Dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininko teisių perkėlimo, sandorio pripažinimo negaliojančiu

Civilinė byla Nr. 3K-3-689-695/2015 (S)

Teisminio proceso Nr. 2-22-3-00980-2014-3

Procesinio sprendimo kategorija 2.5.16.8.

2.1.2.4.1.2.

LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS

N U T A R T I S

LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU

2015 m. gruodžio 28 d.

Vilnius

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų: Sigito Gurevičiaus (kolegijos pirmininkas), Birutės Janavičiūtės ir Algio Norkūno (pranešėjas),

teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovų J. V. I. ir E. V. kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. balandžio 7 d. sprendimo peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės uždarosios akcinės bendrovės,,Aristavos ūkis“ patikslintą ieškinį atsakovams J. V. I., E. V. dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininko teisių perkėlimo, sandorio pripažinimo negaliojančiu.

Teisėjų kolegija

n u s t a t ė :

Ginčo esmė

Kasacinėje byloje sprendžiamas žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį klausimas.

Ieškovė UAB,,Aristavos ūkis“ kreipėsi į teismą prašydama pripažinti 2014 m. balandžio 23 d. susitarimą dėl 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo, sudarytą J. V. I. ir E. V., negaliojančiu bei taikyti restituciją, t. y. grąžinti J. V. I. ir E. V. į pirminę padėtį, buvusią iki 2014 m. balandžio 23 d. susitarimo dėl 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo, perkelti jai nuomininko teises ir pareigas pagal 2014 m. vasario 20 d. nuomos sutartį dėl 2,24 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo Kėdainių r., duomenys neskelbtini, perkelti jai nuomininko teises ir pareigas pagal 2014 m. vasario 20 d. nuomos sutartį dėl 0,60 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypo Kėdainių r., duomenys neskelbtini.

Ieškovė nurodė, kad ji su atsakovu J. V. I. 2009 m. sausio 5 d. buvo sudariusi 2,24 ha ir 0,60 ha žemės ūkio paskirties žemės sklypų Kėdainių r., duomenys neskelbtini, nuomos sutartis, šios buvo įregistruotos viešame registre. Nuomos sutartys buvo sudarytos iki 2013 m. gruodžio 31 d. Pasibaigus minėtų žemės nuomos sutarčių terminui, ieškovė pagrįstai tikėjosi, kad šios sutartys su ja bus pratęstos, tačiau atsakovas 2014 m. vasario 20 d. ginčo turtą išnuomojo atsakovui E. V. Šį faktą ieškovė sužinojo tik 2014 m. kovo 19 d., 2014 m. vasario 20 d. žemės nuomos sutartį įregistravus viešame registre. 2014 m. vasario 20 d. žemės nuomos sutartis pažeidžia ieškovės teisėtus lūkesčius, nes ji, kaip ankstesnė nuomininkė, tvarkingai vykdžiusi sutarčių prievoles, turi pirmenybės teisę sudaryti žemės nuomos sutartis naujam terminui. Atsakovai, gavę šį ieškinį dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininko teisių perkėlimo, 2014 m. balandžio 23 d. sudarė susitarimą dėl 2014 m. vasario 20 d. nuomos sutarties nutraukimo, todėl ieškovė prašo šį atsakovų susitarimą pripažinti negaliojančiu, nes šis sandoris pažeidė jos teises.

II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė

Kėdainių rajono apylinkės teismas 2014 m. gruodžio 12 d. sprendimu ieškinį atmetė.

Pirmosios instancijos teismas nustatė, kad pagrindinės 2009 m. sausio 5 d. sutarčių ir 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutarties su 2014 m. vasario 20 d. susitarimu sąlygos nėra tapačios, todėl atsakovas pagrįstai sudarė ginčo turto nuomos sutartį su asmeniu, jam pasiūliusiu palankesnes sąlygas. Kadangi ieškovė ir atsakovas E. V. pretendavo išsinuomoti ginčo turtą skirtingomis sąlygomis, t. y. nėra visų trijų CK 6.566 straipsnyje nustatytų taikymo prielaidų, ieškovė neturi pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį, o jei yra sudaryta kita sutartis – reikalauti perkelti nuomininko teises ir pareigas. Kiekviena sutarties šalis turi teisę laisvai apsispręsti dėl sutartinių santykių, draudžiama kitą asmenį versti sudaryti sutartį, išskyrus tada, kai šią pareigą nustato įstatymas ar savanoriškas įsipareigojimas.

Teismas kaip nepagrįstus atmetė ieškovės atstovės argumentus, kad atsakovai buvo nesąžiningi, sudarydami 2014 m. balandžio 23 d. susitarimą dėl Privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo su atsakovu E. V. Išnuomotos žemės E. V. negalėjo dirbti, nes ieškovė ginčo žemės sklypuose vykdė veiklą. Pasibaigus žemės nuomos sutarčių terminui, ieškovė nepaisė J. V. I. įspėjimo, kad nuomos sutartys nebus pratęstos, vis tiek ja naudojosi. Dėl šios esminės priežasties buvo nutraukta atsakovų sudaryta 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutartis, kuri realiai ir nebuvo vykdoma.

