Civilinė byla Nr. 3K-3-139-969/2018
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-06296-2015-1
Procesinio sprendimo kategorijos:
2.4.2.9.1; 2.4.2.13; 2.6.11.6
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2018 m. balandžio 27 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Birutės Janavičiūtės, Algio Norkūno (kolegijos pirmininkas) ir Gedimino Sagačio (pranešėjas),
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal ieškovų R. N., A. N., N. N. ir S. N. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 28 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovų R. N., A. N., N. N., S. N. ieškinį atsakovams D. P., E. M., J. B. dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais, tretieji asmenys Kauno miesto 21-ojo notaro biuro notaras V. L., draudimo bendrovė „AIG Europe Limited (Finland Branch)“.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
Kasacinėje byloje sprendžiama dėl bendraturčio teisės perleisti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą žemės sklypo dalį ir bendraturčių naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo.
Ieškovas prašė pripažinti negaliojančia UAB „Vanesa“ ir D. P. sudarytos 2009 m. rugpjūčio 7 d. pirkimo–pardavimo sutarties dalį dėl 9,87 a žemės sklypo dalies (sklypo plane pažymėtos Nr. 24) ir 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalies (sklypo plane pažymėtos Nr. 15); UAB „Vanesa“ ir E. M. 2009 m. rugpjūčio 7 d. pirkimo–pardavimo sutarties dalį dėl 11,27 a žemės sklypo dalies (plane pažymėtos Nr. 16) ir 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalies (plane pažymėtos Nr. 15); E. M. ir J. B. sudarytą 2010 m. spalio 1 d. pirkimo–pardavimo sutartį dėl 11,27 a žemės sklypo dalies (plane pažymėtos Nr. 16) ir 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalies (plane pažymėtos Nr. 15) pirkimo–pardavimo.
Ieškovai nurodė, kad UAB „Vanesa“ (šiuo metu išregistruota) 2007 m. gruodžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė ieškovams R. N. ir A. N. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise 1170/73400 žemės sklypo dalių, esančių (duomenys neskelbtini) (plane pažymėta Nr. 24) bei 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalį (plane pažymėtą Nr. 15). UAB „Vanesa“ ir atsakovė D. P. 2009 m. rugpjūčio 7 d. sudarė pirkimo–pardavimo sutartį, kuria atsakovei pardavė 2324/73400 žemės sklypo dalis, esančias (duomenys neskelbtini); parduodamos nekilnojamojo turto dalys plane pažymėtos Nr. 25 (9,71 a), Nr. 24 (9,87 a), Nr. 15 (3,66 a). Ieškovės teigimu, UAB „Vanesa“ pardavė atsakovei D. P. 9,87 a žemės sklypo dalį (Nr. 24) ir 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalį (Nr. 15), kurios tuo metu jau priklausė ieškovams R. N. ir A. N., todėl tokia sutartis yra negaliojanti.
Ieškovai nurodė ir tai, kad UAB „Vanesa“ 2007 m. gruodžio 21 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė ieškovei N. N. (buvusi G.) ir S. N. bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise 1310/73400 žemės sklypo dalių, esančių (duomenys neskelbtini) (plane pažymėta Nr. 16) bei 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalį (Nr. 15). Vėliau UAB „Vanesa“ 2009 m. rugpjūčio 2 d. pirkimo–pardavimo sutartimi ieškovams priklausančią žemės sklypo dalį kartu su kitomis žemės sklypo dalimis (Nr. 16, Nr. 36, Nr. 35) ir 5,49 a bendro naudojimo žemės sklypo dalį (Nr. 15) pardavė atsakovei E. M. Taigi 2009 m. rugpjūčio 7 d. pirkimo–pardavimo sutarties dalis dėl 11,27 a žemės sklypo dalies Nr. 16 ir 1,83 a bendro naudojimo žemės sklypo dalies Nr. 15 yra negaliojanti. Vėliau atsakovė E. M. 2010 m. spalio 1 d. pirkimo–pardavimo sandoriu ieškovams priklausančios žemės sklypo dalis perleido atsakovui J. B. Ieškovai pažymėjo, kad sudarant ginčijamus sandorius prie kiekvienos pirkimo–pardavimo sutarties buvo pridėtas tas pats žemės sklypo planas, kuriame aiškiai nurodytos konkrečiai ieškovų ir atsakovų perkamos žemės sklypo dalys. Atsakovai, sudarydami ginčijamus sandorius, negalėjo nežinoti, kad sklypai dar kartą yra perleidžiami. Trečiasis asmuo Kauno miesto 21-ojo notaro biuro notaras, tvirtindamas visus ginčijamus sandorius, privalėjo būti rūpestingas, atidus, patikrinti tiek VĮ Registrų centro duomenis, tiek turimus planus, tiek jo biure sudarytus šių sklypų perleidimo sandorius.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
Kauno apylinkės teismas 2016 m. gruodžio 6 d. sprendimu ieškinį atmetė.
Teismas nustatė, kad 2007 m. liepos 17 d. A. S. iš jam priklausančio 7,34 ha žemės sklypo pardavė 721,37 a, šią sklypo dalį bendrosios dalinės nuosavybės teise įsigijo D. B., A. Ž., R. V., V. D., V. A., UAB „Vanesa“; minėta žemės sklypo dalių pirkimo–pardavimo sutartimi buvo nustatyta žemės sklypo naudojimosi tvarka.
UAB „Vanesa“ 2007 m. gruodžio 21 d. sutartimi ieškovams N. N. (buvusi pavardė G.) ir S. N. pardavė 1310/73400 dalis žemės sklypo, nurodydama, kad pirkėjai naudosis žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, ir atitinkama Nr. 15 dalimi; UAB „Vanesa“ 2007 m. gruodžio 21 d. sutartimi pardavė ieškovams R. N. ir A. N. 1170/73400 dalis žemės sklypo, sutartyje nurodydama, kad pirkėjai naudosis žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 24 ir atitinkama Nr. 15 dalimi; UAB „Vanesa“ 2009 m. rugpjūčio 7 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pardavė atsakovei D. P. 2324/73400 sklypo dalis, nurodydama, kad pirkėja naudosis žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 24, Nr. 25, atitinkama Nr. 15 dalimi, o atsakovei E. M. – 4238/73400 sklypo dalis, nurodydama, kad pirkėja naudosis žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, Nr. 35, Nr. 36, atitinkama Nr. 15 dalimi. 2010 m. spalio 1 d. pirkimo–pardavimo sutartimi atsakovė E. M. pardavė 1310/73400 sklypo dalių J. B., sutartyje nurodydama, kad pirkėjas naudosis žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, atitinkama Nr. 15 dalimi.
Atlikus viso 7,3400 ha žemės sklypo (duomenys neskelbtini) geodezinius matavimus, buvo nustatytas mažesnis šio sklypo plotas (7,2970 ha). Dėl to Kauno apskrities viršininko 2009 m. rugpjūčio 26 d. įsakymu buvo patikslintas žemės sklypo (duomenys neskelbtini) plotas (šis įsakymas pakeistas 2009 m. rugsėjo 17 d. įsakymu). Atsižvelgdami į tai, kad bendras žemės sklypo plotas sumažėjo, žemės sklypo bendraturčiai 2009 m. rugsėjo 23 d. sudarė susitarimą, į kokias žemės sklypo dalis bus registruojama kiekvieno savininko nuosavybės teisė. Susitarimą visų bendraturčių vardu pasirašė įgaliotas asmuo T. P.; 2009 m. rugsėjo 23 d. susitarimas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Susitarime nustatyta, kad ieškovams N. N. ir S. N. bendrosios jungtinės nuosavybės teise priklausys 1302/72970 dalys (vietoj buvusių 1310/73400), ieškovams R. N. ir A. N. – 1163/72970 dalys (vietoj buvusių 1170/73400); atsakovei D. P. – 2310/72970 dalys (vietoj buvusių 2324/73400), atsakovei E. M. – 4213/72970 dalių (vietoj buvusių 4238/73400).
