Civilinė byla Nr. e3K-3-214-916/2021
Teisminio proceso Nr. 2-68-3-08299-2020-1
Procesinio sprendimo kategorija 2.4.2.9.1
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2021 m. liepos 8 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Andžej Maciejevski, Antano Simniškio (kolegijos pirmininkas) ir Dalios Vasarienės (pranešėja),
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano būstas Neris“ kasacinį skundą dėl Vilniaus apygardos teismo 2020 m. spalio 29 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Mano būstas Neris“ ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybei dėl skolos priteisimo, trečiasis asmuo G. J.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl teisės normų, reglamentuojančių subjektą, kuriam tenka pareiga apmokėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, priežiūros, remonto ir kitas išlaidas, kai bendraturčio butas išnuomotas trečiajam asmeniui, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovė UAB „Mano būstas Neris“ kreipėsi į teismą su ieškiniu, prašydama priteisti iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės 198,92 Eur skolą, 5 proc. dydžio metines procesines palūkanas ir atlyginti bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė nurodė, kad teikia namui, esančiam Vilniuje, (duomenys neskelbtini), butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas. Butas, esantis Vilniuje, (duomenys neskelbtini), nuosavybės teise priklauso atsakovei Vilniaus miesto savivaldybei. Šio buto įsiskolinimas ieškovei už laikotarpiu nuo 2018 m. rugpjūčio 1 d. iki 2020 m. sausio 31 d. suteiktas paslaugas sudaro 198,92 Eur. Ieškovės teigimu, butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas, taip pat reguliariai daryti atsiskaitymus, kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui atnaujinti, todėl atsakovė turi apmokėti susidariusią skolą už ieškovės suteiktas paslaugas.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
3. Vilniaus miesto apylinkės teismas 2020 m. birželio 25 d. sprendimu ieškovės ieškinį atmetė.
4. Teismas nurodė, kad pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 4.82 straipsnio 3 dalį ir 4.84 straipsnio 4 dalį savininkas turi pareigą išlaikyti bendrąją dalinę nuosavybę ir mokėti visus su tuo susijusius mokesčius, tačiau įstatymas nedraudžia savininkui susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku, jog jis apmokės tokias išlaidas. Esant tokiam savininko ir nuomininko susitarimui, savininkas yra atleidžiamas nuo nurodytų išlaidų apmokėjimo, nes ši pareiga perduodama nuomininkui.
5. Teismas nustatė, kad 2005 m. rugsėjo 21 d. Vilniaus miesto savivaldybės butų fondo gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi Nr. 12-08 (toliau – Nuomos sutartis) atsakovei priklausantis butas, esantis Vilniuje, (duomenys neskelbtini), išnuomotas trečiajam asmeniui G. J. Teismas pažymėjo, kad nors Nuomos sutartis viešame registre registruota nebuvo, iš teismų informacinės sistemos „Liteko“ duomenų matyti, kad UAB „Žirmūnų būstas“, kurios teises ir pareigas perėmė ieškovė, civilinėje byloje Nr. e2-3686-432/2019 buvo pareiškusi reikalavimą priteisti ankstesnę skolą už bendrosios nuosavybės administravimo, priežiūros ir komunalines paslaugas ne iš atsakovės, o iš nuomininko G. J.. Skola minėtoje byloje iš trečiojo asmens buvo priteista 2019 m. vasario 25 d. sprendimu, šis yra įsiteisėjęs. Be to, minėtoje byloje buvo pateikti duomenys, kad UAB „Žirmūnų būstas“ kreipėsi į savivaldybės įmonę „Vilniaus miesto būstas“ dėl informacijos apie butų nuomininkus ir jai buvo pateikta informacija apie atsakovės sudarytas nuomos sutartis. Atsižvelgdamas į tai teismas nusprendė, kad ieškovė buvo tinkamai informuota ir sutiko su tuo, kad už paslaugas su ja turi atsiskaityti nuomininkas, o ne Vilniaus miesto savivaldybė.
6. Teismas taip pat padarė išvadą, kad atsakovė, sudarydama Nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu, pareigą mokėti mokesčius už butą ir bendrosios dalinės nuosavybės objektų administravimą bei išlaikymą perdavė nuomininkui. Apie tokį perdavimą ieškovė žinojo, dėl to atsakovė neturi pareigos dengti skolą ieškovei.
7. Vilniaus apygardos teismas, išnagrinėjęs bylą pagal ieškovės UAB „Mano būstas Neris“ apeliacinį skundą, 2020 m. spalio 29 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.
8. Apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad CK 4.82 straipsnio 3 dalies nuostata nedraudžia savininkui, taip pat savivaldybei, kuri tokiais atvejais civiliniuose teisiniuose santykiuose veikia kaip butų ir kitų patalpų savininkė, susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku dėl to, kad jis apmokės namo (statinio) išlaikymo išlaidas, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota.
