Dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-88/2007

Procesinio sprendimo kategorijos: 50.5; 114.11; 116.3 (S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Zigmo Levickio (kolegijos pirmininkas), Janinos Januškienės (pranešėja) ir Aloyzo Marčiulionio,

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovo B. K. kasacinį skundą dėl Vilniaus miesto 1–ojo apylinkės teismo 2006 m. balandžio 26 d. sprendimo ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 5 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovo B. K. ieškinį atsakovui uždarajai akcinei bendrovei „Frima“ dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo, nuomos mokesčio priteisimo ir pagal atsakovo uždarosios akcinės bendrovės „Frima“ priešieškinį ieškovui B. K. dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo.

Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija

n u s t a t ė:

I. Ginčo esmė

Ieškovas pareiškė ieškinį ir nurodė, kad 2004 m. gruodžio 31 d. sudarė su atsakovu 79,43 kv. m bendro ploto negyvenamųjų patalpų (duomenys neskelbtini) nuomos sutartį, pagal kurią ieškovas (nuomotojas) perdavė atsakovui (nuomininkui) laikinai valdyti ir naudotis nurodytomis patalpomis vaistinės, mažmeninės prekybos vaistais, kosmetikos ir medicininių prekių veiklai vykdyti; 2005 m. vasario 1 d. nurodyta nuomos sutartis dėl negyvenamųjų patalpų nuomos su atsakovu sudaryta iš naujo; pagal šią sutartį atsakovas įsipareigojo mokėti ieškovui kas mėnesį nuomos mokestį. Atsakovas išnuomotose patalpose nepradėjo vykdyti su vaistine susijusios veiklos, nes negavo licencijos užsiimti farmacine veikla, nors licencijų gavimas buvo atsakovo pareiga; nuomos sutartyje nenustatyta ieškovo pareigos gauti licenciją vaistinės veiklai. Juolab kad atsakovas žinojo, kokias patalpas priima, ir ieškovas neturi atsakyti už tai, jog atsakovas negavo licencijos farmacijos veiklai išnuomotose patalpose vykdyti. Atsakovas, negavęs licencijos, nepateikė ieškovui konkrečių siūlymų dėl išnuomotų patalpų pertvarkymo, neatsiliepė į ieškovo siųstus raštus su raginimais tokius siūlymus pateikti raštu, todėl, ieškovo teigimu, nuomos sutartis turi būti nutraukta. Paskutinį kartą ieškovas nusiuntė atsakovui raštą dėl nuomos sutarties nutraukimo 2005 m. birželio 16 d., tačiau atsakymo negavo. Atsakovas savo lėšomis išnuomotose patalpose įrengė įvažiavimą neįgaliesiems, tačiau, nutraukus nuomos sutartį ir ieškovui atsisakant atlyginti atsakovui dėl išnuomoto daikto pagerinimo turėtas išlaidas, atsakovas turėtų šį pagerinimą pasiimti, nes jis yra atskiriamas nuo nuomotų negyvenamųjų patalpų. Ieškovas, remdamasis CK 6.37, 6.210 straipsniais, 6.485 straipsnio 5 dalimi, 6.497 straipsnio 1 dalies 1 ir 3 punktais, prašė nutraukti 2005 m. vasario 1 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį, priteisti iš atsakovo 38 266,60 Lt nesumokėto nuomos mokesčio, 14 625 Lt delspinigių, priskaičiuotų pagal nuomos sutarties sąlygas už netinkamą nuomos sutarties vykdymą, 5 procentus metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo įvykdymo.

