Civilinė byla Nr. e3K-3-296-421/2020
Teisminio proceso Nr. 2-55-3-00849-2018-7
Procesinio sprendimo kategorijos:
2.1.2.4.1.1; 3.2.4.8.2
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2020 m. lapkričio 19 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Godos Ambrasaitės-Balynienės, Virgilijaus Grabinsko (kolegijos pirmininkas) ir Donato Šerno (pranešėjas),
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Darnu Group“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. kovo 3 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „Darnu Group“ ieškinį atsakovei akcinei bendrovei Lietuvos radijo ir televizijos centrui dėl sutarties pripažinimo negaliojančia, lėšų ir palūkanų priteisimo.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių sandorio pripažinimą negaliojančiu kaip prieštaraujančio imperatyviosios teisės normoms, bei proceso teisės normų, reglamentuojančių faktų pripažinimą prejudiciniais, aiškinimo ir taikymo.
2. Ieškovė prašė pripažinti 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia nuo jos sudarymo momento; taikyti restituciją: atsakovės 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovei perleistą nekilnojamąjį turtą grąžinti atsakovei; priteisti iš atsakovės 5 929 920 Eur sumą, ieškovės sumokėtą atsakovei pagal sutartį, 1 296 824,09 Eur palūkanų nuo pinigų sumokėjimo momento iki ieškinio pareiškimo ir 8,05 proc. metinių palūkanų nuo priteistos sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.
3. Ieškovė nurodė, kad ji laimėjo konkursą atsakovei priklausantiems statiniams Vilniuje, Tujų g. 2, pirkti; šalys 2015 m. rugsėjo 2 d. sudarė nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį (toliau – ir Sutartis), pagal kurią atsakovė pardavė sau priklausančius statinius, o ieškovė juos nupirko už 6 177 000 Eur kainą. Pasirašydama Sutartį, atsakovė eksplicitiškai garantavo ieškovei, kad 2014 m. vasario 14 d. sudaryta valstybinės žemės sklypo Vilniaus m., Tujų g. 2, nuomos sutartimi (toliau – ir Nuomos sutartis) nekilnojamiesiems daiktams eksploatuoti yra išnuomotas valstybinės žemės sklypas. Tačiau Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a> pagal Lietuvos Respublikos generalinio prokuroro, ginančio viešąjį interesą, ieškinį atsakovėms Nacionalinei žemės tarnybai, AB Lietuvos radijo ir televizijos centrui, UAB „MG Valda“ ir VĮ Registrų centrui tenkino ieškinį ir pripažino negaliojančia Nuomos sutartį; taip pat pripažino negaliojančiais: Sutarties 2.1.10 punktą dėl 120 m ir 60 m aukščio radijo antenų pirkimo ir pardavimo bei Sutarties 2.3 punktą dėl nuomos teisės perleidimo; 2015 m. rugsėjo 3 d. perdavimo–priėmimo akto 2.1.10 punktą dėl 120 m ir 60 m aukščio radijo antenų ir Sutarties 2.2 punktą dėl nuomos teisės perleidimo; pripažino negaliojančiu Sutarties 6.6 punktą, įtvirtinantį ieškovės teisę vienašališkai nesikreipiant į teismą nutraukti Sutartį; įpareigojo VĮ Registrų centrą išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius statinius – radijo antenas.
4. Ieškovės teigimu, minėtas Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas patvirtina, kad atsakovės ikisutartiniai ir sutartiniai pareiškimai bei garantijos neatitiko tikrovės, buvo klaidinantys. Sutarties tikslas buvo įgyti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha) ir plėtoti šioje žemės sklypo dalyje gyvenamosios paskirties projektą; statinių įsigijimas buvo tik priemonė nurodytam tikslui pasiekti. Tai žinojo ir suprato abi Sutarties šalys. Nesant nuostatos dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypo dalį (7,26 ha), Sutartis nebūtų buvusi sudaryta. Dėl to ieškovė prašė pripažinti Sutartį negaliojančia kaip prieštaraujančią imperatyviosioms teisės normoms (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.80 straipsnis, CK 6.225 straipsnis, CK 1.96 straipsnis ir 6.226 straipsnio 1 dalis) arba konstatuoti, kad ieškovė nutraukė Sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo (CK 6.217, 6.218 straipsniai).
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
5. Vilniaus apygardos teismas 2019 m. vasario 19 d. sprendimu ieškinį iš dalies tenkino, pripažino Sutartį negaliojančia ab initio (nuo jos sudarymo momento); taikė restituciją ir priteisė ieškovei iš atsakovės 5 929 920 Eur, o ieškovei grąžino nekilnojamąjį turtą (pastatus) Vilniaus m., Tujų g. 2; kitą ieškinio dalį atmetė. Priteisė ieškovei iš atsakovės 5555,34 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
6. Teismas nustatė, kad atsakovei nuo jos įsteigimo priklausė pastatų kompleksas (kontrolės postas, administracinis, radijo centro, transformatorinės, sandėlių, antenų aptarnavimo, šunų virtuvės pastatai bei kiemo statiniai (tvora, baseinas, kiemo aikštelė, 2 radijo antenos) (toliau – ir Pastatai, Turtas) Vilniaus m., Tujų g. 2; pastatai yra valstybinės žemės sklype; Vilniaus miesto valdybos 1999 m. balandžio 29 d. sprendimu Nr. 770v laikinai išnuomotas 1,7460 ha žemės sklypas; atsakovė, pateikdama prašymą, siekė, kad jai būtų išnuomota 7,26 h sklypo dalis; 2012 m. gegužės 7 d. atsakovė buvo kreipta į Nacionalinę žemės tarnybą prie Žemės ūkio ministerijos su prašymu dėl leidimo parduoti statinius išdavimo; Nacionalinė žemės tarnyba davė tokį sutikimą; AB Lietuvos radijo ir televizijos centro direktoriaus 2012 m. lapkričio 13 d. įsakymu Nr. 393 nuspręsta pripažinti nereikalingais pastatus ir sudaryti šio turto pardavimo viešo aukciono būdu komisiją; 2013 m. gegužės 23 d. atsakovė pateikė prašymą Nacionalinei žemės tarnybai papildomai išsinuomoti 17 460 kv. m žemės sklypą; žemės sklypo suformavimo ir nuomos procedūra tęsėsi iki 2014 m. vasario 14 d., kada buvo sudaryta sklypo dalies (7,26 ha) nuomos sutartis.
7. Atsakovė Turto pardavimui organizuoti pasitelkė UAB „Newsec advisers LT“ (pavadinimas pakeistas į UAB „Newsec advisers LT“). Viešo konkurso sąlygose buvo skelbiama, kad parduodamas gyvenamosios paskirties vystymo projektas 7,26 ha teritorijoje, kuriame galima statyti naują patrauklų kvartalą, didelės objekto užstatymo galimybės (iki 181 500 kv. m).; atkreipiamas dėmesys į tai, kad didelė teritorija (bendrame 12,64 ha valstybiniame žemės sklype atsakovei nuomos teise priklauso 7,26 ha sklypas). Ieškovės užsakymu UAB „OBER-HAUS“ 2015 m. rugsėjo 2 d. surašytoje turto vertinimo ataskaitoje parašyta, kad valstybinės žemės nuomos teisėmis valdomoje žemės sklypo dalyje esantys pastatai ir kiti inžineriniai statiniai yra menkaverčiai (nuvertėję fiziniu, funkciniu ir ekonominiu požiūriu), todėl gyvenamosios paskirties komplekso vystymas valstybinio žemės sklypo dalyje (7,26 ha) pripažįstamas kaip efektyviausias (pelningiausias) vertinamo turto panaudojimas. Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenimis, nustatytais 1996 m. spalio 17 d., daugumos statinių nusidėvėjimo lygis buvo 48–70 proc., t. y. vidutinė visų pastatų rinkos vertė – keli šimtai tūkstančių eurų; antžeminė radijo antenų dalis 2015 m. jau buvo išmontuota.
8. Šalys 2015 m. rugsėjo 2 d. sudarė Sutartį, kuria atsakovė pardavė ieškovei už 6 177 000 Eur pastatus (kontrolės postą, administracinį pastatą, radijo centrą, transformatorinę, du sandėlius, du antenų aptarnavimo pastatus, šunų virtuvę, kitus inžinerinius statinius (tvorą, baseiną, kiemo aikštelę, radijo antenas (2 vnt.). Sutartyje nurodyta, kad parduodamas Turtas yra 12 6456 kv. m valstybinio žemės sklypo 7, 26 ha dalyje, kurią atsakovė valdė nuomos teise (2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutarties). Pagal Sutarties 2.3 punktą kartu su parduodamu Turtu atsakovė perleido ieškovei ir nuomos teisę į sklypo dalį. 2014 m. balandžio 7 d. buvo gautas Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Vilniaus miesto skyriaus (toliau – NŽT) sutikimas perleisti Sklypo dalies nuomos teisę.
9. Generalinis prokuroras, ginantis viešąjį interesą, 2016 m. vasario 5 d. pareiškė ieškinį atsakovams NŽT, AB Lietuvos radijo ir televizijos centrui, UAB „MG Valda“ ir VĮ Registrų centrui dėl nuomos sutarties ir Sutarties dalies pripažinimo negaliojančiomis, įpareigojimo išregistruoti statinius. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a> nuspręsta panaikinti Vilniaus apygardos teismo 2017 m. sausio 11 d. sprendimą, kuriuo ieškinys atmestas, ir priimti naują sprendimą – pripažinti Nuomos sutartį ir Sutarties dalį (2.1.10 punktą dėl 120 m ir 60 m aukščio radijo antenų; 2.3 punktą dėl nuomos teisės perleidimo; 6.6 punktą, įtvirtinantį ieškovės teisę vienašališkai nesikreipiant į teismą nutraukti Sutartį) negaliojančiomis, įpareigoti išregistruoti statinius. Šis Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas yra įsiteisėjęs.
