Civilinė byla Nr. e3K-3-452-1075/2018
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-11705-2017-4
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.16.8.; 3.2.4.11.; 3.3.1.14.; 3.3.1.18.2.
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2018 m. lapkričio 22 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Danguolės Bublienės (pranešėja), Sigitos Rudėnaitės (kolegijos pirmininkė) ir Vinco Versecko,
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės Verslo vystymo centro kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. balandžio 6 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės Verslo vystymo centro ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl raštų panaikinimo bei įpareigojimo atlikti veiksmus.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą ir teismo pareigos ex officio (savo iniciatyva) pripažinti valstybės patikėtinio sutikimo dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo ir valstybinės žemės nuomos sutarties kaip niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovė kreipėsi į teismą, prašydama:
2.1. panaikinti Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) Kauno miesto skyriaus 2016 m. birželio 8 d. raštą Nr. 8SD-3605-(14.8.7.), NŽT 2017 m. balandžio 18 d. raštą Nr. 1SS-1046-(9.5.);
2.2. įpareigoti NŽT Kauno miesto skyrių pakeisti 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, kaip žemės sklypo nuomininkę įrašant UAB Verslo vystymo centrą.
3. Ieškovė nurodė, kad pagal 2015 m. balandžio 15 d. patvirtintą detalųjį planą suformuotas ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotas 9255 kv. m ploto žemės sklypas, esantis Kaune, (duomenys neskelbtini), jis 2015 m. gruodžio 23 d. nuomos sutartimi atsakovės buvo išnuomotas BUAB „Domus Altera“. Gavusi atsakovės sutikimą perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, BUAB „Domus Altera“ 2016 m. balandžio 5 d. pardavė ieškovei visus žemės sklype esančius statinius ir žemės sklypo nuomos teisę. Perėmusi nuosavybės teises, ieškovė kreipėsi į atsakovę dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nuomininko pakeitimo, juo nurodant ieškovę. Atsakovė atsisakė pakeisti nuomos sutarties šalį ir pareikalavo, kad ieškovė pagrįstų nuomojamos žemės ploto poreikį. Ieškovė apskundė šį sprendimą ikiteismine ginčų nagrinėjimo tvarka, tačiau skundas buvo atmestas.
4. Ieškovė teigė, kad visi ginčo sklype esantys statiniai priklauso jai, todėl ji yra įgijusi teisę naudotis žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis kaip ir buvusi statinių savininkė, t. y. turi teisę ne aukciono tvarka nuomoti visą valstybinės žemės sklypą. Atsakovė neįvertino, kad tikrinimo metu ginčo sklypo neužstatytoje teritorijoje pagal detalųjį planą buvo nurodyta automobilių stovėjimo aikštelė, būtina ieškovės statiniams eksploatuoti. Teisė statyti aikštelę įtvirtinta 2015 m. gruodžio 23 d. nuomos sutartyje, o aikštelei pastatyti objektyviai reikėjo laiko projektavimo darbams ir leidimui gauti. Bylos nagrinėjimo metu minėta aikštelė pastatyta ir įregistruota, o Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos atlikusi patikrinimą nustatė, kad visi statybos darbai, įskaitant automobilių stovėjimo aikštelės įrengimą, yra atlikti teisėtai.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
5. Kauno apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimu ieškinį tenkino: panaikino NŽT Kauno skyriaus 2016 m. birželio 8 d. raštą Nr. 8SD-3605-(14.8.7.), NŽT 2017 m. balandžio 18 d. raštą Nr. 1SS-1046-(9.5.) bei įpareigojo NŽT Kauno miesto skyrių pakeisti 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, kaip žemės sklypo nuomininkę įrašant ieškovę, paskirstė bylinėjimosi išlaidas.
6. Teismas pažymėjo, jog atsakovė davė sutikimą perleisti visą ginčo sklypo nuomos teisę ir atsakovės argumentai, kad ieškovė nenaudoja beveik pusės žemės sklypo, laikytini nepagrįstais. Teismas pabrėžė, jog ginčo žemės sklypo 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties 3, 4.1 punktuose nustatyta galimybė žemės sklype statyti ir rekonstruoti tai pačiai veiklai plėtoti reikalingus statinius bei įrenginius, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas, jei tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui. Patvirtinto detaliojo plano aiškinamajame rašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo vietų skaičius nustatomas pagal statybos techninį reglamentą STR 2.06.01:1999 „Miestų, miestelių ir kaimų susisiekimo sistemos“, patvirtintą Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 1999 m. kovo 2 d. įsakymu Nr. 61 (toliau – STR 2.06.01:1999 „Miestų, miestelių ir kaimų susisiekimo sistemos“), trūkstamas stovėjimo vietų skaičius bus tikslinamas techninio projekto rengimo metu, o šiam sklypui reikalingos 59 automobilių stovėjimo vietos. Pagal šiuo metu galiojančio statybos techninio reglamento STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. birželio 17 d. įsakymu Nr. D1-533, (toliau – STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“) 107 punktą, statant, rekonstruojant ir net remontuojant statinius, turi būti įrengiamos privalomos automobilių stovėjimo vietos, o vien tik nurodytam automobilių stovėjimo vietų skaičiui įrengti reikalingas 1475 kv. m (25 × 59) plotas.
7. Teismas sprendė, kad, ieškovei įsigijus visus žemės sklype esančius pastatus, iš esmės pasikeitė tik pastatų savininkas, todėl valstybinės žemės nuomos sutartis turėjo būti pakeista, joje kaip naująją nuomininkę įrašant ieškovę ir nekeičiant valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygų. Teismas, atsižvelgdamas į tai, kad įstatymai ar poįstatyminiai aktai neįtvirtina jokių planų teikimo, pasikeitus valstybės išnuomotame žemės sklype visų esančių pastatų savininkui, atsakovės reikalavimą pateikti jai žemės sklypo planą su išskirtomis perleidžiamiems statiniams eksploatuoti reikalingomis žemės sklypo dalimis pripažino neteisėtu ir nepagrįstu.