Ieškovai viešame registre nuosavybės teises į ginčo sklypus įregistravo 2008 m. sausio 4 d., t. y. prieš atsakovėms D. P. ir E. M. įsigyjant ir viešame registre įregistruojant nuosavybės teises į žemės sklypo dalį. Vėlesni (2009 m. rugsėjo 23 d.) įrašai registre dėl visų minėtų savininkų padaryti kitu pagrindu – Apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 17 d. įsakymu, 2009 m. rugsėjo 23 d. susitarimu. Teismas pažymėjo, kad Nekilnojamojo turto registre nuo 2008 m. sausio 4 d. buvo įregistruota ieškovams N. N. ir S. N., o nuo 2008 m. sausio 28 d. – ieškovams R. N. ir A. N. nuosavybės teise priklausančių žemės sklypo dalių naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka.
UAB „Vanesa“ yra likviduota dėl bankroto (Kauno apygardos teismo 2013 m. birželio 17 d. sprendimas dėl įmonės pabaigos civilinėje byloje Nr. B2-752-324/20013).
Teismas nurodė, kad nors UAB „Vanesa“ pardavė žemės sklypo dalis, sutartyse nurodydama tas dalis, kuriomis ankstesnių sutarčių pagrindu buvo nustatyta, jog jomis naudosis ieškovai (plane pažymėtu sklypu Nr. 15, Nr. 16, Nr. 24), tačiau iš tiesų tiek su ieškovais sudarytomis sutartimis, tiek ir ginčijamais sandoriais buvo parduotos idealiosios žemės sklypo dalys, o ne realiosios. Aritmetiškai sudėjus visų sklypų savininkų idealiąsias dalis, nurodytas 2015 m. vasario 4 d. Nekilnojamojo registro centrinio duomenų banko išraše, bendra visų žemės sklypo dalių suma (70120) neviršija viso žemės sklypo 7,2970 ha ploto (netgi lieka laisvo ploto). Tokios aplinkybės nesudaro pagrindo konstatuoti, kad UAB „Vanesa“ pardavė tas pačias žemės sklypo dalis, kurios nuosavybės teise jau priklausė ieškovams.
Teismo vertinimu, sudarant ginčijamus sandorius, kuriais buvo perleistos nuosavybės teisės į sklypo idealiąsias dalis, pagal pridėtą žemės sklypo planą buvo nustatyta tik naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka ir pagal notaro patvirtintą naudojimosi žemės sklypu tvarką tiek ieškovams, tiek vėliau atsakovėms nustatyta naudotis tomis pačiomis žemės sklypo dalimis, tačiau tai nėra šios bylos nagrinėjimo dalykas.
Teismas pritarė ieškovams, kad prie žemės sklypo pirkimo–pardavimo sutarties turi būti pridėtas žemės sklypo planas, kuris yra neatsiejama žemės sklypo pirkimo pardavimo dalis. Tačiau ieškovų nurodoma aplinkybė, kad prie pirkimo–pardavimo sutarčių buvo pridėtas tas pats žemės sklypo planas, kuriame konkrečiai nurodyta, kokį plotą perka tiek ieškovai, tiek atsakovai, nesudaro pagrindo ginčijamus sandorius laikyti niekiniais ir negaliojančiais arba kad buvo parduotos būtent tos plane pažymėtos realiosios sklypo dalys. Teismas pažymėjo, kad 7,2970 ha žemės sklypas iki šiol nėra padalytas (atidalytas), nepakeista žemės sklypo paskirtis (žemės ūkio paskirties žemė), visose pirkimo–pardavimo sutartyse (tiek su ieškovais, tiek su atsakovais sudarytose sutartyse) nurodytos tik idealiosios nuosavybės teise įgyjamo žemės sklypo dalys. Šių aplinkybių pagrindu teismas atmetė ieškinio reikalavimus pripažinti sandorius negaliojančiais.
Teismas nagrinėjamoje byloje nesprendė klausimo dėl ginčijamais sandoriais nustatytos naudojimosi tvarkos panaikinimo, nes toks reikalavimas byloje nebuvo pareikštas.
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą pagal ieškovų apeliacinį skundą, 2017 m. birželio 28 d. nutartimi Kauno apylinkės teismo 2016 m. gruodžio 6 d. sprendimą paliko nepakeistą.
Kolegija nurodė, kad pagal byloje pateiktus duomenis 7,2137 a žemės sklypas tiek sandorių sudarymo metu, tiek bylos nagrinėjimo metu yra vientisas, iki šiol neatidalytas tarp bendraturčių teisės aktų nustatyta tvarka, nepakeista žemės sklypo paskirtis, sklype nėra kelių, statinių, kitų įrenginių. Visi ieškovai ir atsakovai pirkimo–pardavimo sandorių pagrindu įgijo skirtingas idealiąsias žemės sklypo dalis. Dėl to nėra pagrindo pripažinti, kad buvo parduoti tie patys žemės sklypai, o UAB „Vanesa“, parduodama sklypus, neturėjo nuosavybės teisių į juos.
Ieškovai nepagrįstai teigia, kad jiems buvo parduoti konkretūs žemės sklypai, plane pažymėti atitinkamu numeriu ir sudarantys atskirtus žemės sklypus. Be to, ieškovai nepagrįstai remiasi Kauno rajono žemėtvarkos skyriaus 2007 m. vasario 7 d. suderintu žemės sklypo planu, nes jis buvo rengtas detaliajam planui paruošti ir patvirtinti, žemės paskirčiai pakeisti; pažymėta, kad šis planas nebuvo teisės aktų nustatyta tvarka patvirtintas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre. Taigi atsakovų sudarytomis sutartimis nebuvo pažeistos ieškovų teisės į jiems priklausančią žemės sklypo dalį.
Kolegija pažymėjo, kad 2009 m. rugsėjo 23 d. visų žemės sklypo bendraturčių pasirašytame susitarime susitarta, kad bus registruotos nuosavybės teisės į mažesnius žemės sklypo plotus, nei nurodoma pirkimo–pardavimo sandoriuose, nes, atlikus kadastrinius matavimus, paaiškėjo, jog yra mažesnis pats sklypas. Tačiau šiuo susitarimu nebuvo nustatyta naudojimosi turimais žemės sklypais tvarka.
Nors ieškovų ir atsakovų žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartyse buvo įrašyta nuostata, kad žemės sklypų pirkėjai naudosis tam tikromis, atitinkamų sutarčių 6.3–6.6 punktuose išvardytų žemės sklypų dalimis, tačiau tokia nuostata nereiškia, kad buvo parduotos realiosios žemės sklypo dalys. Ieškovai ir atsakovai iš UAB „Vanesa“ įgijo skirtingo dydžio keturias žemės sklypo dalis; ieškovų ir atsakovų įgytos žemės sklypų dalys Nekilnojamojo turto registre žymimos tik kaip idealiosios dalys, jų turimi žemės sklypai nėra teisės aktų nustatyta tvarka atidalyti ir įregistruoti, todėl aplinkybė, kad ieškovų ir atsakovų sudarytose su pardavėja UAB „Vanesa“ žemės sklypų pirkimo–pardavimo sutartyse nurodoma kai kuriais atvejais sutampanti tais pačiais numeriais ir plotais naudojimosi įgytais žemės sklypais tvarka, nesudaro pagrindo panaikinti ginčijamus sandorius Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 1.80 straipsnio 1 dalies, 4.93 straipsnio 2 dalies 1 punkte nurodomais teisiniais pagrindais.
Prie ieškovų ir atsakovų sutarčių buvo pridėti parduodamų žemės sklypų planai, todėl kolegija konstatavo, kad perleidžiant nuosavybės teises į žemės sklypų dalis buvo laikomasi Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalies nuostatų.