10. Apeliacinės instancijos teismas minėta nutartimi nustatė, kad valstybinėje žemėje buvę 120 ir 60 m antenų stiebai įėjo į inžinerinio statinio sudėtį, bet buvo ne vienintelės jo sudedamosios dalys. Demontavus antenų stiebus, kitos statinio dalys (antenų pamatai, tvirtinimo atotampų pamatai, po žeme įrengti antenų įžeminimo (ekrano) kontūrai) išliko; demontavus radijo antenų bokštus (stiebus) ir palikus tik antenos stiebų pamatus, ekrano kontūrus, įžeminimus, išnyko galimybė minėtą turtą eksploatuoti pagal Registre nustatytą jų tiesioginę paskirtį; pirkėja UAB „MG Valda“ iš viso neturėjo suinteresuotumo eksploatuoti radijo antenas pagal jų tiesioginę ir tikslinę paskirtį. Teismas pažymėjo, kad šalys buvo nesąžiningos, nes žinojo, jog perka (parduoda) ne inžinierinius statinius, o tik laikančiųjų konstrukcijų dalis, taip pat kad pardavėja negalėjo perleisti pirkėjai ne aukciono būdu išsinuomotą valstybinio žemės sklypo dalį, todėl sprendė, kad 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo Sutarties 2.3 ir 2.1.10 papunkčiai bei 2015 m. rugsėjo 3 d. turto priėmimo–perdavimo akto 2.1.10 ir 2.2 papunkčiai prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, todėl pripažįstami niekiniais ir negaliojančiais.
11. Teismas nurodė, kad valstybiniame žemės sklype esantys statiniai yra būtina tokios žemės nuomos sutarties galiojimo sąlyga, o nuomojamas sklypo dydis tiesiogiai susijęs su atitinkamu statinių eksploatavimu pagal tikslinę paskirtį. Teismas pripažino Sutartį negaliojančia nuo sudarymo momento CK 1.80, 6.225 straipsniuose nustatytais pagrindais kaip prieštaraujančią imperatyviosioms įstatymo normoms. Teismas padarė išvadą, kad tiek ieškovė siekė pirkti, tiek atsakovė siekė parduoti ne sklype esančius ekonominės vertės ir funkcinės paskirties neturinčius statinius, bet sukurti formalias sąlygas ne aukciono tvarka išsinuomoti 7,26 ha valstybinės žemės sklypą. Nors atsakovės tikslas buvo parduoti savo veiklai nereikalingus pastatus, kartu ji siekė, kad pirkėjas sumokėtų maksimalią kainą, todėl, inicijuodama parduodamo turto pristatymą potencialiems pirkėjams, organizuodama aukcioną ir nustatydama Sutarties sąlygas, siekė sukurti prielaidas neteisėtai ne aukciono tvarka išsinuomoti 7,26 ha valstybinės žemės sklypą.
12. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas sprendė, kad prejudicinę reikšmę turi Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimas, kuriuo konstatuota, jog, demontavus dalį radijo antenų statinių, likusios antenų konstrukcijų dalys neatitiko antenų statinio paskirties (inžinerinis statinys) reikalavimų, neatliko funkcijų ir buvo neeksploatuojamos, t. y. nekilnojamasis turtas išnyko (sprendimu VĮ Registrų centras buvo įpareigotas ir išregistravo iš Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius stalinius – 2 radijo antenas). Lietuvos apeliacinio teismo sprendimas patvirtina, kad Sutarties 5.1.1 punkte išdėstytos atsakovės garantijos neatitinka tikrovės; taip pat Sutarties 5.1.2 punkte nurodytos atsakovės garantijos neatitinka tikrovės. Sutarties 5.3 punkte nustatyta, kad, atsakovės žiniomis, nėra jokių aplinkybių, dėl kurių sandorio sudarymas tarp atsakovės ir ieškovės būtų negalimas, tačiau Lietuvos apeliacinio teismo sprendimu konstatuota, jog Nuomos sutartis prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, todėl pripažinta niekine ir negaliojančia. Atitinkamai pripažinti prieštaraujančiais imperatyvioms įstatymo nuostatoms ir Sutarties 2.3 ir 2.1.10 punktai bei 2015 m. rugsėjo 3 d. turto perdavimo–priėmimo akto 2.1.10 ir 2.2 punktai.
13. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendime nurodyta, kad Sutarties 6.6 papunktyje atsakovės teisių ar pareigų atsiradimas ir pabaiga susieta ne su šalies, o su NŽT ar kitos kompetentingos institucijos valiniais sprendimais. Teismas padarė išvadą, kad iš esmės Sutarties tikslas buvo ne parduoti (nupirkti) Turtą dėl tolesnio jo eksploatavimo, o gauti NŽT ar kitos kompetentingos institucijos sutikimą ne aukciono būdu išsinuomoti visą 72 600 kv. m valstybinio žemės sklypo dalį, gauti statybą leidžiančius dokumentus, vykdyti ūkinę ir komercinę veiklą, nesusijusią su nuosavybėn įgytų pastatų ir statinių eksploatavimu.
14. Kadangi Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendime konstatavo, kad pirkimo–pardavimo sutarties 6.6 papunktis prieštarauja bendriesiems teisės principams (CK 1.5 straipsnis), civilinių teisinių santykių reglamentavimo principams (CK 1.2 straipsnis), viešajai tvarkai bei gerai moralei (CK 1.81 straipsnis) ir neatitinka sutarties šalių sąžiningumo, kuriuo turi būti vadovaujamasi sutartiniuose santykiuose, bei šalys negali jo atsisakyti ar apriboti jo taikymo (CK 6.158, 6.200 straipsniai), tai, paliekant galioti Sutartį, liktų akivaizdi šalių interesų disproporcija (atsakovė gautų naudą dėl savo neteisėtų veiksmų, o ieškovė, kaip nukentėjusioji šalis, prarastų sumokėtą kainą). Teismas pripažino Sutartį negaliojančia CK 1.80 ir 1.96 straipsnių pagrindais. Teismo vertinimu, šalių elgesys tiek ikisutartiniuose santykiuose, tiek vykdant sutartį, sutarties tekstas patvirtina, kad šalys nebūtų sudariusios Sutarties, nesant galimybės ne aukciono tvarka išsinuomoti valstybinės žemės sklypą. Pripažinęs Sutartį negaliojančia, teismas nevertino alternatyvaus reikalavimo dėl Sutarties nutraukimo esant esminiam jos pažeidimui.
15. Pagal Sutartį ieškovės nuosavybėn buvo perduotas Turtas, o atsakovė už jį gavo sutartą kainą (5 929 920 Eur). Tai reiškia, kad abi šalys viena iš kitos buvo gavusios joms priklausančio turto (pinigų ir nekilnojamojo turto), todėl, pripažinus Sutartį negaliojančia, taikytina dvišalė restitucija. Iki tol, kol restitucija nebus įvykdyta, šalys naudojasi viena kitos turtu bei pinigais, nepatirdamos žalos. Dėl to teismas padarė išvadą, kad ieškovė iki teismo sprendimo dėl dvišalės restitucijos taikymo nepatiria praradimų, kuriuos turėtų kompensuoti kompensuojamosios bei procesinės palūkanos. Sutartį pripažinus negaliojančia būtų laikoma, kad atsakovė patyrė analogiškus minimalius nuostolius, kaip ir ieškovė. Juos taip pat turėtų kompensuoti kompensuojamosios bei procesinės palūkanos, todėl šiuo atveju palūkanų dydžiai būtų vienodi.
16. Ieškovė reikalaujamų palūkanų dydį apskaičiuoja pagal Lietuvos Respublikos mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymą. Tačiau Sutartis pripažinta negaliojančia nuo jos sudarymo momento, todėl laikoma, kad komerciniai santykiai tarp šalių iš viso nebuvo susiklostę. Tokiu atveju ieškovės reikalavimas mokėti palūkanas, kurių dydis skaičiuojamas pagal Mokėjimų, atliekamų pagal komercines sutartis, vėlavimo prevencijos įstatymą nuostatas, yra nepagrįstas, kaltė dėl delikto tenka abiem ginčo šalims. Be to, nėra teisinio ir faktinio pagrindo konstatuoti, kad atsakovė praleido piniginės prievolės įvykdymo terminą ir privalo mokėti ieškovei kompensuojamąsias palūkanas už grąžintiną Turto kainą (CK 6.37, 6.210, 6.261 straipsniai). Dėl to teismas atmetė ieškinio reikalavimą priteisti 1 283 564,13 Eur palūkanas.
17. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovės ir atsakovės apeliacinius skundus, 2020 m. kovo 3 d. nutartimi panaikino Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį, kuria patenkintas reikalavimas pripažinti 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia ir taikyti restituciją, ir dėl šios dalies priėmė naują sprendimą – reikalavimą atmetė; panaikino Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį dėl bylinėjimosi išlaidų atlyginimo ir perdavė pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo bylos dalį pagal reikalavimą dėl sutarties nutraukimo bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.
