neįrodė, jog pirmosios instancijos teismas nepagrįstai vadovavosi kasacinio teismo išaiškinimais civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a>, nepagrįstai sutapatino du skirtingus institutus – įrodinėjimo bei teisės aiškinimo ir taikymo. Bylos šalims tenkančios įrodinėjimo pareigos vykdymas yra orientuotas į bylą nagrinėjančio teismo įsitikinimą, kad egzistuoja faktinės aplinkybės, kuriomis grindžiami reikalavimai ir atsikirtimai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNTMxLTI0OC8yMDE4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-531-248/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-531-248/2018">e3K-3-531-248/2018</a>). Teisinė ginčo santykio kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva ir tik tinkamas ginčo santykio teisinis kvalifikavimas ir jį reguliuojančių teisės normų taikymas sudaro pagrindą priimti pagrįstą ir teisėtą sprendimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzgvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-438/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-438/2014">3K-3-438/2014</a>). Taigi, civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a> pateiktų kasacinio teismo išaiškinimų (ne)taikymas sudarė ne įrodinėjimo, bet teisės aiškinimo ir taikymo, kuris priskirtinas teismo diskrecijai, dalyką. Apeliacinės instancijos teismo argumentai, kad atsakovė 2 tariamai neįrodė netinkamo kasacinio teismo išaiškinimų taikymo, yra ydingi.

35.3. Ieškovo nuosavybės teisė pagal CK 6.401 straipsnio 5 dalį buvo pripažinta ne tik į ginčo butą, bet ir į kitus nekilnojamojo turto objektus – 1/24 dalį žemės sklypo ir 1/24 dalį automobilių aikštelės, nors aptariama teisės norma tokios galimybės nenustato. CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo ribos nepagrįstai išplėstos.

35.4. CK 6.401 straipsnio 5 dalis turi būti aiškinama sistemiškai su kitomis CK ir kitų įstatymų įtvirtintomis daiktines teises reglamentuojančiomis teisės normomis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>). Pagal CK 1.75 straipsnio 2 dalį, neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais. Atsižvelgiant į tai, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalimi reglamentuojama preliminarioji gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis pagal savo esmę yra priskirtina prie registruojamų juridinių faktų (CK 4.254 straipsnio 1 dalies 1 punktas), jai, kaip ir pagrindinei nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarčiai, taikytinos CK 1.75 straipsnio 2 dalyje įtvirtintos teisinės pasekmės (CK 6.393 straipsnio 3 dalis). Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 1.75 straipsnio 2 dalį, nes šioje teisės normoje jokių išimčių dėl joje išdėstytų teisinių pasekmių taikymo CK 6.401 straipsnio 5 dalies atžvilgiu nenustatyta. Tai lėmė neteisingą bylos išnagrinėjimo rezultatą, nes, ieškovui pripažinus nuosavybės teisę į ginčo butą, ši teisė, neišviešinus ginčo buto įgijimo pagrindą sudariusio sandorio, negalėtų būti panaudota prieš sąžiningą trečiąjį asmenį? atsakovę UAB Sutelktinio finansavimo platformą „Profitus“, o tai reiškia, kad nelemtų teisėtai sudarytos hipotekos sutarties pripažinimo negaliojančia.

35.5. CK 4.197 straipsnio 6 dalyje įtvirtinta, jog sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Tais atvejais, kada ginčijama įkaito davėjo nuosavybės teisė į hipoteka įkeistą daiktą, hipotekos kreditorius, kaip trečiasis asmuo pagal nuosavybės įgijimo sandorį, gali gintis kaip sąžiningas hipotekos (daiktinės teisės) įgijėjas, prašydamas palikti jam hipotekos teisę, jeigu apie pažeidimus, kurie buvo padaryti įkaito davėjo įgyjant nuosavybę, hipotekos kreditorius nežinojo ir negalėjo žinoti. Sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų. Tokie duomenys gaunami iš registrų ar kitų asmenų, oficialių ir privačių šaltinių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01ODAtNjg2LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-580-686/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-580-686/2015">3K-3-580-686/2015</a>). Sąžiningo įgijėjo interesų apsaugos institutas taikomas ne tik ginant nuosavybės teisę, bet ir kitas daiktines teises, taigi, ir hipotekos teisę. Nustačius, jog įkeisto turto savininkas iš tikrųjų yra ne tas asmuo, kuris veikė kaip įkaito davėjas, tikrojo turto savininko teisės ir teisėti interesai negali būti prioritetiškai ginami, neįvertinus trečiosios šalies, t. y. hipotekos kreditoriaus, sąžiningumo. Apeliacinės instancijos teismas, nurodydamas, jog atsakovė 2 nebuvo pakankamai atidi ir rūpestinga, vertinant sudaromos ginčijamos hipotekos sutarties sąlygas, todėl negali būti prilyginama sąžiningai kreditorei, tokių savo teiginių niekaip nemotyvavo, taigi, pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias teismo pareigą motyvuoti teismo sprendimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 263, 270 straipsniai, 331 straipsnio 4 dalis). Teismo nutartyje nėra nurodyta, kokių papildomų veiksmų, remiantis byloje nustatytomis faktinėmis aplinkybėmis, atsakovė 2 galėjo imtis, kokiais papildomais informacijos šaltiniais ji galėjo pasinaudoti susiklosčiusioje situacijoje, tačiau to nepadarė. Atsakovė 2, prieš sudarydama hipotekos sutartį, domėjosi ginčo turtu: susipažino su NTR išrašais, teiravosi informacijos apie atsakovės 1 įkeičiamą turtą; analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitos duomenis (pagal kuriuos vienintelis ginčo buto savininkas buvo atsakovė 1). Butas ginčo laikotarpiu (įskaitant teisminį bylos nagrinėjimą) nebuvo įrengtas (įrenginėjamas), taigi, net ir jo apžiūra (tokią atlikus) jokios papildomos informacijos apie turto priklausymą vienam ar kitam asmeniui negalėjo suteikti.

