Civilinė byla Nr. 3K-3-448-421/2018
Teisminio proceso Nr. 2-69-3-15074-2017-7
Procesinio sprendimo kategorijos: 2.1.3.1; 2.6.16.8
(S)
LIETUVOS AUKŠČIAUSIASIS TEISMAS
N U T A R T I S
LIETUVOS RESPUBLIKOS VARDU
2018 m. gruodžio 4 d.
Vilnius
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, susidedanti iš teisėjų Egidijaus Laužiko (kolegijos pirmininkas), Andžej Maciejevski ir Donato Šerno (pranešėjas),
teismo posėdyje kasacine rašytinio proceso tvarka išnagrinėjo civilinę bylą pagal atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos kasacinį skundą dėl Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. balandžio 5 d. nutarties peržiūrėjimo civilinėje byloje pagal ieškovės akcinės bendrovės „Žemaitijos pieno investicija“ ieškinį atsakovei Nacionalinei žemės tarnybai prie Žemės ūkio ministerijos dėl atsakovės Kauno miesto skyriaus vedėjo raštų panaikinimo ir įpareigojimo sudaryti sutartis; tretieji asmenys uždaroji akcinė bendrovė „Indasta“, akcinė bendrovė „Kauno energija“, išvadą duodanti institucija – Kauno miesto savivaldybės administracija.
Teisėjų kolegija
n u s t a t ė :
I. Ginčo esmė
1. Kasacinėje byloje sprendžiama dėl valstybinės žemės nuomą ne aukciono tvarka reglamentuojančių teisės normų aiškinimo bei taikymo.
2. Ieškovė AB „Žemaitijos pieno investicija“ prašė: panaikinti atsakovės Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – NŽT) Kauno miesto skyriaus raštus, kuriais atsisakyta pakeisti nuomos sutarties šalis, kaip neteisėtus ir nepagrįstus; įpareigoti atsakovę ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo sprendimo įsiteisėjimo momento pakeisti 2000 m. sausio 25 d. valstybinės žemės sklypo, esančio Kaune, Partizanų g. 178, nuomos sutarties Nr. N19/2000-0059, ir 2000 m. kovo 29 d. valstybinės žemės sklypo, esančio Kaune, Pramonės pr. 55A, nuomos sutarties Nr. N19/2000-0344, šalį ir nustatyti, kad „nuomininkas“ pagal sutartis yra AB „Žemaitijos pieno investicija“.
3. Ieškovė nurodė, kad iš UAB „Indasta“ įsigijo pastatus, kurie stovi ant valstybinės žemės, kreipėsi į atsakovę, prašydama pakeisti valstybinės žemės nuomos sutarties šalį, tačiau šis prašymas nebuvo tenkintas.
II. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų procesinių sprendimų esmė
4. Kauno apylinkės teismas 2017 m. gruodžio 1 d. sprendimu ieškinį tenkino.
5. Teismas nustatė, kad:
5.1. 0,0289 ha žemės sklypas, esantis Kaune, Partizanų g. 178, (unikalus Nr. 1901-0064-0023, kadastro Nr. 1901/0064:23) bei 0,0191 ha žemės sklypas, esantis Kaune, Pramonės pr. 55A, (unikalus Nr. 1901-0087-0014, kadastro Nr. 1901/0087:14) nuosavybės teise priklauso Lietuvos Respublikai ir patikėjimo teise yra valdomi NŽT;
5.2. 2000 m. sausio 25 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartimis Nr. N19/2000-0059 bei 2000 m. kovo 29 d. Nr. N19/2000-0344 ginčo sklypai išnuomoti specialiosios paskirties akcinei bendrovei „Kauno energija“ 99 metams;
5.3. žemės sklypus, kuriuose įregistruoti pastatai – boilerinės, AB „Kauno energija“ 2014 m. birželio 13 d. perleido trečiajam asmeniui UAB „Indasta“;
5.4. 2015 m. liepos 24 d. susitarimais buvo pakeistos minėtos valstybinės žemės nuomos sutartys ir valstybinių žemės sklypų nuomininke tapo UAB „Indasta“;
5.5. 2015 m. gruodžio 29 d. NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjas UAB „Indasta“ išdavė sutikimus perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę ir nurodė, kad naujasis pastatų – boilerinių savininkas per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinius ar įrenginius įregistravimo Nekilnojamojo turto registre privalo kreiptis į NŽT Kauno miesto skyrių su prašymu pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį;
5.6. UAB „Indasta“ 2016 m. sausio 27 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pastatus perleido ieškovei;
5.7. 2016 m. birželio 23 d. ieškovė pateikė NŽT Kauno miesto žemėtvarkos skyriui prašymą sudaryti su ja valstybinės žemės nuomos sutartis;
5.8. 2016 m. liepos 27 d. raštu NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjas netenkino ieškovės prašymo; 2016 m. spalio 20 d. raštu atsakovė patvirtino atsisakymo pagrįstumą;
5.9. atsakovė savo raštus motyvavo tuo, kad pastatai – boilerinės pagal savo atliekamą funkciją buvo inžinerinių šilumos sistemų įrenginių sudedamoji dalis ir šalia esančių gyvenamųjų namų priklausinys; boilerinės, kai AB „Kauno energija“ jas pardavė, neruošė ir netiekė šilumos nė vienam šalia jų esančiam gyvenamajam namui, t. y. neatlieka jokios funkcijos, todėl žemės sklypai negalėjo būti formuojami ir ne aukciono būdu išnuomojami;
5.10. Kauno miesto savivaldybės administracijos filialas – Dainavos seniūnija ieškovei 2016 m. spalio 6 d. raštu pranešė, kad jai nuosavybės teise priklausantys pastatai – boilerinės ketinami įtraukti į nenaudojamų, naudojamų ne pagal paskirtį, apleistų arba neprižiūrimų patalpų ir statinių sąrašą didesniam nekilnojamojo turto mokesčio tarifui nustatyti;
5.11. antstolio Sauliaus Užkuraičio 2017 m. rugsėjo 27 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokole fiksuota, kad ginčo pastatuose vykdoma gamybos (perdavimo) veikla, t. y. eksploatuojami pastatuose esantys vamzdynai (pagal tikslinę paskirtį), kuriais tiekiamas (ruošiamas) karštas vanduo bei šiluma į aplinkinius gyvenamuosius namus, taip pat matyti slėgio matuokliai, kiti inžineriniai techniniai priklausiniai (kranai, sistemos nuorinimo ventiliai ir kt.), vamzdžiai karšti, tvirtinama, kad abu pastatai skirti inžineriniams įrenginiams, esantiems pastatų viduje, pagal jų paskirtį tinkamai eksploatuoti.