8. Teismas pažymėjo, kad atsakovės veiksmai, kai ji 2016 m. vasario 5 d. sutiko dėl ginčo valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo naujai pastatų savininkei, o paskui atsisakė tai padaryti, keldama įstatymuose ar poįstatyminiuose aktuose nenustatytus reikalavimus, pažeidė ieškovės teisėtus lūkesčius. Minėtu sutikimu atsakovė išreiškė kompetentingo viešojo subjekto valią ir tokiu būdu sudarė sąlygas atsirasti kitam juridiniam faktui – pastatų įsigijimo sandoriui sudaryti, todėl atsakovės neveikimo neigiami padariniai negali būti perkeliami tęstiniais valstybinės žemės nuomos santykiais suinteresuotiems asmenims. Be to, atsakovė nėra ginčijusi detaliojo plano sprendinių dėl suformuoto ginčo sklypo dydžio, 2016 m. kovo 29 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo be varžytynių sutarties Nr. 29/3/2016/VVC bei turto perdavimo–priėmimo akto.
9. Teismas taip pat pabrėžė, kad ieškovės reikalavimas dėl įpareigojimo atsakovei pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį nereiškia atsakovės administracinių funkcijų perėmimo. Ieškovės inicijuotas ginčas su valstybei atstovaujančia institucija dėl valstybinės žemės valdymo teisės įsigijimo yra civilinio pobūdžio, todėl teismas ieškovės reikalavimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo laikė pagrįstu.
10. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovės apeliacinį skundą, 2018 m. balandžio 6 d. sprendimu Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškinį atmetė.
11. Kolegija, remdamasi Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalimi, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, pažymėjo, jog teisės nuomoti valstybinę žemę įstatymo pagrindas – teisėtas šioje žemėje esančių statinių valdymas. Šiuo teisiniu reguliavimu siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Kolegijos vertinimu, vien aplinkybė, jog atsakovė išdavė sutikimą, kad BUAB „Domus Altera“ perleistų ginčo valstybinės žemės sklypo nuomos teisę ieškovei, nesudaro pagrindo teigti, kad ieškovė įgijo nuomos teisę į visą valstybinės žemės sklypą. Atsakovės duotame sutikime yra nurodyta, jog ji sutinka, kad valstybinės žemės sklypo nuomos teisė būtų perleista žemei, kuri reikalinga pastatui – buitiniam korpusui, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), eksploatuoti. Taigi jau tuo metu ieškovė galėjo ir turėjo suprasti, kad nustačius, jog ne visas valstybinės žemės sklypas yra reikalingas ieškovės įsigyjamiems pastatams eksploatuoti, nuomos sutartis su ieškove bus sudaryta tik dėl dalies ginčo žemės sklypo. NŽT, sudarydama naują valstybinės žemės nuomos sutartį su kitu nuomininku ar keisdama jau sudarytą, turi įvertinti kiekvieno nuomininko teisę be aukciono išsinuomoti žemės sklypą, statinių buvimą (nebuvimą) šiame sklype ir pan.
12. Kolegija pažymėjo, jog, priimant ginčijamus sprendimus, ginčo valstybinio žemės sklypo dalyje tarp taškų 8–12 ir 1–3 nebuvo jokių ieškovei nuosavybės teise priklausančių ar nuomojamų pastatų, kurių buvimas šiame valstybinės žemės sklype pagal teisės aktus suteiktų teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, todėl atsakovė pagrįstai sprendė, kad ieškovė neturi teisės be aukciono išsinuomoti visą valstybinės žemės sklypą, ir pagrįstai atsisakė pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį tol, kol ieškovė nepateiks žemės sklypo plano su išskirtomis žemės sklypo dalimis, reikalingomis ieškovei priklausantiems statiniams eksploatuoti.
13. Kolegija taip pat pabrėžė, jog iš VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašų matyti, kad ieškovė 2017 m. rugsėjo 1 d. ginčo žemės sklype įregistravo naujai pastatytus statinius, unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), nors nei 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo metu, nei 2016 m. birželio 1 d. žemės sklypo patikrinimo metu, nei ginčijamų sprendimų priėmimo metu ginčo žemės sklype nebuvo šių pastatų. Kolegijos vertinimu, ieškovė, ginčo nagrinėjimo pirmosios instancijos teisme metu ginčo žemės sklype pastačiusi ir įregistravusi naujus statinius, siekė dirbtinai sukurti sąlygas įgyti valstybinės žemės nuomos teisę ne aukciono būdu. Ieškovės lūkestis nuomotis visą ginčo valstybinės žemės sklypą ne aukciono tvarka, kai ji ginčo valstybinės žemės sklypą užstatė naujais statiniais nesudariusi valstybinės žemės nuomos sutarties, prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti ginamas teisės aktų nustatyta tvarka (CK 1.137 straipsnio 3 dalis). Ieškovės siekis eksploatuoti bylos nagrinėjimo metu naujai pastatytus statinius savaime nesukūrė teisės ieškovei lengvatine tvarka naudotis visa valstybės žeme. Kolegija pažymėjo, jog ieškovė iš skundžiamų sprendimų turėjo suprasti, kad nėra visų reikalingų sąlygų, kurių pagrindu ji galėtų nuomotis visą ginčo valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, todėl ieškovės tolesni veiksmai įrodo, kad ji naujus statinius pastatė prisiimdama galimas neigiamas pasekmes.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
14. Ieškovė kasaciniu skundu prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. balandžio 6 d. sprendimą ir palikti galioti nepakeistą Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimą, priteisti kasaciniame teisme patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
14.1. Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo teismų išaiškinimų, nes byloje nevertino realaus žemės poreikio ieškovei teisėtai priklausantiems statiniams žemės sklype eksploatuoti. Vertinant sistemiškai CK 6.551 straipsnio 2 dalį, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalį bei Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų 1999 m. kovo 9 d. Vyriausybės nutarimu Nr. 260, (toliau – Taisyklės) 28 punkto 1 dalies nuostatas, darytina išvada, jog valstybinės žemės sklypus nuomoti be aukciono galima tik esant konkrečiam įstatyme nustatytam pagrindui – teisėtam šioje žemėje esančių statinių valdymui. Pagrindinė valstybinės žemės nuomos sąlyga yra pastatų buvimas žemės sklype, o žemės naudojimas pagal nurodytą paskirtį siejamas su būtinumu eksploatuoti statinius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NzAvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-570/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-570/2008">3K-3-570/2008</a>; 2018 m. balandžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018). Lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo 2013 m. vasario 21 d. nutartis administracinėje byloje Nr. A-438-228/2013; Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNDQvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-344/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-344/2011">3K-3-344/2011</a>; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNzYtNjg0LzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-76-684/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-76-684/2018">e3K-3-76-684/2018</a>). Nagrinėjamu atveju apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimų dėl esamiems statiniams eksploatuoti reikalingo žemės sklypo dydžio nustatymo.
