Dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių viešame aukcione laimėtoju paskelbto pirkėjo teisių gynybos būdus, įgijus daiktą su trūkumais, aiškinimo ir taikymo

Civilinė byla Nr. e3K-3-162-916/2020

Teisminio proceso Nr. 2-55-3-02037-2017-7

Procesinio sprendimo kategorijos: 2.6.8.10; 2.6.11.10.

(S)

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2020 m. birželio 3 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas), Dalios Vasarienės (pranešėja) ir Vinco Versecko,

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „NT vystymo grupė“ kasacinį skundą dėl Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. spalio 30 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės „NT vystymo grupė“ ieškinį atsakovei Vilniaus miesto savivaldybės administracijai dėl garantinio įnašo, registracijos mokesčio ir palūkanų priteisimo.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

I. Ginčo esmė

1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių viešame aukcione laimėtoju paskelbto pirkėjo teisių gynybos būdus, įgijus daiktą su trūkumais, aiškinimo ir taikymo.

2. Ieškovė kreipėsi į teismą prašydama priteisti iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos 78 250 Eur garantinį įnašą, 145 Eur registracijos mokestį, 1211,66 Eur palūkanas, 6 procentų dydžio metines procesines palūkanas nuo įsiskolinimo sumos nuo bylos iškėlimo teisme dienos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidų atlyginimą.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

3. Vilniaus apygardos teismas 2018 m. rugsėjo 25 d. sprendimu tenkino dalį ieškinio ir priteisė ieškovei iš atsakovės 78 395 Eur garantinį įnašą bei dalyvio mokestį, 1182,50 Eur ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos, 5057 Eur bylinėjimosi išlaidų atlyginimo.

4. Teismas nustatė šias byloje svarbias faktines aplinkybes:

4.1. 2017 m. gegužės 9–12 dienomis vyko atsakovės organizuotas viešas aukcionas, kuriame buvo parduodamos atsakovei priklausančios administracinės 469,81 kv. m ploto patalpos, unikalus Nr. 1094-0082-4019:0006, esančios Vilniuje, Gedimino pr. 10 (toliau – patalpos).

4.2. Informacija apie viešo elektroninio aukciono metu parduodamas patalpas buvo publikuojama interneto tinklalapiuose https://www.evarzytynes.lt/evs/ ir savivaldybės tinklalapyje http://www.vilnius.lt/index.php?3131266196, kur buvo skelbiama tekstinė informacija, taip pat patalpų identifikaciniai duomenys, patalpų planas, nuotraukos.

4.3. Ieškovė sumokėjo atsakovei 78 250 Eur aukciono dalyvio garantinį įnašą bei 145 Eur aukciono dalyvio registravimo mokestį ir, pasiūliusi didžiausią – 1 508 000 Eur – patalpų įsigijimo kainą, 2017 m. gegužės 12 d. buvo pripažinta aukciono laimėtoja, pasirašė viešo aukciono protokolą. Ginčo patalpų pirkimo–pardavimo sutartis šalių pasirašyta nebuvo.

4.4. Po aukciono 2017 m. gegužės 15 d. ieškovė, apžiūrėjusi patalpas, sužinojo apie įgyto turto neatitiktis skelbimuose apie privatizuojamą objektą nurodytai informacijai: 1) tiek skelbime apie elektronines varžytynes, tiek jo sudedamąja dalimi esančiame Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše nurodoma, kad atsakovei nuosavybės teise priklausančios negyvenamosios patalpos – administracinės patalpos, kurių bendras plotas – 469,81 kv. m, pagrindinis plotas – 369,03 kv. m, šildomos iš centralizuotų sistemų, tačiau po aukciono nustatyta, kad realiai šildymas iš centralizuotų sistemų patalpose buvo atjungtas (sąskaitos už šildymą iš centralizuotų sistemų neteikiamos nuo 2001–2002 m.), patalpose 4-5 įrengtas dujinis katilas, o dujinio katilo kaminas buvo išvestas per statinio fasadą; šis šildymo būdas viešo aukciono metu ir šalims derantis įteisintas nebuvo; 2) laikančiojoje sienoje tarp patalpų, pažymėtų 3-23 ir 3-24, buvo iškirsta anga, todėl skelbime paskelbtas patalpų planas neatitiko realaus patalpų išdėstymo, o statybą leidžiantis dokumentas įrengti angą laikančiojoje sienoje viešo aukciono metu bei šalių derybų metu pateiktas nebuvo; 3) patalpoje 3-10 yra sumontuotas komunikacijų vamzdis per visą sieną, kuris uždengtas („apsiūtas“) ir patalpų plane aukciono metu neatsispindėjo; 4) po aukciono paaiškėjo ir tai, kad atsakovė negali suteikti potencialiai pirkėjai informacijos apie tai, ar patalpose yra elektros įvadas (teismo posėdžio metu ieškovės atstovas nurodė, kad įvadas aptiktas tik po dviejų mėnesių, t. y. 2017 m. liepos mėnesio antroje pusėje, o atsakovės atstovė to nepaneigė).

4.5. 2017 m. birželio 1 d. ieškovė raštu kreipėsi į atsakovę nurodydama nustatytus neatitikimus ir prašydama pratęsti terminą patalpų pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti 60 kalendorinių dienų, kad per šį laiką būtų galima įvertinti aplinkybes dėl informacijos neatitikimo ir dėl patalpose savavališkai atliktų darbų, taip pat patalpų tinkamumą paaiškėjus naujoms aplinkybėms.

4.6. Atsakovė pratęsė terminą privatizuojamo objekto pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti dešimčiai dienų, t. y. iki 2017 m. birželio 16 d. Apie tai ieškovė buvo informuota 2017 m. birželio 5 d. raštu, kuriame atsakovė taip pat nurodė, kad visam ieškovės prašomam terminui sutarties pasirašymo neatidės ir jei iki 2017 m. birželio 16 d. sutartis bus nepasirašyta, bus laikoma, kad ieškovė, aukciono laimėtoja, neįvykdė aukciono sąlygų.

4.7. 2017 m. birželio 7 d. įvyko šalių atstovų susitikimas, jame nutarta per savaitę išsiaiškinti centrinio šildymo atkūrimo arba šildymo įregistravimo galimybes ir klausimą savivaldybėje svarstyti 2017 m. birželio 15 d.

4.8. 2017 m. birželio 14 d. raštu ieškovė atsakovei nurodė, kad terminui artėjant prie pabaigos patalpų trūkumai nėra pašalinti (apie trūkumų pašalinimą ieškovei nėra pranešta), todėl objekto pirkimo–pardavimo sutarties dėl nustatytų ir įvardytų trūkumų ieškovė sudaryti negali ir prašo grąžinti aukciono dalyvio mokestį ir pradinį įnašą.

4.9. Atsakovė pradinio įnašo ir dalyvio mokesčio ieškovei negrąžino, o 2017 m. birželio 16 d. raštu nurodė, kad Vilniaus miesto savivaldybės administracija nutarė atidėti patalpų pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymo terminą iki 2017 m. rugpjūčio 1 d.

4.10. 2017 m. birželio 19 d. ieškovė kreipėsi į atsakovę raštu informuodama, kad, nesant jai suteiktos konkrečios informacijos apie tai, kaip, kada ir kokiu būdu atsakovė patalpų trūkumus ketina šalinti, ieškovė prašo grąžinti pradinį įnašą.