6. Teismas sprendė, kad pagal Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymu Nr. D1-713 patvirtinto statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ nuostatas ieškovės pastatai priskirtini negyvenamosios paskirties energetikos gamybos paskirties pastatams; būtent taip jie įregistruoti viešame registre, atsakovė šių įrašų teisėtumo įstatymo nustatyta tvarka neginčija. Pastatai suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems yra suteiktas unikalus numeris. Patikrinę pastatus Kauno miesto savivaldybės administracijos specialistai konstatavo, kad šiuo metu pastatai yra neprižiūrėti, tačiau aplinkybių, kad šių pastatų nėra galimybės naudoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą naudojimo paskirtį, nebuvo nustatyta. Iš pateikto į bylą antstolio faktinių aplinkybių konstatavimo protokolo matyti, kad abiejuose pastatuose vykdoma gamybos (perdavimo) veikla. Remiantis Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo 2 straipsnio 23, 34 punktų nuostatomis, ieškovei priklausančios boilerinės, esančios negyvenamajame name ir už pastato įvado, negali būti laikomos gyvenamųjų namų sistemos įrenginių sudedamąja dalimi ir šių namų priklausiniais. Dėl šių priežasčių teismas atmetė atsakovės teiginį, kad jie turėtų būti pripažinti šalia esančių gyvenamųjų namų priklausiniais. Atsakovės siekis pripažinti pastatus priklausiniais paneigtų ieškovės teisėtai įgytas nuosavybės teises į pastatus, nors pirkimo–pardavimo sutartis, kaip nuosavybės teisių įgijimo pagrindas, nėra ginčijama.
7. Teismas, remdamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.551 straipsnio 2 dalimi ir Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu, kasacinio teismo praktika, konstatavo, kad ieškovė, kaip statinių, esančių ant valstybinės žemės, savininkė, turi įstatymo garantuojamą ir ginamą teisę ne aukciono būdu nuomoti šiais statiniais užstatytus ir jiems eksploatuoti būtinus valstybinės žemės sklypus. Teismas sprendė, kad 2000 m. kovo 29 d. ir 2000 m. sausio 25 d. valstybinės žemės nuomos sutartimis išnuomojant ginčo žemės sklypus pradinei nuomininkei statiniai (boilerinės) atitiko Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 patvirtintų Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 45 punktą. Ieškovei įsigijus šiuos pastatus ir pasikeitus tik jų savininkei, laikytina, kad jie ir toliau atitinka Taisyklių 45 punktą. Todėl atsisakymo sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartis su ieškove priežastys laikytinos nepagrįstomis, tuo labiau kad atsakovė 2015 m. gruodžio 29 d. sutikimais sutiko pakeisti valstybinės žemės nuomos santykio šalis ir ieškovei suteikti žemės sklypų nuomos teises valdyti ir naudoti boilerines pagal paskirtį, taip išreikšdama kompetentingo viešojo subjekto valią ir sudarydama sąlygas atsirasti kitam juridiniam faktui – boilerinių įsigijimo sandorio sudarymui, t. y. sukūrė teisines pasekmes – teisę į žemės sklypų nuomą, kuri neatskiriama nuo daiktų valdymo ir naudojimo teisės.
8. Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi atsakovės apeliacinį skundą, 2018 m. balandžio 5 d. nutartimi pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą.
9. Kolegija pažymėjo, kad duomenų apie nekilnojamuosius daiktus išviešinimas nenulemia ir nereiškia, kad daikto savybės ar kriterijai yra būtent tokie; išviešinti duomenys nelemia daikto likimo. Tam turi reikšmės požymiai, savybės ir kriterijai, kurie priklauso daiktui, ir savininko valia.
