Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių nuosavybės teisės įgijimo momentą, perkėlus pirkėjo teises ir pareigas, pažeidus pirmenybės teisę pirkti, ir sandorio, sudaryto pirkėjo, kurio teisės ir pareigos perkeltos naujajam pirkėjui, negaliojimą, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-48-943/2026

Teisminio proceso Nr. 2-13-3-01866-2024-8

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.2.4.1.1; 2.4.2.3; 2.4.2.5

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2026 m. kovo 16 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė), Egidijos Tamošiūnienės (pranešėja) ir Eglės Zemlytės,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų J. M. ir S. M. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. spalio 2 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų S. M. ir J. M. ieškinį atsakovams J. Ž. ir A. Ž. dėl nuomos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia ir įpareigojimo atlikti veiksmus.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių nuosavybės teisės įgijimo momentą, perkėlus pirkėjo teises ir pareigas, pažeidus pirmenybės teisę pirkti, ir sandorio, sudaryto pirkėjo, kurio teisės ir pareigos perkeltos naujajam pirkėjui, negaliojimą, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovai prašė, be kita ko, pripažinti niekine ir negaliojančia ab initio (nuo pradžių) 2023 m. spalio 4 d. nuomos sutartį, kuria atsakovas J. Ž. išnuomojo atsakovui A. Ž. 5,5658 ha žemės sklypą (toliau – Žemės sklypas) su jame esančiais statiniais: gyvenamuoju namu, kiemo rūsiu, ūkiniais pastatais, kiemo statiniais, esančiais (duomenys neskelbtini) (toliau – Statiniai).

3. Ieškovai nurodė, kad Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimu ieškovui perkeltos pirkėjo J. Ž. teisės ir pareigos pagal 2022 m. vasario 1 d. pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Pirkimo–pardavimo sutartis). Ieškovai 2024 m. birželio 6 d. raštu kreipėsi į atsakovą J. Ž., reikalaudami, kad jis išsivežtų gyvulius ir sutvarkytų patalpas, kurių savininkais jie tapo, tačiau atsakovas J. Ž. nurodė, kad to padaryti negali, nes 2023 m. spalio 4 d. tarp jo ir atsakovo A. Ž. buvo sudaryta Žemės sklypo ir Statinių nuomos sutartis (toliau – Nuomos sutartis). Ieškovai teigia, kad Nuomos sutartis turi būti pripažinta negaliojančia, nes ji sudaryta pažeidžiant Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.37 straipsnį, 6.477 straipsnio 4 dalį, 6.548 straipsnio 1 dalį. Ieškovai teigia, kad jie nekilnojamųjų daiktų savininkais tapo nuo Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento, t. y. nuo 2022 m. vasario 1 d. Atsakovai negalėjo 2023 m. spalio 4 d. sudaryti Nuomos sutarties, nes atsakovas J. Ž. neturėjo ieškovų įgaliojimo. Todėl nuomos sandoris yra niekinis ir negaliojantis CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu. Be to, nuomos sandoris prieštarauja sąžiningumo principui.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

4. Alytaus apylinkės teismas 2025 m. kovo 21 d. sprendimu ieškinį atmetė ir paskirstė bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

5. Teismas nurodė, kad susiklostė teisinė situacija, kai 2022 m. vasario 1 d. pirkimo–pardavimo sandoris išliko nepakitęs, bet teismo sprendimo pagrindu pasikeitė nuosavybės teisės subjektas (pirkėjas) – vietoje pirkėjo J. Ž. pirkėjais į sandorį pirkėjais įstojo ieškovai, savo ruožtu atsakovas J. Ž. kaip pirkėjas iš sandorio pasitraukė. Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTY5MS00ODAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-691-480/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-691-480/2024">e2A-691-480/2024</a> pagrindu nuosavybės teisės perkėlimo būdu nuosavybės teisės į turtą įgijėjas tapo naujuoju nekilnojamojo turto savininku, o pradiniam savininkui ši teisė pasibaigė. Teismas, atsižvelgdamas į tai, padarė išvadą, kad nuosavybės teisės perėjimo nekilnojamųjų daiktų įgijėjui (ieškovui) momentas yra 2024 m. birželio 4 d.

6. Teismas nurodė, kad įrašai Nekilnojamojo turto registre, priešingai nei juos aiškina ieškovai, šį faktą tik patvirtina – naujojo savininko nuosavybės teisių atsiradimo pagrindu registre įrašyti du dokumentai – Pirkimo–pardavimo sutartis ir Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 14 d. sprendimas. Šie dokumentai visais atvejais turi būti vertinami sistemiškai, neatskiriant vieno nuo kito: pirmoji data reiškia sandorį, kurios šalimi (pirkėjais) ieškovai tapo, antroji data reiškia pagrindą ir laiką, kada šis faktas įvyko. Abu nuosavybės teisių pagrindus nustatantys dokumentai viešame registre žymi visumą teisiškai reikšmingų aplinkybių, nustatančių nuosavybės teisės atsiradimo faktą. Teismas padarė išvadą, kad laikotarpiu nuo Žemės sklypo įsigijimo momento 2022 m. vasario 1 d. iki 2024 m. birželio 4 d. Kauno apygardos teismo sprendimo, perkėlusio pirkėjo atsakovo J. Ž. teises ieškovui, nekilnojamųjų daiktų teisėtu savininku neabejotinai buvo atsakovas J. Ž.. Daiktų savininkas J. Ž., būdamas pirkėjas pagal sandorį, savo teises į daiktus deklaravo viešame registre. Remiantis CK 4.262 straipsniu, įrašyti į viešą registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka, įrašas apie atsakovo J. Ž. nuosavybės teisę registre šiuo metu matomas kaip istorinis įrašas.

7. Žemės sklypo ir Statinių savininkas atsakovas J. Ž. Nuomos sutartį su atsakovu A. Ž. sudarė 2023 m. spalio 4 d., jos sudarymo metu nekilnojamasis turtas neturėjo jokių suvaržymų ar apsunkinimų, ieškovų inicijuotas teismo procesas dėl pirmumo teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą jau buvo pasibaigęs. Įsiteisėjus teismo sprendimui, daiktų savininkas atsakovas J. Ž. įgijo laisvę su įsigytu nuosavybėn turtu elgtis išimtinai savo valia ir savo nuožiūra, tai reiškia, kad jo sudaryta Nuomos sutartis yra grindžiama sutarčių laisvės principu ir, priešingai nei teigia ieškovai, yra sudaryta teisėto daiktų savininko. Taigi, atmetamas ieškovų argumentas, kad Nuomos sutartį sudarė asmuo, nesantis daiktų savininku, ir tai vertinama kaip imperatyviųjų įstatymo nuostatų pažeidimo nebuvimas.

8. Teismas nurodė, kad Nuomos sutarties sudarymo metu turtas nebuvo suvaržytas, Nuomos sutartis su atsakovu A. Ž. sudaryta po to, kai teisminiai procesai buvo pasibaigę įsiteisėjusiu teismo sprendimu. Ieškovų argumentas, kad daiktai buvo išnuomoti nepraėjus trijų mėnesių kasacijos terminui, per kurį ieškovai turėjo teisę paduoti kasacinį skundą Lietuvos Aukščiausiajam Teismui, negali būti laikomi pagrindžiančiais atsakovų nesąžiningumą, kadangi, dviejų instancijų teismams priėmus palankų atsakovui J. Ž. sprendimą, sprendimas tapo vykdytinas, atsakovas įgijo nevaržomą laisvę elgtis su daiktais kaip tinkamas. Iš Lietuvos teismų informacinės sistemos LITEKO duomenų matyti, jog pranešimas atsakovui J. Ž. ir jo atstovei, kad ieškovų kasacinis skundas įrašytas į kasacine tvarka nagrinėjamų bylų sąrašą, išsiųstas tik 2023 m. spalio 17 d., t. y. vėliau, nei atsakovai pasirašė Nuomos sutartį. Taigi, ieškovų argumentas, kad atsakovai žinojo apie paduotą kasacinį skundą ir dėl to skubėjo sudaryti nuomos sutartį, atmetamas kaip nepagrįstas. Atsakovų artima giminystė, įvertinus atsakovų elgesį, t. y. žemė realiai perduota nuomininkui, jis žemę dirba, deklaruoja pasėlius ir naudojasi Europos Sąjungos parama, kurį laiką laikė gyvulius, turtas perduotas atlygintinai, savaime nesudaro pagrindo įtarti asmenis elgusis nesąžiningai.

9. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovų apeliacinį skundą, 2025 m. spalio 2 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą, paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

10. Kolegija nurodė, kad, jos vertinimu, sąžiningumo principo pažeidimas nėra ir negali būti savarankiškas sandorio negaliojimo pagrindas, o pats sąžiningumo principas nelaikytinas imperatyviąja įstatymo norma. Atsižvelgdama į tai, kolegija konstatavo, kad ieškovų apeliacinio skundo argumentai dėl ginčijamos nuomos sutarties absoliutaus negaliojimo dėl sąžiningumo principo pažeidimo yra nepagrįsti.