Teismo nuomone, iš bylos įrodymų ir šalių bendravimo turinio ieškovei, kaip verslininkei, turėjo būti aišku ir suprantama, kad atsakovas nepratęs jam priklausančių žemės sklypų nuomos sutarčių su ieškove dėl to, kad baigėsi nuomos sutarčių terminas, nes atsakovas nori pats valdyti žemę ir ja naudotis, o ne dėl kokių nors kitų pagrindų. Vien aplinkybė, kad ieškovė pasibaigus sutartims buvo apsėjusi ginčo laukus, rodo, kad ji nuostolių nepatyrė, jos ekonominiai interesai nebuvo pažeisti, todėl teismas atmetė ieškovės atstovės argumentus šiuo klausimu. Teismas konstatavo, kad ieškovė nepateikė jokių įrodymų, patvirtinančių gresiantį žalos atsiradimą. Nustatyta, kad, pasibaigus 2009 metų žemės nuomos sutarčių Nr. 406 ir 407 terminui, nuomininkė ir toliau naudojosi šiais žemės sklypais.

Teismas sprendė, kad šioje byloje ieškovė, reikšdama reikalavimą actio Pauliana pagrindu, siekė ne patenkinti savo reikalavimą pagal atsakovų prievoles, o kad teismas tik pripažintų 2014 m. balandžio 23 d. susitarimą dėl privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo negaliojančiu, todėl toks reikalavimas CK 6.66 straipsnio pagrindu negali būti tenkinamas. Teismas neanalizavo ieškovės atstovės motyvų, susijusių su ieškovės atliktu ginčo turto pagerinimu, sutarčių sudarymu, įregistravimu ir vykdymu, nes sprendė, kad šios aplinkybės ginčui neturi esminės teisinės reikšmės.

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi bylą apeliacine tvarka pagal ieškovės apeliacinį skundą, 2015 m. balandžio 7 d. sprendimu Kėdainių rajono apylinkės teismo 2014 m. gruodžio 12 d. sprendimą panaikino ir priėmė naują sprendimą – ieškovės ieškinį tenkino.

Teisėjų kolegija sutiko su UAB „Aristavos ūkis“ teiginiais, kad nuomininkas turi pirmumo teisę sudaryti nuomos sutartį nustatančias sąlygas. Nuomininko pirmumo teisė yra siejama su trimis pagrindinėmis sąlygomis – nuomos sutarties termino pasibaigimu, kitų asmenų pretendavimu išsinuomoti turtą (šiuo atveju žemės sklypą) ir nuomininko pareiga tvarkingai vykdyti įsipareigojimus pagal nuomos sutartį. CK 6.482 straipsnio 1 dalyje yra įtvirtinta nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį, t. y. nuomininkas, tvarkingai vykdęs pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui, turi pirmenybės teisę, palyginti su kitais asmenimis, atnaujinti sutartį. Tokia nuomininko teisė taip pat nustatyta ir CK 6.566 straipsnyje. CK XXIX skyrius, reglamentuojantis žemės nuomos santykius, įtvirtindamas žemės nuomininko pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį, nenustato konkrečių žemės nuomos sutarties atnaujinimo būdų. Todėl tokiu atveju, kai šio klausimo nereglamentuoja specialiosios teisės normos (CK XXIX skyrius), taikytina bendroji teisės norma, nustatanti tolesnį naudojimąsi daiktu pasibaigus sutarties terminui. Toks nurodytų teisės normų aiškinimas yra įtvirtintas ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikoje (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2007 m. balandžio 2 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMTUvMjAwNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-115/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-115/2007">3K-3-115/2007</a>).

Teisėjų kolegija pripažino nepagrįstomis pirmosios instancijos teismo išvadas, kad žemės sklypų nuomos sutartis su atsakovu E. V. buvo sudaryta kitomis sąlygomis, palankesnėmis nuomotojui J. V. I., ir todėl nepagrįstai konstatavo, kad pagal CK 6.566 straipsnį ieškovė neturėjo pirmumo teisės atnaujinti nuomos sutartį, kai į tuos pačius žemės sklypus pretenduoja kiti asmenys.

Kolegijos vertinimu, pirmosios instancijos teismas, atmesdamas ieškovės reikalavimą dėl 2014 m. balandžio 23 d. susitarimo pripažinimo negaliojančiu, pažeidė įrodinėjimo taisykles, nes nevertino ir nesprendė dėl kiekvieno iš byloje esančių įrodymų įrodomosios reikšmės bei aplinkybių, kurias jie patvirtina.

Teisėjų kolegija padarė išvadą, kad atsakovai veikė pažeisdami ieškovės interesus, nepagrįstai atėmė iš ieškovės pirmumo teisę atnaujinti sutartį. Tokie atsakovų veiksmai laikytini priešingais objektyvųjį sąžiningumą išreiškiančio teisės principo bona fides turiniui, prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei, todėl atsakovų sudarytas 2014 m. balandžio 23 d. susitarimas pripažintinas niekiniu ir negaliojančiu CK 1.81 straipsnio 1 dalies pagrindu, o šalys grąžintinos į pirminę padėtį, buvusią iki 2014 m. balandžio 23 d. susitarimo dėl 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo.