9. Teismas nurodė, kad Nuomos sutarties 2.2 punktu nuomininkas įsipareigojo kas mėnesį, bet ne vėliau kaip iki kito mėnesio 20 dienos, sumokėti buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius. Nors atsakovės ir trečiojo asmens Nuomos sutartis nebuvo įregistruota valstybės įmonėje Registrų centre, teismas nusprendė, kad ši sutartis akivaizdžiai buvo išviešinta ir žinoma ieškovei, nes iš civilinės bylos Nr. e2-3686-432/2019 duomenų matyti, kad apie Nuomos sutarties sudarymą ieškovė žinojo arba turėjo žinoti, kadangi reikalavimą priteisti skolą už bendrosios nuosavybės administravimo, priežiūros ir komunalines paslaugas UAB „Žirmūnų būstas“ minėtoje byloje pareiškė būtent G. J..
10. Apeliacinės instancijos teismas taip pat nurodė, kad nors Nuomos sutarties 2.2 punkte atskirai neišskirta ir neįvardyta trečiojo asmens pareiga sumokėti už bendrųjų objektų administravimo bei priežiūros paslaugas, tačiau toks susitarimas išplaukia iš sisteminio CK normų aiškinimo ir byloje esančios informacijos. CK 6.584 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad mokestis už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas, kai nuomojamos valstybės ar savivaldybių gyvenamosios patalpos, imamas atskirai nuo buto nuompinigių. Šiame CK straipsnyje taip pat pateikiamas sąrašas paslaugų, kurias įstatymo leidėjas priskiria komunalinėms. Nors nurodytas paslaugų sąrašas nėra baigtinis, tačiau iš konkrečių pavyzdžių darytina išvada, kad komunalinėmis paslaugomis, be kita ko, laikytinos ir paslaugos dėl bendro naudojimo objektų priežiūros. Apeliacinės instancijos teismo vertinimu, ieškovės nurodytos ir suteiktos paslaugos už priežiūrą (eksploataciją), teritorijų ir laiptinių valymą bei šilumos ūkio priežiūrą yra komunalinės paslaugos, dėl kurių apmokėjimo buvo susitarta Nuomos sutarties 2.2 punkte. Tai, kad administravimo paslaugos yra neatsiejamai susijusios ir su komunalinių paslaugų teikimu bei kitomis pastato priežiūros funkcijomis, todėl susitarimas dėl komunalinių paslaugų apmokėjimo apima ir susitarimą dėl administravimo paslaugų apmokėjimo, patvirtina ir Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. rugpjūčio 5 d. nutarimu Nr. 831.
11. Apeliacinės instancijos teismas atkreipė dėmesį, kad pareiga už komunalines ir kitas paslaugas atsiskaityti tenka buto nuomininkui ir pagal teisės aktus. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. liepos 11 d. nutarimu Nr. 876 patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašo 3 punkto 1 papunkčiu, už komunalines paslaugas (šiukšlių išvežimą, liftą, namo bendrojo naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas) ir elektros energiją, sunaudotą daugiabučio namo bendroms reikmėms ar bendrabučio tipo daugiabučio namo reikmėms, daugiabučiuose namuose valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai atsiskaito butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriui, jeigu daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrajai dalinei nuosavybei administruoti savivaldybės administracijos direktoriaus arba jo įgalioto atstovo sprendimu yra paskirtas butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius. Administratorius mokesčius už komunalines paslaugas ir elektros energiją, sunaudotą daugiabučio namo bendroms reikmėms ar bendrabučio tipo daugiabučio namo reikmėms, paskirsto butų ir kitų patalpų savininkams ir nuomininkams, vadovaudamasis savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintais Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais, ir pagal sudarytas sutartis atsiskaito su komunalinių paslaugų teikėjais ir elektros energijos tiekėjais. Be to, minėtas teisės aktas nustato ir tokių paslaugų apmokėjimo tvarką, pagal kurią valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai už sunaudotą šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir suteiktas komunalines paslaugas atsiskaito pasirinktu mokėjimo būdu (bankuose, kitose įmokas priimančiose įstaigose ir įmonėse, internetu, tiesioginiu debetu, pagal bendrąją atsiskaitomąją knygelę, kitus dokumentus, jų elektroninius atitikmenis) kas mėnesį, ne vėliau kaip iki kito (po praėjusio) mėnesio 20 kalendorinės dienos, jeigu šalių susitarimu nenustatyta kitaip.