Atsakovas priešieškinyje nurodė, kad Vilniaus miesto 4–asis apylinkės teismas dokumentinio proceso tvarka nagrinėjo atsakovo prašymą dėl tos pačios nuomos sutarties nutraukimo, 21 400 Lt nuomos mokesčio ir 1500 Lt išlaidų dėl išnuomoto daikto pagerinimo priteisimo iš ieškovo ir 2005 m. rugsėjo 23 d. priėmė preliminarų sprendimą, kuriuo patenkino išdėstytus atsakovo reikalavimus. Atsakovas negalėjo pradėti vaistinės veiklos išnuomotose patalpose dėl ieškovo kaltės, nes šis, kaip negyvenamųjų patalpų nuomotojas, neužtikrino, kad perduodamos laikinai naudotis ir valdyti patalpos atitiktų nuomos sutarties sulygtas sąlygas dėl išnuomojamų patalpų paskirties. Atsakovo teigimu, nepaisant to, kad jis, negalėdamas išsinuomotose patalpose vykdyti veiklos, vis tiek nuo 2005 m. vasario mėnesio iki 2005 m. birželio mėnesio mokėjo ieškovui nuomos mokestį, iš viso 21 400 Lt, todėl jie pripažintini nuostoliais, į kurių atlyginimą atsakovas turi teisę. Be to, atsakovas nuomos sutarties galiojimo metu, turėdamas ieškovo sutikimą, savo lėšomis (1500 Lt) pagerino išsinuomotas patalpas – įrengė įvažiavimą į šias patalpas neįgaliesiems, nes toks reikalavimas buvo nustatytas, norint gauti licenciją, todėl, atsakovo manymu, nutraukus nuomos, sutartį, ieškovas turėtų kompensuoti atsakovo atliktas negyvenamųjų patalpų pagerinimo išlaidas, nes šalys nebuvo susitarusios, kad šiuos pagerinimus vėliau atsakovas turės pasiimti. Atsakovas, remdamasis 1964 m. CK 485 straipsniu, CK 6.249 straipsnio 1, 2 ir 4 dalimis, 6.256 straipsniu, prašė teismo palikti galioti Vilniaus miesto 4–ojo apylinkės teismo 2005 m. rugsėjo 23 d. priimtą preliminarų sprendimą, kuriuo teismas nutraukė šalių sudarytą Negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį ir priteisė iš B. K. UAB „Frima“ naudai 22 900 Lt žalos atlyginimo.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismų sprendimo ir nutarties esmė

Vilniaus miesto 1–asis apylinkės teismas 2006 m. balandžio 26 d. sprendimu ieškinį atmetė, priešieškinį tenkino ir paliko nepakeistą Vilniaus miesto 4–ojo apylinkės teismo 2005 m. rugsėjo 23 d. preliminarų sprendimą. Teismas, ištyręs ir įvertinęs Valstybinės vaistų kontrolės tarnybos Farmacijos įmonių inspekcijos 2005 m. kovo 22 d. ir 2005 m. balandžio 19 d. pažymas, liudytojos Valstybinės vaistų kontrolės tarnybos Farmacijos platinimo įmonių inspekcijos vyriausiosios specialistės parodymus, nustatė, kad atsakovui buvo atsisakyta išduoti licenciją užsiimti farmacine veikla dėl to, kad jo išsinuomotos patalpos neatitiko sveikatos apsaugos ministro 2003 m. sausio 7 d. įsakymu Nr. V–7 patvirtintų Reikalavimų vaistinėms 2.1 punkte įtvirtintų bendrųjų reikalavimų vaistinėms, t. y. vaistinėje turėjo būti įrengtas atskiras įėjimas, tuo tarpu išsinuomotų patalpų koridoriumi, kuriuo būtų galima patekti į psichotropinių vaistų sandėliavimo patalpą, būtų naudojęsis ir greta esantis stomatologijos kabinetas, į kurį klientai galėjo patekti tik per atsakovo išnuomotą koridorių. Teismas nustatė, kad atsakovas reiškė reikalavimus ieškovui dėl išnuomotų negyvenamųjų patalpų pertvarkymo atidalijant vaistinės patalpas nuo kitam nuomininkui išnuomotų stomatologijos patalpų, tačiau patalpų pertvarkymui prieštaravo kitas ieškovo nuomininkas, kuriam išnuomotas patalpas su atsakovui išnuomotosiomis jungė bendras koridorius. Teismas nurodė, kad pagal CK 6.483 straipsnio 1 dalį nuomotojui tenka pareiga perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą bei garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą; pagal CK 6.485 straipsnio 1 dalį nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo daiktą naudoti pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie tuos trūkumus nežinojo. Teismas, remdamasis šiomis teisės normomis, pateiktais įrodymais ir nustatytomis aplinkybėmis (atsakovas kreipėsi į Valstybinės vaistų kontrolės tarnybą dėl licencijos užsiimti farmacine veikla gavimo, įrengė prie išsinuomotų patalpų įvažiavimą neįgaliesiems), konstatavo, kad atsakovas siekė naudoti išnuomotas patalpas vaistinės veiklai, tačiau ieškovas, kaip ginčo patalpų savininkas, netinkamai vykdė pareigą užtikrinti, kad išnuomotos patalpos būtų tinkamos naudoti pagal nuomos sutartyje nustatytą paskirtį. Teismas, priteisdamas atsakovui išsinuomoto turto pagerinimo išlaidas, motyvavo, kad atsakovas įrengė įvažiavimą neįgaliesiems ieškovo sutikimu ir nebuvo jokio susitarimo, kad nuomos sutarties nutraukimo atveju šį pagerinimą atsakovas turės pasiimti, todėl pagal CK 6.501 straipsnio 1 dalį ieškovas turi kompensuoti atsakovui turėtas išsinuomoto daikto pagerinimo išlaidas.

Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovo apeliacinį skundą, 2006 m. rugsėjo 5 d. nutartimi paliko nepakeistą Vilniaus miesto 1–ojo apylinkės teismo 2006 m. balandžio 26 d. sprendimą. Kolegija nurodė, kad ieškovas neįrodė, jog ginčo patalpos buvo tinkamos naudoti pagal nuomos sutartyje nustatytą paskirtį, t. y. jis, būdamas informuotas apie Valstybinės vaistų kontrolės tarnybos Farmacijos įmonių inspekcijos priimtus sprendimus, priežastis, kodėl atsakovui nebuvo išduota licencija verstis farmacine veikla, nesudarė visų sąlygų, kad atsakovas gautų tokią licenziją. Kolegija pripažino nepagrįsta ieškovo apeliaciniame skunde nurodytą aplinkybę, kad atsakovui nebuvo išduota licencija dėl to, kad dokumentai, kuriuos turėjo pateikti direktorė licencijai gauti, buvo surinkti aplaidžiai, leidimas nebuvo išduotas ir dėl įstatymų ar poįstatyminių aktų nežinojimo; motyvavo, kad nuomininkas neturi būti atsakingas už tai, nes nuomotojui kyla pareiga žinoti reikalavimus, keliamus nuomojamoms patalpoms, kurias jis siūlo išnuomoti pelno gavimo tikslais. Kolegija, sutikdama su pirmosios instancijos teismo išvada dėl išnuomoto daikto pagerinimo išlaidų priteisimo, nurodė, kad ieškovas nepateikė naujų nei atsiliepime į priešieškinį išdėstytų argumentų; atsakovas įvažiavimą neįgaliesiems įrengė turėdamas ieškovo sutikimą; šalys nebuvo susitarusios, jog nutraukus nuomos sutartį atsakovas privalės pasiimti šį turto pagerinimą, todėl pripažino pagrįstu atsakovo prašymą priteisti turto pagerinimo išlaidas.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Vilniaus miesto 1–ojo apylinkės teismo 2006 m. balandžio 26 d. sprendimą ir Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 5 d. nutartį ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