4.11. Atsakovė 2017 m. birželio 27 d. raštu informavo ieškovę, kad aptiko anksčiau parengtą patalpų dujotiekio projektą, jog buvo suprojektuotas dujinis sieninis katilas ir dūmtraukio vamzdis, projektas suderintas su Kultūros vertybių apsaugos departamento Vilniaus teritoriniu padaliniu ir Vilniaus miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamentu, statybos darbai užbaigti 2001 m. lapkričio 5 d., o vidaus dujotiekio montavimo darbai atlikti pagal projektą, įvertinti ir priimti eksploatuoti. Atsakovė nurodė, kad Energetikos valstybinė inspekcija prie Ūkio ministerijos 2004 m. lapkričio 22 d. pažymoje nurodė, jog dujotiekis atitinka projektą, norminių teisės aktų reikalavimus ir gali būti naudojamas pagal paskirtį. Šiuo raštu atsakovė taip pat nurodė, kad savavališki statybos darbai jau yra pašalinti.

4.12. 2017 m. liepos 31 d. raštu atsakovė ieškovei vėl nurodė, kad procedūros tikslinant kadastrinius matavimus užsitęsė ir atsakovė vėl nutarė atidėti pirkimo–pardavimo sutarties pasirašymą iki 2017 m. spalio 2 d.

4.13. 2017 m. rugpjūčio 1 d. ieškovė dar kartą paprašė grąžinti pradinį įnašą ir registracijos mokestį.

4.14. Atsakovė 2017 m. rugpjūčio 22 d. raštu nurodė, kad išnagrinėjo ieškovės prašymą, ir pakartojo, jog kadastrinių matavimų tikslinimo procedūros užsitęsė, tačiau savivaldybė jau patikslino kadastrinius matavimus ir nėra kliūčių pasirašyti objekto pirkimo–pardavimo sutartį. Ieškovės prašymo dėl garantinio įnašo ir registracijos mokesčio grąžinimo atsakovė nurodė netenkinanti.

4.15. Atsakovė 2017 m. rugsėjo 20 d. dar kartą nurodė, kad ieškovės įmokėtų lėšų negrąžins (atsakymas į ieškovės 2017 m. rugsėjo 5 d. prašymą).

5. Teismas nurodė, kad šioje byloje sprendžiamas ginčas dėl specifinio objekto – savivaldybės turto perleidimo privačion nuosavybėn. Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo sąlygas ir tvarką, valstybės ir savivaldybių institucijų įgaliojimus šioje srityje tiek, kiek to nereglamentuoja kiti šio turto valdymo ir (ar) naudojimo bei (ar) disponavimo juo įstatymai, nustato Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymas (1 straipsnis) (toliau – ir Turto valdymo įstatymas). Šio įstatymo 17 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatyta, kad savivaldybei nuosavybės teise priklausantis turtas kitų subjektų nuosavybėn gali būti perduodamas jį privatizuojant pagal įstatymus. Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą reglamentuoja Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymas (toliau – Privatizavimo įstatymas). Pagal šio įstatymo 2 straipsnio 2 dalį valstybei ar savivaldybei nuosavybės teise priklausančios akcijos ir kitas turtas kitų asmenų nuosavybėn gali būti perleistas pagal šį įstatymą, jei kituose įstatymuose nenustatyta kitaip. Privatizavimo įstatymo 13 straipsnyje, nustatančiame privatizavimo būdus, kaip vienas tokių būdų nurodytas viešas aukcionas (1 dalies 2 punktas). Viešo aukciono samprata ir turtas, kurį galima privatizuoti šiuo būdu, atskleisti Privatizavimo įstatymo 15 straipsnyje. To paties įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje įtvirtinta nuostata, kad Vyriausybės nutarimai privatizavimo klausimais, priimti vadovaujantis šiuo ir kitais Lietuvos Respublikos įstatymais, yra privalomi valstybės bei privatizavimo institucijoms. Privatizavimo įstatymo pagrindu priimtas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2014 m. spalio 28 d. nutarimas Nr. 1178, kuriuo patvirtintas Valstybės ir savivaldybių nekilnojamųjų daiktų pardavimo viešame aukcione tvarkos aprašas (toliau – Aprašas), reglamentuojantis tokių aukcionų organizavimą ir vykdymą.

6. Teismas sprendė, kad potencialaus pirkėjo ir pardavėjo – savivaldybės teisę laisvai derėtis dėl turto pirkimo–pardavimo viešo aukciono būdu sutarties sąlygų riboja teisės aktai, nustatantys savivaldybės turto valdymą, naudojimąsi ir disponavimą juo (taip pat ir privatizavimą).

7. Įstatymų nustatytos formos nekilnojamojo turto, kito nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartis ir žemės sklypo pirkimo–pardavimo arba nuomos sutartis su aukciono laimėtoju turi būti sudarytos per 30 dienų nuo pardavimo aukcione vykdymo dienos (Aprašo 49 punktas). Jeigu per Aprašo 49 punkte nurodytą terminą nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis ar žemės nuomos sutartis nesudaroma dėl aukciono laimėtojo kaltės, laikoma, kad aukciono laimėtojas atsisakė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį (Aprašo 52 punktas). Tokiu atveju aukciono laimėtojui negrąžinamas ir garantinis įnašas, kuris laikomas šalių sutartais minimaliais aukciono organizatoriaus nuostoliais dėl aukciono laimėtojo įsipareigojimų nevykdymo. Aprašo 24 punktas nustato, kad sumokėtas aukciono dalyvio registravimo mokestis negrąžinamas ir neįskaitomas į nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pardavimo kainą. Atsižvelgdamas į tai, teismas sprendė, kad garantinis įnašas aukciono dalyviui negrąžinamas tuo atveju, kai nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis (ar žemės nuomos sutartis) nesudaroma dėl aukciono laimėtojo kaltės, tokiu atveju laikoma, kad aukciono laimėtojas atsisakė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį.

8. Teismas nurodė, kad atskirų privatizavimo procedūrų atlikimo terminai nustatyti, siekiant užtikrinti sklandžią, operatyvią privatizavimo proceso eigą, pajamų už privatizuojamą objektą gavimą nustatytu laiku, įgytų civilinių teisių stabilumą, ir jie nėra naikinamieji, jei atskiri veiksmai nustatytais terminais neatliekami, jie šalių sutarimu gali būti atlikti ir vėliau. Tačiau jeigu derybų metu šalys vis dėlto nepasiekia susitarimo ar vienai šaliai nepriimtinos kitos šalies siūlomos sąlygos, negalima versti šalies tęsti derybas, jeigu ši nenori derėtis, ar taikyti jai atsakomybę už tai, kad sutartis nebuvo sudaryta. Dėl tam tikrų aplinkybių nesant abiejų šalių valios terminai vienašališkai neturėtų būti pratęsinėjami neribotą laiką.

9. Įvertinęs byloje nustatytas faktines aplinkybes, teismas sprendė, kad aukcioną reglamentuojančių teisės normų nustatytu laiku atsakovė nebuvo pasirengusi sudaryti privatizavimo objekto pirkimo–pardavimo sutarties. Teismas nelaikė pagrįstu atsakovės argumento, kad pati ieškovė, elgdamasi kaip atidus ir rūpestingas asmuo, turėjo pasidomėti ne tik informaciniame privatizavimo skelbime nurodytais duomenimis apie privatizuojamą objektą, bet ir išsiaiškinti visas reikšmingas aplinkybes, susijusias su privatizuojamu objektu, tam, kad laisva valia priimtų sprendimą – dalyvauti ar ne sudarant privatizavimo sandorį. Teismas sprendė, kad savivaldybės administracija turėjo pareigą dar prieš organizuodama viešą aukcioną nustatyti realią patalpų būklę ir apie ją paskelbti. Kadangi atsakovė to tinkamai neatliko, ieškovė negalėjo tinkamai suformuoti savo valios įsigyti patalpas ir pasiūlyti įmonės verslo planus ir finansinę būklę atitinkančią kainą. Sužinojusi apie patalpų trūkumus, ieškovė iš karto apie tai informavo atsakovę. Teismo manymu, būtent atsakovės elgesys organizuojant ir vykdant privatizuojamų patalpų viešą aukcioną buvo nesąžiningas, todėl ji neturi teisės Aprašo 24, 52 punktų pagrindu atsisakyti grąžinti ieškovei garantinį įnašą ir registracijos mokestį, kai ji pati negalėjo sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties. Teismas sprendė, kad, esant skelbtos informacijos apie parduodamą objektą ir realios jo padėties neatitikčiai, ieškovė, kaip pirkėja, įgijo teisę reikalauti grąžinti savo sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.305 straipsnio 2 dalis, 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas).

10. Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą, 2019 m. spalio 30 d. nutartimi Vilniaus apygardos teismo 2018 m. rugsėjo 25 d. sprendimą panaikino ir ieškinį atmetė.

11. Kolegija nurodė, kad Aprašo 26 punkte nėra aiškiai apibrėžta, kas yra apibendrinto pobūdžio informacija apie parduodamą daiktą, tačiau nagrinėjamu atveju ginčas kilęs ne dėl pateiktos informacijos atitikties Aprašo reikalavimams, o dėl atsakovės skelbime apie organizuojamą viešą aukcioną nurodytos informacijos atitikties faktinei situacijai. Kolegija sutiko, kad atsakovė, pasirinkusi skelbime pateikti informaciją iš VĮ Registrų centro Nekilnojamo turto registro centrinio duomenų banko bei 1995 metais rengtą patalpų planą, galėjo ir privalėjo įsitikinti, ar informacija yra aktuali bei atitinka faktinę situaciją.

12. Vis dėlto kolegija sprendė, kad nors tuo atveju, kai daiktas parduodamas aukciono būdu, pagrindinės pirkimo–pardavimo sąlygos nustatomos aukciono sąlygose ir šios sąlygos teisiškai saisto pirkėją, tačiau nagrinėjamu atveju teisėjų kolegija laiko, kad pirkėjui tenka pareiga išsiaiškinti, ar perkamas daiktas atitinka jo lūkesčius ir įsigijimo tikslus. Ieškovė, matydama duomenis, paskelbtus informaciniame pranešime apie organizuojamą viešą aukcioną, elgdamasi kaip atidus ir rūpestingas asmuo, turėjo pasidomėti ne tik skelbime nurodytais duomenimis apie parduodamą objektą, bet ir išsiaiškinti visas reikšmingas aplinkybes, susijusias su parduodamu objektu, tam, kad laisva valia priimtų sprendimą – dalyvauti ar ne sudarant pirkimo–pardavimo sutartį. Pateikusi paraišką dalyvauti viešame aukcione, ieškovė tokiu būdu patvirtino, kad ji susipažino su parduodamu objektu, aukciono sąlygomis ir su jomis sutiko.

13. Kolegija nurodė, kad ieškovė, dalyvaudama aukcione ir siekdama įsigyti didelės vertės turtą, tačiau prieš tai neišsiaiškinusi visų jai rūpimų klausimų, neapžiūrėjusi patalpų (ypač, kaip teigiama, kad patalpose buvo ketinama įrengti viešbučio kambarius), elgėsi nepakankamai rūpestingai, todėl prisiėmė riziką dėl galimų neatitikčių jos nurodytiems poreikiams (viešbučio įrengimui). Be to, ieškovė, apžiūrėjusi patalpas, iškart neatsisakė sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties, tačiau pateikė prašymą atidėti sutarties pasirašymą, kad būtų pašalinti nustatyti patalpų trūkumai. Kolegijos vertinimu, nė viena iš nustatytų neatitikčių patalpų duomenims, kurie buvo nurodyti viešame registre, nebuvo tokios, kurios ieškovei būtų trukdžiusios laisvai valdyti, naudoti įgytą turtą bei juo disponuoti (pavyzdžiui, įrengti viešbutį), be to, visos neatitiktys galėjo būti ir buvo iš esmės pašalintos.

14. Kolegija nurodė, kad pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą pirkėjas savo teises gali ginti (nutraukti sutartį) tada, kai daikto trūkumai yra tokie reikšmingi (esminiai), kad nupirktas daiktas negali būti naudojamas pagal paskirtį. Tačiau nagrinėjamu atveju nebuvo nustatyti patalpų trūkumai, kurie būtų neleidę ieškovei naudoti patalpų pagal jų paskirtį, be to, trūkumai buvo iš esmės pašalinti.

15. Kolegija sprendė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai konstatavo atsakovės kaltę dėl nesudarytos pirkimo–pardavimo sutarties, taip pat nepakankamo bendradarbiavimo su ieškove. Kolegijos vertinimu, atsakovė buvo aktyvi bei, sužinojusi apie neatitikimus, ėmėsi visų priemonių, kad jie būtų pašalinti. Atsakovė veikė operatyviai, nors ieškovė buvo perspėta, kad darbai gali užtrukti net iki 12 mėnesių. Be to, iš byloje esančių susirašinėjimų, derybų tarp ieškovės ir atsakovės matyti, kad ieškovė, nors ir buvo pastebėti neatitikimai (trūkumai), bet sukūrė teisėtus lūkesčius atsakovei, jog sutartis bus sudaryta (įforminta), kai trūkumai bus pašalinti, tačiau vėliau dėl nežinomų priežasčių persigalvojo.

16. Kolegija sprendė, kad nebuvo aplinkybių, sudarančių pagrindą pripažinti, jog ieškovė įgijo teisę susigrąžinti sumokėtą pradinį įnašą, nes dėl jos pačios kaltės nebuvo sudaryta patalpų pirkimo–pardavimo sutartis.

17. Kolegija taip pat nurodė, kad pirmosios instancijos teismas nepagrįstai sutapatino garantinį įnašą su registravimo mokesčiu ir nesprendė atskirai dėl kiekvienos iš sumų grąžinimo. Atsižvelgiant į tai, kad Aprašo 24 punkte aiškiai nustatyta, jog registravimo mokestis negrąžinamas ir neįskaitomas į nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pardavimo kainą, pirmosios instancijos teismas nepagrįstai ieškovei iš atsakovės priteisė ir registravimo mokestį (145 Eur).

III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai

18. Kasaciniu skundu ieškovė prašo panaikinti Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. spalio 30 d. nutartį ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2018 m. rugsėjo 25 d. sprendimą, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidų atlyginimą. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

18.1. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė bei aiškino CK 6.420 straipsnio 1 dalį, pagal kurią nepaskelbtos aukciono sąlygos negali būti panaudotos prieš aukciono dalyvius. Todėl atsakovė privalėjo atskleisti informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti, o aukciono metu atsakovės atskleista informacija apie patalpas saisto atsakovę. Be to, ieškovė nėra įpareigota, prieš dalyvaudama aukcione, tikrinti aukciono organizatoriaus atskleistos informacijos atitiktį tikrovei. Ieškovė, susipažinusi su skelbiama informacija apie patalpas, galėjo pagrįstai tikėtis, kad aukciono metu pateiktas pasiūlymas įsigyti patalpas tokios būklės, kokia ji buvo skelbiama aukciono metu, yra galiojantis ir pagrįstas net neapžiūrėjus patalpų. Taip pat nepagrįsta apeliacinės instancijos teismo išvada, kad ieškovė, neapžiūrėjusi iki aukciono perkamų patalpų, prisiėmė riziką dėl jų faktinės būklės neatitikties skelbiamai informacijai. Ieškovės teigimu, patalpų trūkumai nebuvo tokie akivaizdūs, be to, jų nepastebėjo ir pati patalpų savininkė.