10. Remdamasi Lietuvos respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 9 straipsnio, statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017,,Statinių kvalifikavimas“ 4.2.21 ir 7.8 punktų nuostatomis, Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenimis, įvertinusi atsakovės Kauno miesto skyriaus 2015 m. gruodžio 29 d. sutikimų turinį, rašytinius bylos įrodymus, teisėjų kolegija pripažino pagrįstais pirmosios instancijos teismo argumentus, kad ieškovei priklausantys pastatai – boilerinės yra Nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka suformuoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir jiems yra suteikti unikalūs numeriai, o atsakovės teiginį, kad šie pastatai turėtų būti pripažinti šalia esančių gyvenamųjų namų priklausiniais, pripažino nepagrįstu.
11. Remdamasi CK 6.551 straipsnio 2 dalies, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto nuostatomis, nustačiusi, kad ieškovei priklausantys pastatai – boilerinės yra valstybei nuosavybės teise priklausančiuose žemės sklypuose, kurie patikėjimo teise valdomi atsakovės, įvertinusi byloje esantį faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, kuriame nurodyta, kad minėtuose pastatuose vykdoma gamybos (perdavimo) veikla, Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 30 d. išvados, 2015 m. gruodžio 29 d. sutikimų turinį, teisėjų kolegija sprendė, jog ieškovei priklausantys pastatai – boilerinės yra naudojami pagal įregistruotą Nekilnojamojo turto registre pastatų paskirtį, todėl egzistuoja visos sąlygos sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, t. y. ieškovei priklausantis nekilnojamasis turtas yra atskiras, tinkamai įrengtas statinys, turintis apibrėžtą panaudojimo paskirtį bei naudojamas pagal Nekilnojamojo turto registre įregistruotą jo paskirtį. Todėl ieškovė, kaip statinių, esančių ant valstybinės žemės, savininkė, turi įstatymo garantuojamą ir ginamą teisę ne aukciono būdu nuomoti šiais statiniais užstatytus ir jiems eksploatuoti būtinus valstybinės žemės sklypus.
III. Kasacinio skundo ir atsiliepimų į jį teisiniai argumentai
12. Kasaciniu skundu atsakovė prašo panaikinti Kauno apygardos teismo 2018 m. balandžio 5 d. nutartį ir Kauno apylinkės teismo 2017 m. gruodžio 1 d. sprendimą, priimti naują sprendimą ieškinį atmesti. Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:
12.1. Sprendžiant klausimą, ar sudaryti (pakeisti) valstybinės žemės nuomos sutartis, turi būti atsižvelgiama į konkrečios situacijos faktines aplinkybes, o sprendimas turi būti priimamas vadovaujantis objektyviais kriterijais ir sprendimo priėmimo metu galiojančiomis teisės aktų nuostatomis. Nekilnojamojo turto centrinio duomenų banko išrašo duomenimis, ginčo valstybinės žemės sklypuose esančių 42–46 procentų fizinio nusidėvėjimo pastatų – boilerinių pagrindinė naudojimo paskirtis yra gamybos, pramonės. Ginčo valstybinės žemės sklypų pagrindinė naudojimo paskirtis – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos. Sutiktina su pirmosios instancijos teismo padaryta išvada, kad boilerinės yra priskiriamos negyvenamųjų pastatų gamybos ir pramonės paskirties pastatų pogrupiui.
12.2. Bylą nagrinėję teismai nepagrįstai neatsižvelgė į imperatyviąsias teisės aktų nuostatas, pagal kurias be aukciono gali būti išnuomojamas valstybinės žemės sklypas ne tik užstatytas asmeniui nuosavybės teise priklausančiu statiniu, bet ir turint tikslą šį statinį eksploatuoti toliau pagal jo tiesioginę paskirtį. Kadangi ieškovė neketina naudoti boilerinių pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, vadovaujantis CK 6.551 straipsnio 2 dalimi, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu ir Taisyklių 28 punktu, nenaudojamam pastatui valstybinė žemė be aukciono negali būti išnuomojama.
12.3. Be to, vadovaujantis minėtu teisiniu reglamentavimu, valstybinė žemė be aukciono nėra nuomojama laikiniesiems statiniams, inžineriniams tinklams ir neturintiems aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniams, tarnaujantiems pagrindiniam statiniui, eksploatuoti.
12.4. Pasisakydamas dėl priklausinių teisinio statuso kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad priklausiniu pripažįstamas toks daiktas, kuris yra skirtas tarnauti pagrindiniam daiktui ir su juo susijęs bendra ūkine paskirtimi. Vienas iš priklausinių požymių yra tas, jog tai yra savarankiški daiktai, o Nekilnojamojo turto registro nuostatos nelemia ir nereglamentuoja, kad daiktas ar jo dalis tik dėl jo registracijos ar dėl tokių jo savybių kaip suformavimo kaip nekilnojamojo turto objekto arba unikalaus numerio suteikimo negali būti pripažintas daikto priklausiniu (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 24 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-422/2011; 2013 m. kovo 14 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-117/2013). Atsakovės nuomone, ginčo boilerinės negali būti laikomos savarankiškai funkcionuojančiais statiniais, nes jos pagal savo savybes buvo skirtos tarnauti (tiekti šilumos energiją) greta esantiems gyvenamiesiems namams, dėl to joms eksploatuoti valstybinė žemė be aukciono negali būti išnuomota. Todėl teismų argumentai, kad boilerinės nelaikytinos priklausiniais, nes jos Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymo nustatyta tvarka yra suformuotos kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai ir joms yra suteiktas unikalus numeris, prieštarauja minėtai suformuotai kasacinio teismo praktikai.