18. Kolegija nurodė, kad pirmosios instancijos teismas, pripažinęs Sutartį negaliojančia, nenurodė konkrečios imperatyviosios įstatymo normos, kuriai toks sandoris prieštarautų, todėl nukrypo nuo teismų praktikos. Sutarties pripažinimą negaliojančia lėmė Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a>, kuriuo teismas, be kita ko, pripažino negaliojančia valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį, taip pat Sutarties 2.1.10 punktą dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų pirkimo ir pardavimo bei Sutarties 2.3 punktą dėl nuomos teisės perleidimo; 2015 m. rugsėjo 3 d. perdavimo–priėmimo akto 2.1.10 punktą dėl 120 metrų ir 60 metrų aukščio radijo antenų ir 2.2 punktą dėl nuomos teisės perleidimo ir įpareigojo VĮ Registrų centrą išregistruoti iš Nekilnojamojo turto registro kitus inžinerinius statinius – 2 radijo antenas; taip pat pripažino negaliojančiu Sutarties 6.6 punktą.
19. Lietuvos apeliacinis teismas minėtoje byloje padarė išvadą, kad Sutarties tikslas buvo ne parduoti ir nupirkti Turtą dėl tolesnio jo eksploatavimo, o gauti iš NŽT ar kitos kompetentingos institucijos sutikimą dėl nuomininko pakeitimo ir taip ne aukciono būdu išsinuomoti visą valstybinio žemės sklypo dalį (72 600 kv. m), gauti statybą leidžiančius dokumentus, vykdyti ūkinę ir komercinę veiklą, nesusijusią su nuosavybėn įgytų pastatų ir statinių eksploatavimu. Tokiais motyvais remiantis buvo pripažintas negaliojančiu Sutarties 6.6 punktas, nustatęs pirkėjo teisę vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti sutartį.
20. Kadangi nagrinėjamoje byloje sprendžiamas visos sutarties atitikties imperatyviosioms įstatymo normoms klausimas, tai teismas turėjo pagrįsti Sutarties prieštaravimą imperatyvioms įstatymo normoms ir, neatlikęs savarankiško teisinio vertinimo, negalėjo jos pripažinti negaliojančia tais motyvais, kuriais kitas teismas kitoje byloje pripažino negaliojančia tik vieną jos sąlygą. Pažymėta, kad byloje sprendžiamas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, o ne valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia klausimas, todėl valstybinės žemės nuomą reglamentuojančios materialiosios teisės normos netaikytinos. Be to, Sutarties punktai, susiję su dviejų antenų pardavimu, civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a> pripažinti negaliojančiais nustačius, kad šie objektai nebeegzistuoja, t. y. dėl kitų priežasčių, nei ieškovė prašė šioje byloje pripažinti negaliojančia visą sutartį.
21. Valstybinės žemės nuomos teisė nebuvo savarankiškas Sutarties dalykas. Sutarties 5.7.1 punkte ieškovė patvirtino, kad iki sutarties pasirašymo dienos, kaip apdairi ir profesionali nekilnojamojo turto pirkėja, įvertino visas sau aktualias bei reikšmingas su turto įsigijimu susijusias aplinkybes, sudarė sutartį prisiimdama bet kokią riziką, susijusią su pardavėjui nežinomais turto trūkumais; Sutarties 5.7.2 punkte patvirtino, kad įsigyjamas turtas atitinka jos, kaip pirkėjos, keliamus reikalavimus bei mokamą kainą už turtą; dėl turto teisinio statuso, sklypo ir jo dalių naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio bei turto faktinės būklės pretenzijų pardavėjui neturi ir įsipareigoja nereikšti ateityje. Atsižvelgdama į ieškovės, kaip profesionalios nekilnojamojo turto vystytojos, statusą, ieškovės derybų metu siūlytos sandorio struktūros ir šalių sudarytos Sutarties sąlygas (kuriose, be kita ko, neliko ieškovės siūlytos sąlygos dėl turto kainos dalies sumokėjimo esant su ieškove sudarytai ilgo laikotarpio žemės sklypo nuomos sutarčiai, leidžiančiai teisės aktų nustatyta tvarka vykdyti statybos darbus ieškovei priskirtoje žemės sklypo dalyje), derybų protokole užfiksuotą atsakovės poziciją, kad verslo rizikos ji neprisiima, aplinkybę, kad sprendimų dėl valstybinės žemės nuomos priėmimas priklauso Nacionalinės žemės tarnybos kompetencijai (o ne atsakovės), todėl būtent šiame kontekste aiškintinas sutarties 5.1.2 punkte esantis atsakovės patvirtinimas, kad valstybinės žemės nuomos sutartis sudaryta laikantis tuo metu galiojančių teisės aktų reikalavimų, kolegija sprendė, jog teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai. Dėl to ieškovė negali remdamasi tuo, kad tokia teisė jai nebuvo suteikta, reikalauti pripažinti visą Sutartį negaliojančia (CK 1.5, 1.96 straipsniai).
22. Argumentai, susiję su Sutartyje nustatytų atsakovės garantijų ir pareiškimų neatitiktimi tikrovei bei pažeista šalių interesų pusiausvyra, ieškovei sumokėjus turto kainą, kuri daug kartų viršija faktinę kainą, ir nepavykus įgyvendinti jos planuoto turto vystymo projekto, nepagrindžia Sutarties prieštaravimo imperatyviosioms įstatymo normoms. Galimas sutartinių garantijų ir pareiškimų pažeidimas yra prielaida taikyti civilinę atsakomybę, taip pat kitus pažeistų teisių gynimo būdus, o atsiradusi šalių sutartinių prievolių disproporcija spręstina pagal CK 6.204 straipsnį.
23. Pirmosios instancijos teismas nurodė CK 6.225 straipsnio 1 dalies normą, tačiau nemotyvavo, kaip konkrečiai, sudarant Sutartį, buvo pažeisti pagrindiniai sutarčių teisės principai ir dėl to pažeisti ne tik Sutarties šalies, bet ir viešieji interesai. Dėl šios priežasties kolegija plačiau nepasisakė šio straipsnio taikymo aspektu.
24. Kolegija padarė išvadą, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 1.80 straipsnį, todėl sprendimo dalį dėl reikalavimo pripažinti Sutartį negaliojančia ir taikyti restituciją panaikino ir šį reikalavimą atmetė. Kadangi reikalavimai dėl palūkanų priteisimo yra išvestiniai iš pagrindinio reikalavimo pripažinti sutartį negaliojančia, tai, šį reikalavimą atmetus, kolegija jo nevertino kaip neturinčio įtakos bylos rezultatui ir skundžiamo sprendimo dalį dėl palūkanų (ne)priteisimo paliko nepakeistą.
25. Ieškinyje buvo pareikšti du alternatyvūs reikalavimai; pirmosios instancijos teismas, pripažinęs Sutartį negaliojančia, nenagrinėjo reikalavimo dėl sandorio nutraukimo esant esminiam jo pažeidimui. Dėl to kolegija, panaikinusi sprendimo dalį dėl Sutarties pripažinimo negaliojančia, perdavė bylos dalį pirmosios instancijos teismui spręsti dėl alternatyvaus reikalavimo.
26. Kolegija pažymėjo ir tai, kad atsakovės apeliacinio skundo argumentai nepagrindžia, jog teismo sprendimu buvo modifikuota Nacionalinės žemės tarnybos teisinė padėtis, todėl nėra pagrindo pripažinti, kad teismo sprendimas yra absoliučiai negaliojantis.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
27. Kasaciniu skundu ieškovė prašo: 1) panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. kovo 3 d. sprendimo dalį, kuria atmestas reikalavimas dėl 2015 m. rugsėjo 2 d. nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia ir restitucijos taikymo, ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2019 m. vasario 19 d. sprendimo dalį dėl šio reikalavimo; 2) perduoti apeliacinės instancijos teismui iš naujo nagrinėti bylos dalį dėl reikalavimų priteisti ieškovės naudai 1 283 564,13 Eur palūkanų, 8,05 proc. metinių palūkanų nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo; 3) tuo atveju, jei nebūtų tenkinti minėti kasacinio skundo reikalavimai, pašalinti iš Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. kovo 3 d. sprendimo motyvuojamosios dalies šiuos motyvus: „teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai, todėl remdamasi tuo, jog tokia teisė jai nebuvo suteikta, apeliantė negali reikalauti pripažinti visą pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia“. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
27.1. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) 182 straipsnio 2 dalį ir nukrypo nuo teismų praktikos prejudicinių faktų klausimu. Nagrinėjamu atveju prejudicinę reikšmę turi Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a>, kurioje dalyvavo abi šio ginčo šalys; jame nustatytas prejudicinis faktas, kad iš esmės pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti (nupirkti) turtą dėl tolimesnio jo eksploatavimo, o gauti iš NŽT ar kitos kompetentingos institucijos sutikimą dėl nuomininko pakeitimo ir ne aukciono būdu išsinuomoti visą 72 600 kv. m valstybinio žemės sklypo dalį. Apeliacinės instancijos teismas nagrinėjamoje byloje ignoravo šį prejudicinį faktą, nepagrįstai nurodydamas, kad Sutartimi šalys susitarė tik dėl statinių pirkimo ir pardavimo. Sutarties tekstas leidžia pripažinti, kad Sutarties dalykas buvo daug platesnis nei statinių pirkimas bei pardavimas. Toks pažeidimas lėmė ir sutarčių aiškinimo taisyklių pažeidimą.