18.2. Apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino Aprašo 24, 49, 52 punktus, nes ieškovės sumokėtas garantinis įnašas ieškovei galėjo būti negrąžintas tik tuo atveju, jeigu iki 2017 m. birželio 12 d. patalpų pirkimo–pardavimo sutartis būtų nesudaryta tik dėl pačios ieškovės kaltės. Tačiau jeigu iki nurodyto termino pabaigos sutartis nesudaroma ne dėl aukciono laimėtojo (ieškovės) kaltės, garantinis įnašas aukciono laimėtojui turi būti grąžintas. Aprašas taip pat nenustato aukciono organizatoriaus (atsakovės) teisės pratęsti terminą pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti vienašaliu aukciono organizatoriaus pasirinkimu (tiek termino, tiek ir tokių pratęsimų skaičiaus atžvilgiu) bei neįpareigoja aukciono laimėtojo sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį per tokį papildomą terminą. Be to, Aprašas nenustato ir aukciono laimėtojui taikytinos atsakomybės, jeigu per tokį papildomą terminą aukciono laimėtojas atsisako sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį (net neatsižvelgiant į tai, dėl kieno kaltės ir dėl kokių priežasčių sutartis nesudaroma per papildomą terminą).

18.3. Byloje nėra ginčo, kad iki 2017 m. birželio 12 d. patalpų pirkimo–pardavimo sutartis negalėjo būti sudaryta, nes nebuvo pašalinti savavališkos statybos padariniai, ir šios aplinkybės vertintos kaip atsakovės kaltė. Aprašas nenustato galimybės atsakovei pasilikti ieškovės sumokėtą garantinį įnašą ar registracijos mokestį ir šią sumą laikyti šalių sutartais minimaliais aukciono organizatoriaus nuostoliais dėl aukciono organizatoriaus (t. y. atsakovės) įsipareigojimų nevykdymo, todėl atsakovė, nesusitarusi su ieškove dėl minėto termino pratęsimo sąlygų, turi pareigą grąžinti ieškovei šios sumokėtą garantinį įnašą ir registracijos mokestį.

18.4. Apeliacinės instancijos teismas, nepaneigęs pirmosios instancijos teismo išvados, kad atsakovė nebuvo pasiruošusi sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties (t. y., esant nustatytam atsakovei priklausančių patalpų savavališkos statybos faktui, patalpų pirkimo–pardavimo sutartį draudė sudaryti CK 4.103 straipsnio 1 dalis) per Apraše nurodytą terminą (30 dienų, Aprašo 49 punktas), kartu pasisakė, kad tokį terminą atsakovė turėjo teisę, nepaisydama ieškovės prieštaravimo ar nesutikimo, pratęsti neribotą kiekį kartų ir neribotam laikui. Toks apeliacinės instancijos teismo išaiškinimas reiškia, kad viena iš civilinių teisinių santykių, kurie grindžiami šalių lygiateisiškumu bei susitarimu, šalių (atsakovė) turi teisę vienašališkai primesti kitai šaliai (ieškovei) jų bendradarbiavimo sąlygas, nuspręsti dėl teisinių santykių trukmės, prievolių vykdymo terminų ir būdų, tačiau tai pažeidžia CK 2.36 straipsnio 1 dalį.

19. Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovė Vilniaus miesto savivaldybės administracija prašo ieškovės kasacinį skundą atmesti ir palikti nepakeistą Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. spalio 30 d. nutartį. Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais esminiais argumentais:

19.1. Vilniaus miesto savivaldybės administracija, organizuodama ginčo patalpų viešą aukcioną ir skelbdama informaciją apie jį, nurodė visą Apraše nurodytą pateikti informaciją. Atsakovė neginčija fakto, kad pateikta informacija neatitiko faktinės situacijos, tačiau ieškovė pati neapžiūrėjo patalpų, nors skelbime buvo nurodytas parduodamo turto apžiūros laikas bei sąlygos. Patalpų neatitikimai nebuvo paslėpti, todėl juos buvo galima pamatyti apžiūros metu.

19.2. Vėliau ieškovė, apžiūrėjusi patalpas, neatsisakė sudaryti jų pirkimo–pardavimo sutarties, o pateikė prašymą atidėti sutarties pasirašymą. Taigi pati ieškovė prašė pratęsti terminą 60 dienų, atsakovė šį prašymą tenkino ir pratęsė terminą dešimčiai dienų. Tai rodo, kad tarp šalių buvo pasiektas susitarimas dėl termino patalpų pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti atidėjimo. Tai, kad vėliau ieškovė pakeitė savo nuomonę ir nusprendė nebesudaryti sutarties, nepaneigia fakto, kad būtent ieškovės prašymu buvo pratęstas terminas sutarčiai sudaryti.

19.3. Šalys 2017 m. birželio 7 d. vykusio susitikimo metu sutarė, kad atsakovė iki 2017 m. birželio 15 d. išsiaiškins dėl centrinio šildymo atkūrimo ginčo patalpose ar dujinio šildymo įvedimo įteisinimo, tačiau 2017 m. birželio 14 d. raštu pati ieškovė atsisakė sudaryti patalpų pirkimo–pardavimo sutartį ir pareikalavo grąžinti jai aukciono dalyvio mokestį bei pradinį įnašą.

19.4. Patalpų trūkumai nebuvo tokie, dėl kurių ieškovė negalėtų naudoti patalpų pagal jų paskirtį, be to, visi jie buvo iš esmės pašalinti, todėl akivaizdu, kad pati ieškovė nesiekė ginčo išspręsti geranoriškai, kuo ekonomiškiau, šalims bendradarbiaujant, tad, nesant kliūčių sudaryti sutartį, būtent dėl pačios ieškovės kaltės sutartis nebuvo sudaryta.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl viešame aukcione laimėtoju paskelbto pirkėjo teisių gynybos būdų, įgijus daiktą su trūkumais

20. Nagrinėjamoje byloje ginčas kilo dėl savivaldybės turto, parduoto viešo aukciono būdu, pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo. Po aukciono ieškovė, apžiūrėjusi patalpas, nustatė jų trūkumus ir paprašė atsakovę pratęsti terminą pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti, kad kartu su atsakovės specialistais būtų surinkti trūkstami dokumentai, įvertintos galimybės parengti projektus ir įteisinti savavališkai atliktus darbus. Atsakovė sutiko pratęsti terminą pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti tik dešimčia dienų, nurodydama, kad ieškovei nesudarius patalpų pirkimo–pardavimo sutarties bus laikoma, jog ji, aukciono laimėtoja, neįvykdė aukciono sąlygų, aukcionas bus laikomas neįvykusiu, o laimėtojai nebus grąžinamas garantinis įnašas. Ieškovė, įvertinusi patalpų trūkumus, nurodė, kad ji negali sudaryti patalpų pirkimo–pardavimo sutarties dėl nuo jos nepriklausančių aplinkybių ir, siekdama sumažinti nuostolius, pareikalavo grąžinti garantinį įnašą. Nepaisant to, atsakovė vėliau nutarė pratęsti terminą pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti ir pradėjo taisyti viešo aukciono būdu parduotų patalpų trūkumus. Ieškovei nesutikus sudaryti pirkimo–pardavimo sutarties ir kreipusis dėl garantinio įnašo grąžinimo, atsakovė nurodė, kad sutartis nebuvo sudaryta dėl ieškovės kaltės, todėl garantinis įnašas grąžintas nebus. Bylą nagrinėję teismai sprendė skirtingai. Pirmosios instancijos teismas ieškinį tenkino, nurodydamas, kad atsakovė viešo aukciono sąlygose nurodė netikslią informaciją, todėl ieškovė turėjo teisę atsisakyti sudaryti ne tos kokybės, kaip tikėjosi, daikto pirkimo–pardavimo sutartį. Apeliacinės instancijos teismas sprendė priešingai, nurodydamas, kad pati ieškovė, neįsitikinusi parduodamo daikto kokybe, prisiėmė tam tikrą riziką, o vėliau atsakovei ištaisius daikto trūkumus, ji turėjo sudaryti jo pirkimo–pardavimo sutartį, kad būtų tinkamai įvykdytos aukciono sąlygos. Teisėjų kolegija, įvertinusi ieškovės kasacinio skundo argumentus, sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismo išvada yra nepagrįsta.