35.6. Ginčo hipoteka buvo užtikrinta ne atsakovės 2, o jos atstovautų investuotojų interesų apsauga. Sutelktinio finansavimo paslaugomis besinaudojančių neprofesionalių (patirties neturinčių) investuotojų interesai yra ginami ne mažiau už vartotojų interesus, jų apsauga užtikrinama Europos Sąjungos lygmeniu (2020 m. spalio 7 d. Europos Parlamento ir Tarybos reglamentas (ES) 2020/1503 dėl Europos sutelktinio finansavimo paslaugų verslui teikėjų, kuriuo iš dalies keičiamas Reglamentas (ES) 2017/1129 ir Direktyva (ES) 2019/1937 (toliau – Reglamentas). Nagrinėjamoje byloje svarbus būtent jų sąžiningumas ir interesai. Sutelktinis finansavimas, kaip kitų finansavimo formų (bankų ar kitų kredito įstaigų) alternatyva, pasižymi viešai paskelbto projekto įgyvendinimui reikiamų lėšų surinkimu iš su šiuo projektu nesusijusių smulkiųjų investuotojų, kuriais įprastai būna neprofesionalūs fiziniai asmenys, kurie, kaip ir vartotojai, laikytini silpnesniąja sandorio šalimi. Sutelktinio finansavimo paslaugų teikėjas investavimo santykiuose dalyvauja kaip šių smulkiųjų investuotojų atstovas. Reglamento nuostatų (19 straipsnio, 23 straipsnio, I priedo) analizė pagrindžia investuotojų interesų apsaugai skiriamą išskirtinį dėmesį, faktą, jog viena esminių sąlygų, lemiančių asmens apsisprendimą dėl dalyvavimo sutelktiniame finansavime (savo lėšų skolinimo), yra teisingos informacijos apie užtikrinimo priemonės pateikimas.

36. Ieškovas atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti ir palikti galioti apeliacinės instancijos teismo nutartį, priteisti iš atsakovės 2 bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

36.1. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nei 2011 m. birželio 8 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2011">3K-3-261/2011</a>, nei vėlesnėse savo nutartyse nepateikė jokių išaiškinimų dėl to, jog CK 6.401 straipsnio 5 dalies formuluotė „visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja“ reiškia, kad tik sumokėjęs visą kainą pirkėjas įgyja nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą, o sumokėjęs dalį kainos daiktinių teisių neįgyja, nebent pardavėjas statytojas bankrutuoja. Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas minėtoje nutartyje, aiškindamas CK 6.401 straipsnio 5 dalį, mutatis mutandis (su būtinais (atitinkamais) pakeitimais) rėmėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. vasario 10 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-439/2003, kurioje atsakovas nebuvo bankrutuojantis. Priešingai, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje nuosekliai laikosi pozicijos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 11 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzM0LTgyMy8yMDE5" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-334-823/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-334-823/2019">e3K-3-334-823/2019</a>; kt.), kad sumokėta kainos dalis, jeigu ji pripažįstama esmine, gali būti pagrindas pripažinti nuosavybės teisę, tačiau, sumokėjus ne visą, o esminę kainos dalį, būtina kiekvieną situaciją vertinti individualiai.

36.2. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nustatė, kad šiuo atveju egzistuoja visos CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo prielaidos, reikalingos ieškovo nuosavybės teisei į turtą įgyti: ieškovas už perkamą turtą sumokėjo net 96,05 proc., t. y. šiomis lėšomis prisidėjo prie naujo nuosavybės objekto sukūrimo; perkamas turtas buvo realiai perduotas ieškovui; po preliminariojoje sutartyje nustatyto pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo termino pabaigos iki dabar sutarties šalys tęsia tarpusavio santykius, t. y. preliminarioji sutartis nėra nutraukta, pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis preliminariojoje sutartyje nustatyta tvarka ir terminais nesudaryta dėl atsakovės 1 įsipareigojimų kitiems kreditoriams ir ieškovo perkamo turto įkeitimo (hipotekos) šiems įsipareigojimams užtikrinti be ieškovo žinios bei valstybės institucijų apribojimų. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovas yra vartotojas, silpnesnioji sutarties šalis, būtų neteisinga, neprotinga ir nesąžininga jam perkelti atsakovės nesąžiningo elgesio padarinių pasekmes ir rizikas, kurių atsiradimo ieškovas neprisiėmė ir kurios atsirado be ieškovo žinios ar sutikimo.

36.3. Sudarant preliminariąją sutartį ieškovas ketino įsigyti, o atsakovė 1 – parduoti ne tik butą, bet ir kitus nekilnojamojo turto objektus. Preliminarioji sutartis šiuo atveju traktuojama kaip būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), kadangi ja buvo siekiama įsigyti dar nepastatytą butą. Pagal CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punktą, preliminariojoje sutartyje privalo būti aptartos žemės sklypo, kuriame bus statomas butas, teisinis statusas ir nusipirkusio butą pirkėjo teisės į žemės sklypą, tai ir buvo padaryta šalių preliminariojoje sutartyje. Kadangi preliminarioji sutartis šiuo atveju laikoma CK 6.401 straipsnyje įtvirtinta būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartimi, ieškovas savo pažeistas teises gali ginti reikalaudamas prievolę įvykdyti natūra (CK 1.138 straipsnis). Ieškovas byloje reiškė reikalavimą pripažinti jam nuosavybės teisę į ginčo turtą, tai atitinka CK 1.138 straipsnio 1 punktą, todėl teismas turėjo teisę pripažinti jo nuosavybės teisę ne tik į butą, bet ir į kitą preliminariojoje sutartyje nurodytą turtą, ir tai nelaikytina CK 6.401 straipsnio 5 dalies taikymo ribų išplėtimu.