12. Teismo vertinimu, pirmosios instancijos teismas nenukrypo nuo teismų praktikos, nes ieškovės cituojamos ir nagrinėjamos civilinės bylos faktinės aplinkybės nėra tapačios – ieškovės cituojamoje teismo praktikoje ieškovui nebuvo žinomas nuomos sutarties sudarymo faktas, ieškovas ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl augančios skolos ir pan., o nagrinėjamu atveju tokios aplinkybės nekonstatuotos.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
13. Kasaciniu skundu ieškovė UAB „Mano būstas Neris“ prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2020 m. spalio 29 d. nutartį ir priimti naują nutartį – ieškovės ieškinį tenkinti visiškai ir priteisti iš atsakovės bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
13.1. Teismai nukrypo nuo kasacinio teismo praktikos, kurioje išaiškinta, kad turto savininkui nėra draudžiama susitarti su nuomininku dėl bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidų apmokėjimo, tačiau turi būti įrodytos šios sąlygos: 1) ar buvo sudaryta rašytinė gyvenamosios nuomos sutartis tarp savininko ir nuomininko, nes, nesant rašytinės sutarties, savininkui tenkanti pareiga atlyginti bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas nėra perkeliama nuomininkui; 2) jeigu buvo sudaryta gyvenamosios nuomos sutartis, ar sutartis buvo išviešinta CK 6.478 straipsnio 2 dalyje nustatyta tvarka; 3) ar nuomos sutartyje buvo aiškiai ir konkrečiai susitarta, jog bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas už turto savininką sumokės nuomininkas.
13.2. Nors atsakovė sudarė rašytinę nuomos sutartį, tačiau minėta sutartis nebuvo įregistruota (išviešinta) Nekilnojamojo turto registre, todėl būtent atsakovei tenka pareiga sumokėti ieškovei bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas. Aplinkybė, jog namo administratorius žinojo ar galimai turėjo žinoti apie Nuomos sutartį, nėra pagrindas konstatuoti, jog Nuomos sutartis buvo išviešinta bei žinoma tretiesiems asmenims. Iki Nuomos sutartis nėra įregistruota viešame registre, apskritai yra keliamos pagrįstos abejonės dėl jos sudarymo realumo. Be to, tai, kad turto administratorius žinojo ar turėjo žinoti apie nuomos sutartį, nesudaro jokio objektyvaus pagrindo teigti, jog buvo žinomos ir nuomos sutarties sąlygos. Tik išviešinus nuomos sutartį viešame registre, paaiškėja aplinkybės dėl asmens, atsakingo už bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidų sumokėjimą. Kasacinis teismas nėra nustatęs alternatyvių sutarties išviešinimo būdų, kadangi tai pažeistų imperatyvią CK 6.478 straipsnio 2 dalies normą.
13.3. Net jei būtų sprendžiama, kad Nuomos sutartis buvo išviešinta tinkamai, atsakovė neįrodė trečiosios sąlygos, kada bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas turi apmokėti nuomininkas, o ne savininkas, t. y. kad Nuomos sutartyje buvo aiškiai susitarta, jog bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas sumokės nuomininkas. Nuomos sutarties 2.2 punkte nėra konkrečiai aptarta išlaidų už bendrojo naudojimo objektų administravimą mokėjimo tvarka, nėra aišku, ar sutartyje nurodyti komunaliniai mokesčiai apima ir mokesčius už bendrojo naudojimo patalpų administravimą ir kitus mokesčius, nurodytus CK 4.82 straipsnio 3 dalyje. Be to, iš Nuomos sutarties turinio nėra aišku, ar mokesčiai mokami tiesiogiai nuomotojui ar paslaugų teikėjams. Vien ta aplinkybė, kad Nuomos sutarties 2.2 punkto aiškumą reikia vertinti per CK nuostatų sisteminę analizę, leidžia spręsti, jog sutarties šalys aiškiai bei suprantamai nebuvo susitariusios, jog būtent nuomininkui perkeliama pareiga atlyginti bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas.
13.4. Precedento taikymo privalomumas yra ne tik vertikalusis, bet ir horizontalusis. Kauno apygardos teismo 2020 m. vasario 18 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTMzNC0zNDMvMjAyMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-334-343/2020')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-334-343/2020">e2A-334-343/2020</a> buvo nagrinėjama analogiška nuomos sutartis (jos sąlygos) ir buvo nuspręsta, kad nuomos sutarties 2.2 punktas neatitinka aiškumo ir konkretumo kriterijaus, todėl turto savininkas neįrodė, jog jam tenkanti pareiga buvo perleista nuomininkui, tačiau teismai nurodytoje byloje pateiktais išaiškinimais nesivadovavo.