14.2. Nesutiktina su apeliacinės instancijos teismo vertinimu, kad ginčo žemės sklypo dalis yra nenaudojama. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, jog būtina valstybinio žemės sklypo išnuomojimo ne aukciono tvarka sąlyga yra ta, kad valstybinės žemės sklypas turi būti reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti ir naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-96/2008; 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NzcvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-577/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-577/2008">3K-3-577/2008</a>; 2011 m. rugpjūčio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNDQvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-344/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-344/2011">3K-3-344/2011</a>; kt.). Taigi, remiantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu ir minėta praktika, išnuomojamas žemės plotas turi būti reikalingas statiniams eksploatuoti ir naudoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Tai reiškia, kad neturi būti reikalaujama, jog valstybinio žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo momentu statiniai jau būtų eksploatuojami (naudojami) pagal paskirtį.
14.3. Ieškovės poreikį naudoti ginčo žemės sklypo dalį, siekiant tinkamai eksploatuoti pagrindinį pastatą, patvirtina imperatyvūs teisės aktų reikalavimai, tačiau į juos nebuvo atsižvelgta apeliacinės instancijos teismui priimant sprendimą. Teisės aktai nustato imperatyvų reikalavimą įrengti pagrindiniam pastatui eksploatuoti būtinas automobilių stovėjimo vietas (statybos techninio reglamento STR 2.02.02:2004 „Visuomeninės paskirties statiniai“, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. vasario 27 d. įsakymu Nr. D1-91, (toliau – STR 2.02.02:2004 „Visuomeninės paskirties statiniai“) 14 punktas, statybos techninio reglamento STR 2.06.01:1999 „Miestų, miestelių ir kaimų susisiekimo sistemos“ 3.1, 2.3 punktai, 10 lentelė, 3.4 punktas ir 11 lentelė). Analogiškas reikalavimas įtvirtintas ir šiuo metu galiojančiame statybos techniniame reglamente STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Bendrieji reikalavimai“ (107 punktas ir 30 lentelė, 123 ir 124 punktai). Želdiniai taip pat turi būti suprojektuoti rengiant teritorijų planavimo dokumentus, siekiant tinkamai eksploatuoti žemės sklype esančius statinius (Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymo 18 straipsnio 1 dalies 6, 8 punktai, 2 dalis, Lietuvos Respublikos želdynų įstatymo 8 straipsnio 3 dalis, 19 straipsnio 1 dalies, 22 straipsnio 1 dalis). Taigi siekiant įgyvendinti vien minimalius reikalavimus pastatui tinkamai eksploatuoti – minimaliam automobilių stovėjimo vietų skaičiui bei minimaliam priklausomųjų želdynų plotui – būtinas ne mažesnis nei 8,883 kv. m žemės sklypo plotas arba ne mažiau nei 96 proc. viso žemės sklypo ploto. Ši žemės sklypo dalis yra skirta administracinio pastato eksploatavimo poreikiams ir ją nuomoti atsakovę įpareigoja Taisyklių 8 punkto 3 dalis, 33 punkto 2 dalis.
14.4. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai konstatavo, kad nuomojamame valstybinės žemės sklype nėra galima nauja statyba, taip netinkamai taikydamas CK 6.550 straipsnio 1 dalies 6 punktą, Taisyklių 30.7 punktą. CK 6.550 straipsnio 1 dalies 6 punktas, Taisyklių 30.7 punktas nustato, jog nuomojamame valstybinės žemės sklype yra leistina naujų statinių ir įrenginių statyba, jei ši statyba atitinka dvi sąlygas: pirma, tokia teisė suteikta nuomos sutartimi; antra, statinių ar įrenginių statyba atitinka galiojančių teritorijų planavimo dokumentų reikalavimus. Nuomininko teisė statyti visame žemės sklype naujus statinius, nurodytus galiojančiuose teritorijų planavimo dokumentuose, yra nustatyta nuomos sutarties 4.1 punkte, o pagrindiniam pastatui eksploatuoti būtinų (privalomų) automobilių stovėjimo vietų statyba žemės sklypo ginčo dalyje įtvirtinta detaliojo plano sprendiniuose, kurie privalomi ir atsakovei (Teritorijų planavimo įstatymo 17 straipsnio 3 dalis). Detaliojo plano sprendiniais ir nuomos sutartimi leista nauja statyba, kuri skirta esamai nuomininko veiklai žemės sklype – 1982 metais pastatyto pastato tinkamam eksploatavimui būtiniems pagalbiniams statiniams (automobilių stovėjimo vietoms), o ne naujai veiklai.