36.4. CK 1.75 straipsnio 2 dalyje reglamentuojami padariniai (neįregistravus sandorio, asmuo pagal tokį sandorį įgytomis teisėmis negali pasinaudoti prieš trečiuosius asmenis), atsirandantys neįregistravus sandorio, taikomi, kai įstatymas nustato privalomą sandorio registraciją. Įstatymas nenustato preliminariųjų sutarčių privalomos registracijos, todėl šiuo atveju CK 1.75 straipsnio 2 dalis netaikytina. CK 6.393 straipsnio 3 dalis šiam ginčui neaktuali, kadangi įtvirtina nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo reikalavimus. Be to, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pasisakęs, kad asmens teisių registracija viešame registre atlieka ne teises nustatančią, o teisių išviešinimo funkciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stNy02Ny8yMDEx" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-7-67/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-7-67/2011">3K-7-67/2011</a>). Nors ieškovas nebuvo išviešinęs preliminariosios sutarties sudarymo fakto, tačiau tai savaime nepaneigia jo, kaip įgijėjo, teisių bei teisėtų interesų. Ieškovas nuosavybės teises į ginčo turtą yra įgijęs CK 6.401 straipsnio 5 dalies pagrindu 2021 m. vasario 18 d., todėl net ir neturėjo galimybės šį faktą išviešinti, nes 2021 m. vasario 18 d. ginčo turtas dar nebuvo sukurtas ir įregistruotas NTR (daugiabutis namas, kurio baigtumas – 85 proc., buvo įregistruotas 2021 m. kovo 18 d., o automobilių stovėjimo aikštelė – 2021 m. rugsėjo 9 d.) (2021 m. vasario 18 d. galiojusio Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 13 straipsnio 1 dalis, galiojančios redakcijos Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 patvirtintų Nekilnojamojo turto registro nuostatų 126 punktas). Net ir šiandien, nesant įregistruoto paties nekilnojamojo daikto, o preliminariąja sutartimi tariantis dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, įprastai nekilnojamasis daiktas dar nebūna įregistruotas, techninių galimybių įregistruoti tokią preliminariąją sutartį (juridinį faktą) ir nuosavybės teisę, atsiradusią CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nustatytomis sąlygomis, nėra.

36.5. Atsakovė 2 nepasinaudojo savo teise reikalauti tinkamai užpildytos juridinio asmens anketos – kreditavimo paraiškos, taip pat teise atlikti atidesnį atsakovės 1 vertinimą, atsižvelgiant į jos didesnę (F) rizikos klasę. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. vasario 6 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNi03MDYvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-16-706/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-16-706/2015">3K-3-16-706/2015</a> yra išaiškinęs, kad hipotekos kreditorius, prašydamas teismo jam palikti hipotekos teisę CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu, turi įrodyti, jog faktiškai nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą tokį sandorį pripažinti negaliojančiu, ir turi teisę prašyti teismo ginti jo, kaip sąžiningo kreditoriaus, interesus. Pagal CK 6.401 straipsnio 6 dalį, kai dėl įkeičiamo turto yra sudaryta preliminarioji sutartis, būtinas kitos preliminariosios sutarties šalies sutikimas. Atsakovė 2, būdama atidi ir rūpestinga kreditorė, turėjo pasidomėti, ar dėl įkeičiamo turto yra sudaryta preliminarioji sutartis ir ar yra gautas kitos preliminariosios sutarties šalies sutikimas, juolab kad ginčo hipotekos sandoris buvo sudarytas gerokai vėliau nei preliminarioji sutartis. Atsakovė 2 net nereikalavo tinkamai užpildytos juridinio asmens anketos – kreditavimo paraiškos, o tai rodo jos abejingumą. Tai ir sudarė pagrindą konstatuoti, kad atsakovė 2 neįrodė, jog nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų.

36.6. Teismai nenustatė ieškovo nesąžiningumo. Byloje nėra įrodymų, pagrindžiančių konkrečius investuotojus, investavimo sumas, rizikas, nuostolius. Asmenys, investuodami į atsakovės 2 finansuojamus projektus, veikė kaip verslininkai, nes jų tikslas – iš investavimo veiklos gauti pelno. Ieškovas šiuo atveju veikė kaip vartotojas, siekdamas apsirūpinti gyvenamuoju būstu ir patenkinti savo asmeninius, o ne verslo poreikius. Nors atsakovės 2 veikloje dalyvaujantys investuotojai turėjo teisėtą lūkestį į pelną, bet investavimas yra savaime rizikinga veikla, priklausanti nuo daugybės faktorių ir negarantuojanti pelno, priešingai nei nekilnojamojo turto įgijimo sandorio sudarymas. Ieškovas, būdamas sąžiningas pirkėjas, atlikęs visas jam tenkančias pareigas, turėjo labiau pagrįstą teisėtą lūkestį įgyti nuosavybės teisę į perkamą turtą nei atsakovės 2 investuotojai į būsimą pelną. Už savo veiklos vykdymą ir jos patrauklumą yra atsakinga pati atsakovė 2, kuri, būdama juridinis asmuo, turi atidžiai ir rūpestingai vykdyti jai tenkančias pareigas. Atsakovės 2 nenoras dėti maksimalias pastangas, pasidomint priimamais įkeitimo objektais, savaime nereiškia, kad skundžiama teismo nutartimi bus pakirstas investuotojų pasitikėjimas pačia sutelktinio finansavimo sistema. Gali būti pakirstas pasitikėjimas konkrečiai pačia atsakove 2 dėl pareigų nevykdymo.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl bylos nagrinėjimo kasacine tvarka ribų

37. Bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribas apibrėžia CPK 353 straipsnis. Pagal šio straipsnio pirmąją dalį, kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu; kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Toks bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribų (ir kartu kasacinio proceso paskirties) apibrėžimas reiškia, kad kasacinis teismas sprendžia išimtinai teisės klausimus, be to, tik tokius klausimus, kurie yra tiesiogiai iškelti kasaciniame skunde (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. vasario 24 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMi02ODQvMjAyMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-2-684/2021')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-2-684/2021">e3K-3-2-684/2021</a> 19 punktą). Kasacinis teismas turi teisę peržengti kasacinio skundo ribas, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai (CPK 353 straipsnio 2 dalis).