27.2. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė CK 1.96 straipsnio, 6.226 straipsnio 1 dalies, 6.193 straipsnio nuostatas, nukrypo nuo teismų praktikos sutarčių aiškinimo klausimu. Nagrinėjamu atveju Sutarties tikslas buvo įgyti ieškovei nuomos teisę į valstybinio žemės sklypo dalį (7,26 ha) ir plėtoti valstybinio žemės sklypo dalyje atsakovei pristatytą gyvenamosios paskirties projektą. Statinių įsigijimas buvo būtinas tik tam, kad būtų galima įgyti teisę į valstybinės žemės sklypą; didesnė nei 6 mln. Eur suma sumokėta ne už 1938–1967 m. statybos iš esmės beverčius statinius, o už nuomos teisę ir galimybę vystyti gyvenamosios paskirties projektą valstybinės žemės sklype. Apeliacinės instancijos teismas nesivadovavo prejudiciniu faktu (dėl sutarties tikslo), todėl netinkamai taikė CK 6.193 straipsnyje nustatytas sutarčių aiškinimo taisykles, t. y. neatsižvelgė į tikruosius sutarties šalių ketinimus ir Sutarties atitiktį imperatyvioms nuostatomis vertino per siaurai (atitiktis imperatyviosioms nuostatomis turėjo būti atliekama analizuojant ne tik Sutarties tekstą, bet įvertinus jos tikslą, prejudicinį faktą). Tikslas prieštaravo imperatyviosioms nuostatoms. 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis, dėl kurios teisėtumo atsakovė garantavo Sutarties 5.1.2 punkte, pripažinta negaliojančia. Nesant nuomos teisės į žemės sklypą, ieškovei neturi prasmės pati Sutartis. Apeliacinės instancijos teismas selektyviai vertino šią aplinkybę.
27.3. Sandoris neteisėtas ir negalioja, kai neteisėtas ne tik jo objektas, bet ir jo tikslas. Sutarties teisėtumas turi būti vertinamas, be kita ko, atsižvelgiant į sutarties tikslą, sutarties sudarymo aplinkybes. Jei sutarties tikslas prieštarauja imperatyvioms įstatymo nuostatoms, tokia sutartis pripažintina niekine ir negaliojančia CK 1.80 straipsnio pagrindu. Pagal prejudicinį faktą Sutarties tikslas buvo ne pirkti ir parduoti ekonominės vertės ir funkcinės paskirties neturinčius statinius, bet sukurti sąlygas ne aukciono tvarka išsinuomoti 7,26 ha valstybinės žemės sklypą. Toks Sutarties tikslas prieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 6.551 straipsnio 2 dalis, Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas). Sandoriai dėl valstybinės žemės perleidimo, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą, kai valstybės turtas įgytas kitaip, negu nustatyta imperatyviu reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes), yra niekiniai ir negalioja (CK 1.80 straipsnio 1 dalis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. birželio 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-85-690/2019; kt.). Šie kasacinio teismo išaiškinimai yra reikšmingi nagrinėjamoje byloje, nes Sutartimi buvo siekiama sukurti formalias sąlygas ne aukciono tvarka išsinuomoti 7,26 ha valstybinės žemės sklypą.
27.4. Ieškinyje buvo pareikšti du alternatyvūs reikalavimai: pripažinti sutartį negaliojančia arba pripažinti, kad ieškovė nutraukė sutartį dėl esminio jos pažeidimo. Apeliacinės instancijos teismas nepasisakė dėl ieškovės argumentų, susijusių su esminiu sutarties pažeidimu ir sutarties nutraukimo faktu, be to, išdėstė ydingus motyvus tik pagal selektyviai atrinktas ir pavienes sutarties sąlygas. Paminėdamas tik dalį Sutarties nuostatų, konstatuodamas, kad Sutarties esminių pažeidimų faktų ir Sutarties pusiausvyros analizės klausimai perduodami iš naujo nagrinėti pirmos instancijos teismui, sprendime nurodė motyvus, kurie: a) prieštarauja vieni kitiems (36 ir 37 teismo sprendimo pastraipos), b) išdėstyti neatlikus visų Sutarties sąlygų teisinės ir faktinės analizės, c) užkerta pirmosios instancijos teismui kelią įvertinti byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių išnagrinėjimu, taip nustatant, ar atsakovė padarė esminį Sutarties pažeidimą, ar ne. Lietuvos apeliacinio teismo sprendimo 36 pastraipoje nurodyti motyvai neteisėti ir nepagrįsti, pažeidžia ieškovės teises ir teisėtus interesus, todėl šalintini iš sprendimo motyvuojamosios dalies šie motyvai: „teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai, todėl remdamasi tuo, jog tokia teisė jai nebuvo suteikta, apeliantė negali reikalauti pripažinti visą pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia“. Perdavus bylos dalį pagal ieškovės reikalavimą dėl sutarties nutraukimo pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, šis teismas turės vadovautis klaidingu apeliacinės instancijos teismo motyvu.
28. Atsakovė atsiliepimu į kasacinį skundą prašo kasacinį skundą atmesti ir Lietuvos apeliacinio teismo 2020 m. kovo 3 d. sprendimą palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
28.1. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė CK 1.80 straipsnio nuostatas ir padarė logišką, pagrįstą ir teisėtą išvadą, kad būtent pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė šią normą. Apeliacinės instancijos teismo pagrįstai pažymėta, kad pirmosios instancijos teismas, pripažindamas sandorį niekiniu, nenurodė jokios konkrečios imperatyviosios normos, kuriai sandoris prieštarautų. Apeliacinės instancijos teismas, išsamiai ir visapusiškai išanalizavęs Sutartį, jos esmę, dalyką, tikslą, sudarymo ir vykdymo aplinkybes, ikisutartinius santykius (šalių derybas), padarė pagrįstą išvadą, kad Sutarties dalykas buvo atsakovei nuosavybės teise priklausę statiniai, kurių pardavimas įstatymų nebuvo draudžiamas, o valstybinės žemės nuomos teisė nebuvo savarankiškas sutarties dalykas. Ieškovė nepagrįstai teigia, kad Sutarties tikslas prieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 6.551 straipsnio 2 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas). Byloje sprendžiamas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, o ne valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia klausimas, todėl ginčo santykiui neturėjo būti taikomos valstybinės žemės nuomą reglamentuojančios teisės normos. CK 6.551 straipsnio 2 dalies ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatos, nekvestionuojant jų imperatyvumo, niekaip nesusijusios su bylos esme, nes nagrinėjamoje byloje nebuvo sprendžiamas nei Nuomos sutarties sudarymo teisėtumo, nei jos galiojimo klausimas. Viešasis interesas, susijęs su efektyviu valstybės turto, konkrečiai žemės sklypo valdymu ir naudojimu, buvo visiškai ir tinkamai apgintas Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a>, inter alia (be kita ko), pripažįstant Nuomos sutartį negaliojančia. Nagrinėjamoje byloje kilusio ginčo dalyku buvo ne valstybinės žemės perleidimo sandoris.
28.2. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė CK 1.96 straipsnio, 6.226 straipsnio 1 dalies nuostatas, pagrįstai atsižvelgė į ieškovės, kaip profesionalios nekilnojamojo turto vystytojos, statusą, jos derybų metu siūlytos sandorio struktūros ir šalių sudarytos sutarties sąlygas (kuriose neliko ieškovės siūlytos sąlygos dėl turto kainos dalies sumokėjimo esant su ieškove sudarytai ilgo laikotarpio žemės sklypo nuomos sutarčiai, leidžiančiai teisės aktų nustatyta tvarka vykdyti statybos darbus ieškovei priskirtoje žemės sklypo dalyje), derybų protokole užfiksuotą atsakovės poziciją, kad verslo rizikos ji neprisiima, aplinkybę, kad sprendimų dėl valstybinės žemės nuomos priėmimas priklauso NŽT kompetencijai. Dėl šių aplinkybių ieškovė negali reikalauti pripažinti visą pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia. Ieškovės samprotavimai, kad be Sutarties sąlygos dėl 7,26 ha valstybinio žemės sklypo nuomos ji ar bet kuris kitas nekilnojamojo turto projektų vystytojas nebūtų sudaręs Sutarties, nepatvirtina CK 1.96 straipsnio ir 6.226 straipsnio 1 dalies pažeidimo. Apeliacinės instancijos teismas išsamiai, visapusiškai išanalizavo ir įvertino aptariamą aplinkybę bei motyvuotai dėl jos pasisakė. Nors 2015–2016 m. ieškovei galimai dėl nuo jos priklausančių priežasčių (inter alia, pasyvumo) nepavyko „persirašyti“ Nuomos sutarties arba sudaryti naujos valstybinės žemės nuomos sutarties, o Lietuvos apeliacinis teismas 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a> pripažino Nuomos sutartį negaliojančia, tačiau tai nereiškia, kad ieškovė visiškai (galutinai) prarado teisę į statiniams eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalies nuomą. Būdamas teisėta statinių savininkė, ieškovė turi įstatymo garantuotą ir ginamą teisę ne aukciono tvarka išsinuomoti jais užstatytą ir jiems eksploatuoti reikalingą Žemės sklypo dalį. Iš esmės likęs tik klausimas, kokio dydžio žemės sklypas gali ir turi būti išnuomotas. Kol nėra galutinai aišku, kokio ploto žemės sklypo dalis bus išnuomota ieškovei, tol nėra net teorinio pagrindo ginčo santykiui taikyti CK 1.96. ir 6.226 straipsnių nuostatas, t. y. esamoje situacijoje atsiradę šalių teisiniai santykiai privalo būti išsaugoti.