14.5. Apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai netaikė Taisyklių 45 straipsnio 1, 2 dalių, kuriomis remdamasi atsakovė privalėjo atlikti formalius veiksmus – parengti, suderinti su ieškove bei pasirašyti nuomos sutarties pakeitimą, kuriame, nekeisdama kitų nuomos sutarties sąlygų, tarp jų ir sutarties dalyko (žemės sklypo duomenų), įrašyti kaip viso žemės sklypo nuomininke ieškovę.
14.6. Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo suformuotos praktikos. Pagal kasacinio teismo praktiką vien fakto, kad nuomininkas ilgą laiką nenaudoja išsinuomoto valstybinės žemės sklypo pagal jo paskirtį, nepakanka tam, jog nuomotojas galėtų pagal CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punktą nutraukti ginčo žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą, taip pat būtina nustatyti, kad nuomininkas tai darė be objektyvių priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. rugpjūčio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-464-969/2015; 2008 m. vasario 5 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01NC8yMDA4" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-54/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-54/2008">3K-3-54/2008</a>; 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzgvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-378/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-378/2010">3K-3-378/2010</a>; ir kt.). Ginčo žemės sklypo dalies būtinumas eksploatuojant buvusiame sklype esančius pastatus ir kitus statinius daugiau nei du dešimtmečius (nuo 1994 iki 2015 metų) buvo pripažįstamas visų valstybinės žemės patikėtinių. Patvirtinus detaliojo plano sprendinius bei jų pagrindu pačiai atsakovei vietoj buvusio sklypo suformavus žemės sklypą, žemės sklypo naudotojui (nuomininkui) atsirado pareiga naudoti ginčo žemės sklypo dalį ne tik kaip priklausomųjų želdynų, bet ir kaip automobilių stovėjimo vietų, skirtų pagrindiniam pastatui eksploatuoti, zoną (teritoriją). Taigi minėtas laikinas žemės sklypo dalies nenaudojimas pagal galiojančius detaliojo plano sprendinius buvo trumpalaikis ir nulemtas objektyvių priežasčių – būtino termino atlikti atitinkamus projektavimo bei statybos darbus, įskaitant visų būtinųjų suderinimų gavimą. Būtini veiksmai, siekiant įrengti ginčo žemės sklypo dalyje automobilių stovėjimo aikštelę, buvo atlikti per trumpą laiką.
14.7. Apeliacinės instancijos teismas nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos, netinkamai taikydamas procesinius sprendimus, priimtus civilinėse bylose Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-370/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-370/2013">3K-3-370/2013</a>, Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNzYtNjg0LzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-76-684/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-76-684/2018">e3K-3-76-684/2018</a>. Šiose bylose buvo vertinamos situacijos, kai asmenys, kuriems nuosavybės teise nepriklausė savarankiškai funkcionuojantys pastatai ar statiniai, siekė įgyti valstybinės žemės sklypų nuomininko teises siekdami vykdyti komercinę veiklą, neatitinkančią jų turimų laikinų statinių ar statinių fragmentų pagrindinės tikslinės naudojimo paskirties. Tuo tarpu šioje byloje vertinama statinių ir įrenginių, skirtų tarnauti jau esamiems savarankiškai funkcionuojantiems pastatams, statyba, kuri privaloma pagal imperatyvius teisės aktų reikalavimus (CK 2.36 straipsnio 1 dalis, 6.189 straipsnio 1 dalis).
14.8. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė Taisyklių 8 punkto 1–4 dalių, 33 punkto nuostatas. Taisyklių 8 dalies 1 punkto bei 33 punkto normos reglamentuoja atvejus, kai viename valstybinės žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai, kurių kiekvienas sukuria savarankišką valstybinės žemės nuomos teisę. Šiuo atveju visas žemės sklypas buvo suformuotas vienam savarankiškai funkcionuojančiam pastatui eksploatuoti, taigi Taisyklių 8, 33 punktų taikymas yra nepagrįstas.
14.9. Atsakovė davė 2016 m. vasario 5 d. sutikimą perleisti viso žemės sklypo nuomos teisę, neišskiriant jokių žemės sklypo dalių, taip patvirtindama, jog visas žemės sklypas yra suformuotas pagrindiniam pastatui eksploatuoti. CK 6.394 straipsnio 3 dalies nuostatos yra imperatyvaus pobūdžio, todėl, perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-280-611/2016; 2017 m. kovo 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMDMtMzc4LzIwMTc=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-103-378/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-103-378/2017">3K-3-103-378/2017</a>). Nuosavybės teisės į visus žemės sklype esančius statinius perėjo ieškovei 2016 m. balandžio 5 d. sudarius pirkimo–pardavimo sutartį bei perdavimo–priėmimo aktą, todėl jau 2016 m. balandžio 5 d. pagal įstatymą ieškovė buvo įgijusi visas ankstesnės statinio savininkės UAB „Domus Altera“ turėtas teises į žemės sklypą, kylančias iš nuomos sutarties: teisėtai valdyti ir naudoti visą žemės sklypą, bei, remiantis nuomos sutarties 4.1 punktu, statyti žemės sklype esamai veiklai vykdyti reikalingus pagalbinius statinius, nurodytus detaliojo plano sprendiniais, –automobilių stovėjimo vietas.