III. Kasacinio skundo teisiniai argumentai

Kasaciniu skundu atsakovai J. V. I. ir E. V. prašo panaikinti Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. balandžio 7 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą, o nesant tokios galimybės grąžinti bylą nagrinėti iš naujo apeliacinės instancijos teismui, taip pat priteisti bylinėjimosi išlaidas. Kasacinis skundas grindžiamas šiais esminiais argumentais:

Dėl ieškovės pirmenybės teisės atnaujinti žemės nuomos sutartis

Kasatorių teigimu, teismas neteisingai konstatavo, kad buvo pažeistos ieškovės pirmumo teisės siekiant išsinuomoti žemės sklypus. Kasatoriai tai grindžia tuo, kad teismas neišanalizavo, ar egzistuoja pirmumo teisės atsiradimo sąlygos, taip pat teismas netinkamai aiškino bei taikė CK 6.566 straipsnį ir taip padarė esminį materialiosios teisės pažeidimą. Be to, kasatoriai pažymi, kad ieškovė ne vieną kartą iš esmės pažeidė žemės sklypų nuomos sutartis: 1) žemės sklypus subnuomojo be nuomotojo sutikimo; 2) žemę savavališkai apsėjo kviečiais, žinodama, kad derlių galės nuimti tik praėjus 7–8 mėnesiams nuo nuomos sutarties pasibaigimo.

Dėl sprendimo pripažinimo negaliojančiu dėl jo prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei bei nuomininko teisių ir pareigų perkėlimo ieškovei

Kasatorių teigimu, apeliacinės instancijos teismas neteisingai ir nepagrįstai sprendė, jog atsakovai 2014 m. balandžio 23 d. susitarimu turėjo tikslą užkirsti ieškovui galimybę įgyvendinti savo pirmumo teisę atnaujinti žemės sklypų nuomos sutartis. Kasatoriai pažymi, kad jie nutraukė sutartį ir sudarė susitarimą dėl to, kad kasatorius E. V. negalėjo naudotis žemės sklypais, o kasatorius J. V. I. nusprendė savo žemės sklypus dirbti pats. Todėl toks susitarimas negali būti laikomas nukreiptu į tikslo, kuris prieštarauja viešajai tvarkai ar gerai moralei, pasiekimą.

Dėl peržengtų ieškinio reikalavimų ribų

Kasatoriai teigia, kad teismas negalėjo savo iniciatyva konstatuoti niekinio sandorio fakto ir taikyti niekinio sandorio pasekmių, nes nėra ne tik akivaizdaus, bet ir jokio kito kasatorių sudaryto susitarimo prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei. Taip pat ieškovė neprašė šiuo pagrindu susitarimo pripažinti niekiniu. Taigi, kasatorių nuomone, teismas pažeidė ne tik CK 1.81 straipsnio 1 dalies nuostatą, bet ir bendruosius civilinio proceso dispozityvumo bei šalių rungimosi principus, taip pat užkirto kelią kasatoriams šiuo klausimu teikti argumentus, kas savo ruožtu sudaro savarankišką sprendimo panaikinimo pagrindą.

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė UAB „Aristavos ūkis“ prašo kasacinį skundą atmesti ir priteisti bylinėjimosi išlaidas. Atsiliepimas grindžiamas šiais argumentais:

Dėl pirmumo teisės nuomoti privačią žemės ūkio paskirties žemę nustatymo

Atsiliepimu į kasacinį skundą ieškovė teigia, kad įstatymas nuomininko pirmumo teisę nuomininkui saugo vienerius metus (CK 6.482 straipsnio 4 dalis), t. y. nuomotojas privalo net vienerius metus po nuomos sutarties pabaigos pranešti buvusiam nuomininkui apie to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu. Atsakovai, jau 2013 metų pabaigoje žinodami apie ketinimą sudaryti nuomos sutartį, ieškovę piktybiškai ignoravo ir atėmė iš jos pirmumo teisę atnaujinti sutartį.

Taip pat ieškovė pažymėjo, kad siekdama pratęsti nuomos sutartį ji ėmėsi aktyvių veiksmų – žemę užsėjo kviečiais (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2014 m. lapkričio 7 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00NzQvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-474/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-474/2014">3K-3-474/2014</a>).

Be to, ieškovė teigia, kad atsakovai nepagrįstai kasaciniame skunde nurodo, jog ieškovė be kasatoriaus žinios ir sutikimo perdavė žemės sklypus naudotis kitiems asmenims, nes atsakovai nei procesiniuose dokumentuose, nei bylą nagrinėjant teisme dėl to nepasisakė, todėl teigti, kad abu žemės sklypai buvo subnuomoti ir taip buvo pažeista nuomos sutartis, yra nepagrįsta. Taip pat byloje nėra įrodymų, kad abu žemės sklypai buvo užsėti ieškovės.

