Dėl žemės sklypo perleidimo sandorio pripažinimo negaliojančiu, restitucijos natūra taikymo, butų pirkimo-pardavimo sutarčių pakeitimo ir ieškovų nuosavybės teisių į atitinkamas žemės sklypo dalis pripažinimo

Civilinė byla Nr. 3K-3-221/2013

Teisminio proceso Nr. 2-56-3-00528-2010-4

Procesinio sprendimo kategorijos:

30.3; 30.9.1; 32.5.4; 42.8

(S)

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Dangutės Ambrasienės, Virgilijaus Grabinsko (kolegijos pirmininkas) ir Algio Norkūno (pranešėjas),

rašytinio proceso tvarka teismo posėdyje išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų A. S. ir E. S., atsakovo BUAB „Kasva“ bei atsakovės M. K. teisių perėmėjo A. K. kasacinius skundus dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 13 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų A. S., E. S., S. B., V. D., G. D., A. K., G. K., M. K., M. S., V. Š., D. G., J. P., R. M., A. G., R. G., V. P., L. A. L., A. E. L., V. K., A. S. T., Z. T., M. R., Ž. T., A. C., A. A., V. B., L. B., R. J., M. J., V. G., R. L., A. L., T. V., S. C., K. C., L. L., V. K., E. J.-Č., P. Č., R. S., D. S., R. Z., L. S., E. G., J. G., E. A., R. J. A., R. Š., R. V., L. L., R. S. ir L. S. ieškinį atsakovams bankrutuojančiai uždarajai akcinei bendrovei „Kasva“, M. K. (teisių perėmėjas –A. K.) ir E. V., dalyvaujant trečiajam asmeniui Daugiabučio namo savininkų bendrijai „Savanorių 284A“, dėl žemės sklypo perleidimo sandorio pripažinimo negaliojančiu, restitucijos natūra taikymo, butų pirkimo–pardavimo sutarčių pakeitimo ir ieškovų nuosavybės teisių į atitinkamas žemės sklypo dalis pripažinimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

Byloje kilo ginčas dėl daugiabučio namo butų ir kitų patalpų pirkėjų teisių kartu su butu (kitomis patalpomis) nuosavybės teise įsigyti ir dalį žemės sklypo, reikalingą šiam butui (patalpoms) eksploatuoti.

Ieškovai, kurie yra daugiabučio namo, stovinčio 0,2970 ha ploto žemės sklype, esančiame (duomenys neskelbtini), dalies butų ir komercinių patalpų savininkai, ieškiniu prašė:

1) pakeisti atsakovo UAB „Kasva“ ir kiekvieno iš ieškovų sudarytas buto ar kitų patalpų pirkimo–pardavimo sutartis, papildant jas punktu, kuris nustatytų, kad šių sutarčių dalykas apėmė ir atitinkamo dydžio žemės sklypo, ant kurio stovi daugiabutis, dalį;

2) pripažinti ieškovams nuosavybės teisę į atitinkamas žemės sklypo dalis;

3) pripažinti negaliojančia atsakovų BUAB „Kasva“ ir M. K. 2010 m. balandžio 6 d. sudaryto turto perdavimo–priėmimo akto dalį dėl 4051/10 000 dalies žemės sklypo perdavimo;

4) taikyti restituciją natūra – priteisti atsakovui BUAB „Kasva“ iš atsakovės M. K. 4051/10 000 dalį žemės sklypo.

Ieškovai nurodė, kad 2007 m. vasario–2008 m. gruodžio mėnesių laikotarpiu su atsakovu UAB „Kasva“ sudarė preliminariąsias butų pirkimo–pardavimo sutartis, kurių 3.3 punkte numatė, jog pardavėjas galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos jam priklausančio žemės sklypo (duomenys neskelbtini) savininko teises ir pareigas kiekvienam pirkėjui proporcingai jo perkamam turtui arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai, jeigu tokia būtų įsteigta. Ieškovams butai buvo parduoti pagal pirkimo–pardavimo sutartis, sudarytas per laikotarpį nuo 2008 m. lapkričio mėnesio iki 2009 m. gegužės 8 d., tačiau jose naudojimosi žemės sklypu klausimas neišspręstas. Kadangi preliminariosiose sutartyse aiškiai įvardyti UAB „Kasva“ įsipareigojimai parduodant butus perduoti ir atitinkamą žemės sklypo dalį, ieškovams turi būti pripažintos nuosavybės teisės į dalį žemės sklypo proporcingai kiekvieno iš jų buto (patalpų) plotui. Ieškovai pažymėjo, kad pagal CK 6.394 straipsnio ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies normas, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Atsižvelgiant į tai, kad butų (patalpų) savininkai yra teisėti viso sklypo (priskirto tiek namui, tiek butams) savininkai, atsakovas BUAB „Kasva“ neturėjo teisės realizuoti ginčo žemės sklypo bankroto procese.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų sprendimų esmė

Kauno apygardos teismas 2011 m. balandžio 5 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Teismas nustatė, kad Kauno apygardos teismo 2009 m. gegužės 29 d. nutartimi UAB „Kasva“ iškelta bankroto byla. BUAB „Kasva“ vardu įregistruotas 0,2970 ha ploto žemės sklypas, kuriame pastatytas daugiabutis gyvenamasis namas, esantis (duomenys neskelbtini), 2007 m. sausio 23 d. hipotekos lakštu (su vėlesniais pakeitimais) buvo įkeistas AB Sampo bankui 2006 m. gruodžio 14 d. kredito sutarties Nr. K200612-1897 vykdymui užtikrinti; vėliau reikalavimo teisė perleista Danske bank A/S Lietuvos filialui, o 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo perleidimo sutarties Nr. RTP-K200612-1897 pagrindu 649 540 Lt reikalavimo teisė perleista naujajam kreditoriui – atsakovei M. K. Hipoteka užtikrintos prievolės UAB „Kasva“ neįvykdė. 2009 m. sausio 22 d. sutartinės hipotekos lakšto pagrindu atsakovė M. K. įgijo hipotekos reikalavimą į UAB „Kasva“ nuosavybės teise priklausantį įkeistą turtą. Gyvenamasis namas, kurio bendras plotas 6676,88 kv. m, pripažintas tinkamu naudoti 2008 m. spalio 24 d. statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktu; jame suformuoti atskiri turtiniai vienetai: 52 butai bei 6 komercinės paskirties patalpos; dalis šių butų (patalpų) parduota ieškovams. 2008 metais ieškovų ir atsakovo UAB „Kasva“ sudarytų preliminariųjų butų pirkimo–pardavimo sutarčių 3.3 punkte buvo nustatyta sąlyga, kad pardavėjas galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos žemės sklypo savininko teises ir pareigas pirkėjui proporcingai jo perkamam turtui arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai ar kitam turto administratoriui. Su ieškovais 2008 metų lapkričio–gruodžio mėnesiais, o su ieškove V. G. – 2009 m. gegužės 8 d., buvo sudarytos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys, tačiau pagal jas žemės sklypo nuosavybė neperduota, o perkamo daikto (buto, negyvenamųjų patalpų) kaina nustatyta atsižvelgiant tik į jo bei bendro naudojimo patalpų kainą.

Teismas nurodė, kad ieškovai nepagrįstai ieškinio reikalavimus kildina iš preliminariųjų sutarčių 3.3 punkto, nes preliminariosios sutarties negalima reikalauti įvykdyti natūra (CK 6.165 straipsnis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus plenarinės sesijos 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006; teisėjų kolegijos 2008 m. lapkričio 17 d. nutartis, priimta civilinėje byloje I. S. TŪB „Autovėjas“ v. UAB „Askela“, bylos Nr. 3K-3-474/2008).

Teismas taip pat nustatė, kad Kauno apygardos teismo 2010 m. sausio 8 d. nutartimi BUAB „Kasva“ buvo pripažinta bankrutavusia; patvirtintas M. K., kaip hipotekos kreditorės, reikalavimas. Neįvykus BUAB „Kasva“ turto varžytynėms, 2010 m. balandžio 6 d. turto perdavimo aktu už antrose varžytynėse nustatytą kainą žemės sklypas, esantis (duomenys neskelbtini), perduotas atsakovei M. K., kurios reikalavimai buvo užtikrinti BUAB „Kasva“ nuosavybės teisėmis priklausančio turto hipoteka pagal sutartinės hipotekos lakštą Nr. 02120070001144. Teismas sprendė, kad nėra teisinio pagrindo naikinti ar pripažinti negaliojančia turto perdavimo akto dalį dėl 5019/10 000 žemės sklypo dalių perdavimo (CK 4.193 straipsnis, CPK 178 straipsnis); pažymėjo, kad ginčo žemės sklypas yra suvaržytas hipoteka, todėl panaikinus ginčijamą turto perdavimo aktą kreditorė turėtų teisę patenkinti savo kaip kreditorės reikalavimą iš įkeisto turto. Teismas nurodė, kad aplinkybė, jog žemės sklypas 2007 m. sausio 23 d. įregistruotu hipotekos lakštu buvo įkeistas AB Sampo banko reikalavimo įvykdymui užtikrinti, ieškovams turėjo būti žinoma perkant turtą iš UAB „Kasva“; hipotekos kreditoriaus reikalavimo teisė perleista naujajai kreditorei M. K. nepažeidžiant CK 6.101, 6.103 straipsnių nuostatų.

Teismas nurodė, kad pagal CK 6.156, 6.394 straipsnius šalys turi teisę laisvai susitarti dėl žemės sklypo perėjimo pirkėjui būdo – perleidžiant sklypą nuosavybės, užstatymo ar nuomos teise. Ieškovų prašomos pakeisti pirkimo–pardavimo sutartys sudarytos notarine tvarka, atitinka jų formai ir turiniui keliamus reikalavimus, turtas perduotas ieškovams įstatymų nustatyta tvarka (CK 6.393 straipsnis); ieškovai nereiškė jokių reikalavimų UAB „Kasva“ dėl žemės sklypo, suprato, kad pagal pirkimo–pardavimo sutartis neįgijo nuosavybės teisių į ginčo žemės sklypo dalis ir naudojosi juo neatlygintinai. Atsakovas UAB „Kasva“ įsipareigojo parduoti ir pardavė nekilnojamuosius daiktus, esančius kitame nekilnojamajame daikte (CK 6.396 straipsnio 1 dalis), patalpos galėjo būti parduodamos neaptariant ieškovų teisių į žemės sklypą (CK 6.394 straipsnio 3 dalis). Teismas sprendė, kad ieškovai neįrodė, jog BUAB „Kasva“ iš esmės pažeidė pirkimo–pardavimo sutarčių sąlygas, todėl nėra CK 6.223 straipsnio 2 dalyje nustatytų pagrindų jas keisti ir pripažinti ieškovams nuosavybės teises į ginčo sklypo dalį.

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, apeliacine tvarka išnagrinėjusi bylą pagal ieškovų apeliacinį skundą, 2012 m. liepos 13 d. sprendimu Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 5 d. sprendimą panaikino ir ieškinį patenkino iš dalies:

1. Pripažino, kad daliai ieškovų bendrosios dalinės nuosavybės teise perėjo žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), dalys, reikalingos butams (patalpoms), esantiems daugiabučiame name (duomenys neskelbtini), eksploatuoti: S. B. – 161/10 000, G. D. ir V. D. – 168/10 000, L. M. – 104/10 000, A. K. – 107/10 000, G. K. ir M. K. – 106/10 000, M. S. – 108/10 000, V. Š. – 174/10 000, D. G. – 208/10 000, J. P. – 106/10 000, R. M. – 166/10 000, A. G. ir R. G. – 270/10 000, V. P. – 104/10 000, A. E. L. ir L. A. L. – 107/10 000, V. K. – 107/10 000, A. S. T. ir Z. T. – 105/10 000, M. R. – 105/10 000, Ž. T. – 102/10 000, A. C. – 167/10 000, A. A. – 210/10 000, V. B. ir L. B. – 163/10 000, R. J. ir M. J. – 106/10 000, V. G. – 143/10 000, R. L. ir A. L. – 214/10 000, T. V. – 104/10 000, S. C. ir K. C. – 105/10 000, L. L. – 105/10 000, V. K. – 191/10 000.

2. Pripažino niekiniais ir negaliojančiais: 2009 m. sausio 20 d. Reikalavimo teisių perleidimo sutarties, sudarytos Danske Bank A/S Lietuvos filialo ir M. K., dalį, kuria perleistas reikalavimų pagal Kredito sutartis užtikrinimas 3816/10 000 dalių žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), įkeitimu, ir 2009 m. sausio 21 d. Hipotekos skyriui prie Kauno miesto apylinkės teismo pateikto indosamento dalį dėl Danske Bank A/S Lietuvos filialo perleisto reikalavimo M. K. užtikrinimo 3816/10 000 dalių žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), įkeitimu (sutartinės hipotekos lakšto Nr. 02120070001144 priedas Nr. 6).

3. Pripažino negaliojančia 2010 m. balandžio 6 d. turto perdavimo–priėmimo akto, sudaryto BUAB „Kasva“ ir M. K., dalį dėl 3816/10 000 dalių žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), perdavimo.

4. Kitą ieškinio dalį atmetė.

5. Pakeitė Kauno apygardos teismo 2010 m. gegužės 5 d. nutartimi pritaikyto turto arešto mastą, paliekant galioti areštą tik 3816/10 000 dalims žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), leidžiant ieškovams, kuriems pripažintos nuosavybės teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis, jas įregistruoti viešajame registre; nurodė, kad 27 žemės sklypo dalių areštas kiekvienai iš jų galioja tol, kol nebus įvykdytas teismo sprendimu patenkintas ieškinio reikalavimas, t. y. įregistruotos atitinkamų ieškovų bendrosios dalinės nuosavybės teisės į konkrečią žemės sklypo dalį.

6. Grąžino daliai ieškovų permokėtą žyminio mokesčio dalį; paskirstė bylinėjimosi išlaidas.

Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į tai, kad dalis šioje byloje nagrinėjamo ginčo yra susijusi su vartotojų interesų, patenkančių į viešojo intereso sąvoką, gynimu (CK 6.350 straipsnio 1 dalis, 6.401 straipsnis, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. birželio 8 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. B. v. BUAB „Eudanas“ ir kt., bylos Nr. 3K-3-261/2011; 2008 m. gruodžio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB „Alsva“, bylos Nr. 3K-3-608/2008), o atsakovas UAB „Kasva“ yra bankrutuojanti įmonė, ir tai taip pat patvirtina viešojo intereso buvimą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. vasario 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje pagal pareiškėjos L. J. pareiškimą, bylos Nr. 3K-3-22/2010), nusprendė, kad yra pagrindas peržengti apeliacinio skundo ribas; apie šį ketinimą byloje dalyvaujantys asmenys buvo informuoti teismo 2012 m. balandžio 30 d. nutartimi, kuria buvo atnaujintas bylos nagrinėjimas iš esmės, paskirtas žodinis posėdis bei pareikalauti nauji įrodymai.