Dėl įrodymų įvertinimo. Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai pažeidė įrodymų įvertinimą reglamentuojančias procesinės teisės normas, neteisingai įvertino Valstybinės vaistų kontrolės tarnybos Farmacijos įmonių inspekcijos 2005 m. kovo 22 d. ir 2005 m. balandžio 19 d. pažymas, neteisingai pripažino, jog patalpos neatitiko vaistinei keliamų reikalavimų, nes raštuose buvo atsisakyta išduoti licenciją atsakovui motyvuojant ne tuo, kad patalpos buvo netinkamos, o tuo, kad nebuvo pateikti visi reikalingi dokumentai. Be to, kasatoriaus manymu, bylą nagrinėję teismai, aiškindami sveikatos apsaugos ministro 2003 m. sausio 7 d. įsakymu Nr. V–7 patvirtintų Reikalavimų vaistinėms 2.1 punktą, neteisingai vertino liudytojos parodymus (valstybės tarnautojos nuomonė buvo prilyginta Valstybinės vaistų kontrolės tarnybos nuomonei), nes ji neturėjo teisės aiškinti Valstybinės vaistų kontrolės tarnybos Farmacijos įmonių inspekcijos 2005 m. kovo 22 d. ir 2005 m. balandžio 19 d. pažymų turinio, taip pat sveikatos apsaugos ministro 2003 m. sausio 7 d. įsakymu Nr. V–7 patvirtintų Reikalavimų vaistinėms 2.1 punkto; įstatymuose nesuteikta teisė nei pačiai Valstybinės vaistų kontrolės tarnybai, nei jos tarnautojams aiškinti savo išleistų teisės aktų. Bylą nagrinėję teismai suklydo dėl įrodinėjimo dalyko, nes teismai vertino tik vieną aplinkybę: kodėl atsakovui nebuvo išduota licencija, tuo tarpu nesprendė, ar ginčo patalpose esantis erdvių išplanavimas atitiko reikalavimus vaistinei ir ar atsakovas, kitaip išdėstęs ir suplanavęs erdves ginčo patalpose, galėjo gauti licenciją, t. y. pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai nevertino, ar ginčo patalpos atitiko sveikatos apsaugos ministro 2003 m. sausio 7 d. įsakymu Nr. V–7 patvirtintų Reikalavimų vaistinėms 2.1 punkto reikalavimus, tačiau būtent šis klausimas turėjo įtakos sprendžiant, ar ieškovas tinkamai įvykdė savo pareigą pagal sutartį.

Dėl sutarties šalių pareigos tinkamai vykdyti prievolę aiškinimo. Bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė CK 6.38 straipsnio 1 dalį. Ieškovas privalėjo perduoti patalpas, o atsakovas – imtis visų reikalingų veiksmų licencijai gauti per protingą terminą, tuo tarpu teismai nenagrinėjo, ar atsakovas, delsdamas vykdyti pareigą gauti licenciją, nepažeidė ieškovo teisių, t. y. teismai tik nepagrįstai konstatavo, kad ginčo patalpos buvo netinkamos, ir įpareigojo ieškovą grąžinti atsakovui šio visas ieškovui sumokėtas lėšas, tačiau nesvarstė, ar atsakovas nebuvo kaltas dėl ilgo delsimo, ar jis negalėjo anksčiau grąžinti ieškovui ginčo patalpų. Be to, apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad pareiga žinoti įstatymus ir suteikti nuomininkui įstatymo reikalavimus atitinkančias patalpas, nes teisės aktų reikalavimus turėtų žinoti abi šalys, kitu atveju netektų prasmės aiškinti CK 6.485 straipsnio 5 dalį, pagal kurią nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti.

Dėl teismo teisės tvirtinti preliminarų sprendimą, nagrinėjant bylą ginčo teisenos tvarka. Vilniaus miesto 4–asis apylinkės teismas 2005 m. rugsėjo 23 d. priėmė preliminarų sprendimą civilinėje byloje, kuri buvo nagrinėta dokumentinio proceso tvarka, vėliau ši byla, nepriėmus galutinio sprendimo ir sujungus kelias dvi bylas, buvo perduota nagrinėti Vilniaus miesto 1–ajam apylinkės teismui, todėl byla tapo nagrinėtina bendrąja ginčo teisenos tvarka. Dėl to pirmosios instancijos teismas, rezoliucinėje dalyje nurodydamas, kad tenkina priešieškinio reikalavimus ir palieka nepakeistą preliminarų teismo sprendimą, pažeidė CPK 270 straipsnio 5 dalies 1 punktą, nes, išnagrinėjęs bylą iš esmės, turėjo priimti savarankišką sprendimą; apeliacinės instancijos teismas šios klaidos neištaisė.