13.5. Turto savininkui bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidų apmokėjimą perleidus tretiesiems asmenims (socialinio būsto nuomininkams), galimai yra pažeidžiami kitų namo gyventojų teisėti interesai dėl namo išlaikymo. CK 4.82 straipsnio 3 dalyje įtvirtintas teisinis reguliavimas yra laikomas viešuoju interesu. Turto savininkas, sudarydamas socialinio būsto nuomos sutartį bei turimą pareigą perleisdamas didesnės rizikos asmenims, kurių finansinės galimybės vykdyti turimus įsipareigojimus yra itin ribotos, turto administratoriui užkerta realią galimybę išieškoti susidariusias skolas už nesumokėtas bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas. Nors tokie turto savininko veiksmai formaliai neprieštarauja CK 4.82 straipsnio 3 daliai, tačiau kelia abejonių dėl viešojo intereso pažeidimo, kadangi, sudarant socialinio būsto nuomos sutartį, nėra užtikrinama, jog savininkui tenkanti pareiga bus įvykdyta. Gyvenamosios nuomos sutartimi perkeliant turto savininkui tenkančias pareigas apmokėti bendrosios nuosavybės priežiūros ir administravimo išlaidas, turto savininkui turėtų būti nustatytos papildomos pareigos kontroliuoti sutarties vykdymą.
14. Atsakovė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo ieškovės kasacinį skundą atmesti. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
14.1. Nuomos sutarties 2.2 punkte sutarta, kad nuomininkas įsipareigoja kas mėnesį, bet ne vėliau kaip iki kito mėnesio 20 dienos sumokėti buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius. Nors Nuomos sutartis nebuvo įregistruota viešame registre, tačiau apie šios sutarties sudarymą ieškovė žinojo, nes civilinėje byloje Nr. e2-3686-432/2019 reikalavimą priteisti ankstesnę skolą už bendrosios nuosavybės administravimo, priežiūros ir komunalines paslaugas UAB „Žirmūnų būstas“, kurios teises ir pareigas perėmė ieškovė, buvo pareiškusi ne atsakovei, o G. J.. Minėtoje byloje buvo pateikti duomenys, kad UAB „Žirmūnų būstas“ kreipėsi į SĮ „Vilniaus miesto būstas“ ir jai buvo pateikta informacija apie atsakovės sudarytas nuomos sutartis. Taigi, neatsižvelgiant į tai, kad Nuomos sutartis nebuvo įregistruota registre, ji akivaizdžiai buvo išviešinta ir žinoma ieškovei. Be to, byloje Nr. e2-3686-432/2019 sprendimas priteisti skolą iš? G. J. buvo priimtas 2019 m. vasario 25 d., o nagrinėjamoje byloje skolą iš? atsakovės prašoma priteisti už laikotarpį nuo 2018 m. rugpjūčio 1 d. iki 2020 m. sausio 31 d., taigi ieškovei buvo žinoma, kad ginčo bute gyvena nuomininkas G. J. ir kad jam Nuomos sutarties pagrindu kyla pareiga sumokėti už bendrosios dalinės nuosavybės administravimą, eksploatavimą ir komunalines paslaugas. Laikytina, kad gavusi informaciją iš SĮ „Vilniaus miesto būstas“ apie tai, jog atsakovei priklausantį butą, esantį Vilniuje, (duomenys neskelbtini), nuomojasi G. J., ir pateikdama ieškinį jam bei sutikusi su teismo sprendimu dėl skolos priteisimo iš? nuomininko, ieškovė buvo tinkamai informuota ir sutiko su tuo, kad už paslaugas su ja turi atsiskaityti nuomininkas, o ne Vilniaus miesto savivaldybė.
14.2. Ieškovės cituojamos ir nagrinėjamos civilinės bylos faktinės aplinkybės nėra tapačios. Ieškovės nurodomoje apeliacinės instancijos teismo praktikoje ieškovui nebuvo žinomas nuomos sutarties sudarymo faktas, ieškovas ne kartą kreipėsi į atsakovę dėl augančios skolos ir pan., o nagrinėjamu atveju tokios aplinkybės nenustatytos.
14.3. Kasacinis teismas, formuodamas teismų praktiką dėl CK 4.82 straipsnio 3 dalies taikymo, laikosi nuoseklios pozicijos, kad ši įstatymo nuostata nedraudžia savininkui, taip pat savivaldybei, kuri tokiais atvejais civiliniuose teisiniuose santykiuose veikia kaip butų ir kitų patalpų savininkė, susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku dėl to, kad jis apmokės šias išlaidas. Savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, kad šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota.
14.4. Ieškovės nurodytos ir suteiktos paslaugos už priežiūrą (eksploataciją), teritorijų ir laiptinių valymą bei šilumos ūkio priežiūrą yra komunalinės paslaugos (CK 6.584 straipsnis), dėl kurių apmokėjimo buvo susitarta Nuomos sutarties 2.2 punkte.