21. CK šeštosios knygos dvyliktajame skirsnyje įtvirtintos sutarčių sudarymo aukciono būdu pagrindinės taisyklės, kurios valstybei ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių daiktų pirkimui ir pardavimui aukciono būdu taikomos tiek, kiek kiti įstatymai nenustato ko kita (CK 6.419 straipsnio 4 dalis). Teisiniai santykiai, susiklostantys dėl valstybės turto pardavimo aukciono būdu, pasižymi specifika, kurią lemia viešasis interesas.

22. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad viešojo intereso egzistavimą valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo srityje atskleidžia ir principai, išdėstyti Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 81 straipsnyje: visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo principai, reiškiantys, kad valstybės ir savivaldybių turtas turi būti valdomas, naudojamas ir juo disponuojama rūpestingai, racionaliai, siekiant užtikrinti visuomenės interesų tenkinimą ir maksimalią naudą visuomenei; viešosios teisės principas, reiškiantis, kad sandoriai dėl valstybės ir savivaldybių turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gegužės 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODYvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-286/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-286/2014">3K-3-286/2014</a>).

23. Pagal CK 6.419 straipsnio 1 dalį daiktų pirkimas ir pardavimas aukciono būdu reiškia, kad daiktai siūlomi pirkti keliems asmenims per tarpininką – aukciono vedėją, o sutartis laikoma sudaryta su tuo pirkėju – aukciono dalyviu, kuris pasiūlo didžiausią kainą už parduodamą daiktą. Pagal CK 6.421 straipsnio 1 dalį pirkimo–pardavimo aukciono būdu sutartis laikoma sudaryta, kai aukciono vedėjas tai paskelbia plaktuko dūžiu arba kitokiu įprastu veiksmu. Šio straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad jeigu aukcione parduotas nekilnojamasis daiktas, tai per dešimt dienų nuo pardavimo pardavėjas ir pirkėjas turi sudaryti įstatymų reikalaujamos formos sutartį. Valstybei ir savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių daiktų pirkimui ir pardavimui aukciono būdu šio skirsnio taisyklės taikomos tiek, kiek kiti įstatymai nenustato ko kita (CK 6.419 straipsnio 4 dalis). Specialiose valstybei ir savivaldybėms priklausančio nekilnojamojo turto pardavimo viešo aukciono būdu taisyklėse nustatytas ilgesnis – trisdešimties dienų terminas pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti (Aprašo 49 punktas), tačiau pats principas, kad pirkimo–pardavimo aukciono būdu sutartis laikoma sudaryta paskelbus aukciono laimėtoją, atitinka CK 6.421 straipsnį. Kasacinis teismas, aiškindamas CK 6.421 straipsnio nuostatas, yra konstatavęs, kad įstatymo reikalaujamos formos sutarties sudarymas yra jau įvykusio sandorio įforminimas (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MDEvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-501/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-501/2006">3K-3-501/2006</a>). Aprašas nenustato pagrindų, kuriais aukciono laimėtojas gali atsisakyti sudaryti objekto pirkimo–pardavimo sutartį, todėl toks atsisakymas vertintinas kaip vienašalis sutarties nutraukimas.

24. Sutarčių privalomumo šalims principas reikalauja sutartį vykdyti ir vienos iš šalių atsisakymas nuo sutarties negalimas, išskyrus įstatyme išvardytus atvejus, kai šaliai suteikiama teisė pačiai nutraukti sutartį vienašališkai arba inicijuoti sutarties nutraukimą teismine tvarka. Bendrieji sutarčių teisės gynybos pagrindai, reglamentuojantys vienašalį sutarties nutraukimą, įtvirtinti CK 6.217 straipsnyje, o pirkimo–pardavimo sutarties atveju taikytinas ir specialusis vienašalio sutarties nutraukimo pagrindas, įtvirtintas CK 6.334 straipsnyje dėl netinkamos kokybės daikto pardavimo.

25. Nagrinėjamu atveju pirmosios instancijos teismas sprendė, kad pagal CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktą ieškovė turėjo teisę pareikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, nes parduotas daiktas neatitiko kokybės reikalavimų. Apeliacinės instancijos teismas, minėta, sprendė priešingai, nurodydamas, kad tokiu būdu atsisakyti sutarties galima tik jei daikto trūkumai yra tokie reikšmingi (esminiai), kad daiktas negali būti naudojamas pagal paskirtį, tačiau šiuo atveju tokie patalpų trūkumai nebuvo nustatyti, be to, jie buvo ištaisyti.

26. Situacija, kada privatizavimą vykdantis subjektas neatskleidžia ketinantiems dalyvauti viešame aukcione potencialiems pirkėjams teisingos informacijos, turinčios esminę reikšmę sutarčiai sudaryti, nėra reglamentuojama. Teisėjų kolegija pažymi, kad tokio pobūdžio ginčuose yra svarbu nustatyti, kokios yra pardavėjo ir pirkėjo teisės ir pareigos, sprendžiant dėl parduodamo daikto kokybės, kai viešo aukciono sąlygose pateikta informacija neatitinka faktinės daikto kokybės.

27. Aprašo 22 punktas nustato, kokia informacija apie aukcione parduodamą nekilnojamąjį turtą ir žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį daiktą turi būti nurodyta aukciono sąlygose, t. y. turto pavadinimas, unikalus numeris, adresas, žemės sklypo kadastro numeris, plotas, pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis ir naudojimo būdas, specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir kiti teisės aktuose nustatyti apribojimai, žemės servitutai ir informacija, ar žemės sklypas parduodamas, ar nuomojamas, kiti turto identifikavimo duomenys.

28. Norminiuose teisės aktuose nustatytos nuoseklios valstybei priklausančio perleidimo privatiems asmenims procedūros, kurių laikymasis yra privalomas, siekiant tokio turto pardavimo procedūrų skaidrumo bei sandorio teisėtumo. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad valstybei ir savivaldybėms priklausančio turto pardavimo viešo aukciono būdu specialiųjų įstatymo normų nustatytas reglamentavimas koreliuoja su CK 6.420 straipsnio 1 dalimi, kad esmines pardavimo sąlygas pardavėjas turi nurodyti jau skelbdamas aukcioną, t. y. aukciono sąlygose. CK 6.163 straipsnio 4 dalyje taip pat nurodyta, kad šalys privalo atskleisti viena kitai joms žinomą informaciją, turinčią esminę reikšmę sutarčiai sudaryti. Taigi, kai daiktas parduodamas aukciono būdu, pagrindinės pirkimo–pardavimo sąlygos nustatomos aukciono sąlygose, ir šios sąlygos teisiškai saisto pirkėją ir pardavėją (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. gegužės 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yODYvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-286/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-286/2014">3K-3-286/2014</a>).