Atsakovas atsiliepimu į ieškovo kasacinį skundą prašo jį atmesti ir palikti nepakeistą skundžiamą apeliacinės instancijos teismo nutartį. Jis nurodo, kad bylą nagrinėję teismai išsamiai ir visapusiškai ištyrė ir įvertino byloje esančius tiek rašytinius įrodymus, tiek liudytojos parodymus, teisingai nustatė bylai reikšmingas aplinkybes, tinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas.

k o n s t a t u o j a :

IV. Byloje teismų nustatytos aplinkybės

Šalys pagal 2005 m. vasario 1 d. negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį susitarė dėl šių patalpų nuomos vaistinės, mažmeninės prekybos vaistais, kosmetikos ir medicininių prekių veiklai vykdyti, nuomos mokesčio mokėjimo, tačiau nuomininkas (atsakovas) išnuomotose patalpose negalėjo pradėjo vykdyti su vaistine susijusios veiklos, nes dėl ieškovo kaltės (ieškovas nevykdė pareigos perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės negyvenamąsias patalpas, garantuoti, kad patalpos bus tinkamos naudoti pagal paskirtį, kuriai jos buvo išnuomotos) negavo licencijos užsiimti farmacine veikla – išnuomotos negyvenamosios patalpos neatitiko įstatymuose įtvirtintų reikalavimų vaistinėms, todėl teismai nutraukė ginčo patalpų nuomos sutartį ir atsakovui buvo priteisti nuostoliai. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad atsakovas, turėdamas ieškovo sutikimą, įrengė neįgaliesiems įvažiavimą į išnuomotas patalpas; šios išlaidos, nutraukus ginčo patalpų nuomos sutartį, priteistinos atsakovui.

V. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalį kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus teisės taikymo aspektu. Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl kasaciniame skunde ir atsiliepime į jį keliamų teisės taikymo klausimų, yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų faktinių bylos aplinkybių. Kasaciniame skunde teisės taikymo aspektu keliami Civilinio kodekso normų, reglamentuojančių nuomotojo ir nuomininko atsakomybės už daikto trūkumus, kurie kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, aiškinimo ir taikymo klausimai, dėl kurių teisėjų kolegija pasisako.

Dėl nuomotojo ir nuomininko atsakomybės, kai dėl išnuomoto daikto trūkumų negalima naudotis daiktu pagal paskirtį. Nuomotojas (B. K.) ir nuomininkas (UAB,,Frima”) 2005 m. vasario 1 d. sudarė Patalpų nuomos sutartį Nr. 701-01, pagal kurią nuomotojas perdavė nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti prekybinės paskirties negyvenamąsias patalpas vaistinės, mažmeninės prekybos vaistais, kosmetikos ir medicininių prekių veiklai (1.1 punktas). Teisinius santykius dėl sutarties vykdymo reguliuoja CK normos, reglamentuojančios nuomos teisinius santykius, ir bendrosios sutarčių teisės normos, atsižvelgiant į sutarties prigimtį (CK 6.155 straipsnis). CK 6.189 straipsnio 1 dalyje įtvirtintas sutarties privalomumo ir vykdytinumo principas. Tai reiškia, kad šalys privalo laikytis sutarties sąlygų, jas tinkamai vykdyti. Kadangi sutarties sąlygos gali būti aiškiai išreikštos arba numanomos, tai šalys privalo vykdyti ne tik tas, kurios aiškiai išreikštos, bet ir numanomas sutarties sąlygas, kurias gali lemti tiek sutarties esmė, tiek dispozityviosios teisės normos. Šalims taip pat privalomos imperatyviosios teisės normos, nesvarbu, įtrauktos jos į sutartį ar ne (CK 6.157 straipsnio 1 dalis). Pagal minėtą sutartį išnuomotos patalpos nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip vaistinės ir stomatologijos kabineto patalpos (centrinio duomenų banko išrašas; T. 2, b. l. 47). Šalių sudarytos sutarties 1.1 punkte nurodyta, kad nuomininkas šias patalpas išsinuomojo vaistinės veiklai; sutarties 1.3 punkte apibrėžtas sutarties terminas – nuo 2005 m. vasario 1 d. iki 2015 m. vasario 1 d., t. y. sutartis buvo sudaryta apibrėžtam dešimties metų terminui; sutarties 4 punkte nustatyti sutarties galiojimo terminas, nutraukimo tvarka ir t. t. Įstatyme – CK 6.483 straipsnyje – yra nustatyta, kad nuomotojas privalo garantuoti, jog daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas visą nuomos terminą. Taip pat įstatyme nustatyta, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė, sudarydamas sutartį. Šalių sudarytoje patalpų nuomos sutartyje nebuvo aptarti išnuomotų patalpų atitiktis nuomos paskirčiai (vaistinės veiklai) ir išnuomoto daikto trūkumai.

