Dėl preliminariosios būsimo buto pirkimo-pardavimo sutarties teisinio kvalifikavimo

Civilinė byla Nr. e3K-3-434-695/2018

Teisminio proceso Nr. 2-10-3-01022-2016-0

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.1; 2.6.8.4; 2.6.8.8; 2.6.8.9; 2.6.11.2; 2.6.11.6

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2018 m. lapkričio 21 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Gražinos Davidonienės, Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas ir pranešėjas) ir Algirdo Taminsko,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. M. ir V. M. kasacinį skundą dėl Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. gegužės 10 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų R. M. ir V. M. ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Auksinės kopos“ dėl pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimo ir nuosavybės teisės į butą bei žemės sklypo dalį pripažinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties teisinio kvalifikavimo.

2. Ieškovai prašė teismo patvirtinti jų su atsakove sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį dėl buto (duomenys neskelbtini) ir 1/112 dalies, įeinančios į bendrąją dalinę nuosavybę, žemės sklypo (duomenys neskelbtini) nepatvirtinus pirkimo–pardavimo sutarties, pripažinti ieškovams nuosavybės teisę į šį nekilnojamąjį turtą; nustatyti ieškovams solidariąją prievolę sumokėti atsakovei 39 000 Eur už butą bei už 1/112 dalį žemės sklypo.

3. Ieškovai teigė, kad atsakovės atstovui jie nurodė, jog juos domina butas Šventojoje, kainuojantis iki 40 000 Eur. Atsakovės atstovas teigė, jog už tokią sumą galima įsigyti 37,5 kv. m butą antrame, trečiame arba ketvirtame namo aukšte, o analogiškos kvadratūros butas pirmame namo aukšte pabrangsta 2000 Eur dėl maumedžio terasos ir rakinamos terasos dalies. Atsakovės atstovas nurodė, jog parduodami butai bus su daline apdaila, reguliuojamu šildymo bloku, bus galimybė atskirai reguliuoti grindinį šildymą. Atsakovės atstovas žodžiu garantavo, jog 2016 m. vasarą ieškovai galės gyventi bute. Po šio pokalbio su atsakovės atstovu ieškovai sutarė pirkti 37,5 kv. m butą už 42 000 Eur. 2015 m. spalio 19 d. ieškovai su atsakove sudarė preliminariąją nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią sutarė, jog ieškovai sumokės 3000 Eur avansą, o likusią sumą jie sumokės pasirašant notarinę sutartį 2016 m. liepos 1 d. Preliminariosios sutarties 4.4 punktu atsakovė įsipareigojo nuo 2016 m. sausio 31 d. leisti ieškovams įsirengti butą ir ši sąlyga buvo svarbi ieškovams, nes buto pirkimas buvo siejamas su šeimos pagausėjimu ir galimybe poilsiauti prie jūros. Ieškovai nesiekė laikinai pagyventi bute. Šalims nustačius galimybę įsirengti butą savomis lėšomis nuo konkrečios dienos, ieškovai suvokė, kad įsirengs savo, ne kito asmens butą. Atsakovė aiškiai suprato, kad konkretus butas bus įrengtas ieškovų lėšomis.

4. 2016 m. balandžio mėnesį buto įrengimo darbams einant į pabaigą tapo akivaizdu, jog namas artimiausią vasarą nebus pabaigtas. 2016 m. birželio, liepos mėn. atsakovės atstovas dėl nesuprantamų priežasčių ėmė ignoruoti ieškovų telefono skambučius, žinutes, elektroninius laiškus. 2016 m. rugsėjo mėnesį atsakovės atstovas ir toliau vengė sudaryti pagrindinę sutartį ir tik 2016 m. lapkričio 3 d. ieškovams reikalaujant jiems buvo pateikta sutartis, kurioje buvo nurodyta 50 000 Eur suma. Ieškovai nurodė, jog atsakovė nekvestionavo pardavimo fakto, o savarankiškai pakeitė kainą.

5. Atsakovė priešieškiniu prašė iškeldinti ieškovus iš buto su visais daiktais.

6. Atsakovė nurodė, kad ieškovams butas nebuvo perduotas nuosavybėn, nesudarytas buto priėmimo–perdavimo aktas, kaip to reikalaujama pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.398 straipsnio 1 dalį. Preliminariojoje sutartyje šalys aiškiai aptarė, kad nuosavybės teisė į butą bus perduodama tik po pagrindinės sutarties sudarymo ir atsiskaitymo už jį.

7. Atsakovė teigė, kad ieškovų nurodomos aplinkybės dėl terasos, šildymo bloko, atskirai reguliuojamo grindų šildymo įrengimo, t. y. kad jų įregimas įeina į sutartą kainą, yra nepagrįstos. Atsakovė po preliminariosios sutarties sudarymo pasiūlė ieškovams papildomai įsigyti dujinio katilo valdymo modulį už papildomą kainą ir ieškovai informavo atsakovę, kad jiems jo reikia, taigi ieškovai siekia visą papildomą įrangą ir pagerinimus gauti nemokamai.

8. Atsakovė pabrėžė, kad siūlė ieškovams grąžinti avansą ir atlyginti nuostolius pagal juridinę galią turinčius dokumentus, todėl ieškovų nurodytos aplinkybės, jog atsakovė ketina užvaldyti ieškovų pagerinimus ginčo bute ar padidinti sutarties kainą, nepagrįsti. Ieškovai po preliminariosios sutarties pasibaigimo buvo informuoti, kad atsakovė dėl papildomai patirtų išlaidų, t. y. pagerintos vitrinos, terasos iš maumedžio, dujų valdymo modulių ir t. t., kurie padidino namo savikainą, ketina didinti visų butų kainas.

9. Pasibaigus preliminariajai sutarčiai ir nelikus prievolės sudaryti pagrindinę sutartį, šalys turi teisę tartis dėl kitų sandorio sąlygų. Preliminarioji sutartis negali būti pripažįstama pagrindine, t. y. pirkimo–pardavimo, sutartimi. Butas nebuvo perduotas ieškovams, šie po preliminariosios sutarties pasibaigimo laukė penkis mėnesius, kol nusprendė kreiptis į teismą.

10. Ieškovė turi aukštąjį teisinį išsilavinimą, todėl turėjo suprasti preliminariosios sutarties teisines pasekmes bei žinoti riziką įsirengiant butą nesudarius pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

11. Palangos miesto apylinkės teismas 2017 m. lapkričio 23 d. sprendimu ieškinį tenkino – pripažino šalių 2015 m. spalio 19 d. preliminariąją nekilnojamojo daikto – buto (duomenys neskelbtini) bei 1/112 dalies, įeinančios į bendrąją dalinę nuosavybę, žemės sklypo (duomenys neskelbtini) pirkimo–pardavimo sutartį Nr. 07 pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, nustatė ieškovams solidariąją prievolę sumokėti UAB „Auksinės kopos“ likusią kainos dalį, t. y. 39 000 Eur, už nurodytą nekilnojamąjį turtą, o priešieškinį atmetė.

12. Teismas nurodė, kad atsakovei UAB „Auksinės kopos“ nuosavybės teise priklauso butas, esantis (duomenys neskelbtini) bei 2016 m. lapkričio 17 d. priklausė 27/28 dalys žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini). 2015 m. spalio 19 d. šalys sudarė preliminariąją nurodyto buto pirkimo–pardavimo sutartį, kurios 3.1 punktu sutarė buto kainą – 42 000 Eur. Šalys buvo sutarusios, jog pagrindinė nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta iki 2016 m. liepos 1 d. Pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis iki nurodytos dienos nesudaryta, tačiau 2016 m. lapkričio 3 d. atsakovė elektroniniu paštu pateikė ieškovei pasirašyti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje buvo nustatyta 50 000 Eur ginčo buto kaina.

13. Pagal ieškovės nurodytas aplinkybes, kad butą ieškovai Palangoje norėjo įsigyti šeimos gerovei, teismas sprendė, kad ieškovų tikslas įsigyti butą buvo jų asmeniniams ir šeimos poreikiams tenkinti. Dėl šių aplinkybių preliminarioji ginčo buto pirkimo–pardavimo sutartis vertintina kaip vartojimo sutartis ir ginčo teisiniams santykiams taikomos ne tik bendrosios pirkimo–pardavimo santykius reglamentuojančios CK normos (CK 6.305–6.349 straipsniai), specialiosios normos, reglamentuojančios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.392–6.401 straipsniai), bet ir vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančios teisės normos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis) bei nesąžiningų sutarčių sąlygų kontrolę reglamentuojančios teisės normos (CK 6.188 straipsnis).