14.10. Teisėtus ieškovės lūkesčius, jog, įsigijusi visus statinius žemės sklype bei viso žemės sklypo nuomos teisę, ji galės tinkamai eksploatuoti pastatą, įskaitant teisę pastatyti pastatui eksploatuoti būtinas automobilių stovėjimo vietas, suformavo tiek valstybinės žemės patikėtinė atsakovė, tiek ir kitos valstybės bei savivaldos institucijos, suderindamos ir patvirtindamos detaliojo plano sprendinius. Visas žemės sklypas nuo 1993 metų buvo nuomojamas jame esančių statinių savininkams, taip patvirtinant, kad jis visas yra reikalingas statiniams eksploatuoti. Nuomos sutarties 4.1 punkte atsakovė nustatė žemės sklypo naudotojo teisę statyti žemės sklype statinius, nurodytus detaliojo plano sprendiniais. Valstybinės žemės patikėtinė atsakovė taip pat neginčija minėtų detaliojo plano sprendinių, ir tai patvirtina teisėtus lūkesčius eksploatuoti pastatą remiantis privalomais detaliojo plano sprendiniais.
14.11. Apeliacinės instancijos teismo sprendimas turi įtaką bylos nagrinėjime nedalyvavusio asmens – ankstesnės statinių savininkės bei viso žemės sklypo nuomininkės – BUAB „Domus Altera“ teisėms ir pareigoms ir tai yra savarankiškas pagrindas panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 327, 329 straipsniai). Apeliacinės instancijos teismui konstatavus, jog visas žemės sklypas negalėjo būti išnuomotas jame esančių statinių savininkui, tokiu sprendimu yra spręsta, kad BUAB „Domus Altera“ negalėjo tapti viso žemės sklypo nuomininke, ji teisėtai negalėjo įvykdyti savo, kaip pardavėjos, teisinės pareigos perduoti ieškovei 2016 m. kovo 29 d. pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas atitinkantį sutarties dalyką – viso žemės sklypo nuomos teisę.
15. Atsakovė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo atmesti kasacinį skundą, palikti nepakeistą Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. balandžio 6 d. sprendimą. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:
15.1. Teisinis reglamentavimas nuomotino valstybinės žemės sklypo dydį sieja su jo reikalingumu esamiems, o ne būsimiems statiniams naudoti (Taisyklių 3, 31 punktai). Teritorijų planavimo įstatymo nustatyta tvarka parengti ir patvirtinti detalieji planai apibrėžia valstybinės žemės sklypų ribas ir nustato juose vykdomos veiklos ribojimus, bet neįpareigoja atsakingų institucijų išnuomoti būtent tokius suformuotus žemės sklypus. Asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu naudojimu turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. liepos 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzEvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-431/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-431/2006">3K-3-431/2006</a>; 2008 m. kovo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xODAvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-180/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-180/2008">3K-3-180/2008</a>). Šiuo atveju jokių savarankiškai funkcionuojančių statinių valstybinės žemės sklypo dalyje, kurioje augo pieva ir medžiai, nei 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo metu, nei žemės sklypo patikrinimo metu nebuvo, todėl neužstatytos žemės sklypo dalies nuoma ne aukciono būdu negalėjo būti sudaryta.
15.2. Teisės aktai ir teismų praktika nesuteikia teisinio pagrindo nuomoti be aukciono valstybinės žemės sklypus naujų statinių statybai, prie nebaigtų statinių ar kokiems nors statybos darbams atlikti (Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 2 straipsnio 26, 27, 85 ir 90 dalys) ar statomam statiniui eksploatuoti. Tokie veiksmai prieštarautų sąžiningos konkurencijos principui, įtvirtintam Lietuvos Respublikos Konstitucijos 46 straipsnio 4 dalyje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNzAvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-370/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-370/2013">3K-3-370/2013</a>; 2018 m. kovo 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNzYtNjg0LzIwMTg=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-76-684/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-76-684/2018">e3K-3-76-684/2018</a>) (Taisyklių 38 punktas). Taigi vien tai, kad naujų statinių statyba buvo įtvirtinta nuomos sutartyje bei detaliajame plane, nereiškia, jog turi būti nukrypta nuo minėto teisinio reglamentavimo ir teismų praktikos bei ieškovei turi būti suteiktos išskirtinės lengvatinės teisės į valstybinės žemės dalį.
15.3. Ieškovė nepagrįstai kasaciniame skunde nurodo, jog buvo pažeisti jos teisėti lūkesčiai, nes ji žemės sklypo patikrinimo metu bei gavusi atsakovės skundžiamą raštą žinojo apie atsisakymą išnuomoti neužstatytą žemės sklypo dalį, tačiau toliau statė statinius.
15.4. Kasacinio skundo teiginiai dėl nepagrįsto bylos išnagrinėjimo neįtraukus į jos nagrinėjimą BUAB „Domus Altera“ nepagrįsti. NŽT 2016 m. birželio 1 d. atliko žemės sklypo žemės naudojimo patikrinimą vietoje ir, atsižvelgiant į patikrinimo rezultatus, buvo laikyta, kad žemės sklypo dalis, kuri patikrinimo metu buvo neužstatyta statiniais ir nenaudojama jiems eksploatuoti, negalėjo būti išnuomota (CK 6.394 straipsnio 1 dalis).
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl NŽT sutikimo perleisti nuomos teisę teisinės reikšmės ir teismo pareigos ex officio pripažinti NŽT sutikimo dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo ir valstybinės žemės nuomos sutarties kaip niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą
16. Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje nurodytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Valstybinės žemės nuomos sutarčiai, be CK XXIX skyriuje įtvirtintų bendrųjų nuostatų, be kita ko, taikomos Žemės įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytos valstybinės žemės valdymo, naudojimo ir disponavimo ja taisyklės.