Įmonė, kuri siekia verstis vaistinės veikla, turi gauti atitinkamos valstybės institucijos leidimą (Farmacinės veiklos įstatymo 101 straipsnis). CK 6.202 straipsnyje nustatytos sutarties šalių teisės ir pareigos, susijusios su privalomų leidimų, būtinų sutarčiai vykdyti, gavimu. Sąžiningumo principas reikalauja, kad šalis, privalanti gauti leidimą, apie jo būtinumą informuotų kitą šalį ir laiku jį gautų, todėl šalis, privalanti gauti leidimą, turi iš anksto išsiaiškinti jo gavimo procedūrą, terminus, laiku kreiptis dėl tokio leidimo išdavimo, laiku pateikti visus reikalingus duomenis tokiam leidimui išduoti ir t. t. Taip pat šalis privalo informuoti kitą šalį dėl leidimo gavimo bei kitokias aplinkybes, susijusias su leidimo gavimu. Bylą nagrinėję teismai konstatavo, kad ginčo patalpų nuomininkui UAB,,Frima” atsisakyta išduoti licenciją užsiimti farmacine veikla, nustačius, kad nuomojamos patalpos neatitiko 2003 m. sausio 7 d. sveikatos apsaugos ministro įsakymu Nr. V-7 patvirtintų Reikalavimų vaistinėms 2.1 punkte nurodytos vaistinės sąvokos, nes UAB,,Frima” nuomojamu koridoriumi, kuriuo patenkama į psichotropinių vaistų sandėliavimo patalpą, naudojasi greta esantis stomatologinis kabinetas, į kurį šiuo koridoriumi ir per vaistinės oficiną patenka stomatologinio kabineto klientai. Byloje yra pateiktas valstybės institucijos atsisakymas išduoti licenciją farmacinei veiklai, todėl, sprendžiant klausimą dėl patalpų nuomos sutarties šalių teisių ir pareigų bei jų atsakomybės, pagrįstai remtasi valstybės institucijos išvadomis ir šios institucijos vyriausiosios specialistės paaiškinimais dėl bendrųjų reikalavimų vaistinėms. CK 6.189, 6.200 straipsniuose nustatyta, kad sutarčių turi būti laikomasi ir jos turi būti vykdomos, nors ir kiltų sunkumų dėl to. Teismai nustatė, kad ginčo patalpų nuomininkas UAB,,Frima” reiškė reikalavimus nuomotojui (B. K.) dėl išnuomotų patalpų pertvarkymo ir pritaikymo vaistinės veiklai, atidalijant vaistinės patalpas nuo kitam nuomininkui išnuomotų stomatologijos patalpų, tačiau susitarimo nepasiekta.