Kolegija pažymėjo, kad ieškovai buvo pareiškę reikalavimą pripažinti negaliojančiomis ir panaikinti su atsakovais sudarytas pirkimo–pardavimo sutartis. Dėl to byla buvo išnagrinėta pagal ieškinyje suformuluotą ieškinio dalyką ir pagrindą, išsamiai įvertintos visos bylai reikalingos nustatyti aplinkybės, todėl nebuvo pagrindo spręsti dėl sandorių pripažinimo negaliojančiais dėl tos dalies, kuria nustatyta naudojimosi žemės sklypais tvarka.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimo į jį teisiniai argumentai
Kasaciniu skundu ieškovai prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 28 d. nutartį ir Kauno apylinkės teismo 2016 m. gruodžio 6 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą – ieškinį tenkinti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
Pagal Žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalį prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, kuris yra neatskiriama žemės sandorio dalis. Atitinkamai parduodant nekilnojamąjį daiktą, turi būti nurodyta jo vieta žemės sklype, priešingu atveju sandoris netvirtintinas (CK 6.396 straipsnis). Nustatant žemės sklypo naudojimosi tvarką, žemėtvarkos projekte turi būti aiškiai nurodyta bendraturčiui tenkanti dalis ir išdėstymas, ribos nurodytos taip, kaip jos atitinka faktinę situaciją. Ieškovų sudarytais sandoriais buvo aiškiai apibrėžtos jiems priklausančios dalys, jos plane pažymėtos konkrečiu numeriu. Atsakovų sudarytose sutartyse nėra nuostatų, kurios leistų identifikuoti perkamos žemės sklypo dalies vietą. Dėl to apeliacinės instancijos teismas nepagrįstai nurodė, kad ieškovai ir atsakovai pirko idealiąsias sklypo ribas.
Atsakovų sudaryti sandoriai pažeidė CK 1.75 straipsnio 4 dalį. Bylos duomenimis pagrįsta, kad ieškovai A. N. ir R. N. nuosavybės teises į žemės sklypo dalį Nr. 24 ir dalis sklype Nr. 15 įregistravo 2008 m. sausio 23 d., o atsakovė D. P. į šį sklypą – 2009 m. rugpjūčio 27 d.; ieškovai N. N. ir S. N. nuosavybės teises į žemės sklypo dalį Nr. 16 ir dalis sklype Nr. 15 įregistravo 2008 m. sausio 4 d., o atsakovė E. M. nuosavybės teises į tą pačią sklypo dalį įregistravo 2009 m. rugsėjo 23 d. Tokios aplinkybės sudaro pagrindą pripažinti ginčijamus sandorius negaliojančiais pagal CK 1.75 straipsnio 4 dalį. Apeliacinės instancijos teismas padarė išvadą, kad ieškovai nebuvo pirmi registruodami sklypus, nes registruoti buvo patys sandoriai, o ne žemės sklypo planai. Tokia apeliacinės instancijos teismo išvada neatitinka Žemės įstatymo 30 straipsnio ir CK 6.393 straipsnio 3 dalies nuostatos, nes žemės sklypo planas, pridedamas prie žemės sandorio, yra jo dalis ir jo atskirai registruoti nebereikia.
Atsakovų sudarytos sutartys pažeidžia CK 4.93 straipsnio 2 dalies 1 punkte nustatytą imperatyvą, kad niekas neturi teisės paimti prievarta iš savininko nuosavybės, išskyrus įstatyme nustatytus atvejus. Atsakovai šiuo atveju įsigijo nuosavybės teises į ginčijamas žemės sklypo dalis iš asmenų, kurie nebuvo šių žemės dalių savininkai. Ieškovai apie ginčijamų žemės sklypo dalių įsigijimą buvo išviešinę, todėl jie buvo teisėti šių dalių savininkai. Konstatavus CK 1.75 straipsnio 4 dalies ir 4.93 straipsnio 2 dalies 1 punkto pažeidimą, atsakovų sudaryti sandoriai turėjo būti pripažinti negaliojančiais CK 1.80 straipsnio pagrindu.
Teismai, atmesdami ieškinį, įteisino situaciją, kai žemės sklypas nuosavybės teise priklauso ir teisėtai šį sklypą įsigijusiam asmeniui, ir asmeniui, kuris šį sklypą įgijo neteisėtai. Tokios situacijos įteisinimas pažeidžia Lietuvos Respublikos Konstitucijos 23 straipsnyje nustatytą nuosavybės neliečiamumo principą, apriboja asmens teisę laisvai naudotis, disponuoti nuosavybe. Neišspręsdami susidariusios situacijos, teismai iš esmės pažeidė ir Žmogaus teisių ir pagrindinių laisvių apsaugos konvencijos nuostatas dėl asmens teisės į operatyvų, efektyvų teismą.
Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad notaro veikla lemia didesnius atidumo, atsargumo, rūpestingumo reikalavimus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00MDUvMjAxMw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-405/2013')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-405/2013">3K-3-405/2013</a>). Lietuvos Respublikos notariato įstatymo 46 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamųjų daiktų perleidimo kitiems asmenims sandorius notaras tvirtina tik nustatęs, kad daiktas nuosavybės teise priklauso teisių perleidėjui. Šiuo atveju tiek ieškovų, tiek atsakovų sudaromus sandorius tvirtino tas pats notaras, todėl jis negalėjo nežinoti, kad antrą kartą perleidžiamos tos pačios žemės sklypo dalys. Kadangi notaras netinkamai vykdė įstatyme jam nustatytą pareigą, tai buvo parduotas ieškovams priklausantis turtas ir buvo jiems padaryta žala.
Teismai netinkamai vadovavosi įrodymų vertinimą reglamentuojančiomis teisės normomis. Prie ieškovų R. N. ir A. N. 2007 m. gruodžio 21 d. sudarytos su UAB „Vanesa“ sutarties buvo pridėtas planas, kuriame pažymėtos perkamos žemės sklypo dalys. Šis planas buvo suderintas su Kauno rajono žemėtvarkos skyriumi. Atitinkamai ir ieškovų N. N. bei S. N. sudarytoje sutartyje buvo aiškiai apibrėžta sklypo dalis, aiški jos vieta bendrame sklype. Prie D. P. ir UAB „Vanesa“ sudarytos 2009 m. rugpjūčio 7 d. sutarties pridėtas tik bendras žemės sklypo planas, kuriame perkamo žemės sklypo dalys nepažymėtos. Analogiškai nurodyta ir su E. M. sudarytoje sutartyje. Tokios sutartys negalėjo būt tvirtinamos notaro. Bet iš atsakovių sudarytų sutarčių nuostatų aišku, kad atsakovėms buvo parduoti tie patys ieškovams priklausantys žemės sklypai. Taigi teismai netinkamai įvertino aplinkybes, kad ieškovai ir atsakovai nupirko žemės sklypo dalis tose pačiose vietose. Netinkamai įvertinę aplinkybes, teismai netinkamai aiškino sutarčių turinį, todėl padarė nepagrįstą išvadą, kad ieškovai pirko tik idealiąsias dalis.
Atsakovas J. B. atsiliepimu į kasacinį skundą prašo ieškovų kasacinį skundą atmesti. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
Ieškovai pirko žemės idealiąsias žemės sklypo dalis, nes naudojimosi tvarka šių sutarčių sudarymo metu dar nebuvo sudaryta. Ieškovai remiasi 2007 m. vasario 8 d. žemės sklypo planu, kuris nesuderintas su bendraturčiais, planas pasirašytas tik T. Paužos. Taigi tiek ieškovai, tiek E. M. pirko idealiąsias dalis. 2009 m. rugsėjo 23 d. Nekilnojamojo turto registre įregistruota naudojimosi žemės sklypu tvarka. Pasirašant 2010 m. spalio 1 d. E. M. ir J. B. sutartį, jau buvo įregistruota naudojimosi žemės sklypu tvarka, todėl atsakovas J. B. įgijo realiąsias žemės sklypo dalis.