17. Teisiniams santykiams dėl valstybinės žemės būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Valstybinės žemės nuomos sandoriai, sudaryti pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas, yra niekiniai visa apimtimi arba ta dalimi, kuria buvo pažeistos imperatyviųjų teisės normų nuostatos, jeigu galima padaryti išvadą, kad sandoris būtų buvęs sudarytas ir neįtraukiant negaliojančios dalies (CK 1.80, 1.96 straipsniai). Analogiški reikalavimai bei teisiniai padariniai taikytini ir administraciniams aktams dėl valstybinės žemės nuomos, priimtiems pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy02NDAtNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-640-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-640-611/2015">3K-3-640-611/2015</a> ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
18. CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų numatytais atvejais. Ši CK nuostata detalizuojama Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, kuriame nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Analogiška nuostata įtvirtinta Taisyklių 28 punkto pirmojoje pastraipoje.
19. Taisyklių 45 punkto pirmoji pastraipa nustato, kad žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. To paties punkto antroji pastraipa nustato, kad, perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis – joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos. Šį valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą pasirašo naujasis nuomininkas ir nuomotojas.
20. Nagrinėjamoje byloje susiklostė tokios aplinkybės, kad 2015 m. gruodžio 23 d. tarp atsakovės NŽT ir BUAB „Domus Altera“ buvo sudaryta valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. 2016 m. vasario 5 d. NŽT Kauno miesto skyrius BUAB „Domus Altera“ prašymu išdavė sutikimą perleisti 0,9255 ha valstybinės žemės sklypo, išnuomoto pagal 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, kuri reikalinga pastatui – buitiniam korpusui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) – eksploatuoti, nuomos teisę bei nurodė, kad naujasis pastato – buitinio korpuso – savininkas per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinius ar įrenginius įregistravimo turi kreiptis į NŽT Kauno miesto skyrių dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo. BUAB „Domus Altera“, gavusi šį atsakovės sutikimą perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, 2016 m. balandžio 5 d. pardavė ieškovei visus ginčo žemės sklype esančius statinius ir perleido valstybinės žemės sklypo nuomos teisę. 2016 m. balandžio 21 d. ieškovė pateikė NŽT Kauno miesto skyriui prašymą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo, tačiau NŽT atsisakė pakeisti valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį.
21. Siekiant teisingai išspręsti tarp ieškovės ir atsakovės kilusį ginčą, visų pirma būtina nustatyti, kokia yra atsakovės NŽT duoto sutikimo dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo teisinė reikšmė ir kokios teisinės pasekmės atsirado davus tokį sutikimą.
22. Sandoriais laikomi asmenų veiksmai, kuriais siekiama sukurti, pakeisti arba panaikinti civilines teises ir pareigas (CK 1.63 straipsnio 1 dalis). Sandoriai gali būti vienašaliai, dvišaliai ir daugiašaliai (CK 1.63 straipsnio 2 dalis). Vienašaliu laikomas sandoris, kuriam sudaryti būtina ir pakanka vienos šalies valios (CK 1.63 straipsnio 1 dalis). Sandorį sudarančio asmens laisva valia gali būti išreikšta žodžiu, raštu, veiksmu ar kitokia valios išreiškimo forma (CK 1.64 straipsnio 1 dalis).
23. Pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punktą valstybinės žemės sklypus įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka išnuomoja NŽT – visais kitais nei Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1–3 punkte nurodytais atvejais. Sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima ir valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas. Taigi šios Žemės įstatymo bei pirmiau nurodytos Taisyklių nuostatos suponuoja, kad NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas turi teisę ne tik priimti sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, bet ir priimti sprendimą pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį ir sudaryti šios sutarties pakeitimus, įskaitant ir duoti sutikimą dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo.
24. Teisėjų kolegijos vertinimu, NŽT Kauno miesto skyriaus išduotas sutikimas perleisti 0,9255 ha valstybinės žemės sklypo, išnuomoto pagal 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, nuomos teisę yra vienašalis sandoris, kuriuo buvo siekiama pakeisti civilines teises ir pareigas, t. y. sukurti teisines pasekmes. Tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismai sprendė, kad šiuo sutikimu buvo suteiktas sutikimas dėl visų valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo, t. y. dėl viso žemės sklypo. Todėl šis vienašalis sandoris sukūrė tokias teisines pasekmes, kad sudarė sąlygas perleisti BUAB „Domus Altera“ nuomininko teises ir pareigas, kylančias iš 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-446, ieškovei; valstybinės žemės nuomininkei BUAB „Domus Altera“ perleidus šias teises ir pareigas ieškovei kartu su nuomininkei nuosavybės teise priklausančiais statiniais, ieškovė tapo 2015 m. gruodžio 23 d. sudarytos valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-446 šalimi – nuomininke. Taigi, įvykus keliems tarpusavyje susijusiems juridiniams faktams, tarp ieškovės ir atsakovės atsirado valstybinės žemės nuomos santykiai. Tokiu būdu valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimas šioje sutartyje įrašant naują nuomininką reiškia tik jau atsiradusių valstybinės žemės nuomos santykių tarp ieškovės ir atsakovės, valdančios valstybinę žemę patikėjimo teise, įforminimą.