29. Pagal įstatyme nustatytą reglamentavimą paskelbtos aukciono sąlygos saisto oferentą ir kiekvienas aukciono dalyvis gali pagrįstai tikėtis, kad pateiktas pasiūlymas yra galiojantis ir teisingas. CK 6.420 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta taisyklė skirta aukciono dalyvių interesams nuo aukciono rengėjų siurprizinių sutarties sąlygų apsaugoti (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2006 m. rugsėjo 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MDEvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-501/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-501/2006">3K-3-501/2006</a>; 2007 m. vasario 26 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy03OC8yMDA3" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-78/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-78/2007">3K-3-78/2007</a>). O oferentas (pardavėjas) negali remtis aplinkybe dėl netikslių aukciono sąlygų, netinkamu pasirengimu aukcionui ir pan. (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gegužės 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMjUvMjAwOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-225/2008')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-225/2008">3K-3-225/2008</a>).

30. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad pagal privatizavimą reglamentuojančias teisės normas veiksmai, kuriais privatizavimą vykdantis subjektas neatskleidžia ketinantiems dalyvauti viešame aukcione potencialiems pirkėjams teisingos informacijos, turinčios esminę reikšmę sutarčiai sudaryti, yra neleistini, todėl traktuotini kaip teisės aktų nuostatų pažeidimas (Lietuvos Respublikos privatizavimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalis). Remiantis kasacinio teismo praktika, jeigu parduotas daiktas neatitinka jam taikytinų įprastų ar sutartyje nustatytų kokybės reikalavimų, pirkėjas gali ginti savo pažeistas teises CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytais (specialiaisiais) ir bendraisiais teisių gynimo būdais, pvz., reikalauti atlyginti nuostolius (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2012 m. gruodžio 21 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01OTMvMjAxMg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-593/2012')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-593/2012">3K-3-593/2012</a>).

31. CK 6.334 straipsnio 1 dalyje nustatytą pirkėjo, kuriam perduotas netinkamos kokybės daiktas, galimybę pasinaudoti įstatyme nustatytomis teisėmis įstatymų leidėjas susiejo su daikto trūkumų pobūdžiu, todėl sprendžiant, ar pirkėjo pasirinktas jo pažeistų teisių gynimo būdas yra tinkamas, svarbu įvertinti, kada išryškėjo daikto trūkumai, dėl kokių priežasčių šie trūkumai galėjo susidaryti, ar galima daiktu naudotis nepašalinus jo trūkumų, ar tuos trūkumus įmanoma pašalinti už proporcingą kainą per protingą terminą, ar trūkumai yra esminiai (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. kovo 13 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNDItNjg3LzIwMTU=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-142-687/2015')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-142-687/2015">3K-3-142-687/2015</a>). Taigi kurio nors iš aptariamoje teisės normoje išvardytų pirkėjo teisių gynimo būdų pasirinkimas turi būti proporcinga priemonė, skirta pirkėjo dėl daikto kokybės trūkumų patirtiems praradimams kompensuoti, taikoma atsižvelgiant į kokybės trūkumų mastą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtNTA1LTY4Ni8yMDE2" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-505-686/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-505-686/2016">e3K-3-505-686/2016</a>, 31 punktas).

32. Nagrinėjamu atveju atsakovė neginčija, kad skelbime pateikta informacija neatitiko faktinės situacijos – faktinis patalpų suplanavimas neatitiko aukcione skelbto plano, patalpos šildomos dujiniu katilu, o centrinis šildymas iš centralizuotų sistemų atjungtas. Apeliacinės instancijos teismas patvirtino, kad atsakovė galėjo ir privalėjo įsitikinti, ar jos turima informacija apie viešo aukciono būdu parduodamas patalpas yra aktuali ir atitinka faktinę situaciją.

33. CK 6.333 straipsnio 2 dalyje atskleistas daikto kokybės garantijos turinys – tai pardavėjo pareiga garantuoti pirkėjui, kad daiktai atitinka sutarties sąlygas ir kad sutarties sudarymo metu nėra paslėptų daiktų trūkumų, dėl kurių daikto nebūtų galima naudoti tam tikslui, kuriam pirkėjas jį ketino naudoti, arba dėl kurių daikto naudingumas sumažėtų taip, kad pirkėjas, apie tuos trūkumus žinodamas, arba apskritai nebūtų to daikto pirkęs, arba nebūtų už jį tiek mokėjęs. Iš to išplaukia, kad atsakovė, pateikusi netikslią informaciją apie parduodamas patalpas, pažeidė savo kaip pardavėjos pareigą pateikti tikrovę apie parduodamą daiktą atitinkančius duomenis. Šiuo atveju neturi reikšmės, ar apie šiuos netikslumus atsakovei buvo žinoma iki paskelbiant viešą aukcioną. Byloje nenustatyta, kad atsakovė neturėjo galimybių gauti tikslios informacijos apie parduodamas patalpas, todėl, aukciono sąlygose nurodytiems duomenims neatitinkant tikrovės, atsakovė prisiima riziką už vėliau paaiškėjusius parduoto daikto trūkumus.

34. Nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas nurodė, kad ieškovė, neapžiūrėdama parduodamų patalpų aukciono sąlygose nurodytu laiku, elgėsi nepakankamai rūpestingai, todėl prisiėmė riziką dėl galimų neatitikčių jos nurodytiems poreikiams. Teisėjų kolegija tokią apeliacinės instancijos teismo išvadą laiko nepagrįsta. Aukciono sąlygose gali būti nustatyta pareiga apžiūrėti daiktą, susipažinti su jo būkle ir pan., tačiau jei tokių pareigų vykdymas nenustatytas, tai vien viešo aukciono būdu parduodamo daikto apžiūros laiko nurodymas aukciono sąlygose nereiškia, kad pirkėjui yra perkeliama rizika dėl vėliau paaiškėjusių daikto trūkumų, jei jis to daikto neapžiūrėjo. Sprendžiant, ar pirkėjas turi pareigą išsiaiškinti, ar perkamas daiktas atitinka jo lūkesčius ir įsigijimo tikslus, kaip nagrinėjamoje byloje sprendė apeliacinės instancijos teismas, pažymėtina, kad dalyvaudami viešame aukcione potencialūs pirkėjai turi vienintelį apibrėžtą poreikį – gauti siekiamą rezultatą, t. y. aukciono sąlygas atitinkantį daiktą, kiti jų poreikiai neprivalo būti atskleisti, be to, jie gali kisti, todėl pirkdamas daiktą viešo aukciono būdu pirkėjas pasitiki aukcione nurodytomis sąlygomis ir jų pagrindu sprendžia, ar parduodamas daiktas atitinka jo lūkesčius. Nagrinėjamu atveju būtent šis ieškovės poreikis ir liko nepatenkintas dėl to, kad atsakovė pateikė netikslią informaciją apie daiktą ir pardavė jį su trūkumais. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ieškovė siekė įgyti aukciono sąlygose nurodytą turtą, kurio, kaip paaiškėjo vėliau, techninės savybės buvo kitos, nei buvo žinoma ieškovei aukciono metu.