12.5. Kasacinis teismas yra išaiškinęs, kad asmuo, neketinantis pastato naudoti pagal tiesioginę paskirtį, neturi teisėto pagrindo reikalauti pirmumo (išimtine-lengvatine) teise nuomoti valstybinės žemės sklypą. Tokiai teisei atsirasti būtina sąlyga yra tai, kad sklypas reikalingas esamo statinio eksploatavimui pagal nekilnojamojo turto registre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Dėl to būtinas teisinis įvertinimas, ar žemės sklype buvo vykdoma veikla, susijusi su statinio naudojimu, ar buvo numatoma toliau vystyti šią ar kitokią veiklą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. gruodžio 1 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3- 577/2018; 2017 m. birželio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-281-695/2017; 2018 m. balandžio 9 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-133-219/2018). Teismai neatsižvelgė į kasacinio teismo jurisprudenciją dėl nuomos sutarties sudarymo pagrindų, netinkamai aiškino ir taikė galiojančias teisės aktų nuostatas bei priėmė neteisėtus sprendimus.
12.6. Atsakovės nuomone, buvo pažeista įrodymų pakankamumo taisyklė, nes nebuvo vertinamas NŽT Kauno miesto skyriaus 2016 m. gegužės 12 d. atliktas žemės sklypo naudojimo patikrinimas ir jo metu surašytas žemės naudojimo patikrinimo aktas, kuriame nustatyta, kad valstybiniame žemės sklype nėra Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių.
12.7. Apeliacinės instancijos teismas pažeidė įrodinėjimą reglamentuojančias teisės normas, netinkamai vertino į bylą pateiktus įrodymus. Teismai nevertino byloje esančių įrodymų, kad ginčo pastatai yra nenaudojami, naudojami ne pagal paskirtį, t. y. boilerinės negauna, negamina, neperduoda ir neskirsto šilumos energijos. Be to, iš ieškovės įgalioto asmens 2016 m. balandžio 8 d. prašymo pakeisti boilerinių paskirtį matyti, kad neketinama naudoti boilerinių pagal jų Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą tiesioginę paskirtį, nes valstybinę žemę planuojama naudoti kitai veiklai.
12.8. Teismai netinkamai aiškino ir taikė Taisyklių nuostatas, pažeidė Žemės įstatymo normas ir nukrypo nuo Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktikos tokio pobūdžio ginčuose.
13. Atsiliepimu į kasacinį ieškovė prašo palikti galioti Kauno apygardos teismo 2018 m. balandžio 5 d. nutartį. Atsiliepimas grindžiamas tokiais argumentais:
13.1. Atsakovė į bylą nepateikė jokių įrodymų, pagrindžiančių savo įrodinėjamus faktus, kad pastatuose nevykdoma ūkinė komercinė veikla, priešingai, išduodama sutikimus dėl nuomos santykio šalių pakeitimo, patvirtino, jog yra visos sąlygos pakeisti valstybinės žemės nuomos santykius, taigi skundo išvados grindžiamos prielaidomis, spėjimais, formaliomis deklaracijomis, bet ne Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso (toliau – ir CPK) nustatyta tvarka surinktais ir pateiktais įrodymais. Byloje esantys pavieniai įrodymai bei jų visetas akivaizdžiai įrodo, kad pastatai naudojami tam, kad būtų paruoštas, paskirstytas (patiektas) karštas vanduo ir tokiu būdu būtų užtikrintas šilumos ir karšto vandens tiekimas vartotojams. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas laikomas oficialiu rašytiniu įrodymu, turinčiu didesnę įrodomąją galią (Lietuvos Respublikos antstolių įstatymo 23 straipsnio 3 dalis, CPK 197 straipsnio 2 dalis), tapačius faktus rašytiniais įrodymais bei atsiliepimu patvirtino AB „Kauno energija“. Byloje išvadą teikianti institucija taip pat nepatvirtino fakto, kad nurodytuose objektuose nėra vykdoma veikla, priešingai, ši institucija nenustatė aplinkybių, jog nėra galimybių boilerinių naudoti pagal Nekilnojamo turto registre įrašytą naudojimo paskirtį.
13.2. Atsakovė viso įrodinėjimo proceso metu veikė pasyviai, nenuosekliai, neneigė ieškovės nurodytų faktų, kasaciniame procese remiasi įrodymu (sklypo naudojimo patikrinimo aktu), kuris nėra pateiktas į bylą ir ieškovei nėra žinomas, todėl tokios faktinės aplinkybės negali būti vertinamos (CPK 347 straipsnio 2 dalis, 353 straipsnio 1 dalis). Atsakovė skunde pripažįsta, kad statiniai turi ne tik teisinį statusą, bet ir faktiškai yra žemės sklypuose.
13.3. 2016 m. balandžio 22 d. pastatams išduotos Šilumos įrenginių projektavimo sąlygos, kuriose nustatyti įsipareigojimai turint tikslą rekonstruoti abu pastatus, šie įsipareigojimai patvirtina nurodytus faktus bei aplinkybes ir tai, jog tik dėl atsakovės veiksmų ieškovė negali įgyvendinti teisių ir pareigų, susijusių su nuosavybės teisėmis. Priklausiniu gali būti laikomas tik toks daiktas, kuris atlieka tam tikras funkcijas daikto naudai, tačiau ginčo pastatai skirti ne daiktams (objektams), bet subjektams aptarnauti – šilumai namo gyventojams tiekti, taip įgyvendinant (vykdant) prievolinius paslaugų santykius.