25. Šioje nutartyje minėta, kad Taisyklių 45 punkto antroji pastraipa nustato, jog, perleidžiant žemės nuomos teisę į visą žemės sklypą, pakeičiama valstybinės žemės nuomos sutartis – joje įrašomas naujasis nuomininkas, tačiau valstybinės žemės nuomos sutarties sąlygos nekeičiamos, o šį sutarties pakeitimą pasirašo naujasis nuomininkas ir nuomotojas. Taigi, šis Taisyklių punktas suponuoja, kad valstybinės žemės nuomos sutarties nuomininko teisių ir pareigų perleidimas įvykdomas sudarant valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimą tarp naujojo nuomininko ir nuomotojo, joje tik įrašant naująjį nuomininką. Nei Žemės įstatymas, nei šis Taisyklių punktas nedraudžia valstybinės žemės nuomos sutarties nuomininko teisių ir pareigų perleidimo įvykdyti taip, kaip buvo padaryta nagrinėjamoje byloje – NŽT davus sutikimą nuomininkui dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo, valstybinės žemės nuomininko teisės ir pareigos naujajam valstybinės žemės nuomos sutarties nuomininkui perleistos perleidžiant statinius, kurie yra pastatyti ant valstybinės žemės. Be kita ko, toks valstybinės žemės nuomos sutarties nuomininko teisių ir pareigų perleidimo būdas leidžia užtikrinti ir imperatyvios CK 6.394 straipsnio 3 dalies, kuri skirta statinių savininko teisėms užtikrinti, įgyvendinimą.
26. Remdamasi pirmiau šioje nutartyje nurodytais argumentais, teisėjų kolegija sprendžia, kad tarp ieškovės ir atsakovės atsirado valstybinės žemės nuomos sutartiniai santykiai nepriklausomai nuo to, kad jie nebuvo įforminti 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutarties Nr. 8SŽN-446 pakeitimu, šioje sutartyje vietoj buvusio valstybinės žemės nuomininko įrašant naująjį nuomininką.
27. Valstybinės žemės nuomos sutartiniai teisiniai santykiai gali pasibaigti tik įstatymų nustatytais pagrindais (CK IX bei XVIII skyriai, 6.562–6.565 straipsniai). Kasacinis teismas taip pat yra konstatavęs, kad NŽT turi teisę modifikuoti sutartinius valstybinės žemės nuomos santykius – pakeisti jų turinį ar juos nutraukti – tik remdamasi bendrosiomis CK sutarčių teisės bei specialiosiomis žemės nuomos teisinius santykius reguliuojančiomis normomis (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018, 30 punktą). Iš bylos medžiagos galima spręsti, kad nei NŽT, nei ieškovė šių sutartinių santykių nėra nutraukusios ir su tuo susijęs reikalavimas nėra pareikštas šioje byloje. Taip pat NŽT, nors ir grindžia, kad dalis išnuomoto valstybinio žemės sklypo nėra reikalinga statinių eksploatuoti, nėra pareiškusi reikalavimų pripažinti negaliojančiu NŽT išduotą sutikimą dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo ir negaliojančia valstybinės žemės nuomos sutarties dalį.
28. Kaip nurodyta šios nutarties 17 punkte, valstybinės žemės nuomos sandoriai, sudaryti pažeidus imperatyviųjų teisės normų nuostatas, yra niekiniai visa apimtimi arba ta dalimi, kuria buvo pažeistos imperatyviųjų teisės normų nuostatos. Niekinio sandorio teisines pasekmes ir niekinio sandorio faktą teismas konstatuoja ex officio (CK 1.78 straipsnio 5 dalis, 6.227 straipsnio 2 dalis).
29. Kasacinio teismo praktikoje, formuojamoje aiškinant teismo pareigą ex officio konstatuoti niekinio sandorio faktą ir teisinius padarinius, išaiškinta, kad tais atvejais, kai yra akivaizdus sandorio negaliojimo pagrindas ir nereikia rinkti papildomų įrodymų, teismas ex officio gali pripažinti sandorį negaliojančiu. Jeigu aplinkybė, kad sandoris yra niekinis, nėra akivaizdi, būtina laikytis bendrųjų įrodinėjimo taisyklių. Kai sandoris ar aktas nėra akivaizdžiai niekinis, teismas imtis nagrinėti ir spręsti proceso šalių ginčą dėl aplinkybių, suponuojančių kokio nors sandorio ar akto negaliojimą, bei tirti su tuo susijusius įrodymus gali tik esant šalies reikalavimui pripažinti tokį sandorį ar aktą negaliojančiu, pareikštam ieškinio ar priešieškinio forma (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. spalio 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-409/2012; 2015 m. vasario 18 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-51-248/2015; 2017 m. vasario 28 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-48-248/2017 37 punktą).
30. Šios nutarties 18 punkte nurodyta, kad Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas, be kita ko, nustato, kad žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Kasacinio teismo išaiškinta, kad lemiamą reikšmę turi ne sklype esančių statinių teisinio registravimo duomenys, bet faktinės situacijos vertinimas, todėl kiekvienu atveju svarbu įvertinti ir tai, ar žemės sklype vykdoma veikla susijusi su esančio statinio naudojimu, ar numatoma toliau plėtoti šią ar kitokią veiklą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 13 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-153-378/2018 26 punktą ir joje nurodytą teismų praktiką).