38. Nagrinėdama bylą teisėjų kolegija nustatė, kad Lietuvos Aukščiausiajame Teisme nagrinėta civilinė byla Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTI0LTQwMy8yMDI0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-124-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-124-403/2024">e3K-3-124-403/2024</a>, kurios faktinės aplinkybės iš esmės sutampa, tai yra minimoje byloje kilo ginčas tarp tų pačių atsakovių ir kito, kaimyninio, buto pirkėjo. Toje byloje kasaciniu skundu atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ kėlė identiškus teisės taikymo ir aiškinimo klausimus kaip ir šioje byloje, į kuriuos buvo atsakyta 2024 m. birželio 19 d. teisėjų kolegijos priimtoje nutartyje. Visumoje išaiškinimai pateikti anoje nutartyje yra aktualūs ir reikšmingi atsakant į kasatorės atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasaciniame skunde nurodytus iš esmės tapačius kaip civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTI0LTQwMy8yMDI0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-124-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-124-403/2024">e3K-3-124-403/2024</a> pateikto kasacinio skundo teisinius argumentus. Teisėjų kolegija konstatuoja, kad nėra teisinio pagrindo nukrypti nuo nurodytoje byloje Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjų kolegijos pateikto teisės aiškinimo, todėl šioje nutartyje atsakydama į atsakovės kasaciniame skunde nurodytus teisinius argumentus tiesiog atkartos didžiąją dalį Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. birželio 19 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTI0LTQwMy8yMDI0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-124-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-124-403/2024">e3K-3-124-403/2024</a> pateiktų išaiškinimų. Tokia teisėjų kolegijos pozicija atitinka nuostatą, kad kasacinis teismas yra saistomas savo paties, kaip vienodos teismų praktikos formuotojo, pateiktų išaiškinimų. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas nuosekliai pabrėžia teismų pareigą laikytis savo pačių ar aukštesnės instancijos teismų analogiškose ar iš esmės panašiose bylose sukurtų precedentų, taip užtikrinant teismų praktikos nuoseklumą ir nuspėjamumą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-105-701/2024, 47 punktas). Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas 2006 m. kovo 28 d. ir 2007 m. spalio 24 d. nutarimuose, pasisakydamas dėl teismo precedento reikšmės, taip pat yra pažymėjęs, kad Lietuvos Respublikos Konstitucijoje įtvirtinta bendrosios kompetencijos teismų instancinė sistema turi funkcionuoti taip, jog būtų sudarytos prielaidos formuotis vienodai (nuosekliai, neprieštaringai) bendrosios kompetencijos teismų praktikai, kad tokios pat (analogiškos) bylos turi būti sprendžiamos taip pat, t. y. jos turi būti sprendžiamos ne sukuriant naujus teismo precedentus, konkuruojančius su esamais, bet paisant jau įtvirtintų ir taip garantuojant teismų praktikos vienodumą bei jurisprudencijos tęstinumą.

39. Nagrinėjamoje byloje pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesiniais sprendimais ieškovo pareikšto ieškinio reikalavimai patenkinti. Kaip ir civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTI0LTQwMy8yMDI0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-124-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-124-403/2024">e3K-3-124-403/2024</a> atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinis skundas paduotas dėl apeliacinės instancijos teismo nutarties dalies, kuria palikta nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis pripažinti hipotekos sutartį niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento. Tiek šioje, tiek ir ankstesnėje kasacine tvarka peržiūrėtoje civilinėje byloje kita apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis kasacine tvarka neskundžiama, t. y. teismų procesiniais sprendimais pripažinta ieškovo nuosavybės teisė į ginčo turtą kitos šiuo turtu suinteresuotos preliminariosios sutarties šalies – atsakovės UAB „Pranašumas“ neginčijama. Kaip ir ankstesnėje byloje, teisėjų kolegija šiuo atveju ex officio (pagal pareigas) nenustatė būtinybės peržengti kasacinio skundo ribas, kita apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis kasacine tvarka neperžiūrima.

40. Abiejose civilinėse bylose atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ kasaciniuose skunduose, be kita ko, remiasi argumentais, jog apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos dėl CK 6.401 straipsnio 5 dalies aiškinimo ir taikymo. Nurodytos teisės normos pagrindu abi bylas nagrinėję teismai pripažino ieškovams (fiziniams asmenims) nuosavybės teisę į turtą – butus, dalį žemės sklypo ir dalį automobilių stovėjimo aikštelės.

41. Atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“, nesutikdama su pirmosios instancijos teismo sprendimu, apeliaciniame skunde ginčijo pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį, kuria pripažinta ieškovo nuosavybės teisė į turto objektus. Analogiškas argumentas pateikiamas ir kasaciniame skunde. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ nėra buto įsigijimo sandorio šalis, todėl šioje byloje jos teisės gali būti ginamos tiek, kiek jos susijusios su hipotekos sandorio galiojimu. Byloje nustatyta aplinkybė, jog ieškovas pagrindinės buto pirkimo sutarties nesudarė ne dėl to, kad nesumokėjo likusios kainos dalies, o dėl kliūčių, už kurias atsakinga turto pardavėja UAB „Pranašumas“. Tuo tarpu pati atsakovė UAB „Pranašumas“ dėl ieškovo reikalavimų pripažinti jam nuosavybės teisę į butą iš esmės neprieštaravo.

42. Kasaciniais skundais atsakovė tiek šioje, tiek ir ankstesnėje byloje nesutinka su teismų išaiškinimais, jog teismas turi diskreciją nuspręsti dėl sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisės galiojimo tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako (CK 4.197 straipsnio 6 dalis); jog pirkėjas gali remtis neįregistruota preliminariąja buto pirkimo–pardavimo sutartimi prieš sąžiningą hipotekos kreditorių; jog teismas turi pagrindą vertinti ieškovo ir atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“, o ne jos atstovautų investuotojų (fizinių asmenų) interesų pusiausvyrą. Visus šiuos klausimus kasacinio teismo kolegijos tiek ankstesnėje byloje, tiek ir šioje byloje vertino, kaip susijusius su skundžiamomis apeliacinės instancijos teismo nutarties dalimis, todėl sprendė, kad jie sudaro kasacinės bylos nagrinėjimo dalyką. Minėta, nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija iš esmės atkartos analogiškoje civilinėje byloje pateiktus kasacinio teismo išaiškinimus.

Dėl hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdo, kai nuginčijamas hipotekos sandoris, ir teismo diskrecijos spręsti dėl jo taikymo

43. Hipoteka yra daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui (CK 4.170 straipsnio 1 dalis). Hipotekos objektu gali būti bet kokie nekilnojamieji daiktai (CK 4.171 straipsnio 1 dalis). Be to, hipotekos objektu gali būti nekilnojamojo daikto dalis (CK 4.171 straipsnio 2 dalis).

44. Viena iš hipotekos rūšių yra sutartinė hipoteka, atsirandanti sandorio pagrindu (CK 4.175 straipsnio 1, 2 dalys). Įkaito davėju pagal hipotekos sandorį gali būti hipotekos objektu esančio nekilnojamojo daikto savininkas (CK 4.170 straipsnio 2 dalis).