14. Preliminariosios sutarties šalių valia yra aiški – iki nustatyto termino sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį joje aptartomis sąlygomis. Šiuo atveju buvo vykdomos tokios preliminariosios sutarties sąlygos: ieškovė įvykdė sąlygą sumokėti dalį ginčo buto kainos, t. y. 3000 Eur avansą, atsakovei (preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 3.1.1 punktas), o atsakovė leido ieškovei įsirengti ginčo butą (preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 4.4 punktas). Kaip ieškovai patys teigia, jie iš viso ginčo butui įrengti išleido apie 25 000 Eur. Ieškovai pateikė įrodymus, pagrindžiančius didžiąją dalį šių išlaidų. Ieškovai iš asmeninių lėšų įrengė visą butą, t. y. atliko viso buto apdailą, apstatė butą baldais, buitine technika ir kt. Pagal preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį atsakovė buvo įsipareigojusi nuo 2016 m. sausio 31 d. leisti ieškovei įsirengti butą. Iš šalių susirašinėjimo matyti, jog dar iki 2016 m. sausio 31 d. atsakovė leido ieškovei įrengti ginčo butą, t. y. dar 2015 m. spalio mėn. šalys bendradarbiavo dėl šio buto įrengimo (fasado, šildymo, ventiliacijos, durų ir kt.). Ši aplinkybė parodo rimtą ir tikrą atsakovės ketinimą parduoti ieškovei ginčo butą. Atsakovė turėjo numatyti, jog, neparduodama ieškovams buto, privalės atlyginti jiems visas šio turto pagerinimo išlaidas, kad ir kokio dydžio jos būtų, tačiau preliminariojoje sutartyje šalys šių aplinkybių neaptarė.

15. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 5.7 punktu šalys susitarė, kad sutarties pakeitimai turi būti sudaromi rašytiniu abiejų šalių susitarimu, todėl ieškovai turėjo pagrindą manyti, kad atsakovė vienašališkai preliminariosios ar būsimos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų nekeis, dėl to nebus kliūčių įforminti nuosavybės teisės į ginčo butą perdavimą pas notarą.

16. Ieškovė tinkamai vykdė prisiimtus įsipareigojimus, nustatytus preliminariojoje sutartyje, ir veikė laikydamasi sąžiningumo principo (CK 6.163 straipsnio 1 dalis, 6.158 straipsnio 1 dalis). Atsakovė pažeidė preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas vienašališkai pakeisdama šios sutarties sąlygą – nekilnojamojo turto kainą – ir atsisakydama sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pagal preliminariosios sutarties sąlygas. Preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 5.7 punktu šalys susitarė, jog sutarties pakeitimai turi būti sudaromi rašytiniu abiejų šalių susitarimu. Taigi, tokiais savo veiksmais atsakovė pažeidė ieškovės teises ir teisėtus interesus.

17. Atsakovės elgesys vertintinas kaip nesąžiningas ieškovų atžvilgiu. Ieškovų valia buvo įsigyti ginčo butą už sutartą 42 000 Eur kainą. Jei šalys susitaria dėl turto kainos, ji negali būti keičiama vienos šalies valia. Atsakovė, vienašališkai pakeisdama ginčo buto kainą, pažeidė ne tik preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, bet ir ieškovų teisėtus lūkesčius (CK 1.2 straipsnio 1 dalis).

18. Teismas atmetė atsakovės argumentą, jog pakeldama buto kainą preliminariosios sutarties ji nepažeidė, nes sutartis jau buvo pasibaigusi, todėl išnyko ir visi šalių įsipareigojimai pagal šią sutartį. Teismas nurodė, kad šalys iki preliminariojoje sutartyje nurodyto termino pagrindinės sutarties nesudarė dėl atsakovės kaltės. Ieškovė ne kartą ragino atsakovės atstovą P. S. susitikti ir pasirašyti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau dėl neaiškių priežasčių atsakovės atstovas vengė įgyvendinti pagrindinę preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygą, nors nebuvo jokių kliūčių šalims pasirašyti sutartį pas notarą. Iš į bylą pateikto šalių susirašinėjimo, šalių paaiškinimų matyti, kad preliminarioji sutartis, pasibaigus joje nustatytam pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminui, toliau abiejų šalių buvo vykdoma, t. y. šalys toliau bendravo dėl buto įrengimo ir tarėsi dėl pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą, todėl atmestinas atsakovės argumentas, kad sutartis buvo pasibaigusi. Jau pasibaigus preliminariojoje sutartyje nustatytam pagrindinės sutarties sudarymo terminui, atsakovė pakėlė ginčo buto kainą, todėl būtent atsakovės atsisakymas vykdyti preliminariosios sutarties sąlygą dėl buto kainos lėmė pagrindinės sutarties nesudarymo notarine tvarka faktą.

19. Atsakovė, būdama ginčo buto pardavėja ir planuodama investuoti papildomų lėšų į ginčo butą ar namo, kuriame yra šis butas, aplinkos tvarkymą, preliminariojoje pirkimo–pardavimo sutartyje galėjo ir turėjo nurodyti, jog buto kaina gali atitinkamai pasikeisti, arba raštu dėl to susitarti su ieškove. Atsakovė dar derybų su ieškove metu nustatė vienokią buto kainą, su šia ieškovė sutiko, šią kainą šalys įtvirtino preliminariojoje sutartyje, tačiau vėliau atsakovė buto kainą savo nuožiūra pakeitė ir pateikė pirkėjai pasirašyti pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje nurodyta daug didesnė – 50 000 Eur – parduodamo buto kaina.

20. Atsakovė nurodė ieškovei, jog buto kaina padidėjo dėl to, jog atsakovė namo statybos ir ginčo buto įrengimo metu patyrė papildomų išlaidų, t. y. įrengė dujų valdymo modulį, įstiklino terasą, įstatė jos duris ir kt. Ieškovė pripažino sutikusi, jog atsakovė papildomai įrengtų dujų valdymo modulį, už kurį atsakovei būtų papildomai sumokėta 300 Eur. Dėl terasos iš maumedžio ieškovė pasisakė, jog jau su atsakovės atstovu derantis dėl ginčo buto kainos buvo sutarta, kad prie ieškovės buto bus priskirta terasa už papildomą kainą, t. y. butas kainuos ne 40 000 Eur, o 42 000 Eur, tačiau ieškovė neįrodė buvus tokį šalių susitarimą. Ieškovė teismo posėdžio metu pažymėjo, jog už įstiklintą terasą geranoriškai sutiktų atsakovei sumokėti 300–400 Eur.

21. Atsakovė turėjo įrodyti, kad buto kaina buvo pakelta dėl to, jog šalys žodžiu sutarė, kad bute už papildomą kainą bus įrengtas dujinio katilo valdymo modulis, be to, buvo pagerintos vitrinos, terasos durys. Taip pat atsakovė turėjo įrodyti, kokia suma buto kaina padidėjo atlikus minėtus pagerinimus, bei šios sumos pagrįstumą. Atsakovė minėtų aplinkybių neįrodinėjo. Kita vertus, toks šalių susitarimas turėjo būti įformintas raštu (preliminariosios pirkimo–pardavimo sutarties 5.7 punktas). Atsakovė galėjo apskritai negerinti vitrinos, neįrengti terasos iš maumedžio, dujų valdymo modulio, tačiau šiuos darbus atliko žinodama, jog dėl jų gali keistis ginčo buto pardavimo kaina, o ieškovai daugiau nei 42 000 Eur mokėti už ginčo butą neketina. Atsakovei neįrodžius, jog su pirkėja buvo sutarta, kad dėl minėtų pagerinimų ginčo buto kaina gali daug padidėti, preliminariojoje sutartyje nustatytos esminės būsimos pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos – turto pardavimo kainos – vienašališkas pakeitimas laikytinas nepagrįstu ir pažeidžiančiu ieškovės teises bei teisėtus interesus.