Teisėjų kolegija ieškovų ir atsakovo UAB „Kasva“ sudarytas preliminariąsias sutartis kvalifikavo kaip būsimo (nepastatyto) buto pirkimo–pardavimo sutartis, kurių privalomosios sąlygos įtvirtintos CK 6.401 straipsnio 2 dalyje. Viena iš tokių sąlygų – žemės sklypo, kuriame bus statomas butas, teisinis statusas ir nusipirkusio butą pirkėjo teisės į žemės sklypą (CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punktas). Šalių preliminariųjų sutarčių 3.3 punkte buvo nurodyta, kad pardavėjas galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos žemės sklypo savininko teises ir pareigas pirkėjui, proporcingai jo perkamam turtui, arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai, jei tokia būtų įsteigta, ar kitam turto administratoriui. Iš to teisėjų kolegija sprendė, kad butų pardavėjas UAB „Kasva“, viešame registre įregistruotas kaip žemės sklypo savininkas, įsipareigojo perduoti žemės sklypo savininko teises; sutartyse neįvardyta, kad bus perduota tik dalis žemės sklypo savininko teisių ir pareigų. Taikydama sutarčių aiškinimo taisykles teisėjų kolegija sprendė, kad ieškovai, sudarę sutartis dėl būsimo buto pirkimo, yra vartotojai, sudarę sutartis su atsakovu UAB „Kasva“ pagal jo pasiūlytas sąlygas, todėl sutarčių 3.3 punkto turinį aiškino vartotojų naudai ir nustatė, kad šalių tikrieji ketinimai buvo kartu su būsimu butu parduoti (pirkti) už sutartyse nurodytas turto (buto) kainas ir žemės sklypo atitinkamą dalį, reikalingą tam butui eksploatuoti daugiabučiame name. Tokį aiškinimą, teisėjų kolegijos vertinimu, patvirtina ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis, kurioje imperatyviai nurodyta, kad, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos pardavėjui. Kadangi atsakovas UAB „Kasva“ buvo kartu ir butų statytojas, ir pardavėjas, ir žemės sklypo, ant kurio buvo statomas daugiabutis namas, savininkas, tai šalys, preliminariosiose sutartyse privalomai aptardamos vieną iš esminių sąlygų – buto pirkėjo teises į žemės sklypą (CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punktas), galėjo susitarti tik dėl žemės sklypo dalies, reikalingos butui eksploatuoti daugiabučiame name, nuosavybės teisės perleidimo; kitokio turinio sutarties sąlyga dėl teisių į žemės sklypą pažeistų imperatyviąsias Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies nuostatas.

Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal CK 6.401 straipsnio 1 dalį viena esminių preliminariosios nepastatyto buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų yra ta, kad pirkėjas ir pardavėjas įsipareigoja ateityje (kai jau butas bus pastatytas) sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2006 m. rugsėjo 25 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje S. A. v. UAB „Beržolė“, bylos Nr. 3K-3-441/2006, konstatavo, kad preliminariosios sutarties esminės sąlygos, tarp kurių yra ir buto pirkėjo teisių į žemės sklypą privalomas aptarimas (CK 6.401 straipsnio 2 dalis), gali būti pakeistos ar papildytos pagrindinėje sutartyje vienos iš šalių pasiūlymu, jeigu antroji šalis su tuo sutinka, o jeigu ne – pagrindinė sutartis turi būti sudaroma preliminariojoje sutartyje aptartomis sąlygomis. Nagrinėjamu atveju šalių sudarytose pagrindinėse pirkimo–pardavimo sutartyse neaptartos buto pirkėjo teisės į žemės sklypo dalį, reikalingą butui eksploatuoti daugiabučiame name. Atsakovas UAB „Kasva“ akcininkas A. K. teigė, kad šalys susitarė, jog butų pirkėjams nuosavybės teisės į žemės sklypą nepereis, tačiau jis nepateikė tai patvirtinančių įrodymų – šalių derybų protokolų ar susirašinėjimo dokumentų, iš kurių matytųsi, kad ieškovams buvo pateiktas pasiūlymas pakeisti vieną iš esminių preliminariosios sutarties sąlygų dėl nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį perėjimo, o pirkėjai su šiuo atsakovo pateiktu pasiūlymu sutiko (Preliminariųjų buto (turto) pirkimo–pardavimo sutarčių 13.3 punktas, CK 6.183 straipsnis, CPK 177 straipsnis). Teisėjų kolegija konstatavo, kad atsakovas neįrodė, jog šalys susitarė pakeisti pagrindinėje buto pirkimo–pardavimo sutartyje vieną iš esminių preliminariosios būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, pagal kurią šalys buvo sutarusios, jog pardavėjas perleidžia nuosavybės teisę į sklypo dalį, reikalingą butui eksploatuoti. Be to, preliminariųjų pirkimo–pardavimo sutarčių 13.4 punktuose buvo numatyta, kad ši sutartis yra neatskiriama notarine tvarka patvirtintos pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarties dalis; šalys gali pagrindinėje sutartyje susitarti dėl kitų sąlygų nei numatyta preliminarioje. Ši nuostata papildomai patvirtina tikrąją šalių valią visas preliminariųjų sutarčių sąlygas, įskaitant ir dėl nuosavybės teisių į žemės sklypą perleidimo už preliminariojoje sutartyje numatytą turto kainą, perkelti į pagrindinių sutarčių nuostatas, jei šalys nesusitaria dėl preliminariųjų sutarčių nuostatų pakeitimo (panaikinimo).

Remdamasi išdėstytais motyvais, teisėjų kolegija konstatavo, kad pagal pagrindines butų pirkimo–pardavimo sutartis butų pirkėjams perėjo bendrosios dalinės nuosavybės teise žemės sklypo dalys, reikalingos tiems butams eksploatuoti, nepaisant to, jog šalys pirkėjo teisių į žemės sklypą jose neaptarė. Teisėjų kolegija pripažino pagrįstais ir tenkintinais ieškovų reikalavimus pripažinti jiems bendrosios dalinės nuosavybės teisę į atitinkamas žemės sklypo dalis. Reikalavimą pakeisti pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis teisėjų kolegija atmetė kaip perteklinį.

Iš dalies analogiškais argumentais teisėjų kolegija pripažino pagrįstais bei patenkino ir ieškovų A. G., R. G., kurie yra negyvenamųjų patalpų (stomatologinio kabineto, duomenys neskelbtini) savininkai, bei V. G., kuri yra negyvenamųjų patalpų (vaistinės, duomenys neskelbtini) savininkė, reikalavimus dėl teisių į žemės sklypą. Teisėjų kolegija nurodė, kad šių ieškovų sudarytos preliminariosios ir pagrindinės pirkimo–pardavimo sutartys nėra vartojimo, joms netaikomas CK 6.401 straipsnis, tačiau jos taip pat turėtų būti aiškinamos patalpų pirkėjų naudai, nes šie buvo ta šalis, kuri priėmė pardavėjo pasiūlytas sutarčių sąlygas, todėl, esant abejonių dėl jų turinio, jos turi būti aiškinamos pardavėjo nenaudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis), sutarčių sudarymo tikslas ir šiuo atveju buvo perduoti žemės sklypo savininko teises patalpų pirkėjams.

Spręsdama dėl ieškovų E. S. ir A. S. reikalavimų, teisėjų kolegija atsižvelgė į tai, kad jie taip pat yra negyvenamųjų patalpų (grožio salono, duomenys neskelbtini) savininkai, tačiau jas įsigijo ne iš UAB „Kasva“. Dėl šių nepastatytų patalpų pirkimo–pardavimo 2008 m. gegužės 28 d. A. S. ir UAB „Kasva“ sudarė preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau iš sutarties kylančias teises ir pareigas A. S. perleido atsakovei E. V., kuri su atsakovu UAB „Kasva“ 2008 m. gruodžio 30 d. sudarė pagrindinę negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį notarine forma. Ieškovai E. S. bei A. S. šias patalpas įsigijo iš pardavėjos E. V. pagal 2009 m. liepos 3 d. sudarytą notaro patvirtintą pirkimo–pardavimo sutartį, kurios 4.8 punkte buvo nurodyta, kad pardavėjas patvirtina, jog jis nėra žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, kuriame parduodama patalpa, savininkas; pardavėjo teisės į žemę nenustatytos; pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas; CK 6.394 straipsnio 3 dalis šalims paaiškinta ir jų suprasta. Teisėjų kolegija, atsižvelgusi į tai, kad ieškovai E. S. bei A. S. patalpas įsigijo verslo tikslais, sprendė, jog jie nėra vartotojai, kurie galėtų būti laikoma silpnesniąja sutarties šalimi ir kurių naudai turėtų būti aiškinamos sutarties sąlygos (CK 1.39 straipsnis, 6.193 straipsnio 4 dalis, 6.350 straipsnis). Kadangi sutarties 4.8 punkte buvo aiškiai nurodyta, kad pardavėjas nėra žemės sklypo savininkas, bei nukreipta į 6.394 straipsnio 3 dalį, pagal kurią pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas, kuris nėra žemės sklypo savininkas, teisėjų kolegija padarė išvadą, jog pagal patalpų pirkimo–pardavimo sutarties šalių tikrieji ketinimai buvo perleisti tik nuosavybės teisę į patalpas, neperleidžiant nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, reikalingą toms patalpoms daugiabučiame name eksploatuoti, ir ieškovai E. S. bei A. S. tai aiškiai suprato (CK 1.39, 6.193, 6.350 straipsniai, 6.394 straipsnio 3 dalis). Tokiais motyvais teisėjų kolegija atmetė kaip nepagrįstą ieškovų E. S. ir A. S. prašymą pripažinti jiems nuosavybės teisę į žemės sklypo dalį, grindžiamą tuo, kad ši teisė perėjo E. V.; nurodė, kad vien ši aplinkybė, esant galiojančiai 2009 m. liepos 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties sąlygai, kuria šalys aiškiai susitarė, kad pirkėjams E. S. bei A. S. nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį nepereina, negali būti pagrindu atsirasti ieškovų nuosavybės teisei į žemės sklypo dalį, reikalingą patalpoms daugiabučiame name eksploatuoti (CK 6.189 straipsnio 1 dalis, 6.394 straipsnio 3 dalis).

Teisėjų kolegija nurodė, kad pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 6 ir 7 dalių nuostatas kartu su nuosavybės teise į butą (patalpas) perleidžiama bendroji dalinė nuosavybės teisė tik į tą žemės sklypo dalį, kuri yra reikalinga šiam butui (patalpoms) daugiabučiame name eksploatuoti. Nustatydama ieškovams tenkančias žemės sklypo dalis, teisėjų kolegija rėmėsi ieškovų pateiktu VĮ Registrų centro Kauno filialo 2010 m. birželio 30 d. Žemės sklypo apskaičiavimo dalių projektu, kurio atsakovai neginčijo.

Teisėjų kolegija nurodė, kad hipotekos tikslas yra užtikrinti kreditoriaus reikalavimo įvykdymą taip, kad nepagrįstai nenukentėtų skolininko interesai. Civiliniuose santykiuose dominuojantys sandorio šalių lygybės, proporcingumo ir interesų derinimo principai suteikia teisę kreditoriui reikalauti reikalavimo užtikrinimo, įkeičiant tokį turtą, kurio vertės pakaktų reikalavimui patenkinti, o skolininkui suteikia teisę reikalauti panaikinti įkeisto turto dalies (vieneto) įkeitimą, jei paaiškėja, kad likusio įkeisto turto vertės visiškai pakaks kreditoriaus reikalavimui užtikrinti.

Teisėjų kolegija nustatė, kad 2007 m. sausio 23 d. hipotekos lakštu Nr. 02120070001144 atsakovas UAB „Kasva“ 8 513 000 Lt skolos su palūkanomis grąžinimui užtikrinti įkeitė kreditoriui AB Sampo bankui ginčijamą žemės sklypą ir jame esantį daugiabutį gyvenamąjį namą, esančius (duomenys neskelbtini). 2008 m. liepos 23 d. UAB „Kasva“ ir Danske Bank A/S susitarimu įregistruotas hipotekos lakšto pakeitimas Nr. 2, pagal kurį pradinis kreditorius AB Sampo bankas buvo pakeistas naujuoju kreditoriumi Danske Bank A/S. 2008 m. sausio 13 d. įregistruotas hipotekos lakšto pakeitimas Nr. 4, pagal kurį atsakovo UAB „Kasva“ turtas – 61/100 dalys daugiabučio gyvenamojo namo – padalytos suformuojant 58 atskirus turtinius vienetus – patalpas ir butus. 2009 m. sausio 21 d. įregistruotas hipotekos lakšto pakeitimas Nr. 5, pagal kuri kreditorius Danske Bank A/S atsisakė hipotekos lakštu nustatyto įkeitimo 37 iš 58 patalpų ir butų. Pagal 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisių perleidimo sutartį Nr. RTP-K200612-1897 kreditorius Danske Bank A/S perleido naujajai kreditorei M. K. reikalavimo teisę į atsakovo UAB „Kasva“ likusią 649 540 Lt skolą, kurios grąžinimas buvo užtikrintas pirmiau nurodytu hipotekos lakštu. 2009 m. sausio 21 d. indosamentu (hipotekos lakšto pakeitimu Nr. 6) Danske Bank A/S turėtas hipotekos reikalavimas perleistas M. K. Vėlesniais hipotekos lakšto pakeitimais M. K. ir UAB „Kasva“ išregistravo hipoteką 3 patalpoms ir 1 butui. Įrodymų, kad hipoteka šioms patalpoms ir butui buvo išregistruota todėl, jog atsakovas UAB „Kasva“ padengė visą ar dalį hipoteka užtikrintos 649 540 Lt skolos, byloje nėra. Iš šių nustatytų aplinkybių teisėjų kolegija padarė išvadą, kad prieš hipotekos išregistravimą atsakovas UAB „Kasva“ 649 540 Lt skolos ir 25 981,60 Lt priskaičiuotų palūkanų M. K. įvykdymą buvo užtikrinęs žemės sklypo ir ant jo stovinčiame daugiabučiame name esančių 16 butų bei 1 administracinių patalpų įkeitimu.

Teisėjų kolegija taip pat nustatė, kad hipotekos lakštu Nr. 02120090000749 atsakovas UAB „Kasva“ 2 559 421,42 Lt skolos grąžinimui užtikrinti įkeitė kreditorei M. K. 19 butų bei administracinių patalpų, esančių tame pačiame daugiabučiame name. Iš įkeistų 19 turto vienetų 17 turto vienetų sutapo su tais, kurie buvo įkeisti atsakovei M. K. pagal hipotekos lakštą Nr. 02120070001144. Atsakovai UAB „Kasva“ ir M. K. įregistravo 2 hipotekos lakšto Nr. 02120090000749 pakeitimus, kuriais panaikino įkeitimą 2 turto vienetams – negyvenamosioms patalpoms ir butui; dėl to prieš šio hipotekos lakšto išregistravimą atsakovo UAB „Kasva“ skolos grąžinimas atsakovei M. K. buvo užtikrintas tais pačiais 17 turto vienetų, esančių daugiabučiame name, kaip ir pagal kitą hipotekos lakštą. Be to, 2009 m. gegužės 13 d. hipotekos lakšto Nr. 02120090000749 pakeitimu šalys susitarė, kad pagal šį lakštą bendras įkeičiamų daiktų įkainojimas yra 6 155 896 Lt, o įkeitimu užtikrinamos prievolės dydis – 2 379 421,42 Lt. Teisėjų kolegija pažymėjo, kad šalių susitarimu tik vieno turto vieneto – negyvenamųjų patalpų – vertė buvo 1 148 575 Lt, o butų vertės svyravo apytiksliai nuo 200 000 Lt iki daugiau kaip 350 000 Lt.