35. Nors CK 6.334 straipsnio 1 dalyje yra nustatyta pirkėjo teisė pasirinkti vieną iš gynybos būdų, nusipirkus netinkamos kokybės daiktą, vis dėlto kiekviena iš pirkėjo pasirenkamų jo teisių gynimo priemonių yra apibūdinta ir tam tikromis specialiomis sąlygomis, pavyzdžiui, pakeisti daiktą kitu, jei jis sutartyje buvo apibūdintas pagal rūšį (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 1 punktas), pašalinti daikto trūkumus ar atlyginti pirkėjo turėtas išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktas) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. liepos 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/ZTNLLTMtMzA3LTEwNzUvMjAxOA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, 'e3K-3-307-1075/2018')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="e3K-3-307-1075/2018">e3K-3-307-1075/2018</a>, 32 punktas). Kasacinio teismo praktikoje yra pasisakyta, kad alternatyvių pirkėjo teisių gynybos priemonių nustatymas reiškia, jog, taikius vieną pirkėjo teisės gauti tinkamos kokybės daiktą gynimo būdą, esant toms pačioms faktinėms aplinkybėms dėl parduoto daikto kokybės trūkumų, pirkėjas neturi teisinio pagrindo reikalauti, jog pardavėjas atsakytų ir kuriuo nors kitu būdu, nes prievoliniai santykiai, atsiradę dėl tam tikrų daikto trūkumų, jau yra pasibaigę (CK 6.123 straipsnis). Kitą pažeistų teisių gynybos būdą pirkėjas gali pasirinkti tik paaiškėjus naujiems daikto kokybės trūkumams (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. vasario 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xOS8yMDEw" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-19/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-19/2010">3K-3-19/2010</a>; 2010 m. kovo 23 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMzMvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-133/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-133/2010">3K-3-133/2010</a>; 2016 m. vasario 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMDktNDIxLzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-109-421/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-109-421/2016">3K-3-109-421/2016</a>, 25 punktas).

36. Vis dėlto draudimas taikyti vienu metu kelis alternatyvius pirkėjo teisių gynybos būdus dėl tų pačių pažeidimų nedraudžia pirkėjui po reikalavimo taikyti vieną iš CK 6.334 straipsnio 1 dalyje aptartų teisių gynybos būdų pareiškimo pakeisti šį reikalavimą į kitą alternatyvų pirkėjo teisių gynybos būdą, jeigu nėra įvykdytas anksčiau pareikštas pirkėjo teisių gynybos būdas.

37. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2017 m. gegužės 12 d. ieškovė buvo pripažinta aukciono laimėtoja, 2017 m. gegužės 15 d. apžiūrėjusi įgytas patalpas ieškovė sužinojo apie įgyto turto neatitiktis skelbimuose apie privatizuojamą objektą nurodytai informacijai. 2017 m. birželio 1 d. ieškovė raštu kreipėsi į atsakovę, nurodydama nustatytus neatitikimus ir prašydama pratęsti terminą patalpų pirkimo–pardavimo sutarčiai sudaryti 60 kalendorinių dienų, per kurias kartu su atsakovės specialistais būtų siekiama pašalinti nustatytus įsigyto turto trūkumus. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sprendžia, kad tokiu veiksmu ieškovė nustatė terminą, per kurį tikėjosi, kad atsakovė pašalins parduoto objekto trūkumus (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punktas).

38. Vertinant, ar ieškovė pagrįstai pasirinko CK 6.334 straipsnio 1 dalies 3 punkte nurodyto jos, kaip pirkėjos, teisių gynimo būdą, pažymėtina, kad: 1) trūkumų fakto ir to, kad jie atsirado iki patalpų pardavimo, neginčija pati atsakovė; 2) trūkumus buvo galimybė pašalinti ir, kaip nustatyta nagrinėjamoje byloje, jie vėliau buvo pašalinti; 3) ieškovė nustatė 60 dienų terminą trūkumams pašalinti, tai laikytina pakankamai protingu terminu (nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad vėliau pati atsakovė nustatė 60 dienų terminą trūkumams pašalinti, o tik per jį nespėjusi to padaryti, pratęsė terminą dar 60 dienų).

39. Nepaisant to, nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad atsakovė atmetė tokį ieškovės pasiūlymą ir 2017 m. birželio 5 d. raštu terminą sutarčiai pasirašyti pratęsė tik dešimčia dienų, t. y. iki 2017 m. birželio 16 d. 2017 m. birželio 14 d. ieškovė, matydama, kad įgyto turto trūkumai nėra pašalinti, informavo atsakovę atsisakanti pasirašyti viešo aukciono būdu įgytų patalpų pirkimo–pardavimo sutartį ir pareikalavo grąžinti aukciono dalyvio registracijos mokestį ir garantinį įnašą.

40. Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju nėra svarbu, ar ieškovės įgytų patalpų trūkumai yra esminiai, kad būtų pagrindas taikyti kitą pirkėjo teisių gynybos būdą, nustatytą CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punkte, nes pirmiausia ieškovė suteikė galimybę atsakovei įvykdyti susitarimą dėl aukciono sąlygose nurodytų patalpų pardavimo ir ištaisyti trūkumus, tačiau atsakovė, nesutikusi to padaryti ir negalėjusi sutartu laiku, t. y. iki 2017 m. birželio 16 d., perduoti aukciono sąlygose nurodyto turto, t. y. pasiekti konkretaus rezultato, pažeidė sutartį, ir tai yra pagrindas taikyti jai atsakomybę.

41. Taip pat pažymėtina, kad atliekant valstybei ar savivaldybėms priklausančio turto privatizavimą tiek šį turtą parduodantis subjektas, tiek jį įgyti ketinantis subjektas, siekdami patenkinti savo lūkesčius, turi bendradarbiauti tarpusavyje, nes tokio turto pardavimo procedūros yra griežtai reglamentuotos ir šalių teisės tarpusavyje susitarti ar keisti tam tikras sąlygas yra ribotos. Nagrinėjamu atveju bendradarbiavimo pareiga buvo pažeista. Atsakovė, žinodama apie parduoto daikto trūkumus, iš pradžių nesutiko jų šalinti ar manė tai padarysianti per itin trumpą laiką, o vėliau, nepaisydama to, kad ieškovė pakeitė savo, kaip pirkėjos, teisių gynybos būdą, keletą kartų pratęsė terminą savo iniciatyva. Tai visų pirma neatitinka įstatymo normos, nes terminą trūkumams pašalinti turi nustatyti pirkėjas, atsižvelgdamas į tai, ar per šį terminą pardavėjas būtų realiai pajėgus tuos trūkumus pašalinti, tačiau ne priešingai. Antra, tiek atsakovė, tiek apeliacinės instancijos teismas viešo aukciono būdu parduoto daikto pirkimo–pardavimo sutartį laikė ne prievole dėl rezultato, kuris nebuvo pasiektas, o prievole, kuriai įvykdyti atsakovė dėjo maksimalias pastangas. Teisėjų kolegija sutinka, kad atsakovė, adekvačiai įvertinusi susiklosčiusią situaciją, dėjo maksimalias pastangas trūkumams pašalinti, tačiau tai darė savo iniciatyva po to, kai ieškovė pasirinko kitą savo teisių gynybos būdą.

42. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė ir aiškino materialiosios teisės normas, reglamentuojančias viešo aukciono laimėtojo teisių gynybos būdus, įgijus daiktą su trūkumais, todėl skundžiama apeliacinės instancijos teismo nutartis yra naikintina ir dėl šios dalies paliekamas galioti pirmosios instancijos teismo sprendimas.

43. Nagrinėjamoje byloje pirmosios instancijos teismas, tenkindamas ieškinį, ieškovei grąžino garantinį įnašą ir aukciono dalyvio registracijos mokestį. Teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismas, kartu su garantiniu įnašu grąžinęs ieškovei ir viešo aukciono dalyvio registracijos mokestį, netinkamai taikė valstybei ir savivaldybėms priklausančio nekilnojamojo turto pardavimo viešo aukciono būdu taisykles.