22. Nors atsakovė tvirtina, kad sutiktų grąžinti ieškovams jų patirtas ginčo buto pagerinimo išlaidas, pagrįstas atitinkamais dokumentais, tačiau šalys viso bylos nagrinėjimo metu dėl atlygintinų nuostolių dydžio nesusitarė. Ieškovai nurodė patyrę apie 25 000 Eur išlaidų, iš kurių 18 000 Eur išlaidas gali pagrįsti rašytiniais įrodymais, tačiau jie neturi rašytinių įrodymų dėl virtuvės įrengimo ir kitų išlaidų, todėl šie pagerinimai turėtų būti įvertinti eksperto. Tačiau teismo posėdžio metu atsakovės atstovas paaiškino, jog tokio dydžio, kaip nurodo ieškovai, turto pagerinimo išlaidų atsakovė nenorėtų atlyginti, nes jos nepagrįstos, akivaizdžiai per didelės. Atsakovė neatsižvelgia į tai, jog ieškovai ginčo butą įrenginėjo galbūt neatsižvelgdami į statybinių medžiagų, baldų, įrangos, darbų kainą, o siekdami geriausiai įsirengti savo būsimą butą. Taigi, nors atsakovė galimai ir atlygintų didžiąją dalį atsakovų patirtų išlaidų, tačiau, tikėtina, ne visas, ir toks atlyginimas nekompensuotų ieškovų sugaišto laiko bei atlikto darbo, todėl taikytinas ne nuostolių atlyginimo institutas, o ieškovų nurodomas jų pažeistos teisės gynimo būdas, kurio tikslas – nuosavybės teisės į ginčo butą pripažinimas.

23. CK 6.401 straipsnis taikomas tik esant dar nepastatytam gyvenamajam namui ar butui. Ginčo butas yra visiškai įrengtas ir pastatytas, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras suformuotas objektas, todėl nėra galimybės taikyti ieškovų nurodomos CK 6.401 straipsnio 5 dalyje įtvirtintos teisės normos dėl nuosavybės teisės pripažinimo į ginčo butą, kaip į statomą būstą.

24. Atsakovė nepagrįstai ir neteisėtai vengia su ieškovais sudaryti ginčo buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartį notarine forma už preliminariojoje sutartyje nustatytą turto pardavimo kainą. Teismas, atsižvelgdamas į išskirtines šios bylos aplinkybes, t. y. preliminariosios sutarties sąlygas bei šios sutarties šalių faktiškai atliktus veiksmus ir elgesį vykdant preliminariąją sutartį, sprendžia, jog yra pagrindas pripažinti preliminariąją sutartį pagrindine ginčo buto su dalimi žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartimi.

25. Atsakovei perdavus sutarties dalyką – butą ir ieškovams iš dalies už jį atsiskaičius, šalys atliko veiksmus, būdingus sudarant pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį. Nors už butą nėra sumokėta visa kaina, tačiau, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties pripažinimo pagrindine, turi būti atsižvelgta į visos buto kainos nesumokėjimo priežastis. Pagal bylos duomenis ir šalių paaiškinimus nustatyta, jog ieškovai visada buvo pasirengę sumokėti likusią ginčo buto kainos dalį (39 000 Eur) atsakovei, tačiau to nepadarė, nes atsakovė nesąžiningai atsisakė parduoti ginčo butą už šalių sutartą kainą, be to, ieškovai turėjo abejonių dėl to, ar butas nėra parduotas kitiems asmenims, nebuvo užtikrinti, ar tokiu atveju galės atgauti pinigus, kai atsakovė elgiasi nesąžiningai ir net nesutinka atlyginti visų ieškovų patirtų buto įrengimo ir pagerinimo išlaidų. Tokios priežastys laikytinos pakankamai pagrįstomis. Be to, ieškovai patys ieškiniu šioje byloje kelia reikalavimą nustatyti jiems prievolę sumokėti atsakovei likusią buto kainos dalį. Siekiant apsaugoti ieškovų, kaip vartotojų, interesus bei priimant sprendimą pritaikyti teisę taip, jog ieškovų tikslas įgyti nuosavybės teisę į ginčo butą būtų pasiektas, galima spręsti, jog 2015 m. spalio 19 d. šalys sudarė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį (CK 6.396, 6.397 straipsniai). Ieškovams butas faktiškai buvo perduotas valdyti, todėl, esant įsipareigojimui parduoti daiktą, tai laikytina daikto pirkimu ir pardavimu, taigi ieškovai turi teisę reikalauti patvirtinti sutarties sudarymą (CK 6.309 straipsnio 3 dalis).

26. Lingvistiškai aiškinant sutartyje pavartotas žodis ne „įrenginėti“, o „įsirenginėti“ ta prasme, jog ieškovei leista įrengti ne atsakovės, o savo pačios butą, todėl kritiškai vertintini atsakovės argumentai, jog ieškovė pati prisiėmė riziką atlikti įrengimo darbus ne savo bute. Ieškovai, skaitydami tokią sutarties sąlygą, kurią, kaip nustatyta iš šalių paaiškinimų, įrašė ir pasiūlė atsakovė, galėjo pagrįstai tikėtis ir manyti, jog butas yra perduodamas jiems kaip jų turtas, o pagrindinės sutarties pasirašymas pas notarą yra tik formalumas, būtinas nuosavybės teisei į šį butą įregistruoti.

27. Nagrinėjamu atveju galima peržengti ieškinio reikalavimų ribas ir rezoliucinę dalį išdėstyti kitaip, nei nurodyta ieškovų reikalavimuose. Pripažinus šalių preliminariąją sutartį pagrindine sutartimi, iš esmės bus pasiektas toks pats tikslas, kokio ieškovai siekė, reikšdami ieškinyje suformuluotus reikalavimus dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo galiojančia ir nuosavybės teisės pripažinimo.

28. Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal atsakovės apeliacinį skundą, 2018 m. gegužės 10 d. sprendimu ieškinį atmetė, o priešieškinį tenkino – iškeldino ieškovus su visais daiktais iš buto (duomenys neskelbtini).

29. Kolegija nurodė, kad šalys 2015 m. spalio 19 d. aiškiai įsipareigojo ateityje, t. y. iki 2016 m. liepos 1 d., sudaryti buto ir dalies žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį. Termino, iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, nustatymas patvirtina šalių valią pirkimo–pardavimo sutartį sudaryti ateityje. Preliminariosios sutarties pasirašymo metu atsakovė neturėjo subjektinės teisės į daiktą, tokią teisę ji įgijo 2016 m. kovo 29 d. Taigi 2015 m. spalio 19 d. sutartis nėra pirkimo–pardavimo sutartis CK 6.305 straipsnio prasme, ji kvalifikuotina kaip preliminarioji sutartis dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje (CK 6.165 straipsnis).

30. Atsakovė neneigia, jog ieškovams buvo leista patekti į butą ir atlikti apdailos darbus, nes tai buvo nurodyta ir sutartyje (4.4 punktas). Tačiau, kaip pažymėjo atsakovė, tai nebuvo nuosavybės teisių perleidimas. Sutarties 3.2 punkte nustatyta, kad nuosavybės teisė į butą ir žemės sklypo dalį pereina nuo perdavimo–priėmimo akto pasirašymo. Leidimas atlikti darbus iki pagrindinės sutarties pasirašymo nėra nuosavybės teisės įgijimas. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-521/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-521/2012">3K-3-521/2012</a>; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-287-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-287-611/2015">3K-3-287-611/2015</a>; ir kt.).

31. Egzistavo objektyvios kliūtys sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl nors šalys ir atliko veiksmus, turinčius nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties požymių, tačiau tai nesudaro pagrindo šalių susitarimą kvalifikuoti kaip pagrindinę sutartį. Taigi, nenustačius aplinkybės, jog butas ir žemės sklypas buvo perduoti ieškovams nuosavybės teise, nėra pagrindo daryti išvadą, kad egzistuoja CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatyta sąlyga.