Byloje yra kilusi teisės normų, reglamentuojančių nuomos sutarties šalių teises ir pareigas bei atsakomybės už daikto trūkumus, kurie trukdo naudoti išnuomotą daiktą pagal paskirtį, aiškinimo ir taikymo problema. CK 6.485 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies trukdo naudoti daiktą pagal paskirtį, net ir tais atvejais, kai nuomotojas, sudarydamas sutartį, apie juos nežinojo. Bylą nagrinėję teismai, taikydami šią įstatymo nuostatą ir laikydami, kad nuomotojas yra atsakingas už išnuomoto daikto trūkumus ir turi atlyginti nuomininko patirtus nuostolius, neatkreipė dėmesio į CK 6.485 straipsnio 5 dalyje įtvirtintą nuostatą, jog nuomotojui pareiga atsakyti už daikto trūkumus gali neatsirasti, jeigu apie nuomos objekto trūkumus nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo. Tinkamą sutartinės prievolės įvykdymą apibrėžia ne tik sutartis, bet ir tam tikrą profesinę veiklą reglamentuojančios normos ir taisyklės, kai sutarties šalis veikia kaip profesionalas. Nuomininkas yra įmonė, užsiimanti farmacine veikla. Teisėjų kolegija pažymi, kad nuomininkui turėjo būti žinoma, jog yra keliami specialūs reikalavimai vaistinės patalpoms, kuriose siekiama užsiimti farmacine veikla ir gauti leidimą šiai veiklai ir panaudoti išsinuomotas patalpas pagal paskirtį. Dėl to, teisėjų kolegijos nuomone, nuomininkas yra atsakingas už sutartinių įsipareigojimų vykdymą (CK 6.485 straipsnio 5 dalis). Teisėjų kolegija pažymi, kad nuomininkas, nuomodamas patalpas, neatitinkančias vaistinei keliamų reikalavimų, rizikavo pats, o nuomotojas, nuomodamas vaistinės patalpas, nebuvo pakankamai atidus nuomojamam daiktui keliamiems reikalavimams ir nesiėmė galimų priemonių daikto trūkumams pašalinti, kad nuomininkas galėtų išnuomotas patalpas naudoti pagal paskirtį. Tokiu atveju abi prievolės šalys yra kaltos dėl sutartinių įsipareigojimų netinkamo vykdymo, taigi yra mišri kaltė. Nustačius mišrią kaltę, nuomininko atsakomybė turi būti mažinama proporcingai nuomotojo kaltei (CK 6.248 straipsnio 4 dalis, 6.256, 6.259 straipsniai, 6.483 straipsnio 1 dalis, 6.485 straipsnis). Teisėjų kolegijos nuomone, nuomininkas už nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų vykdymą atsako iki to laiko, kol gautas paskutinis (buvo kreiptąsi ne vieną kartą) valstybės institucijų atsisakymas išduoti leidimą užsiimti farmacine veikla, o nuomotojas atsako nuo šio momento iki sutarties nutraukimo.

Atsakomybės dydis pagal šalių nuomos sutartį yra fakto klausimas, todėl, panaikinus apeliacinės instancijos teismo nutartį dėl netinkamo materialinės teisės normų aiškinimo ir taikymo (CPK 346 straipsnio 2 dalis), byla atsakomybės dydžiui nustatyti perduotina nagrinėti apeliacinės instancijos teismui. Atkreiptinas dėmesys į tai, kad atsakomybės dydis turi būti nustatomas, atsižvelgiant į nuomininko išlaidas daiktui pagerinti (CK 6.501 straipsnis, Sutarties 4.3 punktas).