Teismai nenustatė pagrindo tenkinti ieškovų ieškinį pagal suformuluotą jame dalyką ir pagrindą. Teismai pažymėjo, kad galėjo būti pažeista tik naudojimosi žemės sklypu tvarka, tačiau šioje byloje nepareikštas toks reikalavimas peržiūrėti naudojimosi tvarką, todėl teismai šio klausimo nenagrinėjo.
Jei teismai pripažintų, kad notaras negalėjo tvirtinti tokio sandorio, tai atsakovas pritartų ieškovų pozicijai. Tačiau pažymėta, kad šioje byloje notaras įtrauktas į bylą trečiuoju asmeniu, o ne atsakovu.
Tretieji asmenys, nepareiškiantys savarankiškų reikalavimų, Kauno miesto 21-ojo notaro biuro notaras V. L. ir draudimo bendrovė „AIG Europe Limited (Finland Branch)“ prašo Kauno apygardos teismo 2017 m. birželio 28 d. nutartį palikti nepakeistą. Atsiliepime nurodomi šie argumentai:
Ginčas byloje kilo dėl to, kad pagal esamą naudojimosi žemės sklypu tvarką ieškovams ir atsakovams buvo paskirtos naudotis žemės sklypo dalys, pažymėtos tais pačiais numeriais. Tačiau iš bylos duomenų nustatyta, kad UAB „Vanesa“ perleido tiek idealiųjų žemės sklypo dalių, kiek jų buvo įsigijusi iš A. S. Tai reiškia, kad byloje kilęs ginčas dėl naudojimosi tvarkos nustatymo, tačiau tokio reikalavimo byloje nepareikšta.
Nagrinėjamu atveju nebuvo pažeista Žemės įstatymo 30 straipsnio nuostata, nes prie visų sandorių tokie planai buvo pridėti. Aplinkybė, kad nesudaryta naudojimosi žemės sklypu tvarka, neapriboja savininko teisės parduoti idealiąsias žemės sklypo dalis. Be to, teismų pagrįstai nustatyta, kad ieškovai nusipirko idealiąsias žemės sklypo dalis, nors faktinė jų vieta ir buvo pažymėta.
Nagrinėjamu atveju teismai neprivalėjo vadovautis CK 1.75 straipsnio 4 dalies nuostata, nes nebuvo susidariusi situacija, iš kurios būtų galima spręsti, jog UAB „Vanesa“ pardavė ieškovams ir atsakovams tas pačias teises į tą patį daiktą ir tiek vieni, tiek kiti šias teises įregistravo. Šiuo atveju nenustatyta, kad sandoriai prieštarauja CK 4.37, 4.92 straipsnių normoms. Be to, UAB „Vanesa“, sudarydama su atsakovėmis sutartis, disponavo jai, o ne ieškovams priklausančia nuosavybės teise, todėl negalėjo būti pažeistos Konstitucijos nuostatos dėl nuosavybė neliečiamumo.
Civilinės bylos įrodinėjimo dalykas nesusijęs su atsakomybės notarui taikymu, todėl ieškovų argumentai šiuo klausimu neanalizuotini.
Ieškovai nepagrįstai kelia įrodymų vertinimo klausimą. Ieškovai iš esmės koncentruojasi į aplinkybę, kad pirkimo–pardavimo sutartyse nurodytas tas pats žemės sklypas, tačiau tokia klaida nepaneigia ieškovų idealiųjų nuosavybės teisės dalių.
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl bendraturčio teisės perleisti bendrosios dalinės nuosavybės teise turimą žemės sklypo dalį ir bendraturčių naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymo
Pagal CK 4.78 straipsnį kiekvienas bendraturtis turi teisę perleisti kitam asmeniui nuosavybėn, išnuomoti ar kitu būdu perduoti naudotis, įkeisti ar kitaip suvaržyti visą savo dalį ar dalies, turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise, dalį, išskyrus CK nustatytas išimtis. Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad kai nustatyta naudojimosi bendrąja nuosavybe tvarka, bendraturčio teisės, tarp jų ir teisė išnuomoti, perleisti savo turimos bendrosios dalinės nuosavybės teise dalį, yra neribotos ir jų įgyvendinimas niekaip nesuvaržytas, išskyrus šiame kodekse nustatytas išimtis (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. lapkričio 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NDkvMjAxMQ==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-449/2011')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-449/2011">3K-3-449/2011</a>; 2014 m. lapkričio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>). Tai reiškia, kad tais atvejais, kai yra nustatyta naudojimosi bendru daiktu tvarka, bendraturčiui, ketinančiam perleisti savo dalį, ją išnuomoti, nereikalingas kitų bendraturčių sutikimas (pardavimo atveju bendraturčiai turi pirmumo teisę įsigyti parduodamą dalį – CK 4.79 straipsnis) (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00OTgtMjQ4LzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-498-248/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-498-248/2016">3K-3-498-248/2016</a>, 33 punktas).
Kasacinio teismo praktikoje nurodyta ir tai, kad bendraturčio dalis, turima bendrosios nuosavybės teise (idealioji dalis), gali būti savarankiškas civilinės apyvartos objektas (gali būti parduodama, dovanojama ar kitaip perleidžiama), materialaus turto konkrečios dalys tokiais atvejais nenurodomos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gruodžio 2 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00OTgtMjQ4LzIwMTY=" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-498-248/2016')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-498-248/2016">3K-3-498-248/2016</a>, 32 punktas).
Bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgiant į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise. Pagal tokį nuosavybės teisės įgyvendinimo būdą atskirų nuosavybės teisės objektų nesuformuojama ir bendroji dalinė nuosavybės teisė nenutraukiama. Jeigu toks susitarimas yra notariškai patvirtintas ir įregistruotas viešame registre, tai jis privalomas ir tam asmeniui, kuris vėliau įgyja dalį nekilnojamojo daikto bendrosios nuosavybės teisėmis (CK 4.81 straipsnio 1, 2 dalys).
Dėl bendrąja daline nuosavybe esančio daikto naudojimosi tvarkos nustatymo reikšmės ir įtakos bendraturčių teisėms į bendrą daiktą kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad, nustatant nekilnojamojo daikto naudojimosi tvarką, patvirtinama, kuriomis konkrečiomis daikto dalimis naudosis bendraturčiai. Nors nustačius tokią naudojimosi tvarką bendrosios dalinės nuosavybės santykiai nenutrūksta, tačiau bendraturtis savo nuožiūra gali naudotis ta konkrečia dalimi, kuri jam priskiriama (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. lapkričio 28 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MTEvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-511/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-511/2014">3K-3-511/2014</a>).
CK 4.80 straipsnio 1 dalyje nustatyta bendraturčio teisė reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės atveju pasikeičia bendro daikto teisinis statusas – suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama savarankiškai, bendroji dalinė nuosavybė pasibaigia (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. lapkričio 11 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-7-466/2008; 2006 m. spalio 13 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy01MzYvMjAwNg==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-536/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-536/2006">3K-3-536/2006</a>).
Nagrinėjamoje byloje apeliacinės instancijos teismas, įvertinęs Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašą, žemės sklypo kadastrinių matavimų bylos duomenis, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2015 m. rugsėjo 17 d. raštą bei prie šio rašto pridėtą žemės sklypo planą, ieškovų reikalavimus atmetė remdamasis tokiais argumentais: 1) tiek A. S. turėtas žemės sklypas, tiek UAB „Vanesa“ įgytas žemės sklypas buvo vientisas, jis nebuvo ir iki šiol nėra atidalytas tarp bendraturčių teisės aktų nustatyta tvarka; 2) žemės sklypo planas nebuvo teisės aktų nustatyta tvarka patvirtintas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, kas leidžia daryti išvadą, jog ieškovų nurodomas planas ir parengtas teritorijos detaliojo planavimo projektas nesukėlė bylos šalims jokių teisinių pasekmių; 3) 2015 metų vasario 4 d. duomenimis, Nekilnojamojo turto registre neįregistruota ieškovų nuosavybės teisė į konkrečias, ieškovų nurodomas žemės sklypų dalis, Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota tik ieškovų nuosavybės teise įgytos žemės sklypo idealiosios dalys, nuosavybės teisės įgijimo pagrindas ir data, taip pat žymima, nuo kada ieškovai įgijo nuosavybės teisę į pirktą turtą; 4) Nekilnojamojo turto registre nėra įrašų, kad ieškovai ir atsakovai naudojasi konkrečiomis, teisės aktų nustatyta tvarka atidalytomis ir numeriais pažymėtomis žemės sklypų dalimis; 5) atsakovų D. P., E. M. ir J. B. nuosavybės teisėmis yra įregistruoti kiti žemės sklypai negu ieškovų, nes skiriasi turimų žemės sklypų plotai, jų įgijimo pagrindas ir nuosavybės teisių įregistravimo data. Apeliacinės instancijos teismas nesprendė ir dėl ginčo sandorių dalies, kuria nustatyta naudojimosi žemės sklypo dalimi tvarka, pripažinimo negaliojančia.