Taigi, ieškovės teigimu, visos trys CK 6.566 straipsnyje nustatytos sąlygos egzistavo ir ji turėjo teisę pirmumo teisę išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus.

Dėl sprendimo pripažinimo negaliojančiu dėl jo prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei bei nuomininko teisių ir pareigų perkėlimo Ieškovui

Ieškovės teigimu, 2014 m. balandžio 23 d. kasatorių susitarimas nutraukti 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutartį, kuriuo kasatoriai užkirto kelią ieškovei apginti savo teises ir teisėtus interesus, yra akivaizdus atsakovų nesąžiningumo įrodymas. Ginčo susitarimas pagrįstai teismo buvo pripažintas niekiniu ir negaliojančiu. Ieškovė pažymi, kad atsakovams ieškinys buvo įteiktas 2014 m. balandžio 18 d., o atsakovai 2014 m. balandžio 23 d. sudarė susitarimą, kas leidžia teigti, kad tokie veiksmai prieštarauja viešajai tvarkai ir gerai moralei, todėl atsakovų sudarytas susitarimas pripažintinas niekiniu ir negaliojančiu (CK 1.81 straipsnio 1 dalis), o šalys grąžintinos į pirminę padėtį, buvusią iki 2014 m. balandžio 23 d. susitarimo dėl 2014 m. vasario 20 d. privačios žemės nuomos sutarties nutraukimo.

Ieškovė nesutinka su kasatorių argumentais, kad buvo peržengtos ieškinio reikalavimų ribos. Ieškovės teigimu, ji neprivalo nurodyti ieškinio juridinio pagrindo, t. y. konkrečių materialiosios teisės normų, kurios reguliuoja ginčijamą materialųjį teisinį santykį ir kurių pagrindu teismas tenkina ieškinį, tačiau turi įvardyti įrodymus, kurie patvirtina jos išdėstytas faktines aplinkybes (CPK 135 straipsnio 1 dalies 3 punktas). Tais atvejais, kai ieškovas, ieškinyje išdėstęs ieškinio pagrindą, klaidingai nurodo materialiosios teisės normą, teismas pritaiko normą, atitinkančią išdėstytą ieškinio pagrindą, o ieškinyje nurodytas santykių kvalifikavimas bylą nagrinėjančio teismo nesaisto. Taigi, akivaizdu, kad apeliacinės instancijos teismas, atsižvelgdamas į bylos faktines aplinkybes, esančius rašytinius įrodymus, šalių ir liudytojų paaiškinimus, pritaikė tinkamą materialiosios teisės normą, jo nuomone, atitinkančią išdėstytą ieškinio pagrindą.

k o n s t a t u o j a :

IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai

Dėl žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį

CK 6.545 straipsnio 1 dalyje apibrėžta žemės nuomos sutarties samprata – pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Žemės nuoma suteikia galimybę žemės savininkams, dėl vienokių ar kitokių priežasčių negalintiems ar neketinantiems dirbti žemės, už atlygį ją perduoti žemės ūkį plėtojantiems asmenims, kurie ne tik įsipareigoja išlaikyti žemės dirvos kokybę, bet ir įgyja galimybę dirbti žemę ir gauti šio darbo vaisius. Žemės ūkio darbai priklauso nuo sezoniškumo, oro sąlygų, auginamų kultūrų. Paprastai tam, kad susidarytų didesnė nauda iš dirbamos žemės naudingųjų savybių ir būtų pasiekti geresni rezultatai, žemė turėtų būti naudojama ilgesnį laiką, o žemės ūkio darbai – planuojami keleriems metams į priekį, todėl ir žemės nuomos sutartys dažniausiai yra sudaromos ilgesniam, pavyzdžiui, penkerių metų, periodui.

CK 6.566 straipsnyje nustatyta žemės nuomininko pirmumo teisė atnaujinti žemės nuomos sutartį, esant trims privalomoms sąlygoms: 1) pasibaigęs žemės nuomos sutarties terminas; 2) su buvusiu nuomininku tokiomis pačiomis sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja kiti asmenys; 3) buvęs nuomininkas tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.

Žemės nuomos sutarties termino pasibaigimas yra viena iš lengviausiai nustatomų aplinkybių, tačiau kitoms dviem nustatyti gali prireikti papildomo aplinkybių tyrimo ir teisės aiškinimo tikslumo. CK 6.566 straipsnio žemės nuomininkui suteikta pirmumo teisė atnaujinti sutartį yra ne pati jo subjektinė teisė sudaryti sutartį, o vienas iš šios teisės įgyvendinimo ypatumų, kuris atsiranda tik subjektui įgyvendinant šią teisę, todėl kiekvienu atveju vertinant žemės nuomininko pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį sąlygas turi būti laikomasi privalomų sutarčių teisės principų.