28.3. Apeliacinės instancijos teismas tinkamai taikė CK 6.193 straipsnio nuostatas: nagrinėjo tikruosius Sutarties šalių ketinimus, siekė kiek įmanoma tiksliau išsiaiškinti jų valią ir nesirėmė vien tik pažodiniu sutarties teksto aiškinimu; Sutarties sąlygos buvo aiškinamos atsižvelgiant į jų tarpusavio ryšį, sutarties esmę ir tikslą, sutarties sudarymo aplinkybes, įskaitant šalių derybas dėl jos sudarymo, kitas reikšmingas aplinkybes. Šalims laikantis kardinaliai priešingų pozicijų dėl Sutarties esmės ir tikslo, apeliacinės instancijos teismas pagrįstai teikė prioritetą sisteminiam-lingvistiniam aiškinimui, kaip objektyviausiai atspindinčiam tikrąją šalių valią dėl prisiimtų įsipareigojimų turinio, ir padarė pagrįstą išvadą, kad Sutarties dalykas buvo atsakovei nuosavybės teise priklausantys statiniai. Pažymėta, kad ieškovė kasaciniame skunde nenurodo išsamesnių teisinių argumentų, kuriais būtų grindžiamas netinkamas sutarčių aiškinimo taisyklių taikymas. Derinant subjektyvųjį ir objektyvųjį sutarčių aiškinimo metodus byloje niekaip negali būti prieita prie išvados, kad atsakovė pagal Sutartį siekė parduoti ne statinius, bet išimtinai teisę į žemės sklypo dalies nuomą. Pirkimo–pardavimo sutarties turinys neleidžia prieiti prie tokios išvados. Byloje esantys duomenys patvirtina, kad būtent ieškovė iš pradžių siekė, kad atsakovė įsipareigotų parduoti jai gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto vystymo projektą ir užtikrintų jo įgyvendinimo prielaidas, taip pat ir teisę į žemės sklypo nuomą. Atsakovė kategoriškai nesutiko su ieškovės siūlyta sandorio struktūra (sąlygomis), būdama sąžininga ir atvira, dar vykstant konkursui aiškiai atskleidė savo tikruosius ketinimus bei valią (dėl pirkimo–pardavimo sandorio dalyko ir atitinkamų su juo susijusių sąlygų). Net ir darant niekuo nepagrįstą prielaidą, kad atsakovė siekė parduoti ne tik Statinius, bet ir (ar) teisę į žemės sklypo dalies nuomą, tai nėra pagrindas pripažinti ginčo sandorį negaliojančiu pagal CK 1.80 ir (ar) 6.225 straipsnius. Pažymėta, kad atsakovė perleido ieškovei ne dirbtinai išdidintą dalį, o tokią, kokią iki tol teisėtai valdė ir kokia naudojosi Nuomos sutarties pagrindu (teisę į 72 600 kv. m. sklypo dalies nuomą įgijo dar 2009 m.), todėl Sutarties sudarymo metu atsakovė nežinojo, neturėjo ir negalėjo žinoti, kad Nuomos sutartis yra kuo nors ydinga.
28.4. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimo 49 punkte nurodytos aplinkybės nagrinėjamoje byloje neturi prejudicinės reikšmės, nes jos nebuvo įrodinėjimo dalykas civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTJBLTYzOC03OTgvMjAxNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e2A-638-798/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e2A-638-798/2017">e2A-638-798/2017</a>. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu išnagrinėtoje byloje nebuvo analizuojama ir vertinama visa pirkimo–pardavimo sutartis, jos turinys (esmė) ir (ar) tikslas, t. y. buvo analizuojamos ir vertinamos tik kelios pavienės sutarties sąlygos ir būtent šių konkrečių sąlygų (6.6 ir 3.2 punktų) esmė bei tikslas. Šiuo klausimu gana išsamiai ir motyvuotai pasisakė apeliacinės instancijos teismas.
28.5. Kasaciniame skunde nepagrįstai įvardijamas CPK 263 ir 331 straipsnio normų pažeidimas, be to, jis nepagrindžiamas. Ieškovė kvestionuoja tik vieną konkrečią sprendime padarytą išvadą. Priešingai nei nurodoma kasaciniame skunde, apeliacinės instancijos teismas savo sprendimą aiškiai, išsamiai, nuosekliai ir logiškai pagrindė tiek faktinėmis aplinkybėmis, tiek teisiniais argumentais, inter alia, ginčo klausimui aktualiomis (reikšmingomis) pirkimo–pardavimo sutarties nuostatomis, atsižvelgė į kitas aplinkybes. Išvadą, kad „teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai“, apeliacinės instancijos teismas padarė vertindamas ir spręsdamas, ar pagrįstas tenkintinas reikalavimas pripažinti Sutartį prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms ir dėl to negaliojančia. Apeliacinės instancijos teismas nenagrinėjo ir nevertino, taip pat ir nepasisakė dėl ieškovės alternatyvaus reikalavimo pripažinti, kad ji nutraukė Sutartį dėl esminio jos pažeidimo. Dėl šio reikalavimo teismas nepateikė jokių motyvų ir išvadų.
28.6. Nors kasaciniame skunde ieškovė nurodė keletą pavienių nutarčių, pateikė jų citatų, tačiau nepagrindė, nuo kokių konkrečių teisės aiškinimo ir taikymo taisyklių nukrypo bylą išnagrinėjęs teismas. Ieškovė nepagrindė, kad jos įvardytos kasacinio teismo nutartys gali ir turi būti taikomos kaip precedentai šioje konkrečioje byloje.
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl prejudicinių faktų
29. Pagal CPK 182 straipsnio 2 punkte nustatytą teisinį reguliavimą nereikia įrodinėti aplinkybių, nustatytų įsiteisėjusiu teismo sprendimu kitoje civilinėje ar administracinėje byloje, kurioje dalyvavo tie patys asmenys, išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisines pasekmes ir nedalyvaujantiems byloje asmenims (prejudiciniai faktai). Šia CPK 182 straipsnio 2 punkte įtvirtinta taisykle siekiama proceso ekonomiškumo, kad nebūtų pakartotinai tiriama tai, kas jau yra patikimai ir privalomai nustatyta teismo sprendimu. Šio reguliavimo tikslas, inter alia, yra užtikrinti teisinį stabilumą, įgytų teisių apsaugą. Europos Žmogaus Teisių Teismas (toliau – EŽTT) taip pat yra pasisakęs, kad teisė į teisingą bylos nagrinėjimą pagal Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos 6 straipsnio 1 dalį, atsižvelgiant į teisėtumo ir teisinio tikrumo principus, apima reikalavimą, kad tais atvejais, kai teismai jau yra išsprendę ginčą, jų sprendimu neturėtų būti abejojama (EŽTT 2006 m. sausio 12 d. sprendimas byloje Kehaya ir kiti prieš Bulgariją, peticijų Nr. 47797/99, 68698/01, 61 punktas).
30. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad CPK 182 straipsnio 2 dalies taikymas siejamas su tokiais reikalavimais: prejudiciniais faktais laikytinos kitoje byloje įsiteisėjusiu teismo sprendimu nustatytos aplinkybės; prejudicinių faktų galią tokios aplinkybės turi tik tuo atveju, kai abiejose bylose bet kokiu procesiniu statusu dalyvauja tie patys asmenys, išskyrus atvejus, kai teismo sprendimas sukelia teisinius padarinius ir nedalyvavusiems byloje asmenims; pirmesnėje civilinėje byloje nustatyti faktai pripažintini prejudiciniais tik tada, kai jie toje byloje buvo įrodinėjimo dalykas ar bent jo dalis, svarbu, kad įrodinėjamas faktas būtų reikšmingas abiejose bylose (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. lapkričio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzUxLTY5NS8yMDE5" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-351-695/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-351-695/2019">e3K-3-351-695/2019</a>, 39 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika).
31. Viena iš sąlygų, leidžiančių konstatuoti prejudicinių faktų buvimą, yra nustatymas, kad aplinkybė, dėl kurios faktinės prejudicijos daromos išvados, buvo įrodinėjimo dalykas ar jo dalis anksčiau išnagrinėtoje byloje. Taigi vien tai, kad išnagrinėtoje byloje apie aplinkybę, dėl kurios faktinės prejudicijos daromos išvados, pasisakyta, tačiau ta aplinkybė nebuvo tos bylos nagrinėjimo dalykas ar jo dalis, savaime nesudaro pagrindo teigti, kad pagal CPK 182 straipsnio 2 punktą atsiranda to fakto prejudicija. Svarstant, ar dėl konkretaus teismo sprendime paminėto fakto atsirado jo prejudicija, reikia įvertinti, koks tiksliai faktas ar aplinkybės buvo nustatomi teismo sprendimu, atsižvelgiant į nagrinėjamą ginčą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2017 m. lapkričio 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzc3LTY5NS8yMDE3" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-377-695/2017')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-377-695/2017">e3K-3-377-695/2017</a>, 31 punktas).
32. Ieškovė, nesutikdama su apeliacinės instancijos teismo išvadomis, teigia, kad šioje byloje sutarties dalykas buvo daug platesnis nei statinių pirkimas ir pardavimas: sutarties tikslas, esmė buvo įgyti ieškovei nuomos teisę į valstybinio žemės sklypo dalį (7,26 ha) ir plėtoti valstybinio žemės sklypo dalyje gyvenamosios paskirties projektą, o statinių įsigijimas buvo būtinas tik tam, kad būtų įgyta teisė į valstybinės žemės sklypą. Šį teiginį ieškovė grindžia, jos vertinimu, prejudicinę reikšmę turinčiu Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu, kuriuo, be kita ko, nustatyta, kad:,,iš esmės pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti / nupirkti ginčo turtą tolimesniam jo eksploatavimui, o gauti iš Nacionalinės žemės tarnybos ar kitos kompetentingos institucijos sutikimą dėl nuomininko iš AB Lietuvos radijo ir televizijos centras į UAB „MG Valda“ pakeitimo ir tokiu būdu, t. y. ne aukciono būdu išsinuomoti visą 7,26 ha ploto (su 5 procentų paklaida) valstybinio žemės sklypo dalį“. Ieškovės teigimu, toks sutarties tikslas prieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 6.551 straipsnio 2 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas).