Teisėjų kolegija sprendė, kad pagal hipotekos lakštą Nr. 02120070001144 atsakovo UAB „Kasva“ 649 540 Lt skolos grąžinimas atsakovei M. K. buvo užtikrintas 6 155 896 Lt vertės butais ir patalpomis bei žemės sklypu, t. y. daugiau kaip 10 kartų didesnės vertės turtu. Be to, įkeistas turtas susidėjo iš 17 atskirų turto vienetų, kurie galėtų būti savarankiški civilinės apyvartos objektai. Nepaisant to, atsakovo BUAB „Kasva“ bankroto administratorius, turintis pareigą elgtis aktyviai ir veikti išimtinai bankrutuojančios įmonės ir jos kreditorių interesais, nesiėmė jokių aktyvių veiksmų, kad hipotekos lakštu Nr. 02120070001144 įregistruotas atsakovo UAB „Kasva“ nekilnojamojo turto įkeitimas atitiktų proporcingumo ir šalių interesų pusiausvyros principus; tai lėmė, kad vykdant BUAB „Kasva“ bankroto procedūras visas šis turtas buvo perleistas atsakovei M. K.

Teisėjų kolegija, vadovaudamasi CK 4.197 straipsnio 6 dalimi, pagal kurią sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako, sprendė, jog hipotekos sandorio (jo dalies) pripažinimas negaliojančiu savaime nesudaro pagrindo konstatuoti sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisių ir turtinių intereso pažeidimo, nes galimi atvejai, kai sąžiningas hipotekos kreditorius turi galimybę visiškai patenkinti įkeitimu užtikrintą reikalavimą (arba jau yra jį patenkinęs) iš kito skolininko turto, nepaisant hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Teisėjų kolegija iš bylos aplinkybių sprendė, kad, nustačius, jog hipotekos sandoris, kuriuo žemės sklypas buvo įkeistas kreditorei M. K., bei vėlesni sandoriai, kuriais šis žemės sklypas perleistas kreditorei, yra negaliojantys, nebus pagrindo konstatuoti sąžiningos kreditorės M. K. interesų pažeidimo, nes, tenkinant jos reikalavimą, susidedantį iš 649 540 Lt skolos ir 25 981,60 Lt palūkanų, be žemės sklypo, buvo perleista dar 17 turto vienetų, kurių vertė didesnė kaip 6 000 000 Lt; vien tik 17 turto vienetų (butų, kitų patalpų) perėjimas kreditorės M. K. nuosavybėn laikytinas pakankamu sąžiningos kreditorės interesų gynimu.

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad jai kyla pagrįstų abejonių dėl atsakovės M. K. kaip kreditorės sąžiningumo (visi jos reikalavimai atsakovui UAB „Kasva“ atsirado iš sandorių, sudarytų su sūnumi A. K., kuris yra UAB „Kasva“ akcininkas, arba su trečiaisiais asmenims, siekiant padengti būtent A. K. skolas (CK 6.67 straipsnis); BUAB „Kasva“ kreditorių susirinkime M. K., būdama didžiausia kreditorė (jos reikalavimas – 3 174 534 Lt, kitų kreditorių – ne daugiau kaip 10 000 Lt) galėjo nuspręsti parduoti BUAB „Kasva“ 17 turto vienetų kartu, o ne atskirai, ir nesąžiningai nustatyti nepagrįstai mažą šio turto pardavimo kainą; V. G. pagal pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą 2009 m. gegužės 8 d., t. y. likus vienai dienai iki teismo nutarties iškelti UAB „Kasva“ bankroto bylą priėmimo, dalį sumos už perkamas patalpas – 180 000 Lt – sumokėjo tiesiogiai kreditorei M. K.), tačiau jos nesąžiningumo nekonstatavo. Atsižvelgdama į nurodytas aplinkybes, teisėjų kolegija nusprendė su priimtu teismo sprendimu supažindinti ir teisėją, nagrinėjantį UAB „Kasva“ bankroto bylą.

Teisėjų kolegija nurodė, kad hipoteka žemės sklypui, dėl kurio dalių nuosavybės teisės kilo šalių ginčas, yra pasibaigusi. Hipotekos skyriaus prie Kauno miesto apylinkės teismo 2010 m. balandžio 7 d. nutartimi hipoteka buvo išregistruota CK 6.126 straipsnio 8 dalyje įtvirtintu pagrindu, pagal kurį hipoteka baigiasi, kai sutampa hipotekos kreditorius ir įkeisto turto savininkas. Patenkinusi ieškovų reikalavimus pripažinti nuosavybės teises į dalį žemės sklypo, teisėjų kolegija konstatavo, kad į tas dalis žemės sklypo hipoteka nepagrįstai nebuvo išregistruota anksčiau, nes butų (patalpų) savininkai atsiskaitė su pardavėju už perkamą turtą (taip pat ir už atitinkamą žemės sklypo dalį) ir nebebuvo laikomi atsakovo UAB „Kasva“ skolininkais (CK 4.197 straipsnio 2 dalis). Kadangi hipoteka neišregistruota pažeidžiant imperatyviąsias teisės normas, tai vėlesni hipotekos bei kiti sandoriai dėl tų žemės sklypo dalių, kurių nuosavybės teisės pripažintos ieškovams (pradinio kreditoriaus Danske Bank A/S reikalavimo, užtikrinto įkeitimu, perleidimas kreditorei M. K., šios kreditorės reikalavimo patenkinimas, perleidžiant jai atitinkamas žemės sklypo dalis nuosavybėn), ex officio laikytini niekiniais ir negaliojančiais (CK 1.78, 1.80 straipsniai). Teisėjų kolegija netaikė restitucijos, nes pripažino, kad ieškovų nuosavybės teisė apginta ją pripažįstant, ir tai yra pagrindas pakeisti įrašus viešajame registre. Nurodytų sandorių pripažinimas negaliojančiais sudaro savarankišką hipotekos pabaigos pagrindą – panaikinimą teismo sprendimu (CK 4.197 straipsnio 2 dalies 2 punktas), be to, hipoteka jau yra išregistruota. Teisėjų kolegija taip pat nurodė, kad aplinkybė, jog hipoteka nepagrįstai nebuvo išregistruota anksčiau ir iš neteisėtai įkeisto turto buvo patenkintas kreditorės M. K. reikalavimas, bei aplinkybė, kad šios kreditorės teisės dalies hipotekos panaikinimu nebus pažeistos, nes ji savo reikalavimą patenkino iš kito BUAB „Kasva“ turto, leidžia daryti išvadą, kad, pripažinus ieškovams nuosavybės teises į žemės sklypo dalis, nėra pagrindo įregistruoti šioms žemės sklypo dalims hipotekos kreditorės M. K. naudai bei palikti galioti jos kaip hipotekos kreditorės teisę į reikalavimą (CK 4.197 straipsnis).

Teisėjų kolegija pažymėjo, kad, nepaisant 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisių perleidimo sutarties ir jos pagrindu atlikto indosamento pripažinimo negaliojančiais, Danske Bank A/S teisės nėra pažeistos, nes reikalavimo teisių perleidimo sutarties pagrindu Danske Bank A/S reikalavimą, kylantį iš kredito sutarčių, visiškai patenkino atsakovė M. K.; ši sutarties dalis nepanaikinta.

III. Kasacinių skundų ir atsiliepimų į kasacinius skundus teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu ieškovai A. S. ir E. S. prašo Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 5 d. sprendimo ir Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 13 d. sprendimo dalis, kuriomis atmesti šių ieškovų reikalavimai, panaikinti ir dėl šių reikalavimų priimti naują sprendimą – juos patenkinti: pakeisti 2008 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą UAB „Kasva“ ir E. V., sutarties 2 dalį papildant tokiu 2.1.2 punktu: „235/10 000 dalis žemės sklypo, 0,2970 ha bendro ploto, (duomenys neskelbtini), naudojimo pobūdis: daugiabučių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos, esančio adresu: (duomenys neskelbtini)“; pripažinti ieškovams E. S. ir A. S. nuosavybės teises į 235/10 000 dalį žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini); pripažinti negaliojančia atsakovų BUAB „Kasva“ ir M. K. 2010 m. balandžio 6 d. sudaryto turto perdavimo–priėmimo akto dalį dėl 235/10 000 dalių žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini). Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismas, nepripažindamas, kad E. V. turėjo pereiti nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, pažeidė CK 6.193 straipsnio 4 dalį ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalį. CK 6.193 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad sutarties sąlygos turi būti aiškinamos jas pasiūliusios šalies nenaudai ir jas priėmusios šalies naudai, be to, vartotojų ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies naudai. Teismas šios normos netaikė ir jos kontekste nesiaiškino sutarties, kuria E. V. įsigijo negyvenamąsias patalpas, aplinkybių, o vertino tik E. V. ir kasatorių sutartį, kuri yra išvestinė. Turėjo būti įvertinta tai, kad E. V. sudarė sutartį su atsakovu prisijungdama prie atsakovo pateiktos standartinės sutarties, sutikdama su atsakovo siūlomomis sutarties sąlygomis. Taip pat teismas pažeidė imperatyviąją Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies normą. Žemės sklypo dalis, reikalinga patalpoms eksploatuoti, nuosavybės teise kartu su patalpomis priklausė atsakovui UAB „Kasva“, todėl jis privalėjo ją perleisti buto pirkėjai (E. V.). Kasatorių ir E. V. sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga, pagal kurią žemės sklypo dalis nepriklauso pardavėjui, todėl neperleidžiama, turėjo būti pripažinta niekine ir negaliojančia, nes žemės sklypo dalis turėjo nuosavybės teise pereiti E. V. pagal su UAB „Kasva“ sudarytą pirkimo–pardavimo sutartį.

2. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CPK 320 straipsnio 1 dalį, nes nepasisakė dėl apeliacinio skundo argumentų, susijusių su E. V. ir UAB „Kasva“ sudaryta pirkimo–pardavimo sutartimi, šios sutarties neanalizavo. Be to, teismas, padarydamas skirtingas išvadas dėl E. V. ir kitų butų (patalpų) savininkų pirkimo–pardavimo sutarčių, kurių sudarymo aplinkybės tokios pačios, pažeidė CPK 6 straipsnį bei asmenų lygybės įstatymui principą.

3. Kasatoriaus A. S. ir atsakovo sudarytos preliminariosios buto pirkimo–pardavimo sutarties 3.3 punkte buvo numatyta, kad pardavėjas perduos atitinkamos žemės sklypo dalies žemės savininko teises ir pareigas pirkėjui arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai, jeigu tokia bus įsteigta. 2008 m. gegužės 12 d. visas iš preliminariosios sutarties kylančias teises ir pareigas – teisę sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį, reikalauti preliminariąją sutartį vykdyti natūra, įgyti nuosavybės teise ne tik butą, bet ir jam eksploatuoti reikalingą žemės sklypo dalį – kasatorius perleido E. V. Taigi pagrindinė buto pirkimo–pardavimo sutartis turėjo būti sudaryta tokiomis pačiomis sąlygomis kaip ir preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis, o buto pirkėjai E. V. perleistos nuosavybės teisės ne tik į butą, bet ir į jam eksploatuoti reikalingą žemės sklypo dalį.

Atsiliepimu į ieškovų A. S. ir E. S. kasacinį skundą atsakovės M. K. teisių perėmėjas A. K. prašo skundą atmesti ir nurodo tokius nesutikimo su kasaciniu skundu argumentus:

1. Kasatoriai neturėjo reikalavimo teisės prašyti CK 6.223 straipsnio 2 dalies pagrindu pakeisti 2008 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartį, sudarytą UAB „Kasva“ ir E. V., nes jie nebuvo šio sandorio šalys; E. V. tokio reikalavimo nereiškė. Be to, kasatoriai neprašė pakeisti jų ir E. V. sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties. Taigi jų reikalavimas pripažinti nuosavybės teises į žemės sklypą neturi teisinio pagrindo. Tokiomis aplinkybėmis teisinė E. V. ir UAB „Kasva“ 2008 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutarties analizė nagrinėjamoje byloje nereikšminga.

2. Kasatoriai nepagrįstai teigia, kad E. V. sutartį su atsakovu sudarė prisijungdama pagal iš anksto parengtas standartines sutarties sąlygas. Tokios aplinkybės byloje nebuvo nustatinėjamos, jos nepreziumuojamos. Dėl kiekvienos iš sutarties sąlygų E. V. galėjo derėtis. Be to, kasatoriai neįgalioti ginti E. V. teisių, o ji pati nepareiškė reikalavimų savo kaip vartotojos ar silpnesniosios sutarties šalies teisėms ginti. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai atmetė kasatorių reikalavimus motyvuodamas tuo, kad kasatorių ir E. V. 2009 m. liepos 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties 4.8 punkte aiškiai įrašyta sąlyga, jog pardavėjas nėra žemės sklypo savininkas.

3. Kasatoriai, įsigydami patalpas iš E. V., kuri nebuvo žemės sklypo dalies savininkė, suprato, kad neįgyja žemės sklypo nuosavybės teise, o juo naudosis kitais pagrindais, todėl kasaciniame skunde nepagrįstai remiasi Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies pažeidimu. CK 6.394 straipsnyje įtvirtinta sutarties šalių laisvė susitarti dėl žemės sklypo naudojimosi teisių. E. V., sudarydama pirkimo–pardavimo sutartį su UAB „Kasva“, įgyvendino savo teisę susitarti, kokiomis teisėmis naudosis žemės sklypu, ji nuosavybės teisių į žemę neįgijo, taigi neperdavė ir kasatoriams. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma aiškintina sistemiškai su CK 6.394 straipsniu ir taikoma tik tuo atveju, jeigu buto savininkui priklauso dalis žemės sklypo, skirto pastatui eksploatuoti; tais atvejais, kai žemės sklypo savininkui priklauso visas žemės sklypas, galimi ir kiti naudojimosi žemės sklypu pagrindai.

4. Teismas pagrįstai neanalizavo E. V. ir UAB „Kasva“ sudarytos sutarties, nes kasatoriai neturi reikalavimo teisės pakeisti sutartį, kurios šalis jie nėra, o E. V. nėra vartotoja, taigi nėra viešojo intereso. Kasacinio skundo teiginiai, kad apeliacinės instancijos teismas neįvykdė pareigos motyvuoti sprendimą, yra deklaratyvūs; teismas išnagrinėjo teisinius ir faktinius apeliacinio skundo argumentus. Dėl tos bylos dalies, kurioje gynė vartotojų interesus, teismas peržengė apeliacinio skundo ribas, tačiau nei E. V., nei kasatoriai nėra vartotojai, todėl jų atžvilgiu nebuvo CPK 320 straipsnyje nustatytų sąlygų.