31. Byloje nustatytos teisiškai reikšmingos aplinkybės: 2015 m. balandžio 15 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu „Dėl žemės sklypo (kadastro Nr. (duomenys neskelbtini)) (duomenys neskelbtini), Kaune, detaliojo plano patvirtinimo“ buvo patvirtintas detalusis planas, pagal kurį 372 791 kv. m žemės sklypas, esantis Kaune, (duomenys neskelbtini), (2007 m. gruodžio 13 d. išnuomotas BUAB „Domus Altera“) padalytas į 22 sklypus, 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartimi Nr. 8SŽN-446 0,9255 ha ploto žemės sklypas, kurio pagrindinė naudojimo paskirtis – kita, naudojimo būdas – komercinės paskirties teritorijos, išnuomotas 47 metams nuo sutarties sudarymo dienos BUAB „Domus Altera“, šios sutarties 4.1 punktas nustatė teisę statyti tai pačiai veiklai plėtoti reikalingus statinius ir įrenginius, kuriems eksploatuoti išnuomotas žemės sklypas ir jeigu tokia statyba neprieštarauja nustatytam teritorijos tvarkymo režimui; prie šios sutarties kaip neatskiriama jos sudedamoji dalis buvo pridėtas išnuomojamo žemės sklypo planas; byloje nėra pareikštas reikalavimas pripažinti negaliojančia šią sutartį, šios sutarties dalį ar šios sutarties 4.1 punktą; minėtu Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu patvirtintame detaliajame plane nustatytas automobilių stovėjimo vietų įrengimas reikalingas ant išnuomotos valstybinės žemės sklypo esantiems pastatams eksploatuoti pagal teisės aktų reikalavimus, šis detalusis planas galioja ir nėra nuginčytas; 2016 m. vasario 5 d. NŽT Kauno miesto skyrius išdavė sutikimą perleisti 0,9255 ha valstybinės žemės sklypo, išnuomoto pagal 2015 m. gruodžio 23 d. valstybinės žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-446, kuri reikalinga pastatui – buitiniam korpusui (unikalus Nr. (duomenys neskelbtini)) – eksploatuoti, nuomos teisę bei nurodė, kad naujasis pastato – buitinio korpuso – savininkas per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinius ar įrenginius įregistravimo turi kreiptis į NŽT Kauno miesto skyrių dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo; šis NŽT sutikimas galioja ir nėra pareikštas reikalavimas dėl jo ar jo dalies nuginčijimo; 2016 m. kovo 29 d. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo be varžytynių sutartimi Nr. 29/3/2016/VVC bei Nekilnojamojo turto ir nuosavybės teisės į jį perdavimo–priėmimo aktu ieškovė įgijo nuosavybės teisę į žemės sklype Kaune, (duomenys neskelbtini), esančius pastatus ir statinius bei perėmė valstybinės žemės nuomininko teises ir pareigas.
32. Šios nutarties 31 punkte nurodytos aplinkybės teismui neleidžia daryti išvados, kad tiek NŽT sutikimas dėl valstybinės žemės nuomos perleidimo kaip vienašalis sandoris ar jo dalis, tiek valstybinės žemės nuomos sutartis ar jos dalis yra akivaizdžiai niekiniai. Teisėjų kolegijos vertinimu, pats savaime NŽT Kauno skyriaus 2016 m. birželio 1 d. patikrinimo aktas Nr. 8ŽN-144-(14.8.66), ypač vertinant pirmiau nurodytų aplinkybių kontekste, neįrodo, kokia valstybinio žemės sklypo dalis nėra reikalinga ant šio žemės sklypo pastatytiems statiniams eksploatuoti. Todėl teismas negali imtis nagrinėti ir spręsti dėl šių aplinkybių kaip suponuojančių šių sandorių negaliojimą bei tirti su tuo susijusių įrodymų, kai nėra byloje pareikšto kurios nors iš šalių reikalavimo pripažinti tokius sandorius negaliojančiais.
33. Kiti kasacinio skundo argumentai neturi teisinės reikšmės teisiniam bylos rezultatui, taip pat vienodam teisės aiškinimui ir taikymui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.
34. Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad pirmosios instancijos teismas pagrįstai tenkino ieškinį, todėl teisėjų kolegija naikina apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir palieka galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą (CPK 359 straipsnio 1 dalies 3 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
35. Panaikinus apeliacinės instancijos teismo sprendimą turi būti perskirstomos bylinėjimosi išlaidos, susidariusios šios instancijos teisme (CPK 93 straipsnio 5 dalis). Iš civilinės bylos medžiagos matyti, kad atsakovė ginčijo pirmosios instancijos teismo priimtą sprendimą, ieškovė atsiliepimo į atsakovės apeliacinį skundą nebuvo pateikusi. Apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į tai, kad atsakovė nepateikė patirtas išlaidas patvirtinančių įrodymų, jų atlyginimo nepriteisė. Iš nurodytų aplinkybių matyti, kad apeliacinės instancijos teisme nesusidarė išlaidų, kurias nagrinėjamu atveju reikėtų perskirstyti.
36. Ieškovė pateikė prašymą atlyginti jai kasaciniame teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas: 105 Eur sumokėto žyminio mokesčio, 2420 Eur už kasacinio skundo parengimą. Atsižvelgiant į ieškovės pateiktus dokumentus, jai priteistina 105 Eur sumokėto žyminio mokesčio. Prašomo priteisti bylinėjimosi išlaidų už kasacinio skundo parengimą atlyginimo dydis viršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.), 8.13 punkte nurodytą dydį, todėl, tenkinus kasacinį skundą, ieškovei priteistina 2038,74 Eur iš Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos. Bendrai ieškovei priteistina suma sudaro 2143,74 Eur.
37. Bylą nagrinėjant pirmosios instancijos teisme bei kasaciniame teisme yra patirta 3,53 Eur bylinėjimosi išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, Kauno apygardos teismo pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu) (CPK 79 straipsnis, 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas, 92 straipsnis). Ieškovės kasacinį skundą tenkinus, šių išlaidų atlyginimas priteistinas iš atsakovės.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 3 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. balandžio 6 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 11 d. sprendimą.
Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) 2143,74 Eur (du tūkstančius vieną šimtą keturiasdešimt tris Eur 74 ct) ieškovei uždarajai akcinei bendrovei Verslo vystymo centrui (j. a. k. 304166848) bylinėjimosi išlaidų, patirtų kasaciniame teisme, atlyginimo.
Priteisti iš atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (j. a. k. 188704927) valstybei 3,53 Eur (tris Eur 53 ct) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo. Ši valstybei priteista suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos (j. a. k. 188659752) biudžeto pajamų surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Danguolė Bublienė
Sigita Rudėnaitė
Vincas Verseckas