33. Taigi, sprendžiant, ar šioje byloje ginčijama pirkimo–pardavimo sutartis prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms, visų pirma būtina nustatyti, ar šios nutarties 32 punkte nurodyta ankstesniu teismo sprendimu nustatyta aplinkybė turi prejudicinio fakto galią nagrinėjamoje byloje ir pagrindžia ieškovės teiginį apie ginčijamos sutarties negaliojimą.
34. Ieškovės nurodomu Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu buvo pripažinta negaliojančia 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis, sudaryta tarp Nacionalinės žemės tarnybos ir atsakovės, kuria šiai buvo išnuomota lengvatine tvarka (ne aukciono) 7,26 ha ploto žemės sklypo dalis, esanti 12,6 ha žemės sklype Vilniuje, Tujų g. 2, dėl šiame žemės sklype jai nuosavybės teise priklausančių statinių eksploatavimo bei priežiūros, kaip prieštaraujanti imperatyviosioms įstatymo normoms, t. y. CK 6.551 straipsnio 2 daliai bei Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktui, nustačius, kad nuomininkė iki valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo nenaudojo statinių pagal jų tiesioginę paskirtį, valstybinės žemės nuomos sudarymo metu neatitiko būtinos ir svarbios sąlygos valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka, t. y. neturėjo siekio bei tikslo išsinuomotą valstybinės žemės sklypą naudoti būtent ginčo turtui eksploatuoti bei naudoti pagal jo tiesioginę paskirtį, be to, ginčijamoje nuomos sutartyje nėra duomenų apie žemės sklypo nuomos termino nustatymo motyvus.
35. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu taip pat pripažinti negaliojančiais, kaip prieštaraujantys imperatyvioms įstatymo nuostatoms, nagrinėjamoje byloje ginčijamos 2015 m. rugsėjo 2 d. pirkimo–pardavimo sutarties 2.1.10 punktas bei 2015 m. rugsėjo 3 d. perdavimo–priėmimo akto (sudaryto vykdant šią pirkimo–pardavimo sutartį) 2.1.10 punktas dėl 120 m ir 60 m aukščio radijo antenų bei tos pačios pirkimo–pardavimo sutarties 2.3 punktas ir to paties perdavimo–priėmimo akto 2.2 punktas dėl nuomos teisės perleidimo. Toks sprendimas priimtas, nustačius, kad buvo parduotos bei perduotos faktiškai neegzistavusios antenos, demontavus antenų bokštus (stiebus) ir palikus tik jų pamatus, kontūrus bei įžeminimus, išnyko galimybė šį turtą eksploatuoti pagal jo tiesioginę paskirtį, pirkėja neturėjo suinteresuotumo antenas eksploatuoti pagal jų tiesioginę paskirtį, šalys buvo nesąžiningos, o pardavėja negalėjo perleisti pirkėjai ne aukciono būdu išsinuomotos žemės sklypo dalies.
36. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties 6.6 punktas pripažintas negaliojančiu kaip prieštaraujantis viešajai tvarkai ir gerai moralei (CK 1.81 straipsnyje nustatytu sandorio negaliojimo pagrindu), nustačius, kad šia sutarties sąlyga teisių ar pareigų atsiradimas ir pabaiga susieta ne su šalimis, o su Nacionalinės žemės tarnybos ar kitos kompetentingos institucijos valiniais sprendimais, už sandorio tikslo pasiekimą pardavėjai nustatant premiją (Sutarties 3.2 punktas), o už nepasisekimą – vienašališką sutarties nutraukimą (Sutarties 6.6 punktas). Sprendžiant dėl sutarties 6.6 punkto negaliojimo, minėtame sprendime konstatuota, kad iš esmės pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti (nupirkti) ginčo turtą dėl tolimesnio jo eksploatavimo, o gauti iš Nacionalinės žemės tarnybos ar kitos kompetentingos institucijos sutikimą dėl nuomininko pakeitimo ir tokiu būdu, t. y. ne aukciono būdu, išsinuomoti visą 7,26 ha ploto (su 5 procentų paklaida) valstybinio žemės sklypo dalį, gauti statybą leidžiančius dokumentus, vykdyti ūkinę komercinę veiklą, nesusijusią su nuosavybėn įgytų pastatų ir statinių eksploatavimu.
37. Minėta, kad pirmesnėje civilinėje byloje nustatyti faktai pripažintini prejudiciniais tik tada, kai jie toje byloje buvo įrodinėjimo dalykas ar bent jo dalis, svarbu, kad įrodinėjamas faktas būtų reikšmingas abiejose bylose; vien tai, kad išnagrinėtoje byloje apie aplinkybę, dėl kurios prejudicijos daromos išvados, pasisakyta, tačiau ta aplinkybė nebuvo tos bylos nagrinėjimo dalykas ar jo dalis, savaime nesudaro pagrindo teigti, kad pagal CPK 182 straipsnio 2 punktą atsiranda to fakto prejudicija (žr. šios nutarties 31, 32 punktus). Šios nutarties 34, 35 ir 36 punktuose nurodytos aplinkybės sudaro pagrindą konstatuoti, kad pirmesnėje civilinėje byloje, išnagrinėtoje priimant Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimą, įrodinėjimo dalykas buvo valstybinės žemės nuomos sutarties bei atskirų šioje byloje ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų prieštaravimas imperatyviosioms įstatymo normoms bei viešajai tvarkai ir gerai moralei. Minėtu sprendimu prieštaraujančiomis imperatyviosioms įstatymo normoms buvo pripažintos tik tos pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos, kuriomis buvo parduotas ir perduotas faktiškai neegzistavęs turtas (antenos), išnykus galimybei šį turtą eksploatuoti pagal jo tiesioginę paskirtį ir perleisti pirkėjai ne aukciono būdu išsinuomotą žemės sklypo dalį.
38. Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu išvada, kad pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti (nupirkti) ginčo turtą dėl tolimesnio jo eksploatavimo, o ne aukciono būdu išsinuomoti visą valstybinio žemės sklypo dalį, padaryta analizuojant ne visą pirkimo–pardavimo sutartį bei jos sąlygas, o jos 6.6 bei 3.2 papunkčiuose nustatytas sąlygas, kuriomis pirkėjo teisių ar pareigų atsiradimas ir pabaiga buvo susieta ne su šalimis, o su Nacionalinės žemės tarnybos ar kitos kompetentingos institucijos valiniais sprendimais, ir šios išvados pagrindu panaikintas ginčijamos sutarties 6.6 punktas. Tuo tarpu nagrinėjamoje byloje pareikštu ieškiniu yra ginčijama visa pirkimo–pardavimo sutartis (ankstesniu sprendimu nepanaikinta galiojanti jos dalis), nurodant, kad ji prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Taigi ieškovės teiginys, kad kitoje nurodytoje byloje padaryta išvada dėl nagrinėjamoje byloje ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties tikslo turi prejudicinę reikšmę, yra nepagrįstas, nes nagrinėjamoje byloje įrodinėjimo dalykas nėra ir negali būti pirkimo–pardavimo sutarties sąlygų, kurios yra pripažintos negaliojančiomis ankstesniu įsiteisėjusiu teismo sprendimu, prieštaravimas imperatyviosioms įstatymo normoms. Nagrinėjamoje byloje gali būti sprendžiamas tik ankstesniu teismo sprendimu nepripažintų negaliojančiomis pirkimo–pardavimo sąlygų galiojimas.
Dėl imperatyviosioms įstatymo normoms prieštaraujančio sandorio negaliojimo
39. CK 1.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja.
40. Sutartis gali būti pripažinta niekine ir negaliojančia CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu tuomet, kai ji prieštarauja imperatyviosioms įstatymo normoms. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 1.80 straipsnio 1 dalyje įtvirtinto sandorių negaliojimo pagrindo taikymo sąlygas, yra nurodęs, kad sandoris, vadovaujantis CK 1.80 straipsnio 1 dalimi, yra niekinis ir negalioja, jei konstatuojama tokių sąlygų visuma: pirma, kad teisės norma, kuriai, ieškovo teigimu, prieštarauja sandoris, yra imperatyvioji; antra, kad ginčo sandoris pažeidžia nurodytoje normoje įtvirtintą imperatyvą ir kad šio pažeidimo padarinys tikrai yra sandorio negaliojimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2019 m. balandžio 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-161-684/2019, 17 punktas ir jame nurodyta ankstesnė kasacinio teismo praktika).