13.4. Teismai tinkamai įvertino įrodymus ir nustatė aplinkybes, kad pastatuose vykdoma ūkinė komercinė veikla, jie neturi priklausinių statuso; teisingai aiškino ir pritaikė teisės normas, susijusias su valstybinės žemės nuomos santykio šalies pakeitimu.
k o n s t a t u o j a :
IV. Kasacinio teismo argumentai ir išaiškinimai
Dėl valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu reglamentuojančių normų aiškinimo
14. Valstybinės žemės išnuomojimą reglamentuojančio CK 6.551 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama ne aukciono būdu, jeigu ji užstatyta fiziniams ar juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais, taip pat kitais įstatymų nustatytais atvejais. Ši nuostata detalizuojama Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punkte, kuriame nustatyta, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui); žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.
15. Kasacinio teismo praktikoje sprendžiant materialiosios teisės normų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą, aiškinimo ir taikymo klausimus, yra pažymėta, kad valstybinės žemės nuomos santykiams būdingas teisinis apibrėžtumas ir jų reglamentavimas grindžiamas valstybės turto tvarkymo viešosios teisės principu – sandoriai dėl valstybės turto turi būti sudaromi tik teisės aktų, reglamentuojančių disponavimą valstybės ir (ar) savivaldybių turtu, nustatytais atvejais ir būdais – ir yra imperatyvus. Jis riboja šių santykių šalių galimybę, vadovaujantis teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, tarpusavio susitarimu nusistatyti kitokias tarpusavio teises ir pareigas negu tas, kurias įtvirtina imperatyviosios įstatymų nuostatos. Valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik griežtai laikantis imperatyviųjų teisės normų nuostatų. Dėl to valstybinė žemė gali būti išnuomojama tik vadovaujantis imperatyviųjų teisės aktų nuostatomis (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2013 m. liepos 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-370/2013; 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640-611/2015; 2016 m. liepos 5 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-349-313/2016 30, 36 punktus;).
16. Kasacinis teismas taip pat yra pasisakęs, kad valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama fiziniams ir juridiniams asmenims, jeigu žemės sklypas yra užstatytas jiems nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais. Valstybinės žemės nuomos lengvatinėmis sąlygomis instituto paskirtis – sudaryti sąlygas pastatų savininkams – nuomininkams – užtikrinti tinkamą jų valdomų statinių ar įrenginių eksploataciją (Žemės įstatymo 9 straipsnis, CK 6.551 straipsnio 2 dalis). Statinių ar įrenginių buvimas atitinkamame valstybinės žemės sklype ir žemės sklypo naudojimas jiems eksploatuoti yra būtina tokios valstybinės žemės nuomos sąlyga (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640/2015 ir joje nurodytą kasacinio teismo praktiką).
17. Dėl statiniams eksploatuoti būtino valstybinės žemės sklypo naudojimo pobūdžio kasacinis teismas yra pažymėjęs, kad teisiniu reguliavimu (nurodytu šios nutarties 14 punkte) siekiama perduoti valstybinės žemės sklypų naudojimosi teises, skirtas savininko turimų nuolatinių statinių ar įrenginių eksploatavimui įgyvendinti. Tai reiškia, kad asmens teisė nuomoti ar pirkti valstybinės žemės sklypą grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam konkrečiam tikslui – turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2007 m. kovo 15 d. nutartį civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0xMjAvMjAwNw==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-120/2007')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-120/2007">3K-3-120/2007</a>; 2015 m. gruodžio 4 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-640/2015). Ne kiekvienas ant valstybinės žemės sklypo esančio pastato savininkas turi teisę be aukciono išsinuomoti valstybinės žemės sklypą, o tik tas, kurio pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui naudoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę; savininkas pirmiausia turi ketinti naudoti statinį pagal tiesioginę paskirtį ir tam yra būtina išsinuomoti žemės sklypą (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2014 m. balandžio 28 d. nutartis civilinėje byloje Nr. <a href="https://www.temidy.lt/lawyer/court-cases/M0stMy0yMzIvMjAxNA==" class="text-[#E97437] hover:text-[#E97437] transition-colors duration-200 case-link" @mouseenter="showCaseInfo($event, '3K-3-232/2014')" @mouseleave="hideCaseInfo()" data-case-number="3K-3-232/2014">3K-3-232/2014</a>).
18. Pirmiau išdėstytų materialiosios teisės normų, reglamentuojančių žemės nuomos teisinius santykius, ir kasacinio teismo praktikos, suformuotos aiškinant šias teisės normas, analizė sudaro pagrindą konstatuoti, kad: valstybinė žemė ne aukciono būdu išnuomojama asmenims, jeigu žemės sklypas yra užstatytas jiems nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais pastatais, statiniais ar įrenginiais; ši teisė grindžiama jos realiu faktiniu naudojimu atitinkamam konkrečiam tikslui – turimiems nuolatiniams statiniams ar įrenginiams eksploatuoti; pastatas turi apibrėžtą naudojimo paskirtį arba ūkinės veiklos pobūdį, o šiam pastatui naudoti reikia turėti žemės sklypo nuomos teisę.