Dėl preliminaraus sprendimo. Teisėjų kolegija, vertindama kasatoriaus argumentą dėl proceso teisės normų pažeidimo, priimant teismo galutinį sprendimą, remiasi byloje esančia medžiaga apie civilinio proceso šioje byloje eigą ir nurodo, kad iš pradžių byla buvo nagrinėjama dokumentinio proceso tvarka pagal UAB „Frima“ 2005 m. rugpjūčio 5 d. teismui pateiktą prašymą nutraukti ginčo nuomos sutartį ir priteisti nuomos mokestį ir dėl šio klausimo Vilniaus miesto 4–asis apylinkės teismas 2005 m. rugsėjo 23 d. priėmė preliminarų sprendimą, kuriuo patenkino UAB „Frima“ reikalavimus. Vilniaus miesto 1–ojo apylinkės teismui 2005 m. rugpjūčio 10 d. gavus B. K. ieškinį dėl tos pačios ginčo nuomos sutarties nutraukimo ir nuostolių atlyginimo, bylos, atsižvelgiant į prašymų turinį ir jų pateikimo momentą, buvo sujungtos, B. K. pripažintas ieškovu, UAB „Frima“ – atsakovu, UAB „Frima“ prašymas, kuris prieš tai išnagrinėtas dokumentinio proceso tvarka ir kurio turinys, nepaisant dokumento pavadinimo, atitiko CPK 143 straipsnyje išdėstytus reikalavimus priešieškiniui, pripažintas priešieškiniu, t. y. byla buvo nagrinėjama ginčo teisenos tvarka. Darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas nagrinėjo bylą iš esmės (tiek ieškovo ieškinį, tiek atsakovo priešieškinį), todėl pagal CPK 268 straipsnio 1 dalį ir 270 straipsnio 5 dalį po bylos išnagrinėjimo turėjo būti priimtas sprendimas, kurio rezoliucinėje dalyje turėjo būti aiškiai išdėstyta teismo išvada (ieškinį ar priešieškinį tenkinti ar atmesti). Nagrinėjamoje civilinėje byloje pirmosios instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą iš esmės, nors rezoliucinėje dalyje vadovavosi CPK 270 straipsniu, taikytinu sprendžiant bylą ginčo teisenos tvarka, tačiau netiksliai ir neaiškiai išdėstė savo išvadą, nurodydamas, kad ieškinį atmetė, priešieškinį tenkino ir paliko nepakeistą Vilniaus miesto 4–ojo apylinkės teismo 2005 m. rugsėjo 23 d. preliminarų sprendimą, t. y. teismas nepriėmė galutinio sprendimo. Teisėjų kolegija pažymi, kad preliminarus sprendimas pagal CPK 428 straipsnio 8 dalį neskundžiamas nei apeliacine, nei kasacine tvarka, todėl pirmosios instancijos teismas, išnagrinėjęs bylą, vadovaudamasis CPK 270 straipsniu, turėjo priimti naują galutinį sprendimą, o ne palikti galioti nors ir tapatų preliminarų sprendimą. Apeliacinės instancijos teismas nepašalino šio proceso teisės normos pažeidimo (CPK 326 straipsnio 1 dalis). Lietuvos Aukščiausiojo teismo suformuotoje teisės aiškinimo ir taikymo praktikoje yra suformuota taisyklė, kad jeigu kasacinis teismas padaro išvadą, jog bylą nagrinėję teismai ginčo santykiams tinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, tai teisėjų kolegijos aptartas proceso teisės normų pažeidimas pripažįstamas neturinčiu įtakos materialinės teisės normų taikymui ir kasacinis teismas gali šį pažeidimą pašalinti, neperduodamas bylos nagrinėti iš naujo apeliacinės instancijos teismui, tačiau nagrinėjamu atveju kasacinis teismas pripažįsta, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas dėl nuomos sutarties šalių pareigų vykdymo, pažeidė įrodymų įvertinimą reglamentuojančias procesinės teisės normas, todėl, atsižvelgiant į ginčo ir bylos esmę, darytina išvada, kad pirmosios instancijos teismas pažeidė proceso teisės normas, reglamentuojančias teismo sprendimo priėmimo tvarką ir turinį.

Kiti kasacinio skundo argumentai yra teisiškai nereikšmingi ir neturi įtakos priimtų teismų sprendimų teisėtumui, todėl teisėjų kolegija jų neanalizuoja ir dėl jų nepasisako, nes tai nesudaro teisinio pagrindo peržiūrėti apskųstus teismų sprendimus kasacine tvarka.

Teisėjų kolegija, apibendrindama išdėstytus argumentus, sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas, nagrinėdamas bylą dėl nuomotojo ir nuomininko atsakomybės už daikto trūkumus, kurie kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį, netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, pažeidė procesinės teisės normas, todėl naikintina apeliacinės instancijos teismo nutartis ir byla perduotina nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1, 2 punktai).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi CPK 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu ir 362 straipsniu,

n u t a r i a :

Panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. rugsėjo 5 d. nutartį ir perduoti bylą iš naujo nagrinėti apeliacine tvarka Vilniaus apygardos teismui. Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Zigmas Levickis

Janina Januškienė

Aloyzas Marčiulionis