41. Kasacinio teismo praktikoje nuosekliai pabrėžiama, kad sandorių negaliojimo instituto paskirtis yra dvejopa: siekti, kad civiliniuose santykiuose būtų užtikrintas teisėtumas, kartu nepažeidžiant civilinių teisinių santykių stabilumo ir teisinio tikrumo įgytų civilinių teisių atžvilgiu. Kadangi sandorio pripažinimas negaliojančiu CK 1.80 straipsnio 1 dalies pagrindu yra sutarties laisvės principo išimtis, privatinėje teisėje dominuojant dispozityviam, bet ne imperatyviam teisinio reguliavimo metodui, tai sandorio pripažinimas negaliojančiu pateisinamas, kai interesas, kurį siekiama apginti nuo neigiamų sandorio sudarymo padarinių, yra svarbesnis už tą, kuris būtų apgintas išsaugant sandorį. CK 1.80 straipsnio 1 dalies taikymas sietinas su šių dviejų būtinųjų sąlygų konstatavimu – kad teisės norma yra imperatyvi ir kad šios normos pažeidimo pasekmė yra sandorio negaliojimas. Sprendžiant dėl šių sąlygų buvimo, esminę reikšmę turi ne lingvistinė normos išraiška, o interesas, kurio apsaugą ji užtikrina. Imperatyvioji teisės norma CK 1.80 straipsnio prasme yra tokia, kuria siekiama apsaugoti visos visuomenės interesus, viešąją tvarką, todėl aiškinantis normos imperatyvumą turi būti nustatyta, ar egzistuoja viešasis interesas, kuriam užtikrinti ji skirta. Teisės norma, kurioje nėra aiškiai išreikšto imperatyvo, gali būti pripažįstama imperatyvia įvertinus jos tikslus ir uždavinius, objektą ir interesą, kurį ta teisės norma gina, taip pat tos teisės normos sisteminius ryšius su kitomis normomis ir t. t. Kita vertus, vien privalomojo teisės normos pobūdžio konstatavimas nepakankamas pripažinti, kad ją pažeidžiantis sandoris yra niekinis, jeigu privaloma taisyklė saugo tik privačius civilinės apyvartos dalyvių interesus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>; 2019 m. gegužės 3 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNDEtOTY5LzIwMTk=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-41-969/2019')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-41-969/2019">e3K-3-41-969/2019</a>, 35 punktas ir jame nurodyta kasacinio teismo praktika). Teismai, pripažindami sandorius negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu, procesiniame sprendime turi nurodyti ne tik CK 1.80 straipsnį, bet ir konkrečią imperatyviąją įstatymo normą, kuriai sandoriai prieštarauja, nes, to nepadarius, teismų procesiniai sprendimai būtų nepakankamai pagrįsti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. lapkričio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-492/2012).
42. Apeliacinės instancijos teismas, atmesdamas ieškovės ieškinį dėl pirkimo–pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia, kaip prieštaraujančios imperatyvioms įstatymo normoms, be kita ko, nurodė, jog, remiantis motyvais, kad pirkimo–pardavimo sutarties tikslas buvo ne parduoti (nupirkti) ginčo turtą dėl tolesnio jo eksploatavimo, o išsinuomoti ne aukciono būdu visą 72 600 kv. m ploto (su 5 procentų paklaida) valstybinį žemės sklypą, buvo pripažintas negaliojančiu ginčo sutarties 6.6 punktas, nustatantis pirkėjo teisę vienašališkai, nesikreipiant į teismą, nutraukti sutartį, bei pažymėjo, kad nagrinėjamoje byloje sprendžiamas visos sutarties atitikties imperatyvioms įstatymo normoms klausimas, todėl pirmosios instancijos teismas turėjo pagrįsti sutarties prieštaravimą imperatyvioms įstatymo normoms ir negalėjo, neatlikęs savarankiško teisinio vertinimo, pripažinti sutarties negaliojančia remdamasis tais motyvais, kuriais remdamasis kitas teismas kitoje byloje pripažino negaliojančia tik vieną jos sąlygą. Apeliacinės instancijos teismas taip pat nurodė, jog ieškovės argumentai, kad valstybinės žemės nuomą reglamentuojančios teisės normos įpareigojo pirmosios instancijos teismą priimti sprendimą, konstatuojantį ginčo sutarties negaliojimą, yra nepagrįsti, nes byloje sprendžiamas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties, o ne valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia klausimas, bei atkreipė dėmesį į tai, kad minėtoje civilinėje byloje ginčo sutarties punktai, susiję su dviejų antenų pardavimu, buvo pripažinti negaliojančiais nustačius kitas priežastis, nei šioje byloje ieškovė prašė pripažinti negaliojančia visą sutartį, t. y. dėl to, kad šie objektai nebeegzistuoja. Šiuos apeliacinės instancijos teismo argumentus kasacinis teismas pripažįsta pagrįstais.
43. Ieškovė, nesutikdama su apeliacinės instancijos teismo išvadomis, teigia, kad ginčijamos sutarties tikslas buvo ne pirkti ir parduoti ekonominės vertės ir funkcinės paskirties neturinčius statinius, bet sukurti formalias sąlygas ne aukciono tvarka išsinuomoti 7,26 ha valstybinės žemės sklypą. Toks sutarties tikslas, ieškovės teigimu, prieštarauja imperatyviosioms įstatymo nuostatoms (CK 6.551 straipsnio 2 dalis, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas). Sandoriai dėl valstybinės (savivaldybių) žemės perleidimo, sudaryti pažeidus viešosios teisės principą, kai valstybės (savivaldybių) turtas įgytas kitaip negu nustatyta imperatyviu reguliavimu, pažeidžiant įtvirtintą tvarką ir šio reguliavimo tikslus (saugomas vertybes), yra niekiniai ir negalioja (CK 1.80 straipsnio 1 dalis).
44. Minėta, kad teismai, pripažindami sandorius negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu, procesiniame sprendime turi nurodyti ne tik CK 1.80 straipsnį, bet ir konkrečią imperatyviąją įstatymo normą, kuriai sandoriai prieštarauja (žr. šios nutarties 41 punktą). Lietuvos apeliacinio teismo 2017 m. lapkričio 17 d. sprendimu 2014 m. vasario 14 d. valstybinės žemės nuomos sutartis buvo pripažinta negaliojančia, kaip prieštaraujanti imperatyvioms įstatymo normoms, t. y. CK 6551 straipsnio 2 daliai bei Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktui, nustačius, kad nuomininkė iki valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo nenaudojo statinių pagal jų tiesioginę paskirtį, valstybinės žemės nuomos sudarymo metu neatitiko būtinos ir svarbios sąlygos valstybiniam žemės sklypui išnuomoti ne aukciono tvarka (žr. šios nutarties 34 punktą). CK 6551 straipsnio 2 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte reglamentuojamas valstybinės žemės išnuomojimas ne aukciono būdu. Taigi įsiteisėjusiu teismo sprendimu nustatyta, kad ieškovės nurodomoms imperatyviosioms teisės normoms prieštarauja valstybinės žemės nuomos sutartis, kuri pripažinta negaliojančia. Tuo tarpu nagrinėjamoje byloje yra ginčijama pirkimo–pardavimo sutartis, kurios dalykas yra joje nurodyti nekilnojamieji daiktai. Taigi ieškovės nurodomos teisės normos, reglamentuojančios valstybinės žemės išnuomojimą, nenustato pirkimo–pardavimo teisinių santykių ir todėl ginčijamos sutarties prieštaravimas šioms normoms negali būti nustatytas. Tuo tarpu ginčijamos sutarties sąlygos dėl žemės nuomos perleidimo, ieškovės teigimu, sukūrusios prielaidas išsinuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono būdu, jau yra pripažintos negaliojančiomis.
Dėl ginčijamos sutarties aiškinimo bei CK 1.96 ir 6.226 straipsnių aiškinimo ir taikymo
45. CK 1.96 straipsnyje nustatyta, kad sandorio dalies negaliojimas nedaro negaliojančių kitų jo dalių, jeigu galima daryti prielaidą, kad sandoris būtų buvęs sudarytas ir neįtraukiant negaliojančios dalies. Pagal CK 6.226 straipsnio 1 dalies nuostatą, vienos iš sutarties sąlygų negaliojimas nedaro negaliojančios visos sutarties, išskyrus atvejus, kuriais šalys be tos sąlygos nebūtų sudariusios sutarties.
46. Ieškovė, įvardydama CK 1.96 straipsnio, 6.226 straipsnio 1 dalies, 6.193 straipsnio nuostatų pažeidimą, nukrypimą nuo teismų praktikos sutarčių aiškinimo klausimu, vėlgi nurodo, kad ginčijamos sutarties tikslas buvo įgyti nuomos teisę į valstybinio žemės sklypo dalį ir plėtoti valstybinio žemės sklypo dalyje atsakovei pristatytą gyvenamosios paskirties projektą, o statinių įsigijimas buvo būtinas tik tam, kad būtų įgyti teisę į valstybinės žemės sklypą. Ieškovės teigimu, didesnė nei 6 mln. Eur suma sumokėta ne už 1938–1967 m. statybos iš esmės beverčius statinius, o už nuomos teisę ir galimybę vystyti gyvenamosios paskirties projektą valstybinės žemės sklype. Pripažinus negaliojančia valstybinės žemės nuomos sutartį, ginčijama pirkimo–pardavimo sutartis neteko prasmės.
47. Atsižvelgdamas į šiuos ieškovės argumentus (šios nutarties 46 punktas), kasacinis teismas pažymi, jog ieškovė nėra pareiškusi reikalavimo dėl sutarties kainos dydžio. Apeliacinės instancijos teismas pagrįstai įvertino sutarties sąlygas, kuriomis ieškovė patvirtino, kad iki sutarties pasirašymo dienos, kaip apdairi ir profesionali nekilnojamojo turto pirkėja, ji įvertino visas jai aktualias bei reikšmingas su turto įsigijimu susijusias aplinkybes, sudarė sutartį prisiimdama bet kokią riziką, susijusią su pardavėjui nežinomais turto trūkumais, bei patvirtino, kad įsigyjamas turtas atitinka jos kaip, kaip pirkėjos, keliamus reikalavimus bei mokamą kainą už turtą; dėl turto teisinio statuso, sklypo ir jo dalių naudojimo paskirties, būdo ar pobūdžio bei turto faktinės būklės jokių pretenzijų pardavėjui neturi ir įsipareigoja nereikšti ateityje. Įvertinęs šias ir kitas sutarties sąlygas bei derybų dėl sutarties sudarymo metu šalių išreikštas pozicijas: neliko ieškovės siūlytos sąlygos dėl turto kainos dalies sumokėjimo esant su ieškove sudarytai ilgo laikotarpio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atsakovės poziciją, kad verslo rizikos ji neprisiima, aplinkybę, kad sprendimų dėl valstybinės žemės nuomos priėmimas nepriklauso atsakovės, kaip pardavėjos, kompetencijai, apeliacinės instancijos teismas padarė pagrįstą išvadą, kad teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės (kasatorės) rizikos sričiai ir dėl to ji neturi pagrindo reikalauti pripažinti sutartį negaliojančia remdamasi tuo, jog tokia teisė jai nebuvo suteikta.