Teisėjų kolegijos vertinimu, apeliacinės instancijos teismas netinkamai aiškino žemės sklypo atidalijimo sampratą ir teisines pasekmes (nepagrįstai sutapatino žemės sklypo atidalijimą tarp bendraturčių su naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymu), netinkamai aiškino reikalavimus, keliamus žemės sklypo planui, kuriuo remiantis bendraturčių susitarimu gali būti nustatyta ir įregistruota naudojimosi žemės sklypu tvarka. Todėl teismas padarė nepagrįstas išvadas dėl bendraturčių susitarimų dėl naudojimosi žemės sklypu tvarkos nebuvimo. Be to, apeliacinės instancijos teismas netinkamai vertino byloje esančius įrodymus (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašą), dėl to padarė nepagrįstą išvadą dėl bendraturčių susitarimų, kuriais nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka, neįregistravimo Nekilnojamojo turto registre.
Bylos duomenimis, 2007 m. liepos 17 d. sutartimi A. S. pardavė jam nuosavybės teise priklausančią 721,37 a dalį iš 7,3400 ha žemės sklypo, esančio (duomenys neskelbtini), unikalus Nr. (duomenys neskelbtini), bendrosios dalinės nuosavybės teise D. B., A. Ž., R. V., V. D., V. A. ir UAB „Vanesa“. Sutarties 1.1 punkte nurodyta, kokias konkrečiai žemės sklypo dalis nusipirko kiekvienas bendraturtis (nurodytas plotas arais ir jo žymėjimo žemės sklypo plane numeris). Nurodytos sutarties pagrindu UAB „Vanesa“ įsigijo žemės sklypo dalis, plane pažymėtas numeriais 56-59, 1-4, 16-25, 34-36, 50-54, 40-49, 30-31 (iš viso 408,9 a), ir 69,68 a iš žemės sklypo dalies, plane pažymėtos Nr. 15. Sutarties 6.6 punkte nurodyta, kokiomis žemės sklypo dalimis šalys susitarė naudotis. Pagal jį UAB „Vanesa“ naudosis žemės sklypo dalimis, plane pažymėtomis numeriais 56-59, 1-4, 16-25, 34-36, 50-54, 40-49, 30-31. 106,35 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 15, šalys susitarė naudotis bendrai (Nekilnojamojo turto kadastro ir registro dokumentų medžiagos p. 15–23).
Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo duomenys patvirtina, kad 2007 m. liepos 17 d. sutarties pagrindu buvo įregistruotos visų šia sutartimi žemės sklypo bendraturčiais tapusių asmenų (tarp jų – UAB „Vanesa“) nuosavybės teisės į atitinkamas žemės sklypo dalis bei įregistruota minėta sutartimi nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.129 punktas, kuris galiojo nuo 2007 m. liepos 17 d. iki 2009 m. rugsėjo 23 d., t. y. nagrinėjamoje byloje ginčijamų sandorių sudarymo metu). Taigi, 2007 m. liepos 17 d. sutarties pagrindu buvo įregistruota ne tik UAB „Vanesa“ nuosavybės teisė į 47858/73400 idealiąsias žemės sklypo dalis, bet ir naudojimosi žemės sklypu tvarka. Visi Nekilnojamojo turto registre esantys duomenys nuo jų įrašymo laikomi teisingais ir išsamiais, kol jie nenuginčyti įstatymų nustatyta tvarka (Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 4 straipsnis). Dėl to spręstina, kad pagal 2007 m. liepos 14 d. sutartį pardavėjas A. S. ir pirkėjai (tarp jų ir UAB „Vanesa“) susitarė ne tik dėl nuosavybės perleidimo į idealiąsias sklypo dalis (apibrėžiant perleidžiamas sklypo dalis arais), bet ir dėl bendrąja daline šalių nuosavybe tampančio žemės sklypo naudojimosi tvarkos. Pagal šalių sutartimi nustatytą ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką kiekvienas bendraturtis savo nuožiūra galėjo naudotis ta konkrečia dalimi, kuri jam paskirta. Nei UAB „Vanesa“, nei kitų bendraturčių teisės parduoti jiems priklausančias bendrosios dalinės nuosavybės teise žemės sklypo dalis nebuvo ribojamos ar kaip nors kitaip varžomos (sutarties 6.4 punktas).
2007 m. gruodžio 21 d. sutartimi UAB „Vanesa“ pardavė ieškovei N. G. kartu su sutuoktiniu S. N. 1310/73400 dalis iš 7,34000 ha žemės sklypo (sutarties 1.1 punktas); šalys taip pat susitarė, kad pirkėja naudosis 11,27 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, ir 1,83 a žemės sklypo dalyje, plane pažymėtoje Nr. 15, kuria visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai (sutarties 6.6 punktas). Prie sutarties pridėtas tinkamai patvirtintas žemės sklypo planas, taip pat žemės sklypo planas, kuriame nurodyta konkreti sunumeruotų žemės sklypo dalių vieta, plotas, kraštinių ilgiai ir pan. Ieškovų nuosavybės teisė į įsigytą žemės sklypo dalį ir sutartimi nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre nuo 2008 m. sausio 4 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 4.64, 7.119 punktai).
2007 m. gruodžio 21 d. sutartimi UAB „Vanesa“ pardavė R. N. ir A. N. 1170/73400 dalių iš 7,3400 žemės sklypo (sutarties 1.1 punktas); šalys taip pat susitarė, kad pirkėjai naudosis 9,87 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 24, ir 1,83 a žemės sklypo dalyje, plane pažymėtoje Nr. 15, kuriuo visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai (sutarties 6.6 punktas). Prie sutarties pridėtas tinkamai patvirtintas žemės sklypo planas, taip pat žemės sklypo planas, kuriame nurodyta konkreti sunumeruotų žemės sklypo dalių vieta, plotas, kraštinių ilgiai ir pan. Ieškovų nuosavybės teisė į įsigytą žemės sklypo dalį ir sutartimi nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre nuo 2008 m. sausio 23 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 4.62, 7.116 punktai).