Kasaciniu skundu atsakovas BUAB „Kasva“, atstovaujamas bankroto administratoriaus UAB „Šilkuva“, prašo Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 13 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 5 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. CK 6.401 straipsnio taikymas ir vartotojų teisių gynimas nėra pakankamas pagrindas peržengti apeliacinio skundo ribas. CPK 320 straipsnio 2 dalies normos taikymo pagrindas yra dviejų sąlygų visetas: 1) viešasis interesas; 2) asmens, visuomenės ar valstybės teisių ar teisėtų interesų pažeidimas. Antrosios sąlygos buvimo teismas nenustatė ir nemotyvavo. Peržengus apeliacinio skundo ribas, buvo pažeista BUAB „Kasva“ teisė į gynybą, dispozityvumo bei rungtyniškumo principai. Savo iniciatyva, nesant pareikštų reikalavimų, pripažindamas niekinėmis ir negaliojančiomis Danske Bank A/S ir M. K. sudarytos reikalavimo teisių perleidimo sutarties dalį dėl įkeitimo perleidimo bei indosamento dalį, taip pat BUAB „Kasva“ ir M. K. sudaryto turto perdavimo–priėmimo akto dalį, teismas apribojo tiek BUAB „Kasva“, tiek M. K., tiek Danske Bank A/S procesines teises ne tik atsikirsti dėl nurodytų sandorių pripažinimo negaliojančiais, bet ir galbūt pareikšti priešieškinius. Nustatęs, kad pirmosios instancijos teismas neteisingai išnagrinėjo bylą, apeliacinės instancijos teismas turėjo grąžinti ją nagrinėti iš naujo ir taip sudaryti procesines galimybes atsakovams gintis nuo apeliacinės instancijos teismo iniciatyva suformuluotų reikalavimų, kurie nebuvo nagrinėjami pirmosios instancijos teisme.

2. Apeliacinės instancijos teismas gynė nepagrįstus ir neteisėtus pirkėjų interesus. Teismas nustatė, kad šalys pagrindinėje sutartyje pardavėjų teisių į žemės sklypą neaptarė. Sutartis, kurioje neaptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, negali būti notaro tvirtinama, o jeigu patvirtinta, – yra negaliojanti (CK 6.394 straipsnio 2 dalis). Taigi teismas, konstatavęs, kad pagrindinėse sutartyse nebuvo aptartos pirkėjų nuosavybės teisės į žemės sklypą, negalėjo šių negaliojančių sutarčių pagrindu ginti pirkėjų interesus. Taip teismas pažeidė principą, kad iš neteisės teisė nekyla, nes negaliojančių sutarčių pagrindu pripažino pirkėjų nuosavybės teisę į ginčo žemės sklypo dalis.

3. Apeliacinės instancijos teismas, peržengęs apeliacijos ribas, turėjo savo iniciatyva rinkti bylai išnagrinėti reikšmingas aplinkybes patvirtinančius įrodymus, o ne vienpusiškai ginti ieškovų interesus. BUAB „Kasva“ atstovo pareikštą prašymą apklausti buvusį UAB „Kasva“ direktorių S. O. teismas atmetė niekuo nemotyvuodamas ir neatsižvelgdamas į tai, kad šis asmuo tiesiogiai dalyvavo rengiant bei sudarant pirkimo–pardavimo sutartis ir kad jo parodymai gali būti reikšmingi aiškinant šias sutartis bei nustatant tikruosius šalių ketinimus. Be to, teismas nesiaiškino ieškovų sudarytų tikslinių kreditavimo sutarčių, kurios sudarytos butams, bet ne žemės sklypui ar jo daliai įsigyti, turinio. Šių įrodymų neišreikalavimas lėmė teismo sprendimo neteisėtumą ir nepagrįstumą (CPK 263 straipsnis). Apeliacinės instancijos teismas, peržengęs apeliacijos ribas ir išreikalavęs dokumentus, reikšmingus išimtinai ieškovų interesų apsaugai, ir visiškai nesiaiškinęs sąlygų, kuriomis ieškovams buvo kredituotas patalpų įsigijimas, nenustatė ginčui svarbių aplinkybių ir atliko ieškovų advokato funkcijas.

4. Apeliacinės instancijos teismo išvada dėl žemės sklypo nuosavybės teisių perdavimo pirkimo–pardavimo sutartimis yra prieštaringa ir neatitinka nustatytų faktinių bylos aplinkybių. Teismas, viena vertus, nustatė, kad šalys pagrindinėse sutartyse nesusitarė dėl pirkėjų teisių į žemės sklypą, kita vertus, konstatavo, jog pirkėjai įgijo nuosavybės teises į atitinkamas žemės sklypo dalis. Teismas pažeidė sutarties laisvės principą (CK 6.156 straipsnis), netinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles (CK 6.193 straipsnis), nes nenustatė tikrųjų šalių ketinimų; neįvertino, kad pirkėjai negalėjo įgyti nuosavybės teisių į žemės sklypo dalis, įsigydami tik butus, nes žemės sklypas nebuvo sutarčių (nei preliminariųjų, nei pagrindinių) dalykas, be to, pirkėjai su pardavėju nesusitarė dėl žemės sklypo kainos ir jos nemokėjo (CK 6.397 straipsnio 1 dalis), žemės sklypą individualizuojantys viešojo registro duomenys neįtraukti į sutartį (CK 6.396 straipsnis). Šalių preliminariųjų sutarčių 3.3 punkte buvo tik susitarta, kad ateityje bus sprendžiamas klausimas dėl žemės sklypo perleidimo ieškovams, tačiau nebuvo nustatytas naudojimosi teisės pagrindas, žemės sklypas neidentifikuotas. Pagrindinėse sutartyse neįtraukus sąlygos dėl žemės sklypo, turėjo būti konstatuota, kad šalys dėl žemės sklypo naudojimosi teisių galutinai nesusitarė. Teismo posėdžio apeliacinės instancijos teisme metu kaip liudytojai apklausti sandorius patvirtinę notarai parodė, kad ieškovai (pirkėjai) žinojo, jog ginčo žemės sklypas priklauso UAB „Kasva“, o jie pagal sutartis perka tik patalpas. Teismas išimtinai vadovavosi Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalimi, tačiau turėjo ją taikyti sistemiškai kartu su CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, kurioje pirkėjui nustatyta galimybė ne tik perduoti nuosavybės teisę į žemės sklypą, bet ir užtikrinti teisę perkamu nekilnojamuoju turtu užstatytą žemės sklypą naudoti nuomos ar užstatymo teisės pagrindais. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalis negalėjo būti taikoma neatsižvelgiant į tai, kad ši norma reglamentuoja bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, o šalių pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo metu UAB „Kasva“ nuosavybės teisėmis valdė visą žemės sklypą, jo dalys nebuvo nustatytos.

5. Apeliacinės instancijos teismas neaiškino preliminariųjų ir pagrindinių butų (patalpų) pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatų Žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalies, pagal kurią prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, kontekste. Teismo sprendimo neteisėtumą ir nepagrįstumą rodo tai, kad nei preliminariosiose, nei pagrindinėse sutartyse nesant individualizuoto nei žemės sklypo, nei atitinkamų jo dalių, pirkėjams buvo pripažintos nuosavybės teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis. Taip teismas nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, kurioje pripažįstama, kad žemės sklypas yra specifinis pirkimo–pardavimo objektas, kuris sutarčiai sudaryti turi būti suformuotas kaip kadastrinis vienetas, o bet kurios rūšies žemės sandorio sudėtinė dalis turi būti žemės sklypo planas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. spalio 23 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. D. v. Z. V., bylos Nr. 3K-3-556/2006; 2006 m. lapkričio 6 d. nutarimas, priimtas civilinėje byloje V. Š. v. A. N., A. N., bylos Nr. 3K-P-382/2006).

6. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė CK 4.197 straipsnio 2 dalį, kurioje įtvirtinti hipotekos pabaigos pagrindai: neįvertino, kad, pirkėjams neįgijus nuosavybės teisės į žemės sklypo atitinkamas dalis bei už jas neatsiskaičius su pardavėju, nebuvo pagrindo žemės sklypo hipotekai išregistruoti. Teismas be teisinio pagrindo paneigė kreditorės M. K. interesus BUAB „Kasva“ turto atžvilgiu. Apeliacinės instancijos teismas neįvertino aplinkybės, kad sutartinė žemės sklypo hipoteka, kuria buvo siekiama užtikrinti UAB „Kasva“ įsipareigojimus AB Sampo bankui, įregistruota 2007 m. sausio 23 d., t. y. dar iki ieškovams įsigyjant patalpas daugiabučiame name. 2009 m. sausio 22 d. UAB „Kasva“ hipotekos kreditore, pasitraukus AB Sampo banko teises perėmusiam Danske Bank A/S, tapo M. K., kuri, be šio reikalavimo, turėjo 2 559 421,42 Lt reikalavimą į UAB „Kasva“, užtikrintą 2009 m. sausio 22 d. sutartine hipoteka. Apeliacinės instancijos teismas be jokio teisinio pagrindo nustatė M. K. nesąžiningumą, siedamas jos reikalavimus BUAB „Kasva“ su jos bei UAB „Kasva“ akcininko A. K. giminystės ryšiais. M. K. 3 174 534,12 Lt reikalavimai patvirtinti teismo nutartimi BUAB „Kasva“ bankroto byloje, taigi yra teisėti. Sutartinei hipotekai taikytinas sutarčių laisvės principas, kurio apeliacinės instancijos teismas nevertino. Teismas taip pat neatsižvelgė į tai, kad Kauno apygardos teismo nutartimi BUAB „Kasva“ pripažinta bankrutavusia, o 2010 m. balandžio 6 d., neįvykus antrosioms varžytynėms, kreditorei M. K. pasiūlyta perimti įkeistą turtą; M. K. 2010 m. balandžio 6 d. kreipėsi dėl hipotekos įkeistam turtui išregistravimo ir nuosavybės teisių į turtą įregistravimo. Taigi M. K. sąžiningai įgijo ginčo žemės sklypą pagal turto perdavimo aktą, kuris prilyginamas notaro patvirtintai sutarčiai ir yra nuosavybės teises patvirtinantis dokumentas. Apeliacinės instancijos teismas visiškai netyrė ir nevertino aplinkybės, kad ieškovai (pirkėjai) neatsiskaitė su BUAB „Kasva“ už žemės sklypo dalis.

Kasaciniu skundu atsakovas A. K. (atsakovės M. K. teisių perėmėjas) prašo Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 13 d. sprendimą panaikinti ir palikti galioti Kauno apygardos teismo 2011 m. balandžio 5 d. sprendimą. Kasacinis skundas grindžiamas tokiais argumentais:

1. Apeliacinės instancijos teismas, viršydamas byloje pareikštus reikalavimus ir pripažindamas negaliojančia reikalavimų perleidimo sutarties, sudarytos Danske Bank A/S Lietuvos filialo ir atsakovės M. K., dalį, nusprendė dėl Danske Bank A/S Lietuvos filialo, neįtraukto į bylos nagrinėjimą, teisių ir pareigų. Tai yra absoliutus teismo sprendimo negaliojimo pagrindas. Teismo argumentai, kad M. K. su Danske Bank A/S Lietuvos filialu buvo atsiskaičiusi, todėl dalinis sutarties panaikinimas banko teisių nepažeis, nepagrįsti; sandorio negaliojimo faktas galės būti panaudotas prieš banką, kuris negalėjo išreikšti savo pozicijos ir pateikti atsikirtimų dėl šio reikalavimo.

2. CPK 320 straipsnio norma, leidžianti apeliacinės instancijos teismui peržengti apeliacinio skundo ribas, reiškia išėjimą už apeliacinio skundo faktinio ir teisinio pagrindo ribų, bet ne teisę spręsti dėl naujų, nepareikštų reikalavimų tenkinimo, t. y. tokių reikalavimų, kurie nebuvo nagrinėjami ir tiriami pirmosios instancijos teisme. Teismui nustačius poreikį tirti sandorių, kurių pagrindu M. K. tapo sklypo savininke, teisėtumą, byla turėjo būti grąžinta pirmosios instancijos teismui, įtraukiant į jos nagrinėjimą visus su pareikštais reikalavimais susijusius asmenis ir aiškiai apibrėžiant nagrinėjimo ribas bei suteikiant šalims galimybę teikti naujus įrodymus ir paaiškinimus. Apeliacinės instancijos teismui peržengus apeliacinio skundo ribas, buvo pažeista atsakovo A. K. teisė pasisakyti dėl išspręstų klausimų, teikti atsikirtimus, įrodymus dėl naujai tirtų aplinkybių, kurios nebuvo nagrinėjimo dalykas pirmosios instancijos teisme, be to, apeliacinės instancijos teismui neteisingai nustačius bylos aplinkybes (kurios nebuvo nagrinėjamos pirmosios instancijos teisme), šalys nebeturi procesinės galimybės ginčyti bylos faktus, nes tai nėra kasacijos dalykas. Taip buvo pažeistos imperatyviosios CPK normos, nukrypta nuo kasacinio teismo praktikos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. vasario 19 d. nutartis, priimta civilinėje byloje R. J. v. D. G. ir kt., bylos Nr. 3K-3-52/2007).

3. Teismui nesuteikta teisės ginant vartotojų teises tirti aplinkybes, susijusias su sandoriais, kurie nebuvo ginčijami pirmosios instancijos teisme, tikrinti kitų asmenų nuosavybės įsigijimo teisėtumą, to nereikalaujant nė vienai iš šalių; sandoriai, kuriuos teismas pripažino negaliojančiais, nebuvo vartojimo sutartys, todėl juos peržiūrėti ex officio nebuvo teisinio pagrindo.

4. Apeliacinės instancijos teismas tyrė ir nustatinėjo aplinkybes, susijusias su M. K. kaip kreditorės reikalavimo prigimtimi, ieškovų pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymu, tačiau visiškai neanalizavo reikalavimo perleidimo sutarties sudarymo aplinkybių, nesiaiškino šalių ketinimų, šiuo klausimu iš esmės neapklausė atsakovo A. K., vienašališkai nuspręsdamas, jog skolos grąžinimas pagal reikalavimo perleidimo sutartį buvo užtikrintas dešimt kartų didesnės vertės turtu. Teismas nesiaiškino, ar M. K. būtų sudariusi reikalavimo perleidimo sutartį, jeigu reikalavimas nebūtų užtikrintas žemės sklypo hipoteka, ar dalinis sutarties galiojimas nepažeis kreditorės interesų. Be to, išvadą, kad M. K. gali būti nesąžininga kreditorė, teismas padarė neįsigilinęs į bylos aplinkybes ir remdamasis tik prielaida, jog ji, kaip pagrindinė BUAB „Kasva“ kreditorė, galėjo kreditorių susirinkime nubalsuoti, kad visas BUAB „Kasva“ turtas būtų parduodamas kaip vienas turtinis vienetas, taip mažinant turto vertę, tačiau neatsižvelgė į tai, jog sąlyga, kad turto pardavimo iš varžytynių atveju turtas parduodamas visas kartu, buvo M. K. ir UAB „Kasva“ aptarta ir nustatyta 2009 m. sausio 22 d. hipotekos lakšte.

5. Apeliacinės instancijos teismo veiksmai, siekiant sudaryti ieškovams daug palankesnes sąlygas procese, už juos renkant įrodymus, peržengiant pareikštus reikalavimus, tiriant aplinkybes, nesusijusias su pareikštais reikalavimais ir pan., leidžia daryti išvadą apie teismo šališkumą ir lygiateisiškumo principo pažeidimą.