32. Kolegija pritarė pirmosios instancijos teismo išvadai, jog CK 6.401 straipsnio normos taikomos tik esant dar nepastatytam gyvenamajam namui ar butui, kurio pastatymą finansuoja pirkėjas sutartyje nustatytomis sąlygomis, todėl nėra pagrindo jos taikyti ieškovų reikalavimui dėl buto nuosavybės teisės pripažinimo pagal šią teisės normą. Preliminariosios sutarties pasirašymo metu butas jau buvo pastatytas ir turėjo unikalų numerį. Ieškovai buto pastatymo nefinansavo.

33. Ieškovai yra fiziniai asmenys, atsakovė – profesionali verslininkė, besiverčianti nekilnojamojo turto statyba bei prekyba. Ieškovai ketino įsigyti vieną objektą, nurodė, kad ginčo patalpas pirko savo asmeniniams poreikiams tenkinti. Šių aplinkybių neneigė ir atsakovė, kuri neįrodė ieškovų ketinimo ginčo patalpas pirkti kitais nei asmeninio naudojimo tikslais (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 178, 185 straipsnis). Taigi, tarp šalių susiklostė vartojimo santykiai. Preliminarioji sutartis atitinka visus vartojimo sutarties požymius, todėl pirmosios instancijos teismas pagrįstai šią sutartį kvalifikavo kaip vartojimo sutartį (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>; 2015 m. balandžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-187-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-187-611/2015">3K-3-187-611/2015</a>; kt.).

34. Pagal kasacinio teismo praktiką ikisutartiniuose santykiuose taikomas vartojimo sutarties institutas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>). Atsakovės argumentas, jog pirmosios instancijos teismas, spręsdamas dėl vartojimo sutarties, vadovavosi nebegaliojančiomis teisės normomis, yra pagrįstas, tačiau ir galiojančios teisės normos suteikia galimybę preliminariąją sutartį pripažinti vartojimo sutartimi.

35. Kadangi CK 6.165 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta speciali dėl nepagrįsto atsisakymo ar vengimo sudaryti pagrindinę sutartį nukentėjusios preliminariosios sutarties šalies teisių apsaugos priemonė, tai ieškovai, siekdami apginti savo dėl atsakovės nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį pažeistas teises, priešingai nei buvo nuspręsta pirmosios instancijos teismo, negalėjo, remdamiesi bendrosiomis CK 1.138 straipsnio nuostatomis, rinktis civilinių teisių gynimo būdo savo nuožiūra ir, įvardydami tai kaip nuostolių, nustatytų CK 6.165 straipsnio 4 dalyje, atlyginimo formą, pagal preliminarųjį sandorį reikalauti pagrindinės sutarties dalyko – buto su priklausiniais – priteisimo natūra, t. y. prievolės pagal preliminariąją sutartį įvykdymo (CK 1.138 straipsnio 4 punktas), o ne nuostolių atlyginimo pinigine išraiška (CK 1.138 straipsnio 6 punktas). Ieškovų pasirinktas ir pirmosios instancijos teismo patenkintas reikalaujamų nuostolių atlyginimo būdas prieštarauja šio teisės instituto esmei, kad nuostoliai – tai asmens patirtos žalos piniginė išraiška. Kasacinis teismas yra nurodęs, jog nuostolius preliminariosios sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį, pažeidimo atveju gali sudaryti nukentėjusios šalies derybose dėl preliminariosios sutarties sudarymo faktiškai turėtos ir įrodytos išlaidos (pvz., dokumentų rengimo, suteiktų teisinių paslaugų apmokėjimo, kelionės ir kt. išlaidos), nebent šalys būtų susitarusios kitaip, o tam tikrais atvejais – ir netiesioginės išlaidos (prarastos konkrečios galimybės piniginė vertė, nesąžiningos ikisutartinių santykių šalies iš savo neteisėto elgesio gauta nauda) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>).

36. Priešieškiniu atsakovė prašė iškeldinti ieškovus iš buto su visais daiktais. Teisėjų kolegija sutiko su atsakovės argumentais, kad atmetus ieškinį egzistuoja visi pagrindai tenkinti priešieškinį.

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

37. Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir palikti galioti pirmosios instancijos teismo sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

37.1. Preliminarioji sutartis nuo pagrindinės skiriasi savo turiniu. Kilus šalių ginčui, teismas turi nustatyti tikruosius šalių ketinimus ir pagal juos kvalifikuoti susitarimą teisės taikymo požiūriu – ar tai preliminarioji, ar pagrindinė sutartis. Sprendžiant šalių ginčą dėl jų sudarytos sutarties kvalifikavimo kaip preliminariosios ar pagrindinės sutarties, ypač svarbu įvertinti sutarties šalių elgesį sąžiningumo aspektu (pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>). Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad butas yra visiškai įrengtas ir suformuotas kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, faktiškai perduotas ieškovams, o šie butą įrengė savo lėšomis, taip pat kad dalis buto kainos yra sumokėta atsakovei. Taigi, nepaisant šalių sutarties pavadinimo „preliminari“, tarp šalių iš esmės buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis, kurioje sutarta vėliau notarine tvarka patvirtinti pirkimo–padavimo sutartį pagal iš anksto sutartas sąlygas. Sutarties 4.4 punktu atsakovė įsipareigojo leisti ieškovams nuo 2016 m. sausio 31 d. įsirengti butą. Taigi jau sudarydami sutartį ieškovai siekė susitarti ne dėl sutarties sudarymo ateityje, o dėl konkretaus nekilnojamojo turto pirkimo, nes nė vienas protingas asmuo, nebūdamas tikras, jog įsigyja butą, nepradėtų įrengti jo savo lėšomis. Šalių valia nėra pasikeitusi iki šiol, t. y. ieškovai iki šiol siekia įgyti nurodytą nekilnojamąjį turtą, o atsakovė turi interesą jį parduoti (tai patvirtina ieškovų sąskaitos išrašas, pirmosios instancijos teismo išvados, atsakovės siųstas ieškovams sutarties projektas, atsakovės interneto puslapyje esantis skelbimas, kad butas parduotas). Faktiniu buto perdavimu ieškovams atsakovė parodė, kad jie gali bute elgtis kaip savame, bei suteikė visas galimybes tai padaryti, t. y. perdavė buto raktus, suteikė pagalbines patalpas medžiagoms ir įrankiams laikyti, patarė, kaip įsirengti butą. Ieškovai elgėsi kaip buto savininkai, t. y. sumokėjo dalį buto kainos, priėmė buto raktus ir įsirengė jį savo lėšomis pagal savo poreikius. Ieškovai nesiekė išbandyti buto, jų valia buvo įsirengti butą sau, o ne pagerinti atsakovei priklausantį turtą. Taigi šalys vykdė pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį.

37.2. Apeliacinės instancijos teismas netaikė kasacinio teismo išaiškinimų, nes nenustatė tikrosios šalių valios, priešingai, ją ignoravo bei buto perdavimą ir įrengimą ieškovų lėšomis laikė nepakankamu pagrindu konstatuoti, jog buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-521/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-521/2012">3K-3-521/2012</a>; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-287-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-287-611/2015">3K-3-287-611/2015</a>). Kasacinis teismas yra nurodęs, kad tais atvejais, kai šalių ketinimai nesutampa, tikriesiems jų ketinimams nustatyti svarbi yra sutarties teksto lingvistinė analizė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2009">3K-3-261/2009</a>). Sutarties 4.4 punkte nustatyta, kad pardavėjas įsipareigoja nuo 2016 m. sausio 31 d. leisti pirkėjui įsirengti butą. Ieškovams buvo suteikta teisė įsirengti butą sau, o ne atsakovei. Tai patvirtina, jog tikrieji šalių ketinimai buvo buto pirkimas ir pardavimas, o ne susitarimas dėl galimybės ateityje sudaryti pagrindinę sutartį.

37.3. Atsakovė, būdama juridinis asmuo, profesionalė nekilnojamojo turto rinkoje, sudarė sutartį su ieškovais, kurie nusprendė įsigyti būstą prie jūros, skirtą šeimos poreikiams tenkinti. Ieškovai ketino auginti savo būsimą vaiką, iki jam sueis treji metai, prie jūros dėl vaikų ūminių kvėpavimo takų ligų prevencijos. Tai, kad gyvenamąjį būstą ieškovai ketino įsigyti ne su vartotojo verslu ar profesija susijusiu tikslu, o šeimos poreikiams tenkinti, lemia, kad sutartis laikytina vartojimo sutartimi ir jai taikytinos pirkėjo (vartotojo) interesus apsaugančios įstatymų nuostatos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MzUvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-435/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-435/2010">3K-3-435/2010</a>; 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>).