14.5. Ieškovė bando paneigti Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymu atsakovei priskirtas funkcijas, viena kurių yra užtikrinti, kad įstatyme nurodytiems asmenims būtų suteikiamas socialinis būstas. Asmenys, gyvenantys savivaldybės paskirtame socialiniame būste nuomos sutarties ir įstatymų pagrindu, privalo mokėti mokesčius. Pareiga mokėti komunalinius mokesčius, kurios nevykdo nuomininkai, jokiu būdu negali būti perkelta turto savininkui. Vilniaus miesto savivaldybė nėra teisinių santykių, kurių pagrindu yra teikiamos bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalinės paslaugos, dalyvė. Mokesčius už bendrosios dalinės nuosavybės administravimą, eksploatavimą ir suteiktas komunalines paslaugas nuomojamame bute turi mokėti ne buto savininkas, o patalpų naudotojas.
14.6. Ieškovė nepagrindė skolos atsiradimo fakto, nenurodė, iš ko susidarė skola, byloje nėra pateikta sąskaitų faktūrų, kuriose būtų nurodomos suteiktos paslaugos, jų kaina, nepateikti kiti įrodymai, kurie pagrįstų aplinkybę, jog atsakovė turėjo pareigą sumokėti ieškovei jos sudarytoje skolų valdymo ataskaitoje nurodytą sumą. Pateikta mokesčių suvestinė negali būti pakankamas įrodymas byloje, nes jis nepagrindžia įsiskolinimo sumos.
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl buto savininko pareigos atsiskaityti už suteiktas bendrosios dalinės nuosavybės eksploatavimo ir priežiūros paslaugas
15. CK 4.83 straipsnio 3 dalyje nustatyta butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) pareiga bendrojo naudojimo objektus valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba šio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių. CK 4.82 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta bendroji taisyklė, kad bendraturtis privalo proporcingai savo daliai prisidėti prie išlaidų namui, tarp jų – bendrojo naudojimo objektams, išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, būtiniems pagerinimams atlikti.
16. Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 21 straipsnio 3 dalies 2 punkte reglamentuota, kad butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai privalo teisės aktų ir bendrijos organų nustatyta tvarka apmokėti bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir naudojimosi jais išlaidas, mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas į kaupiamuosius bendrijos fondus.
17. Pagal CK 4.84 straipsnio 1 dalį, jeigu butų ir kitų patalpų savininkai neįsteigia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, taip pat jei bendrija likviduota arba nutraukta jungtinės veiklos sutartis, skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius. CK 4.84 straipsnio 9 dalyje nustatyta, kad administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų bendrosios dalinės nuosavybės daliai.
18. Įvertinus pirmiau paminėtą teisinį reglamentavimą konstatuotina, kad įstatymų leidėjas įtvirtino butų ir kitų patalpų savininko pareigą apmokėti bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir administravimo išlaidas. Šios nuostatos nedraudžia savininkui, taip pat savivaldybei, kuri civiliniuose teisiniuose santykiuose veikia kaip butų ir kitų patalpų savininkė lygiais pagrindais kaip ir kiti šių santykių dalyviai (CK 2.36 straipsnio 1 dalis), susitarti su buto ar kitų patalpų nuomininku dėl to, kad jis apmokės šias išlaidas. Kasacinio teismo yra išaiškinta, kad savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomotojai turi teisę nuomos sutartyje sulygti, jog šias išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka nuomininkai, tačiau konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad šia teise buvo pasinaudota. Be faktų, kad buto kaip gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo sudaryta ir nėra pasibaigusi, turi būti įrodyta, kad šia sutartimi yra nustatyta išlaidų, susijusių su namo bendrojo naudojimo objektų (bendrosios dalinės nuosavybės) administravimu ir nuolatine technine priežiūra (eksploatavimu), apmokėjimo tvarka, o pagal ją nuomininkas įsipareigojo apmokėti išlaidas, kurias pagal įstatymą tenka apmokėti savivaldybei kaip butų ir kitų patalpų savininkei, remiantis CK 4.84 straipsnio 4 dalimi ir 4.82 straipsnio 3 dalimi. Vien buto išnuomojimo fakto nepakanka, dar turi būti įrodyta buto nuomos sutarties sąlyga, kad nuomininkas įsipareigojo mokėti administratoriui bendrojo naudojimo patalpų administravimo ir bendrosios inžinerinės įrangos nuolatinės priežiūros (eksploatavimo) išlaidas už savivaldybę (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. sausio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzEvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-131/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-131/2013">3K-3-131/2013</a>; 2016 m. liepos 8 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-354-313/2016 19 punktas; 2017 m. kovo 23 d. nutarties civilinėje byloje Nr. e3K-3-144-219/2017 17–18 punktai).