19. Nagrinėjamoje byloje teismai nustatė, kad valstybei nuosavybės teise priklausančiuose ginčo sklypuose esantys ir šiuo metu ieškovei priklausantys statiniai yra gamybos ir pramonės paskirties pastatai. Byloje taip pat nustatyta, kad žemės sklypų paskirtis – susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų.
20. Pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40 patvirtinto Žemės naudojimo būdų turinio aprašo 21 punktą susisiekimo ir inžinerinių komunikacijų aptarnavimo objektų teritorijos – tai teritorijos, į kurias patenka žemės sklypai, skirti transporto paskirties pastatams ir garažų paskirties pastatams, elektroninių ryšių infrastruktūros (perdavimo bokštams, radijo ryšio statiniams, ryšio retransliatoriams ir kitiems inžineriniams statiniams), inžinerinių tinklų maitinimo šaltinių (įvairių tipų elektrinėms, katilinėms, transformatorių pastotėms, skirstykloms, naftos perdirbimo ir kitiems pastatams, skirtiems energijos ar energijos išteklių gavybai, gamybai, perdirbimui, išskyrus atominę elektrinę ir branduolinį reaktorių) statiniams ir įrenginiams.
21. Taigi, bylą nagrinėjusių teismų nustatytos faktinės aplinkybės suponuoja išvadą, kad ginčo žemės sklypų paskirtis atitinka jame esančių ieškovei priklausančių pastatų paskirtį ir dėl šios aplinkybės ginčo iš esmės nėra.
22. Atsakovė teigia, jog išnuomojamas valstybinės žemės sklypas turi būti ne tik užstatytas asmeniui nuosavybės teise priklausančiu statiniu, bet ir turi būti tikslas šį statinį eksploatuoti toliau pagal jo tiesioginę paskirtį. Atsakovės teigimu, ieškovė neketina naudoti boilerinių pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį, todėl, vadovaujantis CK 6.551 straipsnio 2 dalimi, Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktu ir Taisyklių 28 punktu, nenaudojamam pastatui valstybinė žemė be aukciono negali būti išnuomojama. Taigi atsakovė ginčija ieškovės teisę į ginčo sklypų nuomą tuo pagrindu, kad ieškovė nenaudoja ir neketina naudoti jai priklausančių pastatų pagal tiesioginę jų paskirtį.
23. Pagal CPK 353 straipsnio 1 dalis nuostatą, kasacinis teismas, neperžengdamas kasacinio skundo ribų, patikrina apskųstus sprendimus ir (ar) nutartis teisės taikymo aspektu; kasacinis teismas yra saistomas pirmosios ir apeliacinės instancijos teismų nustatytų aplinkybių.
24. Bylą nagrinėję teismai, įvertinę byloje esančius duomenis, įskaitant antstolio surašytą Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą bei atsakovės sutikimų perleisti valstybinės žemės sklypų nuomos teises turinį, nustatė, kad ieškovei priklausančiuose ginčo pastatuose vykdoma gamybos (perdavimo) veikla, t. y. eksploatuojami juose esantys vamzdynai (pagal tikslinę paskirtį), kuriais tiekiamas (ruošiamas) karštas vanduo bei šiluma į aplinkinius gyvenamuosius namus, ir būtent dėl šios paskirties buvo išduoti sutikimai perleisti žemės nuomos teisę. Šios teismų nustatytos aplinkybės saisto kasacinį teismą. Taigi atsakovės teiginys, kad ieškovė nenaudoja ir (ar) neketina jai priklausančių pastatų naudoti pagal tiesioginę tikslinę jų paskirtį, yra paneigtas teismų nustatytomis aplinkybėmis.
25. Bylą nagrinėję teismai, nustatę, kad ieškovui priklausančiuose ginčo pastatuose vykdoma gamybos (perdavimo) veikla, t. y. eksploatuojami juose esantys vamzdynai (pagal tikslinę paskirtį), taip pat nustatė ir tai, kad jų paskirtis yra būtent energijos gamyba ir perdavimas. Taigi niekuo nepagrįsti atsakovės teiginiai, kad ginčo statiniai yra laikini, neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo.
26. Atsakovės teiginiai, kad boilerinės negali būti laikomos savarankiškai funkcionuojančiais statiniais, nes jos pagal savo savybes buvo skirtos tarnauti (tiekti šilumos energiją) greta esantiems gyvenamiesiems namams, dėl to joms eksploatuoti valstybinė žemė be aukciono negali būti išnuomota, prieštarauja byloje teismų nustatytoms aplinkybėms, kad 2000 m. sausio 25 d. bei 2000 m. kovo 29 d. nuomos sutartimis ginčo sklypai buvo išnuomoti specialiosios paskirties akcinei bendrovei „Kauno energija“, tuometinei statinių (boilerinių) savininkei, būtent šiems statiniams eksploatuoti. Šios nuomos sutartys buvo pakeistos, pasikeitus pastatų savininkui ir valstybinės žemės nuomininke tapus UAB „Indasta“ (žr. šios nutarties 5.4 punktą). Sutarčių atsakovė neginčija ir neteigia, kad žemės sklypai ankstesniems statinių savininkams buvo išnuomoti neteisėtai. Byloje nenustačius, kad buvo pakeista ginčo statinių paskirtis ar kad jie nėra naudojami pagal tiesioginę viešame registre nurodytą paskirtį, tokie atsakovės teiginiai neturi teisinio pagrindo.