38. Atsakovė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti, apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalį dėl vartojimo teisinių santykių pakeisti, pripažįstant, kad 2017 m. spalio 19 d. preliminarioji nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis Nr. 07 nėra vartojimo sutartis ir tarp bylos šalių nesusiklostė vartojimo teisiniai santykiai, kitą apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalį palikti galioti, priteisti iš ieškovų bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:

38.1. Ieškovų pozicija kasaciniame skunde yra nenuosekli, nes jie neginčija preliminariosios sutarties, pripažįsta, kad ji buvo sudaryta, iš jos kildina savo reikalavimą, pripažįsta, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu buvo neįmanoma sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties, tačiau teismo prašo šalių teisinius santykius kvalifikuoti ne kaip kilusius iš preliminariosios sutarties, o kaip lygiagrečiai papildomai susiklosčiusius pirkimo–pardavimo santykius.

38.2. Ieškovai nepagrįstai remiasi kasacinio teismo nutartimis bylose, kuriose šalių prašymai pripažinti preliminariąsias sutartis pagrindinėmis buvo atmesti, ir šios bylos tik patvirtina atsakovės poziciją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-521/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-521/2012">3K-3-521/2012</a>; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-287-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-287-611/2015">3K-3-287-611/2015</a>).

38.3. Šalių sutartis atitinka būtent preliminariosios sutarties (CK 6.165 straipsnis) požymius, nes jos 1 punkte aiškiai įtvirtinta šalių valia ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Preliminariosios sutarties 2.1 punktu šalys susitarė dėl būsimo pagrindinės sutarties dalyko, o 3 punkte įtvirtintos pagrindinės sutarties esminės sąlygos. Preliminariosios sutarties 2.1 punktu šalys aiškiai nustatė terminą, iki kurio turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Preliminarioji sutartis yra rašytinės formos. Taigi pagal kasacinio teismo išaiškinimus tokia preliminarioji sutartis negali būti pripažįstama pagrindine, t. y. pirkimo–pardavimo, sutartimi (pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>). Tais atvejais, kai šalys susitarimu siekia tik susitarti dėl pagrindinės sutarties sudarymo ateityje, neatsiranda pagrindo tokį susitarimą kvalifikuoti kaip pagrindinę sutartį ir reikalauti jį įvykdyti natūra, nes tai prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008).

38.4. Šalys negalėjo sudaryti pagrindinės sutarties, kadangi preliminariosios sutarties sudarymo momentu atsakovas dar nebuvo atlikęs ginčo buto kadastrinių matavimų ir nebuvo kadastrinių duomenų bylos įregistravęs VĮ Registrų centre.

38.5. Preliminariosios sutarties 1 punkte aiškiai (didžiosiomis raidėmis) yra įtvirtintas šalių susitarimas ateityje sudaryti nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį. Vien dėl šios priežasties preliminarioji sutartis negali būti pripažįstama pagrindine, t. y. pirkimo–pardavimo, sutartimi (pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 4 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>; 2009 m. sausio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOC8yMDA5" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-18/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-18/2009">3K-3-18/2009</a>; kt.).

38.6. Ieškovei butas nebuvo perduotas nuosavybėn, nesudarytas buto perdavimo aktas (CK 6.398 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. sausio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOC8yMDA5" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-18/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-18/2009">3K-3-18/2009</a>; 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy02MS8yMDEy" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-61/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-61/2012">3K-3-61/2012</a>). Preliminariosios sutarties 3.2 punktu šalys aiškiai aptarė, kad nuosavybės teisė į butą bus perduodama tik po pagrindinės sutarties sudarymo ir atsiskaitymo už jį. Taigi šalys aiškiai išreiškė savo valią dėl nuosavybės į butą perdavimo momento. Ieškovai neatsiskaitė už butą, tai reiškia, kad aiškiai suprato, jog nuosavybės teisę į butą įgis tik jei bus sudaryta pagrindinė sutartis tarp šalių ir jie bus visiškai atsiskaitę už butą.

38.7. Atsakovė nėra suteikusi teisės ieškovams gyventi bute, buto neperdavė teisės aktų nustatyta tvarka. Ieškovai nemokėjo komunalinių ir eksploatacinių mokesčių. Atsakovė pareikalavo, kad ieškovė grąžintų raktus ir išsivežtų iš buto visus daiktus (jei tokie laikomi bute).

38.8. Ieškovė turi ne tik teisinį išsilavinimą, bet ir dirba nekilnojamojo turto brokere. Ieškovas teismo posėdyje patvirtino, kad sutuoktinė (ieškovė) suprato, jog sutarčiai reikės notarinio patvirtinimo. Taigi nėra pagrindo abejoti, kad ieškovai suprato, jog sudaro ne pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir neperka turto savo nuosavybėn preliminariosios sutarties sudarymo momentu. Šią aplinkybę patvirtina ir ieškovų elgesys – jie sumokėjo tik mažą dalį turto kainos (apie 7 proc.), po preliminariosios sutarties pasibaigimo teiravosi dėl notarinio sutarties patvirtinimo.

38.9. Pasibaigus preliminariajai sutarčiai gali būti keliamas tik nuostolių atlyginimo klausimas (CK 6.165 straipsnio 4 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. rugsėjo 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zOTUvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-395/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-395/2014">3K-3-395/2014</a>). Ieškovai jau pateikė ieškinį dėl nuostolių pagal preliminariąją sutartį atlyginimo (Plungės apylinkės teisme iškelta civilinė byla Nr. e2-2658-973/2018), taigi pripažino, kad savo teises turi ginti per nuostolių atlyginimo institutą.

38.10. Ieškovai savo reikalavimą grindžia negaliojančiu CK 6.188 straipsniu. Preliminarioji sutartis negali būti laikoma vartojimo sutartimi, nes neatitinka CK 6.305 straipsnyje nustatytų ir kasacinio teismo suformuotų vartojimo sutarties požymių (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. vasario 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy02MS8yMDEy" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-61/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-61/2012">3K-3-61/2012</a>; 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>). Vartojimo sutartimi gali būti pripažinta tik būsimo buto preliminarioji sutartis, sudaryta CK 6.401 straipsnio pagrindu. Būtina sąlyga preliminariai būsimo būsto sutarčiai (CK 6.401 straipsnis) taikyti vartotojų interesus apsaugančias specialiąsias teisės normas – asmens siekis apsirūpinti gyvenamuoju būstu. Ieškovai jau turi gyvenamąją vietą – gyvenamąjį namą Vilniuje. Taigi nėra pagrindo teigti, kad butas buvo būtinas ieškovams apsirūpinti gyvenamuoju plotu. Laikinas ir epizodinis gyvenimas negali būti prilyginamas siekiui turėti būstą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-608/2008).

38.11. Ieškovai ieškinio negrindžia nė viena kasacinio teismo nutartimi, kurioje preliminarioji sutartis pagal CK 6.165 straipsnį būtų pripažinta vartojimo sutartimi. Ieškovų nurodytose kasacinėse bylose buvo sprendžiami nepastatyto būsto preliminariųjų sutarčių (CK 6.401 straipsnis) klausimai arba nurodomų bylų aplinkybės iš esmės skiriasi nuo šios bylos (santykiai kilę iš statybinio mišinio pirkimo, rangos teisinių santykių).

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties teisinio kvalifikavimo

39. CK 1.2 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas vienas iš svarbiausių civiliniuose santykiuose galiojančių principų – sutarties laisvės principas. Šis principas, detalizuotas CK 6.156 straipsnyje, suteikia teisę civilinių teisinių santykių subjektams laisvai spręsti, sudaryti jiems konkrečią sutartį ar jos nesudaryti, taip pat pasirinkti, su kuo tą sutartį sudaryti, be to, savarankiškai spręsti dėl sutarties turinio bei formos, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas ar jos turinį nustato imperatyviosios įstatymo normos arba tam tikrų sąlygų reikalauja viešoji tvarka, teisės principai, gera moralė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNzctNjg3LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-177-687/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-177-687/2015">3K-3-177-687/2015</a>).