11. Kolegija nustatė, kad atsakovas J. Ž. buvo registruotas kaip nekilnojamųjų daiktų savininkas nuo 2022 m. vasario 1 d. (įregistravimo pagrindas – Pirkimo–pardavimo sutartis) iki 2024 m. birželio 4 d. (išregistravimo pagrindas – Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTY5MS00ODAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-691-480/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-691-480/2024">e2A-691-480/2024</a>). Taigi atsakovas J. Ž., minėtu laikotarpiu būdamas vienintelis registruotas turto savininkas, turėjo visas savininko teises, įskaitant teisę sudaryti Nuomos sutartį (CK 4.37 straipsnis). Kolegijos vertinimu, esminę reikšmę turi ir tai, kad Nuomos sutarties pasirašymo momentu, t. y. 2023 m. spalio 4 d., negaliojo draudimai, suvaržymai, apsunkinimai, ribojantys atsakovui J. Ž. galimybes disponuoti nuosavybe. Kauno apygardos teismui 2023 m. rugsėjo 14 d. priėmus nutartį civilinėje byloje Nr. e2A-910-601/2023, įsiteisėjo pirmosios instancijos teismo sprendimas, kuriuo ieškovų ieškinys dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo buvo atmestas. Įsiteisėjus šiam sprendimui, nustojo galioti ir pirmosios instancijos teismo nutartimi pritaikytos laikinosios apsaugos priemonės – įrašas viešame registre dėl nuosavybės teisės perleidimo draudimo. Kolegija padarė išvadą, kad atsakovas J. Ž., būdamas teisėtas turto savininkas ir neturėdamas jokių apribojimų, turėjo teisę sudaryti Nuomos sutartį, kuri, kaip teisingai nurodė pirmosios instancijos teismas, yra sutarčių laisvės principo išraiška.

12. Kolegija nurodė, kad nagrinėjamu atveju ieškovai, įgyvendindami dispozityvumo principą, Alytaus apylinkės teisme ir Kauno apygardos teisme, gindami pirmumo teisės pirkti pažeidimą, prašė ne pripažinti Pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia ar niekine, o prašė perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal šią sutartį. Kauno apygardos teismas 2024 m. birželio 4 d. sprendimu, priimtu civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTY5MS00ODAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-691-480/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-691-480/2024">e2A-691-480/2024</a>, ieškovų ieškinį tenkino, perkeldamas ieškovui pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau paties Pirkimo–pardavimo sandorio nepanaikino. Kolegija sutiko su pirmosios instancijos teismu, kad, Kauno apygardos teismui nesprendus klausimo dėl Pirkimo–pardavimo sandorio negaliojimo ab initio, o tik perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas, subjektinė ieškovų teisė atsirado nuo jos apgynimo teisme momento ex nunc (nuo teismo sprendimo priėmimo momento).

13. Kolegija konstatavo, kad, nepripažinus sandorio negaliojančiu, o perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, nėra pagrindo teigti, kad iki 2024 m. birželio 4 d. atsakovo J. Ž. atlikti veiksmai su turtu (sudaryta Nuomos sutartis) savaime prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Pažymėjo, kad atsakovas J. Ž., sudarydamas Nuomos sutartį, buvo Žemės sklypo savininkas. Perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, teisės ir pareigos pagal Nuomos sutartį perėjo dabartiniams turto savininkams, t. y. ieškovams. Pastarieji turi teisę Nuomos sutarties sąlygas keisti, ginčyti ar nutraukti Nuomos sutartį joje ir teisės aktuose nustatyta tvarka. Tačiau teigti, kad atsakovas J. Ž., įsigijęs turtą, be jų sutikimo neturėjo teisės sudaryti Nuomos sutarties, neturi pagrindo.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

14. Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. spalio 2 d. nutarties dalį, kuria palikta nepakeista Alytaus apylinkės teismo 2025 m. kovo 21 d. sprendimo dalis, kuria nuspręsta netenkinti ieškinio reikalavimo dėl Nuomos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento, ir dėl šios dalies priimti naują sprendimą – šį ieškinio reikalavimą tenkinti arba perduoti šią bylos dalį Kauno apygardos teismui nagrinėti iš naujo; kitą Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. spalio 2 d. nutarties dalį ir Alytaus apylinkės teismo 2025 m. kovo 21 d. sprendimo dalį palikti nepakeistas; priteisti ieškovams iš atsakovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

14.1. Teismai, spręsdami klausimą dėl ieškovų nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą įgijimo momento, nepagrįstai netaikė imperatyviųjų Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo (toliau – ŽŪPŽĮĮ) nuostatų, reglamentuojančių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ir šios teisės įgyvendinimo tvarką (ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnis). Ieškovui priklausiusi pirmumo teisė įsigyti Žemės sklypą pirmiau už kitus, įtvirtinta ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 1 dalies 3 punkte, yra daiktinė teisė, kurią ieškovai turėjo nepriklausomai nuo momento, kada ši teisė teismo tvarka buvo apginta, t. y. šią teisę ieškovai neabejotinai turėjo Pirkimo–pardavimo sutarties tvirtinimo notarine tvarka metu. Remiantis kasacinio teismo praktika, pagal ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 8 dalyje įtvirtintą teisinį reguliavimą, pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas reiškia, kad pirkimo–pardavimo sandoris išlieka, tik keičiasi pirkėjas, kuris privalo (iš kurio priteisiama) sumokėti žemės sklypo kainą (sumokėti kainą buvusiam pirkėjui, jei pastarasis yra atsiskaitęs su pardavėju, arba pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis – pardavėjui) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtOTgtNDAzLzIwMjQ=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-98-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-98-403/2024">e3K-3-98-403/2024</a>). Taigi, perkeliant pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį pirkėjo keitimas yra nulemtas specialaus (imperatyvaus) reglamentavimo, įtvirtinto ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnyje, pažeidimo, tai reiškia, jog pirminis pirkėjas laikytinas neteisėta sandorio šalimi, neturėjusia teisės įsigyti nekilnojamąjį turtą. Pripažinus pirmumo teisės pažeidimą, pirminis turto įgijėjas laikytinas neteisėtu įgijėju, todėl negali būti laikomas įgijusiu nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą. Perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį, keičiasi tik prievolės šalys (netinkama sutarties šalis (pirkėjas) pakeičiama tinkama), o ne perduodama nuosavybės teisė.

14.2. Teismai, konstatuodami, jog laikotarpiu nuo 2022 m. vasario 1 d. iki 2024 m. birželio 4 d. Kauno apygardos teismo sprendimo priėmimo atsakovas J. Ž. buvo teisėtas nekilnojamojo turto savininkas, pažeidė ir teisės principą jus ex injuria non oritur (iš neteisės negali kilti teisė), leisdami susiklostyti situacijai, kad, Kauno apygardos teismui 2024 m. birželio 4 d. sprendimu konstatavus specialaus (imperatyvaus) reglamentavimo, susijusio su pirmumo teise ir jos įgyvendinimo tvarka, pažeidimą, teismų sprendimais buvo patvirtintas tokio pažeidimo teisėtumas laikotarpiu nuo 2022 m. vasario 1 d. iki 2024 m. birželio 4 d. Ieškovų nuomone, teismų sprendimais yra formuojama ydinga praktika, kad specialių (imperatyvių) pirmumo teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemę ir jos įgyvendinimo tvarką reglamentuojančių nuostatų, įtvirtintų ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnyje, pažeidimas yra teisiškai reikšmingas pirmumo teisės pažeidimo gynimo būdu pasirinkus tik sandorio pripažinimą niekiniu ir negaliojančiu ab initio, bet ne pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimą.

14.3. Teismai, spręsdami klausimą dėl ieškovų nuosavybės teisės į Žemės sklypą ir Statinius įgijimo momento, ieškovui perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, netinkamai taikė nuosavybės teisės ir nekilnojamojo daikto perdavimą reglamentuojančias nuostatas (CK 4.48 straipsnio 1 dalis, 6.393 straipsnio 4 dalis, 6.398 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, kad nei CK, nei kiti teisės aktai neįtvirtina, jog nekilnojamasis daiktas, įgyjamas sandorio pagrindu, gali būti perduodamas teismo sprendimu, todėl teismo sprendimas, kuriuo asmeniui yra perkeliamos teisės ir pareigos pagal pirkimo–pardavimo sandorį, negali būti laikomas daikto perdavimą patvirtinančiu dokumentu. Teismai padarė teisiškai nepagrįstą išvadą, kad ieškovai nuosavybės teisę į Žemės sklypą ir Statinius įgijo Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, o nekilnojamieji daiktai (ir nuosavybės teisė į juos) jiems buvo perduoti Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimu. Atsižvelgiant į tai, kad ieškovai laikomi įgijusiais nuosavybės teisę į Žemės sklypą ir Statinius nuo Pirkimo–pardavimo sutarties, kuri kartu buvo ir daiktų perdavimo–priėmimo aktas, pasirašymo dienos, Žemės sklypo ir Statinių perdavimas dar ir pagal Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimą laikytinas teisiškai nepagrįstu. Ieškovai laikytini įgijusiais nuosavybės teisę į Žemės sklypą ir Statinius CK 4.47 straipsnio 1 punkto pagrindu. Kadangi ieškovui buvo perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos pagal visa apimtimi galiojantį sandorį (visas sutarties sąlygas), būtent Pirkimo–pardavimo sutarties nuostatomis teismai turėjo vadovautis spręsdami daiktų perdavimo ir nuosavybės perėjimo ieškovams momento klausimą.