Ieškovų su UAB „Vanesa“ sudarytų sutarčių sąlygos patvirtina, kad šalys šiais sandoriais susitarė dėl nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį perleidimo, taip pat dėl naudojimosi konkrečiomis žemės sklypo dalimis nustatymo. Pažymėtina, kad UAB „Vanesa“ sudarytose sutartyse su ieškovais buvo parduodamos tokio paties ploto ir tokiais pačiais identifikaciniais numeriais plane pažymėtos žemės sklypo dalys, kokias UAB „Vanesa“ įsigijo iš A. S. Taigi, sutarčių dalykas buvo tiek nuosavybės teisės į atitinkamą žemės sklypo dalį perleidimas, tiek susitarimas dėl teisės naudotis atitinkamomis žemės sklypo dalimis. Tai sudaro pagrindą pripažinti, kad ieškovai iš UAB „Vanesa“ įgijo ne idealiąsias, o realiąsias žemės sklypo dalis. Skirtingai nei idealioji dalis, realioji dalis parodo, kokia konkrečia nekilnojamojo daikto dalimi bendraturtis naudojasi, tačiau, nustačius naudojimosi tvarką, bendroji nuosavybė nepasibaigia, nes tokiu atveju nauji savarankiški daiktai nesuformuojami. Dėl to apeliacinės instancijos teismo išvada, kad bendraturčių žemės sklypai nebuvo atidalyti, yra iš esmės yra teisinga, nes žemės sklypas nebuvo padalytas į atskirus (savarankiškus) nekilnojamojo turto objektus (nesuformuoti nauji sklypai vietoj vieno buvusio), tačiau tai, kad žemės sklypas nėra atidalytas, nepaneigia galimybės žemės sklypo dalies pirkimo–pardavimo sutartimi nustatyti bendraturčių naudojimosi žemės sklypu tvarkos. Tuo atveju, jei bendrosios dalinės nuosavybės dalys būtų atidalytos, bendroji dalinė nuosavybė būtų pasibaigusi, o įsigyjant atidalytą žemės sklypo dalį, kaip savarankišką daiktą, nebūtų prasmės nustatyti naudojimosi tvarkos.
Pažymėtina, kad ir atsakovių D. P. bei E. M. sutartyse su UAB „Vanesa“, ir atsakovės E. M. sutartyje su atsakovu J. B. nurodytos iš esmės analogiškos sąlygos dėl perleidžiamų nuosavybės teisės dalių ir naudojimosi žemės sklypu tvarkos.
2009 m. rugpjūčio 7 d. sutartimi UAB „Vanesa“ pardavė atsakovei D. P. 2324/73400 dalis iš 7,34000 ha žemės sklypo (sutarties 1.1 punktas); šalys taip pat susitarė, kad pirkėja naudosis 9,87 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 24, ir 9,71 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 25, bei 3,66 a žemės sklypo dalyje, plane pažymėtoje Nr. 15, kuria visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai (sutarties 6.6 punktas). Atsakovės D. P. nuosavybės teisė į įsigytą žemės sklypo dalį ir sutartimi nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre nuo 2008 m. rugpjūčio 13 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 4.52, 7.97 punktai).
2009 m. rugpjūčio 7 d. sutartimi UAB „Vanesa“ pardavė atsakovei E. M. 4238/73400 dalis iš 7,3400 žemės sklypo (sutarties 1.1 punktas); šalys taip pat susitarė, kad pirkėja naudosis 11,27 a žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, 13,75 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 36, 11,87 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 35, ir 5,49 a žemės sklypo dalyje, plane pažymėtoje Nr. 15, kuria visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai. Atsakovės E. M. nuosavybės teisė į įsigytą žemės sklypo dalį ir sutartimi nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka buvo įregistruotos Nekilnojamojo turto registre nuo 2008 m. rugpjūčio 13 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 4.53, 7.99 punktai).
2010 m. spalio 1 d. sutartimi E. M. pardavė J. B. 1310/79270 dalių iš 7,2970 ha žemės sklypo; šalys taip pat susitarė, kad pirkėjas naudosis 11,27 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, ir 1,83 a dalimi žemės sklypo dalies, plane pažymėtos Nr. 15, kuria visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai. Ši sutartis buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre 2010 m. spalio 1 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.70 punktas).
Šios nutarties 34 ir 35 punktuose nurodyta, kad prie ieškovų sudarytų sutarčių su UAB „Vanesa“ buvo pridėtas žemės sklypo planas, kuriame nurodyta konkreti sunumeruotų žemės sklypo dalių, į kurias referuojama sutarčių dalyse, nustatančiose naudojimosi žemės sklypu tvarką, vieta. Nekilnojamojo turto kadastro duomenų medžiagoje prie atsakovių E. M. ir D. P. sudarytų su UAB „Vanesa“ sutarčių, taip pat atsakovų E. M. ir J. B. sudarytos sutarties toks planas nepridėtas, tačiau šių asmenų sudarytose sutartyse (sutarčių su D. P. ir E. M. 6.6 punktas, E. M. sutarties su J. B. 6.4 punktas) nurodyta, kad pirkėjas gavo iš pardavėjo žemės sklypo planą. Atsakovų sudarytose sutartyse nurodyta ir tai, kad pirkėjai susipažino su turto technine būkle, neturi jokių pretenzijų (sutarties 4.1 punktai). Pažymėtina ir tai, kad apeliacinės instancijos teismas nutarties 27 punkte, įvertinęs sutarčių su D. P., E. M. ir J. B. originalus su priedais, padarė išvadą, kad iš šių sutarčių teksto ir sutarčių priedų galima identifikuoti perleidžiamo žemės sklypo dalies vietą bei sklypo dydį, taigi iš esmės pripažino, kad šalių sudaromomis sutartimis buvo susitarta tiek dėl konkrečių žemės sklypo dalių, tiek dėl naudojimosi jomis tvarkos.
Apeliacinės instancijos teismo argumentas, kad ieškovų nurodomas planas yra parengtas teritorijos detaliojo planavimo projektas, kuris nebuvo teisės aktų nustatyta tvarka patvirtintas ir įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, todėl jokių teisinių pasekmių bylos šalims nesukėlė, teisėjų kolegijos vertinimu, yra nepagrįstas. Remiantis ieškovų sandorių su UAB „Vanesa“ metu galiojančios redakcijos Žemės įstatymo 30 straipsnio 1 dalimi, prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki trejų metų – žemės sklypo planas arba schema. Žemės sklypo planas ar schema yra neatskiriama žemės sandorio dalis. Pagal Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo 2 straipsnio 13 dalį žemės sklypo planas – tai pagal matavimus vietovėje Kadastro nuostatų nustatyta tvarka parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos ir kadastro duomenys. Nekilnojamojo turto objekto – žemės sklypo – planas yra žemės sandorio sudėtinė dalis, o registruojamas gali būti tik žemės sandoris su planu, kuriame nurodytos žemės sklypo ribos, pavyzdžiui, naudoti kiekvienam bendraturčiui skiriamos sklypo dalies ribos (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2003 m. spalio 15 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-956/2003).
Nekilnojamojo turto kadastro ir registro medžiagos duomenimis, prie ieškovų sutarčių su UAB „Vanesa“, kurių pagrindu Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota ieškovų nuosavybės teisė į žemės sklypo dalį ir naudojimosi žemės sklypu tvarka, yra pridėti: 1) tinkamai patvirtintas žemės sklypo planas; 2) parengtas teritorijos detaliojo planavimo dokumentas – žemės sklypo planas, kuriame nurodyta konkreti sunumeruotų žemės sklypo dalių vieta. Šis planas parengtas pagal Nekilnojamojo turto kadastro ir registro byloje esantį žemės sklypo planą, jame nurodyti sklypo dalies kadastriniai duomenys, gretimybės, sklypo dalis sužymėta konkrečiomis dalimis, iš kurių galima aiškiai atriboti kiekvienos dalies ribas, vietą, prie kiekvienos sklypo dalies kraštinės nurodytas atstumas metrais. Taigi, minėtame plane nurodyta konkreti sunumeruotų žemės sklypo dalių vieta, aiškūs kiekvienos sklypo dalies matmenys. Šis planas suderintas su Kauno apskrities viršininko administracijos Žemės tvarkymo departamento Kauno rajono žemėtvarkos skyriumi. Todėl vien ta aplinkybė, kad žemės sklypo detalusis planas, kurio pagrindas buvo aptariamas planas, nebuvo patvirtintas, teisėjų kolegijos vertinimu, nesudaro pagrindo konstatuoti, kad jo pagrindu UAB „Vanesa“ sutartyse su ieškovais ir atsakovais, taip pat atsakovų E. M. ir J. B. sutartyje nustatyta bendraturčių naudojimosi sklypu tvarka yra niekinė ir jokių teisinių pasekmių bylos šalims nesukėlė.