45. Prieš sąžiningus trečiuosius asmenis hipotekos sandoris gali būti naudojamas tik tuo atveju, kai hipoteka įregistruota viešame registre šio registro nuostatų nustatyta tvarka (CK 4.187 straipsnio 2 dalis). Viešo registro duomenys apie hipoteką yra vieši, jie laikomi teisingais ir išsamiais tol, kol nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka; įrodinėti savo teises remdamiesi viešame registre įregistruota hipoteka gali tik sąžiningi tretieji asmenys (CK 4.185 straipsnio 7 dalis).

46. Hipotekos sandoris, kaip ir bet kuris kitas sandoris, teismo sprendimu gali būti pripažintas negaliojančiu CK 1.80–1.93 straipsniuose nustatytais pagrindais. Tačiau hipotekos sandorio pripažinimas negaliojančiu gali turėti skirtingus teisinius padarinius hipotekos kreditoriui priklausomai nuo tam tikrų aplinkybių.

47. CK 4.197 straipsnio 6 dalyje nustatyta, kad sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako; kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, viešame registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš viešo registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu.

48. Kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad CK 4.197 straipsnio 6 dalyje įtvirtinta išimtis, kada hipotekos teisė hipotekos kreditoriui išlieka, net jeigu hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu. Ši teisės norma nustato hipotekos kreditoriaus, kaip daiktinės teisės turėtojo, teisės gynimo būdą, kai nuginčijamas hipotekos sandoris. Tokia hipotekos kreditoriaus daiktinė teisė išlieka, kai tai nustatoma teismo sprendimu, kuriuo hipotekos sandoris pripažintas negaliojančiu (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNi03MDYvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-16-706/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-16-706/2015">3K-3-16-706/2015</a>). Tais atvejais, kai ginčijama įkaito davėjo nuosavybės teisė į hipoteka įkeistą daiktą, hipotekos kreditorius, kaip trečiasis asmuo nuosavybės įgijimo sandorio šalių atžvilgiu, gali gintis kaip sąžiningas hipotekos (daiktinės teisės) įgijėjas, prašydamas palikti jam hipotekos teisę, jei apie pažeidimus, kurie buvo padaryti įkaito davėjo įgyjant nuosavybę, hipotekos kreditorius nežinojo ir negalėjo žinoti. Sąžiningu gali būti pripažįstamas tas kreditorius, kuris jam prieinamomis priemonėmis pasidomėjo dėl hipotekos sandorio sąlygų ir objekto, galimų negaliojimo pagrindų. Tokie duomenys gaunami iš įvairių šaltinių, pirmiausia iš turto savininko ar jo atstovo paaiškinimų, iš registrų ar kitų asmenų, oficialių ir privačių šaltinių. Taigi hipotekos kreditorius, prašydamas teismo jam palikti hipotekos teisę pagal CK 4.197 straipsnio 6 dalį, turi įrodyti, jog faktiškai nežinojo ir negalėjo žinoti hipotekos sandorio teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą tokį sandorį pripažinti negaliojančiu, ir turi teisę prašyti teismo ginti jo, kaip sąžiningo kreditoriaus, interesus (žr. ten pat; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. lapkričio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01ODAtNjg2LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-580-686/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-580-686/2015">3K-3-580-686/2015</a>).

49. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje yra pažymima, kad sąžiningumas – tai teisinė ir faktinė kategorija, vertybinis žmogaus elgesio matas, nustatomas pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį kriterijus. Objektyviuoju požiūriu sąžiningumas suprantamas kaip žmogaus elgesys, atitinkantis protingumo ir teisingumo principų reikalavimus, t. y. rūpestingas ir atidus elgesys; subjektyviuoju požiūriu jis nusako asmens psichikos būklę konkrečioje situacijoje, atsižvelgiant į asmens amžių, išsimokslinimą, patirtį, faktines bylos aplinkybes (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTMtNDAzLzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-313-403/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-313-403/2018">3K-3-313-403/2018</a> 47 punktą; 2023 m. gruodžio 7 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzExLTk0My8yMDIz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-311-943/2023')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-311-943/2023">e3K-3-311-943/2023</a> 46 punktą).

50. Asmens sąžiningumas teisėje vertinamas pagal jo žinojimą arba turėjimą žinoti tam tikras aplinkybes, „turėjimas žinoti“ reiškia asmens pareigą veikti aktyviai, pasidomėti apie tam tikras aplinkybes. Tokios pareigos turinys gali būti nulemtas asmens statuso (pvz., verslininkas). Kasacinio teismo praktikoje yra išaiškinta, kad sąžiningumas versle reiškia laikymąsi tiek bendrųjų elgesio standartų, taikomų bet kuriam žmogui, tiek specifinių elgesio standartų, susiklosčiusių tam tikroje verslo srityje (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. gruodžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzAzLTgyMy8yMDIx" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-303-823/2021')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-303-823/2021">e3K-3-303-823/2021</a> 38 punktą; 2023 m. rugsėjo 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMjMyLTY4NC8yMDIz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-232-684/2023')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-232-684/2023">e3K-3-232-684/2023</a> 37 punktą).

51. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į pirmiau nurodytus kasacinio teismo išaiškinimus, pažymi, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto, t. y. dar neužbaigus statybų, sudarant preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis su būsto pirkėjais. Todėl tokiais atvejais kreditorius, siekdamas hipoteka užsitikrinti suteiktos paskolos ar kredito grąžinimą, turi pasidomėti ir įsitikinti, ar plėtotojo pasiūlytas įkeisti konkretus nekilnojamasis daiktas – butas, esantis objekte, kurio statybą kreditorius finansuoja, iš tikrųjų nėra parduotas kitiems asmenims. Teisėjų kolegijos vertinimu, tam nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties skolininko, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais. Tokią informaciją rūpestingas ir apdairus kreditorius gali objektyviai patikrinti ir kitais būdais (pavyzdžiui, patikrindamas, ar faktiškai pastatytu butu niekas nesinaudoja, jo neįsirenginėja, jame negyvena, ir pan.). Taigi, atsižvelgiant į nurodytos verslo srities ypatumus, hipotekos kreditoriui, siekiančiam pagrįsti savo, kaip daiktinės teisės (hipotekos) įgijėjo, sąžiningumą, tokiais atvejais turi būti keliami aukštesni rūpestingumo ir apdairumo reikalavimai, nes jis finansavimo teisiniuose santykiuose veikia kaip profesionalas (verslininkas). Hipotekos kreditorius tinkamai įvykdė minėtą pareigą, jei ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, dėl kurių toks sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu. Nenustačius tokių aplinkybių, hipotekos kreditorius negali būti laikomas sąžiningu prieš trečiuosius asmenis (t. y. negalėjusiu žinoti, kad įkeičiamas turtas iki hipotekos sandorio sudarymo buvo parduotas ir skolininkui nuosavybės teise nebepriklauso).