14.4. Teismai netinkamai taikė CK 4.255 straipsnio 2 punktą ir 4.262 straipsnį. Teismai, spręsdami, kad ieškovai nuosavybės teisę į Žemės sklypą ir Statinius įgijo nuo Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimo priėmimo, tokią išvadą grindė ir aplinkybe dėl atsakovo J. Ž. nuosavybės teisių į nekilnojamojo turto objektus išviešinimo Nekilnojamojo turto registre bei atitinkamai CK 4.262 straipsniu, pagal kurį įrašyti į viešą registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka. Nagrinėjamu atveju 2022 m. vasario 1 d. notarine tvarka patvirtinus Pirkimo–pardavimo sutartį, vykdant imperatyvų CK 4.253 straipsnio 2 dalies įpareigojimą, duomenys apie sudarytą sandorį su prašymu registruoti atsakovo J. Ž. nuosavybės teises į Žemės sklypą ir Statinius buvo pateikti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui, šis Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu atliko įrašus ir registravo atsakovo J. Ž. nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą. 2024 m. birželio 4 d. Kauno apygardos teismo sprendimu tenkinus ieškinio reikalavimus ir ieškovui perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, pirkimo–pardavimo sandoris išliko, pasikeitė tik pirkėjas (neteisėtas pirkėjas pakeistas teisėtu). Nors, pagal CK 4.262 straipsnį, įrašyti į viešą registrą duomenys laikomi teisingais ir išsamiais, kol nenuginčijami įstatymų nustatyta tvarka, tačiau teismo sprendimas, nutartis, nutarimas, nuosprendis taip pat yra juridinis faktas, kuris turi būti registruotas viešame registre (CK 4.255 straipsnio 2 punktas). Nagrinėjamu atveju Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimu konstatavus pirmumo teisės pažeidimą ir ieškovui perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, iš esmės buvo konstatuota, kad teisėta Pirkimo–pardavimo sutarties šalimi (pirkėju) laikytinas ne atsakovas J. Ž., o ieškovai. Atsakovo J. Ž. buvimas neteisėtu savininku pagal Pirkimo–pardavimo sutartį buvo patvirtintas Nekilnojamojo turto registre kaip juridinį faktą registruojant Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimą. Teismai nepagrįstai suabsoliutino CK 4.262 straipsnio taikymą pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo ir Nekilnojamojo turto registro registratoriaus atliekamų funkcijų kontekste, neatsižvelgdami į tai, kad turto registracija viešame registre atlieka tik išviešinimo funkciją, nepagrįstai netaikė CK 4.255 straipsnio 2 punkto, dėl to padarė teisiškai nepagrįstą išvadą dėl ieškovų nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą atsiradimo momento.

14.5. Teismai, darydami išvadą, kad, perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį, nėra galimas sandorio, sudaryto ankstesnio pirkėjo, ginčijimas dėl jo prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 4.37 straipsniui, 6.477 straipsnio 4 daliai, 6.548 straipsnio 1 daliai), netinkamai aiškino ir taikė sandorių negaliojimą dėl jų prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo normoms reglamentuojančias nuostatas (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Nagrinėjamu atveju ieškovui perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį ir kartu pripažinus ieškovus teisėtais Žemės sklypo ir Statinių savininkais, laikytina, kad atsakovui J. Ž. Pirkimo–pardavimo sutartis nesukūrė pirkėjo ir savininko teisių bei pareigų. Atsakovas J. Ž., neįgijęs nuosavybės Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, netapo nekilnojamojo turto savininku ir negalėjo įgyvendinti savininkui tenkančių teisių, t. y. sudaryti Nuomos sutarties, o tokią sutartį sudarydamas, veikė neteisėtai, todėl sudarė imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 4.37 straipsniui, 6.477 straipsnio 4 daliai, 6.548 straipsnio 1 daliai) prieštaraujantį sandorį. Vien aplinkybė, kad sudarant Nuomos sutartį formaliai atsakovas J. Ž. buvo registruotas kaip perleidžiamo turto savininkas, nepaneigia teisės tokius ginčijamus sandorius nuginčyti CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu. Kadangi Nuomos sutartis taip pat laikytina ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnyje įtvirtintos ieškovo pirmumo teisės ir jos įgyvendinimo tvarkos pažeidimo rezultatu, atsakovas A. Ž. negali turėti teisėto lūkesčio dėl nuomos santykių galiojimo. Taigi, pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų išvada, jog, teismine tvarka pirmumo teisę apgynus pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo būdu, nėra galimas sandorio, sudaryto ankstesnio pirkėjo, ginčijimas dėl jo prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 4.37 straipsniui, CK 6.477 straipsnio 4 daliai, CK 6.548 straipsnio 1 daliai), yra teisiškai nepagrįsta, ją lėmė netinkamas CK 1.80 straipsnio aiškinimas ir taikymas. Priešingai nei nusprendė bylą nagrinėję teismai, nors šiuo atveju buvo ne nuginčyta Pirkimo–pardavimo sutartis, o perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos, tačiau, esant panašiam galutiniam materialiajam rezultatui, kitų sandorių (šiuo atveju – Nuomos sutarties) likimas turėtų būti sprendžiamas analogiškai.

15. Atsakovai atsiliepimu į kasacinį skundą prašo jį atmesti ir priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

15.1. Ieškovai nepagrįstai nurodo, kad notarinę Pirkimo–pardavimo sutartį sudaręs ir nekilnojamąjį turtą perėmęs asmuo (atsakovas J. Ž.) netapo turto savininku. Atsakovas J. Ž. Pirkimo–pardavimo sutarties, kuri yra ir perdavimo–priėmimo aktas, pasirašymo momentu, t. y. 2022 m. vasario 1 d., tapo nekilnojamųjų daiktų savininku. 2022 m. vasario 1 d. Pirkimo–pardavimo sutartis ir kartu turto perdavimo–priėmimo aktas nebuvo teisme ginčyti teisės aktų nustatyta tvarka, nebuvo panaikinti ar pripažinti negaliojančiais, jie galioja iki šiol. Aplinkybė dėl atsakovo J. Ž. nuosavybės teisių į turtą atsiradimo buvo išviešinta ir viešame registre, tą patvirtina byloje esantys Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašai su istorija. Iš minėtų išrašų yra akivaizdu, kad atsakovas J. Ž. buvo registruotas kaip nekilnojamųjų daiktų savininkas nuo 2022 m. vasario 1 d. (įregistravimo pagrindas – 2022 m. vasario 1 d. Pirkimo–pardavimo sutartis) iki 2024 m. birželio 4 d. (išregistravimo pagrindas – Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTY5MS00ODAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-691-480/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-691-480/2024">e2A-691-480/2024</a>). Taigi atsakovas J. Ž. minėtu laikotarpiu buvo vienintelis turto savininkas, turėjo visas savininko teises, įskaitant teisę sudaryti ginčijamą nuomos sutartį (CK 4.37 straipsnis).

15.2. Nuomos sutarties pasirašymo momentu, t. y. 2023 m. spalio 4 d., kai atsakovas J. Ž. turėjo registruotą nuosavybės teisę į ginčo turtą, negaliojo draudimai, suvaržymai, apsunkinimai, ribojantys atsakovui J. Ž. galimybes disponuoti nuosavybe. Negana to, teismuose nebuvo nagrinėjama bylų dėl atsakovo J. Ž. nuosavybės teisės ginčijimo ar dėl Pirkimo–pardavimo sutarties keitimo (pirkėjo teisių perkėlimo). Nuomos sutarties pasirašymo metu turto savininku buvo atsakovas J. Ž., nes jis notarinės Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu buvo įgijęs nuosavybės teises į turtą. Sutartis, kurios pagrindu atsakovas J. Ž. įgijo nuosavybės teises į turtą, tuo metu galiojo be pakeitimų, o ir šiuo metu nėra pripažinta niekine ar negaliojančia ab initio.

15.3. Ieškovai netinkamai aiškina teisinį reglamentavimą, kad teismo sprendimas dėl sandorio pripažinimo niekiniu ar negaliojančiu bei teismo sprendimas dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo turi tas pačias teisines pasekmes. Ieškovai savo poziciją grindžia tuo, kad abiem atvejais sandoris su pradine šalimi (šiuo atveju atsakovu J. Ž.) negalioja nuo jo sudarymo momento. Tokia ieškovų pozicija yra nepagrįsta. Įstatymo leidėjas nenustatė, kad pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas pirmenybės teise pasinaudojančiam asmeniui būtų įvykdomas ab initio. Tokio teisinio reglamentavimo, kuriuo remiasi (interpretuoja) ieškovai, tiesiog nėra. Kasaciniame skunde ieškovai remiasi teismų praktika, kuri yra suformuota bylose dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais, o ne dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo. Nagrinėjamu atveju Pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo ginčyta ir nėra panaikinta (nėra pripažinta negaliojančia), o buvo tik perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos, atsiradusios iš Pirkimo–pardavimo sutarties. Pirkimo–pardavimo sutartis nuo pat jos sudarymo galioja iki šiol, tačiau teismo sprendimo pagrindu yra perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Kauno apygardos teismui nesprendus klausimo dėl Pirkimo–pardavimo sandorio negaliojimo ab initio, bet sprendimu tik perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas, subjektinė ieškovų teisė atsirado nuo jos apgynimo teisme momento ex nunc.