19. Taigi tam, kad būtų konstatuotas teisinis pagrindas administratoriui kreiptis dėl bendro naudojimo objektų išlaikymo ir administravimo bei kitų jo teikiamų paslaugų apmokėjimo į gyvenamųjų patalpų nuomininką, turi būti nustatytos trys kumuliatyvios sąlygos. Pirma, savivaldybės ir joms priklausančių gyvenamųjų patalpų nuomotojai yra pasinaudoję teise nuomos sutartyje nustatyti, jog bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir administravimo išlaidas bendrosios nuosavybės administratoriui apmoka ne patys patalpų savininkai, o nuomininkai; antra, konkrečiu buto ar kitos patalpos nuomojimo atveju turi būti įrodyta, kad tokia sutartimi yra nustatyta išlaidų, susijusių su namo bendrojo naudojimo objektų (bendrosios dalinės nuosavybės) administravimu ir nuolatine technine priežiūra (eksploatavimu), apmokėjimo tvarka, pagal kurią nuomininkas įsipareigoja apmokėti išlaidas, kurias pagal įstatymą tenka apmokėti butų ir kitų patalpų savininkui; trečia, su tokios sutarties turiniu yra supažindinti tretieji asmenys, ypač teikiantys bendrosios nuosavybės teise valdomo turto administravimo paslaugas, t. y. tokia sutartis yra išviešinta įstatymų nustatyta tvarka.
20. Byloje ginčas kilo dėl to, ar gyvenamųjų patalpų savininkas turi pareigą atsiskaityti už suteiktas bendrosios dalinės nuosavybės administravimo, eksploatavimo ir komunalines paslaugas, jeigu šios patalpos yra išnuomotos ir savininkas jomis nesinaudoja ar jose negyvena. Ieškovė skolą už suteiktas administravimo, priežiūros (eksploatacijos), teritorijų ir laiptinių valymo ir šilumos ūkio priežiūros paslaugas siekia prisiteisti iš buto savininkės atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės, o ši teigia, kad pareiga apmokėti tokią skolą kyla buto nuomininkui trečiajam asmeniui.
21. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad atsakovė yra sudariusi rašytinę buto nuomos sutartį su trečiuoju asmeniu. Minėtos sutarties 2.2 punkte nurodyta, kad nuomininkas įsipareigoja kas mėnesį, bet ne vėliau kaip iki kito mėnesio 20 dienos sumokėti buto nuomos ir komunalinių paslaugų mokesčius. Nuomos sutartyje nėra detalizuota, už kokias komunalines paslaugas sutartimi prisiima pareigą atsiskaityti nuomininkas. Byloje konstatuota, kad nuomos sutartis nebuvo išviešinta įstatymų nustatyta tvarka, nenustatyta, kad ieškovė apie šios sutarties turinį buvo tinkamai informuota. Teismai nusprendė, kad minėtu Nuomos sutarties 2.2 punktu nuomininkas prisiėmė pareigą už atsakovę mokėti ieškiniu prašomas priteisti išlaidas, dėl to ieškovė turi teisę reikalauti skolos atlyginimo ne iš turto savininkės, o tik iš trečiojo asmens – patalpų nuomininko.
22. Kasaciniu skundu keliamas klausimas, ar tinkamai neišviešinta nuomos sutartis ir jos turinys gali sukelti teisinius padarinius asmeniui, kuris nėra šios sutarties šalis. Ieškovė nurodo, kad atsakovės ir trečiojo asmens sudaryta gyvenamosios patalpos nuomos sutartis nebuvo įstatymų nustatyta tvarka išviešinta, todėl jos pagrindu ieškovei negali atsirasti teisių ir pareigų, konkrečiai negali būti apribota teisė reikalauti iš buto savininkės atlyginti už suteiktas paslaugas, susijusias su bendrosios nuosavybės priežiūra ir išlaikymu.
23. Teismų nustatytos aplinkybės patvirtina, kad atsakovės ir trečiojo asmens sudaryta buto nuomos sutartis nebuvo išviešinta įstatymo nustatyta tvarka. Teismai konstatavo, kad ieškovei buvo žinomas nuomos sutarties sudarymo faktas, nes UAB „Žirmūnų būstas“, kurios teises perėmė ieškovė, buvo inicijavusi civilinę bylą Nr. e2-3686-432/2019, kurioje ieškiniu reikalavo priteisti atitinkamas išlaidas už suteiktas paslaugas iš trečiojo asmens (nuomininko). Teismai nustatė, kad toje byloje atsakovė buvo pateikusi duomenis apie sudarytas nuomos sutartis, dėl to nusprendė, kad ieškovei buvo tinkamai išviešintas faktas apie atsakovės ir trečiojo asmens sudarytą nuomos sutartį ir jos turinį. Teisėjų kolegija neturi pagrindo sutikti su tokia teismų išvada.