27. Pagal skundžiamų atsakovės veiksmų (atsisakymo pakeisti nuomos sutartis) atlikimo metu galiojusio Lietuvos Respublikos šilumos ūkio įstatymo 2 straipsnio 22 punktą pastato šildymo ir karšto vandens sistema apibrėžiama kaip pastate įrengtas techninių priemonių kompleksas, skirtas į pastatą perduotai arba pastate gaminamai šilumai ir (ar) karštam vandeniui į patalpas pristatyti; nuo tiekėjo tinklų ji atribojama pastato įvadu. To paties straipsnio 3 punkte yra apibrėžta šilumos įrenginio sąvoka: šilumos įrenginys yra apibūdinamas kaip techninių priemonių kompleksas, skirtas šilumai ir (ar) karštam vandeniui gaminti, transportuoti ar kaupti. Taigi vien aplinkybė, kad ginčo statiniai (boilerinės) pagal savo savybes buvo skirti tarnauti (tiekti šilumos energiją) greta esantiems gyvenamiesiems namams, neteikia pagrindo daryti išvadą, kad jiems eksploatuoti valstybinė žemė be aukciono negali būti išnuomota. Pažymėtina, kad atsakovė pati pripažįsta pagrįsta pirmosios instancijos teismo išvadą, kad boilerinės yra priskiriamos negyvenamųjų pastatų gamybos ir pramonės paskirties pastatų pogrupiui, t. y. iš esmės pripažįsta, kad jie gali funkcionuoti kaip savarankiški statiniai, bet ne kaip gyvenamųjų namų šildymo sistemos dalis.
28. Taigi, pagrįsta yra bylą nagrinėjusių teismų išvada, kad nagrinėjamoje byloje nustatytos aplinkybės leidžia spręsti, jog egzistuoja sąlygos sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį.
Dėl NŽT sutikimo perleisti nuomos teisę teisinės reikšmės
29. Šioje byloje kilusiam ginčui teisingai išspręsti taip pat svarbu nustatyti atsakovės NŽT duoto sutikimo dėl valstybinės žemės sklypo nuomos teisės perleidimo teisinę reikšmę ir tokio sutikimo teisines pasekmes.
30. CK 6.394 straipsnio, reglamentuojančio teises į žemės sklypą sudarant nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį, 1 dalyje nustatyta, kad pagal pastato, įrenginio ar kitokio nekilnojamojo daikto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui kartu su nuosavybės teise į tą daiktą pardavėjas perduoda ir šio straipsnio 2 ir 3 dalyse nurodytas teises į tą žemės sklypo dalį, kurią tas daiktas užima ir kuri būtina jam naudoti pagal paskirtį; pagal to paties straipsnio 3 dalies nuostatą, jeigu nekilnojamojo daikto savininkas nėra žemės sklypo, kuriame tas daiktas yra, savininkas, tai nekilnojamąjį daiktą jis gali parduoti be žemės sklypo savininko sutikimo tik tuo atveju, jeigu tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms; kai toks nekilnojamasis daiktas parduodamas, pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
31. Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 4 punkte nustatyta, kad valstybinės žemės sklypus įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka išnuomoja NŽT – visais kitais nei Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1–3 punkte nurodytais atvejais; sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą priima ir valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas. Taigi NŽT vadovas arba jo įgaliotas teritorinio padalinio vadovas turi teisę ne tik priimti sprendimą išnuomoti valstybinės žemės sklypą, sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį, bet ir priimti sprendimą pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį ir sudaryti šios sutarties pakeitimus, įskaitant ir duoti sutikimą dėl valstybinės žemės nuomos teisių perleidimo.
32. Kasacinis teismas, spręsdamas dėl NŽT sutikimo perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę, yra išaiškinęs, kad toks sutikimas yra vienašalis sandoris, kuriuo siekiama pakeisti civilines teises ir pareigas, t. y. sukurti teisines pasekmes; toks vienašalis sandoris sukuria tokias teisines pasekmes, kad sudaro sąlygas perleisti nuomininko teises ir pareigas, kylančias iš valstybinės žemės nuomos sutarties. Valstybinės žemės nuomininkei perleidus šias teises ir pareigas kartu su nuomininkei nuosavybės teise priklausančiais statiniais, naujoji statinių savininkė tampa šalimi – nuomininke. Taigi, įvykus keliems tarpusavyje susijusiems juridiniams faktams, tarp ieškovės ir atsakovės atsirado valstybinės žemės nuomos santykiai. Tokiu būdu valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimas šioje sutartyje įrašant naują nuomininką reiškia tik jau atsiradusių valstybinės žemės nuomos santykių tarp ieškovės ir atsakovės, valdančios valstybinę žemę patikėjimo teise, įforminimą (žr. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2018 m. lapkričio 22 d. nutarties civilinėje byloje Nr. 3K-3-452-1075/2018 24 punktą).