15.4. Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas ir sandorio panaikinimas yra du skirtingi institutai, todėl kasacinio teismo praktika, suformuota nagrinėjant civilines bylas dėl sandorio pripažinimo negaliojančiu, priešingai nei nurodo ieškovai, netaikytina pirkėjo teisių perkėlimo bylose. Kasacinio teismo praktika patvirtina, kad ieškovai netapo turto savininkais nuo Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento. Atsakovui J. Ž. sudarius Pirkimo–pardavimo sutartį, ieškovai turėjo tik pirmumo teisę įsigyti turtą, tačiau neturėjo nuosavybės teisės. Nuosavybės teisę ieškovai įgijo tik nuo Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTY5MS00ODAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-691-480/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-691-480/2024">e2A-691-480/2024</a> priėmimo, nes šiuo sprendimu ieškovui buvo perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Kauno apygardos teismas nesprendė ir nenurodė, kad pirkėjo teisės ir pareigos perkeliamos nuo Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento. Kaip minėta, tokios materialiosios teisės normos nėra ir dėl to bylą nagrinėjantis teismas neturi teisės sprendimu perkelti pirkėjo teises ir pareigas nuo sutarties sudarymo momento.

15.5. Nagrinėjamoje byloje pareikštais reikalavimais ieškovai faktiškai prašo pakeisti Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimo civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTY5MS00ODAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-691-480/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-691-480/2024">e2A-691-480/2024</a> vykdymą, nustatant, kad šis teismo sprendimas turi būti vykdomas nuo Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Kaip minėta, nei Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimo motyvuojamojoje, nei rezoliucinėje dalyse nėra nurodyta, kad pirkėjo teisės ir pareigos perkeliamos nuo sutarties sudarymo ab initio. Antra vertus, teismas nei išnagrinėtoje, nei šioje nagrinėjamoje byloje negalėjo to konstatuoti, kadangi tokio teisinio reglamentavimo nėra. Nepripažinus sandorio negaliojančiu, o perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, nėra pagrindo teigti, kad iki 2024 m. birželio 4 d. atsakovo J. Ž. atlikti veiksmai su turtu (sudaryta Nuomos sutartis) savaime prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Atsakovas J. Ž., sudarydamas ginčo nuomos sutartį, buvo Žemės sklypo savininkas, kurio nuosavybės teisės turėjimo faktą patvirtino tiek sudaryta ir galiojanti Pirkimo–pardavimo sutartis, tiek viešame Nekilnojamojo turto registre įregistruoti įrašai apie nuosavybės teisės turėjimą. Perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, teisės ir pareigos pagal nuomos sutartį perėjo dabartiniams turto savininkams, t. y. ieškovams, nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribų

16. Bylos nagrinėjimo kasaciniame teisme ribas apibrėžia Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 353 straipsnis. Nurodyto straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu; kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių. Aiškindamas šią teisės normą kasacinis teismas ne kartą yra nurodęs, kad pagal ją kasacinis teismas sprendžia tik teisės klausimus, be to, tik tuos teisės klausimus, kurie yra tiesiogiai iškelti kasaciniame skunde (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. balandžio 19 d. nutarties civilinėje byloje 3K-7-50-313/2024 56 punktą ir jame nurodytą kasacinio teismo praktiką). Nuostatos, kad kasacinis teismas kasacijos funkciją vykdo neperžengdamas kasacinio skundo ribų, teisėjų kolegija laikosi nagrinėdama ieškovų kasacinį skundą, nes nenustatyta pagrindo peržengti kasacinio skundo ribas (CPK 353 straipsnio 1, 2 dalys).

17. Ieškovai kasaciniame skunde nurodo, kad ginčija apeliacinės instancijos teismo nutarties dalį, kuria palikta nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis – netenkinti ieškinio reikalavimo dėl Nuomos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia nuo jos sudarymo momento. Kasaciniame skunde pateikti teiginiai ir argumentai tik dėl nurodytos apeliacinės instancijos teismo nutarties dalies neteisėtumo. Taigi peržiūros kasacine tvarka pagal ieškovų kasacinį skundą objektas yra tik nurodyta ginčijama apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis.

18. Ieškovų kasacinis skundas grindžiamas tokiomis bendromis argumentų grupėmis dėl skundžiamos apeliacinės instancijos teismo nutarties neteisėtumo: 1) nepagrįstai netaikytos imperatyviosios ŽŪPŽĮĮ nuostatos, reglamentuojančios pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę ir šios teisės įgyvendinimo tvarką (ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnis); 2) pažeistas teisės principas jus ex injuria non oritur; 3) netinkamai taikytos nuosavybės teisės ir nekilnojamojo daikto perdavimą reglamentuojančias nuostatos (CK 4.48 straipsnio 1 dalis, 6.393 straipsnio 4 dalis, 6.398 straipsnio 1 dalis); 4) netinkamai taikytas CK 4.255 straipsnio 2 punktas ir 4.262 straipsnis; 5) netinkamai aiškintos ir taikytos sandorių negaliojimą dėl jų prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo normoms reglamentuojančios nuostatos (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Nurodyti kasacinio skundo argumentai (iškelti teisės klausimai) sudaro šios kasacinės bylos nagrinėjimo dalyką, tačiau dalis jų (1–4) iš esmės susiję su tuo pačiu teisės klausimu (nuosavybės teisės įgijimo momentu perkėlus pirkėjui teises ir pareigas pagal nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, pažeidus pirmenybės teisę pirkti), todėl jie toliau analizuojami bendrai. Tai lemia ir šių argumentų analizės eiliškumą, tik nustačius nuosavybės teisės įgijimo momentą (nuo pirkimo–pardavimo sutarties, pagal kurią perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos, ar nuo teismo sprendimo taikyti teisių ir pareigų perkėlimą įsiteisėjimo), galima spręsti dėl teisių ir pareigų perkėlimu sukeltų teisinių padarinių ir įvertinti byloje ginčijamos nuomos sutarties (ne)teisėtumą.

Dėl teisinių padarinių perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal pirkimo–pardavimo sutartį, kurią sudarant buvo pažeista pirmenybės teisė, ir nuosavybės teisės įgijimo momento, kai teismo sprendimu perkeliamos pirkėjo teisės ir pareigos, bei nuomos sutarties (ne)galiojimo

19. Ieškovai, nesutikdami su skundžiamais teismų procesiniais sprendimais, kasaciniame skunde argumentuoja, kad perkeliant pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį pirkėjo keitimas yra nulemtas specialaus (imperatyvaus) reglamentavimo, įtvirtinto ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnyje, pažeidimo. Tai reiškia, jog pirminis pirkėjas laikytinas neteisėta sandorio šalimi, neturėjusia teisės įsigyti nekilnojamąjį turtą. Nagrinėjamoje byloje keliamas klausimas, ar, teismui pripažinus pirmenybės teisės pažeidimą ir ieškovams perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį, teisiniai šio sandorio padariniai kyla nuo sandorio sudarymo, ar nuo teismo sprendimo, kuriuo perkeltos teisės ir pareigos, įsiteisėjimo momento. Siekiant atsakyti į šį byloje kylantį klausimą, būtina įvertinti ieškovų prašyto taikyti specialaus pažeistos pirmenybės teisės gynimo būdo – pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo – specifiką.

20. Nuosavybės teisė yra suprantama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti (CK 4.37 straipsnio 1 dalis). Nuosavybės teisė gali būti apribota paties savininko valia, įstatymų arba teismo sprendimo pagrindu (CK 4.39 straipsnio 1 dalis).

21. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas ne kartą yra pabrėžęs, kad nuosavybė įpareigoja (žr., pvz., 2000 m. gruodžio 21 d., 2016 m. birželio 7 d., 2019 m. lapkričio 25 d. nutarimus). Teisės normomis reguliuojamų nuosavybės santykių subjektai paprastai turi ne tik tam tikras teises, bet ir atitinkamas pareigas (1997 m. balandžio 8 d., 2011 m. sausio 31 d., 2019 m. lapkričio 25 d. nutarimai). Savininkas, turėdamas teisę valdyti nuosavybę, ja naudotis ir disponuoti, negali pažeisti įstatymų, taip pat kitų asmenų teisių (2002 m. kovo 14 d., 2013 m. balandžio 12 d., 2016 m. birželio 7 d. nutarimai). Savininko pareigas lemia, be kita ko, nuosavybės objektų specifika – įstatymų leidėjas gali, atsižvelgdamas į nuosavybės objektų ypatumus, nustatyti tam tikras šių objektų savininkų pareigas ir atsakomybę už jų nevykdymą (žr., pvz., 2013 m. balandžio 12 d., 2016 m. birželio 7 d., 2019 m. lapkričio 25 d. nutarimus).

22. Vienas iš įstatymo reguliuojamų nuosavybės teisės ribojimų įtvirtintas ŽŪPŽĮĮ. Šio įstatymo 1 straipsnio 1–3 punktuose nustatyta, kad jo reguliavimu siekiama užkirsti kelią žemės ūkio paskirties žemės spekuliacijai, išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas, sudaryti sąlygas racionaliai tvarkomoms žemės valdoms suformuoti ir žemės konsolidacijai bei skatinti racionalų žemės ūkio paskirties žemės naudojimą.