6. Teismas, panaikindamas žemės sklypo hipoteką ir spręsdamas, kad perleidžiamo 649 540 Lt reikalavimo nebuvo pagrindo užtikrinti dešimt kartų didesniu turtu, pažeidė CK 6.156 straipsnio 1 dalyje įtvirtintą sutarties laisvės principą, be to, rėmėsi visiškai kitu hipotekos sandoriu. Teismas neatsižvelgė į tai, kad M. K. bendras reikalavimas viršija 3 mln. Lt, todėl šalių susitarimas tokį reikalavimą užtikrinti didesnės vertės turtu yra paaiškinamas, be to, reikalavimo perleidimo ir hipotekos sandoriai sudaryti ekonominio nuosmukio metu, kai buvo sunku numatyti nekilnojamojo turto vertę; taip pat liko neįvertinta aplinkybė, kad, neįvykus antrosioms varžytynėms, M. K. perduota turto už 3 mln. Lt, į šią sumą įskaitant ir žemės sklypo vertę. Būtent ši suma laikytina tikrąja turto rinkos verte, todėl teismas nepagrįstai konstatavo, kad, panaikinus žemės sklypo hipoteką, nebus pažeistos CK 4.197 straipsnio 6 dalies nuostatos, pagal kurias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Teismas išreiškė abejonių dėl M. K. nesąžiningumo, tačiau nepadarė aiškių išvadų, todėl teigtina, kad M. K. sąžiningumas nepaneigtas, taigi jos teisės turėjo būti ginamos. Pažymėtina, kad M. K. reikalavimo dydis (3 174 534 Lt) patvirtintas įsiteisėjusia teismo nutartimi UAB „Kasva“ bankroto byloje ir negali būti ginčijamas.

7. Kadangi UAB „Kasva“ neįvykdė sutartinės prievolės M. K., tai hipoteka užtikrinti jos reikalavimai turėjo būti tenkinami pirmiausia iš įkeisto turto. Turto perdavimas M. K. atitiko įstatymo reikalavimus, o ieškovų reikalavimas pripažinti jiems nuosavybės teises į įkeistą turtą iš esmės nesukurtų jiems teisinių padarinių. Net ir pripažinus nuosavybės teises į ginčo sklypą ieškovams, šis turtas būtų buvęs įkeistas M. K., kuri kaip sąžininga hipotekos kreditorė turėtų teisę patenkinti savo finansinį reikalavimą iš įkeisto turto. Dėl to žemės sklypas vis tiek turėtų būti parduodamas iš varžytynių hipotekos kreditoriaus reikalavimams patenkinti, o nepardavus pereitų hipotekos kreditorei jos sutikimu. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad pripažinus turto pardavimo iš varžytynių aktą negaliojančiu priverstinis skolos išieškojimas iš skolininko lieka nebaigtas. Taigi taikant restituciją turtas asmeniui turi būti grąžinamas su iki varžytynių buvusiais suvaržymais. M. K. tapus įkeisto turto savininke, jos prašymu hipoteka buvo panaikinta. Tačiau jeigu turto perleidimo aktas būtų pripažintas negaliojančiu ir iš M. K. žemės sklypas būtų išreikalautas, hipoteka privalėtų taip pat išlikti. Priešingu atveju tai būtų neteisėtas hipotekos kreditoriaus teisių pažeidimas (CK 4.197 straipsnio 6 dalis).

8. Apeliacinės instancijos teismas, pripažindamas, kad ieškovai pirkimo–pardavimo sutartimis kartu su butais (patalpomis) įsigijo ir atitinkamas žemės sklypo dalis, pažeidė CK 6.401, 6.193-6.195, 6.156, 6.394, 6.396, 6.397 straipsnius. Pirkimo–pardavimo sutartyse nėra jokių nuostatų dėl žemės sklypo, taigi šalys dėl jo nesitarė ir nesusitarė, tokia buvo jų valia sutarčių sudarymo metu, o preliminariųjų sutarčių 3.3 punkte buvo susitarta tik dėl galimybės spręsti dėl žemės sklypo naudojimo pagrindo (nuosavybės, nuomos ar kita teise) ateityje, todėl iš šios sutarties negali būti kildinama ieškovų teisė, tai pažeistų preliminariosios sutarties esmę.

9. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma aiškintina kartu su CK 6.394 straipsniu, be to, joje reglamentuojami atvejai, kai žemės sklypo savininkas turi nuosavybės teises į žemę bendrame sklype, o UAB „Kasva“ nuosavybės teisėmis valdė visą žemės sklypą, todėl ji turėjo teisę dėl žemės sklypo naudojimo susitarti ir kitaip, nei perleidžiant nuosavybės teises. Be to, sprendžiant, ar šalys sudarė pirkimo–pardavimo sutartis dėl žemės sklypo dalių, turi būti atsižvelgiama į žemės, kaip civilinės apyvartos objekto, specifiką, į įstatymų reikalavimus, pagal kuriuos žemės sklypas kaip pirkimo–pardavimo objektas turi būti suformuotas kaip kadastrinis vienetas, prie sutarties turi būti pridedamas žemės sklypo planas (Žemės įstatymo 14 straipsnis, 30 straipsnio 1 dalis, kt.). Nagrinėjamoje byloje pirkimo–pardavimo sutarčių sudarymo metu žemės sklypo dalys, į kurias apeliacinės instancijos teismas ieškovams pripažino nuosavybės teises, nebuvo nustatytos ir individualizuotos nei preliminariosiose, nei pagrindinėse sutartyse, prie sutarčių nepridėti planai; tai papildomai patvirtina, kad dėl žemės pardavimo nebuvo susitarta. Parduodamo turto kaina taip pat buvo apskaičiuota tik pagal parduodamą buto ar patalpų plotą, į ją neįtraukiant žemės kainos. CK 6.397 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta parduodamo nekilnojamojo daikto kaina. Jeigu kaina nenurodyta, sutartis laikoma nesudaryta. CK 6.396 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartyje privalo būti nurodyti duomenys apie nekilnojamąjį daiktą, kurį pardavėjas privalo pagal sutartį perduoti pirkėjui, taip pat to daikto vieta atitinkamame žemės sklype arba kitame nekilnojamajame daikte. Pagal CK 6.396 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartyje šio straipsnio 1 dalyje nurodytų duomenų nėra, tai sutartis negali būti notaro tvirtinama, o patvirtinta – negalioja. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad nurodytų imperatyviųjų teisės normų reikalavimų nesilaikymas daro sutartį negaliojančią (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. liepos 30 d. nutartis, priimta civilinėje byloje G. B. v. Klaipėdos apskrities viršininko administracija, bylos Nr. 3K-3-333/2010).

Atsiliepimu į BUAB „Kasva“ kasacinį skundą ieškovai S. B., V. D., G. D., A. K., M. K., G. K., M. S., V. Š., D. G., J. P., R. M., A. G., R. G., V. P., L. A. L., A. E. L., V. K., Z. T., A. S. T., M. R., Ž. T., A. C., A. A., V. B., L. B., R. J., M. J., V. G., R. L., A. L., T. V., K. C., S. C., L. L., V. K., L. M., A. S., E. S., E. J.-Č., P. Č., L. S., R. S., L. S., E. S., D. S., R. Z., J. G., E. G., E. A., R. J. A., R. Š. ir R. V. prašo kasacinį skundą atmesti; nurodo tokius argumentus:

1. Apeliacinės instancijos teismas, net ir neperžengdamas apeliacinio skundo ribų, galėjo ir turėjo konstatuoti, kad ieškovai yra vartotojai ir silpnesnioji šalis, todėl kasatoriaus ir ieškovų sudarytoms pirkimo–pardavimo sutartims turi būti taikomos vartojimo sutartis reglamentuojančios normos. Kasacinis teismas yra ne kartą pabrėžęs, kad teisinė kvalifikacija, teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva, todėl ieškinyje, apeliaciniame skunde nurodytas teisinis pagrindas ir faktinių aplinkybių teisinis vertinimas teismui neprivalomas ir jo nesaisto; teismas turi taikyti teisės normą, atitinkančią išdėstytą ieškinio pagrindą, ir tai nevertinama kaip ieškinio ribų peržengimas. Nagrinėjamoje byloje ieškovai reikalavimus kildino iš sutarties ir tinkamo sutarties aiškinimo. Teismas, nurodydamas, kad tokios sutartys turi būti vertinamos kaip vartojimo, ieškinio ir apeliacinio skundo ribų neperžengė. Be to, net ir pripažinus, kad teismas peržengė apeliacinio skundo ribas, tokie veiksmai atitinka CPK 320 straipsnio 2 dalį, nes byloje konstatuotas viešasis interesas (vartotojų teisių gynimas), poreikis peržengti apeliacijos ribas tinkamai motyvuotas teismo sprendime, o apie ketinimą peržengti apeliacijos ribas pranešta byloje dalyvaujantiems asmenims. Kasatorius nepagrįstai nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas suformulavo naujus reikalavimus, į kuriuos jis neturėjo galimybės atsikirsti. Teismas nepakeitė ir nepapildė ieškovų reikalavimų, faktinio jų pagrindo, tik tinkamai pritaikė materialiosios teisės normas. Nenustatęs CPK įtvirtintų pagrindų grąžinti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai ir teisėtai priėmė naują sprendimą.

2. Kasatoriaus argumentai dėl sutarčių negaliojimo remiantis CK 6.394 straipsnio 2 dalimi nepagrįsti; sutarčių negaliojimo klausimas byloje nebuvo keliamas, kasatorius jų neginčijo. Kasaciniame skunde neleidžiama remtis naujais įrodymais ir aplinkybėmis, kurie nebuvo nagrinėti pirmosios ar apeliacinės instancijos teisme (CPK 347 straipsnio 2 dalis).

3. Kasatorius nepagrįstai teigia, kad teismas nenustatė visų reikšmingų bylos aplinkybių, nes atsisakė apklausti kasatoriaus nurodytus liudytojus, savo iniciatyva nerinko įrodymų, nesiekė išsiaiškinti tikrųjų šalių ketinimų. Byloje buvo surinkta pakankamai įrodymų, pagrindžiančių šalių tikrąją valią, o siekdamas koncentruotumo principo ir atsižvelgdamas į tai, kad jokių naujų ir bylai reikšmingų aplinkybių liudytojas negalėjo pateikti, teismas pagrįstai atsisakė apklausti liudytoją. Teismas atliko visus veiksmus siekdamas išsiaiškinti tikrąją šalių valią: aiškinosi ne tik sutarčių sudarymo aplinkybes, bet ir ikisutartinius šalių santykius, rašytinius dokumentus ir padarė pagrįstą išvadą apie tikruosius šalių ketinimus, o šalių sutartis aiškino vadovaudamasis sutarčių aiškinimo taisyklėmis.

4. Kasacinio skundo argumentai, susiję su ieškovų nuosavybės teisių į žemės sklypo dalis neaptarimu sutartyse, nepagrįsti. Kasacinis teismas yra konstatavęs, kad CK 6.401 straipsnyje reglamentuojama preliminarioji nepastatyto būsto pirkimo–pardavimo sutartis yra specifinė preliminariosios sutarties rūšis, turinti bendrųjų preliminariosios sutarties požymių, taip pat specifinių, išskiriančių ją iš kitų preliminariųjų sutarčių. Šios sutarties dalykas yra ne tik pastatyti butą, bet ir po to sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį. Taigi pirkėjas gali ginti savo pažeistas teises ne tik CK 6.165 straipsnio 4 dalimi, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra bei naudotis kitais civilinių teisių gynimo būdais. Apeliacinės instancijos teismas pripažino ieškovams nuosavybės teisę į žemės sklypo dalis, atsižvelgdamas į šalių sudarytas preliminariąsias buto pirkimo–pardavimo sutartis, kurios kaip specifinė preliminarioji sutartis turi būti vykdomos natūra, ir pagrindinę sutartį sudarančius subjektus bei jų tikslus. Šiuo atveju nebuvo pažeisti nei sutarčių aiškinimo taisyklės, nei sutarties laisvės principas. Tai, kad žemės sklypas nebuvo padalytas, nereiškia, jog netaikytinas Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies reikalavimas. Žemės sklypas yra suformuotas, jam suteiktas unikalus numeris ir adresas. Sklypo dalys, proporcingos perkamam buto plotui, gali būti parduodamos bendrąja daline nuosavybe sklypo neatidalijus (Žemės įstatymo 30 straipsnio 4 dalis). Kadangi šiuo atveju buvo sudaryti ne išimtinai žemės perleidimo sandoriai, bet butų pirkimo–pardavimo sutartys kartu įsigyjant ir jiems eksploatuoti reikalingas žemės sklypo dalis, tai Žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalies reikalavimas prie žemės sandorio pridėti žemės sklypo planą netaikytinas.

5. Kasacinio skundo argumentai, kad teismas neturėjo pagrindo pripažinti, jog hipoteka privalo būti išregistruota, ir kad reikalavimo perleidimo, indosamento bei turto perdavimo–priėmimo akto dalys neteisėtai pripažintos negaliojančiomis, atmestini. Ieškovams teisėtai įsigijus nuosavybės teises į žemės sklypo dalis, teismas hipoteką panaikino ir sandorių dalis pripažino negaliojančiomis vadovaudamasis CK 4.197 straipsnio 2 dalies 2 punktu. Kasatoriui nepriklausė nuosavybės teisė į ieškovams perleistas žemės sklypo dalis.

Atsiliepimu į atsakovo A. K. kasacinį skundą ieškovai prašo skundą atmesti ir remiasi iš esmės tokiais pačiais argumentais, kaip atsiliepime į atsakovo BUAB „Kasva“ kasacinį skundą, papildomai nurodydami šiuos argumentus:

1. Kasacinio skundo motyvai dėl trečiųjų asmenų neįtraukimo į bylą ir jų teisių pažeidimo nepagrįsti. Kasatorius nesiūlė įtraukti į bylą Danske Bank A/S Lietuvos filialo. Kasacinio teismo praktikoje aiškinama, kad pagrindas pripažinti, jog sprendime teismas pasisakė dėl neįtraukto dalyvauti asmens teisių ar pareigų, yra tada, kai sprendime tiesiogiai pasisakyta dėl teisių ar pareigų, teismo sprendimas sukuria teisių ar pareigų arba teismo sprendimu teisės ar įstatymo saugomi interesai pažeisti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 m. kovo 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje V. I. v. A. R., bylos Nr. 3K-3-108/2009). Nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas nenurodė banko teisių ir pareigų savo sprendime, tik pripažino negaliojančiomis sutartis, kurios negalėjo būti sudarytos, nes žemės sklypo dalis tuo metu jau neturėjo nuosavybės teise priklausyti UAB „Kasva“. Teismas pagrįstai nurodė, kad, M. K. atsiskaičius su banku, šio teisių ir pareigų teismo sprendimas nepalies. Kasatorius nenurodė, kokią konkrečiai įtaką teismo sprendimas gali turėti banko teisėms ir pareigoms, taip pat kitokio banko interesų pažeidimo.