Pažymėtina, kad nors CK 6.566 straipsnyje įtvirtintas naujos žemės nuomos sutarties sudarymas tokiomis pačiomis sąlygomis, tačiau žemės nuomos sutarties atnaujinimo būdai nenustatyti. CK 6.566 straipsnis yra specialioji norma CK 6.482 straipsnio, nustatančio nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, atžvilgiu. CK 6.482 straipsnio 3 dalyje yra nustatyta galimybė šalių susitarimu keisti atnaujinamos nuomos sutarties sąlygas. Taip įgyvendinamas sutarties šalių laisvės principas, suteikiantis teisę žemės savininkui ir nuomininkui laisvai apsispręsti, kokiomis sąlygomis sudaryti atnaujinamą sutartį. Taigi vertinant nuomininko pirmenybės teisę atnaujinti sutartį, turėtų būti laikomasi nuostatų, kad sutarties sąlygos gali būti keičiamos nustatant naujas, bet ankstesnis nuomininkas turi teisę atnaujinti savo pasibaigusią sutartį naujomis sąlygomis, kurios yra tokios pačios, kokios siūlomos naujam nuomininkui. Šiuo atveju sąlygų tapatumas lyginamas tarp naujajam nuomininkui siūlomų nuomos sąlygų ir ankstesniojo nuomininko sutikimo laikytis šių naujų sutarties sąlygų. Jų tapatumas neturėtų būti suprantamas kaip nuomotojo negalėjimas keisti sutarties sąlygų ar nustatyti naujas sutarties sąlygas. Jei su nuomotojo keliamomis naujomis nuomos sąlygomis sutinka naujasis ir ankstesnis nuomininkai, tai pagal CK 6.566 straipsnį pirmenybės teise sudaryti sutartį naudojasi ankstesnis nuomininkas.

Pagal CK 6.566 straipsnį žemės nuomos sutartį turi pretenduoti sudaryti ir kiti asmenys, t. y. vyksta tam tikra konkurencija dėl nuomojamos žemės. Konkurencija – tai procesas, kurio metu vyksta varžymasis dėl ekonominės naudos, nors ekonominė nauda ne visada gali būti susijusi tik su didesnio pelno gavimu, pavyzdžiui, žemę gali būti siekiama išsinuomoti, nes sklypas yra šalia jau asmens turimų sklypų, dėl to, kad jo dirva yra tinkama asmens planuojamai veiklai vykdyti ir t. t. Visų pirma žemę turi siekti išsinuomoti kiti asmenys tokiomis pačiomis, kaip pasibaigusios žemės nuomos sutarties, sąlygomis, tačiau jei dėl vienokių ar kitokių priežasčių žemės savininkas ketina siūlyti keisti žemės nuomos sąlygas, tokį pasiūlymą jis visų pirma turėtų pateikti esamam žemės nuomininku, t. y. sutarties šalys turi bendradarbiauti, o varžymasis turi vykti sąžiningai.

Trečioji CK 6.566 straipsnyje įtvirtinta nuomininko pirmumo teisės atnaujinti sutartį sąlyga yra tvarkingas nuomos sutarties vykdymas. Sutarties vykdymo principai yra įtvirtinti CK 6.200 straipsnyje, t. y. šalys privalo vykdyti sutartį tinkamai ir sąžiningai, bendradarbiauti ir kooperuotis bei vykdyti sutartį kuo ekonomiškesniu kitai šaliai būdu. Taigi visų pirma sutarties šalys turi laikytis teisės aktuose ir sutartyje nustatytų taisyklių. Tam tikri sutarties vykdymo trūkumai, nepažeidžiantys pirmiau išvardytų principų, neturėtų būti laikomi netinkamu sutarties vykdymu, jei kita šalis laiku nepareiškia prieštaravimų. Vadinasi, nuomos sutartis neatleidžia nuomojamo daikto savininko nuo pareigos domėtis savo daiktu ir jo naudojimu.

Pažymėtina, kad, esant pažeistai ankstesnio nuomininko pirmenybės teisei atnaujinti nuomos sutartį, per CK 6.482 straipsnyje nustatytą vienerių metų terminą ji gali būti ginama teisme CK 6.566 straipsnio pagrindu perkeliant jam nuomininko teises ir pareigas ar atlyginant nuostolius.

Nagrinėjamoje byloje kilo ginčas dėl to, ar ieškovė, buvusi žemės sklypo nuomininkė, turi pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį. Bylą nagrinėję teismai nustatė, kad ieškovė UAB „Aristavos ūkis“ ir atsakovas J. V. I. 2009 m. sausio 5 d sudarė privačios žemės nuomos sutartis Nr. 406 ir Nr. 407 penkerių metų laikotarpiui, t. y. iki 2013 m. gruodžio 31 d. Dar iki nuomos sutarčių termino pasibaigimo, t. y. 2013 m. gruodžio 19 d., ieškovė kreipėsi į atsakovą dėl žemės nuomos sutarties atnaujinimo. Byloje nėra pateikta įrodymų, kad į šį ieškovės siūlymą buvo atsakyta. Ieškovės ir atsakovo žemės nuomos sutartys atnaujintos nebuvo. 2014 m. vasario 20 d. atsakovai sudarė privačios žemės nuomos sutartį kitomis sąlygomis, t. y. nustatydami kitokias atsiskaitymo už nuomą sąlygas. Pirmosios instancijos teismas sprendė, kad tai leidžia teigti, jog sutartys nebuvo sudaromos tokiomis pačiomis sąlygomis, todėl ieškovė neturėjo pirmumo teisės. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo priešingai, nurodydamas, kad ieškovės pirmumo teisė atnaujinti nuomos sutartį buvo pažeista, nepaisant kitokių naujos nuomos sutarties sąlygų, kurių negalima pripažinti palankesnėmis nuomotojui. Kasatoriai ginčija tokį apeliacinės instancijos teismo sprendimą nurodydami, kad teismas netinkamai aiškino ir taikė CK 6.566 straipsnį ir nevertino aplinkybių, rodančių ieškovės netvarkingą nuomos sutarties vykdymą.

Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į tai, kas pažymėta pirmiau, sprendžia, kad nagrinėjamu atveju buvo CK 6.566 straipsnyje įtvirtintos sąlygos, dėl kurių ieškovė turėjo pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį.

Byloje nustatyta, kad šalių sudaryta nuomos sutartis buvo terminuota ir jos terminas baigėsi. Byloje taip pat nustatyta, kad ieškovė siekė atnaujinti nuomos sutartį, tačiau nuomotojas į šiuos ketinimus nereagavo, taip pažeisdamas sutarties šalių bendradarbiavimo principą.

Kaip nurodyta pirmiau, sutarties šalys turi teisę derėtis dėl kitokių, jiems palankesnių sutarties sąlygų, tačiau šiuo atveju nenustatyta, kad atsakovas J. V. I. būtų siūlęs ieškovei sudaryti naują sutartį kitokiomis sąlygomis. Kasaciniame skunde atsakovas nurodo, kad jis informavo ieškovę, jog neketina tęsti nuomos santykių. Sutarčių laisvės principas negali versti šalis sudaryti sutarties, tačiau tai neturėtų būti suprantama ir kaip besąlyginė sutarties šalies laisvė atsisakyti sutarties. Nors šiuo atveju sutartis baigėsi suėjus jos terminui, CK 6.482 straipsnio 4 dalyje įtvirtinta papildoma garantija buvusiam nuomininkui vienerius metus reikalauti perduoti jam nuomininko teises ir pareigas, jei nuomotojas nepranešęs sudaro to paties daikto nuomos sutartį. Byloje nustatyta, kad atsakovas, nepranešęs ieškovei, sudarė naują ginčo žemės sklypo nuomos sutartį nepraėjus vienerių metų terminui, taigi pačių nuomos santykių atsakovas neatsisakė, todėl jie turi būti vykdomi esant įstatymo nustatytoms sąlygoms, užtikrinant ankstesnio nuomininko teises.

Atsakovas ginčija ieškovės pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį, teigdamas, kad ji netvarkingai vykdė žemės nuomos sutartį, t. y. kad žemė buvo subnuomota be nuomotojo sutikimo, kad ji buvo apsėta be nuomotojo žinios 2013 m. rudenį, prieš nuomos sutarties pasibaigimą, žinant, kad derlius bus nuimamas tik 2014 m. pavasarį. Kaip pažymėta pirmiau, žemės nuomos paskirtis yra sudaryti sąlygas žemės ūkio veiklai. Taigi svarbiausia yra tai, kad nuomojamoje žemėje vykdoma sutarta veikla. Žemės ūkio veikla nėra trumpalaikė, todėl savaime suprantama, kad ieškovė, siekdama pratęsti nuomos sutartį ir neturėdama nuomotojo pretenzijų dėl sutarties vykdymo, jos galiojimo metu, t. y. iki 2013 m. gruodžio 31 d., galėjo vykdyti žemės ūkio darbus ir naudotis nuomojama žeme. CK 6.553 straipsnis nustato rašytinį nuomotojo sutikimą subnuomoti žemę. Byloje nenustatyta, kad ginčo žemės sklypai būtų buvę subnuomoti. Byloje nenustatyta, kad atsakovas būtų nežinojęs apie jo išnuomotų žemės sklypų sukeitimą ir tam prieštaravęs, kad toks žemės sklypų sukeitimas būtų pažeidęs jo interesus, o žemės sklypų naudojimas būtų neatitikęs žemės nuomos sutarties sąlygų. Kasaciniame skunde atsakovai teigia, kad buvo pažeista įrodinėjimo pareiga, reikalaujanti, kad atsakovas įrodytų netvarkingą ieškovės sutarties vykdymą. Teisėjų kolegija pažymi, kad šiuo atveju ieškovė prašydama vertinti jos pirmumo teisę atnaujinti nuomos sutartį teigia, jog yra įvykdytos visos įstatymo nustatytos sąlygos, todėl priešingai teigianti šalis turi pateikti ir savo argumentus patvirtinančius įrodymus (CPK 178 straipsnis).

Atsižvelgdama į tai, kas pažymėta pirmiau, teisėjų kolegija sprendžia, kad apeliacinės instancijos teismas tinkamai aiškino ir taikė materialiosios teisės normas (CK 6.566, 6.482 straipsnius), ir pagrįstai nustatė, kad ieškovė turėjo pirmumo teisę atnaujinti žemės nuomos sutartį.