23. Konstitucinis Teismas yra pažymėjęs, kad įstatymų leidėjas, įgyvendindamas savo diskreciją reguliuoti ūkinę veiklą, atsižvelgdamas, be kita ko, į pagal Lietuvos Respublikos Konstituciją saugomos žemės, kaip gamtos ištekliaus, prigimtį ir jos, kaip nekilnojamojo turto, specifiką, taip pat į konstitucinį reikalavimą užtikrinti žemės ūkio paskirties žemės, kaip ypatingo nuosavybės teisės objekto (ir vienos iš verslo sąlygų – žemės ūkio veiklos vykdymo prielaidų), racionalų naudojimą, kuris yra viešasis interesas ir kurį garantuoti yra valstybės konstitucinė priedermė, ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio nuostatomis įtvirtino pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę (Konstitucinio Teismo 2021 m. rugsėjo 28 d. nutarimas Nr. KT158-A-N12/2021).

24. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad ŽŪPŽĮĮ reguliavimas reiškia, jog žemės ūkio paskirties žemės savininkas negali visiškai laisvai ja disponuoti – norėdamas parduoti nuosavybės teise turimą žemės ūkio paskirties žemės sklypą jis privalo per Nacionalinę žemės tarnybą pasiūlyti jį įsigyti pirmumo teisę turintiems asmenims, atitinkamai pirmumo teisę turinčių asmenų interesas įsigyti žemės ūkio paskirties žemę yra ginamas įstatymo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. gruodžio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzIzLTQ2OS8yMDIw" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-323-469/2020')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-323-469/2020">e3K-3-323-469/2020</a>, 29 punktas).

25. ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 8 dalyje įtvirtintas specialus teisių gynimo būdas – pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas – tuo atveju, kai žemės ūkio paskirties žemės sklypas buvo parduotas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad, pažeidus ieškovų pirmenybės teisę, pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas laikytinas priimtinesniu ir teisingesniu būdu apginti pažeistas teises, nes tai labiausiai atitinka pirmenybės teisės turėtojo interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-230/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-230/2014">3K-3-230/2014</a>; 2016 m. rugsėjo 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MDgtNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-408-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-408-611/2016">3K-3-408-611/2016</a>, 30 punktas; ir kt.). Pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimu siekiama padėti pirmenybės teisės turėtojui išvengti neigiamų šio teisės pažeidimo padarinių arba, neigiamiems padariniams jau kilus, juos pašalinti ar kiek įmanoma sumažinti. Aiškindamas šią nuostatą kasacinis teismas yra konstatavęs, kad pažeistą pirmenybės teisę jos turėtojas gali realiai apginti iš esmės tik tokiu būdu, kuris jam suteiktų galimybę tapti trečiajam asmeniui parduoto žemės sklypo savininku. Toks gynimo būdas lemia mažiausius neigiamus teisės pažeidimo padarinius ir užtikrina faktinį pirmenybės teisės įgyvendinimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAwNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2007">3K-3-134/2007</a>).

26. Kasacinis teismas, aiškindamas pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo institutą, be kita ko, yra nurodęs, kad perkeliant pirkėjo teises ir pareigas nėra sprendžiamas sandorio galiojimo iš esmės klausimas, o tik keičiama sandorio šalis, t. y. pirkimo–pardavimo sandoris išlieka, tik keičiasi pirkėjas, kuris privalo (iš kurio priteisiama) sumokėti žemės sklypo kainą (sumokėti kainą buvusiam pirkėjui, jei pastarasis yra atsiskaitęs su pardavėju, arba pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis – pardavėjui) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. balandžio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtOTgtNDAzLzIwMjQ=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-98-403/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-98-403/2024">e3K-3-98-403/2024</a>, 60 punktas). Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad bendraturčio galimybę pasinaudoti pirmenybės teise riboja reikalavimas pirkti ir kitomis tomis pat sąlygomis. Nurodyta norma nereglamentuoja, kokios tai konkrečiai sąlygos. Daikto pardavimo atveju tai gali būti įvairios daikto dalies pardavimo aplinkybės, susijusios tiek su daiktu, tiek su sutarties sudarymu ar vykdymu. Tai gali būti sutarties nuostatos dėl daikto naudojimo, atsiskaitymo pagal sutartį, dėl keleto daiktų pardavimo ir kita. Savininkas šias sąlygas nustato savo nuožiūra, kaip jam naudingiau, patogiau ar dėl kitų jam aktualių aplinkybių. Bendraturtis, siekdamas pasinaudoti pirmenybės teise, turi sutikti su šiomis sąlygomis. Jis neturi teisės reikalauti, kad savininkas keistų sąlygas jam ir parduotų daiktą, pavyzdžiui, be priklausinių, vieną, o ne kelis daiktus, ar kad atsiskaitymas vyktų kita tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. vasario 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNjEtNjk1LzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-61-695/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-61-695/2018">e3K-3-61-695/2018</a>, 45 punktas).

27. Remiantis CK 4.79 straipsnio 1–2 dalių nuostatomis, pirmenybės teisės pirkti parduodamą dalį, esančią bendrąja nuosavybe, įgyvendinimas sietinas ne tik su šią dalį parduoti ketinančio asmens pareigomis pranešti apie tokį savo ketinimą ir sąlygas kitiems bendraturčiams, bet ir su kitų bendraturčių (aiškiai ir nedviprasmiškai išreikštu) sutikimu (ketinimu) pirkti parduodamą bendro daikto dalį tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis yra siūloma parduoti kitiems asmenims. Taikant šį pažeistos pirmenybės teisės gynimo būdą, pirkimo–pardavimo sandoris išlieka toks, koks jis buvo sudarytas, tik keičiasi jo subjektai, t. y. parduota bendro daikto dalis ta kaina, kuria yra parduota, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis (tarp jų – ir dėl sutarties dalyko) perduodama pirmenybės teisę ją įsigyti turinčiam bendraturčiui (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. gegužės 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTUyLTgyMy8yMDIy" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-152-823/2022')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-152-823/2022">e3K-3-152-823/2022</a>, 39 punktas). Taigi, ieškovas, kuriam teismo sprendimu perkeliamos pirkėjo teisės ir pareigos, perima pirminio pirkėjo teisinę padėtį tokiomis pačiomis sąlygomis, kurios buvo nustatytos pirkimo–pardavimo sutartyje.

28. Priešingai nei sandorių negaliojimo atveju (CK 1.95 straipsnis), pirmumo teisės įgyvendinimo tvarką reguliuojančios teisės normos (ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnis, CK 4.79 straipsnis) nenustato momento, nuo kurio įgyjama nuosavybės teisė į turtą perkėlus pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį, kuris sudarytas pažeidžiant pirmumo teisę. Tačiau, teisėjų kolegijos vertinimu, taikant specialų teisės gynimo būdą (pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimą), pirmumo teisę turintis asmuo negali atsidurti mažiau palankioje teisinėje padėtyje, nei sandorį pripažįstant negaliojančiu.

29. Bylą nagrinėję teismai, spręsdami dėl byloje nagrinėjamo ieškovų ieškinio pagrįstumo, konstatavo, kad, Kauno apygardos teismui nesprendus klausimo dėl Pirkimo–pardavimo sandorio negaliojimo ab initio, o tik perkėlus ieškovui pirkėjo teises ir pareigas, subjektinė ieškovų teisė atsirado nuo jos apgynimo teisme momento ex nunc. Bylą nagrinėję teismai iš esmės nuosavybės teisės įgijimo momentą, perkėlus pirmenybės teisės turėtojui pirkėjo teises ir pareigas, siejo su jo pasirinktu gynybos būdu ir laikė, kad nuosavybės teisė į turtą perėjo tik nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo momento. Bylą nagrinėję teismai iš esmės nepagrindė, kodėl perkeliant pirkėjo teises ir pareigas teisiniai padariniai taikytini tik nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo momento. Teisėjų kolegija pritaria kasacinio skundo argumentams, kad tokia bylą nagrinėjusių teismų išvada yra teisiškai nepagrįsta, ribojanti asmens, kurio pirmenybės teisė buvo pažeista, teises.

30. Teisėjų kolegijos vertinimu, pirmenybės teisės pažeidimas atsiranda sudarant pirkimo–pardavimo sutartį, todėl, pagal bendrąją taisyklę, nuo šio momento sandoris negali sukelti teisinių pasekmių asmeniui, kurio pirmenybės teisė buvo pažeista (CK 1.95 straipsnio 1 dalis), jei teismine tvarka nustatomas pagrindas perkelti pirkėjo teises ir pareigas pagal sudarytą sutartį.