33. Nagrinėjamoje byloje nustatyta, kad 2015 m. gruodžio 29 d. sutikimais Nr. 8ST-1778-(14.8.5.) ir 8ST-1769-(14.8.5.) NŽT Kauno miesto skyriaus vedėjas UAB „Indasta“ išdavė sutikimus perleisti valstybinės žemės sklypo nuomos teisę pagal sudarytas Sutartis pastatams – boilerinėms eksploatuoti. Sutikimuose taip pat nurodyta, kad naujasis pastato – boilerinės savininkas per vieną mėnesį nuo nuosavybės teisių į statinius ar įrenginius įregistravimo Nekilnojamojo turto registre privalo kreiptis į NŽT Kauno miesto skyrių su prašymu pakeisti valstybinės žemės nuomos sutartį. Taigi UAB „Indasta“ 2016 m. sausio 27 d. pirkimo–pardavimo sutartimi pastatus perleidus ieškovei, tarp ieškovės ir atsakovės atsirado valstybinės žemės nuomos santykiai. Tokiu būdu valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimas šioje sutartyje įrašant naują nuomininką reiškia tik jau atsiradusių valstybinės žemės nuomos santykių tarp ieškovės ir atsakovės, valdančios valstybinę žemę patikėjimo teise, įforminimą.
Dėl įrodymus ir įrodinėjimą reglamentuojančių teisės normų taikymo
34. Pagal CPK 185 straipsnio 1 dalies nuostatą, teismas įvertina byloje esančius įrodymus pagal vidinį įsitikinimą, pagrįstą visapusišku ir objektyviu aplinkybių, kurios buvo įrodinėjamos proceso metu, išnagrinėjimu, vadovaudamasis įstatymais.
35. Nagrinėjamai bylai reikšmingas aplinkybes dėl ginčo žemės sklypų ir juose esančių pastatų (boilerinių) egzistavimo bei naudojimo teismai nustatė, ištyrę byloje esančius įrodymus: Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašus, žemės sklypų nuomos sutartis, susitarimus dėl jų pakeitimo, pastatų pirkimo–pardavimo sutartis, atsakovės sutikimus perleisti valstybinės žemės sklypų nuomos teises, taip pat antstolio surašytą faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą. Atsakovės teiginys, kad teismai nevertino Kauno miesto savivaldybės administracijos 2016 m. spalio 6 d. rašto, kuris, atsakovės teigimu, įrodo, jog ginčo statiniai nenaudojami ar naudojami ne pagal paskirtį, yra nepagrįstas. Pirmosios instancijos teismas sprendime nurodė, kad minėtu raštu ieškovei buvo pranešta, jog ginčo pastatus ketinama įtraukti į Nenaudojamų, naudojamų ne pagal paskirtį ar neprižiūrimų patalpų ir statinių sąrašą padidintam tarifui nustatyti. Apeliacinės instancijos teismas taip pat įvertino Kauno miesto savivaldybės administracijos direktoriaus 2017 m. spalio 30 d. išvadą, kurioje nurodyta, kad boilerinės yra neprižiūrėtos, ir pažymėjo, jog aplinkybių, kad jų nėra galimybės naudoti pagal paskirtį, nebuvo nustatyta. Priešingai, įvertinę byloje esantį antstolio Sauliaus Užkuraičio 2017 m. rugsėjo 27 d. Faktinių aplinkybių konstatavimo protokolą, teismai nustatė, kad ginčo pastatuose faktiškai yra vykdoma gamybos (perdavimo) veikla, t. y. eksploatuojami pastatuose esantys vamzdynai (pagal tikslinę paskirtį) (žr. šios nutarties 5.11, 6 punktus).
36. Atsakovė taip pat teigia, kad teismai nevertino NŽT Kauno miesto skyriaus 2016 m. gegužės 12 d. atlikto žemės sklypo naudojimo patikrinimo metu surašyto žemės naudojimo patikrinimo akto, kuriame esą nustatyta, kad valstybiniame žemės sklype nėra Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių.
37. Pagal CPK 183 straipsnio, reglamentuojančio įrodymų tyrimą, 3 dalies nuostatą, įrodymai tiriami laikantis betarpiškumo, žodiškumo ir bylos nagrinėjimo koncentruotumo principų. Atsakovė remiasi įrodymu (sklypo naudojimo patikrinimo aktu), kuris nėra pateiktas į bylą, todėl teismų netirtas ir nevertintas. Todėl atsakovės teiginiai apie tai, kad ginčo žemės sklypuose nėra Nekilnojamojo turto registre įregistruotų statinių, nėra pagrįsti bylą nagrinėjusių teismų nustatytomis aplinkybėmis ir negali paneigti skundžiamais sprendimais padarytų išvadų.
38. Kiti atsakovės kasaciniame skunde nurodyti argumentai reikšmės skundžiamų sprendimų teisėtumui neturi, todėl kasacinis teismas atskirai jų neaptaria.
Dėl bylos procesinės baigties
39. Šioje nutartyje išdėstytų argumentų pagrindu teisėjų kolegija konstatuoja, kad skundžiamais sprendimais teismai tinkamai nustatė faktines bylos aplinkybes, tinkamai pritaikė ir išaiškino ginčo teisinius santykius reglamentuojančias materialiosios teisės normas ir padarė pagrįstą išvadą dėl ieškovės teisės į ginčo valstybinės žemės sklypų nuomą egzistavimo, todėl teismų sprendimai paliekami galioti, o kasacinis skundas netenkinamas.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 359 straipsnio 1 dalies 1 punktu, 362 straipsnio 1 dalimi,
n u t a r i a :
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2018 m. balandžio 5 d. nutartį palikti nepakeistą.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra galutinė, neskundžiama ir įsiteisėja nuo priėmimo dienos.
Teisėjai Egidijus Laužikas
Andžej Maciejevski
Donatas Šernas