52. Nagrinėjamu atveju pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, ištyrę ir įvertinę byloje pateiktus įrodymus, nenustatė, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ hipotekos sutartį sudarė kaip sąžininga hipotekos kreditorė. Byloje nustatyta, kad 2022 m. vasario 15 d. įregistruotos sutartinės hipotekos sandoris buvo sudarytas jau po preliminariosios sutarties sudarymo, susitarus dėl būsimo pirkimo–pardavimo sąlygų, ieškovui faktiškai sumokėjus pardavėjui didžiąją dalį kainos, perdavus ieškovui valdyti ginčo nekilnojamąjį turtą. Pirmosios instancijos teismas įvertino atsakovės nurodytas aplinkybes, jog ši domėjosi tiek ginčo turtu, tiek projekto vystytoju, susipažino su NTR išrašais apie butą; teiravosi pardavėjo informacijos apie įkeičiamą turtą, analizavo ginčo turto vertinimo ataskaitas, duomenis apie UAB „Pranašumas“ kreditingumą, be to, ginčo hipoteka buvo patvirtinta notaro, todėl jokio pagrindo abejoti ginčo hipotekos sutarties teisėtumu objektyviai nebuvo (teismo sprendimo 80 punktas). Visgi atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ neįrodinėjo, kad iki hipotekos sandorio sudarymo domėjosi įkeičiamo turto būkle – ar dėl ginčo turto nėra sudaryta sandorių (preliminarios sutarties sudarymas su ieškovu, šiam sumokant didžiąją dalį kainos), ar turtas nėra perduotas ieškovui. Tokios aplinkybės, nors bylą nagrinėjusių teismų procesiniuose sprendimuose aiškiai tai nenurodyta, iš esmės suponuoja išvadą, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ neįrodė, jog faktiškai negalėjo žinoti hipotekos sutarties teisinių trūkumų, sudariusių pagrindą šį sandorį pripažinti negaliojančiu.

53. Minėta, kad kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių, taigi, kasacinis teismas pats faktų nenustato, o sprendžia išimtinai teisės klausimus (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Kasaciniame skunde laikomasi pozicijos, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ yra sąžininga hipotekos kreditorė, tačiau nenurodyta argumentų, pagrindžiančių, kad bylą nagrinėję teismai, spręsdami dėl šios atsakovės kaip hipotekos kreditorės sąžiningumo, netinkamai aiškino ir taikė įrodinėjimą bei įrodymų vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas ir (ar) nukrypo nuo šiuo aspektu aktualios kasacinio teismo praktikos. Dėl to teisėjų kolegija sutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, jog UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kaip hipotekos kreditorės sąžiningumas byloje paneigtas.

54. Bylą nagrinėję teismai, atmesdami atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ argumentus dėl hipotekos kaip daiktinės teisės išsaugojimo CK 4.197 straipsnio 6 dalies pagrindu, atsižvelgė ir į tai, kad byloje nenustatyta, jog ieškovas buvo nesąžiningas ar netinkamai naudojosi jam suteiktomis teisėmis. Pirmosios instancijos teismas išsamiai analizavo atsakovės nurodytas aplinkybes, jos nuomone, pagrindžiančias jos, kaip hipotekos kreditorės sąžiningumą (teismo sprendimo 84 punktas). Teismas nurodė, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma,,Profitus“, kaip kreditavimo srities profesionalė, privalėjo įvertinti, kad jos hipotekos sandorio kontrahentė atsakovė UAB „Pranašumas“ priklausė padidintos rizikos skolininko F klasei, todėl galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti. Tokią išvadą kaip teisingą pagrįstai patvirtino ir apeliacinės instancijos teismas. Sutiktina, kad atsakove, kad apeliacinės instancijos teismas galėjo motyvuojamojoje dalyje plačiau pasisakyti, kokius veiksmus UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ galėjo atlikti, kad jos elgsena būtų vertintina, kaip pakankamai atidi ir rūpestinga, atitinkanti sąžiningos hipotekos kreditorės sampratą. Visgi, teisėjų kolegija vertina, kad patvirtindamas pirmosios instancijos teismo išvadą dėl atsakovės (ne)sąžiningumo, apeliacinės instancijos teismas nenurodydamas konkrečių veiksmų, kuriuos UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ galėjo atlikti, savaime nedaro šio teismo išvados neteisėtos.

55. Be kita ko, apeliacinės instancijos teismas rėmėsi pirmosios instancijos teismo atliktu konkrečių faktų vertinimu ir atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ galimybių iš jai prieinamų šaltinių įsitikinti, kad UAB „Pranašumas“ neatskleidė visų tiek refinansavimo, tiek ginčo hipotekos sandorio sudarymui reikalingų aplinkybių, ištyrimu. Teismai sprendė, kad kasatorės atliktų veiksmų, tokių kaip susipažinimo su NTR išrašais, pasiteiravimo atsakovės UAB „Pranašumas“ apie įkeičiamą turtą, ginčo turto vertinimo ataskaitų analizės bei pasidomėjimo apie hipotekos sandorio kontrahentės kreditingumą, nepakako. Teismas nurodė, kad kasatorės veiklos ypatumas - sutelktinio finansavimo platforma, atstovaujant kitus asmenis, lemia poreikį itin atidžiai domėtis kontrahentu ir vertinti sudaromos sutarties sąlygas. Teismai konstatavo, kad UAB „Pranašumas“ neatskleidė visų refinansavimo ir hipotekos sandorio sudarymui reikšmingų aplinkybių, o juridinio asmens anketa – kreditavimo paraiška nepatvirtina, kad joje nurodyti visi duomenys tikslūs. Teismai vertino, kad atsakovė 2, kaip sutelktinio finansavimo platforma, kreditavimo srities profesionalė, galėjo imtis ir kitų būtinųjų veiksmų savo teisių įgyvendinimui užtikrinti.