31. Nuosavybės teisės įgijimo pagrindai reglamentuojami CK 4.47 straipsnyje. Teismo sprendimu perkėlus pirkėjo teises ir pareigas nuosavybė į turtą įgyjama pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu (CK 4.47 straipsnio 1 dalis). Šia sutartimi pardavėjas įsipareigoja perduoti daiktą pirkėjui nuosavybės ar patikėjimo teise, o pirkėjas – priimti daiktą ir sumokėti už jį nustatytą kainą (CK 6.305 straipsnio 1 dalis). Vadovaujantis CK 4.49 straipsnio 2 dalimi, pagal sandorį nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą įgyjama nuo to momento, kuris yra nustatytas įstatymo. CK 6.393 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Nekilnojamojo daikto perdavimas ir jo priėmimas turi būti įformintas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo–perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.398 straipsnio 1 dalis). Perduoti daiktą pagal pirkimo–pardavimo sutartį yra viena iš pardavėjo pareigų (CK 6.317 straipsnis). Tinkamai įvykdžius šią prievolę, pirkėjui pereina nuosavybės teisė į pirkimo–pardavimo sutarties objektą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. liepos 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTk3LTk0My8yMDIz" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-197-943/2023')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-197-943/2023">e3K-3-197-943/2023</a>, 26 punktas). Įstatymas nenustato kitokio nuosavybės teisės perėjimo momento tuo atveju, kai, byloje taikius specialų teisės gynimo būdą, pirkėjo teisės ir pareigos perkeliamos pirmenybės teisės turėtojui.

32. Nors pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimas bei sandorio pripažinimas negaliojančiu yra skirtingi teisių gynybos būdai, tačiau abiejų teisių gynybos būdų paskirtis yra vienoda – užtikrinti teisėtumą, nagrinėjamoje byloje – disponuojant žemės ūkio paskirties žeme. Tiek perkėlus pirkėjo teises ir pareigas, tiek sandorį pripažinus negaliojančiu pašalinami sandorio, kuriuo pažeista kito asmens pirmenybės teisė įsigyti turtą, sukurti teisiniai padariniai, pažeidžiantys imperatyviuosius įstatymo reikalavimus. Vien tai, jog nagrinėjamu atveju ieškovai pasirinko apginti savo pažeistą teisę perkeliant jiems pirkėjo teises ir pareigas, nesudaro pagrindo konstatuoti, jog ieškovų nuosavybės teisė atsirado nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo. Priešingas aiškinimas prieštarautų ex injuria jus non oritur principui ir paneigtų pirmumo teisės įsigyti turtą instituto esmę bei pažeistos pirmenybės teisės gynimo būdą.

33. Laikantis pozicijos, jog nuosavybės teisė pereina tik nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo momento, susidarytų pernelyg neapibrėžta situacija: viena vertus, pirmenybės teisės turėtojas įgytų visas pirkėjo teises ir pareigas pagal sandorį (įgyti turtą pardavėjo siūlytomis sąlygomis ir kaina), kita vertus, pardavėjo suteiktos garantijos ir patvirtinimai dėl parduodamo daikto galėtų būti keičiami. Tokiu būdu susidarytų sutartinių įsipareigojimų asimetrija ir būtų pažeisti pirmenybės teisės turėtojo interesai. Kaip minėta, pirmenybės teisę turinčio asmens pažeistos teisės ginamos specialiu būdu, kurio taikymas nėra siejamas su restitucija ar vindikacija, tačiau pasižymi specifiškumu – jam būdingas retroaktyvus galiojimas, pirmenybės teisės turėtojas pakeičia ankstesnį pirkėją pirmumo teisę pažeidusiame sandoryje tomis pačiomis sąlygomis kaip ankstesnis pirkėjas. Remdamasi išdėstytais motyvais, teisėjų kolegija pritaria kasacinio skundo argumentams, jog, pripažinus pirmumo teisės pažeidimą, pirminis turto įgijėjas laikytinas neteisėtu įgijėju, todėl nėra laikomas įgijusiu nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą.

34. Toks aiškinimas nepaneigia ir sąžiningų trečiųjų asmenų interesų, kadangi įstatymų leidėjas įtvirtino apsaugos priemonę – detalią pirmenybės teisės įgyvendinimo tvarką. Įstatymas riboja subjektų, galinčių pasinaudoti pirmenybės teise, ratą, nustato jų eiliškumą, taip pat įtvirtina detalią tvarką, kaip pirmenybės teisės turėtojai yra informuojami apie žemės sklypo pardavimą, kaip jiems priklausančia pirmenybės teise jie gali pasinaudoti, ir įtvirtina pažeistų teisių gynybos būdus pažeidus pirmenybės teisę (ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnis). Pirmenybės teisės turėtojas teismui pareikšti reikalavimą dėl pirkėjo teisių ir pareigų perkėlimo turi teisę per gana trumpą trijų mėnesių laikotarpį (ŽŪPŽĮĮ 5 straipsnio 8 dalis). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad ši teisė nėra absoliuti – būdama garantija suinteresuotam asmeniui ir suvaržymu žemės sklypo savininkui, ji galioja ribotą laiką, kuriam pasibaigus pirmumo teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą išnyksta (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 7 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-474/2014). Tai leidžia išvengti nepagrįsto sąžiningų trečiųjų asmenų interesų pažeidimo, nes nesudaromos prielaidos trečiajam asmeniui patirti didelių turto išlaikymo ar pagerinimo išlaidų ar nuostolių, susijusių su turto rinkos vertės pasikeitimu ar kitais nepatogumais dėl šio turto išreikalavimo perkeliant pirkėjo teises ir pareigas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. sausio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAwNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2007">3K-3-134/2007</a>).

35. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, konstatuoja, kad, teismo sprendimu perkėlus pirmenybės teisę turinčiam asmeniui pirkėjo teises ir pareigas, jeigu kitaip nenustatyta teismo sprendimu, teismo sprendimas, kuriuo perkeliamos pirkėjo teisės ir pareigos, turi retroaktyvią galią. Perkeliant pirkėjo teises ir pareigas nuosavybės teisės įgijimo momentas paprastai turi būti nustatomas pagal CK 4.49 straipsnyje įtvirtintas taisykles, o ne siejamas su teismo sprendimo, kuriuo perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos, įsiteisėjimo momentu. Byloje nustatyta, kad atsakovui J. Ž., kaip pirkėjui, Žemės sklypas su Statiniais buvo perduoti Pirkimo–pardavimo sutartimi. Toks šalių susitarimas neprieštarauja CK 4.49 straipsnio 2 dalies nuostatoms, todėl, nenuginčijus Pirkimo–pardavimo sutarties ir Kauno apygardos teismo 2024 m. birželio 4 d. sprendimu perkėlus ieškovams atsakovo J. Ž. pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, yra pagrindas konstatuoti, jog nuosavybės teisė į Žemės sklypą ir Statinius ieškovams perėjo nuo Pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento.

36. Kasaciniam teismui nustačius nuosavybės teisės į Žemės sklypą ir Statinius perėjimo ieškovams momentą, spręstina dėl atsakovų sudarytos nuomos sutarties (ne)galiojimo. Kasacinio teismo praktikoje nuosekliai pabrėžiama, kad sandorių negaliojimo instituto paskirtis yra dvejopa: siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, kartu nepažeisti civilinių teisinių santykių stabilumo ir teisinio tikrumo įgytų civilinių teisių atžvilgiu. Sandorio pripažinimas negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu yra sutarties laisvės principo išimtis, privatinėje teisėje dominuoja dispozityvus, bet ne imperatyvus teisinio reguliavimo metodas, todėl, sprendžiant dėl sandorio negaliojimo aptariamu pagrindu, būtina nustatyti, ar yra toks visuomenės interesas, kuris reikalautų įsikišti į šalių privačius santykius, t. y. ar yra pakankamas pagrindas teigti, kad pamatinis visuomenės interesas reikalauja visuotinai pripažinti tokius sandorius negaliojančiais, nesiejant jo su konkrečiomis šalimis ar konkrečia situacija. Sandorio pripažinimas negaliojančiu pateisinamas, kai interesas, kurį siekiama apginti nuo neigiamų sandorio sudarymo padarinių, svarbesnis už tą, kuris būtų apgintas sandorį išsaugojus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>).

37. Pagal bendrąjį teisės principą ex injuria jus non oritur, asmens teisėti lūkesčiai gali būti ginami, jeigu jie yra kilę iš teisėto pagrindo. Asmuo gali turėti teisėtų lūkesčių tik dėl teisėtai įgytų teisių ir teisėtų interesų (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2025 m. birželio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTAxLTkzMy8yMDI1" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-101-933/2025')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-101-933/2025">e3K-3-101-933/2025</a>, 49 punktas). Konstitucinis Teismas taip pat yra konstatavęs, kad neteisėtai įgytas turtas netampa jį įgijusio asmens nuosavybe, todėl toks asmuo neįgyja nuosavybės teisių, saugomų pagal Konstituciją (Konstitucinio Teismo 2000 m. liepos 5 d. nutarimas).

38. CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Kasacinio teismo praktikoje pripažįstama, kad CK 1.80 straipsnio 1 daliai taikyti būtina konstatuoti dviejų sąlygų visetą: pirma, kad teisės norma yra imperatyvi, ir, antra, kad šios normos pažeidimo pasekmė yra sandorio negaliojimas. Sprendžiant dėl abiejų šių sąlygų esminę reikšmę turi ne lingvistinė normos išraiška, o interesas, kurio apsaugą ji užtikrina (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>; 2018 m. vasario 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMjMtNjExLzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-23-611/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-23-611/2018">e3K-3-23-611/2018</a>, 17 punktas; ir kt.). Todėl teismai, pripažindami sandorius negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu, procesiniame sprendime turi nurodyti ne tik CK 1.80 straipsnį, bet ir konkrečią imperatyviąją įstatymo normą, kuriai sandoriai prieštarauja (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. lapkričio 26 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzIyLTgyMy8yMDIw" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-322-823/2020')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-322-823/2020">e3K-3-322-823/2020</a> 30 punktą). Teismas pripažįsta normą imperatyvia, kai tai akivaizdu iš tos normos gramatinės formuluotės, t. y. kai norma aiškiai įtvirtina tam tikro elgesio draudimą arba nurodo vienintelį teisėtą elgesio modelį. Taip pat teismas gali pripažinti normą imperatyvia ir nesant aptartos gramatinės formuluotės, jei sistemiškai aiškinant šią normą teisės normų hierarchijos kontekste tampa aišku, kad ji formuluoja konkretų draudimą ar paliepimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. gegužės 7 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMTA5LTExMjAvMjAyNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-109-1120/2024')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-109-1120/2024">e3K-3-109-1120/2024</a>, 23 punktas).

39. Ieškovai kasaciniame skunde nurodo, kad teismai netinkamai aiškino ir taikė sandorių negaliojimą dėl jų prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo normoms reglamentuojančias nuostatas (CK 1.80 straipsnio 1 dalis). Atsakovas J. Ž., neįgijęs nuosavybės Pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, netapo nekilnojamojo turto savininku ir negalėjo įgyvendinti savininkui tenkančių teisių, t. y. sudaryti Nuomos sutarties, o tokią sutartį sudarydamas, veikė neteisėtai, todėl sudarė imperatyviosioms įstatymo normoms (CK 4.37 straipsniui, 6.477 straipsnio 4 daliai, 6.548 straipsnio 1 daliai) prieštaraujantį sandorį.

40. Civilinėje teisėje galioja principas, kad niekas negali perduoti teisių daugiau, nei jų pats turi (lot. nemo dat quod non habet). Tik savininkas ar jo įgaliotas asmuo turi teisę perduoti kitam asmeniui nuosavybės teisės objektą ir nuosavybės teisę (CK 4.37 straipsnio 2 dalis). CK 6.477 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad nuomotojas gali būti išnuomojamo daikto savininkas arba asmenys, kuriems teisę išnuomoti svetimą daiktą suteikia įstatymai ar to daikto savininkas. CK 6.548 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad privačios žemės nuomotojas yra privačios žemės savininkas. Šiose teisės normose imperatyviai reglamentuojamas subjektas, kuris turi teisę įgyvendinti nuosavybės teisę į atitinkamą turtą. Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, padaro išvadą, jog minėtos teisės normos yra imperatyvaus pobūdžio, todėl jų pažeidimas lemia sandorio negaliojimą.

41. Konstatavus ieškovų pirmenybės teisės pažeidimą ir atitinkamai ieškovui perkėlus atsakovo J. Ž. pirkėjo teises ir pareigas pagal Pirkimo–pardavimo sutartį, atsakovas J. Ž. nelaikytinas įgijusiu nuosavybės teisę į Žemės sklypą su Statiniais. Atsižvelgiant į tai, Žemės sklypas su Statiniais vėliau negalėjo būti teisėtai išnuomotas atsakovui A. Ž.. Šios išvados nepaneigia bylą nagrinėjusių teismų ir atsakovų atsiliepime į kasacinį skundą nurodoma aplinkybė, kad Nuomos sutarties sudarymo dieną Nekilnojamojo turto registre kaip Žemės sklypo su Statiniais savininkas buvo registruotas atsakovas J. Ž.. Teisėjų kolegija sutinka su kasaciniame skunde nurodytu argumentu, kad turto registracija viešame registre atlieka išviešinimo funkciją, tačiau ji nėra nuosavybės teisių atsiradimo pagrindas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-226-248/2018, 65 punktas).

42. Atsižvelgiant į tai, konstatuotina, jog atsakovas J. Ž. nebuvo tinkamas subjektas ir neturėjo teisės išnuomoti atsakovui A. Ž. Žemės sklypo su Statiniais, Nuomos sutartis sudaryta pažeidžiant CK 4.37 straipsnio 2 dalį, 6.477 straipsnio 4 dalį, 6.548 straipsnio 1 dalį ir tai sudaro pagrindą Nuomos sutartį pripažinti niekine ir negaliojančia pagal CK 1.80 straipsnio 1 dalį. Pripažinus sandorį negaliojančiu, spręstina dėl jo negaliojimo teisinių pasekmių.

43. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad momentas, nuo kurio pripažintas negaliojančiu sandoris laikomas negaliojančiu, yra reikšmingas sandorio negaliojimo pasekmių taikymui, nes galimi atvejai, kai šalių grąžinti į padėtį, buvusią iki sudarant sandorį, negalima. Dėl to teismui nusprendžiant dėl sandorio negaliojimo turi būti nustatomas momentas, nuo kurio šis sandoris laikomas negaliojančiu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. sausio 6 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01My03MDEvMjAxNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-53-701/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-53-701/2016">3K-3-53-701/2016</a>, 13 punktas).

44. CK 1.95 straipsnyje įtvirtintos taisyklės dėl momento, nuo kurio pripažintas negaliojančiu sandoris laikomas negaliojančiu. Pagal jas pripažintas negaliojančiu sandoris laikomas negaliojančiu ab initio (CK 1.95 straipsnio 1 dalis), o jeigu pagal turinį pripažinti sandorio negaliojančiu ab initio negalima, jis gali būti pripažintas negaliojančiu tik nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo (CK 1.95 straipsnio 2 dalis).

45. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė teisėjų kolegija yra nurodžiusi, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika, jog, atsižvelgiant į konkrečios bylos faktines aplinkybes išskirtiniais atvejais, pripažinus sandorį niekiniu, nėra įmanoma visiškai atkurti status quo ante (šalių grąžinimas į pirminę padėtį), todėl būtina išspręsti šalių atsiskaitymo pagal sandorio sąlygas klausimą, o sandoris pripažintinas negaliojančiu nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo momento (CK 1.95 straipsnio 2 dalis), kito (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 29 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-89-378/2016). Vien tai, kad niekinis sandoris sukėlė tam tikrų teisinių, ekonominių ir kt. padarinių, nesudaro pagrindo spręsti, jog imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris gali būti galiojantis iki teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. liepos 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMjE3LTMxMy8yMDIw" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-217-313/2020')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-217-313/2020">e3K-3-217-313/2020</a>, 50 punktas).

46. Kadangi sandorį pripažinus negaliojančiu nė viena jo šalis negali nieko įgyti ar sutaupyti kitos sandorio šalies sąskaita, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išplėstinė teisėjų kolegija išaiškino, kad CK šeštojoje knygoje įtvirtintos restitucijos taisyklės (CK 6.147–6.151 straipsniai) yra labiausiai pritaikytos tiems atvejams, kai šalys negaliojančio sandorio pagrindu abipusiškai apsikeitė tam tikru turtu (gėrybėmis), o pats sandoris pripažintas negaliojančiu ab initio – tokiais atvejais turtas gali ir turi būti grąžintas natūra, išskyrus atvejus, kai tai neįmanoma arba sukeltų šalims didelius nepatogumus – tuomet restitucija atliekama sumokant ekvivalentą pinigais. Tačiau kai pagal negaliojančiu pripažintą sandorį šalys pagal suderėtas sąlygas nėra abipusiškai apsikeitusios materialiomis ar nematerialiomis vertybėmis, nekyla pagrindo šiems subjektams taikyti restitucijos kaip niekinio sandorio padarinio. Tokiu atveju spręstina dėl subsidiarių teisės gynybos būdų, t. y. dėl kitais pagrindais atsiradusios prievolės, a fortiori (ypač) nepagrįsto praturtėjimo (CK 6.242 straipsnis) ar be pagrindo įgyto turto grąžinimo (CK 6.237 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. balandžio 29 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-7-89-378/2016 45–46 punktus).

47. Vadinasi, pagal kasacinio teismo praktiką, vien tai, kad niekinis sandoris sukėlė tam tikrų teisinių, ekonominių ir kt. padarinių, nesudaro pagrindo spręsti, jog toks sandoris gali būti galiojantis iki teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos. Nagrinėjamoje byloje išimtinių aplinkybių, dėl kurių Nuomos sutartis turėtų būti pripažinta negaliojančia nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos (CK 1.95 straipsnio 2 dalis), nenustatyta, todėl Nuomos sutartis pripažįstama negaliojančia ab initio (CK 1.95 straipsnio 1 dalis). Pagal CK 1.80 straipsnio 2 dalį, kai sandoris negalioja, viena jo šalis privalo grąžinti kitai sandorio šaliai visa, ką yra gavusi pagal sandorį (restitucija), o kai negalima grąžinti to, ką yra gavusi, natūra, – atlyginti to vertę pinigais, jeigu įstatymai nenustato kitokių sandorio negaliojimo pasekmių. Nuomos sutarties pripažinimas negaliojančia susijęs ir su restitucijos taikymo ypatumais. Nagrinėjamu atveju Žemės sklypo ir Statinių nuomos sutartis, nors ir buvo sudaryta pažeidus imperatyviąsias teisės normas (šios nutarties 40–42 punktai), sukėlė tuos padarinius, kurių šalys siekė – Žemės sklypas ir Statiniai nuomininko buvo naudojamas. Kadangi pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (CK 6.477 straipsnio 1 dalis), sandorio pripažinimas negaliojančiu nuo jo sudarymo momentu reikštų, kad nuomininkas turi teisę nemokėti nuomos mokesčio arba reikalauti jį grąžinti, tačiau laikotarpis, kurį nuomininkas naudojosi turtu pagal negaliojančia pripažintą nuomos sutartį, negali būti grąžintas, vadinasi, šalys negali abipusiškai apsikeisti materialiomis vertybėmis. Atitinkamai konstatuotina, kad restitucijos kaip niekinio sandorio padarinio taikymas šiuo atveju yra negalimas, tačiau šalys dėl savo teisių, susijusių su pripažintos negaliojančia Nuomos sutarties vykdymu ir dėl to kilusiomis pasekmėmis, gynimo gali spręsti atskiroje byloje.