Dėl susitarimo nutraukti nuomos sutartį prieštaravimo gerai moralei

CK 1.81 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad viešajai tvarkai ar gerai moralei prieštaraujantis sandoris yra niekinis ir negalioja. Sandorio turinys geros moralės požiūriu vertintinas pagal moralės vertybių (gėrio ir blogio, sąžiningumo ir nesąžiningumo) sampratą. Kasacinio teismo praktikoje išaiškintas šios teisės normos turinys: įstatyme neatskleistas formuluotės viešoji tvarka ar gera moralė turinys; jis yra įvairialypis ir sietinas ne tik su atliekamais veiksmais, bet ir su tikslais bei veiksmų pasekmėmis (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2006 m. sausio 16 d. nutartis, priimta civilinėje byloje bankrutuojanti R. M. stomatologinė klinika v. BUAB „Ratio“ ir kt., bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0zMC8yMDA2" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-30/2006')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-30/2006">3K-3-30/2006</a>; kt.). Nagrinėjant civilines bylas dėl sutarčių pripažinimo negaliojančiomis pagal CK 1.81 straipsnį, sutarties šalių ketinimai iš tiesų turi labai svarbią reikšmę. Remiantis CK 1.81 straipsniu, turi būti įrodyta, kad pagrindinis ir vienintelis sutarties šalių ketinimas buvo nukreiptas į tikslo, priešingo viešajai tvarkai ar gerai moralei, pasiekimą. Tokius šalių ketinimus privalo įrodyti sutartį ginčijantis asmuo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2003 m. sausio 20 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Marijampolės apskrities valstybinės mokesčių inspekcija v. UAB „Kraitenė“ ir UAB „Auksaakė“, bylos Nr. 3K-3-62/2003).

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2014 m. balandžio 23 d. atsakovai susitarimu kreipėsi į VĮ Registrų centro Kauno filialą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Ieškovė teikė reikalavimą pripažinti šį susitarimą negaliojančiu, nes jį sudarydami atsakovai buvo nesąžiningi. Pažymėtina, kad sąžiningumas konkrečioje situacijoje yra fakto klausimas; teisės klausimas – ar teisingai aiškinami sąžiningumo kriterijai atitinkamuose teisiniuose santykiuose.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo praktikoje yra konstatavęs, kad sąžiningumas – tai vertybinis žmogaus elgesio matas, nustatomas pagal objektyvųjį ir subjektyvųjį kriterijus. Objektyviuoju požiūriu sąžiningumas suprantamas kaip žmogaus elgesys, atitinkantis protingumo ir teisingumo principų reikalavimus, t. y. rūpestingas ir atidus elgesys. Subjektyviuoju požiūriu sąžiningumą nusako asmens psichikos būklė konkrečioje situacijoje, atsižvelgiant į asmens amžių, išsimokslinimą, patirtį, faktines bylos aplinkybes. Siekiant nustatyti, ar asmuo yra sąžiningas, būtina taikyti abu šiuos kriterijus (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. lapkričio 30 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje BAB „Alytaus tekstilė“ v. AB „Rytų skirstomieji tinklai“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy00ODUvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-485/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-485/2010">3K-3-485/2010</a>). Sąžiningumo turinio reikalavimai gali skirtis, priklausomai nuo to, kokie sandoriai yra sudaromi ir kokioje situacijoje asmenys veikia.

Pažymėtina, kad sąžiningas ir teisingas asmuo vykdo teisinius reikalavimus ir netrukdo kitiems asmenims naudotis jų teisėmis. Jeigu asmuo sąmoningai atlieka veiksmus, dėl kurių kitam asmeniui užkertamas kelias pasinaudoti jam priklausančiomis teisėmis, tai vertybiniu požiūriu yra netoleruotinas ir morališkai smerktinas elgesys. Geros moralės neatitinka ir asmens veiksmai sudaryti sutartį su vienu asmeniu, o paskui ją nutraukti tik tam, kad būtų užkirstas kelias kitam asmeniui naudotis pirmenybės teise sudaryti sandorį. Šie veiksmai ne visada gali būti susiję su teisinių imperatyvų pažeidimu (tada sandoris būtų niekinis dėl prieštaravimo teisiniam imperatyvui, CK 1.80 straipsnis), bet jie gali būti teismo vertinami kaip neatitinkantys geros moralės. Pažymėtina, kad pareiga būti sąžiningam nustatyta tiek ikisutartiniuose, derybiniuose, santykiuose, tiek sudarant, vykdant ir nutraukiant sutartį, tai yra vienas fundamentalių sutarčių teisės principų (CK 6.158 straipsnis). Teisėjų kolegija pažymi, kad vienas iš sąžiningumo aspektų būtų ir informacijos apie žemės sklypo nuomos naujas sąlygas ar derybas dėl jų su nauju nuomininku atskleidimas ankstesniajam nuomininkui. Šių aplinkybių slėpimas, klaidingos informacijos teikimas laikytini neatitinkančiais geros moralės ir sąžiningumo principų, kas sudaro pagrindą taikyti CK 1.81 straipsnį.

Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2014 m. balandžio 23 d. susitarimas nutraukti nuomos sutartį ir nuomos faktą išregistruoti iš Nekilnojamojo turto duomenų registro pasirašytas atsakovams jau atskleidus faktą, kad teisme yra pradėtas ginčas dėl nuomininko teisių perkėlimo ir teismo atsisakymo taikyti laikinąsias apsaugos priemones. Atsakovų argumentai, kad nuomos sutartis buvo nutraukta, nes E. V. negalėjo naudotis žemės sklypais, nes jais naudojosi ieškovė, yra nepagrįsti, nes jau sudarant žemės nuomos sutartį atsakovams buvo žinoma, kad ginčo žemės sklypai yra užimti ieškovės pasėlių. Byloje taip pat nustatyta, kad atsakovas E. V. su ieškove UAB „Aristavos ūkis“ siekė susikeisti ginčo žemės sklypais, jog jam būtų patogiau dirbti žemę, taigi atsakovai, net ir žinodami apie ieškovės pasėlius, siekė ilgalaikės žemės sklypų nuomos, kurios vėliau atsisakė, ieškovei pradėjus ginčą dėl savo pirmumo teisės atnaujinti žemės nuomos sutartį.

Kaip pažymėta pirmiau, gerai moralei prieštarauja sandoriai, sudaryti siekiant sutrukdyti kitam asmeniui pasinaudoti galimybe įgyvendinti savo subjektinę teisę pagal įstatymą, šiuo atveju – pirmumo teise atnaujinti žemės nuomos sutartį. Atsižvelgdama į tai, teisėjų kolegija sutinka su apeliacinės instancijos teismo išvada, kad, pasirašydami 2014 m. balandžio 23 d. susitarimą, adresuotą VĮ Registrų centrui dėl 2014 m. vasario 20 d. nuomos sutarties nutraukimo ir nuomos fakto išregistravimo, atsakovai elgėsi nesąžiningai, nes siekė ne turto nuomos santykių nutraukimo, bet akivaizdžiai neteisėtų tikslų, t. y. sąmoningai apriboti ieškovės pirmenybės teises į nuomos sutarties atnaujinimą ir ieškinio patenkinimą. Tokie atsakovų veiksmai laikytini prieštaraujančiais gerai moralei, o jų sudarytas 2014 m. balandžio 23 d. susitarimas vertintinas kaip niekinis CK 1.81 straipsnio 1 dalies pagrindu. Atitinkamai šalys grąžinamos į pirminę padėtį, buvusią iki šio susitarimo sudarymo.

Dėl teismo teisės keisti ieškovo nurodytą ieškinio teisinį pagrindą

CPK 135 straipsnio 1 dalis nustato, kad teismui pateikiamas ieškinys turi atitikti bendruosius reikalavimus, keliamus procesinių dokumentų turiniui. Teismas savo iniciatyva negali keisti faktinio ieškinio pagrindo ir ieškovo reikalavimo (ieškinio dalyko), tačiau CPK 135 straipsnio 1 dalis ir kitos civilinio proceso normos nenustato ieškovui pareigos nurodyti ieškinyje jo teisinį pagrindą, o jei ieškovas nurodo ieškinio teisinį pagrindą, tai jis teismui neprivalomas ir nevaržo teismo, sprendžiant ginčą, jį keisti ir taikyti kitą, negu nurodė ieškovas, nes teisės normų aiškinimas ir taikymas ginčo santykiui yra išskirtinė bylą nagrinėjančio teismo prerogatyva (žr., pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2010 m. birželio 14 d. nutartį, priimtą civilinėje byloje UAB „Telegausa“ v. UAB „Tele2“, bylos Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xNzYvMjAxMA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-176/2010')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-176/2010">3K-3-176/2010</a>; kt.). Dėl to kasacinio skundo argumentas, kad teismas, ginčui išspręsti taikydamas kitokį, negu nurodė ieškovas, teisinį pagrindą ir savo iniciatyva teisiškai kvalifikuodamas ginčo teisinius santykius bei taikydamas ginčo santykiams išspręsti teisės normas, peržengė bylos nagrinėjimo ribas, nepagrįstas. Teismas, spręsdamas ginčą, privalo konkrečiam ginčo santykiui pritaikyti tinkamą teisės normą, atitinkančią faktinį ieškinio pagrindą, t. y. tinkamai kvalifikuoti ieškinyje nurodytas faktines aplinkybes, todėl apeliacinės instancijos teismas, spręsdamas ginčą, turėjo teisę taikyti sandorio negaliojimą dėl prieštaravimo viešajai tvarkai ir gerai moralei reglamentuojančias materialiosios teisės normas.

Dėl bylinėjimosi išlaidų priteisimo

Kasacinį skundą atmetus, kasatoriaus turėtos bylinėjimosi išlaidos kasaciniame teisme jam neatlygintinos (CPK 93 straipsnio 1 dalis).

Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu ir 362 straipsnio 1 dalimi,

n u t a r i a :

Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2015 m. balandžio 7 d. nutartį palikti nepakeistą.

Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.

Teisėjai Sigitas Gurevičius

Birutė Janavičiūtė

Algis Norkūnas