56. Kasaciniame skunde nurodoma, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino CK 4.197 straipsnio 6 dalies nuostatas, kaip suteikiančias teismui diskreciją, net ir konstatavus hipotekos kreditoriaus sąžiningumo faktą, papildomai spręsti, ar tokio (t. y. sąžiningo) hipotekos kreditoriaus teisės, esant jo prašymui, turi būti ginamos nurodytoje normoje nustatyta tvarka. Teisėjų kolegija su šiuo argumentu nesutinka.

57. Kaip pirmiau minėta, bylą nagrinėję teismai nenustatė, kad atsakovė UAB Sutelktinio finansavimo platforma „Profitus“ hipotekos sutartį sudarė kaip sąžininga hipotekos kreditorė. Kasacinio teismo yra išaiškinta, kad tam tikrais atvejais (kaip šioje byloje), kai gyvenamojo namo ar buto statyba yra finansuojama tiek pirkėjų, sudariusių preliminariąsias pirkimo–pardavimo sutartis, sumokėtomis lėšomis, tiek kreditoriaus suteikta paskola (kreditu), dėl nesąžiningo pardavėjo (skolininko) veiksmų gali būti pažeisti ir būsto pirkėjų, nedavusių sutikimo įkeisti jų įsigytą turtą, ir hipotekos kreditoriaus, kurio naudai neteisėtai buvo įkeistas jau parduotas turtas, teisės ir teisėti interesai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. birželio 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTI0LTQwMy8yMDI0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-124-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-124-403/2024">e3K-3-124-403/2024</a> 39 punktas). Kasacinio teismo praktikoje yra nurodyta, kad būsimo būsto pirkimo–pardavimo sutarties subjektinė sudėtis ir sutarties šalių tikslai (pirkėjas – fizinis asmuo – gyvenamąjį namą ar butą paprastai įsigyja ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu) lemia tai, kad ši sutartis laikytina vartojimo sutartimi (CK 1.39 straipsnio 1 dalis) ir šiai sutarčiai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03Mi8yMDEz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-72/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-72/2013">3K-3-72/2013</a>). Esant tokiai situacijai, teisėjų kolegijos vertinimu, prioritetas turi būti teikiamas būsto pirkėjo – vartotojo, kuris laikomas silpnesniąja šalimi sutartiniuose santykiuose su verslininku, teisių ir teisėtų lūkesčių apsaugai.

58. Kasaciniame skunde taip pat nurodoma, kad apeliacinės instancijos teismas skundžiamoje nutartyje nepasisakė dėl atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ argumentų, jog hipotekos sutartimi buvo užtikrinta ne atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“, o jos atstovautų neprofesionalių investuotojų interesų apsauga, tai reiškia, kad byloje turėjo būti vertinta ne ieškovo ir atsakovės, bet ieškovo ir 155 lėšas investavusių fizinių asmenų interesų pusiausvyra.

59. Teisėjų kolegija nurodytą argumentą atmeta kaip teisiškai nepagrįstą. Paskolos sutartį ir iš jos kylančių prievolių įvykdymą užtikrinančią hipotekos sutartį sudarė atsakovės – juridiniai asmenys, veikiantys kaip verslo subjektai. Dėl to, vertinant ginčo šalių interesų pusiausvyrą, neturi reikšmės aplinkybės, susijusios su atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kaip finansavimo paslaugas teikiančios įmonės pasirinktu verslo modeliu, jos veikloje dalyvaujančių investuotojų (fizinių asmenų) skaičiumi, skolinamų lėšų gavimo būdu ir pan.

Dėl pirkėjo (vartotojo), pagal preliminariąją sutartį finansavusio gyvenamojo namo ar buto statybą, pareigos įregistruoti tokį sandorį

60. Teisinė sandorių registracija ir su tuo susiję teisiniai padariniai reglamentuojami CK 1.75 straipsnyje. Šio straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Pagal to paties straipsnio 2 dalį, neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš trečiuosius asmenis remdamosi kitais įrodymais.

61. Pažymėtina, kad CK 6.401 straipsnyje, kuriame reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis, nėra nustatyta privaloma tokio sandorio teisinė registracija. Atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasaciniame skunde nurodoma, kad CK 6.401 straipsnio 5 dalyje reglamentuojama sutartis pagal savo esmę yra priskirtina prie juridinių faktų, kurie turi būti registruojami viešame registre CK 4.254 straipsnio 1 dalies 1 punkto pagrindu. Jame nustatyta, kad viešame registre turi būti registruojami sandoriai ir sprendimai, kuriais keičiamas registruojamo daikto teisinis statusas ar iš esmės keičiamos jo valdymo, naudojimo ir disponavimo juo galimybės.

62. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, jog tam, kad į CK 6.401 straipsnio 5 dalyje nurodytu būdu sukuriamą nekilnojamąjį daiktą (butą, gyvenamąjį namą) galėtų būti įgyjamos nuosavybės teisės, jis turi būti suformuotas kaip turtinis vienetas ir įregistruotas viešame Nekilnojamojo turto registre (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. birželio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a>, 34 punktas).

63. Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad CK 6.401 straipsnio 5 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis savaime suponuoja išvadą, jog tokio sandorio sudarymo momentu parduodamas nekilnojamasis daiktas (gyvenamasis namas ar butas) dar nepastatytas, todėl nesuformuotas kaip turtinis vienetas ir neįregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Taigi, toks sandoris gali būti įregistruojamas tik tuomet, kai pats sutarties dalykas, t. y. gyvenamasis namas ar butas, yra suformuotas ir įregistruotas kaip nekilnojamasis daiktas įstatymų nustatyta tvarka ar kaip civilinių teisinių santykių objektu galintis būti nebaigtas statyti statinys (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 5 straipsnio 1 dalies 2 punktas, Vyriausybės 2014 m. balandžio 23 d. nutarimu Nr. 379 patvirtintų Nekilnojamojo turto registro nuostatų 32 punktas).

64. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmiau aptartas teisinis reguliavimas nesudaro pagrindo pritarti atsakovės 2 pozicijai, kad pirkėjas (vartotojas), pagal preliminariąją sutartį finansavęs gyvenamojo namo ar buto statybą, turi pareigą įregistruoti tokį sandorį, o neįvykdęs šios pareigos, negali remtis šiuo sandoriu prieš trečiuosius asmenis (nagrinėjamu atveju? prieš hipotekos kreditorę). Kasacinio teismo yra išaiškinta, kad toks teisės aiškinimas reikštų ne tik tai, kad paneigiamas teisinis reguliavimas, pagal kurį tik į įstatymų nustatyta tvarka suformuotą ir įregistruotą nekilnojamojo turto objektą gali būti registruojamos teisės, bet ir tai, kad iš asmens reikalaujama neįmanomo (įregistruoti teises į objektą, kuris nėra įregistruotas dėl to, kad dar nėra sukurtas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. birželio 19 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTI0LTQwMy8yMDI0" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-124-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-124-403/2024">e3K-3-124-403/2024</a> 46 punktas).

65. Pažymėtina, kad statytojas (užsakovas) turi pareigą organizuoti statybos užbaigimo procedūras, kurios, be kita ko, apima statinio ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre (Statybos įstatymo 12 straipsnio 1 dalies 8 punktas, 24 straipsnio 41 dalis). Taigi, pirkėjo, sudariusio preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo?pardavimo sutartį, galimybė įregistruoti tokį sandorį kaip juridinį faktą Nekilnojamojo turto registre, be kita ko, priklauso ir nuo to, ar pardavėjas (statytojas) elgiasi sąžiningai ir tinkamai vykdo savo pareigas.

66. Bylą nagrinėjusių teismų nustatyta, kad 2021 m. vasario 18 d., kai ieškovas sumokėjo atsakovei UAB „Pranašumas“ Preliminariojoje sutartyje nustatytą bendrą turto kainą (85 000 Eur), ginčo butas dar nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Atsakovei UAB „Pranašumas“ 2021 m. vasario 11 d. išduota pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto, šios pažymos pagrindu nuo 2021 m. balandžio 20 d. galioja įrašas NTR – ginčo butas registre registruotas, kaip nebaigtas statyti, baigtumas 85 proc., nuosavybės teisė įregistruota UAB „Pranašumas“. Pagal Preliminariosios sutarties 3.2 punktą, pardavėja (atsakovė UAB „Pranašumas“) įsipareigojo pranešti pirkėjui (ieškovui) apie turto įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Bylą nagrinėję teismai nenustatė ir byloje nebuvo įrodinėjama, kad atsakovė UAB „Pranašumas“ įvykdė minėtą įsipareigojimą, t. y. pranešė ieškovui apie Turto įregistravimą Nekilnojamojo turto registre. Byloje nustatyta, kad ginčo butas buvo perduotas ieškovui, tačiau pagrindinė turto pirkimo?pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Atsakovės 2022 m. vasario 15 d. įregistravo ginčijamą hipotekos sutartį, kuria ginčo butas įkeistas atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ naudai.

67. Įvertinusi tai, kas pirmiau nurodyta, teisėjų kolegija nusprendžia, kad bylą nagrinėję teismai pagrįstai netaikė CK 1.75 straipsnio 2 dalyje nustatytų sandorio neįregistravimo teisinių padarinių ieškovui. Remiantis tuo, kas išdėstyta, atmestini kaip nepagrįsti atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinio skundo argumentai dėl būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį ir sandorių teisinę registraciją reglamentuojančių teisės normų netinkamo aiškinimo ir taikymo.

Dėl bylos procesinės baigties ir bylinėjimosi išlaidų

68. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai iš esmės tinkamai aiškino ir taikė šioje nutartyje nurodytas materialiosios teisės normas, nenukrypo nuo kasacinio teismo praktikos. Atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasaciniame skunde nurodyti argumentai nesudaro pagrindo konstatuoti tokių pažeidimų, dėl kurių reikėtų naikinti ar keisti bylą nagrinėjusių teismų priimtus procesinius sprendimus (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktai, 359 straipsnio 3 dalis). Ginčas iš esmės išspręstas teisingai, todėl skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis paliktina nepakeista (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).

69. Pagal CPK 93 straipsnio 1 dalį, bylinėjimosi išlaidos atlyginamos šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jas priteisiant iš antrosios šalies. Pagal CPK 98 straipsnio 1 dalį, šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, teismas priteisia iš antrosios šalies išlaidas už advokato ar advokato padėjėjo, dalyvavusių nagrinėjant bylą, pagalbą, taip pat už pagalbą rengiant procesinius dokumentus ir teikiant konsultacijas. To paties straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.

70. Netenkinus atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ kasacinio skundo, jos patirtos bylinėjimosi išlaidos, susijusios su šio skundo parengimu ir pateikimu teismui, neatlygintinos.

71. Pagal ieškovo pateiktus dokumentus, ieškovas patyrė 508,20 Eur išlaidų advokato pagalbai kasaciniame teisme apmokėti. Nurodyta suma neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio patvirtinimo“ nustatyto maksimalaus atlygintino dydžio už tokias teisines paslaugas, todėl šių išlaidų atlyginimas priteistinas iš atsakovės UAB Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ ieškovo naudai.

72. Pažymėtina, kad kasaciniame teisme išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, nepatirta.

Dėl laikinosios apsaugos priemonės

73. Kadangi kasacinis skundas atmetamas ir apeliacinės instancijos teismo nutartis paliekama nepakeista, panaikintina Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus atrankos kolegijos 2024 m. balandžio 18 d. nutartimi pritaikyta laikinoji apsaugos priemonė? įrašas Nekilnojamojo turto registre dėl ieškovui priklausančio turto – buto, esančio (duomenys neskelbtini) nuosavybės teisės perleidimo draudimo (CPK 150 straipsnio 2 dalis, 340 straipsnio 5 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2024 m. vasario 27 d. nutartį palikti nepakeistą.

Panaikinti Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus atrankos kolegijos 2024 m. balandžio 18 d. nutartimi taikytą laikinąją apsaugos priemonę – įrašą Nekilnojamojo turto registre dėl ieškovui J. P. L. (a. k. (duomenys neskelbtini) priklausančio turto – buto (duomenys neskelbtini) nuosavybės teisės perleidimo draudimo.

Priteisti ieškovui J. P. L. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovės uždarosios akcinės bendrovės Sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ (j. a. k. 304570552) 508,20 Eur (penkis šimtus aštuonis Eur 20 ct) bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

Nutarties kopiją išsiųsti dalyvaujantiems byloje asmenims ir valstybės įmonei Registrų centrui.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Donatas Šernas

Agnė Tikniūtė

Dalia Vasarienė