Dėl bylos procesinės baigties, bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ir kitų proceso klausimų

48. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias teisinius padarinius ir nuosavybės teisės įgijimo momentą, perkėlus pirkėjo teises ir pareigas, CK 1.80 straipsnio 1 dalį. Dėl to skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis, kuria palikta nepakeista pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis, kuria atmestas ieškovų reikalavimas pripažinti niekine ir negaliojančia Nuomos sutartį ab initio, naikintina ir dėl šio reikalavimo priimtinas naujas sprendimas – šį ieškinio reikalavimą tenkinti iš dalies, pripažinti Nuomos sutartį niekine ir negaliojančia ab initio (CPK 359 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

49. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. CPK 93 straipsnio 5 dalyje nustatyta, kad jeigu apeliacinės instancijos teismas ar kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.

50. Iš dalies panaikinus pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinius sprendimus ir priėmus naują sprendimą, patenkinta 33,33 proc. ieškinyje pareikštų reikalavimų (patenkintas vienas iš trijų savarankiškų reikalavimų), 50 proc. apeliacinio skundo reikalavimų ir 100 proc. kasacinio skundo reikalavimų. Atsižvelgiant į tai, bylinėjimosi išlaidos tarp šalių yra paskirstomos remiantis šia proporcija.

51. Ieškovas patyrė šias bylinėjimosi išlaidas ir pateikė jas pagrindžiančius įrodymus: 3630 Eur advokato pagalbai apmokėti pirmosios instancijos teisme (rengiant ieškinį, atstovaujant posėdžiuose, teikiant teisines konsultacijas), 385 Eur žyminio mokesčio už ieškinį, 1500 Eur advokato pagalbai apmokėti bylą nagrinėjant apeliacinės instancijos teisme (rengiant apeliacinį skundą), 222 Eur žyminio mokesčio už apeliacinį skundą, 2000 Eur atstovavimo išlaidų nagrinėjant bylą kasacine tvarka (rengiant kasacinį skundą), 114 Eur žyminio mokesčio už kasacinį skundą.

52. Ieškovų patirtos atstovavimo išlaidos neviršija Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 „Dėl Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą pagalbą maksimalaus dydžio patvirtinimo“ (redakcija, įsigaliojusi nuo 2015 m. kovo 20 d.) nustatytų maksimalių sumų. Atsižvelgiant į tai, ieškovams iš atsakovų lygiomis dalimis priteistinas 1338,20 Eur (4015 Eur × 33,33 proc. / 100) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, atlyginimas (iš kiekvieno atsakovo po 669,10 Eur), 861 Eur (1722 Eur × 50 proc. / 100) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimas (iš kiekvieno atsakovo po 430,50 Eur), 2114 Eur bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimas (iš kiekvieno atsakovo po 1057 Eur).

53. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad atsakovas J. Ž. pirmosios instancijos teisme patyrė 2117,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, atsakovas A. Ž. pirmosios instancijos teisme patyrė 786,50 Eur bylinėjimosi išlaidų, atsakovai apeliacinės instancijos teisme patyrė po 847 Eur bylinėjimosi išlaidų. Atsižvelgiant į tai, kad ieškinio reikalavimai atmesti 66,67 proc., iš ieškovų lygiomis dalimis priteistinas atsakovui J. Ž. 1411,74 Eur (2117,50 Eur × 66,67 / 100) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, atlyginimas (iš kiekvieno ieškovo po 705,87 Eur), atsakovui A. Ž. – 524,36 Eur (786,50 Eur × 66,67 / 100) bylinėjimosi išlaidų, patirtų pirmosios instancijos teisme, atlyginimas (iš kiekvieno ieškovo po 262,18 Eur). Atsižvelgiant į tai, kad ieškovų apeliacinis skundas atmestas 50 proc., iš ieškovų lygiomis dalimis priteistina atsakovams po 423,50 Eur (847 Eur × 50 proc. / 100) bylinėjimosi išlaidų, patirtų apeliacinės instancijos teisme, atlyginimo (iš kiekvieno ieškovo po 211,75 Eur).

54. Atlikus įskaitymą ieškovui iš atsakovo J. Ž. priteistinas 321,36 Eur (669,10 Eur + 430,50 Eur + 1057 Eur – 1411,74 Eur – 423,50 Eur) ir iš atsakovo A. Ž. – 1208,74 Eur (669,10 Eur + 430,50 Eur + 1057 Eur – 524,36 Eur – 423,50 Eur) bylinėjimosi išlaidų, patirtų šios bylos procese, atlyginimas.

55. Byloje esančiais duomenimis, pirmosios instancijos teismas patyrė 16,45 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų. Taikant pirmiau nurodytą proporciją valstybei iš ieškovų priteistinas išlaidų atlyginimo dydis sudarytų po 5,48 Eur (16,45 Eur × 66,67 proc. / 100 / 2), o iš atsakovų – po 2,74 Eur (16,45 Eur × 33,33 / 100 / 2). Atsižvelgiant į tai, kad iš šalies priteistina išlaidų suma yra mažesnė nei minimali 8 Eur valstybei priteistina bylinėjimosi išlaidų suma (Lietuvos Respublikos teisingumo ministro ir Lietuvos Respublikos finansų ministro 2011 m. lapkričio 7 d. įsakymas Nr. 1R-261/1K-355 „Dėl minimalios valstybei priteistinos bylinėjimosi išlaidų sumos nustatymo“, redakcija, įsigaliojusi nuo 2024 m. sausio 1 d.), pirmosios instancijos teismo patirtų 16,45 Eur procesinių dokumentų siuntimo išlaidų atlyginimas šalims nepaskirstytinas (CPK 96 straipsnio 1,3, 6 dalys).

56. Išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, kasaciniame teisme nepatirta.

57. Vadovaujantis CPK 137 straipsnio 6 dalimi ir 340 straipsnio 5 dalimi, apie šios civilinės bylos išnagrinėjimą praneština VĮ Registrų centrui dėl šio nekilnojamojo turto – 5,5658 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir jame esančių statinių: pastato – gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – kiemo rūsio, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. spalio 2 d. nutarties dalį, kuria palikta nepakeista Alytaus apylinkės teismo 2025 m. kovo 21 d. sprendimo dalis, kuria ieškovų ieškinys dėl Nuomos sutarties pripažinimo niekine ir negaliojančia atmestas, iš ieškovų valstybei priteista po 8,24 Eur procesinių dokumentų įteikimo išlaidų atlyginimo, ir šią Alytaus apylinkės teismo 2025 m. kovo 21 d. sprendimo dalį.

Dėl šios dalies priimti naują sprendimą – ieškovų ieškinį tenkinti iš dalies, pripažinti 2023 m. spalio 4 d. atsakovų J. Ž. ir A. Ž. sudarytą terminuotą žemės sklypo ir statinių nuomos sutartį niekine ir negaliojančia ab initio.

Pakeisti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2025 m. spalio 2 d. nutarties dalį, kuria palikta nepakeista Alytaus apylinkės teismo 2025 m. kovo 21 d. sprendimo dalis dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ir paskirstytos bylinėjimosi išlaidos apeliacinės instancijos teisme, ir priteisti ieškovui J. M. (a. k. (duomenys neskelbtini) iš atsakovo J. Ž. (a. k. (duomenys neskelbtini) 321,36 Eur (tris šimtus dvidešimt vieną Eur 36 ct) ir iš atsakovo A. Ž. (a. k. (duomenys neskelbtini) 1208,74 Eur (vieną tūkstantį du šimtus aštuonis Eur 74 ct) bylinėjimosi išlaidų, patirtų šios bylos procese, atlyginimą.

Pranešti valstybės įmonei Registrų centrui apie šios civilinės bylos išnagrinėjimą dėl šio registruotino nekilnojamojo turto – 5,5658 ha žemės sklypo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), ir jame esančių statinių: pastato – gyvenamojo namo, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – kiemo rūsio, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), pastato – ūkinio pastato, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), kitų inžinerinių statinių – kiemo statinių, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), esančių (duomenys neskelbtini).

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjos Sigita Rudėnaitė

Egidija Tamošiūnienė

Eglė Zemlytė