Šios nutarties 32–33 punktuose nurodyta, kad A. S. ir bendraturčių D. B., A. Ž., R. V., V. D., V. A. ir UAB „Vanesa“ sudarytos 2007 m. liepos 17 d. sutarties pagrindu buvo nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka, ši įregistruota Nekilnojamojo turto registre nuo 2007 m. liepos 17 d. Tiek ieškovams, tiek atsakovėms D. P. ir E. M. įgijus nuosavybės teises į atitinkamas žemės sklypo dalis bei sutartyse nustačius naudojimosi žemės sklypu tvarką, atitinkami juridiniai faktai apie nustatytą naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarką buvo įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo duomenimis, UAB „Vanesa“ ir R. N. ir A. N. sutartyje nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka įregistruota nuo 2008 m. sausio 23 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.116 punktas); UAB „Vanesa“ ir N. G. bei S. N. sutartyje nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka įregistruota nuo 2008 m. sausio 4 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.119 punktas); UAB „Vanesa“ su E. M. sutartyje nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka įregistruota nuo 2008 m. rugpjūčio 13 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.99 punktas); UAB „Vanesa“ su D. P. sudarytoje sutartyje nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka įregistruota nuo 2008 m. rugpjūčio 13 d. (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.97 punktas).
Teisėjų kolegija atkreipia dėmesį, kad 2009 m. rugsėjo 23 d. visų žemės sklypo bendraturčių susitarimu bendraturčiams buvo registruotos nuosavybės teisės į mažesnius žemės sklypus, nes atlikus detaliuosius matavimus paaiškėjo, kad žemės sklypas yra ne 7,34 ha, o 7,2970 ha ploto. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad nurodytas žemės sklypo bendraturčių susitarimas nenustatė jokios naudojimosi turimais žemės sklypais tvarkos. Tai reiškia, kad naudojimosi žemės sklypu tvarka, nustatyta 2007 m. liepos 17 d. sutartimi, ir naudojimosi žemės sklypu tvarka, nustatyta vėlesnėmis UAB „Vanesa“ sutartimis su ieškovais bei atsakovėmis, 2009 m. rugsėjo 23 d. bendraturčių susitarimu nebuvo panaikinta ar pakeista – šiuo susitarimu pakeisti (patikslinti) tik bendraturčių sklypo dalių plotai, atsižvelgiant į Apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 17 d. įsakymą. Dėl to ir po 2009 m. rugsėjo 23 d. Nekilnojamojo turto registre išliko įrašai apie nustatytą tarp bendraturčių naudojimosi žemės sklypu tvarką, tik atitinkamai buvo pakeisti sklypo dalių plotai (Nekilnojamojo turto registro 2015 m. vasario 4 d. išrašo 7.40, 7.41, 7.44, 7.82 punktai).
Atsižvelgdama į išdėstytas aplinkybes, teisėjų kolegija konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismo išvados, jog žemės sklypo planas nebuvo įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir šalims kokių nors teisinių padarinių nesukėlė, kad Nekilnojamojo turto registre neįregistruota ieškovų nuosavybės teisių į konkrečias, ieškovų numeriais nurodomas žemės sklypo dalis, nuosavybės teise įregistruotos tik idealiosios dalys, padarytos netinkamai įvertinus byloje esančius įrodymus.
Byloje esantys duomenys sudaro pagrindą konstatuoti, kad 2009 m. rugpjūčio 7 d. UAB „Vanesa“ sudarytomis sutartimis su atsakovėmis D. P. ir E. M. pastarosioms buvo suteikta teisė naudotis tomis pačiomis žemės sklypo dalimis, kaip ir ieškovams ankstesnėmis 2007 m. gruodžio 21 d. sutartimis: 2009 m. rugpjūčio 7 d. sutartimi atsakovei D. P. paskirta 9,87 a sklypo dalis, plane pažymėta Nr. 24, kaip ir ieškovams R. N. ir A. N. 2007 m. gruodžio 21 d. sutartimi; 2009 m. rugpjūčio 1 d. sutartimi atsakovei E. M. paskirta naudotis 11,27 a žemės sklypo dalis, plane pažymėta Nr. 16, kaip ir ieškovams N. G. ir S. N. 2007 m. gruodžio 21 d. sutartimi.
Atitinkamai, 2010 m. spalio 1 d. sutartimi E. M. parduodant 1310/79270 dalį iš 7,2970 ha žemės sklypo J. B., pastarajam buvo paskirtas naudotis 11,27 a sklypo dalis, plane pažymėta Nr. 16.
Priešingai nei konstatavo apeliacinės instancijos teismas, tai, kad skiriasi ieškovų ir atsakovių D. P. ir E. M. įsigytos idealiosios dalys bendrame žemės sklype (plotas), savaime nesudaro pagrindo pripažinti, kad atsakovės iš UAB „Vanesa“ įsigijo kitas žemės sklypo dalis: sutartyse nurodytas žemės sklypų plotas nesutampa, nes atsakovė E. M. 2009 m. rugpjūčio 7 d. įsigijo tris žemės sklypo dalis, plane pažymėtas Nr. 16, 36 ir 35 (neskaitant įsigytos sklypo dalies, plane pažymėtos Nr. 15, kuria visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai), o atsakovė D. P. – dvi žemės sklypo dalis, plane pažymėtas Nr. 24 ir 25 (neskaitant įsigytos sklypo dalies, plane pažymėtos Nr. 15, kuria visi žemės sklypo bendraturčiai naudosis bendrai). Nagrinėjamu aspektu esminė aplinkybė yra tai, kad sutartyse nustatyta atsakovių teisė naudotis konkrečiomis plane pažymėtomis žemės sklypo dalimis, kuriomis teisė naudotis jau buvo nustatyta ieškovams. Atitinkamai atsakovų E. M. ir J. B. sutartimi pastarajam buvo suteikta teisė naudotis ta žemės sklypo dalimi, kuria naudotis teisę turėjo ieškovai N. G. ir S. N. Kaip nurodyta šios nutarties 36 punkte, ieškovų nuosavybės teisės ir naudojimosi konkrečia žemės sklypo dalimi tvarka buvo įregistruota anksčiau nei atsakovių E. M. ir J. P., t. y. iki atsakovėms sudarant sutartis su UAB „Vanesa“. Kadangi ieškovų sudarytos sutartys su UAB „Vanesa“ ir naudojimosi žemės sklypo dalimi tvarka buvo įregistruota Nekilnojamojo turto registre, tai tiek atsakovėms, vėliau nei ieškovai sudariusioms sutartis su UAB „Vanesa“, tiek ir šias sutartis tvirtinusiam notarui (tas pat notaras tvirtino visus su šiuo žemės sklypu susijusius sandorius) turėjo būti žinoma, kad teisė naudotis žemės sklypų dalimis, plane pažymėtomis Nr. 16 ir Nr. 24, jau nustatyta ieškovams.
CK 1.75 straipsnio 4 dalyje nustatyta, kad jeigu tas pačias teises į daiktą ar daiktines teises įregistravo keli asmenys, tai laikoma, kad teises įgijo pirmasis sandorį įregistravęs asmuo. Ieškovai 2007 m. gruodžio 21 d. sandoriais ne tik įsigijo nuosavybės teisę į žemės sklypo dalis, bet ir įgijo teisę naudotis konkrečiomis žemės sklypo dalimis, plane pažymėtomis Nr. 16 ir Nr. 24, atitinkamai UAB „Vanesa“ ne tik perleido nuosavybės teisę į atitinkamo ploto žemės sklypo dalis, bet ir atsisakė savo teisės naudotis konkrečiomis žemės sklypo dalimis ir (ar) suteikti tokią teisę kitiems asmenims. Ieškovų teisė naudotis žemės sklypo dalimis, plane pažymėtomis Nr. 16 ir Nr. 24, Nekilnojamojo turto registre įregistruota anksčiau nei atsakovių J. P. ir E. M. Dėl to pripažintina, kad UAB „Vanesa“ negalėjo perleisti tų pačių teisių naudotis tam tikra žemės sklypo dalimi atsakovėms D. P. ir E. M., o ši – atsakovui J. B. Atsižvelgiant į tai, UAB „Vanesa“ sutarties su D. Paužiene 6.5 punkto nuostata dėl teisės naudotis 9,87 a sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 24, ir UAB „Vanesa“ sutarties su E. M. 6.5 punkto nuostata dėl teisės naudotis 11,27 a žemės sklypo dalimi, plane pažymėta Nr. 16, yra neteisėtos. CK 1.74 straipsnio 4 dalies pagrindu laikytina, kad teisę naudotis sklypo dalimis, plane pažymėtomis Nr. 16 ir 24, pirmi yra įgiję ieškovai.