48. Taigi, apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino sutarties sąlygas, susijusias su teise į valstybinės žemės sklypo dalį, ieškovės, kaip profesionalios nekilnojamojo turto pirkėjos, prisiimamomis rizikomis, atsižvelgdamas į jų tarpusavio ryšį, šalių veiksmus ikisutartiniuose santykiuose, ir padarė pagrįstą išvadą dėl pagrindo pripažinti ginčijamą sutartį prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms nebuvimo. Ieškovės nurodoma aplinkybė (valstybinės žemės nuomos sutarties pripažinimas negaliojančia) nesudaro pagrindo pripažinti negaliojančia visą pirkimo–pardavimo sutartį, taikant CK 1.96 straipsnyje bei CK 6.226 straipsnio 1 dalyje nustatytus sandorių negaliojimo pagrindus. Negaliojančia pripažinta valstybinės žemės nuomos sutartis nėra pirkimo–pardavimo sutarties dalis ir jos negaliojimas negali būti pagrindu pripažinti negaliojančia ir nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartį šiose normose nurodytais sandorių negaliojimo pagrindais.
Dėl sprendimo motyvavimo, įrodymų vertinimo taisyklių ir šalintinų motyvų
49. CPK 327 straipsnyje nustatyta apeliacinės instancijos teismo teisė panaikinti apskųstą pirmosios instancijos teismo sprendimą ir perduoti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui. Pagal šio straipsnio 1 dalies 2 punkto nuostatą, pagrindas panaikinti apskųstą teismo sprendimą ir perduoti bylą nagrinėti iš naujo pirmosios instancijos teismui yra tuomet, kai neatskleista bylos esmė ir pagal byloje pateiktus įrodymus bylos negalima bylos negalima išnagrinėti iš esmės apeliacinės instancijos teisme.
50. Apeliacinės instancijos teismas, nustatęs, kad nagrinėjamoje byloje pareikštame ieškinyje ieškovė buvo pareiškusi du alternatyvius reikalavimus: pripažinti sutartį negaliojančia arba pripažinti, kad ieškovė nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo, pirmosios instancijos teismas, pripažinęs sutartį negaliojančia (t. y. patenkinęs pirmąjį reikalavimą), antrojo alternatyvaus reikalavimo nenagrinėjo, sprendė, kad, panaikinus skundžiamo teismo sprendimo dalį dėl sutarties pripažinimo negaliojančia, bylos dalis pagal ieškovės reikalavimą dėl sutarties nutraukimo perduodama pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo (CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punktas, 2 dalis).
51. Nėra ginčo, kad pirmosios instancijos teismas, pripažinęs sutartį negaliojančia (t. y. patenkinęs pirmąjį reikalavimą), antrojo alternatyvaus reikalavimo nenagrinėjo. Tai savo kasaciniame skunde pripažįsta ir ieškovė. Taigi, apeliacinės instancijos teismas, nustatęs, kad dėl ieškovės reikalavimo pripažinti, kad ji nutraukė sutartį dėl esminio sutarties pažeidimo, nebuvo atskleista bylos esmė, nustatęs CPK 327 straipsnio 1 dalies 2 punkte bei 2 dalyje nustatytą pagrindą grąžinti šią bylos dalį pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, dėl ieškovės argumentų, susijusių su esminiu sutarties pažeidimu ir sutarties nutraukimo faktu, pasisakyti neturėjo pagrindo.
52. Šioje nutartyje jau pasisakyta apie tai, kad apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino sutarties sąlygas, susijusias su teise į valstybinės žemės sklypo dalį, ieškovės, kaip profesionalios nekilnojamojo turto pirkėjos, prisiimamomis rizikomis, atsižvelgdamas į jų tarpusavio ryšį, šalių veiksmus ikisutartiniuose santykiuose, ir padarė pagrįstą išvadą dėl pagrindo pripažinti ginčijamą sutartį prieštaraujančia imperatyvioms įstatymo normoms nebuvimo. Todėl ieškovės teiginį, jog apeliacinės instancijos motyvai, kad,,teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai, todėl remdamasi tuo, jog tokia teisė jai nebuvo suteikta, apeliantė negali reikalauti pripažinti visą pirkimo pardavimo sutartį negaliojančia“, kuriuos ji prašo pašalinti iš motyvuojamosios dalies, išdėstyti neatlikus visų Sutarties sąlygų teisinės ir faktinės analizės, kasacinis teismas pripažįsta nepagrįstu.
53. Ieškovė nurodo ir tai, kad apeliacinės instancijos teismo motyvai prieštarauja vieni kitiems (36 ir 37 teismo sprendimo pastraipos), užkerta pirmosios instancijos teismui kelią įvertinti byloje esančius įrodymus pagal vidinį savo įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių išnagrinėjimu, taip nustatant, ar atsakovė padarė esminį sutarties pažeidimą, ar ne.
54. Atsižvelgdama į šiuos ieškovės argumentus, teisėjų kolegija pažymi, kad ieškovė ginčijamą išvadą, kad „teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai“, apeliacinės instancijos teismas padarė spręsdamas dėl ginčijamos pirkimo–pardavimo sutarties prieštaravimo imperatyvioms teisės normoms pagal ieškovės pareikštame ieškinyje nurodytus pagrindus. Tuo tarpu ieškovės alternatyvaus reikalavimo pripažinti, kad ji nutraukė sutartį dėl esminio jos pažeidimo, apeliacinės instancijos teismas nenagrinėjo ir nevertino, dėl šio reikalavimo nepateikė jokių motyvų ir išvadų. Vien išvada, kad teisė į konkretaus dydžio valstybinės žemės sklypo dalį priklausė ieškovės rizikos sričiai ir remdamasi tuo, jog tokia teisė jai nebuvo suteikta, apeliantė negali reikalauti pripažinti visą pirkimo–pardavimo sutartį negaliojančia, nereiškia, kad, pirmosios instancijos teisme nagrinėjant alternatyvų nagrinėjamoje byloje ieškovės pareikštą reikalavimą, negali būti nustatyta ginčijamos sutarties esminio pažeidimo bei dėl tokio pažeidimo atsiradusio teisinio pagrindo nutraukti sutartį. Perdavus bylos dalį pagal ieškovės reikalavimą dėl sutarties nutraukimo pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo, šis teismas turės vertinti šio reikalavimo pagrįstumą pagal ieškinyje nurodytus šio reikalavimo pagrindus.
55. Dėl kitų kasacinio skundo argumentų teisėjų kolegija nepasisako, nes jie nesudaro CPK 346 straipsnio 2 dalyje nustatyto pagrindo.
Dėl bylos procesinės baigties
56. Teisėjų kolegija, remdamasi šioje nutartyje išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas, vadovaudamasis civilinio proceso normomis, tinkamai nustatė ir įvertino faktines bylos aplinkybes, ginčijamos sutarties sąlygas aiškino tinkamai, nepažeisdamas materialiosios teisės normų, reglamentuojančių sutarčių aiškinimo taisykles, taip pat sutarčių, prieštaraujančių imperatyviosioms normoms, negaliojimą, bei proceso teisės normų, reglamentuojančių faktų pripažinimą prejudiciniais, bei tinkamai taikė kasacinio teismo suformuotą šiais klausimais teisės taikymo ir aiškinimo praktiką. Dėl to nėra pagrindo panaikinti ar pakeisti skundžiamą apeliacinės instancijos teismo sprendimą kasaciniame skunde išdėstytais argumentais (CPK 359 straipsnio 1 dalies 1 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
57. Netenkinus ieškovės kasacinio skundo, jos kasaciniame teisme patirtos bylinėjimosi išlaidos neatlygintinos.
58. Byloje pateikti duomenys, kad atsakovė kasaciniame teisme patyrė 3448,50 Eur išlaidų advokato pagalbai.
59. Pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2020 m. lapkričio 10 d. pažymą apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu, šioje byloje kasaciniame teisme patirta 2,38 Eur tokio pobūdžio bylinėjimosi išlaidų.
60. Nors ieškovės kasacinis skundas atmestas ir apeliacinės instancijos teismo sprendimas paliekamas nepakeistas, tačiau apeliacinės instancijos teismo sprendimu atmetus vieną iš dviejų ieškovės pareikštų alternatyvių reikalavimų (sutarties pripažinimo negaliojančia), dėl kito reikalavimo (sutarties nutraukimo dėl esminio jos pažeidimo) byla grąžinta pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš esmės. Dėl to teisėjų kolegija nusprendžia, kad šiuo atveju yra pagrindas bylinėjimosi išlaidų paskirstymo klausimą palikti spręsti bylą iš esmės nagrinėsiančiam pirmosios instancijos teismui (CPK 93 straipsnis).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2020 m. kovo 3 d. sprendimą palikti nepakeistą.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Goda Ambrasaitė-Balynienė
Virgilijus Grabinskas
Donatas Šernas