2. Kasatorius klaidingai teigia, kad teismas nepagrįstai netaikė CK 4.197 straipsnio 6 dalies, pagal kurią sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako. Kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Kasatorius savo poziciją grindžia tuo, kad M. K. buvo sąžininga kreditorė. Teismas teisingai nurodė, kad, net ir pripažinus M. K. sąžininga kreditore, jos teisės ir interesai teismo sprendimu nebuvo pažeisti, nes jos reikalavimai, užtikrinti hipoteka, gali būti patenkinami iš kito turto.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl CK 6.394 straipsnio ir Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies aiškinimo bei taikymo, sutarčių aiškinimo taisyklių taikymo

Nagrinėjamoje byloje kilo šalių (žemės sklypo bei jame stovinčio daugiabučio namo savininko – įmonės, ir butus ar kitas patalpas daugiabutyje įsigijusių fizinių asmenų) ginčas dėl jų sudarytų preliminariųjų bei pirkimo–pardavimo sutarčių aiškinimo teisių į žemės sklypą įsigijimo aspektu. Ieškovai remiasi tuo, kad pagal pirkimo–pardavimo sutartis jie tapo ne tik įsigytų butų ar kitų patalpų, bet ir jiems eksploatuoti reikalingų žemės sklypo dalių savininkais, o atsakovas BUAB „Kasva“ teigia, jog ieškovai įsigijo tik butus (kitas patalpas), o dėl naudojimosi žemės sklypu pagrindo, kuris gali būti ne tik nuosavybės teisė, bet ir nuomos, užstatymo teisė ir pan., šalys nesusitarė. Nekilnojamųjų daiktų (statinių, jų dalių) pirkimo–pardavimo sutarties šalių santykius dėl teisių į šiems daiktams eksploatuoti reikalingą žemės sklypą (jo dalį) perleidimo reglamentuoja CK ir Žemės įstatymo normos, todėl sprendžiant šalių ginčą kyla jų aiškinimo poreikis.

CK 6.394 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį. To paties straipsnio 2 ir 3 dalyse nustatytos įvairios teisės, kurios gali būti perduotos nekilnojamojo daikto (pastato ir pan.) įgijėjui kaip pagrindas naudotis žemės sklypu – tai gali būti nuosavybės (jeigu pardavėjas yra žemės sklypo savininkas), bet taip pat ir žemės nuomos, užstatymo ar, pavyzdžiui, panaudos teisė. Pažymėtina, kad pagal šią įstatymo nuostatą net ir tuo atveju, kai pastato ar kito su žeme susijusio nekilnojamojo daikto pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, jis turi teisę neperleisti pastato pirkėjui žemės sklypo nuosavybės teisės, bet žemės sklypą išnuomoti ar leisti juo naudotis kitokios teisės pagrindu. Svarbu tai, kad naudojimosi žemės sklypu teisė būtų aptarta nekilnojamojo daikto, esančio žemės sklype, pirkimo–pardavimo sutartyje; priešingu atveju tokia sutartis bus pripažinta negaliojančia (CK 6.394 straipsnio 2 dalis). Taigi CK 6.394 straipsnis reglamentuoja pastato, statinio ar įrenginio, suformuoto ir viešajame registre įregistruoto kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, užimantis tam tikrą žemės sklypo dalį ir negalintis būti naudojamas pagal paskirtį nesinaudojant atitinkama žemės sklypo dalimi, pirkėjo teises į atitinkamą žemės sklypo dalį.

Tais atvejais, kai pirkimo–pardavimo sutarties dalykas yra ne savarankiškas pastatas ar kitas nekilnojamojo turto objektas, bet jo dalis, t. y. butai, patalpos daugiabučiuose namuose, sprendžiant dėl pirkėjo teisių į žemės sklypą taikytinas ne tik CK 6.394 straipsnis, bet ir Žemės įstatymo 30 straipsnis, tiesiogiai reglamentuojantis būtent tokio pobūdžio pirkimo–pardavimo sutarties šalių santykius dėl žemės. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje nurodyta, kad, perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui. Taigi tais atvejais, kai sudaroma buto ar kitos daugiabučiame name esančios patalpos pirkimo–pardavimo sutartis, o pardavėjas yra žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamam turtui naudoti pagal paskirtį, arba viso žemės sklypo savininkas, kartu su butu ar patalpomis turi būti perduodama ir nuosavybės teisė į atitinkamą žemės sklypo dalį. Ši įstatymo norma yra imperatyvioji, nes joje nepalikta galimybės sutarties šalims susitarti kitaip. Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies normoje nenurodyta jokių išlygų, susijusių su žemės sklypo savininko teisių apimtimi. Pareiga perduoti žemės sklypo dalies, reikalingos parduodamam butui ar kitoms patalpoms naudoti pagal paskirtį, nuosavybės teisę siejama su parduodamo turto tinkamu eksploatavimu ir nepriklauso nuo to, ar pardavėjas yra viso, ar tik dalies žemės sklypo, priskirto daugiabučiam namui, savininkas. Teisiškai reikšminga aplinkybė yra nuosavybės teisės į žemės sklypą turėjimas. Jeigu buto ar kitos patalpos pardavėjas yra žemės sklypo (viso ar jo dalies) savininkas, tai Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma valdingai jį įpareigoja perduoti buto ar kitos patalpos pirkėjui būtent nuosavybės, o ne kitokią daiktinę teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad absoliuti dauguma ieškovų per 2007 m. vasario–2008 m. gruodžio mėnesių laikotarpį su atsakovu UAB „Kasva“ sudarė preliminariąsias butų pirkimo–pardavimo sutartis, kurias apeliacinės instancijos teismas tinkamai kvalifikavo kaip būsimo (nepastatyto) buto pirkimo–pardavimo sutartis, reglamentuojamas CK 6.401 straipsnyje. Tokios sutartys, kurias fiziniai asmenys sudaro su įmone dėl buto įsigijimo asmeniniams poreikiams, teismų praktikoje vertinamos kaip vartojimo sutartys, kurioms taikomos vartotojų interesus saugančios įstatymų normos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2013 m. sausio 4 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. B. v. BUAB „Atolas“, bylos Nr. 3K-3-72/2013; kt.). Būsimo buto pirkimo–pardavimo sutarties privalomosios sąlygos įtvirtintos CK 6.401 straipsnio 2 dalyje, kurioje, be kita ko, nustatyta, kad tokioje sutartyje turi būti aptartas žemės sklypo, kuriame bus statomas namas ar butas, teisinis statusas ir nusipirkusio gyvenamąjį namą ar butą pirkėjo teisės į žemės sklypą (CK 6.401 straipsnio 2 dalies 7 punktas). Ieškovų ir atsakovo UAB „Kasva“ sudarytų preliminariųjų sutarčių 3.3 punkte identifikuotas žemės sklypas, kuriame statomas daugiabutis namas, nurodant jo unikalų numerį, plotą bei adresą, ir nurodyta, kad pardavėjas galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos savininko teises bei pareigas pirkėjui proporcingai jo perkamam turtui arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai, jei tokia būtų įsteigta, ar kitam turto administratoriui. Ieškovams butai buvo parduoti pagal pirkimo–pardavimo sutartis, sudarytas per laikotarpį nuo 2008 m. lapkričio mėnesio iki 2009 m. gegužės 8 d.; jose naudojimosi žemės sklypu pagrindas neaptartas kitaip nei buvo nustatyta preliminariosiose sutartyse.

Siekiant nustatyti, ar ieškovai sudarytų sutarčių (preliminariosios ir pagrindinės) pagrindu įgijo teises į žemės sklypą, turi būti vadovaujamasi CK 6.193 straipsnyje įtvirtintomis sutarčių aiškinimo taisyklėmis. Kasacinio teismo teisėjų kolegija pažymi, kad sutarties turinio ir jos sąlygų aiškinimas, sutartimi sulygtų šalių teisių bei pareigų nustatymas yra fakto klausimai, kurie nepriklauso kasacinio teismo kompetencijai (CPK 353 straipsnio 1 dalis), todėl nagrinėjamoje byloje teisėjų kolegija nenustatinėja šalių sudarytų sutarčių turinio, bet patikrina, ar apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje. Pagal sisteminio sutarties aiškinimo principą (CK 6.193 straipsnio 2 dalis) bet kuri sutarties sąlyga turi būti aiškinama atsižvelgiant į visą sutarties kontekstą; šis principas taikytinas ir tada, kai ginčo šalys siejamos sutartinių santykių, kilusių iš kelių skirtingų sutarčių. Apeliacinės instancijos teismas nustatė, kad šalių sudarytų preliminariųjų sutarčių 13.4 punkte nustatyta, jog ši sutartis bus neatskiriama notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties dalis, tačiau šalys, sudarydamos notarinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, turi teisę susitarti dėl kitų, šioje sutartyje esančias sąlygas keičiančių arba šioje sutartyje nenumatytų turto pirkimo–pardavimo sąlygų. Taigi šalys susitarė į pagrindinės sutarties turinį įtraukti preliminariosios sutarties sąlygas, pasilikdamos galimybę pagrindinėje sutartyje dėl tam tikrų sąlygų susitarti kitaip. Teismas nustatė, kad byloje nepateikta įrodymų, kurie patvirtintų kitokį šalių susitarimą, taigi susitarimo perleisti žemės sklypo nuosavybės teises, įtvirtinto preliminariojoje sutartyje, šalys nepakeitė, t. y. kitaip nesusitarė. Preliminariosiose sutartyse įtvirtintą susitarimą, pagal kurį atsakovas UAB „Kasva“ įsipareigojo perleisti ieškovams žemės sklypo dalių, proporcingų parduodamam turtui, nuosavybės teises, apeliacinės instancijos teismas įvertino kaip pagrindą nustatyti tikruosius šalių ketinimus, buvusius sutarčių sudarymo metu (CK 6.193 straipsnio 1 dalis). Aiškindamas šalių preliminariosios bei pagrindinės pirkimo–pardavimo sutarčių sąlygas, apeliacinės instancijos teismas atsižvelgė ir į tai, kad sutarties sąlygas pasiūlė atsakovas, o pagal CK 6.193 straipsnio 4 dalį tais atvejais, kai abejojama dėl sutarties sąlygų, jos aiškinamos tas sąlygas pasiūliusios šalies (t. y. atsakovo UAB „Kasva“) nenaudai ir jas priėmusios šalies (ieškovų) naudai, be to, visais atvejais sutarties sąlygos turi būti aiškinamos vartotojų ir sutartį prisijungimo būdu sudariusios šalies (šiuo atveju – ieškovų) naudai.

Įvertinusi pirmiau išdėstytus apeliacinės instancijos teismo argumentus, kasacinio teismo teisėjų kolegija pripažįsta pagrįsta teismo išvadą, kad šalys, sudarydamos pagrindines pirkimo–pardavimo sutartis, jose susitarė ir dėl žemės sklypo nuosavybės teisių perleidimo. Ši teismo išvada yra argumentuota ir priimta tinkamai taikius sutarčių aiškinimo taisykles, įtvirtintas CK 6.193 straipsnyje. Nagrinėjamoje byloje nėra pagrindo konstatuoti šių taisyklių pažeidimo. Be to, pirmiau konstatuota, kad Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies norma draudžia perleisti butus (kitas patalpas), esančius daugiabučiame name, nuosavybėn atskirai nuo žemės nuosavybės teisės (tuo atveju, kai buto pardavėjas yra žemės sklypo ar atitinkamos jo dalies savininkas), taigi šalys buto (kitų patalpų) pirkimo–pardavimo sutartyje privalo susitarti dėl žemės nuosavybės teisės perleidimo. Imperatyviosios teisės normos gali nustatyti sąlygas, kurios į tam tikras sutartis įtraukiamos ex officio, t. y. neatsižvelgiant į šalių valią. Žemės įstatyme įtvirtintas daugiabučių namų butų ar kitų patalpų savininkų žemės santykių reglamentavimas papildomai patvirtina nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį perleidimą, nes įstatymas nesuteikia teisės šalims susitarti kitaip. Sutarčių sąlygos aiškinamos taikant sąžiningumo ir teisingumo principus, t. y. preziumuojant, kad susitarimą sudarantys asmenys vadovaujasi tuo metu galiojančiais įstatymais ir, sudarydami sutartį, nesiekia jų pažeisti. Aiškinant šalių pirkimo–pardavimo sutarčių nuostatas dėl naudojimosi žemės sklypu perkant butą daugiabučiame name, jas reikėtų vertinti kaip sudarytas žinant ir vadovaujantis CK bei Žemės įstatymo nuostatomis.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija nenustatė pagrindo konstatuoti sutarčių aiškinimo taisyklių pažeidimo ir aiškinant ieškovų A. G., R. G. bei V. G. su atsakovu UAB „Kasva“ sudarytas sutartis dėl komercinės paskirties patalpų įsigijimo. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai nepripažino šių sutarčių vartojimo sutartimis ir netaikė joms vartotojų teisių apsaugą įtvirtinančių teisės normų, tačiau šių ieškovų sudarytose preliminariosiose sutartyse taip pat buvo aptartas nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį perdavimas sudarant pagrindines sutartis, šalys šio susitarimo pagrindinėse pirkimo–pardavimo sutartyse nepakeitė, o preliminariosiose sutartyse taip pat buvo nustatyta sąlyga, kad jos yra neatskiriama pirkimo–pardavimo sutarties dalis, be to, joms taip pat taikytinas Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies reikalavimas kartu su patalpomis daugiabučiame name perleisti ir žemės sklypo dalies, reikalingos patalpoms eksploatuoti, nuosavybės teisę. Be to, šių ieškovų sutartys taip pat aiškintinos jų, kaip priėmusių atsakovo UAB „Kasva“ pasiūlytas sutarties sąlygas, naudai (CK 6.193 straipsnio 4 dalis), nes ši sutarčių aiškinimo taisyklė taikoma nepriklausomai nuo to, ar sutarties šalis yra vartotojas ar ne. Taigi apeliacinės instancijos teismas, konstatuodamas, kad ieškovai A. G., R. G. ir V. G. pirkimo–pardavimo sutarčių pagrindu iš atsakovo UAB „Kasva“ įsigijo ne tik komercinės paskirties patalpas, bet ir atitinkamas žemės sklypo dalis, sutarčių aiškinimo taisyklių nepažeidė.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija pažymi, kad, konstatavus, jog ieškovai pagal su atsakovu UAB „Kasva“ sudarytas pirkimo–pardavimo sutartis (kartu su preliminariųjų sutarčių nuostatomis) įgijo nuosavybės teises į atitinkamas žemės sklypo dalis, nėra pagrindo teigti, kad sutartyse neaptartos teisės į žemę ir atitinkamai – taikyti CK 6.394 straipsnio 2 dalyje nustatytų padarinių – pripažinti sandorius negaliojančiais. Kasacinių skundų argumentai dėl CK 6.394 straipsnio pažeidimo atmestini kaip nepagrįsti.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus kasatorių BUAB „Kasva“ ir A. K. argumentus, susijusius su žemės, kaip civilinės apyvartos objekto, specifika bei žemės sandoriams nustatytų reikalavimų pažeidimu. Ieškovų su atsakovu UAB „Kasva“ sudarytose preliminariosiose sutartyse žemės sklypas buvo identifikuotas nurodant ne tik jo adresą, bet ir unikalų numerį bei plotą, o pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 4 dalį tais atvejais, kai perleidžiant statinio ar įrenginio dalį kartu perleidžiama nuosavybės teisė į jiems naudoti reikalingą dalį žemės sklype, taip pat kai žemės sklypo bendraturtis perleidžia nuosavybės teisę į dalį bendrąja nuosavybe esančios žemės ar dalį dalies bendrojoje nuosavybėje, žemės sklypas nedalijamas, taigi ieškovų žemės įgijimo sandoriams sudaryti nebuvo keliamas reikalavimas atidalyti atitinkamas žemės sklypo dalis ir jas suformuoti kaip atskirus nekilnojamojo turto objektus; ieškovai įsigijo žemės sklypo dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise. Aplinkybė, kad prie pirkimo–pardavimo sutarčių nebuvo pridėta žemės sklypo plano, nėra esminis įstatymų reikalavimų pažeidimas ir nesudaro pagrindo pripažinti negaliojančiomis šalių sudarytas pirkimo–pardavimo sutartis, nes žemės sklypas yra suformuotas kaip nekilnojamojo turto objektas, sutartyse jis identifikuotas, taigi iš sutarties sąlygų galima aiškiai nustatyti ieškovų teisių į žemės sklypą apimtį ir turinį. Pažymėtina, kad ieškovai įgijo tik dalinės nuosavybės teises į žemės sklypą, sklypas neatidalytas ir naudojimosi juo tvarka nenustatyta.