40. Kasacinis teismas, atskleisdamas konsensualizmo principo esmę ir jo taikymą, pabrėžė, kad sutartinių santykių teisiniam reguliavimui būdingas minimalus šalių valios varžymas, todėl šalys gali laisvai nusistatyti tarpusavio teises bei pareigas, jos taip pat yra laisvos pasirinkdamos formą, kuria išreiškia savo susitarimo turinį (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. vasario 6 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNi02ODYvMjAxNQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-26-686/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-26-686/2015">3K-3-26-686/2015</a>).

41. Civilinės teisės ir pareigos atsiranda iš Civilinio kodekso ir kitų įstatymų nustatytų sutarčių ir kitokių sandorių, taip pat, nors įstatymų ir nenustatytų, bet jiems neprieštaraujančių sandorių (CK 1.136 straipsnio 1 dalis, 2 dalies 1 punktas). Asmenų sudaryta konkreti sutartis gali turėti sąlygų, kurios yra būdingos ne vienai, o keletui įstatymuose nurodytų sutarčių, arba turėti sąlygų, kurios nėra nustatytos įstatymais, bet jiems neprieštarauja. Svarbu, kad sutartys ar jų sąlygos, nors įstatymais nenustatytos, nebūtų niekinės, t. y. nepažeistų įstatymuose nustatytų draudimų ar imperatyvų, su kuriais siejamas sandorių negaliojimas. Kelių sutarčių nuostatas atitinkanti konkreti sutartis apibūdinama kaip mišri. Prievolės atsiranda iš sandorių (CK 6.2 straipsnis), todėl sprendžiant dėl teisių ir pareigų pagal sutartį, dėl atsiradusių prievolių ar atsakomybės, dėl pažeistų teisių gynimo būdų ir kitų klausimų teisiškai yra svarbios ir turi būti įvertinamos visos sutarties sąlygos.

42. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2015 m. spalio 19 d. šalys sudarė sutartį, kurią vadina preliminariąja nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartimi. Ja šalys susitarė, kad iki 2016 m. liepos 1 d. bus sudaryta pagrindinė nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis, bet ji nebuvo sudaryta. Preliminariosios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties 4.4 punktu atsakovė leido ieškovams įsirengti ginčo butą nuo 2016 m. sausio 31 d. ir ieškovė tokius darbus atliko. Ieškovai šioje byloje reiškė reikalavimą patvirtinti jų su atsakove buto ir 1/112 dalies, esančios bendrąja daline nuosavybe, žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutartį, o nepatvirtinus – pripažinti ieškovams nuosavybės teisę į šį nekilnojamąjį turtą; nustatyti ieškovams solidariąją prievolę sumokėti atsakovei 39 000 Eur už butą bei už 1/112 dalį žemės sklypo. Pirmosios instancijos teismas pripažino preliminariąją sutartį pagrindine buto ir žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartimi. Apeliacinės instancijos teismas šalių sudarytą sutartį kvalifikavo kaip preliminariąją sutartį dėl buto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje pagal CK 6.165 straipsnio 1 dalį. Kasaciniame skunde ieškovai nurodo, kad faktiškai tarp šalių buvo sudaryta ne preliminarioji, o pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis. Taigi kasaciniu skundu keliamas klausimas dėl šalių sudarytos sutarties teisinio kvalifikavimo, t. y. ar ji yra preliminarioji ar pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis.

43. CK 6.165 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Preliminariojoje sutartyje šalys turi nurodyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jeigu šis terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo (3 dalis). Jeigu preliminariąją sutartį sudariusi šalis nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, ji privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius (4 dalis). Jeigu šalys per preliminariojoje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti šią sutartį pasibaigia (5 dalis).

44. Kasacinis teismas dėl CK 6.165 straipsnio taikymo yra išaiškinęs, kad preliminarioji sutartis vertinama kaip organizacinė sutartis, kuri priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš jos kyla šalių prievolė aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį. Iš CK 6.165 straipsnyje įtvirtintos preliminariosios sutarties sampratos matyti, kad iš šios sutarties kylančios prievolės dalykas yra asmenų veiksmai, kuriais siekiama sudaryti pagrindinę sutartį. O pagrindinėje sutartyje prievolės dalykas yra veiksmai, kurie arba patys turi vertybės reikšmę (pvz., atlygintinų profesionalo paslaugų teikimo sutartyje), arba veiksmai, kuriais objektas – vertybė – yra perduodamas kitai šaliai (parduodama, mainoma, dovanojama ir pan.). Preliminariosios sutarties objektas yra būsima pagrindinė sutartis, tačiau toks objektas negali būti pripažintas civilinių teisių objektu turtinių teisių požiūriu. Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro reikalingo leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Nustačius, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl tokios sutarties sudarymo ateityje, nėra pagrindo tokio susitarimo kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties ir reikalauti įvykdyti jį natūra. Toks tvirtinimas prieštarautų šalių valiai ir pažeistų sutarties laisvės principą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>). Atitinkamai jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti.

45. Kasacinis teismas yra nurodęs, kad nustatant, ar gali būti šalių susitarimas kvalifikuojamas kaip pagrindinė sutartis ar ne, esminę reikšmę turi šalių atlikti veiksmai, šių veiksmų tikslai, sutarties objekto formavimo specifika (pirmiau nurodytas 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stUC0zODIvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-P-382/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-P-382/2006">3K-P-382/2006</a>; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-521/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-521/2012">3K-3-521/2012</a>; kt.). Kiekvienu atveju reikia įvertinti, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta.

46. Kasacinis teismas taip pat yra išaiškinęs, kad, esant ginčui dėl sutarties turinio bei jos sąlygų, sutartis turi būti aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes. Kartu sutarties sąlygos turi būti aiškinamos taip, kad aiškinimo rezultatas nereikštų nesąžiningumo vienos iš šalių atžvilgiu, būtina vadovautis ir CK 1.5 straipsnyje įtvirtintais bendraisiais teisės principais. Taikant įstatymo įtvirtintas ir teismų praktikoje pripažintas sutarčių aiškinimo taisykles, turi būti kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinta šalių valia, išreikšta joms sudarant sutartis ir prisiimant iš tokių sutarčių kylančius įsipareigojimus. Sprendžiant klausimą, ar sutarties neįvykdė kuri nors šalis ir ar ji atsakinga už neįvykdymą, turi būti atsižvelgiama ir į šalių elgesį prieš ir po sutarties sudarymo: derybas dėl sutarties sudarymo, sutarties vykdymo veiksmus ir šalių tarpusavio santykių praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. gruodžio 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03MDMvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-703/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-703/2013">3K-3-703/2013</a>).

47. Nagrinėjant tikruosius sutarties šalių ketinimus (CK 6.193 straipsnio 1 dalis), derinamas subjektyvusis sutarties aiškinimo principas su jos teksto lingvistine analize; visos sutarties sąlygos turi būti aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą bei jos sudarymo aplinkybes, šalių tarpusavio santykių praktiką, elgesį po sutarties sudarymo ir papročius (CK 6.193 straipsnio 3, 5 dalys). Subjektyvusis sutarties aiškinimo metodas ir teksto lingvistinis aiškinimas sudaro darnią sutarčių aiškinimo metodų sistemą, kuria remiantis nustatomas šalių valios turinys (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. birželio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjkvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-269/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-269/2011">3K-3-269/2011</a>; 2018 m. liepos 12 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-293-611/2018 32 punktą).

48. Tais atvejais, jeigu šalių ketinimai nesutampa, svarbesnė yra sutarties teksto lingvistinė analizė, nes ji gali padėti nustatyti, kurios šalies ketinimai atitinka sutarties lingvistinę prasmę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2009 m. liepos 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yNjEvMjAwOQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-261/2009')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-261/2009">3K-3-261/2009</a>; 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-521/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-521/2012">3K-3-521/2012</a>).