24. CK 1.75 straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją. Kasacinio teismo praktikoje laikomasi pozicijos, kad tokios registracijos tikslas – išviešinti sandorio sudarymo faktą tretiesiems asmenims. Kasacinio teismo yra išaiškinta, kad, nesilaikius įstatymo nustatyto reikalavimo įregistruoti sandorį, šalims sandoris galioja, tačiau neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių prieš juos remdamosi kitais įrodymais (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 1.75 straipsnio 2 dalis), pvz., liudytojų parodymais ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. lapkričio 17 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-495/2010; 2013 m. kovo 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNTcvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-157/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-157/2013">3K-3-157/2013</a>).
25. CK 6.478 straipsnio 2 dalyje nurodyta, kad nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.
26. Teisėjų kolegija pažymi, kad nurodyta teisės norma siekiama apsaugoti teisėtus trečiųjų asmenų interesus, susijusius su nuomojamu nekilnojamuoju daiktu. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad sutartis sukuria teises ir pareigas tik jos šalims ir tik sutartį sudariusios šalys gali reikšti iš jos kylančius reikalavimus. Tai yra sutarties uždarumo principo esmė. Lietuvos teisėje įtvirtintas santykinis sutarčių uždarumo principas, kurio turinys kasacinio teismų praktikoje aiškinamas kaip bendroji sutarčių teisės taisyklė, kad sutartis susaisto tik jos šalis, todėl, išskyrus įstatyme nustatytas išimtis, turi teisinės įtakos tik jos šalių tarpusavio teisėms ir pareigoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zNjcvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-367/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-367/2011">3K-3-367/2011</a>). Pažymėtina, kad nuomos sutartis, laikantis sutarties uždarumo principo, visų pirma yra skirta nuomos sutarties šalių tarpusavio teisiniams santykiams sureguliuoti, todėl pagal teisės aktų reikalavimus neišviešinta nuomos sutartis negali turėti įtakos trečiųjų asmenų teisėms ar pareigoms – šiuo atveju ieškovės teisei reikalauti bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir administravimo išlaidų apmokėjimo iš buto savininko.
27. Iš teismų nustatytų aplinkybių nėra pagrindo sutikti su teismų padarytomis išvadomis, kad apie nuomos sutarties turinį, jos sąlygas ieškovė buvo tinkamai informuota, kad suprato ar turėjo suprasti, jog sutartimi, kurios šalimi ji nėra, yra sutarta dėl jos teisių ir pareigų. Atkreiptinas dėmesys, kad teismų nustatyta aplinkybė, jog ieškovei buvo žinomas atsakovės nuosavybe esančio buto nuomos trečiajam asmeniui faktas, nesudaro pagrindo daryti išvadą, kad ieškovė žinojo, jog dėl atsakovės ir trečiojo asmens sudarytos nuomos sutarties ji netenka teisės reikalauti atlygio už suteiktas paslaugas iš buto savininko, kaip tai įtvirtinta CK 4.84 straipsnio 9 dalyje ir 4.82 straipsnio 3 dalyje, o turi teisę reikalauti apmokėti tokias išlaidas tik iš buto nuomininko, trečiojo asmens. Pabrėžtina, kad bylą nagrinėję teismai nenustatė, jog ieškovė UAB „Mano būstas Neris“, kreipdamasi į teismą šioje byloje dėl skolos iš atsakovės priteisimo, žinojo atsakovės ir trečiojo asmens sudarytos nuomos sutarties turinį, jos sąlygas, t. y. kokios buto savininkės teisės ir pareigos trečiųjų asmenų atžvilgiu yra perleidžiamos trečiajam asmeniui.
28. Nagrinėjamu atveju atsakovei neįvykdžius pareigos tinkamai išviešinti su trečiuoju asmeniu sudarytos nuomos sutarties turinį, taip pat neinformavus apie tai ieškovės, t. y. asmens, kurio teisėms, konkrečiai teisei reikalauti atlygio už suteiktas paslaugas, ši sutartis darė įtaką, nėra teisinio pagrindo spręsti, kad ieškovė neturėjo teisės reikalauti priteisti skolą iš atsakovės, kaip buto savininkės. Šiai išvadai neprieštarauja Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. liepos 11 d. nutarimu Nr. 876 patvirtinto Valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkų atsiskaitymo už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas tvarkos aprašo 3 punkto 3 papunkčio nuostata, kurioje įtvirtinta, kad už komunalines paslaugas (šiukšlių išvežimą, liftą, namo bendrojo naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas) ir elektros energiją, sunaudotą daugiabučio namo bendroms reikmėms ar bendrabučio tipo daugiabučio namo reikmėms, daugiabučiuose namuose valstybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkai atsiskaito butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriui. Kasacinio teismo teisėjų kolegija nusprendžia, kad teisinė prielaida taikyti cituoto Tvarkos aprašo nuostatas atsiranda, kai, be kita ko, savivaldybių sudarytos gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys yra išviešintos įstatymų nustatyta tvarka ar bent su jų turiniu, sąlygomis yra supažindinti butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriai, kurių teisėms ir pareigoms daro įtaką šių sutarčių turinys, be to, jų nuostatos yra aiškios ir suprantamos. Priešingas aiškinimas neatitiktų teisėtų lūkesčių bei teisinio apibrėžtumo principų (CK 1.2 straipsnio 1 dalis).