Dėl kasacinį skundą padavusių ieškovų nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį, reikalingą jų įgytoms patalpoms eksploatuoti, pripažinimo

Byloje nustatyta, kad ieškovas A. S. 2008 m. gegužės 28 d. su atsakovu UAB „Kasva“ sudarė preliminariąją negyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį, kurioje įtvirtintos tokios pačios, kaip ir kitų ieškovų sudarytose preliminariosiose sutartyse, sąlygos, t. y. 3.3 punkte nustatyta, jog pardavėjas galiojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos savininko teises ir pareigas pirkėjui proporcingai jo perkamam turtui arba statomo gyvenamojo namo savininkų bendrijai, jei tokia būtų įsteigta, ar kitam turto administratoriui; 13.4 punkte nurodyta, kad sutartis bus neatskiriama notarinės turto pirkimo–pardavimo sutarties dalis, tačiau šalys, sudarydamos notarinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, turi teisę susitarti dėl kitų, šioje sutartyje esančias sąlygas keičiančių arba joje nenumatytų, turto pirkimo–pardavimo sąlygų. Teises ir pareigas pagal šią sutartį ieškovas A. S. perleido atsakovei E. V., kuri 2008 m. gruodžio 30 d. sudarė su atsakovu UAB „Kasva“ pagrindinę negyvenamosios patalpos (grožio salono) pirkimo–pardavimo sutartį. Šios sutarties 5.1 punktu pirkėja patvirtino, kad jai žinoma, jog žemės sklypas, ant kurio stovi pastatas, kuriame yra parduodama negyvenamoji patalpa, nuosavybės teise priklauso UAB „Kasva“. Taigi E. V. susitarimu su pardavėju UAB „Kasva“ pakeitė preliminariojoje sutartyje nurodytą sąlygą dėl žemės sklypo nuosavybės teisės perėjimo. Pirmiau nurodyta, kad Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalyje imperatyviai nustatyta, jog tuo atveju, kai patalpų daugiabučiame name pardavėjas yra žemės sklypo savininkas, jis neturi teisės parduoti patalpų atskirai nuo žemės sklypo dalies, reikalingos joms eksploatuoti, nuosavybės teisės. Tai reiškia, kad E. V. ir UAB „Kasva“ 2008 m. gruodžio 30 d. sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties 5.1 punkto sąlyga, pagal kurią žemės sklypo savininkas lieka UAB „Kasva“, prieštarauja imperatyviajai įstatymo normai, todėl kasacinio teismo teisėjų kolegija ex officio ją vertina kaip niekinę (CK 1.78 straipsnio 5 dalis, 1.80 straipsnio 1 dalis). Pažymėtina, kad pagal CK 6.226 straipsnio 1 dalį sutarties sąlygos negaliojimas nedaro negaliojančios visos sutarties, todėl, pripažinus 2008 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutarties 5.1 punkto sąlygą niekine, konstatuotina, kad sandoris galioja, o jo sąlygos aiškintinos pagal pirmiau nurodytas sutarčių aiškinimo taisykles. Kadangi E. V. pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos ir sudarymo aplinkybės iš esmės atitinka kitų ieškovų pirkimo–pardavimo sutarčių sąlygas ir sudarymo aplinkybes, tai ši sutartis aiškintina remiantis tais pačiais kriterijais bei argumentais ir darytinos analogiškos išvados dėl nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį, reikalingą įgytoms patalpoms eksploatuoti, įgijimo. Iš to konstatuotina, kad pirkėja E. V., įsigydama patalpas daugiabučiame name, kartu su jomis pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies reikalavimus įsigijo ir joms naudoti skirtą atitinkamą žemės sklypo dalį.

E. V. 2009 m. liepos 3 d. pirkimo–pardavimo sutartimi patalpas pardavė ieškovams A. S. ir E. S. Sutarties 4.8 punktu pardavėja patvirtino, kad ji nėra žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, kuriame yra parduodama patalpa, savininkė, jos teisės į žemę nenustatytos, o pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas. Konstatavus, kad E. V. 2008 m. gruodžio 30 d. pirkimo–pardavimo sutartimi įgijo iš pardavėjo UAB „Kasva“ žemės sklypo dalies, reikalingos patalpoms eksploatuoti, nuosavybės teisę, 2009 m. liepos 3 d. pirkimo–pardavimo sutarties 4.8 punkto sąlyga, pagal kurią E. V. nėra žemės sklypo dalies savininkė, ex officio kvalifikuotina niekine kaip prieštaraujanti Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 daliai, o to paties punkto sąlyga, kad pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pačiomis sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas, lieka galioti ir reiškia, jog pirkėjai A. S. ir E. S. perėmė iš pardavėjos E. V. atitinkamos žemės sklypo dalies nuosavybės teises.

Ieškovų nuosavybės teisių į žemės sklypą dalių dydis patvirtintas byloje esančiu Registrų centro Kauno filialo 2010 m. birželio 30 d. Žemės sklypo apskaičiavimo dalių projektu, dėl jų šalių ginčo nekilo, todėl kasacinio teismo teisėjų kolegija, remdamasi šiais duomenimis ir vadovaudamasi pirmiau išdėstytais argumentais, pripažįsta ieškovams A. S. ir E. S. nuosavybės teisę į 235/10 000 dalis žemės sklypo.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas, padarydamas išvadą, jog ieškovai A. S. ir E. S. neįgijo nuosavybės teisių į žemės sklypo dalį, netinkamai taikė Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalį ir nepagrįstai rėmėsi imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujančia ir dėl to negaliojančia (niekine) E. V. bei UAB „Kasva“ 2008 m. gruodžio 30 d. sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties 4.8 punkto sąlyga. Remiantis tokiais argumentais kasatorių A. S. ir E. S. kasacinis skundas pripažintinas pagrįstu ir tenkintinas atitinkamai pakeičiant apeliacinės instancijos teismo sprendimo rezoliucinę dalį (CPK 359 straipsnio 3 dalis).

Dėl parduotų žemės sklypo dalių hipotekos išregistravimo pagrindo

Byloje nustatyta, kad visas žemės sklypas, taigi ir tos jo dalys, į kurias ieškovams pripažintos nuosavybės teisės, taip pat daugiabutis namas nuo 2007 m. sausio 23 d. buvo suvaržytas hipoteka, užtikrinant UAB „Kasva“ 8 513 000 Lt skolos su palūkanomis grąžinimą. Reikalavimo teisės, užtikrintos hipoteka, buvo perleistos kelis kartus, skolos dydis sumažėjo nuo 8 513 000 Lt iki 649 540 Lt, hipoteka daliai turto (butų ir patalpų) buvo panaikinta. Pradinis hipotekos kreditorius buvo AB Sampo bankas, 2008 m. liepos 23 d. hipotekos lakšto pakeitimu jis pakeistas naujuoju kreditoriumi Danske Bank A/S. 2009 m. sausio 21 d. indosamentu žemės sklypo ir dalies butų bei kitų patalpų hipoteka perleista atsakovei M. K. (teisių perėmėjas – kasatorius A. K.), kuri 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisų perleidimo sutartimi perėmė iš šio kreditoriaus likusią UAB „Kasva“ 649 540 Lt skolą.

CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkte (redakcija, galiojusi iki 2012 m. liepos 1 d.) nurodyta, kad įkeisto daikto savininkas ar skolininkas gali reikalauti, jog hipoteka būtų baigta, jeigu yra įvykdytas skolinis įsipareigojimas. Ieškovų sudarytų preliminariųjų sutarčių 5.1.8 punkte buvo nustatyta, kad pardavėjas įsipareigoja išregistruoti turto hipoteką ne vėliau kaip per dvidešimt darbo dienų po pirkėjo galutinio atsiskaitymo už turtą dienos. Byloje nustatyta, kad ieškovai, įsigiję butus (kitas patalpas) ir jiems eksploatuoti reikalingas atitinkamas žemės sklypo, kuriame stovi daugiabutis namas, dalis, už įsigytą turtą su atsakovu UAB „Kasva“ atsiskaitė, taigi jie turėjo teisę reikalauti, kad tiek butų (kitų patalpų), tiek žemės sklypo dalių hipoteka būtų panaikinta CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punkto pagrindu. Tokiomis aplinkybėmis apeliacinės instancijos teismas pagrįstai konstatavo, kad, hipotekai pasibaigus, tačiau esant neišregistruotai pažeidžiant imperatyviąsias teisės normas, tolimesnių hipotekos bei kitų sandorių dalys, pagal kurias buvo perleistas pradinio kreditoriaus Danske Bank A/S reikalavimas, užtikrintas žemės sklypo dalių įkeitimu, naujajai kreditorei M. K. bei patenkintas šios kreditorės reikalavimas iš žemės sklypo (jo dalių, į kurias nuosavybės teisės pripažintos ieškovams), ex officio pripažintini niekiniais ir negaliojančiais CK 1.78, 1.80 straipsnių pagrindu.

Kasatoriai BUAB „Kasva“ ir A. K. kasaciniuose skunduose nurodo, kad apeliacinės instancijos teismas be teisinio pagrindo paneigė kreditorės M. K. interesus BUAB „Kasva“ turto atžvilgiu. Šis kasatorių argumentas pripažintinas nepagrįstu, be to, juo keliami ne teisės, bet faktinio pobūdžio klausimai, kurių kasacinis teismas nenagrinėja (CPK 353 straipsnio 1 dalis). Apeliacinės instancijos teismas išsamiai išanalizavo bylos aplinkybes ir nustatė, kad ieškovų nuosavybės teisių į dalį žemės sklypo pripažinimas M. K. teisių nepažeidžia. Šią išvadą patvirtinančios aplinkybės ir teisinė motyvacija išsamiai išdėstyta apeliacinės instancijos teismo sprendime, o kadangi ji, minėta, susijusi su faktinių aplinkybių nustatinėjimu ir fakto klausimų vertinimu, tai nėra kasacijos dalykas, todėl kasacinėje byloje šis klausimas negali būti analizuojamas (CPK 346 straipsnis). Kasatorių teiginiai dėl įrodinėjimo taisyklių, šalių procesinio lygiateisiškumo ir teismo nešališkumo principų pažeidimo nesudaro kasacijos dalyko, nes jie nepagrįsti išsamiais teisiniais argumentais, jais dėstoma kasatorių nuomonė ir subjektyvi teismo nustatytų aplinkybių kritika (CPK 347 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Kasacinio teismo teisėjų kolegija nagrinėjamoje byloje nenustatė pagrindo šiems pažeidimams konstatuoti.

Taip pat atmestini kaip nepagrįsti kasatorių argumentai dėl CK 4.197 straipsnio 6 dalies (redakcija, įsigaliojusi nuo 2012 m. liepos 1 d.) normos, pagal kurią sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė lieka galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako, netinkamo taikymo. Pažymėtina, kad toje pačioje CK 4.197 straipsnio dalyje nurodyta, kad tais atvejais, kai hipotekos sandoris įstatymų nustatyta tvarka pripažintas negaliojančiu ir nėra būtinybės ginti sąžiningo hipotekos kreditoriaus, Hipotekos registre įregistruota hipoteka baigiama ir išregistruojama iš Hipotekos registro pateikus įsiteisėjusį teismo sprendimą dėl hipotekos sandorio pripažinimo negaliojančiu. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai ir motyvuotai konstatavo, kad hipotekos perleidimo sandorio dalies pripažinimas negaliojančia nepažeis atsakovės M. K. teisių. Tokiomis aplinkybėmis darytina išvada, kad CK 4.197 straipsnio 6 dalies normos reikalavimai nagrinėjamoje byloje nebuvo pažeisti.

Iš esmės pripažinusi teisėta ir pagrįsta apeliacinės instancijos teismo sprendimo dalį, kuria pripažintos niekinėmis ir negaliojančiomis 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisių perleidimo sutarties, sudarytos Danske Bank A/S ir M. K., bei 2009 m. sausio 21 d. indosamento dalys dėl 3816/10 000 dalių žemės sklypo, taip pat atitinkama 2010 m. balandžio 6 d. BUAB „Kasva“ turto perdavimo akto dalis, kasacinio teismo teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, jog ieškovams A. S. ir E. S. pripažintos nuosavybės teisės į 235/10 000 dalis žemės sklypo, o tai sudaro pagrindą pripažinti negaliojančiais pirmiau nurodytus sandorius ir dėl šių žemės sklypo dalių, atitinkamai pakeičia apeliacinės instancijos teismo sprendimo rezoliucinę dalį, pripažindama negaliojančiomis sandorių dalis ne dėl 3816/10 000, bet dėl 4051/10 000 dalių žemės sklypo.

Dėl viešojo intereso kaip pagrindo peržengti apeliacijos ribas

Pagal bendrąją taisyklę bylos nagrinėjimo apeliacinės instancijos teisme ribas sudaro apeliacinio skundo faktinis ir teisinis pagrindas bei absoliučių sprendimo negaliojimo pagrindų patikrinimas (CPK 320 straipsnio 1 dalis). Tačiau ši norma turi išimčių. CPK 320 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad apeliacinės instancijos teismas nagrinėja bylą neperžengdamas apeliaciniame skunde nustatytų ribų, išskyrus atvejus, kai to reikalauja viešasis interesas ir neperžengus skundo ribų būtų pažeistos asmens, visuomenės ar valstybės teisės ir teisėti interesai. Taigi tais atvejais, kai byloje konstatuojamas viešasis interesas ir būtinybė jį apginti, teismas, vykdydamas teisingumą, turi teisę peržengti apeliacinio skundo ribas, jeigu nustato, kad tai yra būtina siekiant teisingai išnagrinėti bylą ir priimti teisėtą bei pagrįstą sprendimą. Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas 2006 m. rugsėjo 21 d. nutarime konstatavo, kad principas tantum devolutum quantum appellatum, kuris inter alia reiškia tai, jog apeliacinės instancijos teismas turi tikrinti bei vertinti tik apskųstos pirmosios instancijos teismo sprendimo dalies teisėtumą bei pagrįstumą ir neturi tikrinti bei vertinti, ar teisėtos ir pagrįstos yra tos sprendimo dalys, kurios nebuvo apskųstos apeliacine tvarka, taip pat neturi savo iniciatyva išplėsti apeliacinio skundo argumentų sąrašo ir imtis analizuoti tokių argumentų, kurie apeliaciniame skunde nenurodyti, nėra absoliutus; apeliacinės instancijos teismas tam tikrais atvejais ne tik gali, bet ir privalo peržengti apeliacinio skundo ribas. Šio principo taikymo išimtys paprastai būna susijusios su būtinumu apsaugoti, apginti pamatines vertybes – viešąjį interesą, silpnesniosios ginčo šalies teises, teisėtus interesus ir teisėtus lūkesčius ir pan. Konstitucinis Teismas nurodė, kad principas tantum devolutum quantum appellatum savaime nelemia, jog apeliacinės instancijos teismas turi būti apeliacinio skundo ribų varžomas taip, kad jo sprendimas būtų iš esmės neteisingas ir tai pažeistų konstitucines vertybes.

Nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas sprendimą peržengti apeliacinio skundo ribas motyvavo dvejopo pobūdžio aplinkybių, išreiškiančių viešąjį interesą, buvimu: teismas nurodė, kad daugumos ieškovų su UAB „Kasva“ sudarytos butų pirkimo–pardavimo sutartys, iš kurių kilo šalių ginčas, kvalifikuotinos kaip vartojimo sutartys, taigi byloje sprendžiamas šalių ginčas susijęs su vartotojų teisių apsauga, be to, UAB „Kasva“ bylos nagrinėjimo metu turi bankrutuojančios (bankrutavusios) įmonės statusą, ir ši aplinkybė taip pat patvirtina viešojo intereso egzistavimą. Kasacinio teismo praktikoje ne kartą konstatuota, kad vartotojų teisių gynimas vertintinas kaip viešasis interesas, svarbus ne tik pačiam vartotojui, bet ir didelei visuomenės daliai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2008 m. spalio 28 d. nutartis, priimta civilinėje byloje A. K. v. UAB,,Ribenos prekyba“, bylos Nr. 3K-3-536/2008; kt.), be to, viešojo intereso svarba pripažįstama ir bylose, kuriose viena iš šalių yra bankrutuojanti įmonė (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. gruodžio 18 d. nutartis, priimta civilinėje byloje BUAB „Pamario namas“ v. A. P. ir kt., bylos Nr. 3K-3-448/2012; kt.). Kasacinio teismo teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo išvada dėl poreikio nagrinėjamoje byloje apsaugoti viešąjį interesą ir papildomai pažymi, kad viešojo intereso buvimą nagrinėjamoje byloje patvirtina ne tik pirmiau nurodytos aplinkybės, bet ir tai, jog ginčas yra kilęs iš santykių, susijusių su daugiabučių namų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybės teisių įgyvendinimu. Daugiabučio namo butų ir kitų patalpų, bendrojo naudojimo objektų, jam priskirto žemės sklypo nuosavybės teisių apimtis bei pasiskirstymas tarp subjektų tiesiogiai lemia namo, kaip turtinio vieneto, susijusio su daugelio asmenų teisėmis bei teisėtais interesais, eksploatavimo tinkamumą ir atitinkamai – visos visuomenės, o ne tik namo bendraturčių teisėtų interesų apsaugą. Pažymėtina, kad Konstitucinis Teismas 2000 m. gruodžio 21 d. nutarime konstatavo, jog daugiabučių namų tinkamas eksploatavimas bei jų išsaugojimas yra ne tik privatus savininkų, bet ir viešasis interesas. Akivaizdu, kad tinkamas nekilnojamojo daikto eksploatavimas daugiausia priklauso nuo jo ir su juo neatskiriamai susijusių kitų nekilnojamojo turto objektų savininkų subjektinės sudėties ir jų teisių apimties.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad įstatyme įtvirtinta galimybė viešojo intereso apsaugos tikslais peržengti bylos nagrinėjimo ribas yra dispozityvumo principo išimtis, kurią pateisina siekis suderinti privataus ir viešojo intereso gynybą, užtikrinti šių interesų pusiausvyrą. Konstatavus, kad nagrinėjamoje byloje yra būtinybė apginti viešąjį interesą, tuo motyvuotas privataus ginčo ribų peržengimas nelaikytinas proceso įstatymų ar byloje dalyvaujančių asmenų procesinių teisių pažeidimu.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija pažymi, kad CPK normos nustato byloje dalyvaujančių asmenų teisių apsaugos garantijas tuo atveju, jeigu teismas įžvelgia viešąjį interesą, kuris gali sudaryti pagrindą pasisakyti dėl tokių aplinkybių ir jų teisinio vertinimo, kuriais šalys nesiremia. CPK 320 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad apie ketinimą peržengti apeliacinio skundo ribas teismas praneša dalyvaujantiems byloje asmenims. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2012 m. balandžio 30 d. nutartyje nurodė, kad, atsižvelgdama į tai, jog ginčas susijęs su vartotojų tiesių gynimu, kuris vertinamas kaip viešasis interesas, nusprendė peržengti apeliacinio skundo ribas ir nustatyti naujas aplinkybes, turinčias reikšmės bylai, bei ištirti naujus įrodymus, siekdama tinkamai apginti tam tikros visuomenės dalies teisėtus galbūt pažeistus interesus; tokiais motyvais teisėjų kolegija nutartimi atnaujino bylos nagrinėjimą iš esmės, paskyrė bylos nagrinėjimą žodinio proceso tvarka ir nustatė teismo posėdžio datą, taip pat įpareigojo byloje dalyvaujančius asmenis pateikti papildomus įrodymus bei nusprendė kviesti papildomus liudytojus. Taigi apeliacinės instancijos teismas informavo byloje dalyvaujančius asmenis apie ketinimą peržengti bylos nagrinėjimo ribas, be to, paskyrė žodinį bylos nagrinėjimą, taip sudarydamas galimybę bylos dalyviams tinkamai įgyvendinti savo subjektines procesines teises.

Nustačiusi pirmiau nurodytas procesinio pobūdžio aplinkybes ir remdamasi išdėstytais argumentais, kasacinio teismo teisėjų kolegija daro išvadą, kad apeliacinės instancijos teismas CPK 320 straipsnio reikalavimų bei šalių procesinių teisių nepažeidė. Kasatoriai BUAB „Kasva“ ir A. K. kasaciniuose skunduose nurodo, kad peržengti apeliacinio skundo ribas nagrinėjamoje byloje nebuvo pagrindo, be to, apeliacinės instancijos teismas neteisėtai ir nepagrįstai apribojo jų procesines teises (galimybę pasisakyti nagrinėjamais klausimais, teikti įrodymus ir pan.), tačiau skunduose nenurodyta konkrečių šių teisių pažeidimų. Kasatoriai bei jų atstovai buvo iš anksto tinkamai informuoti apie ketinimą peržengti apeliacinio skundo ribas, dalyvavo apeliacinės instancijos teismo 2012 m. birželio 15 d. posėdyje ir turėjo galimybę išdėstyti savo paaiškinimus nagrinėjamai bylai aktualiais klausimais.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstus kasatorių BUAB „Kasva“ ir A. K. argumentus, kad apeliacinės instancijos teismas neturėjo teisės pripažinti niekinėmis ir negaliojančiomis Danske Bank A/S ir M. K. 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisių perleidimo sutarties bei 2009 m. sausio 21 d. indosamento dalių dėl 3816/10 000 dalių žemės sklypo, taip pat A. K. kasacinio skundo argumentą dėl neįtraukto į bylą asmens – Danske Bank A/S – teisių ir pareigų pažeidimo. Teisėjų kolegija pažymi, kad apeliacinės instancijos teismas, tinkamai taikęs materialiosios teisės normas ir teisingai kvalifikavęs šalis siejančius materialiuosius teisinius santykius, pagrįstai konstatavo, jog, ieškovams pagal pirkimo–pardavimo sutartis iš atsakovo UAB „Kasva“ įsigijus ne tik butus (kitas patalpas), bet ir jiems eksploatuoti reikalingas žemės sklypo dalis, ne tik butų, bet ir atitinkamų žemės sklypo dalių hipoteka turėjo būti panaikinta (CK 4.197 straipsnio 2 dalies 1 punktas). Taigi pirmiau nurodyto nekilnojamojo turto hipoteka turėjo būti panaikinta dar iki tol, kol Danske Bank A/S ir M. K. 2009 m. sausio 20 d. sudarė reikalavimo teisių perleidimo sutartį, o Danske Bank A/S 2009 m. sausio 21 d. indosamentu perleido M. K. atitinkamų žemės sklypo dalių hipotekos reikalavimą. Sandorio pripažinimas niekiniu yra įstatymu nustatyta teismo teisė ex officio (CK 1.78 straipsnio 5 dalis). Bet kurios instancijos teismo naudojimasis savo teise vertintinas kaip kompetencijos įgyvendinimas, o ne kaip neteisėtas bylos nagrinėjimo ribų peržengimas.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija atmeta kaip nepagrįstą ir argumentą dėl Danske Bank A/S teisių pažeidimo. Apeliacinės instancijos teismui nustačius, kad M. K. pagal sandorius, kuriuos teismas iš dalies pripažino negaliojančiais, atsiskaitė, o dalies žemės sklypo hipotekos ir atitinkamai – M. K. nuosavybės teisių į tą dalį žemės sklypo panaikinimas jos teisių ir teisėtų interesų nepažeidė, nėra pagrindo konstatuoti, jog šis teismo sprendimas gali turėti įtakos Danske Bank A/S teisėms ir pareigoms, nes Danske Bank A/S ir M. K. santykiai, kurie buvo analizuoti nagrinėjamoje byloje, yra pasibaigę.

Remdamasi išdėstytais argumentais, kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas iš esmės teisingai išnagrinėjo bylą, tačiau netinkamai išsprendė ieškovų A. S. ir E. S. nuosavybės teisių į dalį žemės sklypo įgijimo ir to padarinių klausimą, todėl šių ieškovų kasacinis skundas tenkintinas ir teismo sprendimo dalis, kuria atmesti jų reikalavimai, atitinkamai keistina, o kita dalis paliktina galioti, nes atsakovų BUAB „Kasva“ ir A. K. kasacinių skundų argumentai nesudaro pagrindo ją pakeisti ar panaikinti.

Kasacinio teismo teisėjų kolegija nepasisako dėl kitų kasacinių skundų argumentų, nes jais keliami fakto, o ne teisės klausimai, taigi jie nesudaro kasacinio nagrinėjimo dalyko (CPK 346 straipsnis, 353 straipsnio 1 dalis).

Dėl bylinėjimosi išlaidų

Patenkinus ieškovų A. S. ir E. S. kasacinį skundą ir atmetus atsakovų BUAB „Kasva“ bei A. K. kasacinius skundus, šalims atitinkamai paskirstomos bylinėjimosi išlaidos, turėtos kasaciniame teisme (CPK 93 straipsnio 1, 3 dalys). Iš ieškovų A. S. ir E. S. pateiktų mokėjimo dokumentų matyti, kad už kasacinio skundo padavimą jie sumokėjo 286 Lt žyminio mokesčio, be to, ieškovas A. S. sumokėjo 2420 Lt advokatui už kasacinio skundo surašymą; ši suma už atstovavimą atitinka CPK 98 straipsnio 2 dalies ir Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 bei Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu patvirtintų Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio nuostatas. Atsižvelgiant į pateiktus dokumentus ir bylos išnagrinėjimo kasaciniame teisme rezultatą, abiem ieškovams iš atsakovų BUAB „Kasva“ ir A. K. lygiomis dalimis po 143 Lt priteisiamas žyminio mokesčio atlyginimas, o ieškovui A. S. – iš atsakovų BUAB „Kasva“ ir A. K. lygiomis dalimis po 1210 Lt atstovavimo išlaidų atlyginimas (CPK 93, 98 straipsniai).

Kasaciniame teisme patirta 150,54 Lt procesinių dokumentų įteikimo išlaidų, kurių dydis patvirtintas Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Bendrosios raštinės 2013 m. kovo 12 d. pažyma (CPK 88 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Šių išlaidų atlyginimas priteistinas valstybei lygiomis dalimis iš atsakovų BUAB „Kasva“ bei A. K., t. y. po 75,27 Lt iš kiekvieno.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 2 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 13 d. sprendimą pakeisti.

Sprendimo dalį, kuria atmestas ieškovų A. S. ir E. S. reikalavimas pripažinti jiems nuosavybės teises į žemės sklypo dalis, panaikinti ir pripažinti, kad ieškovams A. S. (duomenys neskelbtini) ir E. S. (duomenys neskelbtini) bendrosios nuosavybės teise perėjo žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), 235/10 000 dalys, reikalingos jų nuosavybės teise turimoms patalpoms, esančioms daugiabučiame name (duomenys neskelbtini), eksploatuoti.

Sprendimo dalį, kuria pripažintos niekinėmis ir negaliojančiomis 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisių perleidimo sutarties, sudarytos Danske Bank A/S ir M. K., dalis, kuria M. K. perleistas reikalavimų pagal Kredito sutartis užtikrinimas 3816/10 000 dalių žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), įkeitimu, bei atitinkamai 2009 m. sausio 21 d. Hipotekos skyriui prie Kauno miesto apylinkės teismo pateikto indosamento dalis dėl Danske Bank A/S Lietuvos filialo perleisto reikalavimo M. K. užtikrinimo 3816/10 000 dalimis žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini) (Priedas Nr. 6 prie sutartinės hipotekos lakšto Nr. 02120070001144), pakeisti, nurodant, kad pripažįstamos niekinėmis ir negaliojančiomis 2009 m. sausio 20 d. reikalavimo teisių perleidimo sutarties ir 2009 m. sausio 21 d. indosamento dalys dėl 4051/10 000 dalių žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini).

Sprendimo dalį, kuria pripažinta negaliojančia 2010 m. balandžio 6 d. BUAB „Kasva“ turto perdavimo–priėmimo akto, sudaryto BUAB „Kasva“ ir M. K., dalis dėl 3816/10 000 dalių žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini), pakeisti, nurodant, kad pripažįstama negaliojančia 2010 m. balandžio 6 d. BUAB „Kasva“ turto perdavimo–priėmimo akto dalis dėl 4051/10 000 dalių žemės sklypo (duomenys neskelbtini), esančio (duomenys neskelbtini).

Kitą Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2012 m. liepos 13 d. sprendimo dalį palikti nepakeistą.

Priteisti ieškovams A. S. (duomenys neskelbtini) ir E. S. (duomenys neskelbtini) iš atsakovo BUAB „Kasva“ (juridinio asmens kodas 140794110) 143 (vieną šimtą keturiasdešimt tris) Lt žyminio mokesčio už kasacinį skundą.

Priteisti ieškovams A. S. (duomenys neskelbtini) ir E. S. (duomenys neskelbtini) iš atsakovo A. K. (duomenys neskelbtini) 143 (vieną šimtą keturiasdešimt tris) Lt žyminio mokesčio už kasacinį skundą.

Priteisti ieškovui A. S. (duomenys neskelbtini) iš atsakovų BUAB „Kasva“ (juridinio asmens kodas 140794110) ir A. K. (duomenys neskelbtini) po 1210 (vieną tūkstantį du šimtus dešimt) Lt atstovavimo išlaidų atlyginimo.

Priteisti valstybei iš atsakovų BUAB „Kasva“ (juridinio asmens kodas 140794110) ir A. K. (duomenys neskelbtini) po 75,27 Lt (septyniasdešimt penkis litus 27 ct) procesinių dokumentų įteikimo išlaidų atlyginimo. Priteistina suma mokėtina į Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos (įstaigos kodas 188659752) biudžeto surenkamąją sąskaitą, įmokos kodas – 5660.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Dangutė Ambrasienė

Virgilijus Grabinskas

Algis Norkūnas