49. Bylos duomenimis, šalių sudaryta preliminariąja nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė įsipareigojo parduoti ieškovams butą Nr. 2, nurodydama unikalų jo numerį, ir žemės sklypo dalį, proporcingą name statomų butų plotui, kuris reikalingas butui naudoti ir eksploatuoti pagal paskirtį. Sutarties 2.1 punkte taip pat nurodyta, kad tikslus parduodamos žemės sklypo dalies dydis bus nustatytas atliekant kadastrinius namo ir buto matavimus ir įtvirtintas pagrindinėje sutartyje šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais, o pirkėjas įsipareigoja įsigyti šį turtą iš pardavėjo ir sumokėti pardavėjui turto kainą šioje sutartyje nustatytomis sąlygomis ir terminais. Sutarties 3.1.1 punktu pirkėjas įsipareigojo sumokėti 3000 Eur avansą, kuris bus įskaičiuotas į turto kainą. Sutarties 3.1.2 punktu šalys sutarė, kad likusią turto kainą, t. y. 39 000 Eur, pirkėjas sumokės pardavėjui per 30 kalendorinių dienų po pagrindinės sutarties pasirašymo. Sutarties 3.2 punktu šalys sutarė, kad nuosavybės teisė į butą, žemės sklypo dalį pirkėjui pereis nuo šio turto perdavimo pirkėjui ir šio turto perdavimo–priėmimo akto pasirašymo. Sutarties 4.1 ir 4.2 punktuose nustatyta šalių atsakomybė tuo atveju, jeigu nebus sudaryta pagrindinė sutartis.

50. Teisėjų kolegija, vertindama šalių sudarytos sutarties tekstą, sprendžia, kad joje yra organizacinio pobūdžio nuostatų ir įsipareigojimų, nes šalys sutarė, kad pagrindinė ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartis bus sudaryta ateityje (įsipareigojimas sudaryti tokią sutartį ateityje), aptartas būsimos pagrindinės sutarties dalykas ir esminės pagrindinės sutarties sąlygos, nustatytas terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis, sutartis sudaryta rašytine forma, kaip tai reikalaujama pagal CK 6.165 straipsnio 2 dalį.

51. Kita vertus, byloje nustatyta, kad preliminariosios nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutarties 4.4 punktu atsakovė leido ieškovams įsirengti ginčo butą nuo 2016 m. sausio 31 d. ir ieškovė tokius darbus atliko, o pasibaigus sutartyje nurodytam pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo terminui, šalys toliau bendravo dėl buto įrengimo ir tarėsi dėl pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą, ieškovė ne kartą ragino atsakovės atstovą pasirašyti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, 2016 m. lapkričio 3 d. atsakovė elektroniniu paštu pateikė ieškovei pasirašyti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje buvo nurodyta didesnė, nei šalys sutarė preliminariojoje sutartyje, ginčo buto kaina. Tai rodo, kad jau po preliminariojoje sutartyje nustatyto termino šalys siekė sudaryti pagrindinę ginčo turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau iš esmės nesutarė dėl vienos iš siekiamos sudaryti sutarties sąlygų – kainos (nutarties 45 punktas). Be to, šalių sudarytoje preliminariojoje sutartyje nustatyta, kad dar turi būti atlikti buto ir namo kadastriniai matavimai, tą bylos nagrinėjimo metu pripažino ir atsakovė. Remiantis VĮ Registrų centro duomenimis, 84 proc. baigtumo namo ir ginčo buto kadastro duomenys nustatyti 2015 m. gruodžio 1 d., o atsakovės nuosavybės teisė į namą įregistruota 2016 m. spalio 26 d.; ginčo butas suformuotas 2016 m. kovo 25 d. Taigi ketinamas įsigyti nekilnojamasis daiktas preliminariosios sutarties sudarymo metu dar nebuvo suformuotas, bet sutartyje vartojama terminija, kad objektas yra statomame name, kad bus tikslinami kadastro duomenys, kad pirkėjams suteikiama teisė atlikti statybos darbus ir jie buvo atliekami, taip pat tai, kad iškilo ginčas dėl papildomai atliktų statybos darbų ir objekto kainos, teikia pagrindą daryti išvadą, kad sudarytoji sutartis yra ne vien preliminarioji pagal CK 6.165 straipsnį, t. y. vien tik dėl organizacinių veiksmų atlikimo siekiant ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį. Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliacinės instancijos teismas, nustatęs, kad šalys sudarė preliminariąją sutartį, ir spręsdamas, kad nagrinėjamu atveju yra galimas tik nuostolių atlyginimas pagal CK 6.165 straipsnio 4 dalį, netinkamai kvalifikavo tarp šalių susiklosčiusius teisinius santykius.

52. CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama speciali preliminariosios sutarties rūšis – būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartis. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pirkėjas – fizinis asmuo gali sudaryti preliminariąją nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą gyvenamąjį namą ar butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą. Šio straipsnio 5 dalyje įtvirtinta, kad preliminariojoje sutartyje gali būti nustatyta, jog pirkėjas finansuoja gyvenamojo namo ar buto statybą sutartyje nurodytomis sąlygomis, o pardavėjas atlieka užsakovo funkcijas. Šiuo atveju visišką nuosavybės teisę į gyvenamąjį namą ar butą pirkėjas įgyja nuo visos preliminariojoje sutartyje nurodytos statybos kainos sumokėjimo.

53. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje išaiškinta, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto) pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti ir bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, ir specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės nei sutarties, sudarytos pagal CK 6.165 straipsnį. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą. Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik remdamasis CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. spalio 29 d. nutartį Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NjAvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-460/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-460/2014">3K-3-460/2014</a> ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką; 2016 m. birželio 17 d. nutarties civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMTctNjExLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-317-611/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-317-611/2016">3K-3-317-611/2016</a> 31 punktą).

54. Sprendžiant dėl šalių sudarytos sutarties kvalifikavimo pagal CK 6.401 straipsnį reikia įvertinti aplinkybes, ar sutartyje yra vienos šalies įsipareigojimas pastatyti būsimą gyvenamąjį namą ar butą ir įsipareigojimas jį parduoti, o kitos šalies įsipareigojimas pastatytą objektą nupirkti, sumokant preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto. Šalys turi teisę susitarti, kad bus parduodamas nevisiškai užbaigtas namas ar butas, kadangi privatiems asmenims leidžiama susitarti dėl tokių sutarties sąlygų, kurios nėra uždraustos ar neprieštarauja teisiniams imperatyvams. CK 6.401 straipsnis nedraudžia susitarti dėl jau pradėtame statyti name statomo buto pardavimo, dėl statomo buto kitokio finansavimo (negu nustatyta CK 6.401 straipsnio 5 dalyje) ar kitokio prisidėjimo prie objekto statybos (pavyzdžiui, įrengiant objektą savo paties darbu, pasitelkiant savo rangovus, ar kt.). Šalių sudaryta sutartis pagal konkrečias jos aplinkybes ir sąlygas turi būti įvertinama dėl atitikties CK 6.401 straipsnyje įtvirtintai sutarčiai, taikant atitinkamus pažeistų teisių gynimo būdus.

55. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad preliminariosios sutarties sudarymo metu, t. y. 2015 m. spalio 19 d., butas jau buvo pastatytas ir ieškovai buto pastatymo nefinansavo. Teismas sprendė, kad CK 6.401 straipsnis ginčo santykiams netaikytinas. Teisėjų kolegija laiko nepagrįsta tokią teismo išvadą, nes, remiantis šalių pasirašytos sutarties 2.1 punktu, atsakovė įsipareigojo parduoti, o ieškovai siekė įsigyti butą statomame daugiabučiame gyvenamajame name (nutarties 49 punktas). CK 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Remiantis nurodyta įstatymo nuostata, ieškovai, sudarydami preliminariąją sutartį, siekė įsigyti ne tik ginčo butą, bet ir bendrąją dalinę nuosavybės teisę į statomo namo bendro naudojimo patalpas ir kitokią įrangą. Minėta, kad nagrinėjamos bylos atveju preliminariojoje sutartyje ketinamas perleisti ieškovams butas buvo nurodytas kaip esantis statomame name, jis dar nebuvo galutinai suformuotas kaip atskiras turtinis vienetas. Pagal VĮ Registrų centro duomenis, buto baigtumas 2015 m. gruodžio 1 d. buvo 84 proc., jo būklė nurodyta kaip „nebaigtas statyti“, o nuosavybės teisė atsakovei į ginčo butą įregistruota 2016 m. kovo 29 d., remiantis pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo projekto. Sprendžiant, ar buvo baigtas statyti butas, kuris būtų parduodamas kaip jau pastatytas, t. y. tik dėl organizacinių dalykų sutvarkymo sudarant preliminariąją sutartį, turėjo būti įvertinti kadastriniai duomenys sutarties sudarymo metu, buto ir viso namo kaip bendrosios dalinės nuosavybės pastatymo būklė. Apeliacinės instancijos teismo akcentuota aplinkybė, kad ieškovai nefinansavo buto statybų, nelemia išvados, kad šalių teisiniams santykiams kvalifikuoti netaikytinas CK 6.401 straipsnis. Pagal CK 6.401 straipsnį buto statybų finansavimo faktas nėra būtinas, šio straipsnio 5 dalyje reglamentuota statybų finansavimo galimybė tik vienu būdu, tačiau tai nedraudžia susitarti dėl kitų dalyvavimo statyboje galimybių. Jeigu jos nustatytos sutartyje, tai tokios aplinkybės nepaneigia preliminariosios statomo buto pirkimo–pardavimo sutarties.

56. Nurodytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad 2015 m. spalio 19 d. buvo sudaryta preliminarioji būsimo buto pirkimo–pardavimo sutartis (CK 6.401 straipsnis), todėl ieškovai savo pažeistas teises gali ginti reikalaudami prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo–pardavimo sutartį) ar naudotis kitais civilinių teisių gynimo būdais (CK 1.138 straipsnis) (nutarties 53 punktas). Ieškovai byloje reiškė reikalavimą pripažinti jiems nuosavybės teisę į ginčo turtą (CK 1.138 straipsnio 1 punktas).

57. Vienas iš pažeistų teisių gynimo būdų yra teisių pripažinimas. Teismas gali pripažinti asmeniui teises iš sutarties, kuri yra ginčijama, neigiama ar nevykdoma. Vienas iš tokių reikalavimų gali būti pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimas pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalies sąlygas. Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad preliminariosios sutarties pasirašymo metu atsakovė neturėjo subjektinės teisės į daiktą, tokią teisę ji įgijo 2016 m. kovo 29 d., todėl 2015 m. spalio 19 d. sutartis nėra pirkimo–pardavimo sutartis CK 6.305 straipsnio prasme, ji kvalifikuotina kaip preliminarioji sutartis dėl pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo ateityje (CK 6.165 straipsnis). Byloje nustatyta, kad ieškovams buvo leista patekti į butą ir atlikti apdailos darbus, nes tai buvo nurodyta ir sutartyje (4.4 punktas). Apeliacinės instancijos teismas vertino, kad tokie veiksmai nebuvo nuosavybės teisių perleidimas, todėl, nenustatęs aplinkybės, jog butas ir žemės sklypas buvo perduoti ieškovams nuosavybės teise, sprendė, kad nėra CK 6.309 straipsnio 1 dalyje nustatytų sąlygų. Ši išvada teisiškai nepagrįsta ir neatitinka kasacinio teismo praktikos.

58. CK 6.309 straipsnio 1 dalis reglamentuoja, kad daikto pirkimu ir pardavimu laikomas įsipareigojimas parduoti daiktą, jeigu jis kartu perduodamas būsimam pirkėjui valdyti. Pagal kasacinio teismo praktiką, kai viena šalis perduoda pagrindinės sutarties objektą valdyti kitai šaliai, o ši sumoka daikto kainą ar jos dalį, tai paprastai leidžia teigti, kad sudaryta pagrindinė sutartis, nes šalys atliko būtent tuos veiksmus, kurie būdingi pagrindinei sutarčiai, tačiau tai nereiškia, kad visais atvejais buvo sudaryta pagrindinė sutartis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MjEvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-521/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-521/2012">3K-3-521/2012</a>; 2015 m. gegužės 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODctNjExLzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-287-611/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-287-611/2015">3K-3-287-611/2015</a>; ir kt.). Įstatymas ir teismų praktika nereikalauja, kad kartu su įsipareigojimu parduoti turi būti perduodama nuosavybės teisė. Ginant pažeistas teises pagal CK 6.309 straipsnio 1 dalį svarbu nustatyti, ar buvo perduotas daikto valdymas, o ne nuosavybės teisė. Tai neprieštarauja CK 6.305 straipsnio nuostatai ir teismų praktikos teiginiui, kad nuosavybės perdavimas yra pirkimo–pardavimo sutarties požymis. Iš tikrųjų, pirkimo–pardavimo sutartimi iš pardavėjo už atlyginimą (kainą) yra perduodama nuosavybė pirkėjui. Tačiau esant ginčui dėl sutarties sudarymo pagal įsipareigojimą parduoti ar pirkti daiktą (CK 6.309 straipsnio 1 dalis), pakanka nustatyti, kad pardavėjas davė įsipareigojimą parduoti daiktą, t. y. įsipareigojo perleisti už atlyginimą (kainą) nuosavybės teisę, ir daiktą perleido valdyti, t. y. leido daryti jam ūkinį poveikį, jį tvarkyti, įrengti ir atlikti kitus valdymo veiksmus. Šių sąlygų nustatymas patvirtina, kad nuosavybės teisė perėjo iš pardavėjo pirkėjui ir įformina pirkimo–pardavimo sutartį.

59. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas, pripažindamas preliminariąją sutartį pagrindine pirkimo–pardavimo sutartimi, įpareigojo ieškovus sumokėti atsakovei 39 000 Eur už ginčo turtą. Bylos duomenimis, atsakovė su nurodyta kaina nesutiko, iš esmės tarp šalių ir kilo ginčas dėl atliktų papildomų darbų ir kainos. Pirmosios instancijos teismas nagrinėjo šį klausimą, konstatavo, kad atsakovė neteisėtai pakėlė ieškovams kainą už jų siekiamą įsigyti turtą. Apeliacinės instancijos teismas, konstatavęs, kad tarp šalių buvo sudaryta preliminarioji sutartis ir ieškovai turi teisę tik į nuostolių atlyginimą, nurodyto klausimo dėl ginčo turto kainos nesprendė, t. y. pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl ginčo turto kainos iš esmės nebuvo peržiūrėta apeliacine tvarka. Dėl šios priežasties kasacinis teismas neturi galimybės priimti galutinio sprendimo nagrinėjamoje byloje (CPK 341 straipsnis), apeliacinės instancijos teismo sprendimas naikintinas ir byla grąžintina apeliacine tvarka nagrinėti iš naujo (CPK 346 straipsnis, 359 straipsnio 2 dalies 5 punktas, 3 dalis).

60. Teisėjų kolegija sutinka su bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad šalių sudaryta sutartis pripažintina vartojimo sutartimi. Tokia išvada atitinka kasacinio teismo formuojamą praktiką (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. sausio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-134/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-134/2014">3K-3-134/2014</a>). Pagal kasacinio skundo argumentus dėl šalių, kaip vartotojų, teisių apsaugos yra pagrindas konstatuoti, kad kasacinio skundo argumentai nėra išsamūs. Jais pasisakyta tik dėl sutarties kaip vartojimo sutarties kvalifikavimo, bet nenurodyta, kokios vartotojų teisių apsaugos nuostatos ir kaip turėjo būti taikomos ar kaip jos buvo pažeistos. Teisėjų kolegija sprendžia, kad šiuo klausimu nesuformuluotas kasacinio nagrinėjimo dalykas ir nėra pagrindo dėl šios kasacinio skundo argumentų dalies pasisakyti (CPK 347 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

61. Kasaciniam teismui nusprendus, kad byla grąžintina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, naikintina ir apeliacinės instancijos teismo nutarties dalis, kuria paskirstytos bylinėjimosi išlaidos, bylos šalių patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimo klausimas paliktinas spręsti apeliacinės instancijos teismui (CPK 93, 96 straipsniai). Pažymėtina, kad kasacinis teismas patyrė išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 21 d. pažyma apie 7,48 Eur išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Klaipėdos apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. gegužės 10 d. sprendimą panaikinti ir perduoti bylą Klaipėdos apygardos teismui apeliacine tvarka nagrinėti iš naujo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Gražina Davidonienė

Algis Norkūnas

Algirdas Taminskas