44. Aprašo 24 punkte nustatyta, kad sumokėtas aukciono dalyvio registravimo mokestis negrąžinamas ir neįskaitomas į nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pardavimo kainą. Teisėjų kolegija pažymi, kad aukciono dalyvio registracijos mokestis laikytinas mokesčiu už suteikiamą paslaugą – viešo aukciono organizavimą. Kadangi ieškovė šia paslauga pasinaudojo, viešame aukcione dalyvavo ir buvo paskelbta jo laimėtoja, nepasirašius įgyto turto pirkimo–pardavimo sutarties aukciono dalyvio registracijos mokestis neturi būti grąžinamas, nes tai nepatenka į minimalių nuostolių apimtį.

45. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sprendžia, kad pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl aukciono dalyvio registracijos mokesčio (145 Eur) grąžinimo yra naikintina ir šis ieškinio reikalavimas netenkinamas.

46. Aprašo 52 punkte nustatyta, kad jeigu per trisdešimties dienų nuo pardavimo aukcione vykdymo dienos terminą nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartis ar žemės nuomos sutartis nesudaroma dėl aukciono laimėtojo kaltės, laikoma, kad aukciono laimėtojas atsisakė sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį. Aprašo 52 punkte ir nekilnojamojo turto ir žemės sklypo ar kitų nekilnojamųjų daiktų pirkimo–pardavimo sutartyje nustatytais atvejais aukciono laimėtojui negrąžinamas ir garantinis įnašas, laikomas šalių sutartais minimaliais aukciono organizatoriaus nuostoliais dėl aukciono laimėtojo įsipareigojimų nevykdymo.

47. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija konstatuoja, kad garantinis įnašas yra laikomas minimaliais nuostoliais, kuriuos patiria aukciono organizatorius, jei aukciono laimėtojas dėl savo kaltės atsisako sudaryti nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, tačiau lygiai taip pat garantinis įnašas laikytinas ir aukciono laimėtojo minimaliais nuostoliais jam atsisakius sudaryti įgyto daikto pirkimo–pardavimo sutartį dėl įgyto daikto kokybės trūkumų, kurie yra esminiai ar kurie nebuvo nustatytu terminu pašalinti. Tokiu atveju aukciono laimėtojas turi teisę atgauti sumokėtą garantinį įnašą, todėl pirmosios instancijos teismo sprendimo dalis dėl garantinio įnašo grąžinimo paliekama nepakeista.

Dėl bylos procesinės baigties

48. Atsižvelgdama į tai, kas išdėstyta, teisėjų kolegija sprendžia pakeisti pirmosios instancijos teismo sprendimą ir priteisti ieškovei iš atsakovės 78 250 Eur garantinį įnašą, 1028,16 Eur palūkanas nuo piniginės prievolės dėl aukciono sąlygose nurodyto objekto pardavimo nevykdymo momento (2017 m. birželio 16 d.) iki ieškinio pareiškimo ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos, 2017 m. spalio 2 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Dėl bylinėjimosi išlaidų

49. CPK 93 straipsnio 1–3 dalyse nustatyta, kad šaliai, kurios naudai priimtas sprendimas, jos turėtas bylinėjimosi išlaidas teismas priteisia iš antrosios šalies, nors ši ir būtų atleista nuo bylinėjimosi išlaidų mokėjimo į valstybės biudžetą (1 dalis). Jeigu ieškinys patenkintas iš dalies, šiame straipsnyje nurodytos išlaidos priteisiamos ieškovui proporcingai teismo patenkintų reikalavimų daliai, o atsakovui – proporcingai teismo atmestų reikalavimų daliai (2 dalis).

50. Ieškovė pateikė prašymą dėl bylinėjimosi išlaidų, kurias sudaro 1419 Eur žyminis mokestis ir 2417,98 Eur už advokato teisinę pagalbą, atlyginimo. Ieškovės kasacinis skundas faktiškai yra patenkintas 100 proc. (99,8 proc.), panaikinus tik pirmosios instancijos teismo sprendimo dalį dėl aukciono dalyvio registracijos mokesčio, t. y. 145 Eur, grąžinimo, todėl jai priteistinas visas prašomas bylinėjimosi išlaidų atlyginimas iš atsakovės.

51. Tenkinus ieškovės kasacinį skundą, yra perskirstomos ir šalių patirtos bylinėjimosi išlaidos žemesnės instancijos teismuose. Apeliacinės instancijos teisme ieškovė pateikė prašymą atlyginti jos patirtas bylinėjimosi išlaidas už atsiliepimo į apeliacinį skundą parengimą. Kadangi apeliacinės instancijos teismas tenkino atsakovės apeliacinį skundą, šios išlaidos liko neatlygintos. Kasaciniam teismui panaikinus apeliacinės instancijos teismo sprendimą ir tenkinus ieškovės kasacinį skundą, atsakovė turi atlyginti ieškovės apeliacinės instancijos teisme patirtas bylinėjimosi išlaidas. Ieškovė prašė jai atlyginti 2420 Eur, tačiau ši suma viršija Rekomendacijų dėl civilinėse bylose priteistino užmokesčio už advokato ar advokato padėjėjo teikiamą teisinę pagalbą (paslaugas) maksimalaus dydžio, patvirtintų Lietuvos Respublikos teisingumo ministro 2004 m. balandžio 2 d. įsakymu Nr. 1R-85 ir Lietuvos advokatų tarybos 2004 m. kovo 26 d. nutarimu (redakcija, galiojanti nuo 2015 m. kovo 20 d.), 7 ir 8.11 punktuose nurodytą rekomenduojamo priteisti užmokesčio dydį, todėl yra mažintina iš atsakovės ieškovei priteisiant 1204,71 Eur bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme atlyginimą.

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 2, 3 punktais, 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Lietuvos apeliacinio teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2019 m. spalio 30 d. nutartį panaikinti ir palikti galioti Vilniaus apygardos teismo 2018 m. rugsėjo 25 d. sprendimą, pakeičiant jo dalį – priteisti ieškovei iš atsakovės 78 250 (septyniasdešimt aštuonių tūkstančių dviejų šimtų penkiasdešimties) Eur garantinį įnašą, 1028,16 Eur (vieno tūkstančio dvidešimt aštuonių Eur 16 ct) palūkanas nuo piniginės prievolės dėl aukciono sąlygose nurodyto objekto pardavimo nevykdymo momento (2017 m. birželio 16 d.) iki ieškinio pareiškimo ir 5 procentų dydžio metines palūkanas už priteistą sumą nuo bylos iškėlimo teisme dienos, 2017 m. spalio 2 d., iki teismo sprendimo visiško įvykdymo.

Priteisti ieškovei UAB „NT vystymo grupė“ (j. a. k. 300631214) iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (j. a. k. 188710061) 2417,98 Eur (du tūkstančius keturis šimtus septyniolika Eur 98 ct) bylinėjimosi išlaidų kasaciniame teisme atlyginimo ir 1419 (vieną tūkstantį keturis šimtus devyniolika) Eur žyminio mokesčio.

Priteisti ieškovei UAB „NT vystymo grupė“ (j. a. k. 300631214) iš atsakovės Vilniaus miesto savivaldybės administracijos (j. a. k. 188710061) 1204,71 Eur (vieną tūkstantį du šimtus keturis Eur 71 ct) bylinėjimosi išlaidų apeliacinės instancijos teisme atlyginimo.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Algis Norkūnas

Dalia Vasarienė

Vincas Verseckas