Apibendrindama nutarties 43 punkte nurodytus argumentus, teisėjų kolegija daro išvadą, kad byloje esantys duomenys sudarė pagrindą apeliacinės instancijos teismui spręsti dėl sandorių dalies, kuria nustatytos naudojimosi žemės sklypo dalimis tvarka, pripažinimo negaliojančiais CK 1.80 straipsnio 1 dalies ir 1.75 straipsnio 4 dalies pagrindu, nes Nekilnojamojo turto registre įregistruotos sutarčių su ieškovais nuostatos ir naudojimosi nekilnojamuoju daiktu tvarka sukėlė teisinius padarinius tiek ieškovams, tiek kitiems bendraturčiams. Su atsakovėmis sudaryti UAB „Vanesa“ sandoriai negali pažeisti sutartyse su ieškovais nustatytos naudojimosi tvarkos.
Konstatavus, kad UAB „Vanesa“ su atsakovais sudarytais ginčo sandoriais buvo pažeista UAB „Vanesa“ sutartimis su ieškovais nustatyta naudojimosi bendru daiktu tvarka (t. y. pažeistos ieškovų teisės naudotis konkrečiomis sklypo dalimis), tačiau atsižvelgiant į tai, kad UAB „Vanesa“ nuosavybės teise priklausė žymiai didesnė, nei buvo parduota ieškovams ir atsakovams kartu sudėjus, žemės sklypo dalis, būtina ištirti ir įvertinti, ar UAB „Vanesa“, vėliau parduodama sklypo dalis atsakovėms D. P. ir E. M., o pastaroji – J. B., tokiais sandoriais nepažeidė ir ieškovų nuosavybės teisės į konkretaus dydžio (ploto) žemės sklypo dalį, t. y. ar UAB „Vanesa“ ir E. M. turėjo ir galėjo perleisti nuosavybės teisę į atitinkamo dydžio (ploto) žemės sklypo dalis.
Pirmosios instancijos teismas, aritmetiškai sudėjęs visų sklypo bendraturčių idealiąsias dalis, nurodytas 2015 m. vasario 4 d. Nekilnojamojo turto registro išraše, sprendė, kad visų žemės sklypo dalių suma neviršija viso žemės sklypo ploto. Todėl teismas padarė išvadą, kad nėra teisinio pagrindo konstatuoti, kad UAB „Vanesa“ pardavė tas pačias žemės sklypo dalis, kurios nuosavybės teise jau priklausė ieškovams, ir kad galimai buvo pažeista tik naudojimosi žemės sklypu nustatyta tvarka. Apeliacinės instancijos teismas, pripažinęs, kad tiek ieškovų sandoriais, tiek ginčijamais atsakovų sandoriais buvo perleidžiamos tik idealiosios žemės sklypo dalys, netyrė ir nevertino, ar UAB „Vanesa“ nepardavė daugiau žemės sklypo dalių (arais), nei jai priklausė.
Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju pirmosios instancijos teismo nurodyta idealiųjų žemės sklypo dalių suma neleidžia tinkamai įvertinti, ar tikrai UAB „Vanesa“ pardavė tiek žemės sklypo dalių (arais), kiek jų buvo įsigijusi iš A. S. ir galėjo parduoti kitiems asmenims. Bylos duomenimis, nustatyta, kad UAB „Vanesa“ 2007 m. liepos 17 d. sutarties pagrindu įsigijo iš A. S. bendrosios dalinės nuosavybės teise 47858/73400 dalis žemės sklypo; ši bendrosios nuosavybės dalis sudaryta iš bendrovei priklausiusių žemės sklypo dalių, plane pažymėtų Nr. 56-59, Nr. 1-4, Nr. 16-25, Nr. 34-36; Nr. 50-54, Nr. 40-49, Nr. 30-31, kurių bendras plotas 408,9 a, ir 69,68 a žemės sklypo dalies, pažymėtos plane Nr. 15. Žemės sklypo kadastro ir registro bylos medžiagos duomenimis, UAB „Vanesa“, įsigijusi iš A. S. žemės sklypo dalis, plane pažymėtas Nr. 52 ir Nr. 48, šių dalių niekam nepardavė. Dėl to būtina patikrinti visas UAB „Vanesa“ sudarytas žemės sklypo dalių perleidimo sutartis ir nustatyti, kokias konkrečiai žemės sklypo dalis UAB „Vanesa“ pardavė iš viso ir koks realiai bendras žemės sklypo plotas šiais sandoriais buvo parduotas. Būtina įvertinti UAB „Vanesa“ neparduotų žemės sklypų plotą ir tai, kad nuosavybės teisės į 9,87 a ir 11,27 a ploto žemės sklypo dalis, plane pažymėtas Nr. 16 ir Nr. 24, buvo parduotos antrą kartą. Tiriant šias aplinkybes būtina įvertinti, kad 2009 m. rugsėjo 23 d. bendraturčių susitarimu buvo pakeisti (patikslinti) bendraturčių sklypo dalių plotai, atsižvelgiant į Apskrities viršininko 2009 m. rugsėjo 17 d. įsakymą. Tik ištyrus ir iš naujo įvertinus visus šiuos duomenis galima spręsti dėl ginčijamų sandorių pripažinimo negaliojančiais visa apimtimi ar tik ta apimtimi, kuria ginčijamais sandoriais nustatyta naudojimosi žemės sklypu tvarka pažeidžia ieškovų teisę naudotis konkrečia žemės sklypo dalimi (t. y. paliekant atsakovams nuosavybės teisę į tam tikrą idealiąją sklypo dalį).
Teisėjų kolegija, remdamasi išdėstytais argumentais, konstatuoja, kad apeliacinės instancijos teismas netinkamai taikė įrodymų tyrimą ir vertinimą reglamentuojančias proceso teisės normas, todėl padarė bylos duomenimis nepagrįstą išvadą dėl bendraturčių įsigytų turto dalių bendrame daikte. Netinkamai vertintos sutarčių sąlygos ir Nekilnojamojo turto registro duomenys nulėmė neteisingą šio teismo išvadą dėl naudojimosi bendru daiktu tvarkos nustatymo ir jos įregistravimo teisinių padarinių, sandorių negaliojimą reglamentuojančių teisės normų taikymą. Šie pažeidimai sudaro pagrindą panaikinti apeliacinės instancijos teismo procesinį sprendimą ir tam, kad būtų nustatyta, ištirta ir įvertinta, ar ginčijamais sandoriais kartu nebuvo pažeista ieškovų nuosavybės teisė, bylą grąžintina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo (Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktas).
Dėl bylinėjimosi išlaidų
Kasacinis teismas patyrė 28,13 Eur išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. balandžio 27 d. pažyma apie išlaidas, susijusias su procesinių dokumentų įteikimu). Kadangi byla perduotina apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo, tai dėl nurodytų, taip pat šalių turėtų išlaidų atlyginimo priteisimo turės pasisakyti šis teismas, išnagrinėjęs bylą pakartotinai (CPK 93 straipsnis).
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 5 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2017 m. birželio 28 d. nutartį panaikinti ir grąžinti bylą šiam apeliacinės instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Birutė Janavičiūtė
Algis Norkūnas
Gediminas Sagatys