29. Kiti kasacinio skundo argumentai vertintini kaip neturintys įtakos skundžiamų teismų procesinių sprendimų teisėtumui, todėl teisėjų kolegija dėl jų nepasisako.
30. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija daro išvadą, kad bylą nagrinėję teismai netinkamai taikė CK 4.82 straipsnio 3 dalies nuostatas, įtvirtinančias pareigą būtent patalpų savininkui proporcingai savo daliai prisidėti prie išlaidų bendrojo naudojimo objektams išlaikyti, išsaugoti, taip pat nukrypo nuo nuoseklios kasacinio teismo praktikos, pagal kurią pareiga apmokėti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo, priežiūros ir kitas išlaidas tenka ne savininkui, o nuomininkui tik tada, kai šios sutartys yra išviešintos įstatymų nustatyta tvarka ar bent apie jų turinį informuoti susiję asmenys, kurių teises ir pareigas šios sutartys gali susiaurinti arba išplėsti. Šiuo atveju teismai padarė nepagrįstą išvadą, kad atsakovei nekyla pareiga sumokėti ieškovės prašomą skolą už suteiktas paslaugas. Dėl nurodytų priežasčių Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. birželio 25 d. sprendimas bei Vilniaus apygardos teismo 2020 m. spalio 29 d. nutartis naikintini ir priimamas naujas sprendimas (CPK 346 straipsnio 2 dalies 1 punktas, 359 straipsnio 1 dalies 4 punktas) – ieškovės ieškinys tenkinamas ir ieškovei iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės priteisiama 198,92 Eur skola bei 5 proc. dydžio metinės palūkanos, skaičiuojamos nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. kovo 24 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo
31. CPK 93 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą. Pagal CPK 93 straipsnio 5 dalį, jeigu kasacinis teismas, neperduodamas bylos iš naujo nagrinėti, pakeičia teismo sprendimą arba priima naują sprendimą, jis atitinkamai pakeičia bylinėjimosi išlaidų paskirstymą.
32. Dėl išlaidų už advokato pagalbą atlyginimo CPK 98 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta, kad šalies išlaidos, susijusios su advokato ar advokato padėjėjo pagalba, atsižvelgiant į konkrečios bylos sudėtingumą ir advokato ar advokato padėjėjo darbo ir laiko sąnaudas, yra priteisiamos ne didesnės, kaip yra nustatyta teisingumo ministro kartu su Lietuvos advokatų tarybos pirmininku patvirtintose rekomendacijose dėl užmokesčio dydžio.
33. Panaikinus pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinius sprendimus ir ieškovės ieškinį tenkinus visiškai, ieškovei priteistinas jos patirtų bylinėjimosi išlaidų atlyginimas.
34. Byloje esantys mokėjimo dokumentai patvirtina, kad pateikdama ieškinį, apeliacinį ir kasacinį skundus ieškovė sumokėjo po 15 Eur žyminio mokesčio. Be to, byloje esantys mokėjimo dokumentai patvirtina, kad už advokato pagalbą surašant kasacinį skundą ieškovė turėjo 1452 Eur išlaidų. Nurodytų išlaidų dydis neviršija pagal Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.), 7, 8.13 punktus apskaičiuoto maksimalaus dydžio.
35. Taigi ieškovė iš viso patyrė 1497 Eur (15 Eur + 15 Eur + 15 Eur + 1452 Eur) bylinėjimosi išlaidų, jų atlyginimas ieškovei priteistinas iš atsakovės.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 4 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Panaikinti Vilniaus miesto apylinkės teismo 2020 m. birželio 25 d. sprendimą bei Vilniaus apygardos teismo 2020 m. spalio 29 d. nutartį ir priimti naują sprendimą – ieškovės ieškinį tenkinti ir priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Mano būstas Neris“ (j. a. k. 121483222) iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės (j. a. k. 188710061) 198,92 Eur (vieną šimtą devyniasdešimt aštuonis Eur 92 ct) bei 5 (penkių) proc. dydžio metines palūkanas, skaičiuojamas nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos (2020 m. kovo 24 d.) iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
Priteisti ieškovei uždarajai akcinei bendrovei „Mano būstas Neris“ (j. a. k. 121483222) 1497 (vieną tūkstantį keturis šimtus devyniasdešimt septynis) Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Andžej Maciejevski
Antanas Simniškis
Dalia Vasarienė
